攀枝花市文化广场二期综合楼建设可行性研究报告.doc

攀枝花市文化广场二期综合楼可行性研究报告一、项目背景1、项目名称：凤凰小区市文化广场二期综合楼2、承办单位概况： 四川省攀枝花市泰坤房地产开发公司是攀枝花市专业的房地产项目开发公司，近年来公司的房地产业务在攀枝花市稳步发展，已经成功开发过多处房地产项目。由于其他的在开发项目占用大量资金，且本项目工程量大，建设周期长。为了降低投资风险，泰坤房地产开发公司决定和中国十九冶攀枝花分公司合作成立控股公司联合开发本项目。 攀枝花市泰坤房地产开发公司是经攀枝花市委、市政府同意成立的。集团注册资本1.5亿元，已成为攀枝花市专业的房地产建设的主力军，是一家集资产经营与管理、创业孵化器、风险投资、技术产权交易中心、建设于一体的大型私营集团。3、可行性研究报告的编制依据：（1）城市居住区规划设计规范（2）攀枝花市规划管理条例及技术规定（3）城市居住区公共服务设施设置规定（4）住宅设计规范（5）住宅建筑设计标准（6）建筑工程交通设计及停车场设置标准（7）城市道路绿化规划及设计规范（8）高层民用建筑设计防火规范 二 、项目概况1、地块位置：工程概况：攀枝花市用地范围由四川省攀枝花市泰坤房地产开发公司依据红线组织，拟建工程由攀枝花市规划建筑设计院提供，拟建文化广场市地上22层，地下二层框架剪力墙结构综合楼，拟建场地位于金沙江南岸，西临攀枝花大梯道，面临人民街，背对金沙江，一条道路可直通拟建场地，交通便利。2、 建设规模与目标：攀枝花市用地范围由四川省攀枝花市泰坤房地产开发公司依据红线组织，拟建工程由攀枝花市规划建筑设计院提供，拟建文化广场市地上22层，地下二层框架剪力墙结构综合楼。3、周围环境与设施（1）建筑及建筑突出部分距东面大梯道边缘距离大于7米（2）建筑及建筑突出部分距人民街道中心线距离不得小于20米（3）东南角应适当退让建筑 （4）建筑及建筑突出部分退北面设计线极力大余三米4、项目投入资金及效益情况项目总投资：1967.7万元自有资金投入：1240 万元住宅销售价格：2000 元/平米起项目销售收入：5904.00万元项目税后利润总额：1127.14万元项目毛利润润：27.28项目内部收益率：25.39 三、项目建设缘由1、市场分析随着国家取消福利分房政策的出台和人民生活水平的提高，曾一度低迷的房地产市场开始火爆，房屋销售再度看好，购房客户的主体已由集团逐渐转为个人。预计今后几年住宅商品房的需求量仍将稳步提高， 并会进入一个平稳的发展阶段。改革开放以来，中高收入阶层逐渐崛起，在南京的消费群体中占有较大的份量，促成了对环境优美、品质优良的中高档住宅较旺盛的消费需求。从目前情况看，南京房地产住宅业总体基本供需平衡，但交通便利、套型设计优越、售价合理的商品住宅呈局部热销、供不应求局面。开发商往往把握这些市场需求作为项目开发的切入点。2、项目建设有利于我公司在攀枝花房地产市场的进一步开拓发展 公司自成立以来，秉承“追求卓越、尽善尽美”之企业理念，依托开发区的优惠政策及政府支持，立足于炳草岗中心区，辐射东区，西区、仁河等地。通过本项目的开发，占据凤凰小区区域房地产市场，发展壮大公司实力，并进一步树立企业在攀枝花地产业界的形象。3、我市总体经济发展的需要房地产业是从事城乡（ 尤其是城市）房屋和土地的综合性开发及经营行业，是城市存在和发展的物质基础，是发展国民经济的支柱产业之一，房地产业的发展可以加速市场经济的进程。根据我市国民经济和社会发展“九五”计划和2010年远景目标纲要精神，从“九五”开始已将房地产业列为重点培育发展产业。