物业工程设施设备运行维修保养计划.docx

物业工程设施设备运行维修保养计划第一章设施设备运行维修维护服务内容设计（各项目以委托合同范围内的服务内容为准增减计划内容）一、设施设备运行维护服务内容及针对性服务标准及要求一览表指标序号基本项目主要内容服务标准及要求、基本要求1、员工持证上岗情况物业管理企业的管理人员和专业技术人员经过物业管理专业培训、持证上岗。2、值班制度、服务电话、维修服务承诺制，回访制度、回访记录、值班和报修记录情况建立24小时值班制度，设立24小时服务电话4007-818-818,接受业主和使用人报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，建立并落实维修服务承诺制，零修、急修及时率100%、返修率不高于1%,并有回访制度、回访记录、值班和报修记录。3、管理制度、养护方案、服务质量管理体系、岗位工作标准、落实措施和考核办法、现代化管理手段有健全的设备管理制度和科学的养护方案，有建立服务质量管理体系，建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的内部落实措施和考核办法，有应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率。4、能耗记录台账未按要求定时抄记设备运行数据，不按时抄写水表读数，做好水表数据台账。5、节能运行管理措施和方案无完善的设备运行节能运行管理措施和方案，或者实施不力、节能效果无法体现。6、系统运行存在隐患和已发生故障的处理针对系统运行存在隐患和已发生故障，及时制定严密、完善处理方案和计划或执行计划落实。7、甲方交办的临时性工作能圆满完成甲方交办的临时性工作。8、应急保障预案制定限水、停水、会议、活动、火灾、爆管、雷击、极端天气和恶劣自然灾害等各类应急保障预案。9、接管验收工作接管验收时，未对共用设施设备进行认真查验。10、维修应急制度，维修应急物资，维修应急小组建立物业维修应急制度，配备维修应急物资，有专门成立物业维修应急小组，处理突发应急抢险排障，并在实践中发挥作用。11、限水、停水接有关部门限水、停水通知或临时管网抢修通知后及时有效通知业主单位及使用方。12、避雷装置及接地装置测试按国家相关标准规定定期对建筑物、设施设备避雷装置及接地装置进行测试，每月对避雷装置及接地装置进行检查，装置技术状态保持完好，如有损坏及时有效整改。13、行政监督、行业部门配合全力配合。14、考核工作重视考核工作，认真准备考核工作。15、设备档案资料公用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便。16.专业管理对专业外包单位管理到位。二二、日常维护公共设备、设1、消防设备、设施1、消防控制室设备、设施正常联动、符合消防检查要求。2、与有专业资质维修保养单位签订消防维修保养合同，保养合同及维保实施方案施、完好，运转正常。（包括消防系统、电梯、中水处理系统、给排水系统及其它设施系统）良好率达95%以上。）未按时报送甲方。3、消防设备、设施做日常清洁、润滑、紧固、调整、防腐等日常维护、保养、检测、调试或维护。4、定期举办消防培训及应急预案演练。5、消防疏散示意图、灭火器、安全出口指示牌、应急灯等标示标牌及其它消防设备、设施应完好无损，指示清晰完善，可随时启用。6、消防设施、设备大、中修在规定时间修复。7、消防设施、设备运行管理台账、或者记录全、规范的。8、消防设备、设施正常运转。9、消防年、季度维保时，必须通知甲方人员。10、消防设施、设备发生故障有应急处理方案，执行力度强。11、不定期自查消防设施、设备。12、按照有关规定，定期进行消防设施检测。13、消防报警监控系统联网正常，可随时启用。14、智能化系统运行正常，维修维护及时到位。15、正规操作设施、设备。