河源市某小区基础设施配套建设项目可行性研究报告书.doc

河源市区#小区基础设施配套建设项目可行性研究报告3目 录第一章 总 论11.1 项目背景11.2 项目概况3第二章 需求分析与建设规模62.1 需求现状62.2 需求预测92.3 建设规模和主要内容12第三章 场址介绍与建设条件133.1 场址现状133.2 建设条件14第四章 工程技术方案174.1 项目组成174.2 片区总体规划184.3 道路工程314.4 排水工程354.5 附属设施工程37第五章 环境影响评价475.1 概述475.2 环境保护47第六章 节能方案分析546.1 编制依据546.2 项目能源消耗种类与数量546.3 能源供应状况546.4 节能措施54第七章 组织机构与人员配置597.1 组织机构597.2 人员配置60第八章 项目实施进度618.1 项目实施管理机构618.2 项目实施阶段61第九章 招标情况639.1 招标内容及范围639.2 招标的组织形式及方式639.3 对投标方要求63第十章 投资估算与资金筹措6510.1 投资估算6510.2 资金筹措与资金使用计划69第十一章 财务分析7111.1 财务评价基础数据选择7111.2 财务评价71第十二章 社会评价7412.1 项目对社会的影响分析7412.2 社会评价结论77第十三章 风险分析7813.1 项目主要风险因素识别7813.2 风险程度分析7913.3 防范和降低风险措施80第十四章 结论与建议8214.1 总体描述8214.2 结论与建议83附 图84附图一 项目地理位置图84附图二 中片区总体规划图84附图三 项目平面布置图84 河源市区#小区基础设施配套建设项目可行性研究报告第一章 总 论1.1 项目背景1.1.1 项目名称河源市区#小区基础设施配套建设。1.1.2 建设单位概况一、建设单位概况1、建设单位名称：河源市土地储备中心。2、建设单位法定地址：。3、建设单位法人代表：。二、项目可行性研究报告编制单位概况1、单位名称：#。2、资格证书：工咨甲。3、发证机关：中华人民共和国国家发展和改革委员会。4、法人代表：。1.1.3 可行性研究报告编制依据1、投资项目可行性研究指南（试用版）；2、中国建设项目管理实用大全；3、建设项目经济评价方法与参数第三版；4、河源市土地储备中心委托我公司编制的河源市区#小区基础设施配套建设项目可行性研究报告工程咨询服务协议书；5、河源市城市总体规划（修编方案）（2001-2020年）；6、河源市中心城区概念规划（征求意见方案）；7、建设单位对本项目的建设意见；8、与本项目有关的其他资料。1.1.4 项目提出的理由与过程近几年来，河源市国内生产总值增幅居全省前列，河源市的经济社会发展已驶入快速发展轨道。河源市政府通过大力推进经济建设，促进了社会的全面进步。三大产业结构由“十五”期末的21.5：38.9：39.6调整为2007年底的15.1：51.9：33.0，产业结构中的第二产业比重增幅明显。河源市工业化的快速发展客观上要求完善各类配套的市场服务体系和公共服务设施，必须加快城市化的进程才能满足其需要。但是，目前河源市城市化水平与经济发展水平是不相适应的，城市化进程是远落后于工业化发展的。据统计，2007年河源市GDP为332.3亿元，其中工业增加值为164亿元，工业化率达到49.35，人均GDP为1391余美元。城镇化与经济现代化有着高度正相关关系，而这一关系主要体现在城镇化水平与人均GDP的适应程度上, 从世界银行公布的133个国家和地区城镇化水平与对应的人均GDP资料来看，河源市人均GDP 1391余美元对应的城市化水平应超过50；从城市化率与工业化率的比率来看，国际上城市化率与工业化率之比的通行标准区间为1.42.5，而河源市2005年的城市化水平为33，根据河源市“十一五”城市发展规划预测，到2010年河源市城市化为40左右。因此，河源市的城市化进程是远落后于其工业化及社会经济发展的。综上所述，加快城市化进程是解决河源市当前经济发展中存在突出问题的关键。