施工样板管理作业指引文档.docx

阳光城集团西安公司
土建(安装)工程样板管理办法
（毛坯房交楼部分）
工程管理部
2023-9-15
土建(安装)工程样板管理办法
（毛坯房交楼部分）
一、 总则
1、 为贯彻公司样板先行，样板指导施工的原则，根据在建工程的特点及施工实际情况制定样板管理制度。
2、 在样板施工前，参与各方要熟悉施工图纸和施工规范以及施工质量验收标准，编制切实可行的施工进度计划，施工进度计划的编制要综合考虑各工序的逻辑关系以及关键节点完毕的时间规定等因素，具有合理性和可操作性。
3、 工程样板分为施工样板、功能样板和交房样板；
① 施工样板（重要是土建）；每道工序施工前先做施工样板，施工样板经项目部、监理公司、工程管理部、设计研发部共同验收确认后，方可作为大面积进行施工的标准。
② 功能样板（重要是安装）：涉及防水施工做法、水电安装部分（开关插座的位置，给排水管道安装坡度及接驳预留位置，天然气、燃气热水器及空洞的位置，排烟道、排气道开孔位置，空调洞位置，水电预埋管线的位置等），经项目部、监理公司、公司相关部门（工程、设计、物业、销售）验收合格后作为功能样板的施工依据。
③ 交楼样板：根据销售协议规定，参照施工图纸、施工协议，完毕交楼样板房制作，经项目部、监理公司、公司相关部门（工程、设计、物业、销售）验收合格后作为交楼样板的施工依据。
④ 验房操作程序：
a、定水平水准点→测厨房、卫生间、阳台地面与大厅地面的高差→测顶面高差→测墙面阴阳角垂直、平整偏差→测房间尺寸方正度→顶面检查→墙面检查→地面检查→测门窗→测电气→测给水管道→测排水管道。
b、在石材、地面砖铺贴过程中，应重点检核对色试拼，结合层砂浆拌制，砂浆厚度和饱满度严禁空鼓现象出现，铺贴表面平整度、缝宽和灌缝饱满度。
二、目的
1、为了使项目各期、各楼栋工程在整体、细部规定、工艺做法、功能规定上达成统一的质量标准，对大面积施工起到示范作用，减少渗漏、开裂、货不对板、几何尺寸偏差等质量风险及房屋交付风险，特制定本标准。
2、在施工过程中，对于客户重点关注的质量缺陷所涉及的施工工艺的做法，涉及防渗漏、门窗安装、墙体砌筑、内墙抹灰、外墙保温做法、水电安装等重点部位，在每一道工序前，应对该工序进行相应的方案论证，根据拟定的方案实行的现场实体，作为指导同类工序大面积施工的标准。
3、对于涉及到建筑外墙、景观铺装等重要外观效果的材料铺贴和拼装方式，应由设计部提出具体规定，项目部负责制作材料部品的拼装和铺贴工艺样板，由项目部组织设计部、工程管理部、监理共同进行样板验收和封样。
4、工艺样板是工程过程检查和工程分项验收的重要标准。
三、材料样板间/施工样板/样板间管理
1、项目工程现场有精装修工程的必须设立材料样板间，涉及建筑、装饰效果由设计管理部门确认的材料样板，在材料样板间内分类摆放并进行登记，作为材料进场验收和质量验收的依据。
2、材料样板间的建立及管理标准：
（一）样板间：原则上设立分区/期的独立材料样板间；
（二）设计封板：设计负责人在样品表面签字封样；
（三）台帐建立：各品牌类建筑与装饰材料分册建立；
（四）样板信息明细：编号、样板名称、规格型号、生产厂家、封板确认人及封板时间、应用工程名称及部位、使用期限；
（五）分类摆放：按土建、装修、水、电分类布置格架，规整摆放；
（六）封板后标贴编号应与台帐编号相应。
