资源描述
目 录第一章 市场调研分析一、个案分析二、市场供应量分析三、市场需求量分析四、在售个案产品分析七、市场综合结论六、2009年土地市场供给分析五、安溪县城在售个案市场价格分析第二章 商业业态定位分析五、本案经营主题定位 四、个案商业价格汇总三、安溪市场在售各商业项目汇总二、商业市场综合分析：一、安溪商圈调研分析第三章 市场定位四、商业价格定位 一、客户定位二、项目二期形象定位 三、住宅价格定位 第四章 营销策略一、推广总策略：二、阶段性营销重点步骤 第五章 总结三、媒体选择：第一章 市场调研分析由上图可见，目前安溪市场上现房在售：14个在建在售：6个明年推案：2个由此可见，进入2009年下半年以来，安溪楼市已经是现房市场，消费者可选择的余地较大，个案在博弈中不仅在价格竞争上，更体现在地段、户型、景观配套等。针对目前在售的20个楼盘的分析如下：一、个案分析项目一：鸿业嘉辉广场开盘时间2007-05交房时间2009-12开发商安溪鸿业房地产发展有限公司占地面积14303 项目地址安溪县中山路东片区B地块总建面积87247.7 项目概况1#2#楼32层，3#楼18层，4#楼6层，5#楼22层，6#楼18层。其中可售房源为1#、2#、5#部分。容积率6.1，绿化率25%，规划总套数727套(含安置)目前市场存量约11342.2销售价格均价:4180元/起价:3680元/(层差35-50元/)推广渠道派报、DM、户外广告主力客群以县城商家及工薪阶层为主，乡镇茶农为主，包括在外做生意回乡的客户。销售率约94%工程进度准现房可售房源(1/2/5#)户型配比(507户)单身公寓2房1卫3房2卫4房2卫面积套数面积套数面积套数面积套数44.82192.8460115.8-116120141.226050.3-51.242122.8-124.3120134.4-135.484项目二：阳光城开盘时间2009.3交房时间2010-01开发商福建力标集团占地面积16850(25.3亩)项目地址安溪中山街与大同路交汇处总建面积118934项目概况项目规划约950户（安置约占50%）。总4栋（1栋33层，1栋30层，1栋21层，1栋28层）目前主推房源为23层以上的户型以及商业内街的商铺。目前市场存量约10929销售价格市场价格：起价3360元/，均价4120元/。3层21层每层层差价递增80元/，21层-32层每层递减20元。价格策略：按揭9.8折，一次性9.7折推广渠道县城和各乡镇密集型派报、DM、折页、户外广告，认购期SP造势活动。主力客群以县城商家及工薪阶层为主，乡镇以茶农为主，包括在外做生意回乡的客户销售率84%（可售房源）工程进度准现房可售房源(1/2#)户型配比(507户)单身公寓1房1卫2房1卫3房2卫面积套数面积套数面积套数面积套数31.212036.916072.2212099.9160108.9560112.560120.24-126.92180项目三：金龙现代广场开盘时间2009.5交房时间2010.6开发商泉州金荣房地产占地面积12240.15项目地址安溪县河滨北路怡和酒店旁总建面积141761项目概况项目规划1栋49层和2栋34层高层住宅，1栋34层写字楼。11月15日推出C栋49层（19层以下房源）约150套，截止17日销售出96套。目前市场存量约96161销售价格均价4650元/（不含写字楼），层差价50元/推广渠道县城和各乡镇密集型派报、DM、户外广告、短信群发以及各类SP活动主力客群政府官员、茶商及经商人士为主，安溪富裕阶层。销售率80%以上工程进度AB栋27层C栋19层户型配比(548套)2房2卫3房2卫3房3卫（复式）4房4卫（复式）面积套数面积套数面积套数面积套数891161086415236269.912112-12025416366项目四：凤冠天下开盘时间2006-10-21交房时间2009-11开发商安溪凤冠房地产占地面积69507项目地址安溪颖如桥头总建面积76458项目概况123#楼售罄，4#5#（31层和33层）未定，目前在售别墅：62栋配套：该项目依山面水，配备2000会所游泳池，24小时保安系统，近万的欧洲皇家园林景观社区。目前市场存量约52963销售价格150-250万/套（别墅）推广渠道县城和各乡镇密集型派报、DM、户外广告、短信群发主力客群别墅以政府官员、茶商及经商人士为主，住宅以县城商家及工薪阶层为主，乡镇以茶农为主。