加速城市化将有助于扩大内需，增强经济增长的动力，并有助于转变经济增长方式，通过引导乡镇企业向城镇集聚和产业升级，提高经济增长质量。而城市化的过程中，主要表现为人口由乡村向城市转移，由此引发城市人口的膨胀和城市区域的扩张。同时也给城市交通的完善、土地的开发提出了新的要求。由此，河源市土地储备中心提出了本项目的建设，这有利于缓解快速城市化与土地供应之间的矛盾，提供经济快速发展所需的城市用地，为市民创造良好的生活空间和工作环境。2008年1月，河源市土地储备中心委托我司承担本项目可行性研究报告的编制工作。接受委托后，我司组成项目可行性研究小组并拟定工作大纲，开始进行本项目的可行性研究工作。在多次听取建设单位的意见，并由项目组人员组成的调查组赴现场就社会经济、交通现状及工程技术方案进行外业踏勘和调查研究，项目小组于2008年2月完成本项目可行性研究报告。1.2 项目概况1.2.1 拟建地点本项目用地位于河源市东城中片区，用地北侧为规划E路，南侧为规划26m路。1.2.2 建设内容与规模本项目土地性质为居住用地，建设内容主要是用地范围内的基础设施配套建设，包括土地平整与周边的道路工程。项目用地规划面积为63216.81m2（约94.82亩），其中道路部分14551.92m2，二类居住用地47654.66m2，防护绿地1010.23m2，具体见表1-2-1。项目组成表表1-2-1序号分项名称建设内容规模备注1土地平整挖填土方63216.81m2整块用地均需平整2道路工程规划E路202.11m46m9297.06m2 规划26m路202.11m26m5254.86m21.2.3 主要建设条件项目用地附近的水、电、通信、卫生等基础设施配套完善，已具备建设的条件。1.2.4 项目总投资与资金筹措1、总投资。本项目总投资为2995.85万元，包括建设投资和建设期利息两部分。项目建设投资为2793.72万元，其中：建筑工程费用1010.06万元，安装工程费用140.57万元，其他费用1389.12万元（包括土地费用1255.74万元，建设单位管理费16.81万元，设计费43.70万元，勘查费4.37万元，施工图审查费4.81万元，建设单位临时设施费11.51万元，工程建设监理费33.72万元，建设工程质量监督费1.15万元，工程保险费3.45万元，工程招标代理费11.88万元，环境影响评价费2万元），预备费253.97万元。项目拟向银行借款1645万元，建设期利息为202.13万元。2、资金筹措。本项目需筹措建设资金2995.85万元人民币。其中，项目法人资本金占总估算投资的45.09%,即1350.85万元，由河源市土地储备中心利用财政资金投入。其余54.91%的资金1645万元由河源市土地储备中心申请银行借款投入。3、资金使用计划。根据项目进度计划，2008年投入1725.85万元，2009年投入1270万元。1.2.5 项目经济评价本项目属于城市基础设施配套建设项目，土地使用权出让完成后实现净收益8519.98万元，项目有较好的偿还能力，因此本项目财务评价可行。第二章 需求分析与建设规模2.1 需求现状2.1.1 河源市城市社会经济发展情况1、总体经济概况。“十五”时期，河源市大力推进经济建设，全力打造“四个河源”、推进“五大发展”（基础设施、工业经济、第三产业、农村经济、城镇建设大发展），经济发展速度加快、质量提高、后劲增强，社会各项事业全面进步，为“十一五”时期经济社会持续、快速、健康发展奠定了良好的基础。目前，河源市经济发展已步入了快车道，在推进工业化进程等方面积累了许多宝贵经验，科学发展已经站在新的历史起点上。2007年是河源市实施“十一五”规划、推动经济社会步入科学发展轨道的关键之年。全年实现生产总值332.3亿元，比上年增长（下同）20.7%，增幅居全省第二位，其中第一产业增加值50.1亿元，第二产业增加值172.6亿元，第三产业增加值109.6亿元，分别增长4.9%、33.1%和11.7%。三大产业结构由上年的16.8：47.5：35.7调整为15.1：51.9：33.0，以工业为主的第二产业比重提高了4.4个百分点。