野鸭湖山水假日城项目立项建设可行性研究报告(806亩).doc

“野鸭湖山水假日城”项目可行性研究报告目录

第一章 总论 2
一、项目名称及业主 2
二、项目研究范围 2
三、项目编制依据 2
四、主要技术经济指标 3
六、可行性研究结论 3
第二章 概况 4
一、项目背景 4
二、项目概况 11
三、可行性研究的编制依据 17
第三章 市场调查分析 18
一、项目开发经营环境分析 18
二、项目周边市场调查分析 20
三、项目开发经营的SOWT分析 23
四、项目定位 27
第四章 规划设计方案 29
一、选址方案 29
二、建筑风格 29
三、道路及配套设施 29
四、环境影响评价 31
四、安全与消防 33
第五章 项目开发经营策略及投资估算 35
一、项目开发经营策略 35
二、项目投资估算 36
三、项目实施进度安排 41
四、项目投资与筹资计划 41
第六章 项目财务评价 43
一、项目的价格定位 43
一、项目销售计划 43
二、项目销售收入估算 44
三、项目经营成本估算 44
四、项目利润估算 45
五、项目现金流量、财务净现值及财务内部收益率 45
第七章 项目不确定因素分析 47
一、盈亏平衡分析 47
二、项目敏感性分析 48
第八章 项目风险分析 50
一、市场风险 50
二、项目资金风险 50
三、管理风险 50
四、利率风险 51
第九章 结论和建议 52
一、项目拥有较好的投资环境与机遇 52
二、项目在经济上具有较强的可行性 52
三、项目具有的突出优势 53
四、项目开发经营风险较小 54
五、项目实施的难点 54
六、建议 54
七、结论 55
附表、附件
52

“野鸭湖山水假日城”项目可行性研究报告
第一章 总论
一、项目名称及业主
名称：野鸭湖山水假日城
业主：昆明百大集团野鸭湖房地产开发有限公司
二、项目研究范围
1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的估算。
2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。
3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。
4、对项目进行投资分析和风险分析。
5、对项目决策及其实施的优化提出建议。
三、项目编制依据
1、昆明市发展和改革委员会签发的昆发改经贸[2006]408号《关于昆明百大集团野鸭湖房地产开发有限公司开发建设“野鸭湖山水假日城”项目立项的批复》；
2、昆明市国土资源局签发的昆国土资环 [2004]19号《关于昆明百大集团野鸭湖度假区一期建设用地地质灾害危险性评估说明书审查意见》；
3、昆明市环境保护局昆环保复 (2005)62号《关于对昆明野鸭湖假日小镇一期工程建设项目环境影响报告表的批复》；
4、云南省人民政府云政发[2005]151号《云南省人民政府关于加快旅游小镇开发建设的指导意见》；
四、主要技术经济指标
经济指标汇总表
序号
指标名称
估算数据
1
项目总建筑面积
377535.22㎡
2
项目建设投资
132788.31万元
3
估算总收入
168042万元
4
估算净利润
35254万元
5
投资利润率
26.55%

六、可行性研究结论
【野鸭湖山水假日城】房地产开发项目，主要是在对昆明市区及项目周边镇区的经济、规划、旅游房地产市场开发情况进行调研的基础上进行的，收集和总结了大量的相关资料，根据本项目所处的市场环境及项目地块的现状和周边环境所作的全面分析，对本项目的市场定位、目标客户、功能定位、规划及项目经济效益等多方面提出了参考。经市场充分调查、研究、反复论证，证明了本项目具有一定的社会、经济和环境效益，财务上是可行的。

