南安英华房地产咨询有限公司 .doc

福州英华职业学院
团队：英华之梦
指导老师：缪海霞
组长：黄瑞丽
组员：李雅云、曾婉蓉、方小萍、蓝伟芬

目录
1、项目概况 --------------------------------------------------------------------------------------------------- 5
1.1 项目名称及LOGO--------------------------------------------------- ------------------------------------- 5
1.2 项目概况----------------------------------------------------------------------------------------------------- 5
1.3产品与服务--------------------------------------------------------------------------------------------------- 6
1.3.1 核心服务---------------------------------------------------------------------------------------------------- 6
1.3.2 派生性服务------------------------------------------------------------------------------------------------- 6
1.4 组织与团队--------------------------------------------------------------------------------------------------- 6
1.4.1最强实力的团队-------------------------------------------------------------------------------------------- 6
1.4.2最细分专业的团队---------------------------------------------------------------------------------------- 6
1.4.3最高素质的团队------------------------------------------------------------------------------- ------------ 7
1.5核心优势------------------------------------------------------------------------------------------------------ 7
1.5.1系统---------------------------------------------------------------------------------------------------------- 7
1.5.2专注--------------------------------------------------------------------------------------------------------- 7
1.5.3典范-------------------------------------------------------------------------------------------------------- 7
1.5.4价值-------------------------------------------------------------------------------------------------------- 7
1.5.5专业--------------------------------------------------------------------------------------------------------- 7
1.6 投资、财务及风险分析---------------------------------------------------------------------------------- 7
2、项目背景 -------------------------------------------------------------------------------------------------- 8
2.1 城市概况---------------------------------------------------------------------------------------------------- 8
2.2城市交通------------------------------------------------------------------------------------------------------ 9
2.2.1航空--------------------------------------------------------------------------------------------------------- 9
2.2.2铁路-------------------------------------------------------------------------------------------------------- 9
2.2.3公路------------------------------------------------------------------------------------------------------ 9
2.2.4港口------------------------------------------------------------------------------------------------------- 9
2.3 GDP与CPI情况----------------------------------------------------------------------------------------- 9
2.3.1 GDP情况------------------------------------------------------------------------------------------------ 9
2.3.2 CPI情况------------------------------------------------------------------------------------------------- 10
2.4 消费品市场情况分析----------------------------------------------------------------------------------- 11
2.5 旅游收入------------------------------------------------------------------------------------------------- 11
3、项目可行性分析---------------------------------------------------------------------------------------- 12
3.1 土地市场分析------------------------------------------------------------------------------------------ 12
3.1.1近一年南安整体市场土地供应对比分析-------------------------------------------------------- 12
3.1.2南安整体市场土地量价对比分析------------------------------------------------------------------ 12
3.1.3近一年南安整体市场土地用地性质供应分配--------------------------------------------------- 13
3.2 房地产市场---------------------------------------------------------------------------------------------- 13
3.2.1 房地产投资-------------------------------------------------------------------------------------------- 13
3.2.2商品房供应情况--------------------------------------------------------------------------------------- 14
3.2.3 商品房需求------------------------------------------------------------------------------------------- 14
3.2.4商品房成交量 ----------------------------------------------------------------------------------------- 15
3.2.5商品房成交价格------------------------------------------------------------------------------- ------- 15
3.2.6小结----------------------------------------------------------------------------------------------------- 16
4、分类产品------------------------------------------------------------------------------------------------- 16
4.1 住宅商品------------------------------------------------------------------------------------------------ 16
4.1.1 住宅商品分布---------------------------------------------------------------------------------------- 16
