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旗山文城前期市场调研报告

金 辉 集 团 企 划 部
报告时间：五月十六日

目 录

一、调研目的

二、闽侯县概况及发展趋势

三、区域环境

四、项目概况
（一）、项目用地地理位置描述（附图）
（二）、项目经济指标估算
（三）、地块现有物体及概况（附图）
五、周边个案分析表

六、总结

旗山文城前期市场调研报告
一、市场调研目的
通过对闽侯旗山环境、现有房地产运营状况，周边各楼盘的调查研究，辨认优劣势，随时关注各周边项目的动向；针对闽侯旗山目前的环境、开发情况、交通条件，并对区域各楼盘进行一次初步的市场调研，重要从发展趋势、区域环境、项目地理位置等方面进行分析。通过上述几方面对市场有大体的了解，从而为旗山文城项目的前期市场定位提供初步的依据。
二、闽侯县概况及发展趋势
概况：闽侯县地处闽浙丘陵山地的东部。闽江自西北向东南横贯中部，把境内自然分割成江南、江北两大块。江北山地属鹫峰山的东伸支脉，山脉由闽清、古田入境，蜿蜒延坪、大湖，然后折向西南，直抵洋里，白沙等乡镇，海拔高度大部份在800米以上，其中大湖一带千米以上的高山有43座，其中牛姆海拔1403.7米，为全县最高峰。江南山地属戴云山的北延山麓，余脉自德化、永泰入境，分别绵延于鸿尾、竹岐、上街、南屿、南通等乡镇，在西南部与永泰接壤，形似一堵与永泰相隔的天然屏障，天台山海拔1117.2米,是闽侯县南部最高峰。
气候特性：
闽侯县属于亚热带季风气侯，在闽江沿岸的低海拔地区具有南亚热带海洋季风气候特性。全县温暖湿润，雨量充沛，冬季短暂，四季如春。
据县气象局资料，年平均气温19.5℃，一月平均气温10.2℃，七月平均气温28.6℃，极端最高气温40.9℃，极端最低报温-2.4℃；年日照2028小时。东南部河口平原的祥谦、青口、尚干、南通、南屿、闽江、上街、甘蔗，海拔在5—100米的平原、低丘地带，年平均气温19.5-20℃。
发展趋势：
闽侯将撤县设区，撤消闽侯县，设立福州市闽侯区；闽侯区管辖1个街道办事处，8个镇、6个乡，面积2136平方公里，人口61万人，区政府驻甘蔗街道。福州市原有13个县处级机构保持不变，不新增机构编制，不增长财政承担。　闽侯县历史悠久，有“八闽首邑”之称。闽侯县地处福建省东部，福州市西南侧，闽江下游两岸，呈月牙形围绕着福州市城区。
　　缘由一：地缘围绕占地利
　　闽侯县东与长乐市、罗源县及鼓楼区、仓山区、晋安区相连，西与闽清接壤，南与福清市、永泰县毗邻，北与宁德古田县交界。是全省距省会城市最近的一个县。
　　缘由二：经济势头发展良好
　　改革开放以来，闽侯县充足发挥毗邻福州市的区位优势，大力发展县域经济，全县经济保持快速协调健康发展的良好势头。2023年至2023年连续三年被评为省经济发展“十佳”县。2023年跨入中国县域经济基本竞争力百强县。特别是青口汽车城发展壮大，使得闽侯县的工业有了奔腾发展。
　　缘由三：顺应“南进西拓”战略
　　目前，省、市一批重大工业、社会事业、基础设施项目正在闽侯县境内规划建设，其事实上已成为城区“南进西拓”的重要腹地和重要工业基地。随着福泉高速公路和京福高速公路、规划中的三环路以及乌龙江上4座大桥的建成通车或动工建设，闽侯与福州的交通将更加便捷。
闽侯：“南进西拓”主腹地
　　撤县设区后，闽侯将以2136平方公里的“疆土”成为福州最大的一个区，闽侯的城区布局、功能定位、交通规划已然成为当前人们最为关注的话题之一。
　　行政中心将移至闽侯新区
　　闽侯县建设局规划科卓文清科长告诉记者，闽侯大城关规划面积约为60平方公里，涉及老城区、新区、荆溪片区及竹岐。将来的闽侯行政中心将移至新区，新区规划面积3.26平方公里，人口规模约为3.5万人，定位为以行政文教为主、工艺品加工和房地产开发为辅的生态型、现代化城市新区。