第二章 概况
一、 项目背景
1、项目名称：野鸭湖山水假日城
2、项目公司概况
项目开发单位：昆明百大集团野鸭湖房地产开发有限公司
地址：昆明市东风西路99号新纪元广场16楼
法定代表人：陈益民
注册资本：肆仟万元（实收资本4000万元）
企业性质：有限责任公司
房地产开发资质：叁级
经营范围：房地产开发经营；建筑材料、装饰材料、厨具、空调设备、卫生洁具、五金交电、矿产品、金属材料的销售（以上经营范围中涉及国家法律、行政法规规定的专项审批，按审批的项目和时限开展经营活动）
野鸭湖房地产开发公司注册资本金4000万元，并获得了自成立之日起三年内营业税及所得税减免的税收优惠政策。公司主要从事房地产项目的开发及经营。公司的主要股东单位为：昆明百货大楼（集团）股份有限公司，股份占比为60%；华夏西部经济开发有限公司，股份占比为40%。野鸭湖房地产开发公司成立的目的就是为了对野鸭湖小镇建设项目进行全方位的运作。现开发项目属于小镇一期建设项目。
3、项目开发背景
1995年经官渡区政府批准，昆百大集团公司投资组建了昆明野鸭湖旅游服务有限公司（以下简称“野鸭湖旅游公司”），开始对野鸭湖度假区进行开发建设。当时经双龙乡政府同意，向当地农民租用了830余亩土地，但未到国土管理部门办理土地相关手续。2003年，昆明市对城市规划范围内违法用地进行清理整顿，野鸭湖向农民租用的土地也在清理补办的范围。2005年，经昆明市整顿土地秩序完善土地手续领导小组批准，给予完善了野鸭湖的土地手续，并于2005年5月取得了国有土地使用证，批准的土地用途为旅游用地。
2005年，公司就野鸭湖区域进行旅游小镇开发建设项目向云南省人民政府提出了申请，公司决定在已取得土地的基础上，对野鸭湖区域进行综合开发，并开始着手进行整个区域内项目开发建设的总体规划。总体规划项目占地面积约25000亩，建设净用地约7500亩。已取得的土地作为第一批储备用地由野鸭湖旅游公司于05年9月开始进行开发建设准备工作。
为了开发的需要，必须对已取得的国有土地进行土地用途的变更。2005年7月，公司按国家现行的土地政策向昆明市土地储备中心提出了收回国有土地使用证的申请，并申请变更土地用途。从而进入了土地的收储过程，并等待土地储备中心进行土地的招拍挂。整个土地从收储到挂牌交易的过程历时1年，2006年9月经省国土资源厅批准以挂牌的方式公开出让野鸭湖的土地。
2005年11月，云南省政府正式批复野鸭湖进入首批旅游小镇进行开发建设。为了对野鸭湖小镇项目进行专项开发建设，昆百大集团公司决定成立项目公司作为开发主体进行项目的开发，同时土地也将由项目公司拍回。2005年11月经工商管理局核准，注册成立了具备房地产专业开发资质的昆百大集团野鸭湖房地产开发有限公司（以下简称“野鸭湖房地产开发公司”），对野鸭湖小镇项目进行专项开发建设。2006年9月28日，野鸭湖房地产开发公司参加了昆明市土地交易中心对野鸭湖土地的公开交易，取得了野鸭湖837.08亩土地的使用权。野鸭湖房地产开发公司在土地取得后，原野鸭湖旅游公司将在建设中的项目转让给野鸭湖房地产开发公司。从而理顺整个项目的开发建设关系。
4、昆百大集团公司战略布局及房地产业务拓展概况
昆百大集团公司从2001年产权重组之后，经过近五年的发展，公司摆脱了内外交加的困难危机，步入了企业良性发展的轨道，形成了商业零售、地产开发、医药制药、酒店旅游、物业管理等几大行业。同时，在战略上也不断聚焦，明确提出不仅要在主业上不断聚焦，而且在地域上和现有业态内也要聚焦。因此集团到2005年开始进一步聚焦房地产，确立了房地产以云南公司（云南百大房地产有限公司）发展为基础，同时将集团公司的优势资源集中到房地产业务领域，使得资源愈加集中、管理愈加精炼、目标愈加明确。云百大地产公司在管理、行业经验、技术力量、人才优势等多方面积累了竞争及发展的优势，集团公司也将其作为集团在房地产业务方面拓展的平台，全面进行房地产项目的开发和经营。
5、项目开发团队
房地产项目由于受地域因素影响，一般是在当地新成立项目公司作为项目的开发主体，但实际的运作团队不变。云南百大房地产有限公司自成立至今，经营团队已经成功开发了多个项目，目前，云南百大房地产有限公司已成为昆百大集团公司在云南区域房地产项目开发建设的主体团队及项目运作平台。