4.1.2 住宅商品结构---------------------------------------------------------------------------------------- 17
4.1.3 住宅商品房价量分析------------------------------------------------------------------------------- 17
4.1.4 住宅商品房供需情况分析------------------------------------------------------------------------- 18
4.1.5 住宅商品房供应量面积段分析-------------------------------------------------------------------- 18
4.1.6 住宅商品房消化情况分析-------------------------------------------------------------------------- 19
4.1.7 住宅商品房成交情况分析-------------------------------------------------------------------------- 19
4.1.8 案例介绍---------------------------------------------------------------------------------------------- 20
4.1.9小结----------------------------------------------------------------------------------------------------- 23
4.2商业产品------------------------------------------------------------------------------------------------- 24
4.2.1商业产品项目分布情况----------------------------------------------------------------------------- 24
4.2.2商业产品项目具体情况 ---------------------------------------------------------------------------- 24
4.2.3商业产品项目价格情况----------------------------------------------------------------------------- 25
4.2.4商业产品项目供需情况 ---------------------------------------------------------------------------- 25
4.2.5商业产品项目消化情况----------------------------------------------------------------------------- 26
4.2.6案例介绍----------------------------------------------------------------------------------------------- 26
4.2.7小结---------------------------------------------------------------------------------------------------- 28
4.3 办公产品------------------------------------------------------------------------------------------------- 28
4.3.1办公产品 ----------------------------------------------------------------------------------------------- 28
4.3.2案例介绍---------------------------------------------------------------------------------------------- 28
4.3.3小结---------------------------------------------------------------------------------------------------- 30
5、项目保障措施------------------------------------------------------------------------------------------ 31
5.1战略管理------------------------------------------------------------------------------------------------ 31
5.2组织保障-------------------------------------------------------------------------------------------- 31
5.3流程保障------------------------------------------------------------------------------------------- 33
5.4人员保障-------------------------------------------------------------------------------------------- 33
6、投资分析-------------------------------------------------------------------------------------------- 34
6.1 投资资金使用预测------------------------------------------------------------------------------- 34
6.2 资金筹集------------------------------------------------------------------------------------------- 34
6.3 债务的偿还---------------------------------------------------------------------------------------- 35
6.4 经营销售敏感性分析--------------------------------------------------------------------------- 35
7、财务分析------------------------------------------------------------------------------------------ 36
7.1 主营产品收入 ------------------------------------------------------------------------------- 36
7.2 主要费用预算表------------------------------------------------------------------------------- 36
7.2.1 融资租入固定资产折旧--------------------------------------------------------------------- 36
7.2.2 固定资产折旧------------------------------------------------------------------------------- 37
7.3 工资分配表------------------------------------------------------------------------------------ 37
7.4 预测利润及利润分配表--------------------------------------------------------------------- 38
7.5 预测资产负债表------------------------------------------------------------------------------- 38
7.6 相关财务分析--------------------------------------------------------------------------------- 40
8、风险分析及对策------------------------------------------------------------------------------- 41
8.1风险类型---------------------------------------------------------------------------------------- 41
8.1.1环境风险 -------------------------------------------------------------------------------------- 41
8.1.2流程风险-------------------------------------------------------------------------------------- 41
8.1.3决策风险-------------------------------------------------------------------------------------- 41
8.2风险对策---------------------------------------------------------------------------------------- 42
9、附录---------------------------------------------------------------------------------------------- 44
9.1团队介绍--------------------------------------------------------------------------------------- 44
9.2团队简介 ------------------------------------------------------------------------------------- 44

