房产纠纷--房屋买卖合同中善意取得如何判定？.docx

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房产纠纷 | 房屋买卖合同中善意取得如何判定？
活着的法律

一、夫/妻擅自处分共有房屋，房屋买卖合同善意取得的判定

基于《物权法》、《婚姻法司法解释三》出台，司法实践中夫妻一方擅自出卖房屋，只要符合《物权法》第106条之规定要件的，夫/妻一方向法院诉请判决擅自处分房屋一方与第三人签署《房屋买卖合同》无效的，法院一般均不予支持。

案例一 王某诉沈某等房屋买卖合同纠纷案 (2013)黄浦民四(民)初字第59号

【案情简述】

王某与沈某系夫妻关系，为上海市河南南路X弄X号601室房屋的共有产权人。2011年12月20日，王某诉沈某离婚纠纷案中法院驳回了王某离婚诉讼请求。

2011年12月29日，沈某以王某、沈某的名义与张某就上海市河南南路X弄X号601室房屋签订《上海市房屋买卖合同》，沈某代王某在合同上签名。合同约定房屋总价款为5,950,000元，（建筑面积171.70平方米）。

上海市东方公证处于2011年12月30日对《上海市房屋买卖合同》作出（2011）沪东证字第X号公证，证明：合同双方当事人签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，合同上双方当事人的签名均属真实，合同内容符合《中华人民共和国合同法》的规定。张某分两次通过银行转帐方式向沈某支付了购房款人民币2,620,000元，通过贷款方式向沈某支付了购房款人民币3,330,000元。2012年1月，沈某向张某交付房屋。2012年2月16日，张某登记为上海市河南南路X弄X号601室房屋产权人。

沈某在与张某交易时出具了落款时间为2011年12月26日的王某授权委托书。上海市东方公证处于2011年12月27日作出（2011）沪东证字第X7号公证，证明：王某于2011年12月26日至上海市东方公证处，在公证员面前签署授权委托书。2013年4月2日，北京民生物证司法鉴定所作出京民司鉴[2013]文鉴字第X号司法鉴定书，鉴定意见为授权委托书上王某签名并非本人所写。2013年4月25日，上海市东方公证处对（2011）沪东证字第X7号、第X号公证书作出撤销决定。

王某得知后，诉请法院确认被告沈某以王某、沈某名义与被告张某就上海市河南南路X弄X号601室房屋签订的房屋买卖合同无效。

【法院判决】

沈某在与张某交易时所出具的王某授权委托书及双方所签订之《上海市房屋买卖合同》均经过公证,虽然两份公证现均已被撤销,但并不影响对张某在交易过程中系善意购买的认定。

《上海市房屋买卖合同》及《补充协议》约定的房屋交易价格能够通过房地产交易中心的审核，王某亦未就房屋交易价格不合理的低于市场价格予以举证，故可以认定该约定价格系合理的对价。张某善意购买房屋，并已向沈某支付了全额购房款及办理了产权登记，依法取得该房屋的产权,故对于王某要求确认《上海市房屋买卖合同》无效之诉讼请求，本院难予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

原告王某要求确认被告沈某以王某、沈某名义与被告张某就上海市河南南路X弄X号601室房屋签订的《上海市房屋买卖合同》无效之诉讼请求，不予支持。

【裁判要旨】

法院裁判严格依据《物权法》第106条规定的善意取得构成要件，即便沈某伪造王某签名，事实未经王某同意擅自处分了共有房屋，法院综合考虑到第三人张某善意购买；房屋交易价格已通过房地产交易中心审核，购房价格合理；且张某支付对价办理房屋过户手续要件，仍驳回原告的诉请。

二、家庭直系亲属之间房屋买卖合同，善意取得的判定

近年来，因离异、丧偶而再次重组的家庭增多，继父母与继子女之间房屋争议案件处于上升趋势，《物权法》是否可直接适用家事法律关系认定房屋买卖合同效力、房屋所有权转移？法官对于善意取得构成要件是否会结合案情采取个性化裁判准则？就此问题，选取典型案例进行剖析。

案例二 袁某与谢某房屋买卖合同纠纷一案 （2011）一中民终字第13232号

【案情简述】

谢某系谢甲与王某夫妇之女，王某于1993年5月3日去世。1993年11月1日，谢甲与袁某登记结婚，婚后双方居住在谢甲名下的位于北京市石景山区某号。本案诉争房屋位于北京市海淀区万寿路西街某号，系谢甲前妻王某工作单位海淀区教育委员会分配的公有住房。王某去世后，由谢某实际居住。

根据谢某提供的交款收据，1993年12月23日，王某、谢甲交纳北京市海淀区万寿路西街某号房屋及另案的204号房屋的“购房定金”12500元。2000年10月15日，谢甲交纳上述房屋剩余房款6367.9元，并取得了房屋所有权证。2008年10月10日，谢甲与谢某签订《北京市存量房屋买卖合同》，将诉争房屋卖予谢某，价款为13万元，并于同年10月13日将诉争房屋过户至谢某名下，现该房产权人为谢某。2010年5月6日谢甲病故。

