手册大全--招商安业城市更新项目实战手册(定稿).doc

招商安业城市更新项目

实战手册

深圳招商安业投资发展有限公司 编
二○一一年七月

序 言

——腾笼换鸟话更新
成长中的烦恼
而立之年的深圳，突然感受到发展中的“制约之痛”。在土地和空间、能源和资源、人口和劳动力、环境承载力等各方面都受到了极大的制约，深圳的可持续发展面临困境。
深圳市市长许勤2011年在某次会议上指出：“未来十年，深圳只有82平方公里的土地可建设”。如果以往年年均十几平方公里的速度消耗，10年后敢问“地”在何方？
昔人已乘黄鹤去，此地空留黄鹤楼
在深圳前三十年的发展中，经济快速增长，但因为前期是粗放式发展，存在产业结构层次较低、城市功能不尽完善、特区内外二元结构明显、旧村旧工业区环境脏乱等一系列居住、治安、就业矛盾。为此，深圳市政府提出了“腾笼换鸟”政策，指出“吃得少，产蛋多，飞得远”才是好“鸟”，所以开始产业大转移，对各类产值低、污染高的小企业限制生产，盘活四旧（旧住宅、旧商业区、旧城中村、旧工业区），为企业及生活配套设施释放发展空间。
2009年12月，《深圳市城市更新办法》正式出台，这标志着深圳由重点推进城中村改造迈向全面城市化历史性新阶段。
图远举，土地市场最后癫狂
根据深圳市政府官方通报，目前深圳需要进行更新改造的总用地面积约200平方公里，这一数字约占深圳陆地总面积（1952 平方公里）的十分之一。到2020 年，深圳市将完成176 平方公里的城市更新，这意味着，在未来10 年间，深圳将会掀起一轮城市更新的大浪潮，深圳的房地产业格局因此而改变，行业出现大洗牌。城市更新将成为深圳市未来城市建设和房地产开发的主流方向！

顺应新的形势，我们必将大有可为！同时，对于城市更新项目我们要有清醒的认识，它是一场硬战！是一场拉锯战！更是一场攻坚战！有着时间周期长，关系复杂，不确定性因素多等等不利因素。顺势而为，我们有决心、有信心打好这场战争！

雄关漫道铮如铁，而今漫步从头越！

二○一一年七月二十六日
招商安业
目 录
一、深圳市城市更新的背景和意义 1
二、深圳市城市更新历程及发展现状 2
1、深圳市城市更新历程 2
2、深圳市城市更新发展现状 3
附：《深圳市城市更新大事记》 3
三、深圳市城市更新政策法规的颁布及实施 5
1、城市更新有关法律法规的颁布历程 5
2、《深圳市城市更新办法》内容及解读 7
四、城市更新项目各年度计划及实施情况 9
1、深圳市城市更新项目各年度计划及更新用地面积统计 9
2、深圳市城市更新项目实施进度 9
3、未来5年实施情况： 11
五、 城市更新操作流程、知识及实践 12
1、城市更新项目操作流 12
2、深圳市城市更新项目操作流程说明 13
3、深圳市城市更新各阶段难点分析 14
4、城市更新操作性文件指引 14
5、城市更新操作实践 15
5.1申报与改造主体 15
5.2土地政策 17
5.3、拆迁安置 22
5.4 各方利益分析及合作模式 26
5.5 成本测算 28
5.6 专项规划 33
5.7外联公关 39
5.8财务杠杆 41
5.9 市场竞争策略 42
5.10 资源整合与推进 50
六、城市更新工作经验分享 52
1、快速城市化下的深圳城市更新（王建军） 52
2、关于城市更新合作模式的探讨（张晓章） 56
3、拆迁实施存在的风险研究（张晓章） 59
4、城市更新项目专项规划编制和审批重点难点解析（曾小勇） 62
5、旧改地价知多少（韩光林） 69
6、城市更新 钱途无量（肖亮华） 72
7、城市更新攻关攻坚工作有感（王春茂） 77
8、城市更新众生相（岳琳） 81
七、深圳市城市更新典型案例介绍 86
八、附件内容 89
附件一：城市更新相关法律法规政策摘编
附件二：深圳市2010～2011年度城市更新项目计划
附件三：城市更新项目拆迁补偿安置方案示范文本
附件四：《致三联村全体村民的一封信》
附件五：深圳市城市更新项目保障性住房和安居商品房配建比例一、二、三类地区空间范围