云南百大房地产有限公司（简称：云百大房地产公司）成立于一九九八年，目前是上市公司昆明百货大楼（集团）股份有限公司的全资子公司，注册资本4000万元。公司自一九九八年成立至今，先后成功开发了国际花园、富春花园、望湖雅筑、钻石豪苑、新东寺人家西寺阁、碧云雅居、开远景山花园等项目，代理新纪元产权商场的销售，累计开发建筑面积40多万平方米，开发住宅总套数3000余套。2006年上半年，该团队顺利完成集团公司银行抵贷资产（昆百大B、C座资产）的回购处置。现该团队除开发野鸭湖项目之外，还在进行老百货大楼的重建、城市理想项目的开发，拟建项目还有佴家湾、呈贡新城公务员小区等。
云南百大房地产有限公司已开发的项目均获得了消费者及房地产界同行的一致好评。尤其是国际花园项目先后荣获政府多项荣誉表彰，包括“绿色环保小区开发模式”、“全国优秀绿色景观社区环境精品奖”、“最佳人居奖”、“杰出设计奖”、“昆明城市建设十佳住宅小区”等。
为完善售后服务环节，公司投资成立了云南百大物业服务有限公司，并成为昆明首家通过ISO9002国际质量认证体系的物业服务管理企业。目前，物业管理服务已成为公司房地产项目品牌打造及服务支持的重要组成部分。
云百大地产公司自成立之初就始终把内部管理放在企业发展的第一位，并沿房地产开发企业价值链，对以往地产项目开发中，各业务链环节、管理环节的经验和教训，按服务支撑与项目运作两条主线进行了重点总结，在此基础上形成了财务模式和开发模式的总结，在此基础上形成公司项目开发和经营管理的操作制度和核心业务流程，并结合对行业内先进经验和方法的借鉴和引进，把模式总结作为一项长期性和延续性的工作，完成流程的整合、优化和再造，并在各个地域市场、各个项目来运用。在不断总结、完善的过程中，公司团队形成了较强的市场把控能力，并逐步积累了研发能力竞争优势和成本领先竞争优势。
6、开发合作伙伴介绍
从2003年5月开始，昆百大集团开始对野鸭湖项目的开发模式进行研究，并邀请了国内一流的公司对项目开发的定位和规划进行了深入的研究，通过与高手过招，提升自身水平。在本项目中与北京达沃斯颠峰，北京五合国际，蓝石顾问公司形成良好合作关系
北京达沃斯颠峰是国内一流的专业旅游规划、策划和景观设计单位，是全国首批首家旅游规划乙级资质单位，2003年初被中国旅游报评为“中国旅游知名品牌”（为旅游规划、咨询类唯一一家）。
北京五合国际是跨国集团，在德国、英国、澳洲、北京、上海、香港设有分支机构。中国大陆现有员工200余人，包括掌握欧洲建筑科技的外籍设计师，为客户提供专业水准的建筑设计服务。2000年进入中国以来，在城市规划、建筑设计、景观设计等方面设计完成百余项大型工程项目，在设计理念和技术手段上引领市场方向，奠定了“五合”品牌。2004年入选境外驻中国十大建筑设计公司。
蓝石顾问公司是北京房地产界先锋的、专业的投资和市场顾问机构。蓝石顾问和高级顾问团队全程、全面地主持和负责《阳光100国际公寓》、《当代万国城》、《嘉铭桐城》、《枫桦豪景2期》、《恋日国际》《恋日嘉园2期》、《恋日绿岛》、沈阳《理想CITY（新城）》、昆明《野鸭湖·山水假日小镇》等知名楼盘的全程策划和营销顾问工作。
2004年：〈北京地产最具成长力代理行〉
2005年：〈中国地产10大经纪公司〉〈中国地产代理100强〉；
“2005CHIAF中国住交会”：〈中国房地产年度营销策划大奖（10强）〉
7、项目必要性分析
（1)符合《中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见》
2006年2月21日，中共中央发布了《中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见》,明确提出了按照“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的要求，协调推进农村经济建设、政治建设、文化建设、社会建设和党的建设。野鸭湖已被昆明市、盘龙区列为社会主义新农村建设试点。
（2)符合云南省发展
近年来云南省经济发展保持了强劲的增长势头和可观的发展潜力，2005年云南省生产总值（GDP）完成3472.34亿元，年均同比增长9.0%,人均GDP为7833元，成功跃上人均年收入900美元的重要台阶 。目前昆明地区经济处于稳步上升阶段，宏观社会背景以及总体经济环境为野鸭湖项目的成功开发，提供了良好的基础支撑。
3)符合《云南省人民政府关于加快旅游小镇开发建设的指导意见》
