2021年自考00158资产评估重点按章节整理.doc

资产评估第一章 总论第一节 资产评估含义一、资产评估概念资产评估：指由专门机构和人员，根据国家规定和关于资料，依照特定目，遵循合用原则，选取恰当价值类型，按照法定程序，运用科学办法，对资产价值进行评估和估算过程。资产评估六大要素：主体、客体、特定目、程序、价值类型和办法。主体：是指资产评估由谁来承担，评估工作进行重要保证客体：评估对象，内容界定特定目：资产业务发生经济行为，决定和制约价值类型和办法选取价值类型：是对评估价值质规定，评估办法选取具备约束性。办法：是拟定资产评估价值手段和途径。二、资产评估特点（一）现实性现实性是指以评估基如期为时间参照，按这一时点资产实际状况对资产进行评估估算。资产评估现实性体现如下三个方面：（1）资产评估直接以现实存在为资产确认、估价和报告根据，没有与过去业务及其记录进行衔接、均衡、达到一致等约束，只需要阐明当前资产状况；（2）以现状为基本反映将来；（3）现实性强调客观存在。（二）市场性（三）预测性用资产将来时空潜能阐明现实。将来没有潜能和效益资产，现实评估价值是不存在。（四）公正性资产评估行为对于评估当事人具备独立性。（五）征询性是为资产业务提供专业化估价意见，无强制执行效力三、资产评估与会计计价区别会计学资产评估（一）发生前提条件不同资产计价严格遵循历史成本原则，以公司会计主体不变和持续经营为假设前提是用于发生产权变动、会计主体变动或者作为会计主体公司生产经营活动中断、以持续经营为前提资产计价无法反映公司资产价值时估价行为。（二）目不同是就资产论资产，使货币量可以客观地反映资产实行价值量。是就资产认权益，资产评估价值反映资产效用，并以此作为获得收入和拟定它在新组织、实体中权益根据。（三）执行操作者不同由本公司财会人员完毕由独立于公司以外具备资产评估资格社会中介机构完毕第二节 资产评估对象一、资产含义资产作为被评估对象，可以从几种方面理解：（一）资产是一种权利（二）资产是一种获利能力（三）资产必要为某一主体所拥有和支配二、资产分类按资产是存在形态有形资产，无形资产按资产与否具备综合获利能力单项资产，整体资产按资产能否独立存在可确指，不可确指按资产流动性短期资产，长期资产除商誉以外都是可确指资产。从西方发达国家资产评估历史分析，最初资产评估对象重要是不动产。第三节 资产评估价值类型一、资产评估特定目资产评估特定目对资产评估影响体当前两个方面：一是：在什么样条件下，即资产发生如何经济行为时应当评估和可以评估；二是：不同经济行为决定了评估价值类型差别，引致资产评估成果差别。资产评估特定目重要有：资产转让；公司兼并；公司出售；公司联营；股份经营；中外合资、合伙；公司清算；抵押；担保；公司租赁；债务重组等等。二、资产评估价值类型（一）价值类型作用价值类型：是指评估价值含义，是评估价值质规定。1.价值类型是影响和决定资产评估价值重要因素。2.价值类型制约资产评估办法选取。3.明确评估价值类型，可以更清晰地表达评估成果，可以避免报告使用者误用评估成果。（二）价值类型类别1.市场价值市场价值理解从三个方面把握；（1）公开和公平市场条件；（2）当事人是理性；（3）市场价值是价值预计数额。2.在用价值在用价值：是指特定资产在特定用途下对特定使用者价值，该价值类型重点反映了作为公司构成某些特定资产对其所属公司可以带来价值，而并不考虑该资产最佳用途或资产变现所能实现价值量。3.投资价值与市场价值相比，投资价值是个人价值，它未必是市场价值。4.持续经营价值如果持续经营价值超过生产终结时生产价值，那么进行经营是故意义。5.清算价格清算价格普通低于现行市场价格，这是由市场供求状况决定。清算价格普通取决于下列几种因素：（1）资产通用性；（2）清算时间限制。6.保险价值保险价值是指也许因危险导致损失实体项目重置和（或）重建成本。7.课税价值（三）价值类型决定因素重要因素涉及：1.评估特定目（经济行为）；2.市场条件；3.资产功能及其状态。上述三项因素是一种有机整体，核心问题是评估特定目，由于特定目拟定后来直接影响市场条件，进而也影响资产功能和状态。