滨江公馆二期项目可行性研究报告.doc

水禾园三期B区工程项目可行性研究汇报6月目 录第1章总 论31.1.项目背景与概况31.2.重要技术经济指标71.3.问题与提议8第2章项目投资环境与市场研究92.1.投资环境分析92.2.区域房地产市场分析112.3.销售预测152.4.营销方略19第3章建设规模与项目开发条件213.1.建设规模213.2.项目概况现实状况213.3.项目建设条件22第4章建筑方案264.1.设计根据264.2.项目设计主题和开发理念264.3.项目总体规划方案274.4.建筑设计284.5.构造设计294.6.给排水设计30第5章节能节水措施325.1.设计根据325.2.建筑部分节能设计32第6章环境影响评价336.1.编制根据336.2.环境现实状况336.3.项目建设对环境影响346.4.环境保护措施34第7章劳动卫生与消防357.1.指导思想357.2.职业安全卫生健康对策与措施357.3.消防设计36第8章组织机构与人力资源配置388.1.组织机构388.2.人力资源配置38第9章项目实行进度399.1.项目开发期399.2.项目实行进度安排399.3.项目实行过程控制措施39第10章项目招投标4110.1.工程项目招标投标概述4110.2.工程项目招标投标原因分析4210.3.招标根据4410.4.招标范围4410.5.招标方式44第11章投资估算与资金筹措4511.1.投资估算4511.2.资金筹措45第12章财务评价4712.1.项目评估根据4712.2.财务评价基础数据选择4712.3.财务评价4712.4.不确定性分析48第13章社会评价4913.1.项目对社会影响分析4913.2.风险分析5013.3.社会评价结论51第14章研究结论与提议5214.1.可行性研究结论5214.2.提议52第1章 总 论1.1. 项目背景与概况1、项目名称：水禾园三期B区项目2、承接单位概况单位名称：中山市港穗房地产开发有限企业单位性质：有限责任企业注册资金： 4387万元单位住所：中山市港口镇民新路三巷业务范围：房地产开发、销售法定代表人：廖锦泉企业负责人：廖锦泉，男，1943年4月出生，文化程度大学，中山市港口镇人，现住中山市港口镇源长街60号。现任“中山市港穗房地产有限企业”法定代表人兼总经理。“中山市港穗建筑工程有限企业”法定代表人等职务。廖锦泉先生自1958年开始从事个体建筑工作。1969年参与中山县山区建设指挥部会战中山市轴承厂“五桂山”建厂工程。1982年至任中山市第二建筑工程企业穗农二区经理。3月至8月任中山市穗农建筑企业法定代表人兼总经理职务。8月至目前任中山市港穗房地产有限企业法定代表人兼总经理。廖锦泉先生自参与工作以来，务实、敬业。具开拓创新精神，先后创立“中山市港穗制造厂”、“中山市劲力联合粘合剂有限企业”、“中山市穗港房地产有限企业”、“中山市港穗建筑工程有限企业”、“中山市港穗房地产有限企业”等企业。并曾在上述企业任股东、董事、总经理、法定代表人等职务。廖锦泉先生开办上述企业，均在港口镇创业、港口镇发展。长期以来，拥护党政策、遵守国家法律、依法经营。成为港口镇纳税大户之一。廖锦泉先生还热心社会公益事业，对镇区慈善活动、对扶持社会脱贫解困均作出较大奉献。廖锦泉先生自1986年以来先后持续多届出任中山市人民代表直至今。建设单位简介：中山市港穗房地产有限企业简介（如下简称企业）成立于8月17日，注册资金人民币元。企业由股东二人构成，其中廖锦泉先生占企业股权65.14%，汤筱青女士占企业股权34.86%。企业法定代表人及企业总经理由廖锦泉先生担任。企业财务总监由杨焯生先生担任。企业经营范围：房地产开发；销售；建筑材料。企业由总部、开发部、销售部、财务部四大部门构成。全企业目前企业员工46人，其中具有中级职称以上12人（包括工程师、会计师、经济师）。企业自成立以来，先后已竣工开发小区有：“港穗商业大厦”第一期，9680m2，第二期11240 m2，第三期12683 m2，；和“水禾园”第一期84759 m2，第二期60191 m2。总计已开发竣工楼盘共5期，开发总面积达178553 m2，发明利润2955万元，上缴国家2290万元。