南充市东观镇家居建材城项目开发策划书 .doc

东观建材城项目开发建议书 东观建材城项目开发建议书2014年5月目 录【前言】【第一部分 东观镇概况】一、东观镇综述二、东观镇规划发展态势三、东观镇建材业现状【第二部分 项目建设的意义与必要性】 一、项目建设的战略意义 2.1.1政府意义 2.1.2社会意义 2.1.3经济意义 2.1.4产业意义 二、项目建设的必要性 2.2.1推动重点小城镇建设进程 2.2.2确保东观建材商贸持续发展 2.2.3强化东观镇核心竞争力 2.2.4实现区域社会经济和谐发展 2.2.5优化东观镇建材市场格局【第三部分 项目开发可行性分析】 一、依靠政府政策及规划 二、依托区位与交通优势 三、符合东观商贸发展需求 四、借助东观旺盛的建材需求 五、开发运营商实力雄厚【第四部分 项目开发定位分析】一、项目名称二、项目规模三、项目选址四、项目定位分析 4.1、项目主题定位 4.2、项目业态定位 4.3、项目功能定位 4.4、项目档次定位 4.5、项目辐射定位【第五部分 项目规划思路】一、规划原则二、规划思路【第六部分 项目开发运营分析】一、经营模式二、项目运营管理三、项目宣传【第七部分 项目效益综合评估】一、项目社会效益二、项目经济效益【结语】前 言很荣幸有机会向东观镇有关领导呈交东观建材城项目开发建议书文本。本着科学发展观的精神，以及对东观建材业未来发展的高度社会责任感，我们通过前期的初步市场调查分析，按照现代物流业及商贸业的先进理念，对本项目的开发运营提出概念性建议和初步的操作性方案。我们坚信，在东观镇政府和社会各界的大力支持下，我们有实力、有能力、有信心成功开发运营本项目，为推动东观经济的发展和繁荣作出新贡献。本报告不足之处，敬请各位领导、专家批评指正。【第一部分 东观镇概况】一、 东观镇综述 东观镇位于南充市高坪区东部，辖33个行政村、5个居委会，是原天峰乡、二家乡、东观乡三乡合一的农业大镇。全镇共5.2万人，其中，集镇人口2.3万人。东观镇距南充主城区18公里、高坪机场16公里，国道318线及南广高速公路穿境而过。二、 东观镇规划发展态势2013年初，东观镇被确定为全省21个多点多极重点发展的小城镇之一。以农业为主要产业的东观镇，正在利用打造新城、改建旧城、建设新农村聚居点的方式，实现农业镇向田园式商贸和旅游强镇的转变。东观镇在原有土地的基础上，预征了152亩国有土地，用来打造一个250多亩，集商贸、旅游、居住为一体的东观新区。在建设东观新区的同时，也在加大力度对旧城进行改建。其中，即将进行改造的正南街和打铁街的改造面积就达10多万平方米。随后，将逐渐对需要改造的50多万平方米旧城区进行全方位改造。另外，已投资2000万元的梓潼沟新农村聚居点，也正在紧张建设中，预计将于今年4月竣工。所有改造和建设完成后，由新城、改建后的旧城，以及新农村聚居点三个组团式发展的东观镇，面积将在原有基础上大为增加，设施也将会更加完善，一座再造的东观镇将呈现出全新的面貌。 东观镇要抓住多点多极重点发展小城镇这一契机，围绕“产业兴镇，以城带产；产城相融，城乡一体”的总体思路，努力打造产业强镇、特色重镇、宜居美镇，建设田园商贸、旅游特色镇，现代农业产业化特色镇。东观镇党委书记易小艳三、 东观镇建材业现状 目前东观镇建材业主要特点为：大分散、小聚集，无规划、无管理。主要分布在318国道旁邮政储蓄区域附近，由商户自发集中经营。 