北京市高品质住宅的探索与实践.pdf

2023 年第 7 期068北京高品质住宅提出的背景北京高品质住宅的提出，是基于党中央号召，以人民为中心，努力增强群众幸福感、安全感和获得感，增进民生福祉，致力于不断提高人民生活品质；住房和城乡建设部部长倪虹在全国两会“部长通道”中强调，安居就是人民幸福的基点，安居才能乐业，要以努力让人民群众住上更好的房子为目标；北京市也一直致力于绿色低碳发展，从奥运期间提出的绿色北京建设，到近年来培育特色产业促进绿色发展、大力推广绿色建筑等。在绿色建筑方面，截至 2022 年末，北京市累计建成绿色建筑近 2 亿 m2。自 2013 年 6 月 1日起，新建民用建筑执行一星级绿色建筑标准；2017 年 10 月 1 日起，新建政府投资建筑和大型公共建筑执行绿色建筑二星级及以上标准；2021 年起，重点区域、重点项目执行三星级绿色建筑标准。在装配式建筑方面，自 2017 年 3 月 15 日起，要求新立项政府投资项目、保障性住房项目、一定规模的商品房开发项目、新建工业建筑（厂房和仓库）应实施装配式建筑；2022年 4 月 27 日起，要求新立项政府投资项目、保障性住房项目、商品房开发项目、新建工业建筑（厂房和仓库）、2 万 m2以上的公共建筑项目应实施装配式建筑。在超低能耗建筑方面，截至目前，北京市超低能耗建筑覆盖农宅、学校、酒店、商品房、公租房、办公楼等多种建筑类型；2016 年，北京市发布了北京市推动超低能耗建筑发展行动计划（20162018 年）；2017 年，北京市发布了北京市超低能耗建筑示范工程项目及奖励资金管理暂行办法；2018 年，发布了北京市超低能耗示范项目技术导则；2019 年，发布实施了超低能耗居住建筑设计标准。北京市高品质住宅的探索与实践李珂北京市住房和城乡建设委员会科技与信息化处 处长书籍1.indb 682023/7/28 18:37:57069本期焦点高品质住宅建设探索与实践2016 年，北京市在土地出让环节首次开展“限房价、竞地价”试点，创造性地在高标准商品住宅建设项目管理中运用企业承诺+履约保函的市场机制，采用市场化手段有效约束了建设单位的建设行为。其中，企业承诺+履约保函的市场机制是指，在土地出让环节由竞买人自主投报高标准商品住宅建设方案，再由北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划国土资源管理委员会与建设单位签订建设监管协议，最后开展项目过程监管，共同打造高标准住宅建设新示范。20162017 年，北京市共有 7 个项目、约 137 万 m2实施高标准商品住宅建设，如北京市海淀区“海淀北部地区整体开发”永丰产业基地（新）HD00-0401-0062、0166、0158 地块二类住用地，北京市房山区西潞街道 FS00-LX06-0081 地块 F1 住宅混合公建用地国有建设用地，北京市大兴区旧宫镇 DX07-0201-0006、0007 地块 R2 二类居住用地项目等。2021 年，按照党中央“房住不炒”工作要求，北京市进一步优化房地产调控政策措施，确保实现“稳地价、稳房价、稳预期”工作目标。北京市规划和自然资源委员会联合北京市住房和城乡建设委员会，会同各区政府等相关单位，形成“房地联动、一地一策”会商机制，结合区域位置、周边市场、土地成本等因素，“量身定制”政策工具箱，加强精准调控。其中，政策工具箱设置了竞公共租赁住房面积、竞政府持有产权份额、投报高标准商品住宅建设方案、竞异地建设保障房面积、定高标准商品住宅建设基础上摇号等内容，并结合北京市实际情况不断进行完善。此外，我们对所有进入土地市场的商品住宅提出了绿色建筑二星级标准、装配式建筑 A（BJ）级、设置太阳能光伏或光热系统、宗地中托幼用地（如有）须全部实施超低能耗建筑等基本品质要求。同时，我们制定了高标准商品住宅建设方案评定内容和评分标准以及高标准住宅建设承诺书，发布了关于规范高品质商品住宅项目建设管理的通知 关于加强 2021 年和 2022 年上半年高标准商品住宅项目建设管理的通知。2021 年起，截至目前，北京市已在土地招拍挂环节累计落实高标准商品住宅 25 宗地约 190万 m2，打造了海淀树村项目、豆各庄项目、王四营 0205 项目、崔各庄项目等一批高品质住宅。其中，2021 年落实约 94 万 m2，2022 年落实约 51 万 m2，2023 年 15 月已落实约 45 万 m2。北京市海淀区“海淀北部地区整体开发”永丰产业基地（新）书籍1.indb 692023/7/28 18:37:572023 年第 7 期070高品质住宅项目案例海淀树村学府壹号院，建筑面积约17.6 万 m2，外立面简约大气，沿街灵活错落，内部自然围合，强调与城市公园景观衔接。项目贯彻执行建筑师负责制和工程总承包制度，结合 BIM 技术的全生命期应用，全面辅助项目的设计、施工、运维等各环节，装配式建筑装配率达 91%。通州国誉未来悦，是北京城市副中心唯一高标准项目，建筑面积约 9.6 万 m2，建筑布局高低错落，适当围合，传承北京传统居住文脉，实践了“新四合”设计理念，打造“新居住+新酒店+新教育+城市会客厅”的缤纷小街。项目以九大科技系统（恒温、恒氧、恒静、恒洁、净水、朝阳绿城沁园项目海淀树村学府壹号院通州国誉未来悦光、装配式、智能化、节能）带来更绿色环保、更健康舒适、更智慧宜居的迭代体验，装配式建筑装配率达 93%。朝阳绿城沁园项目，建筑面积约 24 万 m2，以“朝阳智弧，生机坊巷”为主题，沿五环打造具有识别度的地标性公共建筑群落，增配社区服务中心用地，与幼儿园共同建设独立开放的文教服务组团。项目设置多个开放城市广场，串联各个组团空间，打造多种业态相融的活力街区，营造极具生活氛围的美好社区，装配式建筑装配率达 91%。对发展高品质住宅的思考为全面细致了解北京市高品质商品住宅项目实施情况，我们开展了北京市高品质商品住宅调研工作。调研从住宅参建方和使用者两个维度发放调研问卷，分析现有问题和难点，总结高品质商品住宅关键性能指标，并形成了北京市高品质住宅调研报告。基于目前的探索和研究，我们对高品质住宅有如下思考：一是人民对美好生活的向往，必然带动高品质住宅发展；二是不断完善高品质住宅政策体系和管理机制；三是进一步开展建筑性能研究，不断完善高品质住宅指标体系；四是加快培育建筑市场，促进全产业链关键技术系统集成和产品迭代。书籍1.indb 702023/7/28 18:37:57