招商安业城市更新项目实战手册
一、 深圳市城市更新的背景和意义
随着经济社会的快速发展，深圳土地与空间难以为继的矛盾日益突出。据调查，2008 年深圳市建设用地917平方公里，在考虑生态环境约束和现行法律法规的情况下，全市未来新增建设用地极限潜力仅为142平方公里，如果按以往年均十几平方公里的速度消耗，深圳将面临十年后或无地可用的困境。面对此土地困境，城市更新工作已成为深圳挖掘建设用地潜力、拓展发展空间的必然选择。
2004年，深圳市正式启动城市更新工作，这不仅是深圳城市发展转型的一个重要标志，也是新形势下解放思想、改革创新的重要成果。有待更新的200平方公里用地，总量已经超出了深圳尚未开发的可建设用地的总量。这一方面体现了深圳开展城市更新工作的重要性。同时，也鲜明地表明：深圳的城市发展已从过去的以增量发展为主，正在转向以存量发展为主。毫无疑问，这是深圳城市发展转型的重要标志之一。
推行“城市更新”，使深圳的城市发展思路和模式与过去相比有了飞跃性的变化，对于深圳未来发展意义重大。城市更新是促进空间资源的合理配置、优化产业结构、提高土地利用效益和提升城市空间质量的重要举措。现实逼迫我们必须眼光向内，在存量土地再开发利用上做文章。通过对用地效益低下的城市区域和产业空间有计划地进行整合改造、挖掘潜力，可以促进老城区活力重振与新城区结构优化，促进全市产业布局优化和产业结构调整，促进社会结构优化调整。这是深圳实现可持续发展的必由之路，也是加快城市发展转型的现实途径。另一方面，由于城市发展速度较快，不少配套的城市基础建设没有跟上，从而导致一些地方的群众生活受到一定影响。通过城市更新改造，进一步完善市政配套设施建设，可以实现城市功能的提升与转变，改善人居环境、提高生活质量。正因如此，2009年城市更新工作被市委市政府纳入 “十大民生实事”和“十大举措”之列，城市更新工作完全符合群众的意愿。
综上，城市更新工作已成为深圳挖掘建设用地潜力、拓展发展空间的必然选择；城市更新对于深圳城市发展转型具有重要的战略意义。