二二、日常维护公共设备、设施、完2、电梯系统1、电梯（扶梯）设备、设施其正常运作，不影响办公和活动。2、与有专业资质维修保养单位签订电梯（扶梯）维修保养合同。3、电梯（扶梯）设备、设施正常运转。好,运转正常。（包括消防系统、电梯、中水处理系统、给排水系统及其它设施系统）良好率达95%以o）4、电梯（扶梯）设备、设施做日常清洁、润滑、紧固、调整、防腐等日常维护、保养。5、电梯（扶梯）设施、设备大、中修在规定时间内修复。6、建立电梯（扶梯）设施、设备运行管理台账。7、电梯（扶梯）年、季度维保时，须通知甲方人员。8、电梯（扶梯）各类准用、合格、维修保养合同齐全，按规定粘贴各类标志完好，安全警示标识标志规范齐全，安全防范措施得当，楼层显示灯显示正确。9、不定期自查电梯（扶梯）设施、设备。10、电梯（扶梯）按规定时间运行,安全设施齐全，通风、照明、应急通话及附属设施完好。11、电梯（扶梯）运行出现故障后，维修人员在规定时间内达到现场维修。12、电梯（扶梯）运行出现险情后，排除险情应急处理措施得当，及时排除。13、定期举办故障险情应急预案演练。14、正确操作设施、设备。二、日常维护公共设备、设施、完好,运转正常。（包括消防系统、电梯、中水处理系统、给排水系统及其它设施系统）良好率达95%以o）3、给、排水系统及公共设施1、屋面、楼面，地面的给、排水系统正常。2、及时清理屋面天沟、集水井、排水、排污管道，有堵塞、外溢现象。3、做设施设备日常清洁、润滑、紧固、调整、防腐等日常维护、保养或者维护。4、设备、设施运转正常。5、屋面、楼面渗水，及时进行协调处理。6、设备、阀门、管道无跑冒滴漏现象，井盖破损、丢失，及时修复。7、设施、设备运行管理维护、定期清理台账或者记录全、规范。8、不定期自检查。9、完善的节能运行管理措施和方案。10、完善的办公区用水供水管理制度。事故应急处理方案。12、水池、水箱有严格的管理措施，防止二次污染。13、全自动变频恒压供水控制柜、三相异步电动机、水泵、不锈钢水箱、管道、阀门等设备维护与保养：一、全自动变频恒压供水控制柜每个月进行一次保养及维护，其具体维保内容如下：一、全自动变频恒压供水控制柜每个月进行一次保养及维护，其具体维保内容如下：全面认真检修保养控制柜各部件，元件及线路。紧固各类器件的紧固螺栓，紧固所有接线螺栓，弹簧垫片不行的应进行更换。每月进行一次检查各类指示部件如电压表，电流表，指示灯等工作是否正常。对有弱电(即电子元件)控制板的，应检查电路组件是否清洁，元件有否脱焊。检查所有指示标志及线头标志是否清晰，柜表面油漆有无脱落，有问题要及时修补。每年必须用500VMQ表测试线路的绝缘电阻(RN10MQ)。保养周期分为：月保、季保、年保；并做好记录：14、正确操作设施、设备。二、日常维护公共设备、设施、完好,运转正常。（包括消防系统、电梯、中水处理系统、给排水系统及其它设施系统）良好率达95%以0）4、中水处理系统1、中水处理系统设备、设施正常使用。2、与有专业资质维修保养单位签订维修保养合同。3、设备、设施做日常清洁、润滑、紧固、调整、防腐等日常维护、保养或者维护。4、设备、设施运转正常。5、设施、设备运行管理维护、定期清理台账或者记录全、规范。6、设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏7、完善的中水处理运行管理措施和方案。8、定期完成中水抄表工作，建立完整的中水处理数据台账。9、设施、设备大、中修）在规定时间修复。11、年、季度维保时，须通知甲方人员。12、设施、设备发生故障应急处理方案或方案完善，执行力度强。13、定期自检查设施、设备。14、按照有关规定，定期进行水质检测。15、正确操作设施、设备。二员工日常管理1、严格遵守办公区的有关管理制度。加强培训、巡检、考核2、不得擅自发表舆论扰乱组织、破坏机关形象的言论。