物业管理企业的品牌竞争.doc

物业管理企业品牌竞争 物业管理企业品牌竞争提纲：物业管理市场现实状况使竞争机制、打造行业品牌引入物业管理行业，从而给消费者以更多选择机会，也给了物业管理企业规范发展机会来自地产E网 物业管理企业品牌竞争 品牌是企业无形资产,也是企业赢得市场利刃。因物业管理是一新兴产业,目前还不够完善,它社会地位也不高,加上物业管理获利微乎其微,因而诸多物业管理企业都忽视了品牌创立。实际上,在物业管理市场逐渐形成、市场竞争日趋剧烈今天,创名牌企业，建优秀Pm小区，现已成为我国Pm企业管理目和奋斗方向。品牌能让人们保持忠诚和充足信赖,好品牌可以传达出企业价值、文化和个性。建设部举行”物业管理与ISo9001认证研讨会”,吹响了鼓励和推进物业管理企业通过IS09001国际质量体系认证,提高企业著名度,实行物业管理品牌战略号角。 目前,企业已经进入了”品牌竞争”时代,未来几年,物业管理企业要在品牌塑造上下功夫,制定品牌方略，全面提高企业品牌形象和著名度。 目录 1品牌和物业管理品牌 2创立物业管理品牌条件 3创立物业管理品牌必然性 4创立物业管理品牌方略 5物业管理进入品牌竞争时代 1品牌和物业管理品牌 目前全国物业管理企业总数已超过2万家，更多企业仍如雨后春笋般涌现。低价已使诸多企业无法单靠物业管理费生存，而在高档物业市场，登陆很快“洋物业”已开始伸手采摘丰硕果实。大多管理落后小型物业管理企业已陷入生计维艰，又遭消费者口诛笔伐尴尬困境 .物业管理市场现实状况使竞争机制、打造行业品牌引入物业管理行业，从而给消费者以更多选择机会，也给了物业管理企业规范发展机会。先看一种例子：天津市金厦物业管理企业成立于1994年，是天津市物业管理“十强”企业，具有天津市物业管理一级企业资质.企业成立以来，一直遵照“依法管理、服务第一、住户至上”企业宗旨，发扬“开拓、求实、创新”企业精神，树立了“以人为本，以诚取信”经营理念，创立了具有金厦特色物业管理模式。目前管理高层、多层住宅小区及办公楼等多类型项目，同步开展物业管理征询、室内装修、房屋租售等多种经营。所管理金厦里涉外小区获得了“全国都市物业管理优秀示范住宅小区”称号.几年来企业不停开拓创新，先后实现了全市七个“第一”：第一家实行袋装垃圾；第一家成立小区居委会；第一家成立小区医疗保健中心；第一家业主大规模捐赠花木；第一家实行义务监督员制度；第一批名列榜首被评为“物业管理优秀示范住宅小区”；第一家在全市初次大型公开物业管理项目竞标中一举夺标企业。实干精神和不停创新已成为金厦物业品牌.由于品牌它才有今天一系列成就。品牌是什么？品牌就是第一名。品牌是在市场上突进速度，是在群体中脱颖而出。品牌是耀眼招牌、显赫身份，是综合品质崇尚。它是对承诺兑现程度，是精细工作成果，是长期让消费者们感到满意回报。品牌构成包括企业和产品名称、产品质量、产品定位及宣传口号等等。品牌是靠积累形成，它需要塑造、维护、提高和再开发。物业管理品牌，是由物业品牌跟管理品牌共同构成。构成要素重要有：物业企业声誉、形象以及形成和影响物业企业声誉、形象一系列原因，包括物业企业特殊名称（如响亮、引人注意、涵义深刻、来历特殊等）、注册资金、管理业绩、装备水平、社会评价、业主管理委员会反应、政府意见等；负责人管理经历、社会地位与影响力；管理层素质；专业技术人员职称或技术等级等等；此外，还包括企业物业管理服务项目、收费原则、服务态度、服务深度等方面。 2创立物业管理品牌条件可以设想，假如物业管理企业受托实行物业管理小区内，业主入住后发现建筑质量低下，配套及环境很不完善，售后遗留问题成堆，服务人员态度恶劣等等一系列问题，面对这样小区物业企业只能穷于应付，主线谈不上创立自己服务品牌。