1、房地产开发流程中风险防范经典案例分析房地产开发流程中风险防范经典案例分析 年年3 3月月房地产开发流程中风险防范典型案例分析第1页 房地产开发业务包括众多流程,每一个流程中房地产开发业务包括众多流程,每一个流程中都有可能包括到法律纠纷。本人以律师视角,都有可能包括到法律纠纷。本人以律师视角,总结自己多年办理房地产案件经验,将自己曾总结自己多年办理房地产案件经验,将自己曾经所经办理经典案件展现给大家并以此分享我经所经办理经典案件展现给大家并以此分享我在房地产风险防范中心得与体会,不足之处,在房地产风险防范中心得与体会,不足之处,敬请指正。敬请指正。前前 言言房地产开发流程中风险防范典型案例分析第
2、2页商品房销售中特殊问题商品房销售中特殊问题业主退房法律分析业主退房法律分析买卖协议签署后业主退房理由分析买卖协议签署后业主退房理由分析 一、商品房买卖协议被确认无效;原因主要是没有预售许一、商品房买卖协议被确认无效;原因主要是没有预售许可证或者提供虚假商品房预售许可证(协议法可证或者提供虚假商品房预售许可证(协议法52条、法释第条、法释第9条)条)最高人民法院关于审理商品房买卖协议纠纷案件适使最高人民法院关于审理商品房买卖协议纠纷案件适使用方法律若干问题解释用方法律若干问题解释.doc 二、商品房买卖协议被撤消(协议法二、商品房买卖协议被撤消(协议法54条、法释第条、法释第9条)条)权利瑕疵
3、,如存在抵押权权利瑕疵,如存在抵押权 所售房屋已经出卖给第三人所售房屋已经出卖给第三人 所售房屋为拆迁赔偿安置房屋所售房屋为拆迁赔偿安置房屋 购房人产生了重大误解购房人产生了重大误解 广告、楼书中有重大欺诈广告、楼书中有重大欺诈房地产开发流程中风险防范典型案例分析第3页三、商品房买卖协议被解除三、商品房买卖协议被解除 规划、设计变更造成协议被解除规划、设计变更造成协议被解除(1 1)出现协议约定情形且影响商品房质量或者使用功)出现协议约定情形且影响商品房质量或者使用功效;效;(2 2)法律法规尤其要求情形(如小区绿化率、房屋间)法律法规尤其要求情形(如小区绿化率、房屋间距、容积率等外部环境以及
4、其它配套设施与承诺距、容积率等外部环境以及其它配套设施与承诺(包含组成要约商业广告)不相符(但因国家建设(包含组成要约商业广告)不相符(但因国家建设需要致使规划改变除外)以及商品房需要致使规划改变除外)以及商品房 结构、朝向、结构、朝向、楼层等违反协议约定,业主能够退房)楼层等违反协议约定,业主能够退房)法理依据:协议法法理依据:协议法9494条第四项、第五项条第四项、第五项房地产开发流程中风险防范典型案例分析第4页不可抗力致使不能实现协议目标(双方可解除)不可抗力致使不能实现协议目标(双方可解除)开发商预期违约开发商预期违约开发商拖延交房经催告后三个月合理期限内仍未推开发商拖延交房经催告后三
5、个月合理期限内仍未推行或约定或法定全部权登记期限届满后超出一年不行或约定或法定全部权登记期限届满后超出一年不推行(法释推行(法释1515条、条、1919条)条)开发商根本违约开发商根本违约 法理依据:协议法法理依据:协议法9494条第一、二、三、四项条第一、二、三、四项房地产开发流程中风险防范典型案例分析第5页协议签署后开发商未通知买受人又将该房屋抵押给协议签署后开发商未通知买受人又将该房屋抵押给第三人第三人协议签署后开发商将该房屋又出卖给第三人协议签署后开发商将该房屋又出卖给第三人 房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结