销售率别墅：约21%工程进度部分现房户型配比叠加联排独栋面积套数面积套数面积套数20016220-2506428017项目五：锦绣家园开盘时间2008-06交房时间2009-08开发商安溪恒兴房地产/鸿业房地产占地面积125.9亩项目地址凤城镇河滨北路总建面积230988项目概况一期10栋18层，21栋别墅（其中11栋独立别墅，10栋双拼别墅）规划1537户：其中1期为615套。目前市场存量162584销售价格均价：3450元/按揭9.8折，一次性付款9.6折推广渠道DM、海报、户外看板主力客群以县城商家及工薪阶层为主，乡镇以茶农为主，包括在外做生意回乡的客户销售率约57%工程进度11/12/13/15封顶户型配比3房2卫复式别墅（独立、双拼）面积套数面积套数面积套数10618822428200-30031116-119248130120项目六：东城丽景（三期）开盘时间2009.10交房时间2010.5开发商安溪联达房地产开发有限公司占地面积14072项目地址新加坡花园别墅西侧总建面积57799项目概况项目分为3期，共3栋6层、3栋18层。一期交房入住，二期2栋18层售罄，目前推出三期1栋18层。该项目10月份开盘以来，已售出75套。目前市场存量7825销售价格住宅均价：3280元/，层差价30-50元/推广渠道县城和各乡镇密集型派报、DM、户外广告、短信群发主力客群以县城商家及工薪阶层为主，乡镇以茶农为主，包括在外做生意回乡的客户。销售率52%（一二期售罄）工程进度16层户型配比3房2卫面积套数114144项目七：蓝溪国际开盘时间2007-10交房时间20010-6开发商厦门华荣泰实业有限公司占地面积27483项目地址恒兴中学北侧总建面积174854.46项目概况规划为9幢2833层的纯住宅，主力户型120至140平方米，容积率5.1，绿化率36%。目前推售5、6、7#三幢共300余套（1-4#楼已经交房），本月底封顶，后年2011年6月份交房。8#、9#尚未推出，共有300余套。销售价格市场均价：3418元/销售策略：存1000抵20000。实际上是降低首付推广渠道县城和各乡镇密集型派报、户外广告、短信群发主力客群以县城商家及工薪阶层为主，乡镇以茶农为主。销售率54%工程进度现房户型配比3房2卫4房2卫5房2卫楼中楼面积套数面积套数面积套数面积套数121.4-129240154-15590172.29302008132-132.8118项目八：世纪豪庭开盘时间一期开盘2005.5.17/二期开盘2007.10交房时间2007.7/2009.2开发商泉州市丰源房地产开发有限公司占地面积96600项目地址安溪河滨南路，横行中学北侧总建面积173870项目概况（一二期）项目建筑类别为4栋7层、12栋12层、1栋14层、9栋联排别墅和沿街店面。容积率1.8，绿化率42.25%。三期约有4万多未规划。市场存量：17022销售价格一期销售均价（含别墅）：3350元/；二期销售均价：3100元/销售策略：二期14#楼9月6日样板房公开购房送2万家俬礼卷。优惠折扣9.6折。推广渠道县城和各乡镇密集型派报、户外广告、短信群发主力客群别墅以政府官员、茶商及经商人士为主，住宅以县城商家及工薪阶层为主，乡镇以茶农为主。销售率86%（一二期）工程进度现房户型配比836套1房1卫2房2卫3房2卫4房3卫4房4卫复式楼中楼联排别墅面积套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积套数3630893011972160-1631642208416012190623023123-1292911901426024133-1341082318项目九：百宏滨江花苑开盘时间2008-10-25交房时间9899(14.8亩)开发商泉州百宏房地产开发有限公司占地面积49180项目地址安溪河滨南路总建面积2009-12项目概况规划2栋18层和2栋30层高层建筑(1-2层全部商业,3层以上住宅.)。临近茶都和特产城。目前市场存量：23606.4销售价格2100元/起,均价2700元/，层差价30-50元/。销售策略：打出日付37元/天推广渠道县城和各乡镇密集型派报、户外广告、短信群发主力客群茶都商圈，消费第一站销售率52%工程进度现房户型配比3房2卫4房2卫面积套数面积套数110.48561413212616813132项目十：君悦华庭开盘时间2007-01交房时间2009-10开发商泉州远隆地产开发有限公司占地面积53278.79 项目地址安溪大同路与火车站交界处总建面积205697.9项目概况1期现房销售。