资产评估特定目不同，评估价值也不同样，这是由于特定目引致价值类型不同。同样评估目，不同价值类型评估值所体现实际交易值与评估值差别限度不同。第四节 资产评估假设合用资产评估假设有如下几种：一、继续使用假设；继续使用假设是指资产将按现行用途继续使用，或转换用途继续使用。在确认继续使用资产时，必要充分考虑如下条件：资产能以其提供服务或用途，满足所有者经营上盼望收益；资产尚有明显剩余合用寿命；资产所有权明确，并保持完好；资产从经济上、法律上与否容许转作她用；充分地考虑了资产使用功能。二、公开市场假设;公开市场假设在假定在市场上交易或拟在市场上交易资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此双方均有获得足够市场信息机会和时间，以便对资产功能、用途及其交易价格等做出理智判断。公开市场假设是基于市场客观存在现实，即资产在市场上可以公开买卖。最大最佳效用：指资产在也许范畴内，用于最有利又可行和法律上容许用途。由资产所在地区、详细特定条件以及市场供求规律所决定。三、清算（清偿）假设；清算（清偿）假设是指资产所有者在某种压力下被强制进行整体或拆零，经协商或以拍卖方式在公开市场上出售。第五节 资产评估原则一、资产评估工作原则（一）独立性原则；评估机构独立（二）客观性原则；评估成果应有充分事实为根据（三）科学性原则；资产评估科学性原则是指在资产评估过程中，必要依照评估特定目，选取恰当价值类型和办法，制定科学评估实行方案，使资产评估成果科学合理。还规定资产评估程序科学合理。（四）专业性原则。二、资产评估经济原则。（一）贡献原则;贡献原则是指某一资产或资产某一构成某些价值，取决于它对其她有关资产或资产整体价值贡献，或者依照当缺少它时对整体价值下降影响限度来衡量拟定。规定：评估一项由各种资产整体资产价值时，必要综合考虑该项资产在整体资产中重要性。（二）代替原则；代替原则是指当同步存在几种效能相似资产时，最低价格资产需求最大。规定：评估时，某一资产可选 择性和有无代替性是需要考虑重要因素。（三）预期原则；预期原则是指在资产评估过程中，资产价值可以不按照过去生产成本或销售价格决定，而是基于对将来收益盼望值决定。规定：评估时，必要合理预期其将来获利能力能及拥有获利能力有效期限。第六节 资产评估程序一、资产评估程序定义狭义资产评估程序：是从资产评估构造和人员接受委托开始，到向委托人或有关当事人提交资产评估报告书结束。按照广义资产评估程序分析，资产评估程序涉及如下重要环节：（1）明确资产评估业务基本领项；（2）订立资产评估业务商定书；（3）编制资产评估筹划；（4）资产勘查与现场调查；（5）收集资产评估资料；（6）评估估算；（7）编制和提交资产评估报告书；（8）资产评估工作档案归档。狭义资产评估程序涉及：编制资产评估筹划；评估估算；编制和提交资产评估报告书。二、资产评估程序重要性（一）资产评估程序是规定资产评估行为、提高资产评估业务质量和维护资产评估服务公信力重要保证（二）资产评估程序是有关当事方评价自查评估服务重要根据。（三）恰当执行资产评估程序是资产评估构造和人员防范执业风险、保护自身合法权益、合理抗辩重要手段之一。三、资产评估程序内容（一）明确资产评估业务基本领项资产评估构造和人员在接受资产评估业务委托之前，应当采用与委托人等有关当事人讨论、阅读基本资料、进行必要初步调查等方式，与委托人等有关当事人共同明确一下资产评估业务基本领项：（1）委托方和有关当事方基本状况；（2）资产评估目；（3）评估对象基本状况；（4）价值类型及定义；（5）资产评估基准日；（6）资产评估限制条件和重要建设；（7）其她需要明确重要事项。资产评估构造和人员在明确上述资产评估基本领项基本上，应当分析下列因素，拟定与否承办资产评估项目：（1）评估项目风险。（2）专业胜任能力。（3）独立性分析。（二）签定资产评估业务商定书是资产评估机构与委托人共同订立，确认资产评估业务委托与委托关系，明确委托目、被评估资产范畴及双方权利义务等有关重要事项合同。