3、重要分部及单项工程（含主体、装饰、楼地面、屋面、门窗、安装、景观、道路工程）开工前，必须先做施工样板，并填写《施工样板报验表》（见附件），由项目部、监理单位组织工程管理部、施工单位进行验收，涉及建筑、装饰效果的，设计管理部门需参与验收确认。
4、施工样板经验收合格后方可大面积开工，并作为验收标准。
5、施工样板内容：
（一）土建及装修样板：砌筑、幕墙、室内外构件（GRC、其它饰线、轻质隔墙、烟气道等）、屋面各层、室内外抹灰、外墙保温及饰面、门窗、防水（涉及找平层）、吊顶、细部装修（窗帘盒及窗台板、门套线及门槛石、墙面饰线、梳妆镜及洗面台柜、栏杆及扶手）、墙面装修、地面各层、橱柜、卫浴洁具；
（二）水电安装样板：给排水主管道（立管）、明装电气管线、电气开关箱、开关及插座面板、成套灯具；
6、装饰、装修工程的施工样板，有交楼标准样板房则按照交楼标准样板房施工，没有交楼标准样板房则必须有小样或排版图，列明阴阳角收口的做法及砖块的排列，经设计管理部门拟定后方可施工。
7、施工样板在施工过程中实行旁站监督，项目部、监理单位管理人员必须严格按照国家有关施工工艺标准对施工过程进行监督。
8、施工样板经验收后，施工单位应及时在样板表面贴装样板标志（油漆或贴纸标注），标志内容涉及：样板名称、验收标准、制作单位、验收日期等。
9、施工样板标志做好后，施工单位应及时在现场设立施工样板指示牌，标示施工样板所在位置（栋号、楼层、单元）。
10、单位工程在主体结构施工进度达成规定后，应在指定的楼层内不同户型做有厅、室、厨房、卫生间的单元交楼样板间，通过样板间拟定户内间隔、水电等专业埋置和整体综合质量标准。
11、交楼示范区样板间竣工后，施工单位填报《样板间报验表》（见附件），由项目部、监理单位组织工程管理部、设计管理部门、营销、运营部门进行综合验收。经验收合格的样板间，作为工程施工验收的标准。
12、 交楼示范区样板间验收工作流程见附件：样板间验收流程图
13、第一批重要材料进场，涉及建筑、装饰效果的，设计管理部、招采部门必须派员参与验收。
14、第一批重要材料/设备进场验收，除按照监理规范规定用表填报后，还须按照工程管理用表《材料（设备）进场报验表》的附表，附相关部门签署意见。
分类
专业·工种
细目
重要
材料
土建
钢材、水泥、商品砼、砌筑材料（砖、砌块）、墙体板材、屋面瓦、预制砼桩、防水材料（卷材、涂料）、防火及防腐材料、建筑玻璃、建筑构配件（烟道、变形缝）、建筑五金（结构锚固件）等。
装修
轻质隔墙、建筑石材、复合板材、陶瓷板材、吊顶材料、装饰涂料、木质地板、门窗、装饰玻璃、橱柜、成套厨柜、成套洁具、成套灯具、开关及插座面板等。
机电
各种给排水管材及配件、电缆桥架及母线槽、电线管及线槽、电缆电线、室外照明设施等。
室外
室外照明设施、健身器材、成套娱乐设施、室外大门、园建材料、树木、花草等。
重要设备
给排水
阀门、水泵、热水机组（锅炉设备）、成套水箱、消防水系统成套设备（消火栓箱、水泵接合器、消防水泵等）、成套室外水系统（泳池或水池）设备等。
建筑电气
成套低压配电箱（盘）、电成套动力、照明控制箱（柜）及配电箱（柜）、室内开关箱、柴油发电机组等。
通风空调
冷水机组、冷却塔、通风机等。
电梯
成套电梯设备：轿箱、主机、曳引装置、滑道及支架、安全装置等。
智能建筑
火灾报警设备、消防联动设备、安全防范设备（门禁系统、停车管理系统、保安监控系统等）等。
其它
擦窗机等
四、施工工艺样板验收质量规定
（一） 室内部分：
1、 规定以下分部分项工程建立样板先行制度；
