2021年自考00158资产评估重点按章节整理.doc

资产评估
第一章 总论
第一节 资产评估含义
一、资产评估概念
资产评估：指由专门机构和人员，根据国家规定和关于资料，依照特定目，遵循合用原则，选取恰当价值类型，按照法定程序，运用科学办法，对资产价值进行评估和估算过程。
资产评估六大要素：主体、客体、特定目、程序、价值类型和办法。
主体：是指资产评估由谁来承担，评估工作进行重要保证
客体：评估对象，内容界定
特定目：资产业务发生经济行为，决定和制约价值类型和办法选取
价值类型：是对评估价值质规定，评估办法选取具备约束性。
办法：是拟定资产评估价值手段和途径。
二、资产评估特点
（一）现实性
现实性是指以评估基如期为时间参照，按这一时点资产实际状况对资产进行评估估算。资产评估现实性体现如下三个方面：
（1）资产评估直接以现实存在为资产确认、估价和报告根据，没有与过去业务及其记录进行衔接、均衡、达到一致等约束，只需要阐明当前资产状况；
（2）以现状为基本反映将来；
（3）现实性强调客观存在。
（二）市场性
（三）预测性
用资产将来时空潜能阐明现实。将来没有潜能和效益资产，现实评估价值是不存在。
（四）公正性
资产评估行为对于评估当事人具备独立性。
（五）征询性
是为资产业务提供专业化估价意见，无强制执行效力
三、资产评估与会计计价区别

会计学
资产评估
（一）发生前提条件不同
资产计价严格遵循历史成本原则，以公司会计主体不变和持续经营为假设前提
是用于发生产权变动、会计主体变动或者作为会计主体公司生产经营活动中断、以持续经营为前提资产计价无法反映公司资产价值时估价行为。
（二）目不同
是就资产论资产，使货币量可以客观地反映资产实行价值量。
是就资产认权益，资产评估价值反映资产效用，并以此作为获得收入和拟定它在新组织、实体中权益根据。
（三）执行操作者不同
由本公司财会人员完毕
由独立于公司以外具备资产评估资格社会中介机构完毕
第二节 资产评估对象
一、资产含义
资产作为被评估对象，可以从几种方面理解：
（一）资产是一种权利
（二）资产是一种获利能力
（三）资产必要为某一主体所拥有和支配
二、资产分类
按资产是存在形态
有形资产，无形资产
按资产与否具备综合获利能力
单项资产，整体资产
按资产能否独立存在
可确指，不可确指
按资产流动性
短期资产，长期资产
除商誉以外都是可确指资产。
从西方发达国家资产评估历史分析，最初资产评估对象重要是不动产。
第三节 资产评估价值类型
一、资产评估特定目
资产评估特定目对资产评估影响体当前两个方面：
一是：在什么样条件下，即资产发生如何经济行为时应当评估和可以评估；
二是：不同经济行为决定了评估价值类型差别，引致资产评估成果差别。
资产评估特定目重要有：资产转让；公司兼并；公司出售；公司联营；股份经营；中外合资、合伙；公司清算；抵押；担保；公司租赁；债务重组等等。
二、资产评估价值类型
（一）价值类型作用
价值类型：是指评估价值含义，是评估价值质规定。
1.价值类型是影响和决定资产评估价值重要因素。
2.价值类型制约资产评估办法选取。
3.明确评估价值类型，可以更清晰地表达评估成果，可以避免报告使用者误用评估成果。
（二）价值类型类别
1.市场价值
市场价值理解从三个方面把握；（1）公开和公平市场条件；（2）当事人是理性；（3）市场价值是价值预计数额。
2.在用价值
在用价值：是指特定资产在特定用途下对特定使用者价值，该价值类型重点反映了作为公司构成某些特定资产对其所属公司可以带来价值，而并不考虑该资产最佳用途或资产变现所能实现价值量。
3.投资价值
与市场价值相比，投资价值是个人价值，它未必是市场价值。
4.持续经营价值
如果持续经营价值超过生产终结时生产价值，那么进行经营是故意义。
5.清算价格
清算价格普通低于现行市场价格，这是由市场供求状况决定。
清算价格普通取决于下列几种因素：
（1）资产通用性；（2）清算时间限制。
6.保险价值
保险价值是指也许因危险导致损失实体项目重置和（或）重建成本。
7.课税价值
（三）价值类型决定因素
重要因素涉及：
1.评估特定目（经济行为）；
2.市场条件；
3.资产功能及其状态。
上述三项因素是一种有机整体，核心问题是评估特定目，由于特定目拟定后来直接影响市场条件，进而也影响资产功能和状态。