加快城镇化进程，是云南省加快经济社会发展，全面建设小康社会的重大战略和必然趋势。2005年4月，省建设厅、省政府研究室、省经委和省旅游局等部门研究提出了旅游小镇建设意见，并初步确定了建设的总体思路和原则，旨在通过推进旅游小镇的开发建设，形成一批主体鲜明、交通便利、服务配套、环境优美、吸引力强，受广大旅游爱好者欢迎的观光旅游、度假休闲的新型小城镇；使一批发展势头好的旅游小镇成为“云南省旅游名镇”，并在国内外具有一定的知名度；使云南独特的民族文化和地方历史文化资源得到更好地挖掘、保护和利用。
2005年8月云南省人民政府颁布了关于加快省内60个拟开发旅游小镇建设的征求意见稿，欲通过挖掘和利用省内资源优势，加快旅游小镇的开发，来促进和带动省内各类特色小城镇建设，带动城乡经济发展，丰富省内旅游产品类型。 2005年10月，省政府正式将野鸭湖山水假日小镇列为旅游小镇开发建设项目，从政府角度支持项目的开发与建设。
（4)符合新昆明建设的需要
昆明新机场：野鸭湖位处连接昆明主城和空港新城的走廊地带，依托空港新城的建设及发展，周边区域的经济、人口和产业发展的步伐将大幅加快，2005年底，空港新城的建设正式启动，区域将迎来崭新的发展机遇。
（5)符合区域房地产市场发展状况
昆明目前的人均居住面积较低（16.3平方米），如果用房地产发展的不同阶段来衡量，目前昆明房地产仅处于初级阶段，离全国平均水平（23.7平米）还有较大距离差距；同时，离国家规定的小康标准（25平米）、以及发达国家的标准（35平米）则更远,因此，房地产市场的需求潜力和发展空间也是巨大的。市场自2001年至今保持稳定的增长形势，2005年因宏观调整市场进入盘整期，但市场总量和结构基本呈现良性，泡沫的成分小，价格呈现稳步增长，全国及昆明休闲地产市场发展迅速，需求不断增加。
二、项目概况
1、建设地点
项目位置：昆明市区东北部双龙乡乌龙村民委员会野鸭湖片区
2、建设目标与规模
（1)建设目标
野鸭湖旅游小镇总体规划占地面积25000多亩，建设净用地7500多亩，分为四大功能区域（会议度假区、运动休闲区、原生态居住区、社会主义新农村—民俗风情区）。
小镇距离空港新城只有4公里的距离，受空港新城的经济辐射，借助空港产业的辐射作用，将促进房地产业，会议会展业，物流业，服务业的发展，是野鸭湖地区的一大发展优势。为了更好的发挥片区自然风光的优势，充分利用其有利的区域条件，打造体验型旅游的典范，片区旅游发展将以观光农业体验游，健康运动休闲旅游，环湖自然观光度假游为主。小镇的建设遵循以下原则：“带动当地产业的发展、提升旅游产业的档次、促进产业升级以利于生态环境的保育”。并在设计建设始终将这三大原则四大区域至于首位，力求打造精品小镇。
1)会议度假区 ：
地块特征：位于场地中北部紧邻昆曲路交通条件最为优越的地段；地块坡度平缓，三面环山，具有很强朝向性和围合感。
相关产业：地块内主要发展会议度假及相关产业。形成极富吸引力的会展胜地，打造野鸭湖片区会议产业的支柱及特色。
 2)运动休闲区 ：   
地块特征：位于场地东北端，地段相对独立；地形以丘陵缓坡为主，自然景观宜人。
相关产业：地块主要发展生态运动公园、配套酒店、康体会所以及生态配套物业，产品、产业内容专一，配套设施齐全。
定位：该地块在规划场地内属高档次旅游服务区，主要服务高收入人群。
 3)原生态居住区 ：
地块特征：位于场地中南部的野鸭湖湖区周围，湖区湖面开阔，湖水清澈，建设生态住宅区自然条件优越。
相关产业：地块主要发展湖区休闲娱乐度假项目及生态住宅，包含配套酒店、会所，同时开发配套度假物业。
定位：该地块再规划场地内属中等档次的旅游服务区及生态住宅区，主要服务广大中等收入人群，物业量相对较大，宜定位为中档产品。
 4)社会主义新农村—民俗风情区：
地块特征：位于场地西南端，临近双龙乡乡中心。
相关产业：地块主要以农民新村为依托的商业及农家乐。
定位：该地块在规划场地内属较低档次旅游服务区，主要服务广大普通消费人群。同时，作为回迁村民的居住所在地，该地块将成为整个规划场地内个旅游服务产业的劳动力源头。
野鸭湖旅游小镇占地面积广、开发规模大，开发建设将分期建设。现取得的第一批837亩土地建设规划属于“原生态居住区”，主要集中建设生态住宅，并建设部分配套的商业街区，通过第一批837亩土地的开发，充分聚集人气，使野鸭湖发展为环境优美、设施完备的休闲度假居住基地，同时对整个片区的开发建设起到很好的推动作用。
（2）建设规模
项目用地面积：809亩（539336平方米）
项目建设总建筑面积：377535.22 M2
绿化率： 55.25%
3、主要技术经济指标
项目主要技术经济指标
序号
项目
计量单位
数值
所占比例
备注
1
规划用地总面积
平方米
539336.03