（三）编制资产评估筹划（四）资产勘查与现场调查（五）收集资产评估资料资产评估机构人员应当对所收集资产评估资料进行充分分析，拟定其可靠性、有关性、可比性。（六）评估估算（七）编制资产评估报告书重要内容涉及：委托方和资产评估机构状况，资产评估目，资产评估结论价值类型，资产评估基准日，评估办法及其阐明，资产评估假设和限制条件等内容。（八）资产评估工作档案归档四、履行资产评估程序基本规定资产评估机构和人员应当将资产评估程序组织实行状况记录于工作底稿，并将重要资产评估程序执行状况在资产评估报告中予以披露。第二章 资产评估基本办法第一节 市场法一、市场法及其合用前提条件（一）市场法含义市场法：也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与近来售出类似资产异同，并将类似资产市场价格进行调节，从而拟定被评估资产价值一种资产评估办法。最简朴最有效（二）市场法应用前提条件：（1）需要有一种充分发育、活跃资产市场；（2）参照物及其与被评估资产可比较指标、技术参数等资料是可收集到。二、运用市场法进行资产评估方式普通地说，在市场上如能找到与被评估资产完全相似参照物，就可以把参照物价格直接作为被评估资产评估价值。采用市场法时：一方面是选取拟定参照物价格，选取参照物应具备有关性和代表性，并且足够多。另一方面是分析拟定参照物差别调节因素。参照物差别调节因素重要涉及三方面：（1）时间因素；（2）地区因素；（对房地产价格影响最突出）（3）功能因素。（资产自身具备功能与购买者功能需求）三、运用市场法评估资产程序及其优缺陷运用市场法评估资产时程序：（1）明确评估对象；（2）进行公开市场调查，收集相似或相类似资产市场基本信息资料，寻找参照物；（3）分析整顿资料并验证其精确性，判断选取参照物；（4）把被评估资产与参照物比较；（5）分析调节差别，得出结论。长处：（1）可以客观反映资产当前市场状况，其评估参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；（2）评估成果易于被各方面理解和接受。缺陷：（1）需要有公开及活跃市场作为基本，有时缺少可对比数据以及缺少判断对比数据而难以应用。（2）不合用于专用机器、设备、大某些无形资产，以及受地区、环境等严格限制某些资产评估。第二节 成本法一、成本法及其合用前提条件成本法：是指在评估资产时按被评估资产现时重置成本扣减其各项损耗价值来拟定被评估资产价值办法。理论根据：1、资产价值取决于资产成本。2、资产价值是一种变量，随资产自身运动和其她因素变化而相应变化。除了市场价值以外，尚有（1）实体性贬值： （2）功能性贬值： （3）经济性贬值：3、由于资产以外外部环境因素（政治因素或宏观政策因素）等变化引致资产价值减少。二、成本法运用思路及其各项指标估算被评估资产价值重置成本实体性贬值功能性贬值经济性贬值（一） 重置成本及其估算重置成本：是指在现行市场条件下重新购建一项全新资产所耗费所有货币支出复原重置成本：本来材料本来工艺本来功能更新重置成本：是指运用新型材料，并依照当代原则、设计及格式，以现时价格生产或建造具备同等功能全新资产所需成本。同步获得更新重置成本与复原重置成本时，选取更新重置成本。更新重置成本和复原重置成本采用都是资产现时价格，它们不同之处在于资产在技术、设计、原则方面差别。对于设计、耗费、格式几十年一贯某些资产，其更新重置成本与复原重置成本是同样。重置成本估算普通可以采用下列办法：（1） 重置核算法；总成本直接成本+间接成本间接成本计算办法：按人工成本比例法人工成本总额成本分派率单位价格法工作量（或工时、工日）单位价格/工日（工时）直接成本百分率直接成本间接成本战友直接成本百分率（2）物价指数法； =资产历史成本或:资产重置成本=资产历史成本（1+物价变动指数）（1）（2）两种办法区别重置核算法物价指数法考虑了价格因素，也考虑了生产技术进步和劳动生产率变化因素，因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。建立在现行价格水平与购建成本费用核算基本上。