资产评估特定目不同，评估价值也不同样，这是由于特定目引致价值类型不同。
同样评估目，不同价值类型评估值所体现实际交易值与评估值差别限度不同。
第四节 资产评估假设
合用资产评估假设有如下几种：
一、继续使用假设；
继续使用假设是指资产将按现行用途继续使用，或转换用途继续使用。
在确认继续使用资产时，必要充分考虑如下条件：
①资产能以其提供服务或用途，满足所有者经营上盼望收益；
②资产尚有明显剩余合用寿命；
③资产所有权明确，并保持完好；
④资产从经济上、法律上与否容许转作她用；
⑤充分地考虑了资产使用功能。
二、公开市场假设;
公开市场假设在假定在市场上交易或拟在市场上交易资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此双方均有获得足够市场信息机会和时间，以便对资产功能、用途及其交易价格等做出理智判断。
公开市场假设是基于市场客观存在现实，即资产在市场上可以公开买卖。
最大最佳效用：指资产在也许范畴内，用于最有利又可行和法律上容许用途。由资产所在地区、详细特定条件以及市场供求规律所决定。
三、清算（清偿）假设；
清算（清偿）假设是指资产所有者在某种压力下被强制进行整体或拆零，经协商或以拍卖方式在公开市场上出售。

第五节 资产评估原则
一、资产评估工作原则
（一）独立性原则；
评估机构独立
（二）客观性原则；
评估成果应有充分事实为根据
（三）科学性原则；
资产评估科学性原则是指在资产评估过程中，必要依照评估特定目，选取恰当价值类型和办法，制定科学评估实行方案，使资产评估成果科学合理。
还规定资产评估程序科学合理。
（四）专业性原则。
二、资产评估经济原则。
（一）贡献原则;
贡献原则是指某一资产或资产某一构成某些价值，取决于它对其她有关资产或资产整体价值贡献，或者依照当缺少它时对整体价值下降影响限度来衡量拟定。
规定：评估一项由各种资产整体资产价值时，必要综合考虑该项资产在整体资产中重要性。
（二）代替原则；
代替原则是指当同步存在几种效能相似资产时，最低价格资产需求最大。
规定：评估时，某一资产可选 择性和有无代替性是需要考虑重要因素。
（三）预期原则；
预期原则是指在资产评估过程中，资产价值可以不按照过去生产成本或销售价格决定，而是基于对将来收益盼望值决定。
规定：评估时，必要合理预期其将来获利能力能及拥有获利能力有效期限。
第六节 资产评估程序
一、资产评估程序定义
狭义资产评估程序：是从资产评估构造和人员接受委托开始，到向委托人或有关当事人提交资产评估报告书结束。
按照广义资产评估程序分析，资产评估程序涉及如下重要环节：
（1）明确资产评估业务基本领项；
（2）订立资产评估业务商定书；
（3）编制资产评估筹划；
（4）资产勘查与现场调查；
（5）收集资产评估资料；
（6）评估估算；
（7）编制和提交资产评估报告书；
（8）资产评估工作档案归档。
狭义资产评估程序涉及：编制资产评估筹划；评估估算；编制和提交资产评估报告书。
二、资产评估程序重要性
（一）资产评估程序是规定资产评估行为、提高资产评估业务质量和维护资产评估服务公信力重要保证
（二）资产评估程序是有关当事方评价自查评估服务重要根据。
（三）恰当执行资产评估程序是资产评估构造和人员防范执业风险、保护自身合法权益、合理抗辩重要手段之一。
三、资产评估程序内容
（一）明确资产评估业务基本领项
资产评估构造和人员在接受资产评估业务委托之前，应当采用与委托人等有关当事人讨论、阅读基本资料、进行必要初步调查等方式，与委托人等有关当事人共同明确一下资产评估业务基本领项：
（1）委托方和有关当事方基本状况；
（2）资产评估目；
（3）评估对象基本状况；
（4）价值类型及定义；
（5）资产评估基准日；
（6）资产评估限制条件和重要建设；
（7）其她需要明确重要事项。
资产评估构造和人员在明确上述资产评估基本领项基本上，应当分析下列因素，拟定与否承办资产评估项目：
（1）评估项目风险。（2）专业胜任能力。（3）独立性分析。
（二）签定资产评估业务商定书
是资产评估机构与委托人共同订立，确认资产评估业务委托与委托关系，明确委托目、被评估资产范畴及双方权利义务等有关重要事项合同。
（三）编制资产评估筹划
（四）资产勘查与现场调查
（五）收集资产评估资料
