田阳县百育镇布洛陀小镇项目可行性评估报告(最终版).doc

田阳县百育镇“布洛陀小镇”
项目可行性评估报告

目录

前言 ………………………………………………………………………… 2

一、市场篇 ………………………………………………………………… 3

二、项目规划篇 …………………………………………………………… 5

三、项目现状篇 …………………………………………………………… 6

四、项目定位篇 …………………………………………………………… 9

五、销售通路篇 …………………………………………………………… 13

六、投资收益篇 …………………………………………………………… 16

七、项目建议与结论 ……………………………………………………… 28

前言

国务院出台《文化产业振兴规划》、广西壮族自治区以及百色市“十二五”规划均对大力发展旅游文化产业做出明确的指导方向与政策支持，在此背景下，旅游文化地产将得到较好的发展，布洛陀文化城的开发建设，契合市场发展机遇。
本报告将通过对市场，布洛陀小镇的规划、定位、营销以及经济效益等多方面的分析与评估，确定项目开发的可行性。
若合作成功，将进一步完善公司投资产业链，发挥整体功能，实现优势互补，有利于公司在业内建立知名度，有利于提升公司品牌，做强做大。

市场篇
一、田阳县介绍
田阳区位：
田阳县位于百色与南宁市中部区域，
东至南宁，西通云南、贵州，南经德保、靖
西县直至越南，北过巴马、东兰进入河池市，
区位优势明显；
田阳地理：
田阳由平原台地、丘陵、山地三种
地形，中间低、南北高、东西狭、南北
宽，素有"两山一谷"之称。
田阳气候：
田阳县地处低纬度，靠近北回归线，属南亚热带季风气候，是全区降水量最少的地
方，为广西最旱的三大旱区之一。
田阳交通：
田阳拥有水、陆、空交通网络，是大西南出海通道的必经之路，广西西部和
大西南出海通道的重要交通枢纽，是百色的门户，交通便利。
田阳文化：
田阳县是布洛陀文化的发祥地，是百色红色文化旅游的重要组成部分，
有着浓厚的文化资源。
田阳经济：
2011年全县生产总值完成61亿元，同比增长11%；财政收入完成5.32亿元，同比
增长22.88%；全社会固定资产投资完成73亿元，同比增长33.5%；城镇居民人均可支配收入完成17800元，同比增长10%；全社会消费品零售总额完成16.3亿元，同比增长15%，田阳县经济发展较好，确保各行各业发展。
区内政策：
《广西推进文化产业发展“十二五”规划》明确了“十二五”期间把广西建设成为全国有较大影响力的区域文化中心，成为对东盟文化交流的枢纽、中国文化走向东盟的主力省区，成为我国西部文化产业高地和北部湾文化产业圈，成为具有时代特征、壮乡风格、和谐兼容的民族文化强区。
东盟会议：
田阳百育镇是中国—东盟（百色）现代农业展示交易会是永久举办地，有利于加强与东盟国家在文化、旅游等方面的合作与交流，有利于田阳经济与文化产业的发展。
二、田阳县规划
根据《百色市城市总体规划（2010—2030）》纲要指出，田阳将成为百色地区中心城市，构成“一心一带，三轴三区”的市域城镇体系空间结构，其中一心：右江—田阳形成的中心城市。一带：即右江河谷城镇带。形成以G324公路沿线隆林—田林—右江—田阳—田东—平果等城镇组成的城镇发展主轴。打造右江河谷经济区，包括百色中心城区（右江、田阳）和平果县、田东县。
规划还确定了百色市的发展方向为：“老城东进、四塘南拓、新山中突、田阳北展”，田阳组团将成为百色地区的城市副中心，服务周边城镇，重点发展现代农业物流。
从规划上看，田阳将成为百色地区的城市副中心，是百色地区未来发展的重点区域，经济、文化等产业也将得到较好的发展。
三、市场总结
田阳县是一个处在发展阶段的县份，随着城市建设步伐的加快以及政府的招商引资扩大，田阳县在百色甚至桂西南地区的地位将日渐加重，经济、文化以及房地产等各行业迎来较好的发展机遇。
大西南出海通道的必经之路
右江河谷经济区
百色中心城区（右江、田阳）
布洛陀文化的发祥地
百色红色文化旅游的重要组成部分
中国—东盟（百色）现代农业展示交易会是永久举办地
项目规划篇
一、项目总体规划

