景观成本优化(景观).ppt

景观成本优化景观成本优化景观优化景观优化优化的基本控制优化的基本控制优化控制的来源优化控制的来源-景观标准化景观标准化案例分析案例分析景观优化景观优化优化的基本控制优化的基本控制优化控制的来源优化控制的来源-景观标准化景观标准化案例分析案例分析成本现状配置成本现状配置：硬景分析：硬景分析硬景包括：人行路及广场铺装、构筑小品、硬底水景、泳池和部品雕塑硬景包括：人行路及广场铺装、构筑小品、硬底水景、泳池和部品雕塑硬景包括：人行路及广场铺装、构筑小品、硬底水景、泳池和部品雕塑硬景包括：人行路及广场铺装、构筑小品、硬底水景、泳池和部品雕塑硬景平均成本占比硬景平均成本占比60%硬景平均面积占比硬景平均面积占比49%成本现状配置成本现状配置：软硬景造价分析：软硬景造价分析硬景均造价硬景均造价425元元/软景均造价软景均造价187元元/面积比例成本比例硬景硬景20%20%软景软景硬景平均单方造价425元/12.753%非石材55.2513%木材76.518%建菱砖280.566%石材单方造价425元/占硬景比例硬景成本现状配置成本现状配置：软硬景成本分析：软硬景成本分析面积比例成本比例软景平均单方造价187元/7.484%草坪/地被20.5711%小乔木39.2721%灌木119.6864%大乔木单方造价占软景比例软景最大成本：最大成本：石材、大乔木石材、大乔木成本现状配置成本现状配置：景观成本分析小结：景观成本分析小结硬景所占面积过大，成本居高硬景所占面积过大，成本居高成本高成本高在有限的成本控制下软景无法达到即时效果在有限的成本控制下软景无法达到即时效果效果差效果差在有限的面积内追加软景投入，导致成本更高在有限的面积内追加软景投入，导致成本更高再增高再增高成本现状配置成本现状配置：景观成本分析小结：景观成本分析小结最有效成本优化：控制硬景比例最有效成本优化：控制硬景比例景观成本优化配置景观成本优化配置前提：保证景观效果同时降低景观成本前提：保证景观效果同时降低景观成本措施：控制软硬景比措施：控制软硬景比+低造价的景观面积低造价的景观面积+控制大乔木控制大乔木基本原则基本原则1 1：硬景：软景：硬景：软景 =3=3：7 7（面积比）（面积比）37景观大项面积分配景观大项面积分配基本原则基本原则2 2：草坪、灌木、硬景非石材面积：草坪、灌木、硬景非石材面积53%53%景观细项面积分配景观细项面积分配占整体面积占整体面积53%景观成本优化配置景观成本优化配置景观单方造价景观单方造价指指标标内容内容指指标标控制控制乔乔木数量木数量单单棵棵乔乔木覆盖面木覆盖面积积 5050控制特大控制特大乔乔木木特大特大乔乔木数木数/大大乔乔木数木数/中小中小乔乔木数木数1 1：2 2：7 7不同季不同季节节效果效果常常绿乔绿乔木数木数/落叶落叶乔乔木木数数1 1：3 3与与1 1：4 4集中采集中采购购前五名前五名乔乔木集中数木集中数50%50%乔乔木数量木数量2525种种灌木种灌木种类类3535种种高层社区乔木指标高层社区乔木指标基本原则基本原则3 3：控制大乔木数量；景观单方造价：控制大乔木数量；景观单方造价景观成本优化配置景观成本优化配置：不同客户关注点：不同客户关注点再改再改首改首改首置首置景观定位景观定位注重品质和绿化，配套完善体现价值，关注老人儿童活动空间休闲时尚，注重活动空间 景观品质关注点排序景观品质关注点排序 No.1 No.1 No.1 No.1 No.2No.2 No.3No.3No.3No.3水景、休闲配套水景、休闲配套软景软景硬景、泳池硬景、泳池泳池泳池软景软景架空层配置架空层配置活动配套活动配套泳池泳池软景软景不同产品的景观成本投入重点应不同！不同产品的景观成本投入重点应不同！