3、可行性研究汇报编制根据（加地方根据）（1） 与委托方签订征询协议；（2） 国家计委计办投资15号审定投资项目可行性研究指南（试用版）；（3） 国家发展改革委员会、建设部联合颁发建设项目经济评价措施与参数（第三版）；（4） 都市房地产开发经营管理条例；（5） 房地产项目经济评价措施。4、编制范围根据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对水禾园三期B区项目建设目、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。5、项目提出理由 项目建设符合国民经济发展目前，我国国民经济运行正处在一种特殊发展时期，为了增进国民经济稳步健康发展，必然规定扩大内需，优化消费构造，把住宅建设作为推进国民经济发展支柱产业之一。根据国家记录局分析和研究，房地产对国民经济拉动作用约1.52个百分点。中山房地产占GDP比重还将迅速上升，对GDP奉献率还将逐渐增大。根据国家有关部门分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到，我国城镇居民人均建筑面积将到达28平方米，平均每户拥有一套功能基本齐全住房，住房消费占整个消费比重将到达18%，都市化水平将提高到41%左右。我国居民住宅近期发展目是户均一套、人均一室以上，力争到达人均建筑面积35平方米，主导户型为三室两厅和二室两厅。正由于房地产投资带动作用较大，国家为推进我国国民经济持续健康稳定发展，将建筑业列为国家支柱产业之一。因此，本项目建设是国民经济发展需要。 项目对港口镇建设将起到增进作用伴随港口经济发展和人民生活水平不停提高，人们对居住环境等方面规定也越来越高，近年来实行房地产开发建设就是为了使港口居民生活环境、居住环境不停得到改善。水禾园居住小区三期项目符合中山都市建设总体规划，贯彻了都市群建设发展战略，其对加紧城镇化进程，美化都市空间，发明新都市景观，提高都市品位都具有积极意义。处理劳动就业需要由于我国目前正处在经济构造调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，处理人民生活与就业问题已成为目前各级政府头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长原动力，因此国家固定资产投资总政策仍然是继续保持投资总量稳定增长，以发明更多就业机会。据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增长10%，大概可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。因此，住宅建设投资增长对于增长社会就业机会有着不可忽视作用，而本项目作为中山市港口镇重点商品住宅建设项目工程之一，将为增长港口镇当地社会就业岗位作出一定奉献。房地产经济是国民经济重要构成部分，是国民经济重要支柱之一。发展房地产经济有助于加紧我国产业构造和消费构造调整，从而增进国民经济健康持续发展。目前房地产经济（尤其住宅经济）是我国新经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众住房需求，倡导大力发展房地产经济。我们企业为了响应国家安居工程，决定规划、开发水禾园三期工程。6、拟建地点本项目位于中山市中心城区北部，港口镇群众小区、木河迳以南、东近靠兴港南路，南面有北环路、西面有东明北路交通条件十分发达。7、预期目该项目开发建设期为12个月，该项目投资回收期为2.59年，投资估算为14437万元，该项目计划4月动工，1月工程竣工，计划投入自有资金为5400万元，占项目总投资38%，投入自有资金中不包括土地出让金及契税为3656万元，前期工程费用1516万元。估计该项目于3月所有竣工交付使用。8、重要建设条件水禾园居住小区三期建设项目是中山港穗房地产开发项目一部分，该项目分都市基础设施建设（教师公寓）和商住房开发两部门进行，项目以建筑、自然与人友好为理念，意在打造尊贵、健康、运动、休闲、生态、养生健康生活。