加强培训、巡检、考核3、员工举止文明、服务热情、严守岗位。加强培训、巡检、考核4、员工佩戴明显标志，工作规范，作风加强培训、巡检、考核严谨着装统一整齐。5、严禁在班前8小时及工作时间饮酒。加强培训、巡检、考核四突发事件与事故乙方在日常服务过程中，因部分乙方原因造成设施设备运行维修维护服务区域内公共设施，设备的停运或损坏，以及在业主、物业使用人办公和使用活动、过程中引发公共性安全，消防与公共设施事故，且对甲方及第三方造成一定程度的负面影响。统一按已发生客观事实做突发事件和事故处理1、乙方如发生事故，应当及时，且在1小时内向甲方报告，事件、事故报告和处理报告，主要内容：事件、事故发生时间，地点，项目，有关名称；简要经过、初估经济损失、原因、米取措施及事故控制情况，和事后事件、事故调查、处理、整改措施；另事件、事故分析记录清楚、详细并存档。2、发生事件、事故不得迟报、漏报、谎报、或者瞒报，或其他逃避责任行为。；二、供配电系统运行维护服务内容及针对性服务标准及要求一览表指标序号基本项目主要考核内容服务标准及要求-基础要求1、员工持证上岗情况工作人员必须持有国家电力监管委员会颁发的注册在有效期内的进网电工作业许可证。2、值班制度、服务电话、维修服务承诺制,回访制度、回访记录、值班和报修记录情况建立24小时值班制度，设立24小时服务电话，接受业主和使用人报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，建立并落实维修服务承诺制，零修、急修及时率100%、返修率不高于1%,并有回访制度、回访记录、值班和报修记录。3、管理制度、养护方案、服务质量管理体系、岗位工作标准、落实措施和考核办法、现代化管理手段有健全的设备管理制度和科学的养护方案，有建立服务质量管理体系，建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的内部落实措施和考核办法，有应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率。4、电能耗记录台账按要求定时抄记设备运行数据，按时抄写电表读数，做好电表数据台账，按要求尽职责值守监测中心、维护监测系统，按要求尽职责值守监测中心，维护监测系统。5、节能运行管理措施和方案完善的设备运行节能运行管理措施和方案。一基础要求6、系统运行存在隐患和已发生故障的处理针对系统运行存在隐患和已发生故障，及时制定严密、完善处理方案和计划或执行计划落实。7、甲方交办的临时性工作能圆满完成甲方交办的临时性工作。8、应急保障预案制定停电、限电、会议、活动、火灾、雷击、极端天气、恶劣自然灾害、主要设备过载、短路接地等各类应急保障预案，并措施得力。9、接管验收工作接管验收时，对设施设备进行认真查验。10、维修应急制度，维修应急物资，维修应急小组建立物业维修应急制度，配备维修应急物资，有专门成立物业维修应急小组，处理突发应急抢险排障，并在实践中发挥作用。11、限电、停电接有关部门限电、停电通知或临时外线抢修通知后能及时有效通知业主单位及使用方。-基础要求12、设备避雷装置及接地装置测试按国家相关标准规定定期对供配电设施设备避雷装置及接地装置进行测试。13、用户供电线路按有关规定定期组织巡查，巡查记录全、规范。14、行政监督、行业部门配合管理卓越。15、考核工作重视考核工作，认真准备考核工作。16、电气预防性试验测试按有关规定，定期进行电气预防性试验测试。日常维护公共设备、设施、完好，运转正常。（包括供配电系统、柴油发电机系统、公共照明系统及其它设施系统）良好率达99%以上。供配电系统1、供、配电共用设备、设施不影响正常办公和活动。2、供、配电设备、设施无带病运转。3、供、配电设备、设施按要求做日常清洁、防腐、巡检、灭弧、紧固、调试、防雷接地等日常维护、保养、检测工作。