共9栋（11-26F）(1#18/26F各2单元，2/3#18层，4#11/18F各1单元，5#11F1单元18F2单元，6/9#11F，7/8#18F)。容积率3.499，建筑密度24.99%。总规划1500多户目前市场存量158698销售价格均价3100元/。(层差50-100元/)销售策略：优惠9.8折，一次性付款9.6折。推广渠道县城和各乡镇密集型派报、户外广告、短信群发主力客群以县城商家及工薪阶层为主，乡镇以茶农为主。销售率47%工程进度现房1期户型配比1房1卫2房1卫2房2卫3房2卫楼中楼面积套数面积套数面积套数面积套数面积套数52.377277.7172953411334239.7881-8840122-12724491-9540130150140120项目十一：三远江滨花园（二期）开盘时间二期2006年5月24日交房时间2008.6开发商三远集团安溪新联安房地产有限公司占地面积49284项目地址安溪凤城镇颖如大桥北桥头南面西侧总建面积13万项目概况总10栋（1-4/6#为7层，5#18层，7#11层，8#18层，9#5-18层，10#18层），属围合式封闭型小区，高达42%的绿化覆盖率。三期约15亩目前尚未动工和规划。目前市场存量：38480销售价格7#均价3480元/，9#均价3600元/均价：3550元/实际可优惠100-200元/，实际价格约在：3350-3450左右推广渠道县城和各乡镇密集型派报、户外广告、短信群发主力客群以县城商家及工薪阶层为主，乡镇以茶农为主，包括在外做生意回乡的客户。销售率一二期88%工程进度现房户型配比3房2卫4房2卫楼中楼面积套数面积套数面积套数125481501361803130-139104140-14790项目十二：永安大厦开盘时间2007-06交房时间2008-10开发商安溪县永安大厦房地产开发有限公司占地面积2亩项目地址永安路火车站对面总建面积1.5万项目概况项目建筑类别为1栋15层（1层商业，2-15层住宅）。目前剩余户型140以上11套；133余下2套，其余户型售罄。市场存量：约1950销售价格销售均价：2900元/；层差价50元/推广渠道宣传单、短信主力客群住宅以县城商家及工薪阶层为主，乡镇以茶农为主。销售率87%工程进度现房户型配比2房2卫3房2卫面积套数面积套数102-1092811514128-13328141-14328项目十三：龙湖商城开盘时间2008-03-08交房时间2009-08-30开发商安溪振兴房地产开发有限公司占地面积4030项目地址安溪凤城镇龙湖河滨南路中段总建面积30008项目概况项目规划1栋18层(1-2层商业,3-18层住宅)，容积率7.8，绿化率30.1%。销售价格销售价格：起价3350元/，均价3650元/。最低优惠8.8折，实际均价3212元/推广渠道DM、折页、户外广告主力客群县城客户和乡镇茶农为主，包含部分投资客。销售率79%工程进度现房户型配比2房1卫3房2卫面积套数面积套数54.533295-9919263.8832项目十四：龙湖山庄开盘时间2005年初交房时间2007-11-30开发商安溪大龙湖房地产开发有限公司占地面积69960项目地址龙湖河滨南路铁索桥边总建面积104940项目概况总11栋(一期1-2#，二期3-11#，三期别墅)（1/2#6F，3#11F，4/5#16F，6/7#11F，8/9/10/11#6F）规划总户数632户。注：别墅部分未定。销售价格均价：3668元/销售策略：10月份以来推出买房子送装修，每平米送800元。故而该项目的实际均价为：2868元/。优惠折扣：按揭9.8折，一次性付款9.6折推广渠道县城和各乡镇密集型派报、DM、折页、户外广告主力客群以县城商家及工薪阶层为主，乡镇以茶农为主，包括在外做生意回乡的客户。销售率91%工程进度现房户型配比单身公寓2房1卫3房2卫4房2卫面积套数面积套数面积套数面积套数50248436117-118721481629536122-12625213944项目十五：时代广场开盘时间预计2010-01交房时间预计2010-08开发商安溪晨苑房地产开发有限公司占地面积15966项目地址安溪凤城镇北石利民路368号总建面积57318项目概况项目规划4栋(1/2#楼19层,3/4#楼18层，总规划户数：545套。其中住宅面积46553，商业1000，地下室8451，停车位250个项目全部楼中楼，整体是3房2卫设计。销售价格预计均价:4000-4300元/推广渠道尚未有大规模投放广告.