前提：前提：首置、首改及再改产品的景观构成分配比例以及单方造价首置、首改及再改产品的景观构成分配比例以及单方造价应基本一致应基本一致策略：策略：根据客户关注点根据客户关注点加大重点投入加大重点投入加大重点投入加大重点投入优化：优化：根据地区和产品不同，根据地区和产品不同，缩减或增加非关注重点的成本缩减或增加非关注重点的成本景观成本的优化配置景观成本的优化配置现状成本：现状成本：硬景单方造价硬景单方造价 X 49%+软景单方造价软景单方造价 X 51%=305元元/平米平米优化成本：优化成本：硬景单方造价硬景单方造价 X 30%+软景单方造价软景单方造价 X 70%=258元元/平米平米景观优化景观优化 15.4%按照容积率为按照容积率为3的高层社区，可优化可售单方的高层社区，可优化可售单方17元元/平米平米景观优化景观优化优化的基本控制优化的基本控制优化控制的来源优化控制的来源-景观标准化景观标准化案例分析案例分析 客户客户 土地土地 产品产品 景观景观定位定位景观景观配置配置景观景观成本成本不同品类产品的景观侧重点景观侧重点有什么不一样？景观品质提升靠什么体现？增加配置面积 or 增加景观成本？满足各品类需求的景观配置面积是什么？配置内容，服务半径，布置原则？在哪里增加成本最有效？增加多少？在哪里缩减成本最不影响品质？哪些方面不能“砍”景观品质怎样提升，提升什么？景观标准化景观标准化产品景观定位产品景观定位喜达屋酒店集团品牌策略喜达屋酒店集团品牌策略 尊贵客人高级商务旅行者中端商务家庭旅游热爱交流的年轻人明星、时尚人士住客特征天梦之床（Heavenly Bed）天梦之浴（Heavenly Bath）天梦之淋（Heavenly Shower）甜梦之床（Sheraton Sweet Sleeper Bed）福适之床（Four points Comfort Bed）特色W床（Signature W Bed）特征产品社会客厅socializing in the Living Room 无产品景观定位产品景观定位万科集团产品分类万科集团产品分类 马斯洛需求马斯洛需求客户景观需求排序客户景观需求排序景观载体景观载体成本预算（元成本预算（元/m/m2 2)5.自我实现的需要优美的景观视线外部景观地段外部条件决定泳池景观15004.尊重的需要良好的品质感架空层1000水景450硬景200软景653.感情上的需要完善的交往空间运动场地、儿童活动场地、老人活动场地100-5002.安全上的需要完好的私密性小区围墙、灯具301.生理上的需要基本的景观处所标识系统、构筑物、小品、园林家私、其他30车行道路160产品景观成本预算产品景观成本预算活动场地的功能配置活动场地的功能配置从品类的客户定位推导人口构成比例从品类的客户定位推导人口构成比例 G2G2孩子三代孩子三代 10%10%后小太阳后小太阳 40%40%小太阳小太阳 40%40%老年一代老年一代 10%10%G3G3青年之家青年之家 85%85%青年持家青年持家 15%15%C C小小太阳小小太阳 30%30%青年持家青年持家 5%5%孩子三代孩子三代 10%10%后小太阳后小太阳 20%20%小太阳小太阳 30%30%老年一代老年一代 5%5%T1T1青年之家青年之家 50%50%小小太阳小小太阳 20%20%青年持家青年持家 20%20%孩子三代孩子三代 10%10%老年一代老年一代 10%10%T2T2孩子三代孩子三代 50%50%后小太阳后小太阳 50%50%12岁以下 13-21岁 22-55岁 56岁以上16.1%12.9%58.1%12.9%0.0%0.0%66.7%33.3%21.9%6.3%59.4%12.5%11.1%0.0%66.7%22.2%12.5%12.5%50.0%25.0%活动场地的功能配置活动场地的功能配置品类人口构成品类人口构成 活动场地的功能配置活动场地的功能配置泳池面积统计泳池面积统计 P P MIN:P=0.7x+500MIN:P=0.7x+500图表图表4.1 4.1 深圳区域深圳区域G2/CG2/C类住区泳池面积统计类住区泳池面积统计注：灰线表示所有项目的平均线，蓝线表示G2/C类建议最小面积x为万科社区户数，P为泳池总面积G2/C：最小值 Pmin=0.70 