为了加紧招商引资力度，加紧港口基础设施建设，增进经济社会可持续发展，把港口建设成为区域性中心都市。重要技术经济指标项目规划经济指标序号项目总体指标1用地面积18694.32土地用途商住3容积率2.34总建筑面积673795可售面积657806建筑栋数4序号项目单位数值1建筑密度%22.42容积率2.33绿地率%434项目总投资万元144375财务净现值万元6财务内部收益率%357静态投资回收期年8动态投资回收期年1.2. 问题与提议项目开发商已合法获得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。分析测算过程假定本项目在土地获得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及中山市港口镇房地产项目开发程序及规定。根据测算，在估计销售价格、销售率条件下，本项目具有良好可行性。港口镇房地产市场正处在开发高潮时期，竞争日趋白炽化，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本。充足运用地块区域优势和景观资源；与著名专业设计企业、中介顾问企业合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理市场营销方案，扩大媒体宣传，重视营销推广，保证销售资金回款。考虑到水禾园建成后，其顾客多数为拥有较高文化层次和收入白领阶层，结合他们消费心理和消费构造，要尤其注意其附属设施建设，如停车场，娱乐中心及安保措施。此外，在住宅户型选择上，要充足调查，选择适合不一样住户需求多种户型，防止单一。同步在建设过程中，要时时注意政府多种政策。并且要重视该项目社会效益。第2章 项目投资环境与市场研究2.1. 投资环境分析1、 国家政治经济形势根据国家记录局记录数据，全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%，其中，商品住宅投资34038亿元，增长32.9%，占房地产开发投资比重为70.5%。12月当月，房地产开发投资5570亿元，增长12.0%。，全国房地产开发企业房屋施工面积40.55亿平方米，比上年增长26.6%；房屋新动工面积16.38亿平方米，增长40.7%；房屋竣工面积7.60亿平方米，增长4.5%，其中，住宅竣工面积6.12亿平方米，增长2.7%。，全国房地产开发企业完毕土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长28.4%，土地购置费9992亿元，增长65.9%。12月当月，房屋新动工面积1.86亿平方米，同比下降1.1%；房屋竣工面积2.75亿平方米，下降3.4%，其中，住宅竣工面积2.19亿平方米，下降4.5%；土地购置面积4889万平方米，增长1.5%，土地购置费1061亿元，增长5.8%。，全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，增幅比1-11月提高0.3个百分点。其中，商品住宅销售面积增长8.0%，办公楼增长21.9%，商业营业用房增长29.9%。，商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%，增幅比1-11月提高0.8个百分点。其中，商品住宅销售额增长14.4%，办公楼和商业营业用房分别增长31.2%和46.3%。12月当月，全国商品房销售面积21808万平方米，同比增长11.5%；全国商品房销售额10201亿元，同比增长21.9%。，房地产开发企业本年资金来源72494亿元，比上年增长25.4%。其中，国内贷款12540亿元，增长10.3%；运用外资796亿元，增长66.0%；自筹资金26705亿元，增长48.8%；其他资金32454亿元，增长15.9%。在其他资金中，定金及预收款19020亿元，增长17.3%；个人按揭贷款9211亿元，增长7.6%。