4

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1、项目概况
1.1 项目名称及LOGO
项目名称:南安英华房地产咨询有限公司。
项目LOGO:

图1-1 南安英华房地产咨询有限公司LOGO图
1.2 项目概况
南安英华房地产咨询有限公司是由福州英华职业学院师生领衔，同时联合了一批来自于国内知名咨询机构的资深管理顾问和知名企业的高级管理人员组建的房地产专业管理咨询和业务培训机构。
南安英华房地产咨询有限公司是为广大的客户提供有关房地产交易的政策、法规、程序咨询及房地产流转的信息，对外发布供求信息的一个中介服务平台，促成房地产的流转及后续的跟踪服务，为购房者提供专业优质的服务。作为房地产流转的专业咨询组织是供给主体和需求主体的桥梁和纽带。
秉承“尔乃世之光” 校训；弘扬“四爱”精神；继承英华兴国、为民、创业的教育传统，南安英华房地产咨询有限公司主要由几个对房地产市场充满浓厚兴趣的同学组建的。英华学子通过自己的努力，一定会在房地产咨询工作方面创造出一片新的天地。
英华房地产在房地产行业、工程建设行业和管理咨询行业历经探索与实践，能够为购房者提供具有实效性的各类咨询服务，项目可涉及住宅地产、商业地产、办公地产等房地产细分行业和领域，同时还可包括建筑施工、装饰工程、工程监理、设计咨询等各类相关企业和单位。
“英华之梦”团队已经在南安市积累了丰富的房地产企业运营和管理咨询经验，在企业战略规划、战略执行、企业绩效管理、业务流程优化设计、人力资源管理、财务管理、企业文化等领域形成了一套独具特色的咨询理论与方法体系，同时在房地产项目策划、招标采购、计划管理、合同管理、成本控制、预算管理、质量管理、信息化建设等方面形成了独特的核心竞争优势。

1.3产品与服务
本公司所进行的房地产流转的咨询服务，主要客户是有意愿流转房地产的购房者和房产商，公司通过广泛的宣传、信息收集吸引购房者和房产商前来我公司进行咨询，由本公司予以提供法律法规、政策咨询规范双方在交易过程中的行为，从而帮助购房者和房产商双方达成协议，在后期，还为客户提供矛盾协调等服务，并按照公司的服务要求，为客户提供优质的、放心的、满意的服务等。希望通过本公司的服务，除了实现购房者、房产商及投资方三方的和谐共赢外。还可以通过对购房者的释惑解疑、取得购房者的理解和支持。
1.3.1 核心服务
一是房地产流转前的房地产供求登记和信息发布。登记、收集可流转房地产的数量、区位、类别等信息，接受房地产供求双方的咨询，多渠道、多形式地向供求者发布房地产储备和可开发房地产资源的信息，推荐可开发项目。
二是房地产流转中的中介协调和指导。协调交易双方提出的有关事宜，在平等协商一致的基础上，落实契约内容，办理合同手续。
 三是房地产交易后的跟踪服务。主动帮助房地产经营者进行开发项目的可行性论证，在信贷、技术等方面开展横向联系，并在法律和政策范围内协助调处房地产经营中引起的纠纷，维护房地产所有者、投资方、经营者三方的权益。
1.3.2 派生性服务
房地产评估可分为房地产分等定级和房地产估价。前者评定的是房地产使用价值及价值，后者是评定这些价值在房地产市场中反映出的价格。一般而言，土地条件好，相应的房地产使用价值和房地产等级高，房地产价格也应当高，但在现实市场、管理和利用条件综合作用下，会出现等级与地价不一致的情况。公司因为需要长期与房地产商联系，所以房地产的评估很有必要纳入公司的业务范围之内，从而为客户提供更全面的服务。通过房地产分等定级掌握价格本质，在众多复杂、变幻的价格中，去伪存真，提高估价精度，掌握合理房价水平。
1.4 组织与团队
1.4.1最强实力的团队
英华房地产拥有最熟悉南安房地产信息的众多队员组成，5名队员中，瑞丽、婉蓉、雅云、伟芬4名队员来自闽南，在南安房地产信息咨询方面具有无可比拟的巨大优势。
1.4.2最细分专业的团队
按照专业设立各专业师，覆盖从投资、产品策划、设计、采购、工程、营销、客户关系管理、计划运营、成本等经验丰富的专业人才。
1.4.3最高素质的团队
团队成员既是会计方面的专门人才，又对房地产专业有着浓厚的兴趣。
1.5核心优势
英华房地产拥有具有卓越的人、卓越的流程（管理体系）和卓越的产品。