6、构质量经核验确属不合格交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格房屋质量问题严重影响正常居住使用(屋面、墙面、房屋质量问题严重影响正常居住使用(屋面、墙面、卫生间严重渗漏、房屋倾斜墙体开裂以及设计、施卫生间严重渗漏、房屋倾斜墙体开裂以及设计、施工违反国家强制性标准情形)工违反国家强制性标准情形)开发商根本违约开发商根本违约(法释第法释第8 8、9 9、1212、1313条条)房地产开发流程中风险防范典型案例分析第6页 面积差异:法释第面积差异:法释第1414条条 商品房买卖协议(示范文本)第五条商品房买卖协议(示范文本)第五条 在保修期内,因严重质量问题经两次修在保修期内,因严重质量问题经两
7、次修 理仍理仍 不能正常使用(地方性法规如浙江)不能正常使用(地方性法规如浙江)房地产开发流程中风险防范典型案例分析第7页 业主退房、索赔风险防范业主退房、索赔风险防范1、尽可能按照商品房买卖协议约定时间交付房、尽可能按照商品房买卖协议约定时间交付房 屋屋2、延期交房及延期办理产权证书违约责任中设定、延期交房及延期办理产权证书违约责任中设定较低百分比或者数额较少违约金或经过协议约定较低百分比或者数额较少违约金或经过协议约定免责条件。免责条件。3、防止最高人民法院关于审理商品房买卖协议、防止最高人民法院关于审理商品房买卖协议纠纷案件适使用方法律若干问题解释中第八条、纠纷案件适使用方法律若干问题解
8、释中第八条、第九条、第十二、十三、十四条、第十八条情形第九条、第十二、十三、十四条、第十八条情形出现。出现。商品房销售中特殊问题商品房销售中特殊问题房地产开发流程中风险防范典型案例分析第8页商品房销售中风险防范 案例一案例一房屋毁损、灭失风险与房屋交付关系?房屋毁损、灭失风险与房屋交付关系?年年3月月1日,张某购置了甲开发商房屋一套。协议约定交房日期为:日,张某购置了甲开发商房屋一套。协议约定交房日期为:年年6月月10日。年日。年6月月5日,甲开发商工作人员在当地报刊上发出通知。日,甲开发商工作人员在当地报刊上发出通知。通知大致内容是:包含张某在内购房人购置楼盘已具备交付条件。通知大致内容是:
9、包含张某在内购房人购置楼盘已具备交付条件。请各位购房人务必于年请各位购房人务必于年6月月10日到甲企业办理交房手续,逾期责任日到甲企业办理交房手续,逾期责任自负。年自负。年6月月4日张某已前往北京出差。年日张某已前往北京出差。年6月月12日,张某所购房屋日,张某所购房屋所在楼层发生火灾而造成张某购置房屋被烟熏黑而且墙体开裂。年所在楼层发生火灾而造成张某购置房屋被烟熏黑而且墙体开裂。年6月月13日,张某出差回家,得知房屋发生火灾后,以房屋还未交付为日,张某出差回家,得知房屋发生火灾后,以房屋还未交付为由,要求与甲开发商解除购房协议并退还所交购房款。由,要求与甲开发商解除购房协议并退还所交购房款。
10、问:问:1、张要求能否成立?该请求能否成立,关键在于张某要求解、张要求能否成立?该请求能否成立,关键在于张某要求解除协议条件是否具备、风险是否转移给了张某(商品房解释第除协议条件是否具备、风险是否转移给了张某(商品房解释第10、11、12、13条)。条)。本案能给甲开发商带来什么启示?本案能给甲开发商带来什么启示?房地产开发流程中风险防范典型案例分析第9页v因房屋交付时间关系到业主支付物业费及其它费用。另外就是房屋交付时间关系到房屋风险转移时间。所以,开发商一定要(在与购房人签署协议时,在交付房屋时间条款中作出尤其说明,如约定“甲方所开发某楼盘(小区、几号楼)房产具备交付条件时,可在 报刊上发