全市地方财政一般预算收入15.16亿元，增长20.89%；五县一区财政一般预算收入全部突破了1亿元，其中4个县区超过2亿元，全市完成税收总收入30.84亿元，增长25%。工业增加值、实际利用外商直接投资和城乡居民收入等增长目标依期实现。全市国民经济继续保持稳健快速发展态势，社会各项事业全面进步，人民生活水平进一步提高。2、工业发展概况。河源市通过积极实施“工业立市”战略，坚定不移地走新型工业化道路，以园区建设为载体，以招商引资为突破口，以培育和发展工业龙头企业为重点，推动工业经济快速发展。2007年，河源市全力加快以园区建设为重点的工业经济发展。加快工业园区建设，着力提高招商引资质量，积极培育和发展壮大主导产业，提高民营经济发展水平，促进市直和县域工业经济快速增长。全市完成全社会工业总产值519.5亿元、增加值164亿元，分别增长45.1%和36%。其中，规模以上工业总产值476.4亿元、增加值148.4亿元，分别增长48.8%和38.9%，增加值增幅居全省第三位。规模以上工业企业由上年的286家增加到370家，其中产值10亿元以上的企业由上年的2家增加到6家。大力推进市高新区二期建设，投入2.6亿元，基本完成了市政配套设施建设。县区工业园建设步伐加快，各项基础设施配套建设进一步完善。积极争取产业转移工业园省级认定，中山（河源）、深圳福田（和平）2个产业转移园已通过省政府认定，其它5个产业转移园正在加紧申报工作。全市“一区六园”已完成开发建设57.13平方公里，完成规模以上工业总产值307.5亿元、增加值86.9亿元、税收入库4.6亿元，分别增长50%、40.9%和29.9%，分别占全市规模以上工业总产值的64.5%、增加值的58.6%、各项税收的15.4%。加大招商引资工作力度，实行重点产业招商和工业项目挂钩制，全市签约、开工、竣工项目共376个，总投资额461.01亿元；实际利用外商直接投资2.92亿美元，增长23%。大力培育主导产业，手机产业发展迅速，实现产值45.44亿元，增长130.4%。大力发展民营经济，全市个体私营企业5.33万户，比上年增加4519户；规模以上民营工业总产值204.85亿元，占全市规模以上工业总产值的43%。大力优化“大通关”环境，促进外贸持续快速发展，全市进出口总额15.57亿美元，增长56.3%，其中出口总额8.95亿美元，增长60.6%，增幅居全省第一位。2、基础设施。2007年，河源市进一步加快以交通为重点的基础设施配套建设。完成全社会固定资产投资233亿元，增长31.5%，增幅居全省第四位；其中基础设施配套建设投资65.9亿元，占28.3%。重点项目建设进展顺利，年度完成投资34.9亿元。千方百计争取一批高速公路提前规划立项或动工建设，其中广河高速公路已于去年底开工，河紫、汕昆、广赣高速公路有望提前动工建设。筹集资金5.5亿元，改造国道10公里、省道50公里、县乡公路75公里，基本完成县通镇公路建设任务；新开通农村客运班线22条，行政村通班车率从原来的55%提高到70%。东江航道整治工程进展顺利。全力推进河源电厂建设，完成投资15.9亿元。建成投产7宗输变电工程，新增35千伏及以上主变容量31万千伏安、输电线路130千米。2.1.2 城市社会经济发展对本项目的需求情况世界城镇化的历史表明，城镇化发展的宏观动力来源于社会经济的发展。城镇化与经济发展水平的关系最为密切。一般说来，经济发展水平越高，城镇化水平越高；经济发展水平越低，城镇化水平越低。城镇化与经济现代化有着高度正相关关系，而这一关系主要体现在城镇化水平与人均GDP的适应程度上, 从世界银行公布的133个国家和地区按城镇化水平从低到高排列及与之对应的人均GDP数字排列的分组资料来看，人均GDP高的国家（地区），其城镇化水平都比较高，具体见表2-1-1。世界各国（地区）人均GDP与城镇化水平的关系表2-1-1人均GDP（美元）290以下499606990331878681046116841城镇化率（%）20以下20-2930-3940-4950-5960-6970-7980以上城镇化是一个地区经济、社会发展客观形态的综合体现。