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房地产估价房地产估价目目 录录第一章第一章房地产相关经济知识房地产相关经济知识第二章第二章房地产估价原则与业务房地产估价原则与业务第三章第三章比较法比较法第四章第四章成本法成本法第五章第五章收益法收益法第六章第六章假设开发法假设开发法第七章第七章长期趋势法长期趋势法第八章第八章路线价与地价评估路线价与地价评估第九章第九章房地产地产估价机构与估价报告房地产地产估价机构与估价报告1、了解马克思主义供求理论、信贷与货币理论、了解马克思主义供求理论、信贷与货币理论、房地产价格影响因素；房地产价格影响因素；2、掌握房地产概念、特性、房地产的种类，房地、掌握房地产概念、特性、房地产的种类，房地产价格构成及制定方法。产价格构成及制定方法。第一章第一章 房地产相关经济知识房地产相关经济知识【学习目标】【学习目标】第一节第一节 马克思的供求理论马克思的供求理论一、一些概念一、一些概念（一）商品（一）商品商品是用来交换的劳动产品商品是用来交换的劳动产品。首先，商品必须是劳动产品，空气、阳光不是劳动产品，就不能叫商品；其次，商品必须是用来交换的。不用来交换，而是自己享用的劳动产品，也不能叫商品。第一章第一章 房地产相关经济知识房地产相关经济知识（二）商品的二因素：使用价值和价值（二）商品的二因素：使用价值和价值1、使用价值、使用价值商品能够满足人们需要的属性就是商品的使用价值。商品的使用价值是由它的物理、化学等自然属性决定的。商品的自然属性不同，使用价值也不同。2、交换价值、交换价值交换价值就是一种使用价值同另一种使用价值相交换的量的关系或比例。比如，一只羊换三把斧子，三把斧子就是一只羊的交换价值。第一章第一章 房地产相关经济知识房地产相关经济知识3、价值、价值价值是凝结（或物化）在商品中无差别的一般人类劳动。这种一般人类劳动即人的体力和脑力的支出。不同的商品之所以能够按照一定的比例相交换，就是因为他们都具有价值。价值是交换价值的基础，交换价值是价值的表现形价值是交换价值的基础，交换价值是价值的表现形式式。4、使用价值和价值的关系、使用价值和价值的关系使用价值和价值共处于商品这个统一体之中，两者之间相互依赖，互为条件。使用价值是价值的物质承担者，价值寓于使用价值之中。一种物品要成为商品，使用价值和价值二者缺一不可。第一章第一章 房地产相关经济知识房地产相关经济知识使用价值和价值之间是相互排斥的使用价值和价值之间是相互排斥的。主要表现在：商品的使用价值和价值二者不可兼得商品的使用价值和价值二者不可兼得。商品生产者，要得到商品的价值，必须让渡商品的使用价值；商品购买者，要取得商品的使用价值，必须付出价值。而这一矛盾只能通过交换才能得到解决。交换成功让购买者获得了使用价值，商品生产者实现了价值。这样就成功解决了使用价值和价值的矛盾。那么商品为什么会具有这两个因素呢？这是由于生产商品的劳动也具有两重性劳动也具有两重性。第一章第一章 房地产相关经济知识房地产相关经济知识（三）生产商品的劳动的二重性：具体劳动和抽（三）生产商品的劳动的二重性：具体劳动和抽象劳动象劳动1、具体劳动、具体劳动在一定的具体形式下进行的劳动，就叫做具体劳动。具体具体劳动制造使用价值劳动制造使用价值。具体劳动的过程，就是使用劳动工具作用于劳动对象，把原有的物质形态改变成人们需要的有用之物的过程。只有具体劳动作用到某种自然物质上，才能创造出使用价值。生产商品的劳动形式千差万别，因此所生产出的使用价值也是千差万别的，这就是生产产品作为商品交换的基础。第一章第一章 房地产相关经济知识房地产相关经济知识2、抽象劳动、抽象劳动抽掉了一切具体形式的无差别的无差别的人类劳动，叫做抽象劳动。抽象劳动作为抽掉一切具体形式的人类无差别的体力和脑力的耗费，在质上是相同的，在量上是可以比较的。它是商品价值的源泉。具体劳动和抽象劳动是生产商品的同一劳动的两个方同一劳动的两个方面面，不是两次劳动，也不是独立存在的两种劳动，二者统一于生产同一商品的劳动过程之中。第一章第一章 房地产相关经济知识房地产相关经济知识劳动的二重性决定商品的二因素劳动的二重性决定商品的二因素。马克思说：“一切劳动，从一方面看，是人类劳动力在生理意义上的耗费；作为相同的或抽象的人类劳动，它形成商品价值。一切劳动，从另一方面看，是人类劳动在特殊的有一定目的的形式上的耗费；作为具体的有用劳动，它生产使用价值。”