资产评估机构人员应当对所收集资产评估资料进行充分分析，拟定其可靠性、有关性、可比性。
（六）评估估算
（七）编制资产评估报告书
重要内容涉及：委托方和资产评估机构状况，资产评估目，资产评估结论价值类型，资产评估基准日，评估办法及其阐明，资产评估假设和限制条件等内容。
（八）资产评估工作档案归档
四、履行资产评估程序基本规定
资产评估机构和人员应当将资产评估程序组织实行状况记录于工作底稿，并将重要资产评估程序执行状况在资产评估报告中予以披露。
第二章 资产评估基本办法
第一节 市场法
一、市场法及其合用前提条件
（一）市场法含义
市场法：也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与近来售出类似资产异同，并将类似资产市场价格进行调节，从而拟定被评估资产价值一种资产评估办法。最简朴最有效
（二）市场法应用前提条件：
（1）需要有一种充分发育、活跃资产市场；
（2）参照物及其与被评估资产可比较指标、技术参数等资料是可收集到。
二、运用市场法进行资产评估方式
普通地说，在市场上如能找到与被评估资产完全相似参照物，就可以把参照物价格直接作为被评估资产评估价值。
采用市场法时：
一方面是选取拟定参照物价格，选取参照物应具备有关性和代表性，并且足够多。
另一方面是分析拟定参照物差别调节因素。
参照物差别调节因素重要涉及三方面：
（1）时间因素；
（2）地区因素；（对房地产价格影响最突出）
（3）功能因素。（资产自身具备功能与购买者功能需求）
三、运用市场法评估资产程序及其优缺陷
运用市场法评估资产时程序：
（1）明确评估对象；
（2）进行公开市场调查，收集相似或相类似资产市场基本信息资料，寻找参照物；
（3）分析整顿资料并验证其精确性，判断选取参照物；
（4）把被评估资产与参照物比较；
（5）分析调节差别，得出结论。
长处：
（1）可以客观反映资产当前市场状况，其评估参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；
（2）评估成果易于被各方面理解和接受。
缺陷：
（1）需要有公开及活跃市场作为基本，有时缺少可对比数据以及缺少判断对比数据而难以应用。
（2））不合用于专用机器、设备、大某些无形资产，以及受地区、环境等严格限制某些资产评估。
第二节 成本法
一、成本法及其合用前提条件
成本法：是指在评估资产时按被评估资产现时重置成本扣减其各项损耗价值来拟定被评估资产价值办法。
理论根据：
1、资产价值取决于资产成本。
2、资产价值是一种变量，随资产自身运动和其她因素变化而相应变化。
除了市场价值以外，尚有
（1）实体性贬值：
（2）功能性贬值：
（3）经济性贬值：
3、由于资产以外外部环境因素（政治因素或宏观政策因素）等变化引致资产价值减少。
二、成本法运用思路及其各项指标估算
被评估资产价值＝重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值
（一） 重置成本及其估算
重置成本：是指在现行市场条件下重新购建一项全新资产所耗费所有货币支出
复原重置成本：本来材料本来工艺本来功能
更新重置成本：是指运用新型材料，并依照当代原则、设计及格式，以现时价格生产或建造具备同等功能全新资产所需成本。
同步获得更新重置成本与复原重置成本时，选取更新重置成本。
更新重置成本和复原重置成本采用都是资产现时价格，它们不同之处在于资产在技术、设计、原则方面差别。
对于设计、耗费、格式几十年一贯某些资产，其更新重置成本与复原重置成本是同样。
重置成本估算普通可以采用下列办法：
（1） 重置核算法；
总成本＝直接成本+间接成本
间接成本计算办法：
按人工成本比例法
人工成本总额×成本分派率
单位价格法
工作量（或工时、工日）×单位价格/工日（工时）
直接成本百分率
直接成本×间接成本战友直接成本百分率
（2）物价指数法；
=资产历史成本×
或:资产重置成本=资产历史成本×（1+物价变动指数）
（1）（2）两种办法区别
重置核算法
物价指数法
考虑了价格因素，也考虑了生产技术进步和劳动生产率变化因素，因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。
建立在现行价格水平与购建成本费用核算基本上。