2007年河源市人均GDP为1391余美元，参考以上数据，河源市城市化水平应超过50%左右，而据河源市统计数据，2005年其城市化水平为33，根据河源市“十一五”城市发展规划预测，到2010年河源市城市化为40左右。因此，河源市的城市化发展是落后于其经济发展的。2.2 需求预测2.2.1 河源市城市化与工业化的协调度分析工业化是城镇化的基础，城镇化的推进有赖于工业化水平的提升。工业生产发展了，就业岗位增加了，人口不断向工业流动和集中，城市规模就逐渐形成并不断扩大。工业化的兴起和发展的过程，实际上就是城镇化程度提高的过程。按照城镇化和工业化发展的规律，当工业化水平发展到一定阶段时，城镇化水平要超过工业化发展水平，并随着工业化的发展，城镇化会出现加速发展，两者间的差距逐步扩大。其中，城市化率与工业化率之比的国际通行标准区间为1.4-2.5。根据河源年鉴统计数据，2005年，河源市GDP为200.13亿元，其中工业增加值64.22亿元，即工业化率为32.09。而2005年，河源市的城市化水平为33.3，城市化率与工业化率之比为1.04，比国际通行标准区间1.42.5要低。河源市“九五”期末与“十五”期末的城市化与工业化对比情况见表2-2-1。河源市城市化与工业化水平比较表2-2-1年份城鎮人口所占比重工业占GDP的比重城市化与工业化水平比较领先百分点二者比率2000年26.5318.038.501.472005年33.3032.091.211.03通过“九五”期末与“十五”期末的数据对比，可知河源市2000年城市化与工业化水平比率比2005年高，主要是因为当时工业化水平较低的原因。而“十五”期间，河源市城市化水平虽然也得到了一定的发展，但与河源市工业化的发展速度相比却相对滞后了。“十一五”期间，由于广东珠三角地区产业的大规模向东西两翼转移，河源市的工业化发展速度将继续领先于城市化发展速度。根据河源市2008年政府工作报告，2007年河源市GDP为332.3亿元，其中工业增加值为164亿元，工业化率达到49.35，而根据河源市“十一五”城市发展规划预测，到2010年河源市城市化为40左右。因此，河源市城市化的发展是远远落后于其工业化的发展的。2.2.2 河源市城市化进程预测世界各国城市化的经验表明，城市发展遵循成长型曲线，城市化起步阶段，城市化进程较为缓慢；当城市化达到30%后，城市化进程明显加速；到城市化水平达70%以后，城市化的步伐才放缓。各国经验还表明，人均GNP1000美元左右是产业结构急剧变动时期，其间第一产业迅速下降，大量的劳动力从第一产业向第二和第三产业转移，从而使以第三产业为依托的城市得到快速发展。2005年河源市城市化水平33，人均GDP为900余美元，2007年河源市人均GDP为1391美元。借鉴其他地区城市化经验，参考城市发展遵循的成长曲线，可判断河源市正处于城市化快速发展阶段。根据河源市国民经济和社会发展十一五规划纲要，河源市经济发展目标为：到2010年，实现人均生产总值五年翻一番，全市生产总值达到420亿元，生产总值年均增长15%以上，其中工业增加值达到173亿元。据此可计算出，2010年河源市工业化水平为41.19。城市化进程需与当地经济的发展及工业化的发展相协调。参考城市化率与工业化率的国际通行标准区间1.42.5，取1.4计算，可测算出2010年河源市与工业化相协调的城市化率为57.67。但是，考虑到目前河源市的城市化水平，57.67的目标是不现实的。因为城镇化增长需经济增长、就业岗位增长和建设用地增长来支撑，否则会造成城市就业压力过大、用地紧张等诸多问题。因此，河源市城镇化水平将在较长一段时间内滞后于其社会经济发展水平。按河源市制定的2010年城镇化水平要达到40的目标，考虑到人口自然增长因素（自然增长率平均约1.5），要达到2010年全市城镇化40%的目标，那么城镇化水平年均增长约为3.9%。