容积率案例专题培训市公开课金奖市赛课一等奖课件.pptx

容积率 容积率，指项目总建筑面积与项目总占地面积比值。详细公式：容积率=总建筑面积总用地面积。它不但和舒适度密切相关，还是判断房子性价比主要指标。普通来讲，容积率越低，环境舒适度越高。“低容积率”意味着居住在一块地上人少，每人享受土地资源、公共资源、空间更多。第1页第1页容积率设定，首先是建筑规划部门在对城市整体规划之下，对每个区域有一个容积率指标，然后对这个区域内各个项目按百分比进行适度调整。不同地段、不同周围配套容积率是有差异，市中心最高，平均容积率在4.0左右；金山、五四北，大约在3.0左右；郊区较低，普通1.5以下。在此规划下各个小区建筑类型也就各不相同了。普通“低容积率”标准为，别墅、独栋住宅不高于0.5,叠拼、联排住宅在0.95左右，多层板楼在1.21.3,小高层要求在2.1以下，高层不超出3.5。第2页第2页小区规模越大，容积率越低，舒适度就越高，这是必定。如2800亩融侨江南水都、1400多亩名城港湾住区、1000多亩三木水岸君山、760多亩金辉旗山赋都、600多亩正祥橘郡小区规模大，开发商就能够把项目做得非常纯正，舒适度自然很高。也有楼盘在小区规模小，容积率高情况下，同样能把住宅舒适度发挥极致。第3页第3页福州北江滨楼盘项目心家泊 第4页第4页用地规模较小，为18681平方米，容积率达4.0,建筑类型为26层以上高层住宅。由于楼盘紧邻闽江，周围尚有绿化隔离带，住进去后即使小区容积率高，但舒适度也非常不错。并且楼盘小基本不用考虑小区内部楼间距遮挡，楼座投影多投于用地范围之外，事实上减小了规模较大项目中普遍存在用地面积消耗。第5页第5页位于新东阳高尔夫球场边上别墅项目云亩天朗容积率为0.35,由于毗邻高尔夫球场，能够共享到球场大片绿地，项目在进行规划时，就充足利用了项目周围环境资源；因此，在众多别墅项目中，云亩天朗容积率和舒适度就变得十分突出。第6页第6页小区规模和容积率不同项目能够取得相同舒适度，而在相同容积率前提下，经过巧妙建筑规划布局，也能够突破容积率局限，不但能在产品类型上突破、创新，而且能够取得意想不到舒适度。第7页第7页位于金山项目中庚城，不但拥有大百分比高层板楼，并且小区还营造了罕有63亩大规模中心园林。它不但化解了建筑布局紧张局促，并且给人超乎想象舒适生活享受。在这里，其关键半围合式布局起到了很大作用，不但提升了板楼建筑形式容积率，并且还将节约占地面积让度给中心园林，同时通过拔高楼层方式，减少建筑密度，从而给业主营造了舒适居住环境。第8页第8页中庚城 第9页第9页对于一个项目来说，仅仅经过容积率一个简朴数字远不能概括小区建筑类型，尤其当小区建筑类型有显著差异时候，比如一些综合性小区，不同建筑类型之间，其容积率相差非常大。在实际操作过程中，这么项目往往能够利用项目本身不同容积率不同产品类型，灵活地针对同一区域内竞争性项目做差异化营销推广。第10页第10页位于五四北楼盘三盛中央公园，就是一个拥有两种产品类型项目：它借低密度部分联排别墅提升项目档次，与旁边楼盘形成明显档次差别；其高密度部分即高层，则作为二期等待市场成熟时机推出并回收利润。这样一来，即使总容积率，与周围项目完全相同，但小区环境和品质却与周围项目拉开了距离。第11页第11页与三盛中央公园相同例子尚有金山楼盘中天金海岸、泰禾红树林、海润公园道一号，这些项目，其低密度部分大多为叠拼和联排别墅，在当初市场上，这类产品迎合了市场需求，一路旺销；其高密度部分为高层住宅。这两种差别化产品定位，充足地利用了地块特性和需求阶段性，较好地挖掘了土地价值潜力。第12页第12页福州部分楼盘容积率一览 别墅类住宅名城港湾0.35云亩天朗0.35建发领域0.35正祥橘郡一区南区0.55三木水岸君山0.62金辉旗山赋都1.25阳光丹宁顿小镇1.5高层楼盘三盛中央公园高邸1.03世欧彼岸城1.8海润尊品1.8中庚城1.8仁文大儒世家朗园1.82融侨意境1.9美林湾1.97福晟钱隆金山2.2万科金域荣域2.3融信宽域2.3中天金海岸天悦2.75阳光乌山荣域3.10心家泊4.0群升国际4.30 第13页第13页6月4日福州市规划局新出台容积率计算规则 依据新规则，计入总建筑面积，但不计入容积率为：（1）仅作为人防、设备用房和车库用途，且在室外地面以上部分高度不超出1.0米地下室、半地下室建筑面积。（2）住宅建筑底层架空作为休闲绿化公共用途，且层高不低于2.8米、不高于5.1米建筑面积。第14页第14页计入容积率为：（1）住宅阳台、入户花园、挑廊按其水平投影面积二分之一计算建筑面积，阳台、入户花园和挑廊水平投影面积总和不应不小于住宅套型建筑面积15%。（2）建筑物有围护结构楼梯间、水箱间、电梯机房，结构(设备管道)转换层，底层车库，当层高在2.2米及以上按全面积计入容积率，若层高不足2.2米按1/2面积计入容积率。第15页第15页（3）利用坡屋顶内空间建筑面积。（4）除作为设备用房、停车外其它用途地下室、半地下室建筑面积。（5）露出相邻室外地面以上部分高度超出1.0米地下室、半地下室建筑面积。如建筑室外地坪标高不一致时，按其相邻室外标高最低点一侧地面作为室外地坪，核定建筑层数及计容建筑面积。第16页第16页和以前执行规则相比，新规则有两个较大改变，那就是明确要求超出地面1米地下室以及阳台要计入容积率。而以前福州市对此并没有明确要求。建在山坡上住宅，为了卖出好价格，开发商在处理地下室时为了亮堂，通常都会选择在离室外地面最高那面山坡建，或者地下室超出地面较多。此后这招就行不通了，按新规则来计算容积率必定超出拿地时指标。第17页第17页阳台面积计入容积率，计预此后多阳台户型将变少。为了规避“7090”国家政策（90平方米户型必须占住宅总量70%），诸多开发商把室内房间“掏空”，或扩大阳台面积，或设成入户花园，并且设计多个阳台。而现在，计算容积率新规则将不计入容积率面积限定死了这些都要按二分之一面积计入容积率，并且超出总面积15%，就得全算。第18页第18页原先阳台面积不计入容积率，但计入产权面积，也就是阳台可以卖一半价钱；而阳台面积计入容积率后，开发商将直接损失这部分面积，涉及阳台、地下室和入户花园，这无疑是减少了开发商利润。另一方面，在容积率不变情况下，阳台计入容积率，势必减少本来楼盘套型建筑面积，比如本来阳台不计容时候套型建筑面积是30万平方米，那么计容后也许是28万平方米。对开发商来说，容积率决定地价成本在房屋价格中比例，容积率越高，开发商利润就越大。现在阳台计容，原本套型建筑面积减少，从某种意义上来讲相称于将容积率减少，这意味着开发商利润将会减少。”第19页第19页