具体劳动创造了商品的使用价值，抽象劳动形成了商品具体劳动创造了商品的使用价值，抽象劳动形成了商品的价值，商品二因素是由劳动二重性决定的的价值，商品二因素是由劳动二重性决定的。第一章第一章 房地产相关经济知识房地产相关经济知识（四）商品的价值量（四）商品的价值量商品价值量取决于生产该种商品的社会必要劳动时间社会必要劳动时间。商品的价值量是体现在商品中的抽象劳动量抽象劳动量。1、个别劳动时间、个别劳动时间个别劳动时间是指个别商品生产者或个别企业生产某种商品的劳动时间。第一章第一章 房地产相关经济知识房地产相关经济知识2、社会必要劳动时间、社会必要劳动时间马克思马克思：社会必要劳动时间是在现有的社会正常的生产条件下，在社会平均的劳动熟练程度和劳动强度下制造某种使用价值所需要的劳动时间。商品价值量与生产该商品的社会必要劳动时间成商品价值量与生产该商品的社会必要劳动时间成正比正比。第一章第一章 房地产相关经济知识房地产相关经济知识（五）简单劳动与复杂劳动（五）简单劳动与复杂劳动分析不同种类的商品的价值量还需要把复杂劳动折算为简单劳动。（1）简单劳动，就是不需要经过任何专门训练，一般劳动者都能胜任的劳动。（2）复杂劳动，就是需要经过专门培养和训练，具有一定技术专长才能胜任的劳动。复杂劳动和简单劳动在同一时间内所创造的价值不同。复复杂劳动等于倍加的简单劳动杂劳动等于倍加的简单劳动。复杂劳动与简单劳动的换算比例不是不是由商品生产者自觉计算出来的，而是通过非常多次的交换交换，在市场竞争中形成的。第一章第一章 房地产相关经济知识房地产相关经济知识（六）劳动生产率（六）劳动生产率商品价值量会随着劳动生产率的变化而变化商品价值量会随着劳动生产率的变化而变化。劳动生产率，是指劳动者生产某种产品的能力或效率。它通常有以下两种表示方法：一是以单位时间内所生产的产品的数量来表示，即产品数量单位时间。二是以单位产品所耗费的劳动时间来表示，即劳动时间单位产品。第一章第一章 房地产相关经济知识房地产相关经济知识部门劳动生产率部门劳动生产率是指同类产品平均的生产率，体现社会必要劳动时间。个别劳动生产率个别劳动生产率是指个别生产者的劳动生产率，体现个别劳动时间。商品的价值量是由生产这种商品的社会必要劳动时间社会必要劳动时间决定的，由于决定商品价值量的社会必要劳动时间会随着劳动生产率的变化而变化，因此劳动生产率的变化可能会可能会导致商品价值量的变化。第一章第一章 房地产相关经济知识房地产相关经济知识劳动生产率和商品的使用价值量成正比，同商品的价劳动生产率和商品的使用价值量成正比，同商品的价值量成反比值量成反比。如果部门（社会）劳动生产率未变，个别商品生产者的劳动生产率提高到所在部门平均水平以上，那么，在同样多的劳动时间内，他就会生产出比别人更多的价值量。第一章第一章 房地产相关经济知识房地产相关经济知识二、市场二、市场（一）市场及其功能（一）市场及其功能1、市场的概念、市场的概念市场首先是商品经济交换的场所商品经济交换的场所。市场有广义和狭义之分。狭义的市场是指商品交换的场所。广义市场则包括没有固定场所，靠中间商或其他交易形式，沟通买卖双方，完成交易的行为。市场是商品交换关系的总和商品交换关系的总和。市场将无数商品所有者、消费者联系起来，是他们之间发生交换关系的集结点。第一章第一章 房地产相关经济知识房地产相关经济知识市场是一个有机的系统市场是一个有机的系统。从经济运行的角度来看，市场分为消费资料和生产要素市场，而生产要素市场又可以细分为资本市场、劳动力市场、资源市场、技术市场、信息市场等。按时间可划分为现货市场、期货市场。按空间可划为地区市场、国内市场和国际市场。第一章第一章 房地产相关经济知识房地产相关经济知识2、市场的功能、市场的功能（1）沟通功能。市场是商品经济条件下沟通企业与企业、企业与国家、生产与消费、宏观与微观之间经济联系的基本纽带。（2）信息功能。市场信息对生产、交换、分配和消费，对国家、生产单位和个人都起着指示器的作用。（3）实现（变现）功能。市场是商品价值得以实现的场所，市场状况决定着价值实现的程度。第一章第一章 房地产相关经济知识房地产相关经济知识（二）市场机制（二）市场机制1、市场机制的含义和基本特征、市场机制的含义和基本特征市场机制，实际上就是市场要素之间相互制约而形成的自自动协调经济运行动协调经济运行的方式。市场机制的基本特征：一是调节的自发性；二是利益的制约性。2、市场机制的构成和基本内容、市场机制的构成和基本内容价格是商品价值在市场中的具体表现。市场机制就其构成要素来说，包括价格机制、供求机制、竞争机制、工资机制、风险机制等。