2.2.3 城市化进程对本项目的需求量分析城市化主要表现为人口由乡村向城市转移，由此引发城市人口的膨胀和城市区域的扩张。根据河源市城市总体规划(2001-2020)，市区和城镇人均规划用地指标与现状人均用地指标之差不得超过10平方米,建制镇人均规划用地指标按100平方米控制。2005年末，河源市城镇人口为90.26万人，如果河源市城镇化速度每年以3.9的速度发展，新增城镇人口按人均用地100m2计，“十一五”期间，河源市城镇年均用地量需增加约4km2。2.3 建设规模和主要内容本项目是河源市城市化进程中基础配套设施的一部分，根据规划，项目用地面积为63216.81m2（约94.82亩），其中道路部分为14551.92m2，二类居住用地47654.66m2，防护绿地1010.23m2。建设内容主要是用地范围内的基础设施配套建设，包括土地平整与周边的道路工程。第三章 场址介绍与建设条件3.1 场址现状3.1.1 地点与地理位置本项目用地位于河源市东城中片区，用地北侧为规划E路，南侧为规划26m路，项目地理位置详见附图1。河源市位于广东省东北部,东江中上游，南接惠州市，北邻江西省赣州市，东靠梅州市，西连韶关市，是广东省沿海地区与内陆的结合部。地处东径11430 11440之间，北纬23102340之间，是粤东北的重要交通枢纽，京九铁路、河惠高速公路已将其纳入珠三角“两小时车程经济圈”。东城中片区位于河源市区规划区东面位置，东临东江,南至永福路，西至黄沙大道与西片区相隔，北与东源县行政区交界，总用地面积约3.7平方公里。该区域地理位置优越，靠山望江（东江），紧临东城县城，距市政府和东源县政府仅约5分钟车距，距市火车站仅约2km，南侧临市委市政府预留新址，西侧临黄沙大道，环境优美。该区域是市区近期重点开发区域,也是未来城市中心区，土地开发和升值潜力巨大。3.1.2 场址现状东城中片区用地位于河源市规划区的东部，区内地形以丘陵为主，生态植被较好。区内有一条小河穿越，水源来自人民公园山体和陶瓷城两边的山体，经黄沙大道排水口流入东江。3.2 建设条件3.2.1 地形、地貌、地震情况项目所在东城中片区地形以丘陵为主，生态植被较好，最高海拨为81.5米。根据国家地震烈度区划图，本场地地震设防烈度为7度。3.2.2 工程地质条件区域所处地貌为新丰江-东江河漫滩冲积层，是典型的牛轭湖地貌。工程区内地层比较简单，主要为第四系人工填土，河漫滩相洪冲积层粉土，粉质粘土，粘性土，砂上，卵石，以及上白垩统南雄群b组紫红色砂岩，含砾砂岩（K）组成，岩性变化不大。工程区位于区域性河源深断裂上盘，距河源断裂水平距离200m至5km。区内第四系覆盖较厚，根据目前和以往地勘资料分析，工程区内没有明显地质构造迹象存在。3.2.3 自然条件源城区位于广东省东北部，是河源市唯一的市辖区。北回归线从市区南部通过，属亚热带季风气候。因地处亚热带，气候温和，年平均气温21.2，最高气温39.3。最低气温3.8；年平均相对湿度77%，年平均日照2051.1小时。 源城区环境优美，山青水秀，森林覆盖率达72%，空气清新，是全国城市空气质量最好的十三个城市之一，自然资源丰富。境内水能蕴藏量130万千瓦，仍有40万千瓦有待开发。全省最大的两个水库-新丰江水库和枫树坝水库都在河源境内，广东最大的新丰江水电站，水库库容139亿立方米，水质达到国家类标准，新丰江天然净水远销国内10多个城市。3.2.4 社会环境条件河源市是一九八八年经国务院批准成立的地级市，辖源城区和东源、龙川、紫金、和平、连平等五县一区。地处粤东北，全市总面积1.58万平方公里，总人口333万人。河源交通方便，通信先进，口岸设施齐全，距广州近200km。京九铁路和广梅汕铁路在河源境内接轨，国道205线、105线和河惠、河梅、粤赣三条高速公路均经过河源，东江航运可达广州黄埔港，拥有现代通信网络和一类口岸设施。河源土地肥沃，资源丰富。全市有耕地11万公顷，山地136万公顷，水流6.4万公顷。矿产资源储量大，且品种多，已探明的有40多个品种，其中铁、钨、锡、萤石、稀土等储量居广东首位。