　　作为闽侯区未来的行政文化中心，新区从空间结构上规划为“一轴、一心、四区”，即一条沿江的江滨景观轴，一个中部的行政文化中心，至西向东依次为工艺品加工区、中部居住区、文教区和东部居住区。行政文化中心位于六号路以西第一支路到八号路之间，总面积约为54.8公顷，涉及行政中心和市民广场，并在周边布置行政文化和商业金融设施。文化中心布局在行政中心北侧，重要安排博物馆、科技馆、青少年活动中心。
　　城北片区打造为“科技新城”
　　荆溪片区的规划面积约为25～28平方公里，沿江部分将以文教、崇高住宅为主，其北片区沿铁路呈带状分布，规划面积约为16.29平方公里，人口规模22.61万人。空间布局形成“一轴、两组团”，“一轴”为闽侯至福州快速交通轴，“两组团”为东部组团和西部组团。
　　中国城市建设研究院在对该片区的总体规划中提出，该片区定位为以科技为动力的集电子、研发和商贸服务于一体的科技工业新城，重点发展以电子软件为中心的产业，适当发展粮食加工产业。
　　据记者了解，荆溪片区沿江的住宅开发项目中，已经“接纳”了不少福州中心城区的市民。闽侯县计划局办公室主任张龙成说，在荆溪片区与福州中心城区交融部分，省、市一批重大项目正在闽侯县境内规划建设，闽侯事实上已成为福州城区“南进西拓”的重要腹地和重要工业基地。
　快速通道直达福州中心城区
　　据介绍，闽侯未来的交通网络中，将有一条城市快速通道直通福州三环路。这条快速通道总长约11公里，从福州绕城高速公路的荆溪互通处起，通过闽侯城区，到甘竹大桥，过桥后，沿316国道和京福高速公路平行，其间与京福高速路的闽侯互通，过上街、南屿、南通，进入福州。
　　闽侯甘洪路、江滨路是此外两条联接闽侯城区和福州中心城区的通道，总长约6公里。江滨路竹岐大桥至白头山段正在规划中，白头山至昙石山段正在动工建设中。据介绍，随着城区建设的发展，闽侯现有通往福州市区的甘洪路还将逐步进行改造。
三、区域环境
旗山属于戴云山脉延伸，高达654米，位于南屿、上街两镇之间，曾有“右旗左鼓，全闽二绝”之誉。福州旗山森林公园位于闽侯县南屿镇境内，依托南屿国有林场为基础而建，林场合辖的五峰里、福厝岭、又峰、旗山、龙泉等五个工区及部份集体林地，地理位置优越，森林资源丰富，种类繁多，计138科514种。以原始植被森林景观为基础建成集森林旅游的森林公园。
“旗山文城”项目位于在闽侯县南屿镇南屿村，南屿镇旗山森林公园东侧，项目距森林公园约30公里。毗邻314国道，北上即与浦上大桥连接，交通十分便捷。距市中心约22公里，距离福州大学城约9公里。目前周边还处在待开发状态，多为农田、村屋，外部生活配套较差。在房子的建筑上，多为村民自已构建的民房及别墅。
项目拟建区域位于南旗村。南旗村人国约3000多人，重要从事农业种植、木材加工等。本项目涉及拆迁总户数31户，拆迁总人口150余人，拆迁安顿地位于本项目地块东北侧，靠近国道，占地面积47亩，拆迁时间为20233月，安顿完毕时间为20236月。区域内尚有一个养鸭场搬迁。项目用地涉及中溪村、南旗村、南前村部分水田、园地、旱地、工矿用地。用地情况具体为；中溪村：水田2.196公顷；工矿用地0.076公顷；南旗村：水田2.977 公顷 ；南前村：水田49.484公顷；园地：2.086公顷； 旱地4.223公顷；工矿用地：3.049公顷。
四、项目概况
（一）、项目用地地理位置描述地理位置：
旗山文城们于风景秀丽的旗山风景度假区，东临浩瀚的乌龙江，北接书香浓郁的闽候大学城，自古就是从我文豪与翰林学士的出生和聚集地，项依山傍水，孕育清新悠闲的生活气息，是福州不可多得居住胜地。该地块北临五都路、东临规划路，规划路穿过地块内的中学，南至虎秀山前规划路，东至待开发菜地，空地。
该项目市场定位为低密度高级住宅，在南侧边界沿五都路一侧设计为纯商业楼。住宅区重要涉及单体别墅、三层的联排别墅、四层叠加型亚墅、五层半情景洋房和普通公寓。“旗山文城”内两条24米宽的规划路和南溪将整个社区提成四个部份。商业区重要设立在沿五都北侧及项目西北角位置，五都路南侧则为“文城”的商业集中区。