按照市委、市政府提出的“一年初见成效， 三年面貌大变、五年跃上新台阶”的要求， 我市房地产业在“九五”期间充分发挥了先导性产业的作用， 加快房地产业的商品化、市场化、现代化步伐， 坚持“统一规划， 合理布局， 综合开发， 配套建设”原则， 按照以小区建设开发为主旧城改造为辅的方针，以住宅建设为重点，进一步优化土地与房产资源配置，提高产业总体水平和整体规模效益，使之真正成为我市国民经济发展的支柱产业之一，这是当前经济建设中的重要举措。本工程为中高档住宅建设项目，对进一步加快我市住宅建设，满足逐步富裕起来的人们对中高档住宅日益增长的消费需求，提高人们生活品质，培育新的经济增长点具有十分积极的意义。4、项目的建设符合攀枝花市对小区建设的精神国家继续实行扩大内需、拉动经济增长政策对房地产市场的潜力巨大，使房地产开发企业预期的盈利将进一步增强。随着国家取消了银行对房地产开发项目贷款的限制、解除了房地产开发企业禁令，更加坚定了房地产业发展的信心。攀枝花市政府加大对房地产业的投入。每年投资10亿元兴建60万平方米的住宅，五年共建300万平方米，用五年的时间解决3万居民的住房问题的战略方针的实施对房地产业的影响是十分明显的。形成了二、三级市场联动效应。攀枝花市房地产市场多年健康规范的发展，加之广泛的宣传引导，市场运作逐步放宽条件，市民卖旧买新，二次置业的积极性逐步得到调动和发挥，我市房地产市场已形成了二、三级市场联动的良好局面。部分条件好的行政、企事业单位已进入住房货币化分配阶段，房改前的好条件正在逐步被消化，继而转入个人购房，会刺激住房有效需求，形成住房梯级消费。 因此，我公司决定在此区域内寻找合适的地段投资建设高品质的商品住宅小区，由于本区域内土地的稀缺以及我公司资金暂时的短缺，我们选取中国十九冶攀枝花分公司作为战略合作伙伴，双方经过协商，达成一致，共同开发攀枝花市文化广场二期综合楼。具体合作方式在资金筹措一节中有详细叙述。5、由于市区可开发土地稀缺，双方合作开发本项目符合我公司投资开发策略 从土地供应的角度分析，由于土地数量的相对稳定性和自90年代中期以来攀枝花房地产市场的高速发展，攀枝花市区土地资源日益减少，在市区内，土地供应绝对数量必然呈现下降趋势。类似本项目开发可100多亩以上大规模住宅区域的土地稀缺，土地资源弥足珍贵。随着土地供应市场的秩序日益规范化，为了合理的利用城市土地资源，土地获得方式已由过去的划拨、协议出让方式逐步转化为以拍卖、招标方式为主。而后两种方式必然提高土地获得成本，对项目开发建设不利。 本项目由攀枝花市电影院公司规划红线范围内的定点建筑面积，为资金流动周转和项目建成收益创造了良好条件。一次性获得大面积有开发潜力的地块，有利于对项目进行滚动开发。根据市场动态，合理调整设计方案和营销策略，稳步树立项目品牌形象，这在攀枝花房地产市场并不多见。项目周边楼盘的开发已经提升了本地区土地的潜在价值，本项目的开发可以使潜在价值得到实现。6、项目开发优势所在 四川省攀枝花市泰坤房地产项目开发经验以及良好的信誉 市电影院公司的相关政策优势和充足的土地储备四、市场分析1、攀枝花概况 攀枝花市是四川省六大中心城市之一。 在1992年国家公布的中国城市综合经济实力50强中，攀枝花名列第21。2001年，攀枝花市国内生产总值达到1348亿元，按可比价格计算，比2000年增长12%。经济运行质量提高，全年实现财政收入150.18亿元,同比增长21.8%,占国内生产总值的比重为本11.1%。自1992年以来,攀枝花经济发展驶入快车道,全市国内生产总值连续保持两位数增长,高于全国、全省平均水平。经济运行质量和效益明显提高，人民生活水平继续改善，各项社会事业全面进步，实现了“十一五”计划的良好开局。得天独厚的地理环境，经过数千年的开拓点染，创造了辉煌的物资文明和精神文明，为攀枝花的飞速发展奠定了坚实的基础。 