水能蕴藏量127万千瓦，华南最大的两座水电站-新丰江水电站和枫树坝水电站位于市内。全市森林覆盖率达71.7%，林木年生长量6.2万立方米。是广东重点林业基地之一。河源山青水秀，是座新兴的旅游城市，拥有广东文化名城佗城、孙中山入粤第一代祖居紫金孙屋排、岭南第一大湖万绿湖、“粤东丹霞山”、“粤东小桂林”连平内莞山水、“地下龙宫”漳溪黄龙岩、新丰江国家森林公园等人文自然景观，年接待中外游客100万人次。河源的土特产有猕猴桃、香菇、火蒜、矿泉水饮料、竹凉席、牛肉干、柿饼、牛筋糕、春甜桔、盆景等等。3.2.5 交通条件东城中片区为新规划城市区域，与东片区、西片区共同形成源城区的核心区域。中片区与西片区紧邻在一起，目前整体区域已建的城市干道有黄沙大道、建设大道、永和路及纬十四路等。在源城区的路网整体规划中，黄沙大道、建设大道与纬十四路主要承担对外交通的任务。建设大道直通市中心区，黄沙大道可直通东源县城和市中心区，纬十四路向东跨东江连接河源学府区、新的205国道（东环路），向西跨京九铁路接老205国道，延伸后通粤赣高速路出入口，对外交通十分便捷。内部道路规划采用方格棋盘式路网结构，道路走向流畅，便捷。3.2.6 公用设施条件项目所在的东城中片区目前正在整体规划筹建中，但紧邻中片区西侧的西片区目前已在全面开发建设中，主要城市干道基本建设完成。中西两片区在整体规划上为一共同区域，主干道贯穿两个片区。西片区的各种基础设施均较为充足，可为本项目提供建设与使用条件。3.2.7 施工条件1、施工场地。本项目位于市区，交通方便，施工材料购置方便快捷。项目用地所在区域属于新规划开发区，施工场地充足，机械作业方便。2、施工用水用电。施工用水：项目的施工用水主要采用自来水，项目用地南侧永和路已经建成，自来水取水可直接与供水部门联系后从永和路接入。施工用电：本工程地处城区，采用供电系统用电，同时为保证施工期间施工的正常进行，现场备用一台120KW发电机供停电时使用。供电系统电在施工准备阶段与供电局联系解决。第四章 工程技术方案4.1 项目组成4.1.1 项目组成本项目土地性质为居住用地，建设内容主要是用地范围内的基础设施配套建设，包括土地平整与周边的道路工程。项目用地规划面积为63216.81m2（约94.82亩），其中道路部分14551.92m2，二类居住用地47654.66m2，防护绿地1010.23m2（组成见表4-1-1，参见附图3用地平面图）。项目组成表表4-1-1序号分项名称建设内容规模备注1土地平整挖填土方63216.81m2整块用地均需平整2道路工程规划E路202.11m46m9297.06m2 规划26m路202.11m26m5254.86m24.1.2 工程建设内容与规模一、土地平整部分。项目用地现状地形以丘陵为主，需对其进行整体的土地平整。1、土方工程量。挖方量：252867.84m3；填方量：183328.75m3。具体见附图4地块土方图。2、拆迁工程量。本项目需拆迁建筑面积约为3500m2。二、道路工程1、工程规模。项目用地包含了规划E路、红星东路与规划26m路中的一段，其规模见表4-1-2。道路工程建设规模表表4-1-2序号道路建设标准规模行车道长度（m）路基宽度（m）1规划E路城市次干道202.1146双向6车道3规划26m路城市支路202.1126双向4车道2、建设内容。道路建设内容主要包括道路工程、排水工程以及附属工程。（1）规划E路。用地面积9297.06m2，车行道面积4850.64m2，人行道面积3233.76m2，绿化工程1212.66m2，路灯照明14盏，DN800雨水管404.22m，DN400污水管404.22m，交通工程202.11m。（2）规划26m路用地面积5254.86m2，车行道面积3233.76m2，人行道面积2021.1m2，路灯照明10盏，DN600雨水管202.11m，DN300污水管202.11m，交通工程202.11m。