考虑了价格变动因素，因而拟定是复原重置成本。建立在不同步期某一种或某类甚至所有资产物价变动水平上技术进步较快资产，物价指数法估算工重围成本会偏高。两种办法都是建立在运用历史资料基本上。（3）功能价值法：（生产能力比例法）被评估资产重置成本=运用前提和假设：是资产成材一与其生产能力成线性关系。（4）规模经济效益指数法：它运用条件是生产能力与价格不存在比例关系同，但同方向变动。X:规模经济效益指数取值范畴普通在0.4-1之间。被评估资产重置成本=参照物资产重置成本采用记录分析法拟定某类资产重置成本运用环节是：（1）在核定资产数量基本上，把所有资产按照恰当原则划分为若干类型。（2）在各类资产中抽样选取适量具备代表性资产，应用功能价值法、物价指数法、重置核算法或规模经济效益指数法等办法估算其重置成本。（3）根据分类抽样估算资产重置成本额与账面历史成本计算出分类资产调节系数，其计算公式为：K=R/R式中：K资产重置成本与历史成本调节系数； R某类抽样资产重置成本； R某类抽样资产历史成本。依照调节系数K估算被评估资产重置成本，计算公式为：被评估资产重置成本=某类资产账面历史成本可从会计记录中获得。（二）实体性贬值及其估算实体性贬值：是资产由于使用和自然力作用形成贬值。（1） 观测法（成新率法）资产实体性贬值重置成本（1实体性成新率）（2）公式计算法资产实体性贬值=总使用年限实际已使用年限+尚可使用年限实际已使用年限名义已使用年限资产运用率资产运用率=当资产运用率1时，机器设备生产能力与价格呈非线性关系，设备价格上涨速度不不大于设备生产能力上涨速度；当x1时。机器设备生产能力与价格呈非线性关系，设备价格上涨速度不大于设备生产能力上涨速度。使用该办法前提：设备生产能力与价格存在一定比例关系。三、机器设备实体性贬值及其估算实体性贬值率：是实体性贬值与全新状态机器设备重置成本比率。实体性贬值率重置成本实体性贬值率重置成本（1成新率）（一）使用年限法成新率=成新率=涉及三个基本参数：总使用年限、已使用年限、尚可使用年限（剩余使用年限）。1、机器设备总使用年限设备使用寿命涉及：1） 物理寿命：取决于机器设备制造质量、使用强度、保养和维护状况。2） 技术寿命：取决于社会技术进步和技术更新速度和周期。3） 经济寿命：受机器自身物理性能、技术进步速度、机器设备使用状况影响，还与原始投资成本、维护使用费用以及外部经济环境变化等均有直接联系。经济寿命：指机器设备从开始使用到经济上不合算而停止使用所经历时间。所谓经济上不合算，虽然用该设备不能获得收益。2、机器设备已使用年限实际已使用年限名义已使用年限设备运用率设备运用率经大修或技术改造：成新率=其中：加权投资年限=加权更新成本=已使用年限更新成本3、机器设备尚可使用年限使用年限法时应注意：1） 应计折旧外限与设备总使用年限是不同，不能用会计折旧年限作为设备使用寿命。2） 三个年限口径必要一致。3） 判断设备尚可使用年限根据是设备实体状态，技术鉴定是年限法重要环节。（二）观测分析法重要指标：1） 设备现时技术状态2） 实际已使用时间3） 正常负荷率4） 原始制造质量5） 维修保养状况6） 重大故障经历7） 大修技改状况8） 工作环境和条件9） 外观和完整性（三）修复费用法是以修复机器设备实体性贬值使之达到全新状态所需要支出金额修复费用法使用前提：设备实体性贬值具备可补偿性。注意区别可补偿性损耗和不可补偿性损耗。可补偿性损耗：指可以用经济上可行办法修复损耗。不可补偿性损耗：经济上不划算损耗。四、机器设备功能性贬值及其估算机器设备功能性贬值：是由于科学技术发展，导致被评估机器设备与新机器相比功能相对落后而引起贬值。（一） 超额投资成本形成功能性贬值重要是由于新技术、新材料、新工艺运用，使相似功能新设备比老设备重置成本减少。超额投资成本导致功能性贬值复原重置成本更新重置成本（二）超额运营成本形成功能性贬值是由于新技术发展，使用设备在运营费用上低于老设备。超额运营成本引起功能性贬值设备将来超额运营成本折现值。