图1-4 南安英华房地产咨询有限公司核心优势构成图
1.5.1系统
提供管理体系、专业专项体系、人才发展体系一体化咨询。
1.5.2专注
专注地产行业。
1.5.3典范
英华卓越的服务、卓越的管理、卓越的文化成为南安房地产咨询行业的典范。
1.5.4价值
英华房地产咨询可以成为众多房地产企业长期的战略合作伙伴，服务客户涵盖中国百强地产企业，与万科、华润等众多企业建立了长期战略合作伙伴关系。
1.5.5专业
专业化细分团队，为客户提供管理及专业专项咨询。
1.6 投资、财务及风险分析
在这一部分，我们运用了大量的表格来说明我公司的预计财务情况，其中可以看出我们公司的收益性指标、生产性指标以及成长性指标都是比较有优势的。
公司成立初期共需资金29.2万元。第一年估计盈利约15万元人民币，第二年估计盈利25.8万元人民币，第三年估计盈利约36万元人民币，投资回收期为一年零七个月。风险资金最好在第3年撤出。

2、项目背景
2.1 城市概况
南安市位于福建省东南沿海，与台湾岛隔海相望，三国东吴置县，距今已有一千七百多年的历史。南安物华天宝、人杰地灵，曾一度是闽南地区政治、经济和文化中心。全市土地面积2036平方公里，人口148万，海外侨胞300多万人，是举世闻名的“海上丝绸之路”的起点和民族英雄郑成功的故乡。
全市辖3个街道、21个镇、2个乡：官桥镇、溪美街道、柳城街道、美林街道、省新镇、仑仓镇、东田镇、英都镇、翔云镇、金淘镇、诗山镇、蓬华镇、码头镇、九都镇、乐峰镇、罗东镇、梅山镇、洪濑镇、洪梅镇、康美镇、丰州镇、霞美镇、水头镇、石井镇、眉山乡、向阳乡。共有32个社区、384个行政村。 图2-1 项目所在地区位图
南安区位优越，交通便捷。东接泉州中心市区，西靠厦门经济特区，处于闽南金三角中心地带。福厦高速公路，国道324线，省道307、308线，沿海大通道，漳泉肖铁路以及建设中的泉三高速公路、福厦高速铁路穿境而过，国家二类口岸石井港可直航香港、金门、马祖、澎湖和厦门、上海、广州等沿海大中城市，市区距晋江机场30公里，距厦门机场80多公里，交通四通八达、方便快捷，是福建东南沿海大通道的重要节点。

2.2城市交通

2.2.1航空
市区距厦门国际机场97公里，距泉州晋江机场30公里，距省会福州220公里。

2.2.2铁路
“惠龙武城际轨道”惠安-泉州-南安-安溪-漳平-新罗-上杭-武平将建城际轨道交通，福建最新规划建设。

2.2.3公路
国道G324、沈海高速路G15，漳泉肖铁路穿越境内，省道S201线、S307线、308线与县乡公路连接成网，南安至官桥二级公路，南安至洪獭公路改造全面完成，南安至金淘、诗山至芸美、南安至同安等公路改造和市区第三大桥、丰州大桥将在“九五”，实施建设。