物业管理企业要成功创立品牌，要根据物业特点，硬件、软件设施，有点到面，扩大战果，从而实现创立物业管理品牌战略，也就是说物业企业要先分析理解创立品牌先决条件：2、1硬件其在平常使用中尚有个折旧问题，不可忽视。 2、1、1设施，设施跟档次无关，功能与否匹配是评价硬件设施好坏一种很重要原则。 2、1、2、环境，环境就是绿化、园艺，并且任何一种绿化环境具有他公用性，同样绿化，是装饰性还是功用性一定要明确，假如是功用性，它功用性没有发挥出来，只发挥了它装饰性，这样环境仍然不能称为好。评论环境就谈到美观、品味、风格，处理环境艺术应当由专业设计师去完毕，形成良好、温馨、舒适生活空间。 2、1、3、质量，质量问题有我们一般意义上看得见，此外尚有我们看不见，这就要请专家来鉴定。 2、2软件评价软件第一种原则就是在所有软件要件构成中，与否有研发，研究发展，研究物业、客户需求，物业定位、市场定位。假如管理物业为写字楼也许更多是关注区域市场现实状况和走向，假如是住宅则更多是研究客户需求，目群体需求，并且这个研究要保证这个物业可持续发展。软件也就是看一种管理企业具有不具有对物业发展预见性和指导性，当具有这个能力时候，所有工作有方向有目了，那么物业企业需要做两件事情就是管理和服务设计及管理和服务执行。 2、3服务对象可以说物业服务对象是人。为了提供让其满意服务要尽量使其服务需求趋同，使这个群体人在他需求层面、需求趋向方面，尽量到达一致。 2、4树立品牌意识 作为一种无形资产，品牌效用是任何广告所不能比拟，物业管理品牌形象所形成口碑效应不仅能给物业管理企业带来超额利润，并且有助于其经营规模扩大。各物业管理企业应当结合实际需要，积极探索，大胆实践，按照塑造品牌高原则、严规定，以创立整洁、文明、高雅、安全、以便、舒适人居环境为目，通 物业管理企业品牌竞争提纲：物业管理市场现实状况使竞争机制、打造行业品牌引入物业管理行业，从而给消费者以更多选择机会，也给了物业管理企业规范发展机会来自地产E网过严谨、高效科学管理，倡导”随时随地、尽心竭力”服务理念，为业主提供优质服务。 2、5完善规章制度和高素质从业人员规章制度有助于各项工作顺利发展开展和企业进步，员工工作有序。从业人员假如都能清晰地懂得自己所服务企业比他人做得好有什么，追求是什么，并能以加盟这样企业为自豪话，就会逐渐形组员工“品牌气质”，这种气质形成对于企业品牌成长是非常关键。并且在在职管理人员中选拔有培养前途员工或招聘专业人员，参与物业管理专业学历教育，为企业发展培养后备人才。培训可以通过理论研讨、听专题讲座、举行专题训练等形式，从而不停提高物业管理人员理论水平和业务素质。 3创立物业管理品牌必然性 3、1实行物业管理品牌是满足居民规定需要伴随生活水平不停提高，人民对住房规定已经从有房住、住得下，提高到住得好。所谓住得好，不是单纯面积大小、布局合理等“硬件”，更重要是要有良好管理房屋等“软件”，来保证房屋及设备正常运行、物业区内治安良好、环境整洁、服务设施齐全等等。因此，一流物业必须配以一流管理服务，才能发明出一流居住环境。另一方面，名牌物业管理受到消费者青睐，不仅仅在于其表层管理服务，更重要是它所蕴含企业文化，即对消费者地位、个性、修养、品味、生活方式肯定性文化特性。换句话说消费者购置和消费过程，同步也是一种追求上述文化价值实现过程。正由于名牌物业管理所蕴含高文化品味及高附加值，才能使消费者对其情有独钟，不惜为之投资。3、2实行物业管理品牌是物业管理企业在市场竞争中生存与发展需要物业管理服务性性质决定其目前经营方针是“保本微利，服务社会”，不能以牟取高额利润为目，因此许多物业管理企业处在微利赔本状态。没有资金，谈何经营、服务？从目前先进物业管理企业中，我们发现，规模越大，管辖物业越多企业，其获利越丰。