x+500 G3/T1：最小值 Pmin=0.60 x+450 T2：最小值 Pmin=0.60 x+450 G2 CG2 C居住组团泳池应包括以下组成部分：成人池：水深不超过1.4m儿童池：水深不超过0.6m最大容量人数=成人池面积/3+儿童池面积/2.5休息平台：面积=0.8m2/人最大容量人数 洗手间个数=最大容量人数/60 淋浴间个数=最大容量人数/30 储物柜个数=最大容量人数/2 救生员数量：水面面积在250以下的,应至少设置2个救生观察台;水面面积在250以上的,按面积每增加250及以内,增设1个救生观察台的比例配置救生观察台。救生观察台高度不低于1.5M活动场地的功能配置活动场地的功能配置泳池配置泳池配置 MIN:E=0.4x+500MIN:E=0.4x+500活动场地的功能配置活动场地的功能配置运动场地面积统计运动场地面积统计 E E G2 CG2 C图表图表4.2 4.2 深圳区域深圳区域G2/CG2/C类住区运动场地面积统计类住区运动场地面积统计注：灰线表示所有项目的平均线，蓝线表示G2/C类建议最小面积x为万科社区户数，E为运动场地总面积G2/C：最小值 Emin=0.40 x+500 G3/T1：最小值 Emin=0.40 x+500 T2：最小值 Emin=0.37x+450 活动场地的功能配置活动场地的功能配置儿童活动场地面积统计儿童活动场地面积统计 K K G2 CG2 CMIN:K=0.2x+200MIN:K=0.2x+200图表图表4.2 4.2 深圳区域深圳区域G2/CG2/C类住区儿童活动场地面积统计类住区儿童活动场地面积统计注：灰线表示所有项目的平均线，蓝线表示G2/C类建议最小面积x为万科社区户数，K为儿童活动场地总面积G2/C：最小值 Kmin=0.20 x+200 G3/T1：最小值 Kmin=0.10 x+100T2：最小值 Kmin=0.15x+150 活动场地的功能配置活动场地的功能配置老人活动场地面积统计老人活动场地面积统计 S S G2 CG2 C大部分楼盘没有单独考虑老人活动场地，无法得出数据，所以从最小的场地需求出发，确定G2/C的老年人活动场地最小值。1000户住区最小配置：老人跳操广场1个，按摩走道2个，锻炼器械6个，共约250平方米（并不包括架空层底下的棋牌活动空间）x为万科社区户数，S为老年人活动场地总面积G2/C：最小值 Smin=0.25x G3/T1：最小值 Smin=0.42xT2：最小值 Smin=0.42x活动场地的功能配置活动场地的功能配置 架空层：由于场地限制，无法设计独立会所的，可以把会所设置在架空层。架空层会所服务半径以3分钟步行到达为宜。a.首选配置架空架空层层配置配置是否收是否收费费服服务务半径半径面面积积备备注注练舞室/瑜伽室是200200健身房是200150桌球室是200150可放3张美式台球桌乒乓球室是200120可放3张乒乓球桌图书室/阅读室否200100棋牌室/麻将室是15080架空架空层层配置配置是否收是否收费费服服务务半径半径面面积积备备注注PICNIC+BBQ厨房否20030儿童活动室/托儿所是200100幼儿园可提供相似功能儿童图书室/电脑室是5060沙狐球是20050桑拿房是20020可结合健身房设置KTV歌房是20040茶室/咖啡厅是200200b.次选配置=100m2=30m2=50m2惠州金域华庭品类：G2户数：1000120m120m羽毛球场成人池儿童池架空层乒乓120m多功能场地架空层练舞室120m120m惠州金域华庭品类：G2户数：1000泳池（共1200m2）泳池总水面面积：1200m2儿童池：200m2成人池：1000m2运动场地（共930m2）羽毛球场：80m2架空层乒乓：50m2架空层练舞室：200m2多功能场地：600m2服务半径+布置规则游泳池120米-2分钟步行距离布置应与住宅有一定距离并兼顾日照需求运动场地120米-2分钟步行距离室外运动场地考虑充分日照架空层配置要考虑一定的隔音措施宠物活动场地无服务半径要求可布置偏僻处，考虑日照老年人活动场地60米 -1分钟步行距离应充分考虑可达性和无障碍通道，跳操广场应远离住宅布置儿童活动场地 40米 -1分钟儿童步行距离就近住宅布置，考虑日照和成年人看护区=100m2=30m2=50m260m羽毛球场成人池儿童池跳操广场60m按摩走道60m锻炼器械架空层棋牌60m多功能场地架空层乒乓架空层练舞室惠州金域华庭品类：G2户数：1000泳池（共1200m2）泳池总水面面积：1200m2儿童池：200m2成人池：1000m2运动场地（共930m2）羽毛球场：80m2架空层乒乓：50m2架空层练舞室：200m2多功能场地：600m2老人活动场地（共310m2）跳操广场：200m2按摩走道：30m2架空层棋牌：50m2锻炼器械：30m2服务半径+布置规则游泳池120米-2分钟步行距离布置应与住宅有一定距离并兼顾日照需求运动场地120米-2分钟步行距离室外运动场地考虑充分日照架空层配置要考虑一定的隔音措施宠物活动场地无服务半径要求可布置偏僻处，考虑日照老年人活动场地60米 -1分钟步行距离应充分考虑可达性和无障碍通道，跳操广场应远离住宅布置儿童活动场地 40米 -1分钟儿童步行距离就近住宅布置，考虑日照和成年人看护区=100m2=30m2=50m2羽毛球场成人池木马、跷跷板等跳操广场40m按摩走道锻炼器械架空层棋牌多功能场地架空层乒乓架空层练舞室惠州金域华庭品类：G2户数：1000泳池（共1200m2）泳池总水面面积：1200m2儿童池：200m2成人池：1000m2运动场地（共930m2）羽毛球场：80m2架空层乒乓：50m2架空层练舞室：200m2多功能场地：600m2老人活动场地（共310m2）跳操广场：200m2按摩走道：30m2架空层棋牌：50m2儿童活动场地（370m2）滑梯：120m2秋千：50m2木马：40m2跷跷板：30m2沙池：30m2平衡木：20m2爬网：80m240m40m40m滑梯、秋千等滑梯、秋千等沙池服务半径+布置规则游泳池120米-2分钟步行距离布置应与住宅有一定距离并兼顾日照需求运动场地120米-2分钟步行距离室外运动场地考虑充分日照架空层配置要考虑一定的隔音措施宠物活动场地无服务半径要求可布置偏僻处，考虑日照老年人活动场地60米 -1分钟步行距离应充分考虑可达性和无障碍通道，跳操广场应远离住宅布置儿童活动场地 40米 -1分钟儿童步行距离就近住宅布置，考虑日照和成年人看护区=100m2=30m2=50m2羽毛球场成人池木马、跷跷板等跳操广场按摩走道锻炼器械架空层棋牌多功能场地架空层乒乓架空层练舞室滑梯、秋千等滑梯、秋千等沙池惠州金域华庭品类：G2户数：1000泳池（共1200m2）泳池总水面面积：1200m2儿童池：200m2成人池：1000m2运动场地（共930m2）羽毛球场：80m2架空层乒乓：50m2架空层练舞室：200m2多功能场地：600m2老人活动场地（共310m2）跳操广场：200m2按摩走道：30m2架空层棋牌：50m2儿童活动场地（370m2）滑梯：120m2秋千：50m2木马：40m2跷跷板：30m2沙池：30m2平衡木：20m2爬网：80m2宠物活动场地：100m2宠物活动服务半径+布置规则游泳池120米-2分钟步行距离布置应与住宅有一定距离并兼顾日照需求运动场地120米-2分钟步行距离室外运动场地考虑充分日照架空层配置要考虑一定的隔音措施宠物活动场地无服务半径要求可布置偏僻处，考虑日照老年人活动场地60米 -1分钟步行距离应充分考虑可达性和无障碍通道，跳操广场应远离住宅布置儿童活动场地 40米 -1分钟儿童步行距离就近住宅布置，考虑日照和成年人看护区=100m2=30m2=50m2活动场地总表活动场地总表 景观优化景观优化优化的基本控制优化的基本控制优化控制的来源优化控制的来源-景观标准化景观标准化案例分析案例分析深圳公司金域城品优化案例深圳公司金域城品优化案例 景观硬景用材成本优化景观硬景用材成本优化