主力客群以个体工商户及中高层管理人员为主，乡镇以茶农及在外做生意回乡置业客群为主，整体客群定位以中高端为主销售率未售工程进度16层户型配比楼中楼1楼中楼2楼中楼3楼中楼1面积套数面积面积套数面积面积套数75.3110685.4722497.33216项目十六：大华三江豪苑开盘时间2007-01-01交房时间2008-10-28开发商大华集团（安溪星源房地产）占地面积9885(一期)项目地址安溪县城兴安路（北侧）总建面积58420.5项目概况一期总2栋(2#（鹭江阁、闽江阁）21F,1#（珠江阁、长江阁）28F),二期暂时未规划(二期占地35亩，总建约137900)目前市场存量：163605销售价格起价:2788元/,均价:3500元/推广渠道县城和各乡镇密集型派报、DM、折页、户外看板。主力客群县城以个体工商户及工业区工薪阶层为主，乡镇以茶农为主。销售率56%工程进度现房户型配比1房1卫3房1卫3房2卫4房2卫面积套数面积套数面积套数面积套数50.55675.89492.5-96.5282130.538112.556项目十七：安发花园（三期）开盘时间08年10月交房时间09年10月开发商安发房地产开发有限公司占地面积约6亩项目地址清溪大桥东北角总建面积10499.24项目概况总3栋（1#楼6层，2#楼16层，3#楼5-6层，其中1#2#底层为幼儿园，3#楼底层为仓库）。该项目至5月份以来，销售价格略微调整，整体看来，因总价较低，销售进度去化较快。市场存量：1994.9销售价格均价：2800元/层差价：50-70元/销售率81%工程进度现房户型配比（三期）1房1卫3房2卫复式面积套数面积套数面积套数面积套数51-5430套80-8950套85.84套10230套项目十八：名都雅苑开盘时间08年9月29日交房时间09年6月30日开发商福建名都地产占地面积5907.2项目地址祥云路清溪桥头旁总建面积16263.3项目概况总3栋7层（1#2#1-7层住宅，3#1层商业、2-7层住宅。）商场作为区域的农贸市场未售目前剩余10套复式房源，其余户型均已售市场存量：5463.7销售价格均价：2538元/。层差价：100元/推广渠道海报、围墙主力客群客户主要是项目周边工业区的工薪阶层为主，乡镇到此买房的很少。销售率91%工程进度现房户型配比3房2卫复式面积套数面积套数98-9952套17212套10820套11224套项目十九：龙凤都城开盘时间2008-01-26交房时间2009-10开发商泉州龙凤置业占地面积652亩项目地址蓝溪大桥头（金火中学对面）总建面积61万项目概况总规划六期（一期文慧苑，二期怡景园，三期怡河园，四期太阳湾，五期丽水湾，六期怡心园）项目总用地652亩：一期80亩，二期100亩，三期100亩，四期156亩，五期110亩，六期106亩。项目总建筑61万：其中四期146583。1期大部分安置，2-3期已交房；9月26日开盘推出17#、18#与27#、29#共4幢。目前市场存量：231655销售价格多层2800元/；小高层3088元/推广渠道海报、户外、DM、折页、短信、电视主力客群周边乡镇为主销售率58%工程进度现房户型配比(208套)3房2卫3房2卫面积套数面积套数8844套12860套9044套9560套项目二十：蓝溪明珠开盘时间2009.07交房时间2010.底占地面积4861.14（一期）占地面积3388（二期）总建面积41994.6总建面积14783.92市场存量一期：5919.25 二期：14783.92合计20703.17销售价格均价3800元/户型配比一期可售房源182套二期可售房源88套三房2厅2卫三房2厅2卫两房2厅1卫三房2厅2卫面积套数面积套数面积套数面积套数103-10575126-1295589.6822112.6222110-1154213110120.8122130.3722二 