2、 项目开发地区经济社会状况及管理、政策原因 根据中山市记录局数据显示，全市坚持以科学发展观为指导，深入贯彻贯彻中央及全省各项决策布署，努力在转方式调构造、扩内需稳外需、惠民生保稳定等方面下功夫，全市经济运行态势良好。整年实现生产总值1826.32亿元，同比（下同）增长13.5%。其中，第一产业增长值50.52亿元，增长3.2%；第二产业增长值1073.60亿元，增长15.7%；第三产业增长值702.20亿元，增长11%，三次产业比重为2.8:58.7:38.5。第二产业对经济增长奉献率为67.4%，拉动GDP增长9.1个百分点；第三产业对经济增长奉献率为32.1%，拉动GDP增长4.3个百分点。一、工业产销增速平稳，产业活力持续增强整年完毕工业总产值5309.64亿元，增长20.4%；实现工业增长值1021.51亿元，增长16.3%。规模以上工业企业完毕产值5056.19亿元，增长20.8%。从重要行业看，装备制造业和支柱产业领先增长，区域特色产业亮点频现。装备制造业总产值1435.67亿元，占规模以上工业28.4%，增长30.9%，超过规上工业增长水平10.1个百分点；支柱产业总产值2863.73亿元，占规模以上工业56.6%，增长23.5%；区域特色产业中，医药制造业增长32.8%，家俱制造业增长30.0%，增速分别高于规上工业增长水平12.0和9.2个百分点；从经济构造看，民营工业与“三资”工业齐步发展。民营工业完毕总产值1805.33亿元，增长21.1%；“三资”工业总产值2678.76亿元，增长20.9%；从产销状况看，工业销售与生产增长基本同步，全市完毕工业销售产值4844.40亿元，其中实现出口交货值1687.46亿元，工业产品销售率95.8%，同比提高0.3个百分点。二、农业经济持续发展，渔业产值带动明显全市实现农林牧渔业总产值86.89亿元，增长3.3%。其中：渔业产值48.91亿元，增长4.3%，占农林牧渔业总产值56.29%，是拉动全市农业产值增长重要原因；农业产值26.26亿元，占比30.22%；畜牧业产值10.70亿元，增长1.1%，占比12.31%。三、投资增幅稳中有升，商品房销售增速加紧全市完毕固定资产投资660.37亿元，增长21%。从产业投向看，第二产业投资243.75亿元，增长22.4%，其中工业投资242.57亿元，增长21.9%；第三产业投资416.36亿元，增长20.3%；房地产开发投资241.79亿元，增长25.7%。商品房销售额349.71亿元，增长34.8%，商品房销售面积为671.61万平方米，增长19.2%。四、消费市场稳定增长，市场物价增速平稳整年社会消费品零售总额648.11亿元，增长18.2%。其中批发和零售业零售额581.85亿元，增长18.7%；住宿和餐饮业零售额66.26亿元，增长14.6%。受食品价格尤其是瓜果蔬菜及水产品价格上涨影响，居民消费价格总指数同比上涨3.0%。其中非食品价格上涨1.5%，服务项目价格上涨2.3%，消费品价格上涨3.1%。在消费品价格指数中，八大类消费价格总体展现“六升二降”态势，其中食品类价格上涨6.0%，居住类价格上涨5.1%，衣着类价格下降6.9%。 五、出口增速较为平稳，运用外资稳步增长全市完毕进出口总额311.19亿美元，增长27.2%，其中进口86.14亿美元，增长27.9%，出口225.05亿美元，增长26.9%。出口份额居前国家为美国，占全市出口总值22.66%；出口增速最快国家是韩国，增速为67.09%，比全市增速高40.19个百分点。全市新签运用外资项目147宗，协议运用外资7.70亿美元，增长89.9%；实际运用外资7.30亿美元，增长19.8%。六、财税收入持续增长，信贷增速稳步加紧全市实现地方财政一般预算收入139.37亿元，增长26.2%，一般预算支出146.19亿元，增长24.8%。完毕国地两税收入（含海关代征）324.77亿元，增长17.5%，其中，国税收入（含海关代征）213.50亿元，增长15.9%；地税收入111.26亿元，增长20.9%。年末，全市金融机构本外币存款余额2665.35亿元，比年初增长20.5%。其中，城镇居民储蓄本外币存款余额1443.74亿元，比年初增长18.3%；全市金融机构本外币贷款余额1373.62亿元，比年初增长14.8%。