11、出通知。请乙方务必留心 年 月 日 到 月 日 报刊,甲方不再另行通知。该报刊上载明交房日期即为甲方交房日期。”凡在此日期后延期收房或拒绝收房,房屋毁损、灭失风险自行负担。v 假如购房协议中没有作出尤其说明条款,开发商最好采取邮寄送达方式送达交房通知,邮寄送达时采取购房人事先提供地址、联络方式,最好与公证处签署长久公证协议,以公证送达方式送达,在业主买房时开发商另行准备一份购房人地址确认函,要求业主留一个真实地址与联络电话并要业主署名确认,该地址即为送达地址)房地产开发流程中风险防范典型案例分析第10页v案例二:v 商品房团购中包括到认购协议法律风险分析v年8月甲房产企业与乙单位签署了团购房合
12、作协议书。协议书约定,乙单位职员120户以3000元价格购置甲房产企业开发棚户区改造项目房产。协议约定完工交房时间为年8月30日。协议签署后,甲企业即开始前期拆迁与施工工作。年7月2日,甲企业与乙单位职员120户分别签署了认购协议。该认购协议除了约定单价3000元一平米之外,其它如房屋位置、栋号、面积、交款金额、交房时间等都作了约定,但详细楼层、房号没有确定。认购协议签署后,每位认购人支付40%房款并由甲企业开具了购房款收据。年3月,甲企业向乙方单位去函称因为建筑原材料价格上涨,再加上企业引入了另一著名房企联合开发提升房屋品质,要求乙单位通知其职员所购房屋适当涨价。去函中,甲企业罗列了一些影响
13、房屋价格上涨成本原因,并通知乙单位其职员所购房屋均价成本在5500元一平米。乙单位接到函后,明确通知甲企业不一样意涨价,并去函通知要求甲企业严格按照团购价3000元一平米执行。甲乙双方相互去函且无法就单价达成一致意见。年10月,甲企业开发商品房预售许可证下达。乙单位知道后去函通知甲企业,要求甲企业尽快与其职员签署购房协议。甲企业不予理会。年12月,甲企业将还未完工乙单位职员购置整栋楼整体抵押给第三方。乙单位知道后异常生气,欲采取诉讼伎俩维权。房地产开发流程中风险防范典型案例分析第11页v问:v认购协议普通在什么条件下签署?其法律效力怎样?(商品房解释4、5条)v二、甲企业要求按照5500元一平
14、米出卖房屋有没有道理?假如甲企业开发房产成本价确实是5500元一平米,现以3000元价格出卖是否属于显失公平或者情势变更?协议法解释第二十六条协议成立以后客观情况发生了当事人在订立协议时无法预见、非不可抗力造成不属于商业风险重大改变,继续推行协议对于一方当事人显著不公平或者不能实现协议目标,当事人请求人民法院变更或者解除协议,人民法院应该依据公平标准,并结合案件实际情况确定是否变更或者解除。v作为开发商怎样降低认购协议风险?v 1、因认购协议签署时房屋还未建成,在认购协议中尽可能将开发中一些风险作为免责条款加以约定。如政府规划调整、选址调整、地质结构改变、政府征收、征用行为等。2、交房时间相对
15、延长。3、对不按时交房及不能交房等开发商存在根本违约前提下较低违约责任。4、对认购协议本身含义作出解释,如本认购协议只作为双方未来签署商品房买卖协议依据,不作为双方实体权利与义务法律依据,双方实体权利与义务以未来签署商品房买卖协议为准。5、约定一些价格调整原因。如原材料价格、政府公布商品房均价、同等地段价格、房屋成本核实金额等。v甲企业将还未完工工程整体抵押给第三方对购房人是否有影响?关键看抵押权人是谁?最高法解释中明确了工程款优先于普通抵押权,低于购房人购房权。v本案作为乙单位及职员应该怎样办理?房地产开发流程中风险防范典型案例分析第12页v案例三:v建筑施工领域风险防范 v年3月1日甲房产
16、企业与乙建筑企业签署了一份工程施工协议。乙方承包甲方五号楼及地下车库土建工程。协议约定工程价采取固定价定为2300万元,影响协议价款风险原因包含设计变变更、经济鉴证及原材料等。工程约定完工时间在年8月20日。工程价款5%作为质保金。协议签署后,乙方企业于4月开始组织施工,在施工中建设局发觉甲房产企业项目并未进行招投标,甲房产企业又经过招投标方式与乙企业于4月10日签署了建设工程施工协议。为了少缴纳一些费用,甲企业领导找到乙企业项目经理,要求把施工协议中工程价格写低一些,经甲乙双方最终协商,乙企业同意在施工协议中把工程价格写成1800万元。施工协议经甲乙双方盖章后由甲企业在建设局办理了立案登记。