考虑了价格变动因素，因而拟定是复原重置成本。
建立在不同步期某一种或某类甚至所有资产物价变动水平上
技术进步较快资产，物价指数法估算工重围成本会偏高。
两种办法都是建立在运用历史资料基本上。
（3）功能价值法：（生产能力比例法）
被评估资产重置成本=
运用前提和假设：是资产成材一与其生产能力成线性关系。
（4）规模经济效益指数法：
它运用条件是生产能力与价格不存在比例关系同，但同方向变动。X:规模经济效益指数
取值范畴普通在0.4-1之间。
被评估资产重置成本=参照物资产重置成本
采用记录分析法拟定某类资产重置成本运用环节是：
（1）在核定资产数量基本上，把所有资产按照恰当原则划分为若干类型。
（2）在各类资产中抽样选取适量具备代表性资产，应用功能价值法、物价指数法、重置核算法或规模经济效益指数法等办法估算其重置成本。
（3）根据分类抽样估算资产重置成本额与账面历史成本计算出分类资产调节系数，其计算公式为：
K=R/R
式中：K——资产重置成本与历史成本调节系数；
R——某类抽样资产重置成本；
R——某类抽样资产历史成本。
依照调节系数K估算被评估资产重置成本，计算公式为：
被评估资产重置成本=
某类资产账面历史成本可从会计记录中获得。
（二）实体性贬值及其估算
实体性贬值：是资产由于使用和自然力作用形成贬值。
（1） 观测法（成新率法）
资产实体性贬值＝重置成本×（1—实体性成新率）
（2）公式计算法
资产实体性贬值=
总使用年限＝实际已使用年限+尚可使用年限
实际已使用年限＝名义已使用年限×资产运用率
资产运用率=
当资产运用率<1时，表达开工局限性，资产实际已使用年限不大于名义已使用年限。
尚可使用年限是依照资产有形损耗因素预测资产继续使用年限。
（三）功能性贬值及其估算
功能性贬值是指由于技术相对落后导致贬值。
净超额运营成本：超额运营成本－所得税
被评估资产功能性贬值＝∑（被评估资产年净超额运营成本×折现系数）
另，还可将超额投资成本可视同为功能性贬值：
功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本
（四）经济性贬值及其估算
经济型贬值是由于外部环境变化导致资产贬值。
产品销售困难而开工局限性或停止生产形成资产闲置，价值得不到实现等因素。
当资产使用基本正常时，不计算经济性贬值。
（五）成新率及其估算
成新率估算办法有如下几种：
（1）观测法；
（2）使用年限法；
成新率=
（3）修复费用法。
成新率=1－
不能用会计学中折旧年限来估算成新率。
1） 折旧是由损耗决定，但折旧并不就是损耗，折旧是高度政策化了损耗。
2） 折旧年限拟定。资产维修在保证资产正常运转同步，具备更新性质。
3） 折旧年限拟定基本与评估中成新率拟定基本——损耗自身，具备差别性。
4） 资产评估过程中，依照实地勘察鉴定成果，拟定使用年限与折旧年限完全相似，这时可采用折旧年限。
三、运用成本法评估资产程序及其优缺陷
运用成本法评估资产普通按下列程序进行：
（1）拟定被评估资产，并估算重置成本；
（2）拟定被评估资产使用年限；
（3）估算被评估资产损耗或贬值；
（4）计算拟定被评估资产价值。
成本法优缺陷：
长处：
（1）比较充分地考虑了资产损耗，评估成果更趋于公平合理；
（2）有助于单项资产和特定用途资产评估；
（3）在不易于计算资产将来收益或难以获得市场参照物条件下可广泛地应用；
（4）有助于公司资产保值。
缺陷：
是工作量较大。并且，它是以历史资料为根据拟定当前价值，必要充分分析这种假设可行性。此外，经济性贬值也不易全面精确计算。
第三节 收益法
一、收益法及其合用前提条件
（一）收益法含义
收益法：指通过估算被评估资产将来预期收益并折算成现值，借以拟定被评估资产价值一种资产评估办法。
适当采用收益法评估资产有：资源性资产；无形资产；商业用房地产等。
（二）收益法应用前提条件
1、被评估资产必要是能用货币衡量其将来盼望收益单项或整体资产。
2、资产所有者所承担风险也必要是能用货币衡量。
运用收益法对资产评估时，是以资产投入使用后可以持续获利为基本。
如果在资产上进行投资不是为了获利，进行投资后没有预期收益或预期收益很少并且又不稳定，则不能采用收益法。
二、收益法应用形式
收益法应用，事实上就是对被评估资产将来预期收益进行折现或资本化过程。