市场供应量分析项目名称市场供应量市场存量已推售存量未开工存量三江豪苑19632116360525705137900龙凤都城610000231655约21655约210000名都雅苑16263.35463.75463.70宏发花园3期10499.241994.91994.90时代广场5731857318573180龙湖山庄1049407200720024940龙湖商城30008630163010永安大厦15000195019500三远江滨花园1300003848012480约26000世纪豪庭1738705702217022约40000滨江花园4918023606.423606.40君悦华庭205697.915869853000105698蓝溪国际174854.4680433.0580433.050东城丽景3期57799782578250锦绣家园23098816258411596150988凤冠天下7645852963650546458金龙现代广场141761961614890047261阳光城11893410929109290嘉辉广场87247.711342.211342.20蓝溪明珠56778.5220703.175919.2514783.92统计汇总25439181196234417145.5804028.9项目名称市场供应量市场存量已推售存量未开工存量项目名称项目地址开发商总建容积率成交日期未定凤城镇东北片区（原安溪实小地块）泉州大华房地产开发有限公司299034.72006-10-25凤城明珠新加坡花园小区西侧厦门市华荣泰实业有限公司577994.12006-05-23汇总87702即将推案（未动工）项目：【综合研判】通过上表得知，截至11月15日在售项目的总市场供应量约254.3万，市场存量约 119.6万，已开工存量为41.7万，未开工存量为80.4万，如果再加上今年已拍 卖土地存量，目前安溪的市场供应量超过130.87万，未来2-3年内推案量还将陆续 增加。三 市场需求量分析2007年：商品房销售面积24.43万平方米2008年：商品房销售面积21.70万平方米2009年411月份：商品房销售面积约22万【综合分析】安溪县2007年的房地产交易量基本较为平稳，而2008年至今年前3个月交易量由于其处于房地产萧条期所以间接代表交易量处于较低谷时的交易量，但是从2009年5月份起，安溪市场交易量迅速回升，7个月的时间商品房销售已经超过08年全年的销售量，但总体上安溪每年的平均销售为2223万平方米之间。但是鉴于安溪市场房源供给量过大，供需极不平稳，而且后续案源和储备的土地将持续入市，我们无法用先行的市场去判断明天的市场，若欲速度去化本案的市场份额，当需双方共同配合与努力。四 在售个案产品分析针对目前安溪在售20项目的户型情况进行汇总分析，以论证安溪目前市场上销售及开发最多的产品，以便我们作为参考依据。项目名称项目名称鸿业嘉辉广场鸿业嘉辉广场阳光城阳光城金金龙龙现代广场现代广场凤冠天下凤冠天下锦绣家园锦绣家园产品套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积套数单身公寓12031.21202144.8214250.3-51.2421房1卫6036.9602房1卫12072.11120116891166092.84603房2卫6099.9160312108.96010864108188682115-116120112.560112-120254116-119248300122-124120120.2-126180204134-1358413012036152364房2卫6014160复式402691222428别墅128200-25097200-30031项目名称项目名称东城丽景东城丽景蓝溪国际蓝溪国际君悦华庭君悦华庭百百宏宏滨江花苑滨江花苑世纪豪庭世纪豪庭产品套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积套数1房1卫3036307252.37722房1卫7277.71724081-88404091-95402房2卫3089303495343房2卫306114144113341105611972943121-129240122-127244126168123-12929137813211813015013132133-1341084房2卫321413290154-155904房3卫164160-1631644房4卫84220845房4卫30172.2930复式32160-1903224200823982318别墅47230-26047项目名称项目名称三三远远江滨花园江滨花园永安大厦永安大厦龙湖商城龙湖商城龙湖山庄龙湖山庄时代广场时代广场产品套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积套数单身公寓2450242房1卫3254.53323263.88323684363695362房2卫28102-109283房2卫19295-991928611