超额运营成本引起功能性贬值环节：（1）分析比较被评估机器设备超额运营成本因素；（2）拟定被评估设备尚可使用寿命，计算每年超额运营成本；（3）计算净超额运营成本；税后每年净超额运营成本=税前超额运营成本（1-所得税）；（4）拟定折现率，计算超额运营成本折现值。净超额运营成本折现值=五、机器设备经济性贬值及其估算机器设备经济性贬值是由于外部因素引起贬值。如：由于市场竞争加剧，产品需求减少，导致设备开工局限性，生产能力相对过剩；原材料、能源等提价，导致成本提高，而生产产品售价没有相应提高；国家关于能源、环保等限制或关于产权法律、法规等规定使产品生产成本提高或者使设备强制报废，缩短了设备正常使用寿命，等等。（一）因生产能力减少导致经济性贬值估算经济性贬值率=1-100%（二）因收益减少导致经济性贬值估算经济性贬值=设备年收益损失额（1-所得税税率）（P/A,r,n）年金现值系数（三）因环保限制导致经济性贬值估算环保法规管制和惩罚方式重要有下列三种：（1）限制产生污染设备有效期限（2）产生污染设备可以继续使用，但要交罚金（3）必要立即纠正和治理污染，否则不准使用。第四节 机器设备评估市场法一、运用市场法评估机器设备基本环节市场法：也称市场比较法，是依照市场上类似机器设备交易价格资料，通过对评估对象和市场参照特各项因素分析比较，从而拟定机器评估值办法。（1）对评估对象进行鉴定，获取评估对象基本资料；（2）进行市场调查，选用市场参照物；（参照物时间性、地区性、可比性）（3）因素比较；（实体状态、交易时间、交易地点、交易背景等）（4）计算评估值。二、运用市场法评估机器设备中比较因素分析1） 个别因素：设备规格型号、制造厂家、役龄、安装方式、附件、实体状态。2） 交易因素：市场状况（重要是供求关系）；交易动机及背景；交易数量。3） 时间因素：4） 地区因素：第四章 房地产评估第一节 房地产评估概述一、房地产概念房地产：是指土地、建筑物及其她地上定着物。三种存在形态：单纯土地；单纯建筑物；土地与建筑物合成一体房地产。二、房地产特性（1）位置固定性；（2）耐用性；（土地使用权使用年限：居住用地70年，工业用地50年，商业旅游娱乐用地40年）（3）影响因素多样性；（4）投资大量性；（5）保值增值趋势。三、房地产评估程序房地产评估程序，是房地产评估全过程各个详细环节按其内在联系所排列出逻辑顺序，重要由如下环节顺序构成；1） 明确评估基本领项；a) 明确评估对象。从物质实体：名称、坐落、用途、面积、层数、构造、装修、基本设施、获得时间、使用年限、维修保养从权益状况：产权性质和产权归属b) 明确评估目c) 明确评估时点d) 评估详细工作时间。2） 拟定评估方案；3） 实地勘查收集数据资料；4） 选用评估办法评估估算；5） 拟定评估成果；撰写评估阐明或评估报告。第二节 土地使用权评估特点一、土地使用权及其实质土地使用权：是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资权利。属于无形资产范畴，是对物产权。价值高低取决于它载体，即土地特性和条件。二、土地资产分类及其特性（一）土地资产分类按社会经济用途工业用地、商业用地、交通运送用地、公用事业用地、文教科技和卫生用地、行政事来机关用地、生活住宅用地、园林、风景区、公共休息用地、特殊用地按经济地理位置市中心区、普通市区、市区边沿区、近郊区、远郊区、边远区、特区、开放区、开发区、出口加工区、保税区按所有权归属国家所有土地集体所有土地按运用限度高度集约使用土地正常使用土地闲置未用土地或空地使用不当土地按开发限度与开发趋势已开发土地未开发土地列入市镇开发规划土地（二）土地资产特性自然特性经济特性（1）土地面积有限性；（2）土地空间位置固定性；（3）土地使用价值永续性和增值性；（4）土地不可代替性。（1）用途多样性；（2）经济地理位置可变性；（3）可垄断性。（构成土地资产市场价格基本）三、土地资产价格体系地产是指土地资产，在国内确切提法应当是土地使用权资产。（一）土地资产价格类型：1、基准地价基准地价：是指城乡国有土地基本原则价格。是各城乡按不同土地级别、不同地段分别评估和测算商业、工业、住宅等各