波及八方面内容，包括经济发展、产业构造调整、区域合作、城镇体制改革、社会事业、民生保障和政府自身建设。对于工作总体规定， “以调构造、增后劲、促发展、惠民生为重点，坚持走内涵提高为主道路，转变发展方式；坚持先进制造业与现代服务业双轮驱动，调整经济构造；坚持自主创新与体制创新，增强发展动力；坚持统筹城镇与生态文明建设，增进社会友好，获得三个合适新型都市建设更大成就。”2.2. 区域房地产市场分析1、港口镇房地产市场区域分布及特点项目周围重要板块：港口镇比较有代表性有 等。港口镇位于中山市北部，是中山市重要商业区、工业区。区域后发优势已经开始体现，片区市场将具有较大发展和潜力。中山市民对港口镇承认度是比较高，片区规划很好，路网建设已经完毕，生活配套设施正在逐渐完善，生活便利程度不停提高。由于片区拥有良好区位优势和优美片区环境，现已成为中山市民购房置业首选区域。2、中山房地产投资分析从中山市国土资源局数据中可以看出，中山房地产投资一共出现两次较大幅度增长，一次是，一次是。开始出现房地产投资热潮兴起，而将这种热潮推向了顶峰。投资热潮源于市场需求策动，两者展现着良好增长势头。从近几年数据，我们分析其房地产投资增长，如下：年 份房地产开发投资金额（亿元）12.4813.2316.5923.51增长幅度8.43%6.01%25.4%41.71%上表中很明显，、是中山港口房地产投资迅速增长年，迅速投资增长来自于中山房地产市场需求提高。从走访楼盘看，诸多都是就开始兴建项目，只通过6个月至1年销售，项目就基本售完，表明销售速度大大提高。3、中山房地产供求分析1）供应分析年 份商品房施工面积（万平方米）248.14271.49311.58460.13其中新动工面积（万平方米）81.4894.4283.99197.84新动工面积增幅33.4%15.88%-11.05%135.55%，不管是施工总面积和新动工面积都增长了100万平方米以上，尤其是新动工面积增幅达135.55%,与市场投资展现着明显正比递增关系，可以算是一种不折不扣中山房地产开发年。2）需求分析年 份商品房施工面积（万平方米）86.35107.85120.92增幅 1408%2490%1212%年 份 商品房施工面积（万平方米）9.6813.517.42增幅 1604%3946%2904% 从上页系列图表中可以看出，不管是商品房销售还是销售总金额均保持着较大增长势态，市场需求整体向好。4、中山房地产市场特性分析：综上所述，我们可以对近几年港口房地产市场特性总结如下： 房地产开发投资持续增长，但增速与市场需求增长呈良性发展关系。 增量地供应大幅度增长，存量地减少，住宅用地供应总量增长。 商品房供应迅速增长，市场需求较为平稳。 产品建筑设计水平提高，不管是立面设计、内部构造、实用率、园林等等方面，任何项目都不会具有非常明显优势。5、中山市港口楼市分析 港口房地产市场走势伴随国家宏观调控政策贯彻贯彻，中山尤其是下六个月房地产市场估计将展现如下特点：1）房地产开发投资增长回落。目前房地产开发投资需求由强转弱，新注册房地产开发企业比上年减少，增量资金谨慎入市。此外，调整住房供应构造措施将深入减缓已同意项目投资节奏。房地产开发投资增速将低于全社会固定资产投资增速。2）住房供应构造调整加紧。按照国家调控政策规定，套型建筑面积100平方米如下住房供应将大幅增长，中低价位、中小套型一般商品房土地供应也将大幅增长，大户型住房建设与供应受到对应限制，中小套型一般商品住房将逐渐成为房地产市场主流产品。3）土地供应将深入紧缩。继续执行从严从紧控制新增建设用地政策，住宅用地中增量地供应将愈加困难，存量地供应仍会保持增长，但供应总量将减少。房地产投资需求减弱，将缓和土地供求矛盾。 港口楼市走势对中山房价走势，目前受到宏观调控政策、CPI指数持续攀高居民生活压力加大、股市动乱跌至3000点如下等状况影响，楼价增长势头将相对放缓，不过总体上仍然展现增长势头，重要是由于土地成本增长，建筑材料价格增长，人工工资提高，直接导致开发成本大幅度提高，因此楼市房价仍然有一定上涨空间。2.3. 