514117-1187232812548128-13328122-126252148130-13910413944118140-14790141-143284房2卫162148162136150136复式31803楼中楼10675.3110622485.4722421697.33216项目名称项目名称安发花园安发花园名都雅苑名都雅苑龙凤都城龙凤都城大华大华三江豪苑三江豪苑蓝溪明珠蓝溪明珠产品套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积套数1房1卫8651-543050.5562房1卫2291.09223房1卫9475.8943房2卫9480-8950884443898-995290-9510492-962821251023010820103-1057514411224112.556110-1156413712860126-1297770130.538130-13332复式1217212楼中楼485.84注：通过汇总以上四表中的各楼盘的户型配比规划幅度得出如下综合表：产品产品单身公寓单身公寓1 1房房1 1卫卫2 2房房1 1卫卫2 2房房2 2卫卫3 3房房1 1卫卫面积31.24550-5136-3775.854.56472-7781-8991-958995102-10975.8户数12021669094323219221413630342894小计2072486069294占比2.6%3.1%7.6%1.2%1.2%产品产品3房房2卫卫4房房2卫卫面积80-8990-99102-109110-119120-129130-139140-147152141-148150-155户数946904371218170880011836254226小计5101480占比64.2%6%产品产品4房房3卫卫4房房4卫卫5房房4卫卫复式复式楼中楼楼中楼别墅别墅面积160-163220172.3160-190200-23975.3185.47-86.897.33200-300户数16484304772106228216175小计1648430119550175占比2.1%1.1%0.3%1.5%6.9%2.2%汇总：目前在售个案的总户数为：7950户 市场个案户型配比分析以上分析可知，溪目前在售项目的主力户型为3房2卫，这主要跟期房现房和规划时的时间差有很大的关系，从目前在售项目准现房和现房产品超过期房产品就可以看出市场存量产品的情况。但总体来看，安溪目前大户型产品仍然是前几年市场规划后尾大不掉的余留产品，而经过08年的市场调控之后，09年所推出的户型中小户型成为主力产品（如金龙现代广场、东城丽景三期、时代城皆以中小户型为主），市场进入刚性需求时段，70-89的两房以及90-119的三房备受消费者的青睐。开发商在做产品规划时更加理性，规划产品时更注重市场的需求。【结论】五 安溪县城在售个案市场价格分析至2009年6月份以来，安溪整体市场个案的价格及销售量均有所提升，主要因素有：1、安溪市场已成为现房市场，降低了消费者购房的风险疑虑；2、今年2月份至4月份安溪市场价格跌至低谷，消费者仍处于观望态度。进入5月份 以来，在全国市场回暖影响下，金龙城的开盘激发了整个安溪市场购房热潮，随后各案源逐渐调整价格策略，价格开始回升。这也间接证明了房地产投资规 律：消费者买升不买跌。3、今年6月份至今10月份安溪成交量的猛升，产品主要是70-120的两房与三房，说明安溪消费者是以产品总价来考虑其购买的意向，总价3040万的房源最接近 市场的需求。【综合分析】六 2009年土地市场供给分析安溪县城2009年土地拍卖汇总表 位置面积(公倾)竞拍者总建（）供地方式容积率成交价格(万元)土地使用年限签订日期建安片区2-1A地块1.4370泉州市先河房地产开发有限公司87082.2挂牌6.062124万元住宅70年；商业40年2009年10月30日燃料公司北石煤场地块0.4657福建省安溪县新嘉源房地产有限公司20956.5挂牌4.5424万元住宅70年；商业40年2009年10月29日汇总1.9027（约28.54亩）108038.7安溪各乡镇2009年土地拍卖汇总表 