① 砌体施工：
施工工艺规定；合理安排砖的组砌方式，按规范规定砌筑顶砖，门窗洞口按规定预埋木砖，洞口过梁（混凝土或钢筋砖过梁）要保证支承长度满足设计和规范规定。
质量规定；垂直度（5mm）、平整度（8mm）、灰缝厚度（8-12mm），顶砖砌筑方法、门洞口木砖预埋等符合设计规定；
② 抹灰施工；
施工工艺规定；检查混合砂浆配制材料石灰熟化和过筛解决是否符合工艺标准，砂浆配合比是否符合设计和施工方案的规定。在施工过程中，要重点检查不同基层抹灰前解决是否符合装修规定，每层抹灰厚度以及总厚度超厚（35mm）时采用的加强措施，不同基层材料交接处表面的抹灰应有防止开裂的加强措施，墙面阳角是否做了暗护角；假如顶棚抹灰，则要检查顶棚抹灰层与基层之间及各抹灰层之间的粘结牢固状况。
规定厨房、卫生间墙面抹灰符合拉毛标准，其他墙面抹灰达成水光（拉细毛）标准。
质量规定；墙面垂直度（3mm）、平整度（2mm）、阴阳角方正（3mm）；天棚观感规定顺直，无凸起板缝，墙面与天棚的银角线水平标高偏差在5mm以内；门窗洞口偏差（±5mm）；
③ 楼地面施工；
施工工艺规定；用水泥砂浆找平地面规定收面时扫毛，混凝土地面规定平整；厨房、卫生间、阳台（露台）地面与厅房地面的高差符合设计规定。
有低辐射采暖的楼地面，要拟定采暖管和分集水器的位置，以满足采暖使用功能的规定。
质量规定；混凝土地面平整度（5mm），水泥砂浆地面4mm。
④ 卫生间、生活阳台、露台防水施工；
施工工艺规定；
a、确认防水材料的性能符合国家现行标准规定。督促承包单位及时进行材料的报审，并提交产品合格证书、性能检测报告、进场验收记录和复验报告。
b、对防水工程基层质量进行验收，保证满足防水工程质量规定。
c、在施工过程中，要重点检查防水材料（涂膜防水）配合比，防水层厚度、涂膜遍数，防水层节点细部解决，表面平整度，保护层材料和厚度。
d、特别注意要做好地漏、套管、突出地面的立管、排气道洞口根部、阴阳角等防水重点部位的防水附加层施工。验收防水工程应做两次蓄水实验，保存书面实验记录。
质量规定；闭水实验检查是否渗漏。
⑤ 厨、卫管道安装及标记；
a、预留给排水接驳口是否合理和符合规范规定，管道安装是否牢固，坡度是否符合规定等；
b、座便器、浴缸、淋浴房、台盆等穿楼板的排水管：土建留置时露出建筑完毕地面15cm。
c、天然气：主立管、气表开孔位置及安装是否符合设计和规范规定；
d、成品烟、风道：排风、排烟口开孔位置是否符合设计和规范规定。
⑥ 电气安装及标记；
检查相线、零线、保护线颜色以及排线应符合规范规定。用电设备位置，线路走向、标高，开关、插座位置，电源线开关、插座与弱电线路、暖气、热水、煤气管距离和电线在开关、插座内的连接。重点检查导线间和导线对地间电阻是否符合规范规定。电气安装工程验收合格后，施工单位按实际情况绘制电气工程竣工图。监理工程师审核竣工图并确认。
⑦ 门窗安装；
施工工艺规定；
a、安装必须牢固，横平竖直，高低一致,封口线接缝严密，门框节点符合设计规定。
b、启动灵活，无倒翘，无阻涩及反弹；
c、密封条安装完好，不得脱胶，关闭后密封条处在压缩状态，门扇与框、地面缝是否符合设计规定。门窗框固定；
d、固定件的数量、位置以及与墙连接的施工质量；门窗框防雷连接符合规定。e、泡沫胶、密封胶；泡沫胶填堵密实不留空隙，密封胶要注意打胶宽度一致，厚度均匀，不能污染窗框及墙体。
质量规定；