二、 深圳市城市更新历程及发展现状
1、深圳市城市更新历程
深圳的旧改进程，最早开始于1994年。当时深圳还正处于青春期，特区建立不过14年的时间，在“三天一层楼”的深圳速度下，关内可开发土地很快所剩无几。同时，一些前期开发的房地产项目、工业园区以及城中村与日益现代化的城市格格不入。在这样的情况下，政府不得不通过推动旧改来增加土地供应，更新城市面貌。
以协议出让的方式大大提高了开发商旧改积极性。2004年10月28日，深圳发布《城中村（旧村）改造暂行规定》，政府鼓励国内外有实力的机构通过竞标开发或者参与开发城中村改造项目，正式全面启动城市更新工程。《规定》出台后，默许或者是恢复了以前的协议出让，土地不必招拍挂，开发商参与旧改积极性大大提高。
统一招拍挂取缔协议出让方式。2008年底，为了与国土资源部政策保持一致，深圳国土部门要求包括旧城、旧村在内的所有城市更新项目都要统一招拍挂出让，深圳之前的旧改政策被彻底抛弃。随后，相应的城市更新工作也基本停止。
《更新办法》在政策上实现了一系列重大突破。2009年10月，深圳通过《深圳城市更新办法》，简称《更新办法》，并在11月底正式对外公布，12月1日起正式实施。《更新办法》在积累旧改以来的经验基础上，实现了较大突破。首先，《更新办法》提出了城市更新的概念，其适用范围覆盖了各类旧区，并首次设立了城市更新单元规划制度，提出了多种改造模式和改造方式，让深圳困难重重的旧改工作，得以改头换面以一种全新的方式推进。其次，明确原权利人可作为更新改造实施主体，改造项目无需由“发展商”实施，同时政府鼓励权利人自行改造；最后，《更新办法》可覆盖全市范围各类更新改造类型，是深圳城市更新的重大突破，标志着深圳由重点推进城中村改造迈向全面城市化历史性新阶段。
但是，《更新办法》出台后，因实施细则并未同时出台，让各类开发商争相采取各种手段动起老旧住宅的主意，一时间市场鱼龙混杂，引发各种乱象。关于办法本身所涉及的范围，拆迁赔偿标准等，都存在较大争议，这些问题都急需实施细则予以完善。实施细则预计在2011年9月份出台。
2、深圳市城市更新发展现状
根据深圳市政府官方通报，目前深圳需要进行更新改造的总用地面积约200
平方公里，这一数字占深圳陆地总面积（1952 平方公里）的十分之一，包括城
中村 100 平方公里，旧工业区 126 平方公里，旧工商住混合区 6 平方公里，旧住宅区 8 平方公里。其中要进行拆除重建的大概约为 30%，其余是进行综合整治和功能改变。到2020 年，深圳市将争取完成176 平方公里的城市更新，其中拆除重建占30%左右。这意味着，在未来10 年间，深圳将会掀起一轮城市更新的大浪潮。
早在城市更新计划出台前，已有很多开发商通过旧改取得了巨大的成功：绿景地产新洲旧改项目，中信华南星光名庭旧改项目。深圳的旧改项目中，华强北、东门的东门168、东门天下，华强北的燕南路88号、都市千千汇、金茂礼都等项目，都取得良好的业绩。
城市更新计划的推出，将推动更多的开发商进入旧改领域。深圳的房地产业格局很可能会因此而改变，行业将出现大洗牌。会有很多的房地产公司因此而崛起，成为深圳最主流的开发商。而部分不重视旧改、缺乏旧改经验的开发商，会被边缘化。
至2011年6月30日，深圳城市更新项目已计划立项304个（总用地面积近60平方公里），105个项目规划已经批准，32个正在开工建设。“十二五”期间深圳全市预计更新总用地面积约69平方公里，拆迁重建用地面积23平方公里，其中住宅用地6.5平方公里，商业服务业用地5.7平方公里。新增住宅建筑面积预计达2815万平方米（ 含征地拆迁返还和保障房 ），平均每年市场供应量为560万平方米，商品房供应约每年330万平方米。
附：《深圳市城市更新大事记》
◆ 2004年10月28日，深圳市召开全市查处违法建筑和城中村改造工作动员大会，全面启动城中村改造工作。
◆ 2007 年，深圳国土规划部门启动《深圳城市更新办法》草案草拟工作。
◆ 2009年，城市更新工作被深圳市委市政府纳入今年的“十大民生实事”和“十大举措”之列，要求城市更新工作取得突破。
◆ 2009年，国家住房与城乡发展建设部确定了以“部市共建”的方式将深圳市确定为城市更新的试点城市，寄望深圳先行试点，为全国提供经验。
◆ 2010年2月11日，市委常委、常务副市长许勤主持召开市规划国土资源2010年工作会议。会议指出，城市更新是促进空间资源的合理配置、优化产业结构、提高土地利用效益和提升城市空间质量的重要举措。２０１０年，深圳要充分抓住省政府于去年推出的“三旧改造政策”这一政策环境和发展机遇，全力推进城市更新工作。同时会议要求，大力推进2010年深圳城市更新年度计划实施计划内的93个项目，加快有关更新项目规划的编制和审批。