17、v因为乙企业担心立案价格过低未来影响工程结算,年7月21日,甲乙双方又签署了一份承诺书,内容为:关于签署五号楼及地下车库施工协议,就此协议内容双方做郑重申明:本协议仅作为建委办手续立案之用,不作为工程造价结算依据。房地产开发流程中风险防范典型案例分析第13页在工程施工中,乙企业把部分外墙保温工程分包给了丙企业,并与丙企业签署了工程分包协议。丙企业签署协议后由分包给了包工头杨某,杨某组织其故乡二十余人施工,年6月2日,杨某组织工人罗某在施工中从脚手架上坠落造成死亡。因乙方施工工程量有所增加。经甲乙双方协商,甲方同意将完工时间做适当延长,完工日期延长在年9月25日。为了加紧工程进度,甲企业要求乙企
18、业出具一份关于工程完工承诺函。年7月25日乙企业向甲企业出具了一份承诺函。该承诺函详细内容是:“乙企业承诺五号楼工程在年8月5日具备验收条件;地下车库在年8月25日具备验收条件,如延期一天,罚款一万元。”年9月10日,乙方向甲方递交了工程完工报验单。年11月10日,该工程正式完工验收。至此,甲企业一共向乙企业支付了工程款1890万元。工程完工后,甲乙双方一直未进行最终决算。年12月15日,甲企业单方委托一家审计机构对工程进行审计,审计价款为1780万元。年7月,甲企业将乙企业诉至法院,要求乙企业返还多支付工程款及负担延期完工违约金。诉讼中,乙企业提起反诉,要求甲企业支付剩下工程款及质量确保金。
19、庭审中,法院在征得甲乙双方同意前提下委托了另一家审计机构对工程进行了审计,经审计工程价款为1830万元。房地产开发流程中风险防范典型案例分析第14页v问:1、甲乙双方工程款按照什么价格结算?协议既然约定了按照固定价结算,为何法院最终又委托审计?二者有没有矛盾?v 2、罗某赔偿责任由谁负担?乙方把部分外墙保温工程分包给杨某是否违法?v 3、该工程完工日期以哪个时间为准?v 4、乙企业把部分外墙保温工程分包给了丙企业之后,假如未给丙企业支付工程款,丙企业可否要求甲企业支付?v5、甲企业要求乙企业返还多支付工程款及负担延期完工违约金请求是否合理?v 5、乙方要求甲方支付质保金请求是否合理?实际中,关
20、于质保金有哪些约定?v 6、假如甲房产企业拖欠了乙建筑企业建筑款,乙建筑企业能否行使工程款优先权?怎么行使?房地产开发流程中风险防范典型案例分析第15页v案例四案例四v 合作开发房屋风险防范合作开发房屋风险防范v甲房产企业于年10月以出让方式购得土地一块,面积1800平米。甲企业原本在该土地上建造高层住宅与商铺,总投资3亿元。年8月,甲企业累计完成投资1.8亿元。此时甲企业资金无法跟上,银行贷款未果。年9月,乙企业法人张某经过中间人找到甲企业法人李某洽谈合作事宜。后经过协商,甲企业与乙企业于年9月18日订立合作建房协议。协议约定乙企业于次日向甲企业注资一亿元,但乙企业不参加房屋开发,也不参加房屋销售,甲企业债权与债务与乙企业无关,待房屋完工验收合格后,甲企业给乙企业分配住宅120套,商铺一层。年6月,甲企业开发楼盘全部完工,但甲企业将全部商铺对外出售,住宅留有60套。乙企业知道后十分生气,找律师协商起诉甲企业方案。房地产开发流程中风险防范典型案例分析第16页v问:1、甲企业与乙企业于年9月18日订立合作建房协议是否有效?v2、假如丙企业是甲企业承包人,甲企业与乙企业于年9月18日订立合作建房协议后通知了丙企业,后丙企业承包费未支付,丙企业可否同时向甲乙两企业主张承包费?v3、本案中乙企业应怎样维护自己权益?房地产开发流程中风险防范典型案例分析第17页