该地域为高坪-东观镇入口区域，此地散乱的建材商家极大的影响东观镇整体形象，同时该现状将严重影响和制约东观镇整体规划的实施。 同时，随着东观镇建设的加快，势必会涌入更多的相关行业商家，如果不及早规划调整，将为后续的发展带来更多的隐患。第2部分 项目建设的意义和必要性 2.1项目建设的战略意义2.1.1政府意义项目所在地东观镇正处在大力发展阶段，项目的投资建设即是地方政府行使计划职能、组织职能、协调职能、监管职能以及城市建设和服务职能等综合职能的重大绩效。本项目的规划及建设符合东观镇“产业兴镇，以城带产；产城相融，城乡一体”的总体思路，突出体现了产城一体田园商贸的规划理念，同时也为东观镇打造多极多点重点发展小城镇打下坚实的物质基础。2.1.2社会意义随着新农村建设的推动及城镇化进程加快，加上东观镇作为全国重点发展小城镇，东观镇未来的发展需要更多的建材及其周边产品，本项目建成后，将极大的满足东观镇及周边区域农村及小城镇居民的相关需求，极大的降低他们的采购成本及时间成本。本项目建成运营后，预计将解决区域内1000-2000人的就业问题，同时带动东观及周边乡镇物流、运输、房地产等相关产业的发展，增加地方财税收入、繁荣地方经济、推动区域城镇化发展，具有显著的社会效益。彰显了东观镇作为重点发展的小城镇这一领头羊作用，整体带动区域内其他场镇、乡镇建设。2.1.3经济意义本项目预计投入资金2000万元，年市场营业额5000万元，年创税收近500万元。投资与创收将极大增加镇政府的可支配城市建设的投入资金，对于实现可持续发展起到积极的促进作用。随着项目的建成运行，项目将会推动东观的国民生产总值（GDP）增长，增加城镇竞争力，并提高经济发展水平，实现城镇又好又快发展。2.1.4产业意义目前，东观镇的建材市场主要以街边店为主，家具家私也缺乏大型商场的引导，灯饰、厨卫洁具等商业业态较为分散，此种商业格局将不能实现对城镇发展格局的支撑，本项目的建设符合东观多极多点小城镇建设过程中对于产业格局的要求。产业结构调整的必然结果。随着城乡一体化和新农村建设的深入，可持续发展的产业结构已成为地方政府的工作重点。根据东观镇城镇发展远景规划，城镇发展对于市场的发展也提出了新的标准，建设建材城将不断推进东观镇的城镇发展升级，但是目前东观镇区域现状于规划要求还相距甚远，本项目的建设将会成为东观镇小城镇建设的标杆。2.2项目建设的必要性2.2.1推动重点小城镇建设进程目前东观正在实施新一轮城镇化发展目标。但现有的建材市场存在无规划、散乱分布、形象差等问题，不仅影响商贸业发展，而且直接影响城镇发展规划和形象。建材城的建设，通过整合手段，集聚原先分散型市场。既高效利用土地资源，城镇规划得以从容实施；又以高品质的商贸综合体，体现良好的城镇形象。2.2.2确保东观建材商贸持续发展东观区域位置优越，交通便利，传统商贸业活跃。但随着时代发展，特别是周边商贸业迅速发展，东观商贸业存在的“分散低效”问题日益明显，可持续发展出现“瓶颈”现象。建材城作为东观商贸业升级换代平台，以强大的集散辐射功能，确立未来在“市场单体规模和辐射范围在周边乡镇有明显的比较优势”。确保东观镇高坪东部第一镇的地位及影响力。2.2.3强化东观镇核心竞争力以“综合型、多功能、一站式”的城镇建材商贸综合体，打造东观现代建材商贸旗舰。以现代的商贸功能，集聚商品品牌；配合政府实现东观规划，完善城镇功能，引领东观商贸业由分散低效向集聚高效发展；强化东观与其周边城镇的经济综合竞争力，实现政府对城镇经济发展的目标。