4.2 片区总体规划4.2.1 建设目标、规划依据、原则、理念一、用地环境现状东城中片区用地位于河源市规划区的中部，东城区的西面，东至东江边，西至黄沙大道，北至东源县，总用地面积约3.7平方公里，区内地形以丘陵为主，生态植被较好，最高海拨为81.5米。区内有一条小河穿越，水源来自人民公园山体和陶瓷城两边的山体，经黄沙大道排水口流入东江。该区紧邻东源县城，位于东江西侧，距市火车站约2公里，用地南面毗邻城市中心区。该区黄沙大道与建设大道已建成，可直通东源县城和城市中心区。用地位于河源市东城中片区的东南部靠东江一侧，用地包含了周边规划E路、规划26m路中的一段，规划用地面积94.82亩。二、总体规划指导思想与定位、规划原则项目属于河源市东城中片区中的一部分，其规划主要体现在整个片区的总体规划之中。整个片区的规划理念是：“寄情山、水，体现人与自然的和谐发展”。l、指导思想：创造良好投资环境，科学功能定位，强化基础设施，优质高效服务。2、规划定位：体现二十一世纪城市建设水平，做到特色突出、发展有序、既有深刻文化内涵又充满时代气息，把持续发展、生态环境作为规划设计主线，尊重自然，依托自然环境，协调城市规划，渗透城市设计理念，注重地方文化，同时注入外来价值，使片区具有文化的生命力和底蕴。三、总体规划原则1、协调性原则。充分考虑总体规划与城市中心区和百子园分区的衔接，与东源县城总体规划的衔接，以及新城东区内西、东两大片区的衔接。 2、人性化原则。规划应以人为本，综合考虑人的使用需求和审美要求，完善各项配套设施，建设共性与个性相结合的小区，满足不同层次、不同需求人的需要。3、经济性原则。规划应充分考虑土地资源的有限性，有效合理地配置土地资源，提升土地潜在的使用价值。四、规划编制依据l、中华人民共和国城市规划法；2、中华人民共和国工程建设标准强制性条文（城乡规划部分）；3、城市规划编制办法(建设部(199114号)；4、城市规划编制办法实施细则（建规1995333号）；5、城市居住区规划设计规范(GB5018093)； 6、河源市城市总体规划（修编方案）（2001-2020年）；7、河源市中心城区概念规划（征求意见方案）；8、河源市市政工程专项规划(送审稿)；9、东城中片区用地现状地形及红线图；10、东城中片区开发用地规划设计要点；11、国家、省、市所颁布的有关法规、规范和技术管理规定等。4.2.2 规划用地的性质与规模1、东城中片区用地性质。以居住为主，配套适当的商业用地，带动片区发展，以及配套各项公共设施用地，使之成为设施先进、功能完善、环境优美的现代人文城市社区。2、人口规模。规划人口：4500060000人。区内人口增长以机械增长为主，人口结构以创业人口为主。3、用地规模。规划建设用地为369公顷（约5535亩）。人均建设用地面积（以中位数52500人计算）为70.3m2/人。4.2.3 用地布局规划东城中片区用地布局主要以居住为主，配有适量的行政办公、商业、文化娱乐及医院用地，并根据规范和相关要求，配置中小学、市场、邮电、电信、等市政公共服务设施（用地总体规划参见附图二）。1、居住用地规划。规划居住用地有二类居住用地与商住用地，同时布置拆迁安置用地。居住区级公共设施：中学规划中学1所，用地规模不少于40000m2。小学规划小学3所，小学均为48个班，用地规模为20000-30000m2。幼儿园除特殊情况外，基本在居住地块内，每地块配置一所幼儿园，用地面积不少于3000m2。市场规划设置3个市场，用地规模分别为3000m2、3500m2、5000m2。老人院规划设置1个老人院，用地规模5000m2。2、文化娱乐设施用地规划。为了提高片区的文化、艺术氛围，在区内规划一处文化娱乐活动场所，用地规模为5500m2。3、商业金融用地。为带动片区的发展，提高土地利用价值，规划A11地块为市政商业中心用地，在此地块内建设商业、银行、写字楼等商业性质的建筑，使之成为本市的金融商业中心。另外，在A4地块内小河以南规划一处区级商业用地，并以此为中心，沿道路往东西方向延伸，形成完整的商业一条街。同时，为进一步提高土地利用价值，在居住区地块内沿道路边可适量布置商业，但其占地面积不能超过分区图则中所规定的面积。