因此，物业管理企业只有创立名牌，运用品牌优势扩大经营服务范围，形成规模效应，才能充足运用人力、物力资源，减少成本，使企业获得可观效益，为其生存提高保障。 3、3、物业管理品牌可以是永存物业管理企业品牌，体目前物业管理上硬指标，就是创立和获得国内物业管理最高荣誉奖”优秀物业管理小区”、”安全文明小区”以及ISo9001质量管理体系认证；在软件建设方面，对内重要是企业文化，企业内部机制改革，对外则是通过媒介扩大影响，宣传企业精神，全面提高企业形象。3、4、物业管理品牌是信任与承诺名牌企业、优秀物业管理小区体现着”产品”或服务与业主之间互相关系，是一种体现互利互惠、友好合作和信任关系。优秀物管“产品”就向商海中”灯塔”，吸引着迷茫和优柔寡断业主客户。优秀物管”产品”不仅能拉近物业企业与业主之间关系，并且是物管企业与业主之间非书面或口头契约。真正物业品牌（优秀物业管理小区、楼宇、安全文明小区）能体现 出一种强大信任和效益，是一种无形资产和力量。3、5、物业管理品牌是对服务价值最佳诠释假如一种物管企业总可以以合理收费价格（这种合理收费价格是按照国家收费原则，并且是物管企业和业主都能接受），提供优质”产品”或服务，那么，市场就会认同于它，业主就会忠实于它。物业企业和业主这种关系，是以经营”品牌”为纽带。”品牌”或”优秀物业管理小区”是承诺和忠诚象征。品牌表达物管企业予以业主以承诺。物管企业以履行承诺来维护其”产品”，作为对业主奉献和热情，这样，会使业主发现忠实一家物管企业是值得和有利。 3、6物业管理品牌不仅有益于弥补和完善开发商信誉和形象，并且使物业自身更具有吸引力，让潜在购房者更乐意为几乎可以看到、未来、系统周到服务和优良管理而倾囊。因此，在项目营销中，一定要高度重视物业管理品牌充足运用。详细来讲，重要有如下方面原因： 3、6、1、物业管理品牌是物业项目品牌重要构成部分由下列数据我们可以看出：目前许多房地产开发商在销售中把信誉好物管企业提供物业管理作为一种非常重要促销手段。据调查，京、沪、穗三地新开发楼盘把重要卖点放在物业管理（97）。其他重要卖点尚有：位置（94）、价格（）、户型（）、建筑质量（89）、环境（84）、生活质量（）、物有所值（79）。 3、6、2、物业管理品牌与物业项目成功与否关系重大一项物业假如具有良好物业管理品牌，则可以让现实与潜在购房者对物业增长更多某些信心。由于在客户眼中，物业企业才是和他们“同呼吸，共命运”，并将长期和他们共处单位。目前，某些地方媒体曝光房子出了问题，业主找不到开发商事例，已让潜在买主多了某些心眼。同步，物业管理品牌怎样，既是与他们平常学习生活亲密关联，也是他们能否自慰、自豪、自尊一种重要影响原因。 3、6、3物业管理品牌方略是战胜竞争对手新奇而有效方略营销中运用物业管理品牌重要有两个途径。3、6、3、1现场销售过程中，通过既有物业管理人员仪表、言行、工作与服务态度等来直接展现物业管理品牌魅力，把更多购房者吸引到自己物业项目上来； 3、6、3、2营销中故意把物业管理品牌作为一种卖点，通过电视、杂志、报纸等媒体把项目物业管理品牌概念突出出来。因此创立物业管理品牌是物业企业发展必然趋势，它将会使物业管理服务水平不停推向新高度，服务质量得到不停提高， 4创立物业管理品牌方略 4、1走市场化道路物业管理企业要在持之以恒创名牌过程中增进企业整体水平提高，这样，企业才能在剧烈竞争中脱颖而出，获得更快、更好发展。市场化经营是物业管剪发展必然趋势，是实行品牌战略有效措施之一。市场化物业管理应当具有如下特性： 4、1、1管理现代化 4、1、1、1指导思想现代化。即对物业管理行业管理要遵照市场经济规 律，要用开放眼光看问题。