2.2.4港口
石井港为国家二类口岸，已建成千吨级杂货码头和石油专用码头和5000吨级码头，可直航香港和厦门、上海、广州等沿海城市。

2.3 GDP与CPI情况
2.3.1 GDP情况

图2-2 南安市GDP图
从近五年的城市GDP走势情况来看，近期市场GDP增长速度均处于高速增长状态，平均水平保持在15%左右，明显高于国家平均水平。

2.3.2 CPI情况

图2-3 南安市CPI图
从区域的历年CPI走势情况来看，整体城市的价格波动并不是十分明显，整体价格指数相对平稳，市场波动度不大，价格市场发展情况相对较好。

2.4 消费品市场情况分析

图2-4 南安市历年消费品零售额走势图
从消费品市场情况来看，虽然近几年整体零售额保持持续增长态势，但相对其它城市发展速度相对缓慢，整体城市的可发展空间较大。

2.5 旅游收入

图2-5 南安市旅游收入走势图
从旅游收入来看，受整体城市开发及商业地产发展的限制，城市旅游收入增长相对缓慢，与零售业类似，同类市场的可发展空间也相对较为明显。

3、项目可行性分析
3.1 土地市场分析
3.1.1近一年南安整体市场土地供应对比分析

图3-1 南安市整体市场土地供应对比图
从土地市场情况来看，虽然土地楼面价格上涨幅度超过30%，但市场拿地热情仍然很好，2011年前10个月土地成交面积相对2010年就已经上涨了100%。
3.1.2南安整体市场土地量价对比分析

图3-2 南安市整体市场土地量价对比图
从近一年的供需结构可以比较明显的发现，今年当月挂牌的土地在第二个月都被成交，基本没有滞留的土地存在，说明现有区域内土地市场的需求热情十分高涨，土地市场呈现出明显的供不应求的态势。

3.1.3近一年南安整体市场土地用地性质供应分配

图3-3 南安市整体市场土地用地性质供应分配图
从土地供应类型来看，现有市场上供应的土地更多的来自商办及综合用地，住宅用地的比例相对较低，这也预示着未来几年的市场主要供应将集中在商办以及综合用楼上，住宅产品将显得更加稀缺。
3.2 房地产市场
3.2.1 房地产投资

图3-4南安市房地产投资对比分析图
从房地产投资情况来看，近几年房地产投资比例及投资金额出现了比较明显的上升，尤其是2010年市场房地产投资额相对2009年上涨了近100%，而投资比重也从2006年的14%上涨到了18%。
3.2.2商品房供应情况

表3-1 南安市商品房供应情况分析图
地区
楼盘数
可售套数
可售面积(万㎡)
总数
住宒
总数
住宒
总数
住宒
市区
45
36
5472
2983
56.98
31.7
乡镇
69
52
8096
2959
70.21
35.24
全市
114
88
13568
5942
127.19
66.94

从商品房开发情况来看，由于中心城区前几年发展相对缓慢，整体开发力度还是相对有限，仅占到城市总体开发体量的45%，现有开发程度还是不高，未来可开发空间相对较大。

3.2.3 商品房需求

图3-5 2010年1月-2011年9月南安市商品房成交价量对比图

从整体商品市场的成交价格来看，近两年市场成交价格还是保持了相对平稳的态势，市场成交均价持续维持在4200元/平方米。

3.2.4商品房成交量

图3-6 2010年1月-2011年9月南安市商品房成交量对比图
从成交情况来看，虽然市区的供应比重不到50%，但整体需求相对旺盛，市场消化比重基本集中在市区，市区平均月消化速度保持在2.5万平方米/月。
3.2.5商品房成交价格

图3-7 2010年1月-2011年9月南安市商品房成交价格对比图
对比各个区域的成交价格可以比较明显的发现，市区现有项目的成交价格还是比较明显偏低 。

3.2.6小结
从房地产投资情况来看，近几年房地产投资比例及投资金额出现了比较明显的上升，尤其是2010年市场房地产投资额相对2009年上涨了近100%，而投资比重也从2006年的14%上涨到了18%。
从整体商品市场的成交价格来看，近两年市场成交价格还是保持了相对平稳的态势，市场成交均价持续维持在4200元/平方米。
从成交情况来看，虽然市区的供应比重不到50%，但整体需求相对旺盛，市场消化比重基本集中在市区，市区平均月消化速度保持在2.5万平方米/月。
对比各个区域的成交价格可以比较明显的发现，市区现有项目的成交价格还是比较明显偏低 。
从近一年的供需结构可以比较明显的发现，今年当月挂牌的土地在第二个月都被成交，基本没