位置面积(公倾)竞拍者总建（）供地方式容积率成交价格(万元)土地使用年限签订日期长坑乡建材市场0.5169陈书专9304.2挂牌1.8360万元住宅70年；商业40年2009年4月22日安溪县龙门镇天湖旅游区A2地块5.5216福建天湖生态旅游休闲中心有限公司82824挂牌1.51440万元住宅70年；商业40年2009年5月15日安溪县龙门镇天湖旅游区B1地块3.1249福建天湖生态旅游休闲中心有限公司56248.2挂牌1.8900万元商业40年2009年5月15日大坪乡商贸小区地块0.995洪艺锋15921.28挂牌1.6580万元商业40年；住宅70年2009年8月31日官桥镇井亭片区商住区A地块一期3.0645厦门弘桥投资有限公司67419挂牌2.22200万元住宅70年；商业40年2009年9月14日位置面积(公倾)竞拍者总建（）供地方式容积率成交价格(万元)土地使用年限签订日期湖头镇湖一农贸市场一期工程地块0.8678蔡水兴11281.4挂牌1.3220万元住宅70年；商业40年2009年9月11日湖头镇湖一农贸市场二期工程地块0.8081蔡水兴14545.8挂牌1.8360万元住宅70年；商业40年2009年9月11日参洋片区A地块2.8969黄向前121669.8挂牌4.21890万元住宅70年；商业40年2009年9月28日参洋片区B地块6.6222黄向前258265.8挂牌3.94370万元住宅70年；商业40年2009年9月28日参洋片区C地块7.2918黄向前350735.58挂牌4.814850万元住宅70年；商业40年2009年9月28日31.7097（475.65亩）988215.06【小结】由以上两表可以看出，2009年土地投放量约504亩，总建约110万。其中县城中心的土地出让28.54亩，总建108038.7；而乡镇出让的土地为475.65亩，总建面积为988215.06。乡镇土地投放的猛增，表明安溪乡镇地产正在兴起，并有超过中心县城开发的迹象，这将进一步分流原本竞争惨烈的中心县城的市场份额。第一、从目前市场来看：宏观环境虽然利好，但是目前安溪市场的存量基本是05 08竣工的商品房集中到09年销售，若加上市面上未开发的土地，实际上对项 目明年的销售有一定压力。第二、从土地存量来看：安溪县城08年之前积压的土地将在10年开发，商品房供给 将持续增加。09年拍卖的土地特别是乡镇土地的开发达到近百万的量，而 安溪本身属于典型的封闭型市场，客户来源主要是安溪县城及周边乡镇的居 民，受乡镇地产的冲击，未来2-3年的中心县城的购房客源将被乡镇地产所 分流。第三、从产品规划来看：产品规划趋于同质，80-120的三房最接近市场需求。一 方面是受市场需求的影响，另一方面受总价市场的因素决定。第四、从07年至今来看，三年市场的变化起伏不定，现在的市场不代表将来的市 场，我们无法用今天市场去判断未来很长一断时间房地产市场情况，所以安 溪的市场研究也是持续进行的过程。当前，安溪已经进入现房竞争格局，在 有限的市场胃纳中，针对不同的市场环境，我们双方应及时商讨对策并制定 对策，以利项目二期的顺利完销。七 市场综合结论第二章 商业业态定位分析纵观安溪县城商业街道综错布局，街道所属区域不同，消费客群也存在差异，根据安溪县区域属性，各板块之间的商业分布较为松散，依据各片区、街道的消费特性，在这里，为辨认区域商业的属性，我们将其定位为：5个商业板块（凤城商业中心、龙湖商业板块、法美商业板块、吾都商业板块和龙凤都城商业板块）和1个专业市场（茶叶市场）。整体而言：凤城中心商圈以其“高、中、低、廉”并举的独特魅力，吸引县城中心及周边的客流，周遭乡镇的消费人流几乎往中心商圈靠拢，消费主要以休闲、购物、日常家居生活用品为主；而像龙湖商业板块、法美商业板块、吾都商业板块和龙凤都城商业板块商圈辐射有限，仅限于区域内居民的日常生活所需的低端消费，也无特色的商业街道吸纳周遭的消费客群，故而发展后劲有限；反观茶叶市场，其针对性显著，消费客源集中以安溪本地茶商、茶农和外地茶商为主，由茶都特产城专业市场所辐射的街道：大同路和永安路皆形成茶产业市场及相关行业链，但成行区域也仅限于茶都及特产城附近的商铺。针对安溪各商业板块和专业市场的业种业态配置分析，以求证本案商业业种业态配置的最佳方案，进而制订本案的商业价格。一、安溪商圈调研分析安溪县是个典型的县级消费市场，中心区域对周遭乡镇辐射较强，早期商业以街道为主，中山路、解放路、八三一路等多数是借市成街，商业业态不新，以传统的百货业为主，因此商品结构层次空间狭小，高档次消费能力未形成局面。