4、1、1、2物业管理体制完善化 4、1、2供需主体市场化4、1、2、1物业管理市场供应主体市场化物业管理市场供应主体指各层次、各类别物业企业，它市场化，应具有如下几种特点：经营行为自主性、经 物业管理企业品牌竞争提纲：物业管理市场现实状况使竞争机制、打造行业品牌引入物业管理行业，从而给消费者以更多选择机会，也给了物业管理企业规范发展机会来自地产E网营目效益性、物业管理组织企业化、经营活动竞争性4、1、2、2物业管理市场需求主体市场化物业管理市场需求主体指需求物业管理服务业主、使用权人或其集合体业主管理委员会。它市场化有两个规定：决策自主性、消费社会化。 4、1、3运行规范化它包括四方面内容：4、1、3、1委托协议化物业管理委托协议是物业所有人或者业主委员会与物业企业签订有关物业管理与经营方面，明确双方权利与义务关系协议或契约。4、1、3、2价格合理化价格构成合理化，阐明物业管理过程中，哪些应纳入价格构成，哪些不应纳入价格构成。它规定价格定位不能过高或过低。4、1、3、3竞争有序化物业管理市场中竞争应是实力、信誉竞争，参与竞争物业企业都应在机会均等、公平、公开、公正条件下进行合法、有序竞争。4、1、3、4监督机制规范化物业企业来说，既要有严格内部制约，又要加强外部监督力度。推进物业管理市场化，增进品牌战略实行，规范物管市场要从如下几方面入手： 4、1、1职责明确政府职责就是制定和完善法律、法规，使用办法律、法规来规定政府、开发商、物业管理企业、业主和业主委员会责任权力义务等，规范物业管理企业成立和运作，使物业管理企业按照市场经济规律规定来正常运行，同步还要强化对有关立法执行状况有效监督。物业管理企业必须转变观念，摆正位置，由业主“领导者、管理者或支配者”转向为接受业主委托，受雇于业主，为业主收好、管好、用好物业管理服务费，同步服务好，维护好业主物业，方可从中得到合理酬劳。业主即房屋所有人也要转变观念，变被动接受物业管理为积极推行物业管理，认真履行业主自治职责，只要条件许可就应立即选举产生业主委员会，为业主自治和有效行使业主自治权力提供组织保障。业主委员会必须是承担法律责任独立法人或社团组织，履行业主对物业及其公共设施和公用设备维护保养责任和义务，实现物业保值增值目。并且在物业企业内部也要职责明确，确立岗位责任制，到达事事有人干，事事有人管效果，形成良好工作气氛，塑造良好企业形象。 4、1、2规范物业管理市场4、1、2、1健全房地产市场，健全房地产市场，能激活物业流通，促使业主关怀自己物业保值，从而转变观念，接受物业管理市场化观念，自觉履行对其所拥有物业及附属设施设备周围环境绿化、卫生、治安、维护、修缮和整改义务，保证物业完好。4、1、2、2培育能适应不一样消费需求物业管理市场物业管理市场既可提供低级次非专业化服务，又可提供一般房屋修缮、清洁卫生、园林绿化、安全保卫专业化服务体系。它以住宅区为切入口，逐渐向写字楼、工业区、商场、农村、学校、车站等各类物业延伸和拓展。4、1、2、3引入和保护竞争机制此途径可增长物业管理市场活力，使业主享有到优质服务并合理支付给物业管理企业酬劳。4、1、3依法建立规范化物业管理制度 4、1、3、1建立前期物业管理立案审查制度4、1、3、2建立物业管理确认制度4、1、3、3建立业主大会制度4、1、3、4建立物业管理招投标制度4、1、3、5建立住房维修资金制度4、1、3、6建立物业管理服务费双方协商制度4、2走专业化道路不停提高专业化水平，树立专业化经营理念。所有房屋物业管理应由独立经营专业化物业管理企业管理，由业主与物业管理企业签定协议，从而保证住区物业管理水平持续性和服务质量不停提高。物业管理专业化还体目前物业管理人员专业化上。专业人才奇缺是制约物业管剪发展一种不可忽视问题。相称一部分是从房管单位或房地产开发企业转行为物业管理从业人员,不仅专业知识欠缺,并且服务意识不强。