（一）资产将来收益期有限状况
评估值=
式中：——将来第i个收益期预期收益额，收益期有限时，中还涉及期末资产剩余净额；
n——收益年期；
r——折现率。
（二）资产将来收益期无限状况
1、将来收益年金化情形（等额）
资产评估值（收益现值）＝
尚有在约五年内经营活动相对稳定，各期收益相差不大状况下：
第一：预测该资产将来若干年收益额并折现求和。
第二：通过折现值之和求取年等值收益额。
第三：将求得年等值收益额进行资本化计算，拟定该项资产评估值。
2、将来收益不等额情形（不等额）
先预测前五年各年预期收益额，再假设若干年最后一年开始后来各年预测收益均相似，最后将公司将来预期收益进行折现和资本化解决。
资产评估值（预期收益净值）= 前若干年各年收益额各年折现系数+后来各年年金化收益/资本化率前若干年最后一年折现系数
三、收益法中各项指标拟定
（一）收益额
是指由被评估资产在使用过程中产生超过自身价值溢余额。
对于收益额拟定，应把握两点：
（1）收益额指是资产使用带来将来收益盼望值，是通过预测分析获得；
（2）收益额必要是由被评估资产直接形成，不是由该项资产形成收益应分离出来。
关于收益额构成，以公司为例，当前有几种观点：
①税后利润，即净利润；
②钞票流量；
③利润总额。
（二） 折现率或资本化率
折现率：是将将来有限期预期收益折算成现值比率，用于有限期预期收益还原。
资本化率：是将将来永续性预期收益折算成现值比率。
（三）收益期限（收益年限）
折现率是管理报酬。
四、运用收益法评估资产程序及其优缺陷
（一）收益法评估资产程序
（1）收集验证关于经营、财务状况信息资料；
（2）计算和对比分析关于指标及其变化趋势；
（3）预测资产将来预期收益，拟定折现率或资本化率；
（4）将预期收益折现或资本化解决，拟定被评估资产价值。
（二）收益法优缺陷：
长处：
（1）能真实和较精确地反映公司资本化价值；
（2）与投资决策相结合，应用此法评估资产价值易为买卖双方所接受。
缺陷：
（1）预期收益额预测难度较大，受较强主观判断和将来不可预见因素影响；
（2）在评估中合用范畴较小，普通合用公司整体资产和可预测将来收益单项资产评估。
第四节 资产评估办法比较和选取
一、 资产评估办法之间关系
联系
普通来说，成本法、收益法运用都是建立在现行市价基本之上。
区 别
成本法
市场法
1）是按现行市场价格拟定重新购买该项资产价值，是从买者角度，即以购建某项资产耗费来拟定；
2）重置成本不但涉及该项资产自身价格（购建价格），还涉及该项资产运杂费、安装调试费等。
3）某些计算，要用到被评估资产原始成本和原始资料。
4）是按全新资产购建成本和扣除被评估资产额各项损耗（或贬值）后拟定评估价值；
1）是按市场上该项资产交易价格拟定。是从卖者角度，即市场上销售价格来拟定。
2）现行市价指是资产独立价格，是交易过程中采用。
3）市场法运用与原始成本没有直接联系，
4）是按参照物价格，并考虑被评估资产与参照物各项差别因素并进行调节来拟定评估值。
两种办法具备不同操作程序，资料获得和指标拟定有着不同思路
二、资产评估办法选取
重要考虑因素：
（1）资产评估办法选取必要与资产评估价值类型相适应。
（2）资产评估办法必要与评估对象相适应。
（3）评估办法选取还要受可收集数据和信息资料制约。
第三章 机器设备评估
第一节 机器设备评估特点
一、机器设备及其分类
（一）机器设备特点。
（1）机器设备作为重要劳动手段，属于会计学中所称固定资产，具备单位价值高、有效期限长特点。
（2）机器设备属于动产类资产，与房地产比较，评估值高低与其所处地区不具备直接关系。
（3）机器设备属于有形资产，但同步要考虑附着于机器设备中无形资产。
（4）机器设备更新换代比较快，对于政策规定高耗能、低效能、污染大机器设备，尽管实体成新限度高，但还是应按低值甚至按报废解决。
拟定机器设备评估范畴时应注意区别如下问题：
1、 机器设备和土地、房屋及构筑物。
2、 机器设备和无形资产。
3、 机器设备和流动资产。
（三） 机器设备分类
按国家固定资产分类原则分类
1) 通用设备
2) 专用设备
3) 交通运送设备
4) 电气设备
5) 电子及通信设备
6) 仪器仪表、计量原则器具及工具、衡器。
按现行会计制度规定分类
1) 生产经营用
2) 非生产经营用
3) 租出
4) 未使用
