房地产项目投资分析报告模版范本.doc

房地产项目投资分析报告模版范本

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项目投资分析

2、国内现行的投资方式比较分析 0
2.2.几种投资方式的对比总结 0
3、房地产投资比较 1
3.1.2.分类物业的投资比较分析 1
3.1.3.城市高档住宅的物业的比较分析 1
3.2.分类物业的案例及比较分析 1
3.2.1.写字楼 1
3.2.2.商业用房 6
3.2.3.高档公寓 10
3.3.别墅和高档公寓的比较分析 14
4、别墅项目投资收益分析 15
4.2.几个重点-别墅项目的投资比较分析 15
4.2.1.京润水上花园-1 15

2、国内现行的投资方式比较分析
2.2.几种投资方式的对比总结

投资手段
回报率
风险
优点
缺点
银行存款
1-2%
无
保本，流动性好
低回报、获利低
国债
3-4%
很小
风险不确定因素多。
长期持有略高于银行存款

股票
5%（假定按20倍市盈率购入，即便100%盈利用来派息）
股价可能大幅波动，公司可能倒闭，使股票一钱不值
股价有上涨空间，流通性好
风险大，对公司和股票真实价值很难判断

期货
5%-15%
期货投资决定期价波动的幅度较大涨落频繁，风险很大

期货交易采取双向交易方式，无论期货合约价格处于上涨或下跌都有盈利的机会
风险大，很难把握投资交易策略

黄金
很难估计黄金回报率要根据国际政治形势
黄金投资风险不如股票大，国际政治形势才会影响黄金的贬值
可以进行多种经营模式的投资
风险较小，低回报

信托
信托投资对于不同的投资范围回报不同
信托投资的风险也是时高时低
信托投资范围广泛
信托市场不成熟
房地产
10%左右（假定不作按揭），如按揭则更高
房价可能波动，有时可能租不出去
回报率高，银行
按揭支持，价格
风险比股票小
变现困难
3、房地产投资比较
3.1.2.分类物业的投资比较分析
投资物业
内部收益率
现金回报率
特点
风险
写字楼
12%左右%
18%~24%
前提投资金额大，资金要求高，适合长期投资
写字楼贬值的风险，
商铺
7—15%
7%~8%
投资金额较大，租金需要根据业态的情况变化
受到相关业态、
经济、环境交通等相关因素影响较多
高档住宅
10%-15%
10%-20%
前期投资相对少，租金稳定，
市场供过于求，需求量较小。-激烈。
3.1.3.城市高档住宅的物业的比较分析
3.2.分类物业的案例及比较分析
3.2.1.写字楼
目前北京市已经形成CBD、中关村、金融街等几大写字楼区域市场，我们选择上述金融街目前在售的富凯大厦来进行投资分析。
富凯大厦位于金融街核心区域，总建筑面积11.9万平方米，目前进驻的机构有中国证监会等。我们选择其在售的B座15层进行投资分析。（见下表）
（1）、富凯大厦投资方案
富凯大厦投资预算
楼层
B座15层
户型
整层
面积
B座15层2881.72建筑平米
单价
B座15层RMB 18779元/建筑平米
总价
RMB 54115819.88元
富凯大厦投资方式
按揭付款方式
最高六成七年（法人）
总房款
RMB 54115819.88元
首付40%
RMB 21646327.952元
60%房款
RMB 32469491.928元
贷款额
RMB 32460000.00元(贷款额为万以上的数额)
月还款：
RMB 480341.22元
年还款
RMB 5764094.74元

富凯大厦投资收益
根据目前市场情况，富凯大厦租金应不低于USD23/m2.月（含物业费）
建筑面积
2881.72平方米
净租金
USD25/m2.月- USD3/m2.月（USD3/m2.月为物业管理费）
月净租金
RMB 550120.34元(美元:人民币=1:8.3)
年净租金
RMB 6601444.176元
扣税（营业及附加税5.5%）
RMB 363079.43元
税后租金
RMB 6238364.75元
（2）、租金回报年限估算
Ø 一次性付款
租金回报年限=投资总额/年租金
=总房价+契税+维修基金+印花税/税后年租金
=9年
Ø 按揭付款方式：最高六成七年
租金回报年限=7年+[税后首付-7年´（年租金-年还款额）]/年租金
=10.5年
Ø 月租金与月还款额
月净租金：RMB 550120.34元
月还款：RMB 505534元
月还款低于月租金，相当于月租金的91.8%