2.2.4实现区域社会经济和谐发展项目建设期间及建成以后将提供众多就业岗位，全面整合区域社会经济资源优势，实现物流、资金流、人才流、技术流整体合一，带动和提升区域社会经济可持续、和谐的全面发展。2.2.5优化东观镇建材市场格局项目的建设，将具备规模大、停车面积大、功能全、购物环境佳、档次高、顾客群购买力高等特点。将“打造高品质商业平台”作为自己的定位，创建“一站式”现代市场的模式，全面优化东观建材市场的整体格局。综上所述，本项目的建设既有着及时的现实意义，也有着深远的战略意义。 第三部分 项目开发可行性分析东观商贸业的发展和繁荣、市场高度成熟，与历史传承、与政府正确引导、与优越的地理位置密切相关。这是项目开发建设最有利的基础条件。一、 依靠政府政策及规划政府已经为东观商贸业发展明确了今后的目标和重点。建材城项目的开发建设，与政府的发展目标是完全一致的，充分体现了政府发展愿景。作为一个大型的商贸业平台，与政府的科学发展观协调同步是极为重要的。尤其是整合（搬迁、改造等），政府起到关键作用。这是建材城的立项建设的保障。二、依托区位与交通优势东观镇交通运输发达，国道318线、蓉沪高速和即将兴建的上海拉萨高速公路穿境而过，东观龙门、东观黄溪、东观万家、东观马家等公路场在此交汇。螺溪河流经镇内，乘船可达走马、长乐等地。东观优越的交通环境使本项目辐射圈有效扩大，辐射力有效增强，对建材城的开发提供良好的商业契机和道路交通。三、 符合东观商贸发展需求东观商贸业发展历经数十年，蔚为大观。但随着我国商贸业的发展，东观不少市场普遍存在转型升级的问题，以适应新形势发展的需要。其中包括东观整体商贸业、单体市场，以及广大经营户，均存在对市场转型升级、改善经营环境的渴求。发展的需要，为建材城的开发建设提供了极大空间。四、借助东观旺盛的建材需求“重点小城镇”建设如火如荼进行，城镇基础设施建设力度不断加大，大拆迁、大建设创造了巨量的建材业刚性需求；随着东观城镇建设进程的加速以及城镇发展的持续升温，东观市房地产开发投资近年来持续增长，呈现出“总量扩张明显，增势强劲”的势头，供销量明显增加，今后5年中东观对建材装饰材料的需求将持续增加。五、开发运营商实力雄厚商业地产项目的开发运营是一个系统工程。尤其作为一个整合区域资源、承担社会经济发展重任的项目，必须由一个资金实力雄厚、专业知识丰富、开发运行经验成熟、责任感强烈的优秀团队实施。为此，我们组建了一个由省内知名商业地产开发运营商、资深策划人、高级设计师、商场管理运营专家等高技术人才组成的实力团队，充分结合资金、经验、资源于一体，共同实施本项目的开发运营工作。政府大力扶持、市场基础雄厚、地理位置优越、产业发展需求，构成了东观建材城开发建设 “天时、地利、人和”的完善要素。因此，项目开发建设完全可行。【第四部分 项目开发定位分析】一、项目名称 东观建材城（暂名）二、项目规模总用地面积： 20亩第一期用地面积：15亩三、项目选址南充市高坪区东观镇318国道沿线四、项目定位在对东观商业的调查与分析和城镇发展规划的理解基础上，并结合地块资源特征，我们认为本项目必须具有前瞻性、现代性的鲜明主题定位，具有现代商贸业的引导性意义。以此来适应东观城镇商贸业未来发展的需求。基本思路如下：借鉴省内优秀的、成功的商业项目，尤其是专业市场商业形态。特别是南充市成熟的商贸业发展模式，与东观作为一个全国重要小城镇的发展需要，再结合地块资源特点，予以综合考量。即：现代商业模式城镇商贸业消费需求地块资源特点规划要点五位一体。