2
总建筑面积
平方米
377535.22

2.1
其中：住宅面积
平方米
294666.24
78.05%

2.2
度假性公寓
平方米
20160.38
5.34%

2.3
商业
平方米
22991.89
6.09%

2.4
公建面积
平方米
12383.16
3.28%

2.5
地下室面积
平方米
27333.55
7.24%

3
总建筑密度
％
19.91

4
绿化率
％
55.25

5
公共绿地
平方米
40929.96

4、主要建设条件
（1) 项目区位:
野鸭湖山水假日小镇项目位于昆明市区东北部，为昆明市盘龙区双龙乡下辖区域。距离市区（二环路）18 公里，自百货大楼到野鸭湖车程约45分钟。地处世博园－金殿－野生动物园风景带与昆明新机场之间，离高速公路进出口较近，在区位上具有良好的战略开发前景。
（2) 气候条件：
野鸭湖度假区地处昆明市东北方向，海拔在2000米至2357米之间，全年气候温湿，年平均温度12.3度，无霜期215天
（3) 地形地貌：
地块属于浅丘陵地带，相对高差90米，山坡坡度在20-40度，基本为坡地、台地和谷地地形。昆曲路和金浑路沿线通过地段及场地内有若干零星分布的平坦地块，场地东南部地区存在地势起伏，垂直高度不大的山体坡地。区内岩石以灰岩为主，地表为坡洪积层，山地主要是黄壤土壤山地。项目地块地质条件较好，无不良地质现象。
项目区域内地表绝大部分由森林覆盖，植被茂盛。在山地之间，有野鸭湖水库（即天生坝水库），还有数条山涧溪流川流其中，自然风景秀丽。
（4) 水文条件：
地块内除天生坝水库（野鸭湖）外，另有二龙坝及一碗水两处小型水库。天生坝水库水面面积180亩，其水源来自于其上游的跃进水库。三处水库年平均蓄水量190-210万立方，最高蓄水量可达230万立方；每年4月底至9月上旬为枯水期，9月至次年2月为泛洪期。水库蓄水主要用于农业灌溉，水质为三类农业用水。
（5) 项目区植被：
地块内林地主要是野生、原生森林，辅以少量的人工森林。森林覆盖率高达70%以上。林木树种主要由针叶乔木和原生灌木组成，大部分植物叶片呈针形或线形，树冠呈圆锥形或塔形。区内有大量的原生灌木丛和许多藤本、附生植物。在水库的南北两边，还各有一片野生杨梅林，另外，在地块范围内，还有许多成片的苹果、李子、犁、核桃等经济型果林。地块内有部分原生草坪，最大的一块位于西北方的水库边缘，草坪中间有小溪流过。
（6) 建设交通条件
项目距昆曲公路约400米，距金浑公路约300米，距规划建设中的东绕城线大凹子村约400米，距新建的昆明野生动物园约4000米，距拟建小哨新机场约18公里。区内目前从金浑路至入口有7米宽的柏油路130米，至岗亭有4.5米宽的毛石路面455米。区外交通通畅，可以满足建筑材料、大型机械的运输。区内建设基础通道已经基本具备，但需新建和改建部分道路以保证建设。
（7) 供水
1） 建设用水
野鸭湖天生水库水面10平方公里，蓄水量为210万立方米，每年泄洪100万立方米，水量充沛，建设用水充沛。
2） 建设期生活用水
地块饮用水主要依靠井水，现有一口深水井日出水量为450立方米，通过水泵抽至水塔，通过减压方式供水，能够满足300户内。2005年2月份昆明市水利局批准再打一口日出水量400立方米的深水井。可以满足区内的生活用水。
（8) 供电
现有160千伏一台、80千伏三台、30千伏一台。昆明市双龙供电局计划在金浑路与野鸭湖项目入口接驳处，新建一个输入35千伏、10千伏的开闭所，可以供城镇用电。建设用电、生活用电可以满足。
三、可行性研究的编制依据
1)昆明市发展和改革委员会签发的昆发改经贸[2006]408号《关于昆明百大集团野鸭湖房地产开发有限公司开发建设“野鸭湖山水假日城”项目立项的批复》；
2) 昆明市国土资源局签发的昆国土资环 [2004]19号《关于昆明百大集团野鸭湖度假区一期建设用地地质灾害危险性评估说明书审查意见》；
3) 昆明市环境保护局昆环保复 (2005)62号《关于对昆明野鸭湖假日小镇一期工程建设项目环境影响报告表的批复》；
4) 云南省人民政府云政发[2005]151号《云南省人民政府关于加快旅游小镇开发建设的指导意见》；
5) 委托方《企业法人营业执照》；
6) 国家计委发布的《建设项目经济评价方法与参数(第3版)》；
7) 建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》；
8)《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《土地使用权证书》。