物业管理是一种专业化程度很高劳动密集性行业,管理经验与管理技巧非常重要。伴随物业装修原则和设施设备高档化、复杂化,物业管理难度必然越来越大,从业人员必须具有多方面与之有关专业知识和专业技 能。遗憾是,我国物业管理人才教育培训尚未引起高等院校重视并列入计划。目前物业管理企业实行岗位培训制度和上岗资格制度,远不能满足飞速发展房地产和物业管理需要。因此，物业管理企业应树立人才竞争理念，不仅要通过给待遇、给位置，从社会上招聘能人，同步要加强员工专业化培训。我们先看一下在要成功塑造物业管理品牌过程中，至少需要人才种类：专业能力、综合能力杰出技术人才、知识全面、擅长协调管理人才、可以适应市场变幻营销人才、出筹划策企划人才、具有创新精神和决断意识企业家。要培养和引进这五类人才，必须做到：4、2、1在思想上要树立竞争意识和忧患意识，做到与时俱进，引进人才时要做到公正严明，不搞特殊化，杜绝走后门等不良风气。4、2、2提高从业门槛高度，做好引进人才机制改革，做到“宁缺毋滥”。4、2、3对内加大培训考核力度，在坚持狠抓业务培训同步，严格考核制度，对不符合条件者实行“一刀切”，真正做到“能者上，平者让，庸者下”。4、2、4加强对专业人才培养加大对专业人才培养力度，同步要与实践紧密结合起来，绝不能脱离实际需求状况。 4、3创新方略创新是一种企业生命,是企业发展原动力,是企业超越自我必然选择,是提高企业竞争力重要手段。它包括战略创新、服务创新、理念创新。4、3、1战略创新其是企业在超竞争环境下必然选择,制定并实行明确战略创新措施是一种企业首先要考虑问题。因此,企业向什么方向发展、怎样发展等一系列问题,都规定我们在战略管理上要有所创新,即规定我们制定战略既要方向对,又要出奇至胜。在制定战略时，要分析外部环境及其发展趋势，尤其是与物业管理关系亲密第三产业市场需求及竞争状态，对有害于企业影响尽量防止或转害为利。同步要认真研究竞争对手，认真分析本企业实力，弄清物业管理行业竞争态势，发挥本企业优势，使企业经营建立在自身雄厚实力基础上。在战略制定过程中，既要吸取有关技术与 物业管理企业品牌竞争提纲：物业管理市场现实状况使竞争机制、打造行业品牌引入物业管理行业，从而给消费者以更多选择机会，也给了物业管理企业规范发展机会来自地产E网管理专家参谋征询，也要吸取企业职工代表参与，以便集中群众智慧，同步使战略能得到企业职工赞同与支持。4、3、2服务创新伴随物管行业日趋成熟完善,许多物业管理企业都在下大力气抓管理,这样一来,各物业管理企业在详细实务管理上差距就会越来越小。这就意味着,谁管理和服务最有特色最靠近人们需求,谁就能脱颖而出,备受人们欢迎。因此,规定物业管理企业必须要以人为本、要有高超服务技能。 4、3、3理念创新同理物业管理企业必须要领先服务理念才能使管理更科学更有效，才可以把拓展市场这块”蛋糕”做得更大。 4、4走规模化经营道路品牌之因此成为品牌，就是由于有了规模，或者说，规模铸就了当今世界品牌。改革开放使我国经济体制向着市场经济方向发展，使我们看到了世界品牌威力，国际国内市场竞争使我们深入理解到品牌背后有规模。产品企业品牌是这样，服务企业品牌也是这样，虽然是正在营运阶段物业管理品牌，衡量成功与否标志也是规模。我国先行改革深圳已经出现了管理规模达1200万平方米企业，紧随其后上海也已经有了管理规模达400万平方米物业管理企业，此类企业发展不仅为它们品牌营运成功奠定了基础，也为各地物业管理企业品牌营运和市场发展起到示范作用。 4、5提供高质量服务创立物业管理品牌不仅要体目前服务创新上，还要有高质量服务。优良服务最起码做到：服务态度热情、服务设备完好、服务技能娴熟、服务项目齐全，程序规范、收费合理、制度健全、效率迅速等。物业管理企业要把物管服务与人文关系、特色理念、小区文化建设结合起来。