4、公共设施规划。在区域地块内，设区级体育设施一处，用地规模为30000m2。 设邮电、电信所一处，用地规模分别为5500m2。另外，规划一处社会停车场，用地规模分别为3000m2和5000m2。5、市政设施用地规划。在黄沙大道东侧规划一座加油站用地规模分别为3500m2。粪便垃圾处理站用地约3000 m2。6、公共绿地用地。根据整体规划，东城西片区靠近人民公园，不设置大片休闲绿地。而中片区东临东江，具有良好的景观条件，设置公共绿地能提升区域的整体景观。因此，在地块中设置一些集中公共绿地，同时，靠近东江位置则设置大片的休闲绿地，达到以人为本的目的。7、用地统计表。用地分类规划统计见表4-2-1。用地规划分类统计表表4-2-1序号 用 地 名 称面积（公顷）比 例1居住用地209.2256.7%其中二类居住用地135.99配套公建用地73.232商业用地49.0013.28%3公共设施用地41.3311.2%4市政设施用地1.330.36%5道路广场62.8817.04%6河流水域4.871.32%8、绿化系统规划。绿地系统主要由绿地和防护绿地组成，防护绿地主要指沿道路两侧的绿地与河边的绿地。整体绿化系统主要采用“点、线、面”相结合的方式。点主要指小区内的公共绿地；线主要指道路绿地和防护绿地；面主要指公园绿地。4.2.4 道路交通规划道路交通规划坚持以人为本的原则，规划具有便捷、安全效能功能的道路系统，解决好区外交通与区内交通的关系，交通路网系统能造就今后交通结构的变化。一、对外交通该片区的对外交通主要由已基本建成的黄沙大道、建设大道和纬十四路承担，建设大道直通市中心区，黄沙大道可直通东源县城和市中心区，纬十四路向东跨东江接新的205国道（东环路），向西跨京九铁路接老205国道，延伸后通粤赣高速路出入口，对外交通十分便捷。二、内部交通由于该片区用地主要以居住为主，故在考虑该片区道路路网时，充分考虑各地块的使用功能，道路采用方格网的路网结构方式，使区内交通达到方便、快捷的交通状况。三、道路分类道路按等级和功能分为三类，即主干道、次干道和支路。1、主干道。黄沙大道（80m）、建设大道（80m）、纬十四路（60m）、永和路（52.5m）、沿江路（46m）。2、次干道。A路、B路、C路、E路（30m）。四、道路退缩1、道路基本退缩。黄沙大道后退红线大于或等于15m，纬十四路、文昌路北段（永和路以北）后退红线大于或等于10m，A、B、C、E、新一路、新二路后退红线大于或等于8m，H路、K路后退红线大于或等于5m。2、指导性退缩。城市道路如建设大型商场、游乐场、展览馆等有大量人流、物流集散的高层建筑后退道路红线，按河源市道路规划技术规定的相关规定进行控制。五、道路交叉口1、交叉口形成。规划除纬十四路与沿江路、建设大道与沿江路采用立交互通式交叉外，其余主要交叉口采用渠化交通的平面交叉形式。2、交叉口视距控制。除特别规定外，所有道路交叉视距均以较宽道路红线宽度的1.5倍计算，有高层建筑和有大量人流集散的建筑按2倍计算。交叉口视距内不得高于1.2米的任何障碍物。六、竖向规划道路竖向规划综合考虑该区域的现状地形、防洪排涝以及工程管线的布置要求，为进行该片区开发过程中各地块、各道路以及竖向设计提供参考。为保证与周边道路（主要指已建成的黄沙大道、建设大道）的衔接及排水、排污要求，本规划区域内道路纵坡最大坡度为2.2%，最小坡度为0.3%。七、停车场1、公共停车场。区域内设两处社会公共停车场，停车位分别为120和200个。2、专用停车场。规划范围内不同用途建筑物在改建、扩建和新建时，必须设置配建停车场（库），并符合表4-2-2规定：停车场设置标准参考表表4-2-2序号建筑类型计算单位机动车自行车（摩托车）1多层住宅车位/户1.21.522高层住宅车位/户1.21.51.53低层住宅车位/户1.51.824小区服务设施车位/100m2建筑1.555高级行政车位/100m2建筑1.01.526商业场所车位/100m2建筑1.527文化设施车位/100m22