第一章第一章 房地产相关经济知识房地产相关经济知识价格机制价格机制是价格形成和变化的机制。价格的形成和变化，既取决于商品价值同货币价值的比率，又受供求关系的影响。供求机制供求机制是制约商品供给量和需求量及其相互关系变化的机制。市场需求市场需求是指消费者在一定时期内、一定价格水平上对市场上某种商品的需求量。市场供给市场供给是指在一定的时期内根据一定的价格，企业愿意并提高到市场上的商品数量。竞争机制竞争机制是买卖双方围绕经济利益而发生的相互竞争的经济联系。第一章第一章 房地产相关经济知识房地产相关经济知识三、价值规律三、价值规律价值规律是商品经济的基本规律基本规律。价值规律是市场机制发挥其功能的基础，市场机制是价值规律得以贯彻的形式。（一）价值规律的基本内容和客观要求（一）价值规律的基本内容和客观要求（1）商品的价值量由生产商品的社会必要劳动时间决定；（2）商品按照价值量相等的原则进行交换。（二）价值规律发生作用的表现形式（二）价值规律发生作用的表现形式在市场经济条件下，价值规律作用的基本形式是价格以价价格以价值为中心上下波动值为中心上下波动。第一章第一章 房地产相关经济知识房地产相关经济知识（三）价值规律的作用（三）价值规律的作用第一，价值规律通过市场机制，自发地调节社会资源在不同生产部分之间的配置，调节着商品生产和商品流通。第二，价值规律通过市场机制，刺激商品生产者不断改进技术，提高劳动生产率。第三，价值规律通过市场机制，导致商品生产者的优胜劣汰。第一章第一章 房地产相关经济知识房地产相关经济知识四、信贷与货币理论四、信贷与货币理论（一）货币形式（一）货币形式马克思马克思指出：“金银天然不是货币，但货币天然是金金银天然不是货币，但货币天然是金银银”。当金银从商品世界分离出来固定地独占一般等价物地位时，就成为货币。货币形式是指一般等价物一般等价物固定在黄金或白银上，一切商品的价值都通过金或银来表示。第一章第一章 房地产相关经济知识房地产相关经济知识（二）货币的职能（二）货币的职能货币的本质是固定充当一般等价物的特殊商品固定充当一般等价物的特殊商品，这种本质只有通过货币的职能才会充分表现出来。货币有五种职能货币有五种职能：价值尺度、流通手段、支付手段、贮藏价值尺度、流通手段、支付手段、贮藏货币、世界货币货币、世界货币。前面两种职能是基本职能，后面三种职能是随着商品经济发展而不断产生出来的。第一章第一章 房地产相关经济知识房地产相关经济知识1、价值尺度、价值尺度价值尺度，就是货币充当计量其它一切商品价值量大小的尺度。2、流通手段、流通手段流通手段，指货币充当商品交换的媒介的职能。以货币为媒介的商品交换就是商品流通商品流通。用公式表示是：商品货币商品（WGW）。金银、铸币、纸币、电子货币金银、铸币、纸币、电子货币电子货币电子货币是一种无形的货币，它是贮存于以银行为中心的电子计算机网络中的存款货币。电子货币的具体形式是各种名目的信用卡信用卡。第一章第一章 房地产相关经济知识房地产相关经济知识3、贮藏手段、贮藏手段贮藏手段，指货币退出流通领域而被人们当作社会财富的一般替代品和独立的价值形态保存和贮藏的职能。4、支付手段、支付手段支付手段，指货币作为交换价值而用于清偿债务、缴纳赋税和租金等方面的职能。5、世界货币、世界货币世界货币，指在国际市场上发挥一般等价物作用的货币。第一章第一章 房地产相关经济知识房地产相关经济知识（三）货币流通规律（三）货币流通规律货币流通规律，即一定时期内流通中所需货币量的规律。流通中所需要的货币量与商品的价格总额成正比成正比，与货币流通速度成反比成反比。用公式表示就是：流通中所需要的货币量商品价格总额货币流通速度（同一单位货流通中所需要的货币量商品价格总额货币流通速度（同一单位货币的平均流通次数）币的平均流通次数）随着货币支付手段职能的产生，货币流通量的公式应补充如下：流通中所需要的货币量（待售商品价格总额流通中所需要的货币量（待售商品价格总额赊销商品价格总额赊销商品价格总额+到期支付商品价格总额到期支付商品价格总额相互抵销的商品价格总额）同一单位货币相互抵销的商品价格总额）同一单位货币的平均流通次数的平均流通次数第一章第一章 房地产相关经济知识房地产相关经济知识按照货币的流通性，一般将货币分为流通中的现金、狭义货币和广义货币三个层次，用符号依次可表示为M0、M1、M2。M0=现金。它是货币中最活跃的部分，随时可以进入为市场，成为购买手段。M1=M0+所有企事业单位的活期存款。活期存款灵活性很强，随时可以兑成现金或开支票使用，与现金差不多。