即：以时间观与空间观制定项目的定位方向。时间：传承东观城镇文脉和商业文化底蕴，立足未来，实现持续发展目标。创制具有东观特色的现代化大型商贸综合市场。空间：实施与现有中心商业主题错位、互补、优化、提升定位策略，打造东观商贸业的核心价值，拉动城镇发展，与东观整体商业共同繁荣发展。因此，本项目主题概念要在立足和融入本区域市场圈的基础上，必须体现出鲜明的特点。以后来居上的姿态，充分借鉴省内外优秀的商业地产开发运营理念，树立高起点、高规格、高标准的整体品质；以前瞻的理念，打造功能先进、配套齐全、业态规范、管理专业的现代大型商贸市场；以出色的规划布局，营造情景化、舒适化、景观化的经营空间；以现代风格的建筑，体现良好的城镇形象；以前瞻的配套功能，实现“综合型、多功能、一站式”现代城镇商贸综合体目标。从而有效提升区域经济档次和城镇价值的功能，完善区域商贸经济的合理布局，实现整合和引领东观乃至高坪地区商贸业升级换代和可持续发展的远大目标。综合型：本项目将以“综合型建材市场”为出发点，涵盖建筑建材、家居家私、五金机电、装修装饰等多种商贸业态于一体，以产品批发交易为主导形态，结合零售，打造大型的城镇商贸综合体项目，树立市场品牌形象，提升城镇商贸竞争力；多功能：现代市场的一个重要特征是，从原先的单一交易功能向复合经营功能方向的转化。形成以交易为中心功能，开发相关的展示、信息、研发、商务等功能。通过复合型功能，强化交易功能，提升市场经营功能的附加值；一站式：齐全的商业、生活、金融服务配套，为经营提供全方位现代商贸业的服务。项目将配设：娱乐、餐饮、超市、及休闲商业等生活设施；同时配设：银行、邮电、咨询、物流等商业服务设施。综合上述分析：本项目已经具备集打造“现代大型城镇商贸体”的有力因素。经营品牌聚集、业态类型丰富、交通物流便捷、购物环境优雅、城镇形象地标、规划前瞻科学、经营管理专业。倾力打造市内一流的商贸批发交易场所，开创东观城镇商业的新高度。实现引导未来消费，提升城镇品位的目标。4.1、项目主题定位东观现代大型城镇商贸体东观建材市场定位理由：东观商贸业升级换代的需要。随着现阶段东观重点小城镇建设的全面展开，东观的建材业已经进入快速发展的通道。因此，作为大型的专业市场，必须具有与之适应和引领的价值。以“城镇化”理念作为项目的开发运营模式，打造城镇建材流通市场平台，是区域建材产业经济和商贸经济未来发展的需要。 市场资源有效整合的需要。目前东观的建材经营户主要分布在邮电局旁边，空间的狭窄，交通的拥堵，设施的落后，使得经营功能滞后，经营管理零散。亟需对原有市场资源进行整合。因此，本项目的开发，是东观建材商贸经济未来发展的需要。城镇化发展的需要。随着东观城镇化进程的加快，原有各类市场的位置，存在影响未来城镇规划发展的空间。开发一个高品质、高档次、合理规划的现代化建材城，有利于推进该区块的城镇化进程，符合政府对区域规划的战略发展的目标。4.2、项目功能定位按照主题定位思路，项目经营功能包括：批发、零售、休闲、餐饮、展示、物流等商业活动。以批发、零售为主体功能，为消费者提供舒适的“一站式”的全方位建材消费场所。消费者在这里可以一次性购买建材行业相关所有商品。功能定位的基本思路：以专业批发市场，承接传统的建材商业资源，体现城镇特点；以休闲、餐饮、会展、物流等，营造现代商贸氛围。