Ø 一次性付款与按揭付款
一次性付款：资金量大，但回收年限较短。
按揭付款：首付资金数额小，按现房交付使用即贷款期间就可回收租金，所以回收期只比一次性付款晚 1.5年。
（3）、租金回报率
租金回报率1：假设不作按揭, 四年后卖出，房价上升幅度0

年份
2003
2004
2005
2006
2007
现金流 （收入为正，支出为负）

房款
-54115819.88
租金

6238364.746
6238364.746
6238364.746
6238364.746
卖房收入

54115819.88
净现金流
-54115819.88
6238364.746
6238364.746
6238364.746
60354184.63
内部收益率(IRR)

11.528%
总现金回报(不考虑时间成本)

79069278.87
回报率

9.944%

租金回报率2：假设作按揭,四年后卖出，房价上升幅度0
年份
2003
2004
2005
2006
2007
现金流 (收入为正，支出为负)

房款
-54115819.88
按揭款
32469491.93

首付款
-22512181.07

租金+闲置费用

6238364.746
6238364.746
6238364.746
6238364.746
年还款

-6066408
-6066408
-6066408
-6066408
卖房收入

54115819.88
按揭还本

-13972878.48
净现金流
-22512181.07
171956.7463
171956.7463
171956.7463
40314898.15
内部收益率IRR

16.18%
总现金回报(不考虑时间成本)

40830768.38
回报率

16.05%
可见在正常情况下，按揭的内部收益率较高而且按揭贷款的租金回报要明显高于一次性付款。

（4）、可能出现的风险
² 受市场供需等状况的影响，写字楼租金可能走低
² 受市场供需等状况的影响，写字楼售价可能走低
² 变现困难，流动性较差
（5）、考虑风险因素后的投资收益分析假设
² 将原租金23 US$/月/平米下调到18US$/月/平米
² 将原来的不考虑空置及其他费用，调整为考虑空置及其他费用且占租金的10%；
² 将原来的5.5%营业及附加税调整为17%房产税加营业税
² 将原来的不考虑房价变化，调整为房价下降10%
调整后的富凯大厦投资收益见下表
富凯大厦投资收益
根据风险情况，富凯大厦租金应不低于USD18/m2.月（不含物业费）
建筑面积
2881.72平方米
租金
USD18/m2.月
月租金
RMB 430528.97元(美元:人民=1:8.3)
年租金
RMB 5166347. 26元
扣税（营业及附加税17%）
RMB 878279.09元
税后租金
RMB 4288068.17元
假设空置或其他费用
RMB 428806.82元
年净租金
RMB 3859261.3元

（6）、考虑风险后租金回报年限
Ø 一次性付款
租金回报年限=投资总额/年租金
=总房价+契税+维修基金+印花税/税后年租金
=14.5年
Ø 按揭付款方式：最高六成七年

租金回报年限=7年+[首付-7年´（年租金-年还款额）]/年租金
=17年
考虑风险后可以看出按揭贷款的回收年限比一次性付款多2.5年，面临的风险较高。
（7）、考虑风险后租金回报率
租金回报率1：假设不作按揭, 四年后卖出，房价下降10%
年份
2003
2004
2005
2006
2007
现金流 （收入为正，支出为负）

房款
-54115819.88
租金+闲置费用

3859261.669
3793654.221
3729162.099
3665766.343
卖房收入

48704237.89
净现金流
-54115819.88
3859261.669
3793654.221
3729162.099
52370004.24
内部收益率 (IRR)

4.625%
总现金回报 (不考虑时间成本)

63752082.22
回报率

4.182%

租金回报率2：假设作按揭,四年后卖出，房价下降10%
年份
2003
2004
2005
2006
2007
现金流 (收入为正，支出为负)