销售预测1、项目需求分析本项目所在地港口是离市区近来一种镇之一,人口众多,交通发达,在这里工作和经商人诸多,轻轨站、学校、医院、幼稚园、工厂、商品经营与批发等云集在这里，人流量非常大。人们物质生活不停改善，带来消费增长，人们对住房规定越来越高，而本项目地处港口镇关键地段。项目将运用其良好生态和区位优势在中山港口镇打造出一种人文共生生态示范小区，以创新开发理念和居住生活方式打造中山港口高品质、高原则住房，使得港口镇成为中山人民追求新生活时尚，成为追求高品质生活一种必然。2、项目销售目群定位本项目规划为中山地区中高档楼盘，销售目客户群定位如下：1）一类客户：周围私营业主项目毗临中山轻轨站，周围中小私营业主较多，重要分布在东方广场、创富商城、广东路批发街等几大中山主力批发市场，具有大批有购置实力经营商家及商铺业主过万人，目前都住在江东，街道狭小，并且普遍家庭人口众多，居住空间不够，急需添置物业处理亲人居住问题。2）二类客户：港口镇公务员港口镇公务员系统，包括企事业单位员工近万人，该部分客户重要考虑就近工作就近上班，但由于江东缺乏大型优质物业，不能满足他们改善居住环境基本规定，而水禾园出现完全变化了这种尴尬局面，本区公务员必将置业目光从江西重新转移到江东。3） 三类客户：中山在外地成功人士目前湘江边乃至整个中山，大型规模小区都罕有，尤其是别墅小区，对于在外工作中山籍人士回家乡购房，一定选择景观好品质高规模小区，作为湘江边唯一别墅区，水禾园无疑是该部分金字塔高端人群置业首选。尤其是刘和平等名人作为水禾园准业主，对项目内在品质提高是更大增进。中山人具有很强烈恋土情结，外地成功人士普遍乐意在当地置业，首先是为了改善父母居住环境；另首先也是考虑逢年过节回家能有一种好居住环境。4） 四类客户：各地房地产投资人士中山港口房价目前在广东省来讲都偏低，中山市房地产销售平均价格7000元/以上,中山港口目前水平还不到5000元/，有着极大升值空间，将会吸引各地有眼光人士前来购置。本项目临时未作任何广告宣传，已经有近500批客户慕水禾园名声前来企业作登记，但愿能第一时间购置到水禾园房屋。销售部计划在项目开盘前进行为期3个月蓄客期，计划储备客户3000批以上。3、 销售计划鉴于目前水禾园工程进度，销售部根据目前市场状况，制定如下销售计划。 销售量二期工程 共4栋楼原则层住宅663套，总建面积67379.43，可销售额约2.2亿； 销售进度本项目估计10月初开盘：l 开盘后一种月内，即至11月底，完毕总销售任务50%，约330套住宅，销售金额约1.亿；l 开盘后六个月内，即至4月底，完毕总销售任务80%，约530套住宅，销售金额约1.8亿；l 开盘后十二个月，即至10月底，完毕总销售任务100%，约670套，销售金额约2.2亿。4、 销售收入预测1）周围房价比较：许多业内人士认为，中山港口目前房价水平处在市城镇中等水平，经济发展潜力大，在未来相称长一段时间里，将有比很好成长空间，据中山市国土资源局数据表明中山市镇区商品房住宅均价为4723元/平方米，低于周围同档次楼盘平均水平。通过前面两个阶段准备，许多业内人士认为，中山港口房价上涨已是万事惧备，并且已经在目前楼市上体现出来了。一是房贷新政策抬高门槛，开发企业融资成本增长，自然增进房屋价格上涨；另一方面是自身就稀缺土地，协议出让方严管后，地价尚有深入上升趋势；其三是建材价格在上涨，提高了建筑成本；第四是伴随人居环境和小区规划日益完善，房屋成本上涨；其四是轻轨开通到广州、珠海、澳门均比较以便了，且港口房价比其他周围都市较低。最终都市变化带来了较大有效需求增进房地产行业发展。这些原因将让中山房价面临迅速爆发到来。中山楼市价格现实状况：根据中山业内人士市场调查，中山电梯楼价大体如下：中泰峰景均价3000元/平方米，愉景湾均价2900元/平方米，中凌景蒂2700元/平方米，江东云森湘江风光2600元/平方米，月畔湾2600元/平方米，尚邦2500元/平方米，雅士林2500元/平方米。2） 项目销售价格定位：根据本项目住宅和商铺房预测销售价格，原则层住宅实现销售均价不低于3250元/；本项目预测销售总收入为2.2亿，详见附表五销售收入及税金估算表。2.4. 营销方略本项目拟在价格方略上采用低开高走定价方略推向市场。