周边详见附图：

附图1：项目地理位置图

附图2：项目周边远景规划图
（二）、项目经济指标估算
项目重要经济技术指标（按最新规划设计方案）：
用地面积：507623 m2（761.44亩）、总建筑面积：634528 m2、居住建筑面积：571075 m2、其中；多层：47万m2，电梯楼住宅：10万m2、绿地率：30%、总户娄4000户、商用房面积8121 m2、容积率1．25、建筑密度26%、幼儿园5000 m2、地下室3万m2、社区居委会1200 m2、中学2万m2、门卫收发面积300 m2、垃圾转运站2500 m2、公共厕所200 m2、公共停车场3000 m2、农贸市场2500 m2。
销售收入预测（按前期地块方案评估）

类别
面积（m2）
单价（元/m2）
销售额（万元）
备注
电梯楼住宅
10万
1850
18500

多层住宅
47万
1800
84600

商业店面和商场等
1．8万
3500
6300

车位
2023个
5万元/个
10000
本项未计综合成本
合计

109400
未含车位销售额
平均售价：1825元/m2（住宅部分）

说明：
A、销售额为：
（1） 电梯住宅-----18500元
（2） 多层住宅---84600万元
（3） 车位------10000万元
（4） 商业店面-----6300万元
合计：109400万元
B、（1）地面非机动车位出租未在上表中计算
（2）私家花园与空中花园未列入单价中
（3）根据现状分析，若市场与政策有利，单价预计可上浮6%---15%
（4）车位收入抵冲地下工程，因此地下工程未列入综合成本，车位收入也未列入销售利润中。实际计算销售总额为109400万元。
备注：最终以最后方案评估销售收入
附图3：项目总平面置图

（三）、地块现有物体及概况（附图）

附图4：五都路现状图 附图5： 地块上现有建筑

附图6：垂直于五都路的小路 附图7：小路旁地上物

附图8：南溪（东西走向） 附图9：南溪南岸树林

附图10：地块东向现状 附图11：地块南向虎秀山现状

附图12：地块南向虎秀山现状 附图13：地块西南向的小庙

附图14：地块东北角的养鸭场 附图15：地块西向现状
案名
开发商
座落
占地面积
总建
面积（m2）
工程进度
规划面积
主力面积
单价范围
销售 情况
物业 类型

总户数

云亩天朗

福建捷扬房地产开发有限公司

闽侯县上街镇316国道旁新东阳高尔夫球场内

1200亩（一期岛区232.7 亩）

6.9万 M2

320 -990 M2

400-500 M2

按套销售 ，每套约300-500万元
一岛、二岛100%，三岛50%，五岛、六岛30%-40%

（独栋、双拼）别墅

200户左右

博士后·缘墅

福州深深房地产开发有限公司

位于闽侯上街镇，新东阳高尔夫球场南面，大学城的西北面
216亩

分A,B,C,D四期推

137862平方米

C区封顶

180-320㎡

210——240㎡

60-80万

90%
联排别墅、叠加式别墅、高层住宅（单身公寓及普通住宅）

190

融汇山水
融汇（福建）置业有限公司

福州·乌龙江畔·大学城
300亩

约12万平方米

桩基进场
1

80-500㎡
联排180-200
小独栋
200-280
大独栋
500以上
预计独立别墅的均价大约在6000-7000元/平米、双拼在5500元/平米、联体在4500元/平米左右