房款
-54115819.88

按揭款
32469491.93

首付款
-22512181.07

租金+闲置费用

3859261.669
3793654.221
3729162.099
3665766.343
年还款

-6066408
-6066408
-6066408
-6066408
卖房收入

54115819.88
按揭还本

-13972878.48
净现金流
-22512181.07
-2207146.331
-2272753.78
-2337245.901
37742299.74
内部收益率IRR

7.34%
总现金回报(不考虑时间成本)

30925153.73
回报率

8.26%
可见考虑投资风险后，一次性付款的风险要低于按揭贷款的风险。综合考虑风险及投资回报情况，投资写字楼比较适合资金实力雄厚，追求稳定收益的长期投资者。
3.2.2.商业用房
商业用房是一种最为常见的投资方式，但在北京市直到近几年才算真正的兴起。2000~2003年北京市已销售面积构成的比例情况看，2000年至2002年北京市商品住宅占商品房的比重在90%左右，写字楼及商业用房占商品房的比重在10%之间，其中住宅销售面积的比例在88%~92%之间，写字楼在5%~8%之间，商业用房的比例在3%~4%。商业用房的销售比例偏少。
2000年-2003年商业用房平均价格情况
年份
商业用房平均价格（元/平方米）
2000年
11689
2001年
6316
2002年
9504
2003年（1、2月份）
14000
从近年北京市商业用房销售面积在不断增加，商业用房的价格在不断上升，供给增加需求仍然旺盛。从投资的角度分析，商业用房增加，将不仅有利于房地产投资结构的改善，同时将拉动相关连的多个产业，将长期持续拉动经济增长和投资增长。同时也表明目前市场商业用房销售比例的增加使得市场结构更为合理。但由于商业用房和周边区域以及自身业态有着很强的相互关联性，因此商业用房的投资本身还需具备一定的实业投资经验，对于一般的投资人来说具有一定风险。
下面我们分析今年销售较为火爆的左岸公社的商铺进行投资分析。
（1）、左岸公社投资方案
面积
405建筑平米
单价
30710元/建筑平米
总价
RMB 12437550 元
按揭付款方式
最五成十年
总房款
RMB 12437550 元
首付50%
RMB 6218775 元
50%房款
RMB 6218775 元
贷款额
RMB 6210000 元(贷款额为万以上的数额)
月还款：
RMB 74064 元
年还款
RMB 888768 元
根据目前市场情况，商铺 租金为USD22/m2.月
建筑面积
405平方米
净租金
182.6 rmb/m2.月
月净租金
RMB 73953元(美元:人民币=1:8.3)
年净租金
RMB 887450.8 元
扣税（营业及附加税5.5%）
RMB 48809.79 元
税后租金
RMB 838641 元
（2）、租金回报年限
² 一次性付款
租金回报年限=投资总额/年租金
=总房价+契税+维修基金+印花税/税后年租金
= 15.4年
按揭付款方式：最高五成十年

租金回报年限=10年+[税后首付-10年´（年租金-年还款额）]/年租金
=18.6年
左岸公社的租金回报率
租金回报率1：假设不作按揭, 四年后卖出，房价上升幅度0

年份
2003
2004
2005
2006
2007
现金流 （收入为正，支出为负）

房款
-12437550
租金

838627.02
838627.02
838627.02
838627.02
卖房收入

12437550
净现金流
-12437550
838627.02
838627.02
838627.02
13276177.02
内部收益率(IRR)

6.743%
总现金回报(不考虑时间成本)

15792058.08
回报率

6.151%

租金回报率2：假设作按揭,四年后卖出，房价上升幅度0
年份
2003
2004
2005
2006
2007
现金流 (收入为正，支出为负)

房款
-12437550
按揭款
6218775

首付款
-6467526

租金+闲置费用

838627.02
838627.02
838627.02
838627.02
年还款

-888768
-888768
-888768
-888768
卖房收入

12437550
按揭还本

-3863510.7
净现金流
-6467526
-50140.98
-50140.98
-50140.98
8523898.32
内部收益率IRR

6.60%
总现金回报(不考虑时间成本)