自攀枝花成立后，攀枝花经过几十年的发展，已经成为以钢铁为主的工业基地，西南地区的内外贸易中心，我国西南最大的交通枢纽和重要的教育、科研基地，在全国221个地级以上城市中，攀枝花的综合经济实力居第21位，是中国的大中心城市之一。改革开放以来，攀枝花的投资“洼地效应”显现，目前利用外资居中国中西部大中城市之首，实际利用外资13.7亿美元，外资来自全球五大洲10多个国家或地区处。2、炳草岗房地产住宅市场分析（1）凤凰小区概况 四川攀枝花市开发的“凤凰小区”二期工程是该市2001年的一个大型招商投资项目，被市政府作为第一个智能化试点的住宅示范工程，它位于政治、经济、文化中心的攀枝花市炳草岗。所开发的凤凰小区二期由23栋具有欧式建筑风格的住宅组团而成。总占地面积2公顷，二期项目总用地近120亩，规划总建筑规模近18万平方米。座落在金沙江畔、依山傍水、环境幽雅、交通发达，距攀枝花机场20公里，攀枝花火车站15公里，出行十分便利。（2）建筑类型攀枝花市住宅类建筑其类型现状： 多层。作为一种最为普遍的建筑形式，多层住宅依然是市场供应量的主体，这一点在城乡结合部的郊区房地产市场尤为突出。目前市中心的多层项目越来越少，有彻底“逃离市中心”的趋势。小高层。目前小高层最大的特点是将其“领地”扩展到了郊区。除了在“寸土寸金”的市中心之外，小高层也出现在了离市中心较远的城乡结合部。位于攀枝花三中，其一期工程推出了三栋带电梯的小高层，再加上户型上的创新设计，市场反映良好。高层。目前攀枝花市高层物业尴尬的现状正在被城市中心区日益增多的新一代高层住宅项目所改变。市中心几个高层楼盘的面世，为高层物业市场增添了几分亮色。上海花园、阳光怡景花园等楼盘纷纷亮相，而且都以高品质树立江城楼市的顶级豪宅形象，使高层物业的现状有所改观。五、小区总体规划：（1）总平面布置小区采用多层跃层住宅， 将不同单元拼接组合， 根据攀枝花地区的地理纬度及地段环境条件， 适当设计南偏东及南偏西的住宅， 在不影响日照的同时， 改善小区空间景观效果， 避免一般小区中的兵营列式单调布局.又能增加了组团绿地。景观设计改变以前小区的设计集中，地块大规模绿地的模式，在保证集中绿地指标的前提下，设计组团绿地，使每户均有较好的景观。根据场地状况，区内道路依据山体自由布置，两个主入口分别设在东面人民中路与太三路、天元路的交汇处。入口处设小区中心广场，场周围沿大梯道路布置商业、文化娱乐设施；小区沿太四路布置幼儿园、小学校；绿化街心游园、老人活动场地、儿童活动场地、体育健身场地等绿化休闲区。根据建筑物群组自然布置。区内停车根据场地情况采用路边港湾式停车和地下集中式车库相结合。住宅按院落式布置，保证小区有较为开阔的中心休闲空间。院落间设置绿地、晨练、儿童游艺等邻里交往空间。区内道路将整个用地分为A、B、C、D 四区。其中A 区为小区地西北部，依据地形布置2 3 层的别墅群；B、C 区为小区用地东部较为平坦区域，布置跃层式多层公寓；D 区为小区用地西南部，布置普通多层公寓。小区道路自由布置，伸向每一个住宅群。主要道路宽7 米，次要道路宽4 米，支路宽2 米。项目主要技术指标表项目计量单位数值所占（%）占地面积亩379.0亩居住户数户3200户居住人数人11200人户均人口人3.5人总建筑面积万M2 35.37 100.0住宅建筑面积万M2 32.13 90.8其中公建建筑面积万M2 3.24 9.2规划住宅平均层数层4.20m人口毛密度人/ha 443容积率 1.4建筑密度： 40%绿地率:40%（2）土建部分（ 一） 建筑居住小区的规划布局要着重处理好路网结构、建筑布局及空间、环境的内在联系，在协调中求变化，注重小区环境和住宅单体的建筑设计。单体设计中统筹考虑空调室外机位置，用建筑构件进行遮挡，屋顶高低错落，采用平坡结合，富有变化。按照人车基本分流的原则进行小区路网、停车设施的规划。