◆ 2010年8月26日，市城市更新办表示近期有２０个城市更新项目即将动工，包括下梅林村改造项目、赛格日立工业区升级改造项目、石厦村改造项目等。该批项目涉及总用地面积2145亩，建设用地面积1605亩，规划批准建筑面积440万平方米，预计固定资产投资额２２０亿元。
◆ 2010年10月31日，深圳市人大常委会分三组对深圳重点项目启动专项视察，分别视察了“三旧”改造项目，比亚迪、五洲龙等新能源汽车产业项目以及华强文化创意产业园。深圳正在推进大规模城市更新行动，将更新改造全市180.6平方公里的土地，接近全市面积的1/10。根据规划，未来五年内深圳将更新改造的规模为69平方公里，预计需投资3500亿元。
◆ 截止2011年3月22日，深圳已经完成福田区渔农村13个城市更新项目，其中，6个项目全面完成，7个基本完成。
◆ 2011年3月22日，作为迎大运活动之一，深圳市召开“城市更新提速情况新闻发布会”。 发布会上，深圳市规划国土委表示，2011年深圳城市更新年度将实现城市更新计划常态申报，并完成3批城市更新规划，计划总拆迁用地面积为340公顷，其中，居住用地约129公顷、商服用地约68公顷，产业用地约51公顷，保障性住房用地约7公顷，其他用地约85公顷。
◆ 2011年4月25日，深圳新地标——京基100在举行封顶仪式。这座高达441.8米的世界级城市综合体竣工后将成为深圳最高建筑地标。
◆ 2011年5月26日，深圳市规划国土委举办了“深圳市城市更新在线互动交流活动”。
◆ 2011年7月6日，深圳召开“全市土地整备工作会议”。 为破解空间瓶颈，深圳土地整备工作正式从局部试点转向整体推进阶段，土地整备的重点是向存量土地要地，即二次开发土地，深圳未来5年有望释放潜力用地150平方公里。
三、 深圳市城市更新政策法规的颁布及实施
1、城市更新有关法律法规的颁布历程
◆ 2004年11月1日，深圳市人民政府颁布《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》，文件对城中村改造的条件、方式、目标、计划以及优惠政策均有规定。
◆ 2005年11月，深圳市人民政府发布《深圳市城中村（旧村）改造总体规划纲要（2005--2010）》。
◆ 2006年12月15日，深圳市人民政府发布《关于推进宝安龙岗两区城中村（旧村）改造工作的若干意见》，进一步积极稳妥推进宝安、龙岗两区城中村（旧村）改造工作，加快特区外城市化和城市建设进程。
◆ 2007年2月7日，深圳市人民政府印发《深圳市城中村（旧村）改造扶持资金管理暂行办法》，加强深圳市城中村（旧村）改造扶持资金的管理，提高市城改扶持资金的使用效益，确保城中村（旧村）改造工作顺利推进。
◆ 2009年8月25日，广东省人民政府颁布了《广东省政府推进“三旧广东省人民政府关于推进“”三旧”改造促进集约用地的若干意见（粤府【2009】78号）》，切实推进我省旧城镇、旧厂房、旧村庄（简称“三旧”）改造工作，促进集约节约用地示范省建设。
◆ 2009年10月22日《深圳市城市更新办法》经市政府四届一四六次常务会议审议通过，自2009年12月1日起施行。《更新办法》的出台，标志着深圳市城市更新工作全面启动。
◆ 2009年10月22日，深圳市规划国土委组织开展2010年城市更新年度计划的制定申报工作。
◆ 2010年4月1日，深圳市规划国土委发布了《关于拆除重建类城市更新项目实施主体确认工作的通知》。
◆ 2010年4月19日，深圳市规划国土委公布《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划第一批计划》，其中包括首批89个城市更新项目，6个重点研究片区以及各年度转入2010年计划项目86个。
◆ 2010年6月13日深圳市规划国土委制订了《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》。
◆ 2010年8月，《深圳市城市更新专项规划(2010-2015)》获省建设厅和省国土厅批准。《规划》确定了2010年至2015年深圳城市更新改造规模为180.6平方公里，其中“十二五”期间大约需完成69平方公里，预算耗资3500亿元。
◆ 2010年12月18日，深圳市人民政府提出了《关于深入推进城市更新工作的意见》，要求充分认识城市更新对全市发展的战略性意义，建立健全高效推进城市更新的工作机制。
◆ 2010年12月24日，深圳市规划国土委公布《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划第二批计划》，涉及22个项目。