4、共用设施、设备大、中修在规定时间修复。5、有主要设施、设备运行管理台账。6、定期自我检查供、配电设备、设施及管理制度和相关台账记录。7、按要求建立24小时总值班室和配电室值班制度，值班记录和交接班记录全、规范。8、认真落实配电室运行巡视管理制度、安全管理制度、清洁卫生管理制度的。9、工作人员定期举办专业技术培训及应急供电演练。10、正确操作设施、设备。日常维护公共设备、设施、完好，运转正常。（包括供配电系统、柴油发电柴油发电机系统1、柴油发电设备系统正常运转。2、定期检查柴油发电机组，按时对发电机组蓄电池正确保养，电池表面出现化学锈蚀现象，按规定进行充电维护。3、柴油发电设备系统按要求做日常清洁、防腐、巡检、测试、防雷接地等日常维护、保养、检测工作。4、设施、设备大、中修在规定时间修复。5、柴油发电设备系统运行管理台账、记录全、规范。6、工作人员定期举办操作培训及应急启动发电演练。7、定期自检查柴油发电设备及管理制度和相关台账记录等。8、备用应急柴油发电设备系统可随时起用。机系统、公共照明系统及其它设施系统）良好率达95%以o9. 发电机组由具备维保资专业质单位按期进行维修、保养和校调；维修、保养人员持证上岗。10. 发电机组能马上启动，现场人员持证上岗，懂处理紧急情况。11. 日用油箱有足够的储备油，油库门设有“严禁烟火”的警示牌，发电机房的隔音装置和排气能达到规范。12. 正确操作设施、设备。日常维护公共设备、设施、完好,运转正常。（包括供配电系统、柴油发电机系统、公共照明系统及其它设施系统）良好率达95%以上。公共照明系统及其它设施1、设备、设施不影响正常办公和活动。2、设备、设施无带病运转。3、公共照明系统完好率95%,出现故障及时修复,不超过24小时。4、室外的电气线路及设备防雨措施良好，绝缘保护完好，安全警示标识标志齐全。5、设备系统按要求做日常清洁、防腐、巡检、测试、防雷接地等日常维护、保养、检测工作。6、共用设施、设备大、中修在规定时间修复。7、设备系统运行管理台账、或者记录全、规范。8、定期检查设备、设施及管理制度和相关台账记录等。9、正确操作设施、设备。=保电工作保电工作1、按业主要求，协助业主及时办理相关的保电手续。2、保电前一天未对设备和线路进行检查和记录，记录全、规范，向业主代表提前汇报有关准备工作。3、会议活动开始前30分钟安排人员未到指定的配电点。4、保电期间，有安全有效的保电回路安全措施。5、按要求成立临时保电班，安排专人负责保电。6、认真制定或落实有关保电方案。7、工作人员定期举办保电培训及应急保电演练。8、正确操作设施、设备。四员工日常管理1、严格遵守办公区的有关管理制度。加强培训、巡检、考核2、不得擅自发表舆论扰乱组织、破坏机关形象的言论。加强培训、巡检、考核3、员工举止文明、服务热情、严守岗位。加强培训、巡检、考核4、员工佩戴明显标志，工作规范，作风严谨着装统一整齐。加强培训、巡检、考核5、严禁在班前8小时及工作时间饮酒。加强培训、巡检、考核五突发事件与事故乙方在日常服务过程中，因部分乙方原因造成设施设备运行维修维护服务区域内公共设施，设备的停运或损坏，以及在业主、物业使用人办公和使用活动、过程中引发公共性安全，消防与公共设施事故，且对甲方及第三方造成一定程度的负面影响。统一按已发生客观事实做突发事件和事故处理1、乙方如发生事故，应当及时，且在1小时内向甲方报告，事件、事故报告和处理报告，主要内容：事件、事故发生时间，地点，项目，有关名称；简要经过、初估经济损失、原因、米取措施及事故控制情况，和事后事件、事故调查、处理、整改措施；另事件、事故分析记录清楚、详细并存档。2、发生事件、事故不得迟报、漏报、谎报、或者瞒报，或其他逃避责任行为.