【法院判决】

本案经一审、二审最终判决如下：涉诉房屋系谢某生母单位分配的公有住房，虽系谢甲与袁某婚后购买，但该房屋始终由谢某占有使用。袁某作为谢甲之妻，对诉争房屋的来源和实际居住情况是充分了解的，且从未提出过反对意见。袁某提出的价款明显不合理的意见，一审法院认为应考虑到谢甲与谢某的父女关系及诉争房屋的来源背景，不宜严格按照市场价格进行衡量并无不妥。

一审法院综合考虑到争议房屋在谢甲去世前两年已变更过户，以及双方当事人的实际居住情况，对袁某主张谢甲与谢某签订的房屋买卖合同无效不予支持并无不妥。故袁某上诉坚持要求确认谢甲和谢某签订的房屋买卖合同无效，缺乏依据，本院对其上诉请求不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，驳回原告诉讼请求。

【裁判要旨】

本案中，法院裁判依然适用《物权法》第106条，但在裁判尺度上结合家庭成员之间关系等因素，对交易中合理对价做出变通的认定：考虑到谢甲与谢某的父女关系及诉争房屋的来源系谢某生母单位公房，并未严格按照市场价格进行衡量，适度降低了合理对价这一标准，认为谢某从其生父购房款低于市场价格仍属合理范畴，符合《物权法》第106条的规定。

三、买受人非善意，法院判定房产登记恢复至原登记状态

司法实务中，买受人善意结合房屋交易环节，由法官综合判定，房屋过户并不必然导致买受人善意取得房屋所有权，法院判定买受人非善意的情况下，判决将已过户的房产变更登记至原初状态。

案例三王某诉李某、孙某房屋买卖合同无效案 （2010）崇民初字第1554号 （2010）二中民终字第18330号

【案情简述】

2003年李某从开发商购买商品房一套，2008年与王某签订《存量房买卖合同》，王某先后三次支付部分房款，李某于2008年12月将房屋交付至王某实际占有居住，之后王某一直偿还李某所欠银行按揭住房贷款直至2010年1月。

2009年8月，李某以王某未能及时结清除按揭款以外的房款为由，向王某发出《解除合同的通知书》，王某辩称未能及时结清按揭外剩余房款因李某至今未能办理房产过户手续，如配合办理房屋过户，立即清偿剩余房款。

经查，涉案房屋2009年末才办理房屋产权登记手续。2010年1月李某将涉案房屋出售，孙某并变更房产登。庭审中孙某称自己以现金方式支付全额房款，但未能提交银行存、取款证明。

王某起诉至法院要求判决李某与孙某签署的《房屋买卖合同》无效。

【法院判决】

本案经一审、二审，法院判决确认李某与孙某签署的《房屋买卖合同》无效，判决自判决生效之日起十五日内，李某、孙某共同办理涉案房屋产片变更手续，将涉案房屋过户登记至李某名下，恢复原状。

法院认为：在李某与王某房屋买卖合同争议尚未解决情况下，李某再次将房屋出卖孙某一房二卖恶意彰然。买受人孙某知晓王某在争讼房屋居住的事实，却未进一步审查居住人的居住原因，亦与支付大额购房款的买房人常理心态不符。且李某与孙某房屋买卖合同价格明显低于当地市场价格，且关于购房款交接均有异于通常买卖双方之间的表现，不合常理之处非常明显。综合判断李、孙二人存在恶意串通，意图以虚假买卖及过户的行为阻止买受人王某获得争讼房屋的行为，判决李、孙二人买卖合同无效。

【裁判要旨】

买受人是否可以善意取得房屋所有权，并不会仅仅以房屋产权登记为由，法官在裁判时综合考量房屋买卖交易习惯来综合认定，如：买受人是否有实地现场看房、房屋交付占有使用情况、房款支付方式等情节综合考虑。本案中，法院以房屋交易过程中房屋交付、房款支付等情节综合认定李、孙二人恶意串通的事实，判决李孙二人将涉案房屋过户至李某，认定两人房屋买卖合同无效的。

附录-我国善于取得相关法律规定简述

1.1988年4月2日最高人民法院印发《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见(试行)》的通知（法(办)发[1988]6号）

第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”

2.2011年8月9日最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）（20法释〔2011〕18号）

第11条规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。

夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。”

1988年出台的民法通则司法解释确立了共有人擅自处分共有财产，处分行为无效为原则，但第三人善意、有偿取得擅自处分财产予以保护为例外司法原则。时至2011年，婚姻法司法解释三确立夫妻共有关系存续期间一方擅自处分共有房屋，第三人善意取得为基本司法原则。在夫妻房屋共有房屋处分的问题上，扭转了1988年民法通则司法解释共有人擅自处分共有财产一般无效的司法原则，符合保护现今房产市场交易安全，鼓励交易的价值取向。

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