停车位机动车按0.7 辆/户、自行车按1.8 辆/户进行考虑。小区在布局上淡化组团，突出院落，通过中心绿地、绿色走廊整个小区各部分。小区绿化系统是由中心绿地、景观绿色走廊、院落绿地、建筑物立面、顶面植物形成点线面结合并相互渗透的立体绿化景观。小区公共建筑布置在小区东面，沿将军路布置中心会所、农贸市场、超市、小学和幼儿园。小区住宅设计从人的行为科学出发，适应不同家庭构成需要，套型多样，广泛利用新材料、新技术改善居住功能。住宅采用院落式布置，各建筑围合成相对独立的院落空间。规划设计树立“以人为本”的指导思想，按照现代家庭生活行为规律和市场需求进行住宅设计，采用节能、节水、环保、智能化等住宅建设新技术及其它新型材料设备，以达到节能、智能、舒适、生态、安全的要求。（ 二） 套型跃层式多层住宅面积每套建筑面积100200 平方米不等，面向较高收入阶层，建筑以院落方式呈自由式布置。普通多层住宅面积每套建筑面积60150 平方米不等，面向中等收入阶层，建筑沿丘陵路网以院落方式呈自由式布置。以四 六层跃层房型为主， 套型以现有的F 型、A 型、C 型为主， 另外增加面积在200 平方米左右的跃层公寓。其中F 型为四层的跃层公寓，面积在160 平方米左右，占30%；A 型为六层的跃层公寓， 面积在165 平方米左右， 南入口占20%， 北入口占20%； C 型142 平方米的六层单层公寓， 占10%。面积配比：1、客厅： 跃层35 45 平方米； 单层25 35 平方米， 面宽3.5 4.2 平方米；2、厨房加餐厅： 15 20 平方米；3、主卧： 14 16 平方米；4、卫生间： 4 6 平方米；5、次卧： 12 14 平方米；6、卫生间： 4 6 平方米；7、层高： 2.8 平方米8、南阳台： 3 5 平方米房型设计除满足南京市住宅建筑设计规定和国家住宅建筑设计规范以外， 要求：客厅全部朝南， 餐厅大部分为明厅；四间卧室中保证有二间是朝南； 顶层为屋顶花园； 楼梯入口要有特色， 并与周围环境相协调。住宅外立面建筑外形以欧式为主， 顶层为花园式的平台， 选用弧型阳台以及一些适当的曲面设计， 以形成多角度的观景作用和最佳室内采光， 最大限度地延长住宅内的光照时间。另外， 住宅的外墙面采用高级外墙涂料， 周边及窗框处再饰以丰富立体感的线条， 突出强烈的视觉效果。（ 三） 结构主要结构形式如下： 跃层式住宅，为4 5 层钢筋混凝土框架结构； 普通住宅，为4 6 层砖混结构； 小区商业、文化娱乐设施为2 4 层钢筋混凝土框架结构或砖混结构； 幼儿园、小学为2 3 钢筋混凝土框架结构。场地大部分地基土质情况较好，地基处理较为简单，局部原为池塘处，须视勘探情况进行特殊处理。住宅部分采用条基或整板基础；公建框架部分采用独立基础。三、公用工程（一）供配电及强弱电等 本项目总装机用电量约13530KW，按68%的同时使用系数，项目需设9200KVA 变配电所一座。供电由攀枝花市变电所或小区变电所提供二路10KV 电源。 小区供用地埋式双回路供电。保证小区24 小时供电，电量考虑每户46KW，电流表应在4060A。 小区在室外采用高压钠灯及相应节能灯具作泛光照明；室外草坪设置专用低压节能灯具，确保安全；室内楼梯等公共场所照明采用声控延时开关。 小区设置综合布线系统，以提供小区周界防范系统、安全监控系统、三表出户、住户有线电视及视频点播、互联网、电话等综合智能化服务。 通讯系统为每户预留IDD 直线电话二门。每户引入宽带视频接入设备以及电视接收系统。小区内统一设置公用电视接收系统，每户设置一个电视终端。（ 二） 供水本项目最大总用水量约6000 吨/日，小区设置DN200 总供水管，日供水量可达6000 吨，供水由人民中路的DN400 城市供水管提供。（ 三） 煤气小区设置煤气调压站，供应区内使用。