三、各主管按时做以下服务内容及针对性服务标准及要求一览表项目基本项目内容服务标准及要求工程主管检查供配电系统的运行及维修保养1、24小时保障供配电运行；2、因市政原因停电的，提前24小时发布通知告知顾客进行准备；非提前通知突然停电的，5分钟以内启动柴油发电机；3、供配电系统每天进行运行巡检至少一次，每半年进行一次定期维护，每二年进行一次高压预防性试验。给排水系统的运行及维修保1、24小时保障供水运行；2、因市政原因停水的，提前24小时发布通知告知顾客进行准备；非提前通知突然停水的，20分钟以内书面致歉并说明停水原因及预计恢复供水时间；养3、给排水系统每天进行运行巡检至少一次，由持有防疫部门认可的健康合格证的工程人员负责二次供水相关工作，每半年一次对二次供水水箱进行清洗，且防疫部门检验合格；4、对相关设备设施进行定期维护：水泵每月至少一次，阀门每季度至少一次，管网每年至少一次。电梯系统的运行及维修保养1、电梯实行24小时运行模式，夜间执行经济运行模式；2、每年故障停机次数不超过2次；3、维修工作安排在人流低峰期；4、制定月度、季度、年度维保计划，定期进行维保；消防系统的运行及维修保养1、24小时值班，发生紧急情况及时处理；2、每天至少对消防主机运行巡检一次；3、每月至少一次定期维护；4、每季度至少进行一次系统联动试验；5、每年至少进行一次烟感吹烟试验，年覆盖率100%（分解到每月进行）。视频监控系统的运行及维修保养1、24小时值班，发生紧急情况及时处理；2、每天至少对监控系统（不含摄像头）运行巡检一次；3、每月至少一次定期维护；门禁系统的运行及维修保养1、每日至少对门禁系统运行巡检一次，各控制点周覆盖率100%；2、每月至少一次定期维护（包括管理软件、管理主机和锁等）；周界防范系统的运行及维修保养1、每日至少对周界防范系统运行巡检一次，各红外对射部位周覆盖率100%；2、每月至少一次定期维护（包括管理软件、管理主机和锁等）；停车场管理系统的运行及维修保养1、每日至少对停车场管理系统运行巡检一次；2、每月至少一次定期维护（包括管理软件、管理主机和道闸等）；公共照明系统的运行及维修保养1、每日至少运行巡检一次公共照明系统，灯具是否正常，若发现松动、脱落、损坏时，及时进行修复或更换。电子巡更系统的运行及维修保养1、每日至少巡检一次电子巡更系统；2、每季度至少进行一次除尘、线头紧固工作。第二章各服务项目具体服务质量标准及实施计划第一节服务主体工作思路一、设施设备运行管理服务表项目内容承诺目标运作时间管理处办公室每天08：30-17：30设施设备运行维修维护服务中心24小时投诉处理紧急事件立即处理口头投诉当天内回复书面投诉3天内书面回复电梯故障有人被困5分钟内到达现场救援，困人不超过20分钟无人被困2小时内恢复运行水池清洗生活水箱每半年清洗一次并送检水样供水中断一般情况10分钟内到场处理办公时间5分钟内到场处理供电中断一般情况10分钟内到场处理办公时间5分钟内到场处理供电系统发电机检查每半月空载运行一次，每次运行不少于15分钟每半年保养并联机一次配电房检查半年保养、每2年进行一次高压预防性试验全面检查每年全面检查一次供水系统保养检查每月保养、每年全面检查一次消防系统一般检查每月一次全面检查每年全面检查一次防火演习有客户参加每年必须至少进行2次全管理处的灭火应急方案的演练，其中应当至少1次需要组织办公楼内客户参与。客户满意度测评测评每季度进行顾客风险测评，每年1次第三方客户满意度测评（11月份进行）项目管理报月度工作管理报告每次月10日前向管理委员会提交告年度管理工作报告每年1月底前向管理委员会提交公共照明系统公共照明亮灯率100%,灯具完好率100%一、建筑物及附属设施的维护标准及实施计划序号设施名称日常管理内容定期维修养护计划实施方案工作参考标准要求实施效果备注1、公司公公每日巡每周对维修组共设施点检共查一运行组局部损负责组制度；1、平整，无坑谨防占通遍，发负责组坏严重织实施2、公司维洼积水；2、确用公共道现问题织实施保公共通道通01及采取隐点检、的部分或委托修工作手畅，使用功能通道的进行修专业公册；行为发出性维修维修和补或翻司进行3、公司维正常，无安全生入并做好检验新；改造。