配件齐全，位置对的，固定牢固，使用灵活。水平度允许偏差2mm,垂直度允许偏差2.5mm，标高允许偏差5mm，竖向偏离中心允许偏差5mm，槽口对角线差允许偏差3mm,表面不得有明显划痕缺陷；门窗框安装牢固，启动扇灵活，五金件齐全，玻璃表面及门表面不得有划痕。
⑧ 电梯前厅及走廊装修；
施工工艺规定；
检查墙面砖浸水，排砖，铺贴和阴阳角解决以及结合砂浆厚度及密实度避免空鼓现象发生。检查预拼，钢筋网和预埋件，灌浆配合比，每层灌注高度，灌浆密实度和胶液均匀饱满度。
质量规定；
墙面贴砖前应先排砖，综合考虑立面效果，平整度为2mm，垂直度为3mm；地面铺砖要注意排砖、对缝，平整度为2mm；电梯门套安装要牢固，收口自然美观。
⑨吊顶施工
施工工艺规定
a、督促承包单位及时进行龙骨、饰面板和防火涂料的材料报审，并提交产品合格证书、性能检测报告、进场验收记录和复验报告。
b、安装龙骨前，应组织承包单位对房间净高、洞口标高和吊顶内管道、设备进行检查验收重点是组织各单位对吊顶内的管道进行隐蔽检查验收。
c、安装饰面板前组织承包单位完毕吊顶内管道、设备的调试和验收，并对吊顶工程龙骨进行隐蔽工程验收。
d、木吊杆，木龙骨和木饰面板必须通过防火解决，预埋在混凝土中的钢筋吊杆和型钢吊杆应进行过防腐解决。
e、对重型灯具、电扇及其他重要设备的安装进行检查，严禁上述物品安装在吊顶工程龙骨上。
质量规定；
饰面板固定方式以及饰面板图案花纹的整体性拼接美观、平整度符合规定；
⑩ 消防工程施工；
消防箱、报警设备、排水管道安装位置及质量标准要符合设计及规范规定。
（二） 室外部分（施工前样板或过程样板）：
1、 屋面及露台
① 防水施工；按设计规定及施工方案组织施工，特别注意突出屋面的管道及女儿墙细部防水做法。
② 面层施工；按规定进行分隔缝、排气管的设立，突出屋面的构件满足规范规定并做工精致；分隔缝灌缝规定密实，缝宽、缝深一致；排气管安装牢固整齐；屋面按规定找坡，做到流水顺畅。
2、 外墙面砖
① 孔洞填堵；螺栓孔、塔吊、施工电梯、脚手架孔等外墙预留洞口必须用密封材料填实，保证不发生渗漏。
② 排砖；要注意阳角及门窗洞口尽量使用整砖。
③ 细部解决；女儿墙压顶、檐口鹰嘴、窗台坡度等细节部位必须满足规范规定。
3、 铁艺栏杆
① 制作：按设计规定提供样板，按确认的样板进行制作。
② 安装：扶手高度和栏杆水平间距应符合设计规定，（栏杆底部宽度大于或等于0.22m，且高度低于或等于0.45m的可从踏部位起算），与墙连接牢固，收口美观。
三、 样板的实行与检查
1.施工样板与功能样板是重要分部分项工程大面积施工前拟定的质量标准和观感规定标准，是半成品，为分部分项工程大面积施工提供最直观的标准规定，是指导施工的依据。
2.规定每一栋楼做一层样板，集中体现施工工艺样板和功能样板，整栋楼分部分项工程完毕后，将该层按协议规定完善成最终的交楼标准。
3.样板层一般选在四层，项目部也可根据需要并征求营销部意见选择合适的层数，重要是配合销售工作，方便施工单位参观学习，真正为施工做到示范作用。
4.针对已拟定的样板，项目部应组织监理公司对施工单位进行现场交底，施工单位需编制样板房实行方案交监理和项目部审核。
5.样板拟定后，施工单位必须按样板规定组织施工，监理单位和项目部按样板规定进行检查验收，对关键部位应全数检查，工程管理部根据施工进度进行过程检查。对不符合样板规定的分部分项工程，施工单位必须无条件返工，由此导致的费用增长和工期迟延由施工单位负责。
相关附表见下页

