南昌市某商住楼项目可行性研究报告.doc

南昌市**西路项目可行性研究报告

一、项目概况说明

地理位置：本案为2004年4月23日南昌市政府公开拍卖的DPC0414号宗地，位于**西路和天佑路交叉口东北角(原省建筑机械厂生产区用地)，其东北面与南昌火车站相距500米左右。地块南侧的**西路宽60米，为东西向城市交通主干道；地块东侧天佑路为城市次干道；再往东面300米左右是南北向城市交通主干道井冈山大道，其北端与八一大道相接。（详见附图）
土地面积约为35.8亩，规划用途为居住、商业。居住用地出让年期为70年、商业用地出让年期为40年。
主要规划指标：容积率≤2.0（含外墙、阳台、跃层）；建筑密度≤28%；绿地率≥35%。机动车位：住宅1车位/5户、配套公建1车位/250平方米建筑面积；主出入口方位：**西路；建筑间距：多层按1:1.1H以上，高层按1：0.7H且不小于24米控制。

二、地块形状及总平布置初步思路

地块形状及基本尺寸
该地块占地35.8亩（23867㎡），总建面积47733㎡，总体形状呈东西边较长的“L”形，南面临主干道**西路的门面宽有126米，西面临天佑路的长度有228米，可用于商业用房开发的临街总长度达354米，具有较大的商业开发潜力。

总平布置初步思路
1、 总层数暂定为18层；
2、 商业用房总面积暂定为13000㎡左右，可以用足建筑密度28％，以2F裙楼形式进行商业布置；
3、 住宅总建筑面积为34733㎡，布置在裙楼商场的上方，共3幢单体，住宅的层数为16层。
4、 地下室总面积暂定为10000㎡，车位数量合计110个。

三、土地价格及地价款交付方式

原开发商与省建筑机械厂先前有过转让协议，双方约定保底地价为210万/亩，但由于种种原因导致旧厂房的拆迁经过几年仍未能顺利进行。近期迫于国家相关部门加强对土地市场检查等原因，于2004年4月被置于土地市场进行公开的拍卖交易，公开的现场交易成交价达到350万/亩。
鉴于建筑机械厂属面临倒闭的旧厂，之前买卖双方有过地块整体转让的协议，而且开发商已经在地块上已有先期投入，政府本着尊重原合同的原则，承诺地价款仍以210万/亩作为底价，对外挂牌价格350万/亩与底价之间的差价（140万/亩）将按照地价款现交现退的原则，当场退还给开发商。
地价款交付方式上，规定土地交易成功至拆迁完成支付80％（6014万）地价款，剩余20％（1504万）在拆迁完成后支付。

四、销售收入
1、商场： 10000元/m²×13000 m²＝13,000万元
2、高层住宅： 3,500元/ m²×34733 m²＝12,157万元
3、车位： 100,000 元/个×110个＝1,100万元
销售总收入: 26,257万元
（注：以上采用价格为不同类型物业的均价，该定价以本案周边现有在推同类物业价格行情为参考。）

五、投资概算（每m²建筑面积摊入成本）
1、 土地费用【含土地各种费用】
210万/亩×35.8亩+1000万元＝8,518万元
2、 勘察设计费
15元/㎡×47733㎡＝71.6万元
3、 地上建筑建安工程费（含设施配套费，绿化、管理费等）
1200元/㎡×47733㎡＝5,727.96万元
4、 地下建安费
2000元/㎡×10000㎡（预估）＝2,000万元
5、 监理费
6元/㎡×（47733+10000）㎡＝34.6万元
6、 其他不可预见费（销售收入的3%）
3％×26257万元＝787.7万元
7、合计
投资总成本：17,140万元

六、销售税费
1、销售代理费：2％×26257万元＝525.1万元
2、广告费：1.5％×26257万元＝393.9万元
3、营业税、所得税、鉴证费等（计综合税率为销售收入8.5％）
8.5％×26257万元＝2231.8万元
销售总税费 ：3150.8万元

七、 效益评估

项目预测收入 — 建安工程费 — 销售税费 ＝ 经营利润
26257万元 — 17140万元 — 3150.8万元 ＝ 5966.2万元

二00四年八月三十日
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