M2=M1企事业单位定期存款和居民储蓄存款。M2的流动性最弱，但它反映社会总需求的变化，在考虑货币流通量时，也应把它计算在内。第一章第一章 房地产相关经济知识房地产相关经济知识（四）通货膨胀与通货紧缩（四）通货膨胀与通货紧缩1、通货膨胀、通货膨胀通货膨胀是指国家货币的发行量超过超过流通中所需要的货币量，引起货币贬值、物价总水平大幅度持续上涨的现象。通货膨胀根据年物价上涨率的不同可分为温和的通货膨胀温和的通货膨胀、奔腾式通货膨胀奔腾式通货膨胀和恶性通货膨胀恶性通货膨胀。2、通货紧缩、通货紧缩通货紧缩是指流通中的货币量不足不足，引起货币升值、物价总水平持续下降的现象。通货紧缩可分为良性通货紧缩良性通货紧缩和恶性通货紧缩恶性通货紧缩。第一章第一章 房地产相关经济知识房地产相关经济知识第二节第二节 房房 地地 产产一、房地产的概念一、房地产的概念房地产是土地、房屋财产和其他各类不动产的总称，包括土地土地、地上建筑物地上建筑物以及其他土地附属物其他土地附属物。第一章第一章 房地产相关经济知识房地产相关经济知识（一）土地（一）土地土地是地球陆地表面由地貌、土壤、岩石、水文、气候和植被等要素组成的综合体。按照土地所处的状态不同，城市土地又可分为具备开发建设条件、立即可以开始建设的熟地熟地和必须经过土地的再开发过程才能用于建设的毛地毛地。毛地和熟地之间的存在价格差异且远远大于土地再开发的费用。随着中国土地管理制度的健全，土地一级开发土地一级开发、有计划出有计划出让让，逐渐成为政府管理土地资源的重要手段。第一章第一章 房地产相关经济知识房地产相关经济知识土地一级开发土地一级开发是指由政府或政府授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到三通一平（水电路通，场地平整）、五通一平（上水、下水、供电、通讯、道路通，场地平整）或七通一平（上水、下水、供电、通讯、煤气、热力、道路通，场地平整）建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。土地出让计划土地出让计划是指在社会主义市场经济体制下，为满足一定时期内社会经济发展目标和合理利用土地的要求，对一定时期一定区域范围内政府出让土地的规模、用途等的总量安排和空间位置的安排，以及对具体地块出让方式、次序、价位和开发强度、用地条件等的确定。第一章第一章 房地产相关经济知识房地产相关经济知识1、土地的特性、土地的特性（1）不可替代性。（2）面积的有限性。（3）位置的固定性。也叫不可移动性。（4）级差性。（5）存续时间长。第一章第一章 房地产相关经济知识房地产相关经济知识2、土地的经济特性、土地的经济特性（1）供给的稀缺性。（2）用途的多样性。（3）用途变更的困难性。（4）土地增值性。（5）土地报酬递减性。（6）土地的产权特性。第一章第一章 房地产相关经济知识房地产相关经济知识3、我国土地资源的特点、我国土地资源的特点（1）土地面积绝对数量大，人均数量小（2）后备土地资源有限（3）土地类型多样，山地多于平地;（4）农地分布不均匀;（5）森林覆盖率低;（6）土地质量较差;（7）水土资源不平衡。第一章第一章 房地产相关经济知识房地产相关经济知识（二）建筑物（二）建筑物民用建筑设计术语标准民用建筑设计术语标准规定：建筑物是用建筑材料构筑的空间和实体，供人们居住和进行各种活动的场所。1、建筑物的特性、建筑物的特性（1）不可位移性（2）产权边界复杂性（3）功能变异性第一章第一章 房地产相关经济知识房地产相关经济知识2、建筑物的分类、建筑物的分类（1）按用途分类住宅。公共建筑。工业建筑。农业建筑。第一章第一章 房地产相关经济知识房地产相关经济知识（2）按高度分类）按高度分类低层住宅：房屋的自然层数为1-3层。多层建筑：房屋的自然层数为4-6层。中高层建筑：房屋的自然层数为7-9层。高层住宅：总高度超过24米，10层以上的建筑物。超高层建筑：总高度超过100米的建筑物。第一章第一章 房地产相关经济知识房地产相关经济知识（3）按建筑结构分类）按建筑结构分类建筑结构建筑结构是指建筑物中由承重构件(基础，墙体，柱，梁，楼板，屋架等)组成的体系。砖木结构主要承重构件是用砖木做成的，竖向承重的墙体和柱采用砖砌，水平承重的楼板、屋架采用木材。砖混结构竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重为钢筋混凝土楼板，屋顶板。