5) 不需用
6) 融资租入
按机器设备组合限度分类
1) 单台设备
2) 机组
3) 成套设备
按机器设备来源分类
1) 自制设备
2) 外购设备
1999年财政部财评字[1999]91号文献《资产评估报告基本内容与格式暂行规定》中，普通将作为固定构成某些设备类资产在汇总时归集成机器设备、运送车辆及电子设备三类。
二、机器设备评估特点
1、机器设备类资产普通不具备独立获利能力。收闪法受到很大限制，普通采用成本法和市场法。
2、对于整体性机器设备，整体价值不但仅是单台设备价值简朴相加。
3、影响机器磨损因素诸多，拟定贬值需要逐台地对设备实体状态进行调查鉴定。
4、设备贬值因素比较复杂，要详细考虑各种因素对设备价值影响。
三、机器设备评估程序
1、明确评估目。
2、清查机器设备，明确评估对象。
3、对机器设备进行必要鉴定，拟定其合用性、可用度及重要技术参数。
4、研究拟定办法，收集和解决关于信息资料。
惯用办法：市场法、成本法。
第二节 机器设备核查与鉴定
一、机器设备核查
（一）逐项清查
（二）抽样核查
分层抽样法（类型抽样）：
二、机器设备鉴定
目：通过拟定评估对象存在状态，为价值判断提供根据。
评估人员在对设备进行鉴定之前，一方面要明确评估对象范畴、评估目、拟采用评估办法，制定设备鉴定方案。
机器设备鉴定按其工作阶段可以分为记录性鉴定和判断性鉴定，其中记录性鉴定又分为宏观鉴定和微观鉴定。
（一）宏观鉴定：
宏观鉴定：是对机器设备在整个生产过程状况进行调查摸底。收集资料时，应考虑：
（1）公司名称和地址；
（2）生产购建日期；
（3）生产产品名称，列出成产工序和名称及简要阐明；
（4）设备数量；
（5）生产能力，涉及设计能力、额定及实际均衡生产能力；
（6）设备维修状况、维修方式及维修费用；大修理间隔期及每次维修所需时间；
（7）日产能力和工作时间；
（8）原材料供应状况；
（9）产成品或半成品销售渠道及市场需求状况；
（10）每台设备燃料、动力消耗；
（11）自动化限度；
（12）役龄，即账面年限和有效寿命；
（13）安全、环保及辅助设施状况；
（14）收益或亏损，或亏损因素。
（二）微观鉴定
微观鉴定：是辨识设备个别性特性过程，重要针对单台设备。
（三）判断性鉴定
判断性鉴定：是指由专业工程技术人员在现场勘察基本上，对机器设备关于指标进行分析判断。这些指标涉及设备新旧限度、剩余经济寿命等。在完毕记录性鉴定后才干进行。
鉴定机器设备新旧限度：总体鉴定和分构造鉴定
机器设备评估普通用成本法。
第三节 机器设备评估成本法
是指通过估算机器设备重置成本，然后扣其各种贬值来估测机器设备评估值办法。
机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
一、机器设备重置成本构成
重置成本：普通涉及重新购买或建造与评估对象功能相似全新设备所需一切合理直接费用和间接费用，如设备购买成本、运杂费、安装费、基本费、其她间接费用、税金、资金成本等。
进口设备重置成本还涉及设备进口从属费用，如：（1）海外运费；（2）海外保险费；（3）进口关税；（4）增值税；（5）公司代理手续费；（6）银行手续费；（7）海关监管手续费；（8）商检费等。
二、机器设备重置成本额估算
（一）重置核算法
1） 外购单台不需要安装国内设备重置成本
重置成本＝公开交易价值+运杂费
2） 外购单台需要安装国内设备重置成本
重置成本＝公开交易价值+运杂费+安装费
3） 外购单台不需要安装进口设备重置成本
重置成本＝（FOB价+保险费+国内运杂费）×基准日外汇汇率+关税+增值税+手续费+国内运杂费
重置成本＝CIF价×基准日外汇汇率+关税+增值税+手续费+国内运杂费
4） 外购单台需要安装进口设备重置成本
重置成本＝单台不需要安装费用+安装费+培训费
5） 外购单台需要安装进口设备重置成本
6） 车辆重置成本
重置成本＝车辆价格+购买附加税+证照费及其她
分析市场价格时应考虑：
1） 市场价格多样性。
2） 报价与成交价差别。
3） 折扣因素
4） 市场价格时间性与地区性
5） 代替产品与评估对象品质、性能差别
6） 同类型设备品质差别
CIF为到岸价，指离岸价加途中保险费和国外运杂费。（评估时用到岸价）
剔除报价水分一种办法，就是向近期购买该厂同类产品其她客户理解实际成交价。