第三章 市场调查分析
一、项目开发经营环境分析
1、国内房地产市场分析
2006年上半年，国内生产总值91443亿元，同比增长10.9%，增速比去年同期快0.9个百分点，比今年一季度加快0.6个百分点。上半年全社会固定资产投资同比增长29.8%，其中城镇固定资产投资增长31.3%。
2006年1―5月，房地产开发投资额7750亿元，其中：高档住宅、公寓投资达419.4亿元，占同期住宅投资的10.8%，相当于同期经济适用房的2.8倍。经济适用房完成投资217亿元，同比增长6.1%，占房地产开发投资的比重为2.8%，比去年同期回落0.5个百分点。
2005年由于国家采取了一系列的调控措施，房地产投资增速放缓，从2006年以来，房地产投资增速逐月回升，特别是第二季度后出现明显反弹。1-6月同比投资增长速度已达24.2％，比年初提高了4.5个百分点，超过上年同期增速0.7个百分点。同时，完成开发土地面积增长速度也在大幅提高，1-6月同比增长34％，比上年同期提高了30个百分点。
2006年1-6月份，商品房施工面积同比增长20.9％，增速与1-5月份持平。房屋竣工面积增长20.4％，增速比1-5月份回落3.6个百分点，出现增速放缓的迹象。商品房销售面积同比增长16.5％，增速比1-5月份提高1.8个百分点。上半年与第一季度相比，市场供求关系向偏紧的方向发展。　
2006年上半年各月新建商品住宅销售价格涨幅分别为6.3％、6.2％、5.9％、6.4％、6.1％、6.6％，呈现一季度涨幅回落，二季度开始反弹的趋势，总体水平维持在高位。其中，普通住房价格涨幅平缓，6月份普通住宅价格同比上涨4.8％；豪华型住宅价格一直保持在较高水平，6月份价格同比上涨9.7％，比2006年１月涨幅提高1.7个百分点；商品房平均销售价格仍呈上涨之势
为了抑制固定资产投资和房地产投资过快增长，国家采取了一系列的调控措施，包括将房地产开发（不含经济适用房项目）的自有资金比例从20%及以上提高到35%及以上；土地市场治理整顿期间，暂停审批农用地转非农建设用地等。2006年下半年房地产业将继续在政府宏观调控中发展。房地产投资增速将回落到20％左右。同时，随着房地产宏观调控政策的逐步落实，各种类型的住房价格将出现不同的发展趋势。普通商品住房的价格将随着供给量的增加涨幅将稳步回落；高档房属调控范围之内，供给量将受到影响，价格将随着市场供求变化；由于供给总量中中低价房增加，房价总水平也将随之稳定。
2、昆明市房地产市场分析
昆明房地产市场在经历了2004年价格超过2位数的高速发展阶段后，进入一个相对平缓的“快速增长”的阶段（价格保持在8%--12%之间）。
2005年昆明房地产市场在经历了短期的调整之后市场信心迅速恢复，供应量继续放大，供应套数与去年同比增长57.91%。
2006年1－5月份昆明市房地产开发施工面积933.2万平方米，同比下降5.0％，其中,住宅施工面积836.1万平方米，同比下降5.6％。1-5月新开工面积156.4万平方米，同比下降58.2％；房地产开发完成投资520.0亿元，同比增长12.8％，增幅比去年减少了34.4%。其中住宅完成开发投资426.4亿元，同比增长16.9％，增幅比去年大幅减少。国家统计局云南调查总队分析，无论是从施工面积还是从投资完成额来看，今年上半年房地产开发投资规模都得到适度控制，发展较为稳定。上半年昆明市房屋销售价格同比上涨2.1%。其中,新建商品房销售价格同比上涨1.9%。
从人均居住面积来看，目前昆明的人均居住面积较低（16.3平方米），如果用房地产发展的不同阶段来衡量，昆明房地产仅处于初级阶段，离全国平均水平（23.7平米）还有较大距离差距；同时，离国家规定的小康标准（25平米）、以及发达国家的标准（35平米）则更远,因此，昆明房地产市场的需求潜力和发展空间是巨大的。
二、昆明休闲度假生态住宅市场分析
1、昆明休闲度假生态住宅发展及需求分析
结合全国旅游生态住宅市场走势和昆明生态住宅消费者需求调查成果，我们预测昆明生态住宅市场的未来走势：
　　（1）市区内无外部景观类居家型住宅曾经是昆明生态住宅市场的主力，目前正在逐渐淡出昆明生态住宅市场的历史舞台。未来市区内生态住宅只是生态住宅市场的另类和少数。
（2）近郊有一定外部景观的居家型生态住宅目前处于热潮期，无论需求和供给都较旺盛。近郊型居家生态住宅有可能成为昆明“真正生态住宅”的样板，但是未来的需求和供给也将越来越集中在高质量的生态住宅层次上。