◆ 2010年12月30日，深圳市规划国土委颁布了《深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定》，要求城市更新项目保障性住房配建类型、比例及相关规划应在城市更新单元规划中予以确定。
◆ 2011年1月21日，国务院颁布《国有土地上房屋征收与补偿条例》。
◆ 2011年3月22日，深圳市规划国土委制订了《拆除重建类城市更新项目操作基本程序（试行）》。
◆ 2011年3月31日，深圳市规划国土委发布了《深圳市宝安区、龙岗区、光明新区及坪山新区拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法（试行）》。
◆ 2011年4月11日，深圳市规划国土委公布《2011年深圳市城市更新单元规划制定计划第一批计划草案》，共计18个项目，其中福田区2个、罗湖区1个、南山区1个、盐田区1个、宝安区10个、龙岗区3个。
◆ 2011年6月12日，深圳市规划国土委公布《2011年深圳市城市更新单元规划制定计划第二批计划草案》，共计13个项目，其中罗湖区2个、南山区2个、盐田区1个、宝安区3个、龙岗区4个、光明新区1个。
◆ 《深圳市城市更新办法实施细则》预计于2011年中期颁布实施。
2、《深圳市城市更新办法》内容及解读
2009年10月，市政府出台《深圳市城市更新办法》，由此实现了城市更新工作由以城中村和旧工业区改造为主向全城更新的跨越。《办法》主要特点分析如下：
（1）旧改范围增加
以往旧改政策中划定的范围仅限于城中村、旧工业区升级，而新的旧改政策出台以后，我市城市更新范围覆盖了旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等在内的建成区。
（2）重视公众参与及合法权益保障。
城市更新是一个利益再分配的过程，在更新过程中必须保障各方的合法权益。《深圳市城市更新办法》明确了“政府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与”的原则，在制度设计上，通过公示、意愿征集等方式，为城市更新过程中的公众参与提供了良好的平台，有利于平衡各方利益，保障相关权益，实现和谐更新。
（3）多种改造模式和改造方式
深圳市城市更新工作以综合整治、功能改变和拆除重建三类改造模式，为不同现状和不同改造需求的区域提供了相应的选择，指导更新工作有序开展，避免盲目无序拆建，实现绿色更新。同时，设定了政府收回、政府收购和权利人自行改造等多种改造方式，充分尊重原权利人的自主权。
（4）简化存量建设用地开发的行政审批手续
以往存量建设用地开发报批材料过多、听证难、办理程序复杂，涉及到违法用地更要经过漫长的处理程序，改造实施难以推进。城市更新优化了存量建设用地开发的许可事项、取消了重复审查、缩短了审批时限，对更新单元范围内的违法用地处理做了程序上的简化，更加鼓励边角地、插花地、夹心地等零星用地有条件的纳入改造。行政审批手续的简化为项目的有效实施和后续监管奠定了基础。
（5）降低存量建设用地的再开发成本
为提高原土地使用权人参与更新改造的积极性，《深圳市城市更新办法》按照改造对象用地的不同类型，区分为城中村、旧屋村、工业区和其他类型，确定了不同的地价计收标准。其中对城中村和老屋村部分的项目和以产业升级为目的的工业区升级改造项目在地价计收上给予了优惠，极大地将土地再开发的初始收益让给了原土地使用权人。
四、 城市更新项目各年度计划及实施情况
1、 深圳市城市更新项目各年度计划及更新用地面积统计
至2011年6月30日，深圳城市更新项目已计划立项304个，总用地面积近60平方公里。
深圳市城市更新项目各年度计划及面积统计表
年 度
数量（个）
用地面积
（万㎡)
详 表（见附件）
2004年以前
列入计划项目
70
812.72
宝安龙岗两区自行开展的旧城改造项目：70个。
2010年第一批(表一)
88
649.34
2010年深圳市城市更新单元规划制定计划第一批计划（表一）
2010年第一批(表二)
6
3360
2010年深圳市城市更新单元规划制定计划第一批计划（表二）
2010年第二批
22
83.2301
2010年深圳市城市更新单元规划制定计划第一批计划
各年度转入2010年
86
862.68
各年度转入2010年深圳市城市更新单元规划制定计划项目一览表（
2011年第一批
18
77.1995
2011年深圳市城市更新单元规划制定计划第一批计划
2011年第二批
13
141.9824
2011年深圳市城市更新单元规划制定计划第二批计划
合 计
304
5987.152