第一章第一章 房地产相关经济知识房地产相关经济知识钢筋混凝土结构梁、板、柱、墙、屋架等建筑物构件，由钢筋混凝土浇灌构成。其围护构件如外墙、隔墙等则由轻质砖或其他砌体砌成。钢筋混凝土结构房屋还可以进一步细分为框架结构、框架剪力墙结构、剪力墙结构、筒体结构、框架筒体结构和筒中筒结构等。钢结构建筑主要承重构件均为钢材构成。多用于多层公共建筑或跨度大的建筑。第一章第一章 房地产相关经济知识房地产相关经济知识（4）按施工方法分类）按施工方法分类现浇现砌式建筑在施工现场浇筑和砌筑承重构件的建筑。预制、装配式建筑主要承重构件在加工厂制成预制构件，在施工现场进行装配的建筑物。部分现浇现砌、部分装配式建筑一部分构件(如墙体)在施工现场浇筑或砌筑而成，一部分构件(如楼板，楼梯)在加工厂制成预制构件的建筑物。第一章第一章 房地产相关经济知识房地产相关经济知识3.建筑物的耐用年限建筑物的耐用年限建筑物的耐用年限见表1-1。第一章第一章 房地产相关经济知识房地产相关经济知识4、建筑物的构成、建筑物的构成（1）基础基础是建筑物地面以下的承重构件，它支撑着其上部建筑物的全部荷载，并将这些荷载及基础自重传给下面的地基。（2）地基地基虽然不是建筑物的组成部分，却是承载基础所传荷载的土体或岩体。（3）墙体墙体和柱均是竖向承重构件，支撑着屋顶，楼板，并将这些荷载及自重传给基础。第一章第一章 房地产相关经济知识房地产相关经济知识建筑物墙体的类型：外墙。内墙。纵墙。横墙。承重墙。非承重墙。实体墙。空心墙。复合墙第一章第一章 房地产相关经济知识房地产相关经济知识5、建筑物的八大系统、建筑物的八大系统（1）结构系统结构系统：建筑物的骨架，承载建筑物内外荷载；（2）建筑系统建筑系统：包括建筑物的屋面、内外围护墙体、地面、门窗等等；（3）装饰系统装饰系统：指与人接触的室内空间环境。包括天花、墙面、地面、灯光、音响、家具、艺术品、植物等等；（4）通风空调系统通风空调系统：室内用于改善空气环境的设备及管道。含采暖、空调、排气、排烟等；第一章第一章 房地产相关经济知识房地产相关经济知识（5）消防系统消防系统：指保证人员防火安全的系统。由报警、喷洒、防火栓、灭火器、防火门、防火楼梯、防火墙、防火卷帘、消防广播、消防照明等构成；（6）给排水系统给排水系统：建筑物用水系统。主要有进户管、水箱、管网、水泵、用水器具、冷水、热水、饮用水、中水、废水、污水、雨水、空调水、消防水管网等；（7）弱电系统弱电系统：信息管网系统。有电话、电视、广播、宽带、卫星、无线信号等管网组成；（8）气系统气系统：指建筑物所需气体管网系统。如天燃气、蒸汽等系统。第一章第一章 房地产相关经济知识房地产相关经济知识（三）其他土地附着物（三）其他土地附着物构筑物，是指人们不在其内生产、生活的人工建造物；其他土地附着物，是指矿产资源及土地上生长的植物。绿化、园林小景等。第一章第一章 房地产相关经济知识房地产相关经济知识二、房地产的特性二、房地产的特性（一）位置的固定性或不可移动性（一）位置的固定性或不可移动性最重要的一个特性之一最重要的一个特性之一。（二）寿命周期长（二）寿命周期长土地使用权出让期限在40至70年不等，投资者在其上所拥有的权益也在40至70年之间。国外的研究表明，房地产的经济寿命与其使用性质相关。一般来说，公寓、酒店、剧院建筑的经济寿命是40年，工业厂房、普通住宅、写字楼的经济寿命是45年，银行物业、商场物业的经济寿命是50年，工业货仓的经济寿命是60年，而农村建筑的经济寿命是25年。第一章第一章 房地产相关经济知识房地产相关经济知识（三）适应性（三）适应性置业投资者如果及时调整房地产的使用功能，则既能适合房地产的特征，又能增加租赁收益。（四）不一致性（四）不一致性这种差异往往最终反映在两宗物业的租金收益和出租比例等方面。（五）政策影响性（五）政策影响性（六）对专业管理的依赖性（六）对专业管理的依赖性（七）相互影响性（七）相互影响性第一章第一章 房地产相关经济知识房地产相关经济知识三、房地产的存在形态三、房地产的存在形态（一）房地产实物形态（一）房地产实物形态按照物理形态划分，房地产主要分为土地土地、建成后的建成后的物业物业和在建工程在建工程三种类型。1、土地、土地包括生地、毛地和熟地。第一章第一章 房地产相关经济知识房地产相关经济知识2、建成后的物业、建成后的物业建成后的物业建成后的物业，即我们通常所说的已通过竣工验收、可投入正常使用的建筑物及其附属物。按其当前的使用状态，可分为空置和已入住（允许有部分空置）两种情况。按照建筑物的用途不同，可以分为下述几种形式：(1)居住物业。