8373475.38
回报率

6.67%

根据风险情况，富凯大厦租金应不低于USD18/m2.月（不含物业费）
建筑面积
405平方米
租金
USD18/m2.月
月租金
RMB 60507元(美元:人民=1:8.3)
年租金
RMB 726084元
扣税（营业及附加税17%）
RMB 123434元
税后租金
RMB 602649元
假设空置或其他费用
RMB 60265元
年净租金
RMB 542384元
（2）、租金回报年限
² 一次性付款
租金回报年限=投资总额/年租金
=总房价+契税+维修基金+印花税/税后年租金
= 24年
按揭付款方式：最高五成十年
租金回报年限=10年+[税后首付-10年´（年租金-年还款额）]/年租金
=29年
左岸公社的租金回报率
租金回报率1：假设不作按揭, 四年后卖出，房价下降10%
年份
2003
2004
2005
2006
2007
现金流 （收入为正，支出为负）

房款
-12437550
租金+闲置费用

542384.748
533164.2073
524100.4158
515190.7087
卖房收入

11193795
净现金流
-12437550
542384.748
533164.2073
524100.4158
11708985.71
内部收益率 (IRR)

1.820%
总现金回报 (不考虑时间成本)

13308635.08
回报率

1.707%

租金回报率2：假设作按揭,四年后卖出，房价下降10%
年份
2003
2004
2005
2006
2007
现金流 (收入为正，支出为负)

房款
-12437550

按揭款
6218775

首付款
-6467526

租金+闲置费用

542384.748
533164.2073
524100.4158
515190.7087
年还款

-888768
-888768
-888768
-888768
卖房收入

12437550
按揭还本

-3863510.7
净现金流
-6467526
-346383.252
-355603.793
-364667.5842
8200462.008
内部收益率IRR

2.30%
总现金回报(不考虑时间成本)

7133807.379
回报率

2.48%

商铺投资具有投资金额较大，投资年限较高，商铺的投资在按揭贷款方面要优于一次性付款。但商铺面临的主要问题是租金的不确定性，商铺由于受到业态的影响，租金差异较大，对投资回报的影响也较大。
3.2.3.高档公寓
（1）、棕榈泉国际公寓投资方案
棕櫚泉国际公寓南靠CBD，北临燕莎商圈。紧邻第三使馆区，是外籍人士最为集中的区域。
该项目以三居室为主，目前一期174套三居室几乎销售完毕，剩余不足15套。两居室也只剩余7套。主要客户为外国人、港台和国内私营企业主和高級管理人员。
我们选择其总价最高的四居室（364.4平方米）进行投资分析，该户型的公寓出租价格定在4000美金/月。按揭方式六成十年。
棕榈泉国际公寓投资方案

面积
364.4建筑平米
单价
15087/建筑平米
总价
RMB 5753748 元
贷款额度
4602998
首付款
1150750
月还款
29142.38
还款总额
6994170.87
支付利息
2593111.93

根据目前市场情况，商铺 租金为USD11/m2.月
建筑面积
364平方米
净租金
90 rmb/m2.月
月净租金
RMB 32901元(美元:人民币=1:8.3)
年净租金
RMB 394810 元
扣税（营业及附加税5.5%）
RMB 21715 元
税后租金
RMB 373095 元
（1）、租金回报年限
² 一次性付款
租金回报年限=投资总额/年租金
=总房价+契税+维修基金+印花税/税后年租金
= 16年
按揭付款方式：最高五成十年
租金回报年限=10年+[税后首付-10年´（年租金-年还款额）]/年租金
=20年
（2）、棕榈泉国际公寓的租金回报率
租金回报率1：假设不作按揭, 四年后卖出，房价上升幅度0

年份
2003
2004
2005
2006
2007
现金流 （收入为正，支出为负）

房款
-5753748
租金

373095.8431
373095.8431
373095.8431
373095.8431
卖房收入

5753748
净现金流
-5753748
373095.8431
373095.8431
373095.8431
6126843.843
内部收益率(IRR)

6.484%
总现金回报(不考虑时间成本)