别墅区

旅游区
高尔夫区

中国壮乡
布洛陀小镇
旅游区
水库区
高尔夫区
房开区
Ø 高尔夫区：高尔夫运动
Ø 旅游区：文化观光、购物、旅游
Ø 房开区：别墅、住宅、商业
Ø 水库区：水上乐园
1200亩
300亩
400亩
1100亩

通过向对方公司了解，以上为前期规划，项目目前规划仍在调整中，具体规划尚未确定。
项目现状篇
一、目前项目工程进度情况

已建高尔夫
练习场

在建别墅区

序号
物业类型
现状
备注
1
高尔夫
目前已建有高尔夫练习场并营业
未来将建设18洞标准球场高尔夫
2
别墅
一期在建22栋别墅（包括样板房）
样板间于2011年12月2日开放
样板间略显粗糙
3
其他
未建
/

项目目前仅建设高尔夫练习场与少量别墅，配套缺乏，暂缺居住氛围和旅游度假氛围。

二、项目现场图

样板房
样板房远观图

样板房
样板房

高尔夫练习场
高尔夫练习场

三、项目目前销售情况
序号
分类
内容
1
销售位置
项目一期，位于西北角
2
销售数量
一期共86套面市，建筑面积：11566㎡
3
销售情况
2011年12月2日一期开盘，目前已交纳定金的约41套别墅
4
物业类型
别墅；市场推广称之为“低层住宅”；有一层及二层住宅类型
5
物业户型
两房：100㎡、120㎡；三房：157㎡、195㎡、197㎡
6
去化速度
197㎡三房与100㎡两房是购房者的首选
7
销售价格
8600元/㎡
8
客户群体
去年浙江、东北的团购客户，今年开始有本地、广西区内客户购买
9
销售通路
1、布洛陀小镇举行新闻推介会
2、通过团购公司拓宽销路
3、高尔夫球场的运营，吸引大量前来打球的人，实现口碑传播
4、目前该公司已开始通过广西电视台等新闻媒体进行宣传（制作宣传片）

项目目前宣传手段主要依靠高尔夫球客口碑传播、少量的报纸跟户外广告，宣传模式的较为谨慎导致了其目前市场知名度不高，进而影响项目销量。已销售的别墅中，部分购房者来自团购所组织的客户。
项目稍后在营销上所需做的是：
有效的宣传手段