(2)商业物业。(3)工业物业。(4)特殊物业。3、在建工程、在建工程在建工程在建工程是指已经开设工程建设但尚未竣工投入使用的房地产，是房地产开发建设过程中的一种中间形态中间形态。第一章第一章 房地产相关经济知识房地产相关经济知识（二）房地产权益形态（二）房地产权益形态房地产的权益房地产的权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和好处。房地产权益以房地产权利为基础以房地产权利为基础，包括：（1）房地产的各种权利，如所有权、土地使用权、地役权、抵押权、租赁权等。（2）受到其他房地产权利限制的房地产权利。例如设立了抵押权、租赁权的房屋所有权或土地使用权。第一章第一章 房地产相关经济知识房地产相关经济知识（3）受到房地产权利以外的政府或法律因素限制的房地产权利，如政府规划部门对房地产用途、使用年限、建筑密度、容积率的限制。（4）房地产的额外利益或收益，例如屋顶或外墙面广告收入。第一章第一章 房地产相关经济知识房地产相关经济知识我国当前房地产权益包括：所有权；建设用地使用权；宅基地使用权；土地承包经营权；地役权；抵押权；租赁权。（1）房屋所有权房屋所有权，是房屋所有在法律规定的范围内，可以排除他人的干涉，对其所有的房屋进行占有、使用、收益、处分的权利。占有权占有权是产权人对其房屋事实上的控制权；占有又分为所有人占有和非所有人占有、合法占有和非法占有、善意占有与非善意占有。使用权使用权是产权人按照房产的性能，作用对房屋加以利用的权利；第一章第一章 房地产相关经济知识房地产相关经济知识收益权收益权产权人收取房产所产生的利益的权利；如出租房屋取得的租金收入等。处分权处分权是产权人在事实上或法律上对房产进行处置的权利。包括对自己所有的房地产出售、出租、抵押、典当、赠与、拆除等。处分权是房屋产权的核心，是处分权是房屋产权的核心，是房屋产权最根本的权利房屋产权最根本的权利。处分权一般只能由房屋所有权人行使（法律上有特别规定的除外）。第一章第一章 房地产相关经济知识房地产相关经济知识我国房屋所有权具有以下特点：我国房屋所有权具有以下特点：房屋的国家所有权、集体所有权和个人所有权同时并存。房屋所有权的客体是具有一定结构、可供利用的房屋，而非建设该房屋所使用的材料。房屋所有权与其所依附的土地的使用权不可分离。房屋的所有权发生变更，土地的使用权也随之发生变更，反之亦然。房屋所有权可以转让，但受到土地使用权转让的制约。凡不可转让使用权的土地上的房屋，其所有权不能转让。房屋所有权的设立与转移，必须办理房屋所有权登记和变更登记手续。第一章第一章 房地产相关经济知识房地产相关经济知识（2）建设用地使用权建设用地使用权：是指建设用地使用权人依法对国有土地的土地享有占有、使用、收益和部分处分的权利。可分为：出让的建设用地使用权、划拨的建设用地使用权和其他建设用地使用权。（3）宅基地使用权宅基地使用权：宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。（4）土地承包经营权土地承包经营权：土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。第一章第一章 房地产相关经济知识房地产相关经济知识（5）地役权地役权：是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定，利用他人的房地产，以提高自己的房地产的效益的权利。上述他人的房地产为供役地，自己的房地产为需役地。最典型的地役权是在他人的土地上通行的权利在他人的土地上通行的权利，这种地役权有时被称为通行权。（6）抵押权抵押权：是指债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为债权的担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权依照法律的规定以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。（7）房地产租赁权房地产租赁权：是指以支付租金的方式从房屋所有权人或土地使用权人那里获得的占有和使用房地产的权利。第一章第一章 房地产相关经济知识房地产相关经济知识四、房地产的历史四、房地产的历史（一）原始发展阶段（一）原始发展阶段（二）泡沫阶段（二）泡沫阶段（三）低潮阶段（三）低潮阶段（四）复苏振兴阶段（四）复苏振兴阶段（五）再次爆热（五）再次爆热（六）需要冷静的阶段（六）需要冷静的阶段中国房地产的走势为螺旋式上升的一个正弦曲线。