修过程的检隐患；口记录。验。设定期维序施日常管内容修实施方工作参考实施效果备注号名理养护计案标准要求称划每日点检一遍1、公司公公并记共设施点检共录，发运行组1、每半维修组制度；洗现问题负责组年清理负责组2、公司维1、确保使用功手织点一次；能正常；2、清02间及时处检、维2、每年织实修工作手洁美观；理并做施、检册；及好公修和检检查维验3、公司维3、完好率99%设共设施验护一次。修过程的检施点检记验。录。每日巡每周清查一遍洁标识公并做好运行组一次;每维修组1、标识清晰美用公共负责组月对标负责组1、标识系统观；暴雨季标设施点织实施管理程序；2、安装牢固可节应增03识检记点检、识进行织实2、公共设施集；加点检维护；中施、检系录，发维修和修4年，验点检制度。3、完好率达到次数统现问题检验更新改99%以上。及时处造8年。理。设定期维序施日常管内容修实施方工作参考实施效果备注号名理养护计案标准要求称划1、公司公1、构件满足强房屋主房体承重维修组共设施点检度、刚度和稳屋结构部负责组制度；定性要求主运行组位每15织实2、公司维2、房屋各结构体每周巡负责组年中修施、检修工作手部位正常可承察一次织实施验或委册；霏；04重并做好点检、一次，每托专业3、公司维3、完好率达到30年大结1己O维修和修或局公司进修过程的检98%以上。构检验部更新行大验；4、结构部位合部改造一修、更4、房屋本理、性能完好；位次。新改造体、设施设备5、完好率达到管理程序。98%以上。1、每半维修组1、公司公加强房年检查负责组共设施点检屋季节运行组屋面一织实制度；性预防屋每周巡负责组次，对漏施、检2、公司维1、确保使用功养护，特面察一次织实施05防并做好点检、水点进验或委修工作手能正常可靠；别是做行记录、托专业册；2、无渗漏；好潮湿、水1己O维修和统计，定公司进3、房屋本暴雨天检验期组织行维体、设施设备气的点维修。修。管理程序。检、维护序号设施名称日常管理内容定期维修养护计划实施方案工作参考标准要求实施效果备注维修组运行组负责组1、公司公1、确保使用功消每日点负责组1、中修4织实共设施点检能正常可靠；防检巡察织实施施、检制度；06通好记点检、年，大修验或委2、公司维2、清洁美观；8年；3、完好率达到道录。维修和托专业修工作手99%以上。检验公司进册。行1、车场维修组1、公共设施内地面、负责组点检制度；每日巡运行组减速坡织实施2、维修工作1、车场使用功查一负责组有局部能正常可靠；停遍，发织实施沉陷损或委托手册；2、场地平整，07车现问题点检、坏的，及专业公3、维修过程无坑洼积水，场及时处维修和时维修司进行的检验；4、完好率达到大修、房屋本体、理。检验2、中修4更新改设施设备管99%以上。年，大修造理程序。8年。设定期维序施日常管内容修实施方工作参考实施效果备注号名理养护计案标准要求称划楼梯维修组间、运行组1、中修4负责组1、公司公1、确保使用功消每日巡负责组年，大修织实共设施点检能正常可靠；防查一次织实施8年;2、施、检08通并做好点检、每10年验或委制度；2、公2、清洁美观；司维修工作3、完好率达到道、记录。维修和粉刷一托专业手册。99%以上。避检验次。公司进难行层1、每季1、公司设度保养1运行组备设施管公每日巡负责组次，每年维修组理；2、公司1、确保各设施共查，随织实施检修一负责组公共设施设备使用功能照次正常09明坏随修巡查、2、每6织实周巡查制2、电气线路完并做好维修和施、检度；系记录检验年进行验3、公司体整无损，绝缘统一次大系执行检良好修或更验。新改造设定期维序施日常管内容修实施方工作参考实施效果备注号名理养护计案标准要求称划1、公司设应按要每日检1、每周备设施管求配置查一由各区理；保证室内清有足够次，发工程管域责任2、公司公洁、整齐、无的消防现问理部负人清洁工程管共设施周巡杂物、无积水,灭火器八题，及责组织一次。