但是，随着近年来安溪旧城改造力度加大，社区商业的迅速发展和各种大型超市、大卖场的建成，特别是三十六米大街、三远商业中心、新景祥商业广场和华尔顿大厦等崛起之后，直接导致安溪商业格局的重新分配：传统商业街道被商业中心逐渐取代，如三远商业中心运营后，周遭延伸出服装精品、特色餐饮、休闲娱乐等商业业态，形成强烈的辐射效应，租金也是安溪中心县城商铺之最，高达250元/月。消费人群：安溪县城及周边地区、周遭各乡镇消费项目：购物娱乐、日常生活。商圈一：凤城商业中心 龙湖商圈位于城厢镇西部，依靠安溪汽车站带来强劲消费人潮，车站周遭商业活络，但业种业态规划杂乱无章，如车站附近的河滨南路段、龙湖街、益民街段皆属自然成市，其商业体量也仅限于板块区域内的居民消费和来往各地的旅客，无法抗拒县城商业中心对其板块商业人流的截留，商业辐射范围有限，商业热络区域也仅限于车站附近，可发展的余地不大。消费人群：过往旅客为主。消费项目：餐饮、休闲。商圈二：龙湖商业板块商圈三：茶业批发市场（专业市场）城厢镇是众所周知的茶业市场，主要集中于茶都、特产城一带，此片区吸引安溪以及全国各地的茶商汇集于此，特别是茶都，已是安溪公认的茶业市场龙头领袖地位，其售价与租金也一度是安溪商业的风向标杆，以茶都为龙头，周遭商业街道延伸出大量的茶产业链，如大同路、永安路（火车站路）皆形成了茶叶、茶叶包装等相关行业，君悦华庭与百宏滨江花苑的商铺皆打着茶都旁的旗号对茶商、茶农进行招揽。消费人群：安溪全县乃至全国各地茶商。消费项目：茶叶及相关产业链。商圈四：法美商业板块 法美商业板块位于法美工业区，与县城中心仅一桥之隔，但呈现的却是两种业态形式。法美商业板块除了河滨路与安溪路交汇十字路口及恒兴车站周遭商业活络之外，其板块内商业只作满足区域内居民和工厂务工人员的日常消费，平常消费人流门可罗雀，业种业态配置杂乱无章，周遭人口无法支撑大面积商业设施，商业消费人流皆往中心县区流动，板块内的商业扩张有限，再发展余力不大。消费人群：周遭社区及工业区人员消费项目：餐饮及相关社区配套商圈五：吾都商业板块 吾都商业板块位于吾都工业区，其板块内商业只作满足区域内居民和工厂务工人员的日常消费，商业规划薄弱，业种业态配置杂乱无章，周遭人口无法支撑大面积商业设施，商业消费人流皆往中心县区流动，板块内的商业扩张有限，再发展余力不大。消费人群：周遭社区及工业区人员消费项目：餐饮及相关社区配套 商圈六：龙凤都城（西部商圈）龙凤都城位于安溪仙苑区，社区规划总人口3万多人，酒店+商业面积10万平米，定位为西部商圈，但以当前状况，周遭人气不足，社区入住业主不足5000人口，先后两次招商皆以惨淡结局收场，足以证明目前商业运营天时、人和、地理皆不适宜。但若能待整个社区人口饱满之后，商业可发展后劲强。消费人群：西部地区居民消费项目：购物、休闲、娱乐二 商业市场综合分析：1、供给过剩：过度开发商铺商场，各楼盘开发皆推出商业，以致商业开发过剩，除 了县城中心几个楼盘商业销售尚可，郊区商业销售或招商皆为停滞不前。2、面临洗牌：传统的商业街道逐渐被超市卖场、社区商业所取代，三远商业中心和 新景商业广场的崛起是最佳的证明。3、消费惯性：根据安溪人的消费习性，逛街习惯沿街道两边走街串巷，单行道商铺 和2楼商业街（商场或休闲娱乐项目除外）吸引不了消费人流。（中心商业区的新 景商业广场二楼商铺的现状就是典型的失败案例）根据各商业板块和专业市场的业种业态汇总分析，中心商业板块、龙湖商圈与茶叶市场对本案商业业种业态的配置起重要的影响，针对区域内的竞争对手，如何规避本案先天的劣势，如何彰显本案后天的优势，以寻找本案的利基点：1、环视本案区域，与县城中心仅一桥之隔，居民日常生活消费人潮皆被县城中心商 业所吸纳，而本案商业规模与规划皆社区型商业配套，体量上无法与中心城区抗 衡，这点毋庸置疑。2、本案商业带临大龙湖，又位于进出中心县城的十字路口，此对业种业态的定位上 具备后天竞争之利，可作为县城中心商业的配套延伸，与之产生区隔，避免业态 的同质性，提升本案商业竞争力。3、由地图可见，本案处于凤城商圈、龙湖商业板块及茶叶市场三圈交汇，可谓：机 遇与竞争并存，机遇是三圈交汇，有更多的商业机会；竞争则是体量小，无法单 独成行成市，必得从三圈范围中寻求适合的商业定位，以求在其他个案的竞争中 拼出一条大道。三 安溪市场在售各商业项目汇总茶 都（三期）项目位置河滨大道、泉安公路、二环路交汇处总投资5亿元占地250亩总建18万平米功能划分茶叶批发、零售市场面积划分860销售价格三期：一层均价约2.3万元/二层均价约8800元/租金一期：100300元/月/二期
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