中国房地产的走势为螺旋式上升的一个正弦曲线。第一章第一章 房地产相关经济知识房地产相关经济知识 第三节第三节 房地产价值、价格与技巧房地产价值、价格与技巧一、房地产价值或价格的几个基本术语一、房地产价值或价格的几个基本术语房地产价值是房地产商品中凝结的人类无差别的劳动，房地产价格会围绕房地产价值上下波动。房地产估价就是要对房地产价值或价格进行评估。第一章第一章 房地产相关经济知识房地产相关经济知识按照我国新颁布的房地产估价基本术语标准房地产估价基本术语标准及相关规定，需要明确以下几个价值概念：1、评估价值评估价值：通过房地产估价活动得出的估价对象价值或价格。2、市场价值市场价值：估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。3、投资价值投资价值：估价对象对某个特定单位或个人的价值。4、谨慎价值谨慎价值：在存在不确定因素的情况下遵循谨慎原则所评估的价值。第一章第一章 房地产相关经济知识房地产相关经济知识5、快速变现价值快速变现价值：估价对象在没有充足的时间进行营销情况下的价值。6、现状价值现状价值：估价对象在某一特定时间的实际状况下的价值。7、残余价值残余价值：估价对象在非继续利用情况下的价值。8、抵押价值抵押价值：估价对象假定未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。9、计税价值计税价值：为征税目的而评估的价值。第一章第一章 房地产相关经济知识房地产相关经济知识10、无租约限制价值无租约限制价值：房地产在不考虑租赁因素影响情况下的价值。11、出租人权益价值出租人权益价值：出租人对自己的已出租房地产依法享有的权益的价值。12、承租人权益价值承租人权益价值：承租人对他人所有的已出租房地产依法享有的权益的价值，其评估价值为按合同租金与市场租金的差额所评估的价值。第一章第一章 房地产相关经济知识房地产相关经济知识二、房地产价值或价格的分类二、房地产价值或价格的分类（一）在价值形态上（一）在价值形态上房地产可以分为地产价格、房产价格、房地产价格。地产价格地产价格就是土地价格，简称地价。即使在城市，土地也是可以单独存在的。房产价格房产价格就是房屋本身的价格。这种价格的原始形态就是房屋的造价，即在建筑房屋花费的劳动所形成的价格。房地产价格房地产价格，就是把房地产结合在一起所形成的价格。也就是地产价格和房产价格的综合体。第一章第一章 房地产相关经济知识房地产相关经济知识（二）房地产理论价格、成交价格、市场价格（二）房地产理论价格、成交价格、市场价格房地产理论价格房地产理论价格：是在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格，是由房地产的价值决定的价格。这种价格是由生产该房地产商品时消耗的社会必要劳动时间决定的。房地产价值的货币表现就是房地产的价格。房地产成交价格房地产成交价格：一笔房地产交易中交易双方达成交易的货币或实物、无形资产和其他经济利益。房地产市场价格房地产市场价格：某种房地产在市场上的平均水平价格。它是剔除了各种偶然和不正常因素以后的价格，是该种房地产大量成交价格的抽象结果。第一章第一章 房地产相关经济知识房地产相关经济知识（三）房地产总价格、单位价格、楼面地价（三）房地产总价格、单位价格、楼面地价房地产总价格：房地产总价格：是一宗房地产的总体价格。房地产总体不同，房地产的总价格也就不同。如整个住宅区的总价格或一套房的总价格等。房地产单位价格：房地产单位价格：是单位土地面积或房屋单位建筑面积的价格。我国以平方米为计量单位；香港地区则以平方英尺为计量单位；住宅一般以平方米为单位。楼面地价：楼面地价：等于该项目所占有土地的全部与土地相关的费用除以该项目的可售建筑面积。第一章第一章 房地产相关经济知识房地产相关经济知识（四）所有权价格、使用权价格（四）所有权价格、使用权价格在房地产买卖过程中，除了转移房地产的使用权外，还转移了房地产的所有权，这样形成的价格就是房地产所有权房地产所有权的价格的价格。在房地产买卖过程中，不转移房地产所有权，只转移房地产使用权，这样的价格就是房地产使用权价格房地产使用权价格。房地产使用权价格就是房地产的租赁价格租赁价格。在中国，由于城市土地属于国家所有国家所有，所以在土地市场上交易的只是土地的使用权土地的使用权，这种土地价格也是使用权价格。