每户设置独立煤气表。设煤气调压站，设备用国产。（ 四） 道路小区道路分三级。主要道路宽7 米，次要道路宽4 米，均为水泥路面；支路宽2 米，为石板及卵石路面。采用人车分流系统，各种车辆（包括机动车）进入小区入口即由专用通道进入停车场，不应对地表行人和住户造成任何干扰，保证小区环境的安静和整洁有序。每幢跃层楼设置与户数相等的半地下车库或地上车库。（ 五） 无障碍设计整个小区均按无障碍设计。小区道路设置安全步行道，地面铺设导向步行防滑砖，满足视残人安全步行需要。局部变标高处设置缘石坡道，住宅楼梯间入口均设坡道，满足肢残人需要。四、消防本项目消防主要是住宅小区的室外消防及小区公建、变配电所等处的室内消防。商场等人流量集中的公共建筑室内设消防栓，并配备一定数量的泡沫灭火器；住宅按楼梯间设置泡沫灭火器；小区煤气调压站、配电间设置固定或手持式二氧化碳灭火器。室外沿主要道路设置消防栓，一次消防用水量按15 升/秒计。小区主要道路沿各建筑组团环形布置，宽度为7 或4 米，以保证消防车行驶。五、环境质量综合保障(一) 水压保障技术根据攀枝花市建设委员会规定，本项目不设屋顶水箱，水压不足处采用变频调速水泵加压保证水压和水质稳定。(二) 绿化生态技术绿化是小区环境建设的核心，本项目采取的主要措施有： 小区地面种植耐候、耐践踏性草种，无露明土； 停车采用混凝土预制格栅铺地的“硬草坪”，减少灰尘产生并提供孩童安全活动场地； 东西山墙培植爬墙虎类植物进行垂直绿化， 加强墙面隔热性能，提高小区绿化率。(三) 垃圾袋装化收集本项目实行垃圾分类袋装化，由保洁员上门收集送至小区垃圾中转站，再集中送往城市垃圾处理场处理。(四) 生活污水处理本项目实行“ 雨污分流”。雨水排入人民中路DN600 雨水管， 小区产生的生活污水经污水生物处理装置进行二级处理后，排入人民中路DN500 城市污水管进入开发区污水处理厂集中处理。（五）建设内容、水文地质及配套措施1、该工程地上22层，地下二层框架剪力墙结构综合楼，总高74.95m，建筑面积28867.83，地下二层为六级人防，平时为停车场，地下一层普通地下室，地上1-6层为商屋及办公楼，七层以上为住宅，结构安全等级为二级。设计使用年限为50年，抗震设防丙类，七度(0.1g)二组，框架及剪力墙抗震等级为二级。拟建场地位于金沙江南岸，西临攀枝花大梯道，面临人民街，背对金沙江，一条道路可直通拟建场地，交通便利。地形：根据钻探分查阅原始地形资料。此地形属于阶地，场地位于金沙江一级阶地上。 地貌：该场地属于阶地地貌，原始地貌特征为一阶地，2、区域地质构造和气象 攀枝花市位于我国南北地震带中南段，断裂发育，新构造活动形迹明显及其他不良地质作用，本拟建场地周边大范围内均大的构造带及活动断裂，从地壳稳定性来看为较稳定区，为理想建筑场地；攀枝花属于亚热带气候。6-9月份为雨季，大部分地区全年较为干旱。3、水文地质条件 根据钻探揭露和各次观测。场地内钻孔除一处钻孔其余均无地下水，地下水为上层滞水和孔隙型潜水，补给来源为大气降水和地表补给，场内杂填土均为新填土，呈松散状态。其渗透性随组成物质粒径大小及级配状态而不均一。素填土除ZK1和ZK2外其余钻孔素填土均为新填土，呈松散状态，。其渗透性能随组成物质粒径大小及级配状态而不均一。全风化和强风化辉长岩中裂缝较为发育，裂缝水也较为发育。全风化辉长岩是良好的泻水通道。4、场地稳定性分析与评价 拟建场地属与阶地，填土厚度不均。南侧方向既临人民街方向填土巨厚，系近期堆积而成，但通过钻探查明场内地层稳定性良好，场地整体稳定性良好。无不良地质现象，适宜建筑。5、地震危害评价根据临近建筑经验和场地土层情况既本场地具体数据统计，场地土不存在液化现象。但场地填土局部厚度大，结构松散，颗粒极配差， 固结程度低，所以抗剪极力学强度较低。