当前，国内进出口公司进口费率普通在1%~1.5%
车辆购买附加费计算基本有：车辆购买附加费=（到岸价人民币数+关税+消费税+增值税）费率
自制原则通用设备重置成本应参照专业生产厂家原则设备价格，在充分考虑自制设备和原则设备质量因数前提下，运用代替原则合理拟定。
（二）物价指数数
是在被评估机器设备成本基本上，通过现时物价指数拟定其重置成本。
设备重置成本=设备历史成本
或：=设备成史成本环比物价指数
物价指数可分为定基物价指数和环比物价指数。
定基物价指数：是以固定期期为基期指数。通惯用比例来表达。
环比物价指数：是以上一期为基期指数。
物价指数法只是按物价变化将已知历史成本转变成基准日成本，没有考虑技术进步和市场变化影响。得到只是复原重置成本。（不适当年代较长、型号陈旧设备）
采用物价指数法测算进口设备重置成本：
重置成本=账面原值中到岸价格（1+进口设备生产国同类资产价格变动指数）（1+现行进口关税税率）（1+其她税费率）+账面原值中支付人民币某些价格（1+国内同类资产价格变动指数）
运用物价指数法测算进口设备重置成本时，采用价格指数是设备出口国同类资产价格指数。
对于技术已经更新进口设备不适当采用物价指数法。
以设备出口时价格水平为基期，再依照生产国到评估时点价格变化率计算设备现值：
进口设备现值＝×（1+设备生产国从设备出口到评估时点价格变化率）
（三）规模经济效益指数法
是依照设备生产能力与价格比例关系拟定重置成本办法。
＝
x就是规模经济效益指数。
当x=1时，被评估机器设备价格与生产能力呈线性关系，
当x>1时，机器设备生产能力与价格呈非线性关系，设备价格上涨速度不不大于设备生产能力上涨速度；
当x<1时。机器设备生产能力与价格呈非线性关系，设备价格上涨速度不大于设备生产能力上涨速度。
使用该办法前提：设备生产能力与价格存在一定比例关系。
三、机器设备实体性贬值及其估算
实体性贬值率：是实体性贬值与全新状态机器设备重置成本比率。
实体性贬值率＝重置成本×实体性贬值率
＝重置成本×（1—成新率）
（一）使用年限法
成新率=
成新率=
涉及三个基本参数：总使用年限、已使用年限、尚可使用年限（剩余使用年限）。
1、机器设备总使用年限
设备使用寿命涉及：
1） 物理寿命：取决于机器设备制造质量、使用强度、保养和维护状况。
2） 技术寿命：取决于社会技术进步和技术更新速度和周期。
3） 经济寿命：受机器自身物理性能、技术进步速度、机器设备使用状况影响，还与原始投资成本、维护使用费用以及外部经济环境变化等均有直接联系。
经济寿命：指机器设备从开始使用到经济上不合算而停止使用所经历时间。所谓经济上不合算，虽然用该设备不能获得收益。
2、机器设备已使用年限
实际已使用年限＝名义已使用年限×设备运用率
设备运用率＝
经大修或技术改造：
成新率=
其中：加权投资年限=
加权更新成本=已使用年限更新成本
3、机器设备尚可使用年限
使用年限法时应注意：
1） 应计折旧外限与设备总使用年限是不同，不能用会计折旧年限作为设备使用寿命。
2） 三个年限口径必要一致。
3） 判断设备尚可使用年限根据是设备实体状态，技术鉴定是年限法重要环节。
（二）观测分析法
重要指标：
1） 设备现时技术状态
2） 实际已使用时间
3） 正常负荷率
4） 原始制造质量
5） 维修保养状况
6） 重大故障经历
7） 大修技改状况
8） 工作环境和条件
9） 外观和完整性
（三）修复费用法
是以修复机器设备实体性贬值使之达到全新状态所需要支出金额
修复费用法使用前提：设备实体性贬值具备可补偿性。
注意区别可补偿性损耗和不可补偿性损耗。
可补偿性损耗：指可以用经济上可行办法修复损耗。
不可补偿性损耗：经济上不划算损耗。
四、机器设备功能性贬值及其估算
机器设备功能性贬值：是由于科学技术发展，导致被评估机器设备与新机器相比功能相对落后而引起贬值。
（一） 超额投资成本形成功能性贬值
重要是由于新技术、新材料、新工艺运用，使相似功能新设备比老设备重置成本减少。
超额投资成本导致功能性贬值＝复原重置成本－更新重置成本
（二）超额运营成本形成功能性贬值
是由于新技术发展，使用设备在运营费用上低于老设备。
超额运营成本引起功能性贬值＝设备将来超额运营成本折现值。
超额运营成本引起功能性贬值环节：
（1）分析比较被评估机器设备超额运营成本因素；