6月5日开盘

独幢、双拼、联体
391户（其中：别墅13户，小独栋135户，联排243户）

大洋鹭洲

福建耀华建设开发有限公司

八县闽侯上街橘园洲大桥北侧

227亩

打桩
独幢：300-600平方米，最在一幢为1200平方米，联排200平方米—380平方米
独幢：300—400平方米
联排：200—300平方米

均价：（独幢）8000元—9000元，最高价1万—1.3万
（联排）

联排已售完,独幢30%左右

联排,独幢(占85%)

19幢联排别墅,123幢独幢别墅
五、周边个案分析表

六、总结
福州城市规划进程不可阻挡，长乐、闽侯撤县（市）设区是福州城市发展的必然趋势。长乐、闽侯撤县（市）设区后，可以产生1（福州）＋2（长乐、闽侯）＞3的效应。随着福州市委、市政府“东扩南移”政策的进一步深化，福州将从本来的“三山两水”的小福州市格局变为“五山三水”的大福州。并且随着桔园洲大桥的开通，浦上大桥、湾边大桥的建设，福州市城区正逐渐以金山新区为跳板，跨过乌龙江，向南台岛延伸。本项目正地处“左旗右鼓”的旗山脚下，连接浦上大桥，风景秀丽，交通便捷，将成为都市中高收入阶层、私企小业主的抱负居住地。
改革开放以来，福州经济社会发展迅猛，目前的城市规模已无法支撑城市的发展。现在，由于受行政区划的限制，福州的发展受到3个明显的束缚：一是市区面积狭小；二是产业发展缺少空间；三是福州虽是沿海城市，却见不到海，需要长乐、闽侯充当福州市区与海联系的桥梁。因此，未来福州城市发展的基调是东扩南移。目前，闽江、乌龙江上已建起众多大桥，长乐、闽侯的交通已变得四通八达，这使福州的城市扩张成为也许。事实上，长乐、闽侯由于紧邻福州，长期以来与福州联系紧密，有相称一部分区域已成为福州城市的组成部分。因此，从发展需要出发，进行行政区划调整顺应了趋势。
长乐、闽侯撤县（市）设区后，福州有了更加丰富的土地资源，城市规划可以得到更好的实行，有助于福州形成完善的商务区、生活区和比较有规模的工业区，有助于福州建设产业集聚中心、金融服务中心、商贸物流中心、交通运送中心、信息研发中心和教育文化中心。
对于长乐、闽侯来讲，撤县（市）设区是人心所向，是一项为民、便民的举动。长乐、闽侯融入省会中心城市，他们的生活质量将进一步提高，他们将共享城市完善的基础设施、教育资源、医疗卫生、社会保障、公共交通等。
总体说来，福州、长乐、闽侯三地各有各的资源优势，这些资源在更大的范围内进行整合，优势互补，有助于做大做强省会中心城市。
综上所述给房地产市场带来了无限的商机。但目前虽有多个旅游景点但配套设施还不完善，如宾馆、金融机构，公共交通等都没有跟进。
建议
项目建设时机：2023初需抓紧项目建设，抢占先机，以高品质，适价位的营销策略，以快打慢，减少去化时间，缩短建设周期，减少成本，一定能取得良好的经济利益与品牌效益，同时投资风险减少。项目的确是一个潜值优良的项目。
项目建设周期：建议项目同期建设，分四期进行推出，总建设周期 36个月。
入市最佳时机：2023上半年
项目定位：“旗山文城”对目的消费群体判断，锁定以中高收入群体为主。建议项定位集居住、休闲、养生为一体，以联排、叠加为主的低密度高档住宅。但是目前该区域还处在城乡结合体，交通还不完善相对不便利。需待项目和正祥地块650多亩的开发将加速该地区的发展进程。