6、配套建设条件攀枝花市文化广场二期综合楼项目用地已部份完成场地平整， 供水、排水（ 雨水、污水）、供电、供气、道路、电话、有线电视等均已接至场地四周， 配套建设条件齐备， 可满足项目建设要求。具体配套建设条件如下：l 供水：项目东面的利源中路下有DN500 自来水管，区内供水由此接入。水源由攀枝花水厂提供。l 电信：人民路路下的电话通信光缆， 能满足本项目要求。l 供电： 由攀枝花市变电所和凤凰小区区变电所提供二路10KV 电源，人民路现有一路10KV 高压线。l 排水：该地区采用雨污分流制。雨水汇集后自人民路中路下敷设的DN600雨水管排至金沙江。生活污水汇集后， 经污水处理装置进行初步处理后， 由人民路中路DN500 市政污水管排入炳草岗污水处理厂处理。l 煤气： 目前该地区主要使用管道煤气， 由攀枝花煤气公司提供， 本项目设煤气调压站一座， 煤气供应可保证本项目用气。l 有线电视： 人民路中路敷设有攀枝花市有线电视网络电缆， 小区有线电视由此接入六、资金筹备计划（1）前期工程情况1、土地出让手续全部完善；2、地质勘察已全部结束；3、建施图纸、基础图纸已设计完成。（2）出资范围：甲方出资1、二期工程定点红线范围内土地面积（临人民街一层面积不低于1800平方米）2、拆迁要安置补偿费（拆迁含空中地面地下管网）3、拆除约3500平方米建筑物价值350余万元4、三通一拆（水，电，路通，拆除空中地面地下建筑物）甲方产权范围内房屋的室内装修费5、工程竣工以后，甲方在地产交易办理产权时所涉及的法定税收，规费6、甲方产权范围内房屋的室内二次装修费乙方出资范围：二期工程从报建地勘察，设计及办理相关手续和工程建筑等费用，办理乙方产权时所涉及的法定税费及人民街一楼至二楼的事内扶梯式步行楼梯的费用（属乙方投入资金所发生的民事责任由乙方承担，甲方不承担任何连带责任）产权分配1、无论建设面积增减，二期工程建成以后，甲方分得临人民街公路以上第二层1800平方米的营业用房，第四层以上2800平方米的住宅2、若甲方提出不足1800平方米的，甲方所得的房产面积分别接下降比例递减3、除上述产权分配第一条所指甲方所得产权外的二期的其余建筑物和构筑物为乙方所得。4、若任何一方所占房屋面积超过应分配面积超过部分的每平方米房屋价格接乙方在工期工程总投资额除乙方所得房屋总面积计算在办产权事付清房款敏感性分析经敏感性分析计算，若本项目销售收入下降10%时，税前财务内部收益率下降到16.7%，税后财务内部收益率下降到6.0%。临界点分析是测算一个或多个不确定性因素变化时， 房地产项目达到允许的最低经济效益时的极限值， 并以不确定性因素的临界值组合显示项目的风险程度。七、结论与建议房地产是攀枝花市第三产业的核心产业之一，房地产的发展一直受到市委、市政府的高度重视。本项目建设符合地方产业政策及城市规划， 项目总体筹划合理， 市场前景良好， 能够满足人们对高品质中高档住宅的需求， 将对营造炳草岗开发区的良好投资环境、提高人们生活质量、拉动地区经济将起到积极作用。经初步测算分析，项目经济效益较好， 在财务上总体可行。建议项目单位：1、加快办理有关前期手续， 申办市、区部分规费的减免， 争取早日开工建设。2、研究采用社会融资等其它方案解决项目资金来源的可能性。3、周密策划项目的营销方案， 以准确的市场定位、成功的广告宣传来赢得客户。同时尽量扩大期房销售量，以减轻项目单位的现金占用量，降低现金支付风险，并可减少贷款额，以进一步减轻项目的财务风险。4、在项目营销中要加强广告宣传， 注重从生态、环保的角度策划凤凰小区的宣传，让本项目先进的建筑技术、丰富的人文内涵和以人为本的环境生态思想能够融合利源公司的良好品牌，为社会广泛认知，形成品牌营销优势。