（1）批发功能：展现“大商贸、大物流”的特点，助推东观镇政府小城镇建设的规划目标，实现向现代化城镇商贸业升级的远大目标；（2）休闲娱乐：引入各种休闲、娱乐等商业及元素，为消费者及经营户提供悠闲、舒适的配套服务；（3）餐饮功能：引入中外各类餐饮业，为消费者及从业者提供丰富多彩的享受；（4）会展功能：定期举办建材相关商品博览会，为商家提供展示交流平台，为消费者提供丰富的商品盛宴；（5）物流功能：充分利用东观现有的独特交通区位优势，满足东观及周边商贸物流的需求；4.3、项目业态定位 建筑建材：水泥、钢筋、瓷砖等 家居装饰：建材装饰、卫浴洁具、窗帘布艺、不锈钢铝材等； 五金机电：五金工具、电线电缆、低压电器、机电等； 配套服务：银行、餐饮、茶坊、会展等。4.4、项目档次定位本项目地处东观镇核心位置，是未来东观城镇商贸业发展的重点，承担着展现东观城镇形象、提升城镇商业品位的重任。同时，考虑到辐射周边乡镇农村市场的功能，本项目宜定位为中低档城镇专业建材商贸市场。4.5、项目辐射定位从国内建材消费服务市场圈看，东观辐射圈，区域内建材消费需求强劲，并逐渐形成了自身相对独立的辐射圈。按照现代商圈理论，结合市场调查分析，本项目市场辐射可分为二级层次：一级辐射商圈东观镇 东观镇所辖区域二级辐射商圈东观镇周边1小时区域依托东观便捷的交通以及独具优势的区位优势，能有效辐射周边乡镇。辐射区域一览辐射乡镇人口家庭户数距本项目车程东观镇5200062000老君镇15000400010分钟青莲镇10000280015分钟长乐镇20000650020分钟会龙镇16000480030分钟龙蚕镇16000420030分钟搽耳镇14000430040分钟胜观镇13000400030分钟龙门镇500001500040分钟螺溪镇18000500030分钟走马乡20000600010分钟南江乡14000400010分钟马家乡13000300010分钟万家乡5000130015分钟御史乡12000330030分钟斑竹乡12000360030分钟喻家乡8000250020分钟青松乡10000300020分钟凤凰乡10000300020分钟合计32800086500注：数据来自第五次人口普查（2000年），预估截止2014年辐射区域内人口约为35万，家庭户数约10万户。【第五部分 项目规划思路】一、规划原则总体强调现代化、标准化、实用化的规划设计效果，以确保项目可持续经营发展的目标；注重建筑城镇、道路、环境的和谐关系，以营造良好的交易环境品质；注重经营区的人流动线与物流动线设计，以获得经营均好性效果；追求现代商业建筑风格，以体现崭新的城镇商业风范。因为本项目用地尚未明确，政府有关部门关于本项目的经济技术指标未确定。这里结合项目定位，暂时设定如下规划规划指标。总用地面积：20亩总建筑面积：约3万平方米其他：均按当地政府有关部门政策规范。二、规划思路项目包括交易区与配套区两大区块。核心区为交易市场。交易区根据经营业态、功能，进行科学合理布局，高度重视交通流线组织。建筑由条状与块状结合。区域划分：原料区：钢筋、水泥、瓷砖等建材区：卫浴、布艺、油漆、吊顶、板材、不锈钢铝材等五金区：门锁、机电等其他区域：装饰装修公司（市场交易区区示意图）配套区将并配置餐饮、娱乐、休闲等生活配套以及作为会展使用的大型广场。（中心广场参考示意图）项目整体建筑风格以现代为主，突出和渲染现代商业特点，营造浓厚的现代商业氛围。并高度关注与周边城镇环境的协调关系。配设必要的停车位及周转式仓储；安防系统、报警系统、监控系统等。