该项目价位有较高上涨空间，升值潜力很大。本项目将确定如下推广方略：1、推广渠道 报纸广告包括中山日报、属于经典政府报，报纸不适宜投入过多，开盘和推新品前12周进行34次推广既可。 短信推广 成本低，覆盖面广，操作简朴灵活，可以作为一种长期营销手法。 影视广告当地几种电视台收视率高，重要用来开盘和新品集中投放。电视广告是唯一动态广告平台，值得周期性高密度投放。 单张派发贯穿项目营销一直宣传利器，中山地方小，人口集中，单张派发能起到良效。2、媒体宣传组合开盘前三个月，企业会以电视广告，平面媒体，户外广告三大主力广告集中宣传水禾园，增强前期登记客户数量，扩大蓄客量，为开盘销售二分之一做好蓄客准备。开盘前，企业会尽快出样板房、实景园林开放，加大广告投放力度。l 公交和站台广告：开盘前三个月至开盘后三个月，周期六个月。l 路桥广告：贯穿项目营销一直。l 影视广告：开盘前一种月高密度投放,开盘后在每次推新货时前一周每天投放。l 中山报纸：开盘前一月投放34次，以及每次新货上市投放1次。 l 单张派发：每天均需进行推广方式,力争单张波及到中山每一种角落。l 短信推广：一般一种月派发46次，开盘前每周发送23次。l 公关活动：开盘前举行一场活动，开盘当日举行12场，开盘后视销售状况举行。第3章 建设规模与项目开发条件3.1. 建设规模本项目总占地面积26768.4平方米，总建筑面积为67379.43平方米，建设总容积率为2.3，楼高11层8栋，共663套。项目概况现实状况1、地点与地理位置本项目水禾园3期B区工程位于中山市港口镇胜隆路港口理工学校右侧，项目东面是：南面是：西面是：北面是：距中山北站轻轨火车站不到1.5公里，自然环境优越，交通十分便利，是一种理想商业、住家风水宝地。2、土地权属类别和土地状况本项目开发建设土地位于中山市港口镇，经中山市人民政府中府国用（）第1100046号国土使用权证及中府国用（）第110123号国土使用权证面积为26768.4平方米。同意为城镇住宅用地。本项目土地开发建设规划，已经中山市规划局审议通过。3.2. 项目建设条件1、港口镇基本状况港口镇座落于珠江三角洲腹地，毗邻香港、澳门，位于中山市中心城区北部，东临中山港，西接东升镇、阜沙镇。镇域面积为70.5平方公里，常住人口近11万。港口镇是中山市中部平原地区，镇内地势平坦，河涌密布，鸡鸦水道，小榄水道分别流经北部和中部，内河浅水湖与港口河分别与横门水道、小榄水道及石岐水道相通，全镇水资源充沛。运送十分便利，距全国集装箱吞吐量十强中山港仅10分钟车程。港口镇是中山市中心城区北部陆路交通重要交汇点，京珠高速公路与中江高速公路在镇内相连且设有出入口，番中公路从镇东部边缘穿过并与镇内沙港公路相连，广珠城际迅速轨道交通穿过镇域西南角，全镇交通便捷，至珠海、深圳、香港、广州等都市都在90分钟车程范围内，成为沟通粤东、粤西及穗港澳重要交通枢纽之一。2、气候条件处低纬度区，全境均在北回归线以南，属亚热带季风气候，光热充足，雨量充沛，太阳辐射能量丰富。总辐射量以7月最多，达51141.3焦耳/平方厘米；2月至少，仅23285.7焦耳/平方厘米。历年平均日照时数为1843.4小时，占年可照时数42%；年最多日照时数为2392.6小时（1955年），占年可照时数54%；年至少日照时数为1448.2小时（1994年），占年可照时数33%。年平均气温为22.0。月平均气温以1月最低，为13.6；7月最高，达28.5。极端最高气温38.7（7月18日和19日），极端最低气温-1.3（1955年1月12日）。濒临南海，夏季风带来大量水汽，成为降水重要来源，年平均降水量为1791.3毫米。影响全市灾害性天气有台风、暴雨、低温、霜冻、低温阴雨、干旱和雷暴。3、水文地质地质发展历史悠久，地壳变动频繁，地质构造体系属于华南褶皱束粤中坳陷，中山位于北段。地形以平原为主，地势中部高亢，四面平坦，平原地区自西北向东南倾斜。地貌由大陆架隆起低山、丘陵、台地和珠江口冲积平原、海滩构成。其中低山、丘陵、台地占全境面积24%，一般海拔为10200米，土壤类型为赤红壤。平原和滩涂占全境面积68%，一般海拔为-0.51米，其中平原土壤类型为水稻土和基水地，滩涂广泛分布有滨海盐渍沼泽土及滨海沙土。