2、 深圳市城市更新项目实施进度
至2011年6月30日，深圳城市更新项目已计划立项304个（总用地面
积近60平方公里），105个项目规划已经批准，32个正在开工建设。
2010年深圳市审批拆除重建类城市更新单元规划35项，涉及用地面积336公顷，批准建设用地面积249公顷，规划建筑面积1225万平方米，平均容积率为4.92。
2011年实现城市更新计划常态申报，并完成3批城市更新计划，计划总拆迁用地面积为340公顷，其中，居住用地约129公顷、商服用地约68公顷，产业用地约51公顷，保障性住房用地约7公顷，其他用地约85公顷。
（1）已完成或基本完成：
６个项目已全面完成，分别为：福田区渔农村，罗湖区水库新村（局部）、田贝村、莲塘村，南山区南光村（一期）、田厦新村等。
７个项目基本完成，分别为：盐田区暗径东村、江屋村（局部）、上渔村，罗湖区蔡屋围金融中心，宝安区龙华弓村、西乡劳动村，龙岗区回龙埔（一期）等。
（2）正在进行施工建设：
20余个项目，分别为：福田区新洲村、石厦村，宝安区福永第一工业区，龙岗黄阁坑工业区、牛栏前旧村、爱联岗贝旧村、南山区水湾村、渔一村等20余个项目。
（3）深圳市城市更新专项规划已公示项目：
罗湖区：2010年批准1个，2011年批准4个（截止到6月份）。
西岭下旧村改造专项规划（公示时间为期30天，自2010年5月11日至6月10日。）
西岭下旧村改造专项规划（调整）（公示时间为期15天，自2011年5月27日至6月10日）
翠竹街道太宁路金钻豪园城市更新单元规划（公示时间为期15天，自2011年5月28日至2011年6月11止。）
上步片区第七单元城市更新专项规划（公示时间为期15天，自2011年4月13日至2011年4月27日止。）
上步片区第三单元城市更新专项规划（公示时间为期15天，自2011年04月13日至2011年04月27日止。）
南山区：2010年批准3个
南山区大新四港片区改造专项规划（公示时间为期15天，自2010年11月17日）
南山区渔二村改造专项规划调整方案（公示时间为期15天，自2010年7月17日）
南山区粤海门村改造专项规划调整方案（公示时间为期15天，自2010年6月24日）
龙岗区： 2010年批准11个，2011年批准7个（截止到6月份）。
坪地街道中心村改造专项规划（公示时间为期15天，自2010年6月2日起至2010年6月16日止。）
平湖街道红朱岭改造专项规划（公示时间为期15天，自2010年6月7日起至2010年6月21日止。）
龙城街道陂头背建新村改造专项规划（公示时间为期15天，自2010年6月8日起至2010年6月22日止。）
龙城街道新老西城中村改造专项规划（公示时间为期15天，自2011年1月26日起至2011年2月9日止。）
宝吉工业区（华为片区GX03更新单元西片）规划（公示时间为期15天，自2011年6月30日起至2011年7月14日止。）
平湖物流片区上木古村改造专项规划（公示时间为期15天，自2011年5月31日起至2011年6月14日止。）
龙岗街道骏龙达同乐地块改造专项规划（公示时间为期15天，自2011年5月19日起至2011年6月2日止。）
宝安区：2010年批准7个，2011年批准2个（截止到6月份）。
观澜商业中心旧城改造项目专项规划（公示时间为期15天，自2011年3月16日至2011年3月30日。）
西乡沙河都会墙板厂工业区城市更新专项规划（公示时间为期15天，自2011年6月24日至2011年7月8日。） 
3、 未来5年实施情况：
更新总用地面积约69平方公里，拆迁重建用地面积23平方公里（住宅用地6.9平方公里，商业服务业用地5.7平方公里）。新增住宅建筑面积预计达2800万平方米（ 含征地拆迁返还和保障房 ），平均每年市场供应量为560万平方米，商品房供应约每年330万平方米。