房地产所有权价格是房地产的买卖价格；房地产使用权价格则是房地产的租赁价格。第一章第一章 房地产相关经济知识房地产相关经济知识（五）协议价格、招标价格、拍卖价格（五）协议价格、招标价格、拍卖价格在城市土地市场买卖的只是土地的使用权使用权，而不是土地的所有权。以协议方式协议方式出让土地使用权的，土地价格就采取了协议价格的形态；以招标方式招标方式出比土地使用权的，土地价格就采取了招标价格的形态；以拍卖方式拍卖方式出让土地使用权的，土地价格就采取了拍卖价格的形态。第一章第一章 房地产相关经济知识房地产相关经济知识（六）抵押价值、计税价格、征收价值（六）抵押价值、计税价格、征收价值抵押价值：抵押价值：是为了向银行取得贷款，把房地产作为抵押品而对房地产评估的价值。计税价格：计税价格：是政府为了课征税收，对房地产评估出来的价格。这种价格是政府向房地产所有者征收税收的依据。征收价值：征收价值：也称为征收补偿价值，是为国家征收房地产确定房地产的补偿提供参考依据而评估的被征收房地产的价值。是对被征收的房地产进行补偿的价格形态。第一章第一章 房地产相关经济知识房地产相关经济知识（七）基准地价、标定地价、市场地价（七）基准地价、标定地价、市场地价国家为了发展房地产经济，发展房地产市场，以及对房地产市场进行有力的调控，在对城市土地分等定级的基础上，对各级土地确定一个最基本的价格，就是基准地价基准地价。标定地价：标定地价：是在基准地价的基础上，考虑了每块土地的具体情况，也就是说考虑了影响土地价格的其他因素而确定的土地的价格。土地市场价格：土地市场价格：是在土地市场的交易过程中形成的价格。这是土地现实的价格。第一章第一章 房地产相关经济知识房地产相关经济知识三、房地产的价格构成三、房地产的价格构成目前房地产综合开发价格大体上包括：1.征地补偿费。2.拆迁安置补偿费。3.其他土地开发费。4.住宅建筑安装工程费。5.附属工程费。6.室外工程费。第一章第一章 房地产相关经济知识房地产相关经济知识7.公共配套工程费。8.环卫绿化工程费。9.政府性收费及“四源”费。10.土地出让金大市政费。11.两税一费。12.管理费。13.利润。第一章第一章 房地产相关经济知识房地产相关经济知识第一部分第一部分，即征地补偿费、拆迁安置费、土地开发费及土地出让金，也就是前3类，构成了房地产价格中的土地费用。第二部分第二部分，即住宅建筑安装工程费、附属工程费、室外工程费、也就是第4类到6类，构成了房地产价格中的建筑安装工程费。第三部分第三部分，即公共配套工程费、环卫绿化工程费、“四源”费、大市政费，也就是第7到第10类，构成了房地产价格中的配套工程费。第一章第一章 房地产相关经济知识房地产相关经济知识第四部分第四部分，即两税一费、管理费，也就是第11到第12类，构成了房地产价格中的税费。第五部分第五部分，即利润，也就是第13类，构成了房地产价格中的利润。如果房地产开发企业把房地产卖出去，在它的综合造价中还必须加上销售成本销售成本，以及流通中的税金和利润。对于房地产开发企业来说，这就是出售价格出售价格。第一章第一章 房地产相关经济知识房地产相关经济知识四、房地产价格制定与技巧四、房地产价格制定与技巧(一一)房地产价格制定的理论依据房地产价格制定的理论依据1.生产费用价值论生产费用价值论2.预期原理预期原理3.替代原理替代原理4.供求理论供求理论第一章第一章 房地产相关经济知识房地产相关经济知识(二二)房地产价格制定的程序房地产价格制定的程序1.确定定价目标确定定价目标2.测算开发经营成本测算开发经营成本3.估测目标市场的需求估测目标市场的需求4.分析竞争者分析竞争者5.选择定价方法并进行测算选择定价方法并进行测算6.确定销售价格确定销售价格第一章第一章 房地产相关经济知识房地产相关经济知识(三三)房地产价格制定的目标房地产价格制定的目标1.实现预期投资利润率实现预期投资利润率2.项目或当期利润最大化项目或当期利润最大化3.适应市场竞争适应市场竞争4.树立企业品牌树立企业品牌5.提高市场占有率提高市场占有率6.求得生存求得生存第一章第一章 房地产相关经济知识房地产相关经济知识(四四)房地产销售价格制定的方法房地产销售价格制定的方法1.成本导向定价法成本导向定价法成本导向定价法是房地产企业以产品成本为基础，再加上一定的利润和税金来制定产品价格的一种方法。按照房地产成本以及在成本基础上利润核算的方法的不同，成本导向定价法分为成本加成定价法成本加成定价法和目标利润定价法目标利润定价法两类。第一