【第六部分 项目运营分析】一、经营模式为最大程度降低项目风险以及保证项目顺利开发，本项目将采用开发商自主经营+招商的运营模式我们将依托自身在建材行业的优势以及专业的招商团队，及市内极为丰富的商业人脉资源网络，面向全市招商，确保项目实现满铺经营。（1）招商思路立足东观、高坪的商业资源，将东观现有的建材商家引导至市场内经营，同时依靠南充现有建材市场和光彩大市场，吸引优秀商家入驻。（2）招商策略招商先行策略。在项目完成规划方案后，立即实施招商先行的策略；本地商家优先策略。通过本地区经营户的优先入驻策略，可以有效整合现有商贸业资源，完成本地广大经营户渴望经营环境改善和升级的目标；品牌商家优先策略。以国内外知名品牌商家作为主要招商对象；通过他们的进驻，提升项目的经营档次，提升东观城镇的品牌形象；优惠优先策略。在政府制定的各种优惠政策基础上，我们对所有招商进驻的商家实施多种优惠政策，“放水养鱼”，培育市场。如减免初始租金、管理费等。二、项目运营管理一个商业地产项目的成功，并非仅仅是开发成功，销售成功；而是招商成功，经营成功。这是一个优秀的商业地产开发运营商应有的社会责任。本项目的建设重在运营，而且必须是品牌化运营。因此，我们一旦取得项目的开发权后，将充分发挥自身作为商业运营商的特长和优势，利用自身丰富的商业资源，实施招商先行，经营先行的运营策略；以今后经营的成功为标准，衡定项目的整个开发建设环节。本项目坐拥东观几大交通物流动脉，处于城镇规划的核心位置，承担着整合和提升城镇商贸业资源和品质的重任，项目运营的核心价值极为明显。因此，我们将按照现代商贸业运作的规律，实施“统一规划、统一招商、统一推广、统一经营、统一管理”的运作模式。把项目的可持续发展放在第一位，把社会效益与经济效益高度结合，实现东观建材商贸业结构的升级换代，全力推进东观乃至跨区域商贸业的繁荣发展。我们将依托现有强大的专业开发、经营团队资源，以及丰富的市场运作经验，从项目规划设计、工程建设、招商运作、经营管理等，实施一体化运营，确保项目开发、招商、经营、管理整体环节系统的全面成功。三、项目宣传作为一个新兴项目，项目的宣传及其重要。在项目的第一年，我方预计投入50万元用于项目整体的宣传。具体宣传将包括下列几个方面：一、 招商阶段宣传：举行项目启动仪式、召开招商发布会、东观镇及高坪顺庆投放户外广告。二、 运营阶段宣传：向本项目辐射范围内的城镇客运站及客运汽车投放广告，吸引该地消费者及经营户。【第七部分 项目效益分析】一、项目社会效益促进区域商贸业繁荣项目将引进商户约100余家。通过新引入商家及品类为东观目前所没有的知名品牌，全面提升东观商贸流通业的档次和品牌知名度，进一步推动东观社会经济的繁荣，增强城镇经济核心竞争力。加快建材商贸业升级换代项目的建设，必将推动东观建材商贸业进入一个全新的时代。进一步强化东观市场的聚合力和辐射力，带动东观其他市场群，全面实现东观市场的转型升级。二、项目经济效益市场建成后，预计初始年交易额1000万元，年利税约100万元，解决就业人口预计将达到1000多人。预计开业3年后，年交易额将可达到5000万元，年利税超过500万元。【结 语】在科学发展观以及东观小城镇建设是总体规划 的指导下，通过对东观及周边地区家居建材业发展态势的深入分析论证，我们认为“东观建材城”项目的开发建设，对东观建材业转型升级和东观小城镇建设具有极为重要的意义，对促进整个地区发展繁荣具有显著的价值。无论是社会效益，还是经济效益，都是切实可行的。第26页 共27页