理部负查制度；所有设备房不材；供电101/I时维修实施巡2、所有责组织3、公司体能堆放任何杂线路严并做好查、维物品按实施、系执行检禁超载物，更不准存1公共修和检标识分检验验；放易燃易爆物供电，室设施巡验。类放置4、设备房内品。内禁止查记固定位环境温度按乱改、乱录。置；GB5274-91拉、乱接标准。线路；2.房屋建筑物本体、共用部位维修、养护服务标准序号服务标准1定期进行房屋查勘，确保房屋和公用设施的安全、正常使用。2编制详细的、符合所承接物业和当地气候特点的房屋及公用设施维修养护计划。3严格制定维修养护工作时间，在不影响用户办公、接待、活动、交流的前提下开展维修养护工作，并确保人员和财产的安全。4严格搞好房屋结构及公用设施的维修养护工作、确保房屋及公用设施的优良性能和安全运行。5严格做好房屋公共部分内外装饰工程的维修养护工作，确保装饰工程的持久性和完好性。6确保房屋及公共设施维修养护实施过程中使用材料的环保性能。A.维修养护计划项目时间次数维修养护内容非承重墙每月检查墙体是否平直、有无裂缝、孔洞、风化等缺陷。每年检查墙体结构性能是否完好。屋面防水涂层米光玻璃每周清扫、冲洗屋面，特别注意采光天棚的清洁。检查雨水口有无堵塞，发现异常及时疏通。检查屋面有无积水。检查伸缩缝油膏有无变硬疏松、是否开裂、脱边，发现异常及时修复。检查隔热层，有无空洞、起鼓、渗漏，发现损坏及时修复。发现涂料防水层破坏、老化造成屋面渗漏的，及时修复或更换。检查避雷网有无脱焊和间断，发现异常及时补焊。每月对避雷网、避雷针上不锈钢油漆。每季-油漆避雷网、避雷针。每年全面补修隔热层板，重新勾缝。检修屋面防水层。检查屋面玻璃接缝密封胶的完好情况。检查伸缩缝嵌填油膏是否完整。备注每年雨季对屋面进行仔细检查，及时消除涂料防水层破损、老化的情况，及时更换破损玻璃的接缝密封胶，以及沉降缝、伸缩缝的老化、渗漏情况。楼地面每季检查楼地面是否平整完好，有无空鼓和破裂。检查地面饰面材料有无松脱、空鼓、破损，发现问题及时处理。更换大面积松脱、破损的地面饰面材料。每年检查楼地面结构功能的完好性。楼梯每半年检查扶手、踏步有无损坏，发现异常随时修复。补换损坏的地砖。修复空鼓的地砖。每年对型钢组合楼梯、扶手、护栏网进行刷漆。对空鼓、开裂、损坏的地砖予以修复或更换。公共通道每周检查地面砖有无起砂、空鼓、开裂、松脱，发现异常及时修复。公共通道及门厅的墙面有无污迹和剥落，发现异常随时处理。检查中庭、外廊护栏玻璃、支架、护栏网是否完好，发现异常及时处理。每半年检查扶手、踏步有无损坏，发现异常随时修复。补换损坏、空鼓的地砖。每年油漆扶手、金属支架和护栏网。对空鼓、开裂、损坏的地砖予以修复或更换。内墙面涂料石土质块材每月修补内墙面裂缝、起鼓、脱落部分。处理内墙面变色现象。处理内墙面局部渗漏。更换破损的石土质块材。每季处理内墙面龟裂剥落。每年雨季对用户窗台进行密封维护检查，杜绝雨水侵入。外墙面喷涂饰面玻璃每周修补涂料饰面破损、脱落部分。更换破损的外墙饰面玻璃。清洗外墙饰面人为造成的污染部分。每半年结合外墙清洗作业，一并检查外墙面的使用状况。处理外墙面变色现象；检查并加固外墙金属构件。每年雨季时期对用户窗台进行密封维护检查，杜绝雨水侵入。对于外墙面大面积渗漏久修无效的，局部翻新以防止渗漏面积扩大。根据需要有恶劣的自然天气及时发布信息，提醒客户关好、锁好门窗。外墙清洗必须使用绿色环保型清洁剂。更换外墙饰面应按原设计要求进行。吊顶每周检查有无擦、划、刮、踏坏，发现损坏及时修补。每月加强防水、防腐、防裂、防胀、防霉变工作，发现有水浸、腐烂、胀裂、霉变的部分及时修复。门窗每月检查木门门扇、门框有无松动、下垂、翘起变形、霉变和腐朽。门转轴或摩擦磨损部位加润滑油。（塑）钢门窗、铝合金门