（3）由于全国性政策限制，昆明高端别墅市场将缓慢发展，但远郊型“低密度住宅”将大量兴起，产品形式决定了主要面向休闲度假市场。
（4）休闲度假型生态住宅，以及近远郊庄园式住宅虽然目前在市场上刚刚兴起，从近几年昆明市场的发展趋势看，近远郊休闲度假型生态住宅将成为另一个主力形态。近远郊兼有休闲度假功能的居家别墅实际上是居家别墅向休闲度假别墅的过渡形式，是满足消费者低价位购买和享受别墅消费的特殊产品。
高品质的近郊居家生态住宅是目前竞争最激烈的一个市场；纯休闲度假住宅的竞争强度较小、但需求刚刚兴起，此类住宅项目的成功，最终还是取决于具体的交通、环境景观等开发条件，以及竞争条件和需求条件。
2、昆明休闲度假生态住宅板块分析
昆明休闲度假生态住宅市场经过近几年的快速发展，在空间分布上呈现出“滇池”、“昆石路”、“西山”、“世博园-金殿”四大板块。
（1）“滇池”板块
未来“滇池”板块受滇池保护土地供应量有限的影响，发展潜力有限；
（2）“昆石路”板块
“昆石路”板块多为高速公路出口,开发余地不足。
（3）“西山”板块
“西山”板块为眠山阻隔，且多为工厂，污染较大。
（4）“世博园-金殿”板块
“世博园-金殿”板块将是昆明休闲度假生态住宅的主要供应区域，发展空间巨大。而“野鸭湖山水假日城”正处于该板块内，有较大的升值空间。
3、项目所在区域竞争分析
野鸭湖未来的定位和发展将与世博城、东盟使馆区、高天流云、阳光高尔夫、野生动物园、新机场形成相互呼应的局面，推动区域真正形成“世博园－新机场”经济带。金殿——世博园片区交通条件成熟，加之拥有悠久的人文历史，森林覆盖率高，空气清新，成为继滇池之后又一个适宜开发高档物业的区域。
目前区域内随着阳光高尔夫的投入使用，高天流云，世博IN家园等高档物业的推广，野鸭湖所处区域高档地产逐步升温已炒热，区域板块逐步形成，为野鸭湖项目的推出提供了良好的区域环境。
金殿、世博园都是全国知名的风景名胜区，旅游人数较多，具备开发高端生态住宅产品的基础，区域良好的自然条件能够支撑生态住宅项目的开发，目前区域所开发的世博IN家园、高天流云、阳光高尔夫等项目，都定位为高端市场。这些高端项目都将目标瞄准了外地市场和本地少量的高端购买群体。它们的推出将逐步为金殿——野鸭湖区域打造一种良好的生态物业区域的氛围，提高区域的社会美誉度，使区域逐步成为高端物业和富人的聚居区域，从而为本项目的开发提供良好市场氛围。
现该区域内中端生态住宅产品基本空白，这样为野鸭湖项目提供了一个比较适合的市场切入点。
三、项目开发经营的SOWT分析
1、优势：
（1）政策支持:云南省旅游小镇的发展政策及“十一五”规划对于建设新农村的政策为项目发展提供了政策上的支持。使得野鸭湖项目在审批、土地储备、水利、电力、道路、管网等基础设施以及林业、环保等各方面得到了政府相关部门的大力支持。
①云南省政府在2005年10月向各级政府部门下发题为《云南省人民政府关于加快旅游小镇开发建设的指导意见》的151号文件。 其中除阐述建设旅游小镇对云南省经济发展的重要意义外，还对各级政府部门促进本计划的措施做出了具体安排。 其中包括下列几个重点：
Ø 小镇建设所需土地计划和审批纳入市城镇建设用地连动了用地管理，并提供优先审批安排。
Ø 推进城镇化进程，培育旅游产业和农业产业的税收优惠政策，让参与小城镇建设的企业享受更多的政策扶持。
Ø 为推进旅游小镇开发，从全省项目贴息资金、旅游市场开拓资金和城镇规划资金中安排一定额度，专门用于旅游小镇开发建设项目补贴。
除11个保护提升性、27个规划准备型项目外，野鸭湖假日小镇属于22个“开发建设型旅游小镇”之一。
②2006年2月21日，中共中央发布了《中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见》,明确提出了按照“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的要求，协调推进农村经济建设、政治建设、文化建设、社会建设和党的建设。
野鸭湖已被昆明市、盘龙区列为社会主义新农村建设试点。城乡一体化建设主导由单一的政府主导转变为政府与企业共同推动。政府主要负责制定有关规定，对新农村的建设进行立项与审批，完成征地手续，参加基础设施建设投资及新村建设、农民搬迁等工作。