191-
五、 城市更新操作流程、知识及实践
1、城市更新项目操作流程

2、深圳市城市更新项目操作流程说明
更新项目操作基本程序汇总表
序号
程序事项
落实部门
备注
1
专项规划审批
规划和国土资源委员会直属（区）
60个工作日
2
土地权属核查
规划和国土资源委员会直属（区）

3
房屋产权确认
合作公司
填写《确权表格》及相关部门确认盖章
4
拆迁谈判
合作公司

5
确定改造实施主体
规划和国土资源委员会直属（区）

6
办理拆迁许可证
规划和国土资源委员会直属（区）
20个工作日，完成主体协议签订100%，并确定实施主体后办理
7
房屋拆迁及土地清理
合作公司
办理拆迁许可证后进行房屋拆迁及土地清理
8
公共面积拆迁建筑面积核算
测绘中队
约30个工作日、需缴纳测绘费用
9
房产注销
房产登记中心
完成全部房屋拆迁及土地清理后，注销房产证明
10
建设用地备案
市规土委、市政府常务会备案
持规划批复，实施主体核准文件向规土委管理局申请报备
11
用地方案图、用地规划许可证
规划和国土资源委员会直属（区）
20个工作日
12
环保批复
规划和国土资源委员会直属（区）

13
立项批复
规划和国土资源委员会直属（区）

14
签订监管协议
规划和国土资源委员会直属（区）

15
制作宗地图
规划和国土资源委员会直属（区）
10个工作日
16
收地手续（完善征转地手续）
规划和国土资源委员会直属（区）

17
核算地价、《签订土地出让合同》
规划和国土资源委员会直属（区）
20个工作日
18
建设工程方案设计招标备案
规划和国土资源委员会直属（区）

19
建设工程方案设计许可
规划和国土资源委员会直属（区）

20
《建设工程规划许可证》
规划和国土资源委员会直属（区）

21
施工图审批
规划和国土资源委员会直属（区）

22
消防、人防报批
区消防局

23
《建设工程施工许可证》
区建设局

3、深圳市城市更新各阶段难点分析
城市更新各阶段难点、重点问题汇总
阶 段
难 点 汇 总
单元规划
制定计划
1、做好项目现状分析形成有效申报
（1）拆除重建项目的必备法定条件
（2）拆除重建项目不得触犯的条件
2、如何形成有效申报主体
（1）具备资质的申报主体才能准入拆除重建，准入资质及程序的要求
（2）灵活掌握和准确理解更新意愿的比例，将使工作效率事办功倍
（3）如何处理意愿征集阶段的各类问题
（A）法定意愿的比例理解，绿本房地产证房、历史遗留违法建筑、违章建筑的处理问题
（B）、非房产的登记权利人申报的处理？
3、理清申报流程，不浪费时间
（1）遵照政府文件指引，准确运用申报文件的内容及格式
（2）找准申报审批路径，勤于攻关（官）、善于攻关（官）
规划方案
1、如何突破法定图则，尽可能利用现有土地？
2、如何处理各种市政公共设施与规划方案的冲突？
拆迁补偿
1、房屋确权-如何辨别不同种类的权属人，防止“赔错人”？
2、如何确认不同房地产的权利状态，防止“给错钱”？
3、查封房、抵押房等特殊房产的处理？
4、如何处理“钉子户”，达到顺利搬迁、尽早开工？
成本核算
阶段
1、算准地价，项目盈利情况分析
（1）划拨土地使用权的地价计算
（2）准确定位城中村和旧屋村的范围界定，防止地价计算差之毫厘，谬以千里？
（3）工业区或旧住宅区升级改造，扣除的合法建筑面积的地价款，此处的合法面积有讲究。
（4）公共配套占地面积在测算地价时的处理，一笔不可忽视的帐。
（5）保障房用地的收入和支出，必须考虑的费用。
2、拆迁补偿中的成本支出， 最不容易控制的支出。
3、成本核算税费核算需研究。

4、城市更新操作性文件指引
（1） 《国有土地上房屋征收与补偿条例》
（2） 《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》
（3） 《深圳市城市更新办法》
（4） 龙岗区城市更新拆除重建类项目推进若干措施（（试行）
（5） 关于拆除重建类城市更新项目实施主体确认工作的通知
（6） 深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）
（7） 拆除重建类城市更新项目房地产证注销操作规则（试行）
（8） 深圳市人民政府关于深入推进城市更新工作的意见
（9） 深圳城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定
（10） 城市更新单元规划审批操作规则（试行）
（11） 关于试行拆除重建类城市更新项目操作基本程序的通知
（12） 深圳市宝安区、龙岗区、光明新区及坪山新区拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法

5、城市更新操作实践
5.1申报与改造主体
5.1.1计划申报立项
（1）申报条件
满足以下条件，权利人可申报城市更新项目：
第一条：法定图则中已划定城市更新单元的区域，或申请调整城市更新单元范围后可申报；
第二条：尚未编制法定图则或法定图则中尚未划定城市更新单元，但符合办法第二条规定的情形可拟定城市更新单元范围后进行申报。
具体条件二要求如下：
l 在保证基础设施和公共服务设施相对完整的前提下，按照有关技术规范，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素，以相对成片的区域作为城市更新单元
l 城市更新单元总用地面积不宜小于 3 公顷，城市更新单元内拟拆除重建的区域面积不宜低于更新单元总用地面积的 70%
l 现状建筑物建成时间超过 20 年的，可以以用地权属范围为单元拟定城市更新单元
（2）申报主体意愿
要求自行拟定城市更新单元范围的意愿条件：
l 单一权利主体：权利主体同意改造后即可进行申报
l 单一宗地：经占建筑物总面积 2/3 以上且占总数量 2/3 以上的权利主体同意改造后可进行申报
l 城中村：经农村集体经济组织继受单位的股东代表大会表决通过，或占建筑物总面积 2/3 以上且占总人数 2/3 以上的业主同意改造后，可进行申报
l 多权利主体：涉及多个地块达成改造意愿地块的面积占到更新单元用地面积 4/5后可进行申报
（3）申报流程
I 由申报主体向拟申报更新单元所在辖区区政府提交正式申报材料。如单一权利主体的，经征求申报更新单元所在辖区区政府意见后，也可向市规划国土资源委员会进行申报，提交正式申报材料。
II 由各区政府对提交申报材料进行审核和筛选，提出辖区内的城市更新单元规划制定计划，后向市规划和国土资源委员会申报纳入《2010 年深圳市城市更新单元规划制定划》。
III 由市规划和国土资源委员会进行统筹、协定和报市政府审批。
5.1.2实施主体确认（区旧改办受理）
（1）申请改造实施主体时须提交以下材料：
I 改造实施主体确认申请书
II 申请确认范围内土地、房屋和其他地上附着物测绘报告
III 申请确认范围界址点测绘放桩报告
IV 申请确认范围内收购补偿安置完成证明材料
l 收购补偿安置完成情况汇总表
l 异地安置情况和回迁安置表
l 收购补偿安置协议（含被收购人身份证明、联系方式等）
l 付款凭证
l 自有物业的，权属证明文件
l 未征转用地的，原村股份公司出具的权属证明文件
l 涉及城中村、旧屋村的，原农村集体经济组织继受单位股东大会表决文件
V （5）申请确认主体身份文件；
l 营业执照
l 组织代码证
l 法定代表人证明书
l 法人委托书
l 法定代表人、受托人身份证明
VI (6)其他相关文件
（2）区城改办收到申请并核查相关资料文件齐全后，在10个工作日（单一权利主体项目5个工作日）内把申请确认范围内物业权属、收购补偿安置、建筑物清拆、拟确认改造实施主体等情况在改造项目现场、有关媒体和区旧改办网站上公示，公示期15日。
（3）公示期内无任何第三人提出异议或异议不成立的，区城改办在10个工作日（单一权利主体项目5个工作日）内与改造实施主体签订改造监管协议，并核发《改造实施主体确认书》。
（4）改造实施主体凭《改造实施主体确认书》向规划国土等职能部门申办相关行政许可手续。
（5）规划国土部门签订出让合同时，应将《改造实施主体认书》中对回迁安置等重要事项和监管措施的要求在出让合同中予以明确。
注；签订土地合同，是申请《规划许可证》的前置条件