7246131.372
回报率

5.935%

租金回报率2：假设作按揭,四年后卖出，房价上升幅度0
年份
2003
2004
2005
2006
2007
现金流 (收入为正，支出为负)

房款
-5753748
按揭款
3452248.8

首付款
-2393559.168

租金+闲置费用

373095.8431
373095.8431
373095.8431
373095.8431
年还款

-484548
-484548
-484548
-484548
卖房收入

5753748
按揭还本

-2183180.062
净现金流
-2393559.168
-111452.1569
-111452.1569
-111452.1569
3459115.781
内部收益率IRR

6.50%
总现金回报(不考虑时间成本)

3124759.31
回报率

6.89%

（3）、考虑风险的情况下
根据风险情况，棕榈泉租金应不低于USD9/m2.月（不含物业费）
建筑面积
364平方米
租金
USD9/m2.月
月租金
RMB 27191元(美元:人民=1:8.3)
年租金
RMB 326289元
扣税（营业及附加税17%）
RMB 55469 元
税后租金
RMB 270820元
假设空置或其他费用
RMB 27082 元
年净租金
RMB 243738 元
（4）、租金回报年限
² 一次性付款
租金回报年限=投资总额/年租金
=总房价+契税+维修基金+印花税/税后年租金
= 24.5年
按揭付款方式：最高五成十年
租金回报年限=10年+[税后首付-10年´（年租金-年还款额）]/年租金
=30年
（5）、棕榈泉国际公寓的租金回报率
租金回报率1：假设不作按揭, 四年后卖出，房价下降10%
年份
2003
2004
2005
2006
2007
现金流 （收入为正，支出为负）

房款
-5753748
租金+闲置费用

243738.3312
239594.7796
235521.6683
231517.8
卖房收入

5178373.2
净现金流
-5753748
243738.3312
239594.7796
235521.6683
5409891
内部收益率 (IRR)

1.693%
总现金回报 (不考虑时间成本)

6128745.779
回报率

1.591%

年份
2003
2004
2005
2006
2007
现金流 (收入为正，支出为负)

房款
-5753748

按揭款
3452248.8

首付款
-2393559.168

租金+闲置费用

243738.3312
239594.7796
235521.6683
231517.8
年还款

-484548
-484548
-484548
-484548
卖房收入

5753748
按揭还本

-2183180.062
净现金流
-2393559.168
-240809.6688
-244953.22
-249026.3317
3317537.738
内部收益率IRR

1.67%
总现金回报(不考虑时间成本)

2582748.517
回报率

1.92%
公寓的投资风险
北京市高档公寓比较适合的投资户型是200平方米以下。但随着市场供应量的持续增加，近年租金水平已经较以前下降许多。
高档公寓租金水平下降主要是供需增长比例严重失调。以亚运村地区为例，2001至2002年两年之内，亚运村地区高档公寓以平均每年7至8个项目的速度推出，每年会增加5000套左右的房子待租。加上原有的待租房源，目前该地区就有近1.2万至1.5万套公寓待租。而实际需求数量可能在5000~600套左右，市场的供需比例决定了高档公寓租金价格的必然下滑。
针对IT业高收入人群的出租公寓项目由于网络经济泡沫的破灭和IT行业的普遍不景气而丧失了大量的租客。进入中国的外籍公司日益趋向本土化，具有高档租赁需求的外籍公司员工是越来越少了，加上内外销公寓并轨的政策一出台，可供挑选的余地大了，不少外籍人士转租普通公寓甚至普通住宅，高端公寓越发难以出租。

3.3.别墅和高档公寓的比较分析
投资物业
内部收益率
现金回报率
特点
风险
高档公寓
5-10%
5-10%
前期投资相对较少，近年租金下降较快
市场-激烈，收益下降很快
而且大户型的公寓投资价值较小
别墅
10-15%
20%
前提投资相对较大，租金相对稳定
别墅市场-相对激烈

4、别墅项目投资收益分析
4.2.几个重点-别墅项目的投资比较分析
4.2.1.京润水上花园-1
面积：411平米，租金：26.6美金/平米，单价：3680美金/平米
京润水上花园投资预算
面积
411 建筑平米
单价
30544 元/建筑平米
总价
RMB 12553584 元