重要材料进场验收业务流程图
告知项目监理部 (提前1d)
（施工单位）

1、单位资质
2、产品说明
3、质量证明
4、自检结果
附件：
材料（设备）进场自检
（施工单位）
规定：重新检查或退货

填报《材料（设备）进场报验表》（附件）
（施工单位）

返回：补充

核查供货单位资质、产品说明、
出厂质量证明、订货数量

（项目监理部）

不合格

不合格
现场核对样板、抽查验货、
观感质量抽检、（复验）
（监理部、项目部、招采、设计、工程部）

1、监理签署《物资进场报验表》；
2、项目部签署《材料（设备）进场报验表》见附件2

签署确认《材料（设备）进场报验表》
（监理部、项目部、招采、设计部核验）

材料进场、使用

备注：1、规定的重要材料详见《工程管理实行细则》；
2、涉及建筑、景观、装饰效果的，设计管理部门需参与验收。

施工样板（示范区样板间）验收流程图

样板施工方案编制及审核

样板施工
（施工单位）

旁站监督、分项验收
项目监理部

户内间隔、水电各专业埋置
和整体质量标准验收1d
（项目部、监理部、工程部、
设计部）

施工完毕
样板验收1d
（项目部、监理部、工程管理部、
设计管理部门、地区营销部门）

大面积室内装饰施工
材料（设备）进场报验表
项目分期/区/单位工程名称：编号：
致： 项目监理部：
我方于 年 月 日进场的工程材料/构配件/设备数量如下（见附件）。现将质量证明文献及自检结果报上，拟用于下述部位：

请予以审查。
附：1、数量清单2、质量证明文献3、有见证取样送检∕复试报告
施工单位（章）项目经理： 日期：
项目监理部验收意见：
专业监理工程师：
监理部总监（代表）签章：日期：
项目部验收意见：
专业工程师：
项目负责人：日期：
招采部、设计管理部验收意见：
各主管工程师：
日期：
说明：1、重要材料进场验收，涉及建筑、装饰效果的，招采、设计管理部门需验收。
2、重要材料/设备进场验收，除按照监理规范规定用表填报后，还须附本表签署意见。
3、本告知一式三份，施工单位、监理单位、项目部各一份。
施工样板报验表
项目分期/区名称：编号：
致： 项目监理部
我方已根据协议及贵方规定完毕了 施工样板的施工，请会同有关单位验收并确认。
附：1、技术交底2、施工放线资料∕施工样板小样图3、自检资料4、隐蔽工程验收记录
施工单位（章）：项目经理：日期：
项目监理部
验收意见：
专业监理工程师：
监理部总监（代表）签章：日期：
项目部
验收意见：
专业工程师：
项目负责人：日期：

工程管理部

验收意见：
部门负责人：日期：
设计管理部

验收意见：
部门负责人：日期：
说明：1、涉及建筑、景观、装饰效果的，设计管理部门需参与验收确认。
2、本表施工单位、项目监理部、项目部、其他部门各一份。
示范区（样板间）报验表
项目分期/区名称：编号：
致： 项目监理部
我方已根据协议及贵方规定完毕了 样板间的施工，请会同有关单位验收并确认。
附：1、技术交底2、施工放线资料/施工样板小样图3、自检资料4、隐蔽工程验收记录
施工单位（章）：项目经理：日期：
项目监理部
验收意见：
专业监理工程师：
监理部总监（代表）：
日期：
项目部
验收意见：
专业工程师：
项目负责人：日期：
营销管理部
验收意见：
专业工程师：
项目负责人：日期：

工程管理部

验收意见：
部门负责人：日期：

设计管理部

部门负责人：日期：
说明：1、本表一式三份，施工单位、项目监理部、项目部各一份。