5.2土地政策
5.2.1城市更新项目土地权属分类（一个城市更新单元存在多种土地属性）: 五大类
第一类：具有合法用地手续的用地，包括已签订土地使用权出让合同的用地和已办理房地产权登记的用地。
第二类；城中村用地，即已核发非农建设用地批复或已计入非农建设用地指标的非农建设用地以及特区内市政府划定的原农村红线用地。
第三类：旧屋村用地，即1993年7月14日市政府《关于发布深圳市宝安龙岗区规划国土管理暂行办法的通知》（深府[1993]283号）发布前已经形成的旧屋村用地。
第四类：上述第（二）、（三）类情形外，未确认产权、办理房地产权登记，但不属于违法建筑或违法用地，根据我市房地产登记历史遗留问题处理的相关规定可完善手续的用地。
第五类：违法建筑、违法用地。
5.2.2城市更新项目土地确权 :主要针对第四、五类用地 。
（1）城市更新范围内的用地适用《深圳市处理房地产登记历史遗留问题若干规定》 。主要针对第4类用地 。
I 管理局负责核查土地权属、报建资料。
II 公告期满无异议或者异议事项解决的，管理局发出地价缴纳通知书 。
III 按照深府193号文的规定补办建筑工程质量合格证明、消防安全证明文件后，申请办理房地产权登记手续。
（2）城市更新范围内的违法建筑、违法用地适用《深圳市人民代表大会常务会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》 。主要针对第五类用地 ：
I 街道办事处依照“处理决定” 进行违法建筑处理前期的当事人身份确认、建设时间核查、权属调查和分宗定界、现状用途调查等初审工作；
II 规划国土部门出具规划土地审查意见书
III 违法建筑的当事人缴清地价和罚款后，上述用地可纳入城市更新项目用地出让红线范围。
IV 历史遗留违法建筑的当事人可依照“处理决定”的规定向区查违办申请补办市公安消防部门审查意见和房屋安全委托鉴定书，申请办理《违法建筑确权决定书》和房地产权登记手续。
5.2.3城市更新项目土地地价计取 （地价=拆赔+补缴）
地价计取标准主要有以下类型：
（1） 拆除重建类城市更新项目中城中村部分，建筑容积率在2.5及以下部分，
不再补缴地价；建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按照公告基准地价标准的20%补缴地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价标准补缴地价。
城中村是指我市城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的非农建设用地的地域范围内的建成区域。
例如：建设用地面积10万平米，改造后建筑容积率为5.0，基准地价为1000元/平方，应补缴的地价等于10*2.5*0+10*（4.5-2.5）*0.2*1000+10*（5-4.5）*1000*1=9000（万元）。
（2） 旧屋村拆除重建的，现状占地面积1.5倍的建筑面积不再补缴地价，超出
部分按照公告基准地价标准补缴地价。
旧屋村是指市政府《关于发布深圳市宝安龙岗区规划国土管理暂行办法的通知》（深府[1993]283号）实施前已经形成且现状仍为原农村旧(祖)屋的集中居住区。
例如：建设用地面积10万平米，