如采用“个性化服务”，根据不一样住户提供不一样服务，体现物业管理“以人为本”原则；又如在管理跨度加大、规模优势凸现状况下，采用“1拖N”管理架构：即确定一种资深小区管理处为区域中心，由它对周围小区管理处实行工作统一安排、分头实行，人员统一管理、分片服务，财务统一收支、分别核算。这可使得管理与维修人员配比大大减少，小区平均开办费也对应减少。 4、6加强法制化建设物业活动中业主权利义务不明确，业主大会、业主委员会成立、构成、运作等缺乏监督和制约，同步，作为一种新兴行业，物业管理也存在一系列问题。如物业管理企业存在服务不到位、收费与服务不相符等行为，损害业主合法权益；物业开发建设遗留质量问题，使物业管理企业承担了本应由开发商承担一部分责任。物业管理因此出现种种纠纷，已经成为一种社会热点问题。物业管理目前亟待处理问题是法制建设滞后，有关主体间法律责任不清，它们成为制约物业管剪发展瓶颈。为处理这些问题，一部全国性物业管理法规-物业管理条例应运而生。它颁布将从主线上处理物业管理法制建设滞 后、有关主体之间法律责任不清问题，对规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业合法权益，起到关键作用。条例出台，标志着我国物业管理行业从此进入了法制化发展新时期。但物业企业应在学习条例同步，更要重视法制化普及应用，可从如下几方面入手： 4、6、1要通过多种途径增强业主维权意识，明确自己权利和义务。并通过规范业主 大会、业主委员会行为，增进业主自律和民主决策，维护大多数业主合法权益。 4、6、2要高度重视协议和业主公约签订。协议应当对物业管理服务内容、质量、费用等事项作出明确约定，明确双方权利、义务及处理纠纷措施，协议对全体业主和物业管理企业具有约束力。业主公约应当对有关物业使用、维护、管理，业主共同利益，业主应当履行义务，违反公约应当承担责任等事项依法作出约定，业主公约对全体业主具有约束力。物业管理更多是民事法律关系。此后，对物业管理各方主体权益维护、对物业管理纠纷调处，都将在很大程度上依赖协议和业主公约。 4、6、3推进物业管理项目招投标活动。国家倡导房地产开发与物业管理相分离原则，条例规定了从9月1日起，新开发住宅小区，包括商住楼，必须通过招投标方式选聘具有对应资质物业管理企业施行物业管理。这项工作关键是要规范物业管理项目招投标活动，真正体现公平竞争，推进物业管理企业优胜劣汰。物业管理企业能不能实行法制化管理，是衡量一种物业管理企业管理水平标志，是物业管理企业实行管理基础。因此，这就规定物业管理企业从点滴做起，一言一行，一举一动都必须规范化、法制化，从而树立自己形象，创自己品牌。 5物业管理进入品牌竞争时代 中国物业管理市场实现年产值300亿元，物业企业总数已超过两万家，从业人员过200万，覆盖面到达都市总物业量30%以上。伴随国有房管所市场化，新物业企业不停涌现；在高档物业市场，登陆很快洋物业已经开始摘取丰硕果实，物业管理市场已经进入市场化品牌竞争时代.据理解，部分国内物业管理企业已率先进入品牌竞争轨道，中海、万科和金地等就是其中佼佼者。中海接管物业分布在深圳、北京、上海、天津等14个大都市，面积逾900多万平方米，已成为目前国内管理规模最大物业企业；而后起之秀金地物业也在10多种都市接管了600多万平方米物业；上海陆家嘴物业提出做业主“好保姆、好管家、好朋友”服务理念，并成为全国第一家通过质量、环境、职业安全卫生三项质量体系国际认证物业管理企业。 二十一世纪将是我国物业管理品牌竞争时代，是我国物业管理专业化、市场化、社会化、法制化和现代化不停成熟时代。身为这个时代一名物业管理人，乐意同其他千百万物业管理人一起营运一种个优秀物业管理品牌，共同去拥抱品牌时代太阳。