（2）拟定被评估设备尚可使用寿命，计算每年超额运营成本；
（3）计算净超额运营成本；
税后每年净超额运营成本=税前超额运营成本（1-所得税）；
（4）拟定折现率，计算超额运营成本折现值。
净超额运营成本折现值=
五、机器设备经济性贬值及其估算
机器设备经济性贬值是由于外部因素引起贬值。
如：由于市场竞争加剧，产品需求减少，导致设备开工局限性，生产能力相对过剩；
原材料、能源等提价，导致成本提高，而生产产品售价没有相应提高；
国家关于能源、环保等限制或关于产权法律、法规等规定使产品生产成本提高或者使设备强制报废，缩短了设备正常使用寿命，等等。
（一）因生产能力减少导致经济性贬值估算
经济性贬值率=[1-]100%
（二）因收益减少导致经济性贬值估算
经济性贬值=设备年收益损失额×（1-所得税税率）×（P/A,r,n）年金现值系数
（三）因环保限制导致经济性贬值估算
环保法规管制和惩罚方式重要有下列三种：
（1）限制产生污染设备有效期限
（2）产生污染设备可以继续使用，但要交罚金
（3）必要立即纠正和治理污染，否则不准使用。
第四节 机器设备评估市场法
一、运用市场法评估机器设备基本环节
市场法：也称市场比较法，是依照市场上类似机器设备交易价格资料，通过对评估对象和市场参照特各项因素分析比较，从而拟定机器评估值办法。
（1）对评估对象进行鉴定，获取评估对象基本资料；
（2）进行市场调查，选用市场参照物；（参照物时间性、地区性、可比性）
（3）因素比较；（实体状态、交易时间、交易地点、交易背景等）
（4）计算评估值。
二、运用市场法评估机器设备中比较因素分析
1） 个别因素：设备规格型号、制造厂家、役龄、安装方式、附件、实体状态。
2） 交易因素：市场状况（重要是供求关系）；交易动机及背景；交易数量。
3） 时间因素：
4） 地区因素：
第四章 房地产评估
第一节 房地产评估概述
一、房地产概念
房地产：是指土地、建筑物及其她地上定着物。
三种存在形态：单纯土地；单纯建筑物；土地与建筑物合成一体房地产。
二、房地产特性
（1）位置固定性；
（2）耐用性；（土地使用权使用年限：居住用地70年，工业用地50年，商业旅游娱乐用地40年）
（3）影响因素多样性；
（4）投资大量性；
（5）保值增值趋势。
三、房地产评估程序
房地产评估程序，是房地产评估全过程各个详细环节按其内在联系所排列出逻辑顺序，重要由如下环节顺序构成；
1） 明确评估基本领项；
a) 明确评估对象。从物质实体：名称、坐落、用途、面积、层数、构造、装修、基本设施、获得时间、使用年限、维修保养从权益状况：产权性质和产权归属
b) 明确评估目
c) 明确评估时点
d) 评估详细工作时间。
2） 拟定评估方案；
3） 实地勘查收集数据资料；
4） 选用评估办法评估估算；
5） 拟定评估成果；撰写评估阐明或评估报告。
第二节 土地使用权评估特点
一、土地使用权及其实质
土地使用权：是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资权利。
属于无形资产范畴，是对物产权。价值高低取决于它载体，即土地特性和条件。
二、土地资产分类及其特性
（一）土地资产分类

按社会经济用途
工业用地、商业用地、交通运送用地、公用事业用地、文教科技和卫生用地、行政事来机关用地、生活住宅用地、园林、风景区、公共休息用地、特殊用地
按经济地理位置
市中心区、普通市区、市区边沿区、近郊区、远郊区、边远区、特区、开放区、开发区、出口加工区、保税区
按所有权归属
国家所有土地
集体所有土地
按运用限度
高度集约使用土地
正常使用土地
闲置未用土地或空地
使用不当土地
按开发限度与开发趋势
已开发土地
未开发土地
列入市镇开发规划土地
（二）土地资产特性
自然特性
经济特性
（1）土地面积有限性；
（2）土地空间位置固定性；
（3）土地使用价值永续性和增值性；
（4）土地不可代替性。
（1）用途多样性；
（2）经济地理位置可变性；
（3）可垄断性。（构成土地资产市场价格基本）
三、土地资产价格体系
地产是指土地资产，在国内确切提法应当是土地使用权资产。
（一）土地资产价格类型：
1、基准地价
基准地价：是指城乡国有土地基本原则价格。是各城乡按不同土地级别、不同地段分别评估和测算商业、工业、住宅等各