京润水上花园投资方式
按揭付款方式
最高七成二十年
总房款
RMB 12553584 元
首付30%
RMB 3766075 元
80%房款
RMB 8787509 元
贷款额
RMB 8780000 元(贷款额为万以上的数额)
月还款：
RMB 63170 元
年还款
RMB 758040 元

京润水上花园投资收益
根据目前市场情况，京润水上花园租金为USD 25.5 /m2.月
建筑面积
411 平方米
净租金
USD25.5 /m2.月
月净租金
RMB 87150 元(美元:人民币=1:8.3)
年净租金
RMB 1045800 元
扣税（营业及附加税5.5%）
RMB 57519 元
税后租金
RMB 988281 元

（1）、租金回报年限估算
² 一次性付款
租金回报年限=投资总额/年租金
=总房价+契税+维修基金+印花税/税后年租金
=13.2 年
² 按揭付款方式：最高七成二十年
租金回报年限=20年+[税后首付-20年´（税后年租金-年还款额）]/税后年租金
=19.4年
（2）、租金回报率
租金回报率1：假设不作按揭, 四年后卖出，房价上升幅度0

年份
2003
2004
2005
2006
2007
现金流 （收入为正，支出为负）

房款
-12553584
租金

988281
988281
988281
988281
卖房收入

12553584
净现金流
-12553584
988281
988281
988281
13541865
内部收益率(IRR)

7.873%
总现金回报(不考虑时间成本)

16506708
回报率

7.084%

租金回报率2：假设作按揭,四年后卖出，房价上升幅度0
年份
2003
2004
2005
2006
2007
现金流 (收入为正，支出为负)

房款
-12553584
按揭款
8787508.8

首付款
-3916718.208

租金+闲置费用

988281
988281
988281
988281
年还款

-758040
-758040
-758040
-758040
卖房收入

12553584
按揭还本

-7623715.247
净现金流
-3916718.208
230241
230241
230241
5160109.753
内部收益率IRR

11.34%
总现金回报(不考虑时间成本)

5850832.753
回报率

10.55%

（3）、考虑风险因素的投资方案
京润水上花园投资收益
建筑面积
411 平方米
租金
USD 23 /m2.月
月租金
RMB 78435 元(美元:人民币=1:8.3)
年租金
RMB 941220 元
扣税（营业及附加税17%）
RMB 160007 元
税后租金
RMB 781212 元
假设空置或其他费用
RMB 78121 元
年净租金
RMB 703091 元
（4）、考虑风险因素后的租金回报年限估算
² 一次性付款
租金回报年限=投资总额/年租金
=总房价+契税+维修基金+印花税/税后年租金
=18.5 年
² 按揭付款方式：最高七成二十年
租金回报年限=20年+[税后首付-20年´（税后年租金-年还款额）]/税后年租金
=27.3年
（5）、考虑风险因素后的租金回报率
租金回报率1：假设不作按揭, 四年后卖出，房价下降10%
年份
2003
2004
2005
2006
2007
现金流 （收入为正，支出为负）

房款
-12553584
租金+闲置费用

703091.34
691138.7872
679389.4278
667839.8076
卖房收入

11298225.6
净现金流
-12553584
703091.34
691138.7872
679389.4278
11966065.41
内部收益率 (IRR)

3.075%
总现金回报 (不考虑时间成本)

14039684.96
回报率

2.837%

租金回报率2：假设作按揭,四年后卖出，房价下降10%
年份
2003
2004
2005
2006
2007
现金流 (收入为正，支出为负)

房款
-12553584

按揭款
8787508.8

首付款
-3916718.208

租金+闲置费用

703091.34
691138.7872
679389.4278
667839.8076
年还款

-758040
-758040
-758040
-758040
卖房收入

12553584
按揭还本

-7623715.247
净现金流
-3916718.208
-54948.66
-66901.2128
-78650.57216
4839668.56
内部收益率IRR

4.23%
总现金回报(不考虑时间成本)

4639168.115
回报率

4.32%

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