河流面积占全境8%，西江下游西海水道、磨刀门水道自北向南流经市西部边界，由磨刀门出南海；北江下游洪奇沥水道自西北向东南通过市东北边界由洪奇门出珠江口。其间汊道纵横交错，其中小榄水道、鸡鸦水道横贯市北半部，汇入横门水道由横门出珠江口。水系划分为平原河网和低山丘陵河网两个部分，平原地区河网深受南海海洋潮汐影响，具经典河口区特色。4、交通运送条件交通发达，在全国45个公路交通主枢纽都市中处在重要地位，京珠、中江高速交汇于市区，广州到珠海城际轻轨也汇接于中山，到广州恰28分钟，到珠海10分钟，公路纵横交错、四通八达，北京至珠海105国道连接广州珠海，市区距广州白云机场机场约90公里，行程不到1小时。中山作为全国45个公路主枢纽之一，不仅是不一样运送方式连接点，也是物流集散地，这里水运资源也十分丰富，中山境内中山港可以发货到营口港、锦州港、大连港，天津港 ，青岛港、日照港、泉州港、厦门港、福州港、上海港、南京港、南通港、 镇江港、常熟港、扬州港、常州港、江阴港、宁波港、温州港、台州港等。为依托而建立起来运送网络，可以辐射周围所有省市地区。中山市大力发展水路运送，努力构筑铁路、公路、水路“三位一体”立体交通网络，并从抓基础设施入手，切实加强水路航道港口建设，实现了质飞跃。5、生态环境条件一）大气环境质量。中山市都市空气中二氧化硫、可吸入颗粒物(PM10)年日均值到达环境空气质量(GB3095-1996)二级原则，二氧化氮年日均值到达一级原则，降尘到达省推荐原则。二氧化硫年均值比有所下降，可吸入颗粒物(PM10)和降尘年均值有所上升，二氧化氮年均值与去年持平。空气污染指数介于12100之间，空气质量为优有140天，占38.4%；良225天，占61.6%。空气质量为优时不汇报首要污染物，首要污染物以PM10为主。（二）水环境质量。港口镇区内饮用水水质均到达地表水环境质量原则(GB3838-)类水质原则，各监测因子达标率均为100%。是中国人所追求理想居家之地。6、地区经济条件改革开放三十年，尤其是升格地级市二十年，中山市坚持经济建设为中心 ，推进工业立是、工业强市、科技兴市战略，总体经济实力居全省前列。形成了以高科技术产业为龙头、名优产品为拳头 多元化产品构造，产业集群优势深入增强；大力发展“一镇一品”区域特色经济；扩大 对外开放，运用 外资构造不停优化；大力发展循环经济 ，综合能耗水平不停下降，形成了一种有中山特色经济发展模式。中山用全省1%土地，2.7%人口，发明了占全省4% 生产总值，经济总量居全省21个 地级以上 是第5位。6、施工条件本项目所在地地势平坦，不占用都市主干道，无需大规模拆迁。都市主次干道水、电、煤气、通讯等市政设施配套完善，承担施工任务施工队伍，只要满足施工资质企业就能完毕施工任务。而中山市满足资质规定企业有几十家，施工队伍不成问题，施工所需场地、施工道路、用水、用电均已满足，故施工条件很好。7、政策环境本项目建设符合中山都市建设总体规划和中山市港口镇总体规划，贯彻了中山市政府都市建设发展战略，其对加紧城镇化进程，美化都市空间，发明新都市景观，提高都市品位都具有积极意义。第4章 建筑方案4.1. 设计根据1、都市居住区规划设计规范 GB50180-93（）2、民用建筑设计通则 GB50352-3、高层民用建筑设计防火规范 GB50045-954、汽车库、修车库、停车场设计防火规范 GB50067-975、都市规划编制措施6、中山市都市规划行政技术准则4.2. 项目设计主题和开发理念项目建筑设计由全球著名“ 承接，该设计企业接触项目初期，即被中山所蕴藏厚重文化所折服，即付倾囊之力用建筑方式让水禾园所发明辉煌得以延续、绽放光辉得以升华。在建筑设计上，考量中山当地居民生活习惯，运用地形，让建筑楼栋合理布局，充足保持景观均好性、通风及采光自然畅通，并且每栋均拥有宽绰楼间距，使每一户均能享有开阔视野和捕捉天生禀赋自然美景。在项目整体规划上，以岭南建筑特色为蓝本，融合东方居住理念，倾力打造国际生活原则小区，为业主营造高端、高质量居住气氛。水禾园居住小区三期项目以建筑、自然与人友好为理念，意在打造健康、运动、休闲、生态、养生居家场所。在住