（2）交通条件：“野鸭湖山水假日城”位于昆明市区东北部十五公里的双龙乡，邻近天生坝水库，地处世博园——金殿——野生动物园与昆明新机场之间，离高速公路较近。新昆明规划、昆明新机场航空城规划建设使“野鸭湖山水假日城”所在区域成为连接昆明市主城和空港新城的走廊地带，在交通条件上具备较好优势。具体交通条件：第一、2007年，现有的金浑路将由目前的7米路宽扩建为15米路宽；第二、市政规划东绕城线预计将于2007年年初通车，从东绕城线出口到野鸭湖湖区距离仅2.5公里左右；第三、连接主城和空港新城的机场专用道，距离野鸭湖较近，目前正在筹备中，预计将于2008年左右建成，昆明空港新城的建成将极大的促进野鸭湖片区经济和社会的发展；第四、规划中的轻轨建设，以主城为中心，上半部分连接野鸭湖所在东北片区，下半部分连接滇池片区。轻轨的建设将带动沿线区域经济及城市的大幅度发展，扩大城市的空间范围。野鸭湖项目将由现在的“郊区”项目变为“城市”高品质项目。
在东绕城线建成并与金浑公路、昆曲高速相交后，加上新机场高速、轻轨的建设，金殿--野鸭湖片区将拥有5条不同等级的公路构成便捷的交通网络，野鸭湖片区交通将成为昆明周边区域中最好的区域之一。
（3）规模：整个野鸭湖小镇总占地面积约25000亩，建设规划用地约7500亩，它的建成将融合新农村建设、生态住宅、野外旅游、会议、运动康体等可持续发展的产业为一体的大规模生态小镇。其中：目前取得的837亩地块，规划容积率1.2，绿地率≥55%，功能规划为：运动休闲旅游、社区商业、教育、生态度假住宅、基础设施等。
后续土地正在储备过程中，地块功能规划为：生态住宅、国际会议度假中心、旅游小镇中心商业、生态运动公园、教育、服务设施、基础设施等。其中约有500亩地块功能规划为城乡一体化(社会主义新农村）住宅、旅游街区、体验农区、基础设施等。
（4）自然景观：“野鸭湖山水假日城”项目开发以现野鸭湖旅游度假区为基础，区域内及周边属浅丘陵地带，基本为坡地、台地和谷地，森林覆盖率高达70%。野鸭湖天生坝是区域内最大的水库，面积180亩，镶嵌于万亩森林中，山水交融的特点得到充分体现。从山景的观赏性，层次的物理空间的变幻性，自然植被的完整性，山水的相依相衬来看，野鸭湖项目所在的金殿蜒野鸭湖片区更协调、总体上强于昆明周边可类比区域。
（5）创新水平：集合目前市场上大部分楼盘的成熟创新点为一身。如：简洁立面、小平屋顶、大客厅开间、共享花庭、阳光房、全屋观景露台、中层入户结构、全新外墙面保温材料、太阳能保温系统、地弹式道闸、带提示语音信息提示的对讲系统，及完备的户内安防系统等
（6）开发商品牌：云南百大房地产有限公司作为本项目的开发主体，曾先后成功开发了国际花园、博园世家、富春花园、望湖雅筑、钻石豪苑、新东寺人家西寺阁、碧云雅居、晨曦街洋房等住宅项目，同时也作为昆明商业地产的开拓者，开发了新纪元产权商场、C座家电商场、昆明走廊、百大金地等商业项目，具备房地产开发二级资质，累计开发建筑面积40多万平方米，开发住宅总套数3000余套。获得了消费者及房地产界同行的一致好评，目前在昆明及省内市场均积累了较好的品牌声誉。
2、劣势：
该地块地形地貌复杂，基础设施薄弱。
3、机会：
（1）城市规划：野鸭湖旅游小镇经多年建设，具备了必要的旅游基础设施。该区域定位为新昆明、新盘龙、新市镇、新生活的假日小镇。2005年被列为云南省开发建设型旅游小城镇建设项目。
（2）区域发展：2006年4月10日，双龙乡政府和昆百大集团签订了双龙乡野鸭湖假日小镇建设项目投资意向协议。项目规划拟建为休闲与文化风情小镇。五年后建成昆明最大的生态型休闲度假及生活的新城镇。
（3）野鸭湖区距空港新城仅4公里，区位条件优越，同时相对其他片区来说，野鸭湖片区具备得天独厚的自然生态景观资源，有较高的知名度和品牌效应。随着空港新城的建设，将带动周边经济多元化发展。
2.4.4威胁：
宏观政策打压：由于国内房价增长过快，国家以出台一系列政策法规压制房价过高。
四、野鸭湖项目定位
1、目标市场定位
（1）根据市场调研资料表明，野鸭湖住宅的客户年龄主要在35岁以上，占比达到79%。其中年龄在35—44岁之间的客户，占比47%，是本项目消费最大的一个群体，其次是年龄在45岁以上客户占比32%，26—34岁之间的客户占比21%
（2）客户职业：中等收入的工薪阶层占75%以上