提升项目市场知名度

吸引潜在客户关注

成交

项目定位篇
一、项目价值解析
地理交通——邻进324国道、临近机场，交通便利
项目位于百色市田阳县县城以东5公里处，属百育镇管辖，邻324国道，距离百色机场仅800米，交通便利。
项目规模——远期规划10000亩，近期规划核心3000亩，规模庞大
远期规划10000亩，近期规划核心组团3000亩布洛陀小镇，是集旅游度假、18洞标准高尔夫、民族游乐、别墅居住、民族风情街区、商务公园等为一体综合型民族旅游、养生、度假圣地，是商务政务休闲交流平台。
民族文化——壮族文化、布洛陀文化，文化氛围浓厚
壮族文化对中华文化乃至世界文化都有着重要的影响。布洛陀是珠江流域原住民族的人文始祖，作为布洛陀文化发祥地的敢壮山是壮族人民的精神家园，拥有众多的布洛陀文化遗址。每年农历三月初七至初九，数万人聚集敢壮山欢歌竞唱，举行隆重祭祀活动，是广西规模最大的传统歌圩。
红色旅游——机场至百色起义纪念馆必经之路，交通要塞
百色是革命老区，是中国重要红色旅游区之一，1990年以来，有胡锦涛、江泽民、李鹏、朱鎔基、温家宝等40多位党和国家领导人先后视察过百色。其中2006年12月通航的百色机场距离项目仅800米，而项目邻近的324国道是机场至百色起义纪念馆的必经之路，项目将是田阳甚至百色的一个对外窗口，形象展示点。
东盟分会场——百育镇是中国—东盟（百色）现代农业展示交易会是永久举办地
产品稀缺——18洞高尔夫球场、水景资源、别墅
高尔夫球场：18洞标准高尔夫球场，是桂西南（百色地区）唯一个高尔夫球场，是广西地区独特果岭高尔夫球场，极具稀缺性；
水景资源：百育水库环绕着本案，为项目提供活水水景资源。
项目产品：100-197㎡别墅：买别墅送入户小院、游泳池、庭院等面积，0.348容积率，户户配备入户小院、游泳池、庭院，舒适度极高；
完善配套——完善的配套为项目增加附加值
高尔夫球场、水上游乐场、“10+3”旅游区、现代休闲生态农业、壮族文化风情街等配套。
二、田阳县、田东县房地产情况
县别
项目名称
物业类型
销售价格（元/㎡）
田阳县
江与城
住宅、商铺
普通住宅：2200
江景房：2800
烁城·中央公园
住宅、商铺
2500
地王国际
住宅、商铺
2300
欧艺新城
住宅、商铺
2700
田东县
明都花园
住宅、商铺
2700
盛世嘉园
住宅、商铺
2480
城市春天
住宅、商业
2700
祥和广场花园
住宅、洋房、酒店、商铺
3200
Ø 田阳、田东县开发的楼盘中与项目开发的性质不同，多为商住性质楼盘；
Ø 两县销售价格处在低位，销售价格在2200～3200元/㎡之间；
Ø 购房者主要是本地居民为主，外地或者投资客购买较少；
Ø 这些楼盘多在县城内或者距离县城极近，生活市政配套完善；
布洛陀小镇拥有18洞标准高尔夫球场、别墅、自然风景资源，在规划上、产品上，本项目在国内也算是屈指可数，所以项目极具稀缺性、优势性，在本项目所处地域内，是任何房地产形式的项目所无法比拟的。
三、项目定位
序号
定位类别
内容
1
名称定位
布洛陀文化名城
2
总体定位
（中国唯一、最大、对接东盟的壮族原乡文化）休闲度假综合体
3
形象定位
壮乡风情·文化盛宴
4
功能定位
主导功能：文化体验、休闲娱乐、度假地产
支撑功能：民俗体验、观光游览、运动游乐、交流合作、创意产业
辅助功能：生态观光、古法养生、博览展示
5
市场定位
商务会议市场、休闲度假市场、旅游房地产市场、自驾车旅游市场
四、项目SWOT分析
优势
劣势
Ø 项目总规划达3000亩，规模优势明显；
Ø 红色文化、布洛陀文化等文化资源丰富；
Ø 高速路与324国道为项目带来优越交通条件；
Ø 南百高速路田阳出入口将开通，为项目带来较好的发展机遇；
Ø 地块面积大，容积率低，可塑性强；
Ø 周边市政、生活配套缺乏；
Ø 项目开发周期长，不确定因数多；
Ø 区域认知度低；
Ø 目前项目仅开发别墅与高尔夫练习场，未能形成居住与旅游的氛围，难以吸引市民消费；
机会
威胁
Ø 项目所在地百育镇作为东盟博览会的分会场，有利于项目知名度的建立与发展机遇；
Ø 田阳未来将打造成百色市城市副中心，是重点发展区域；
Ø 百色地区目前尚未出现与项目同类型产品，项目的开发具备稀缺性。
Ø 根据百色市总体规划，田阳未来将重点发展现代农业物流，与项目属性有概念差异；
Ø 广西区内其他与项目同类型产品带来的竞争。

五、项目形象定位
中国壮乡文化明珠·布洛陀文化名城
——文化、自然、稀缺
通过拔高立意提升项目形象，以文化的属性及载体为项目规划和功能组合服务，以提升项目整体价值内涵，引起客户的广泛共鸣为核心目的。

项目倡导人与自然和谐共生、尊享空间、心灵净地

人与自然和谐共生
尊享空间

心灵静地

本项目定位、起点高、目前产品以独栋为主，拥有18洞标准高尔夫球场，水景资源丰富，田阳、田阳周边县甚至百色高端别墅稀缺，给本项目带来了市场机会，但是也伴随着一定的市场风险，综合各方面因素，我们从项目销售通路和营销入手，以促进项目开发成功。

销售通路篇
一、客户群体分析
本地居民：本地人收入水平较低，多数依靠宅基地建房或者在县城购买商品房，该类客户置业内在驱动力不足；
政府官员：灰色收入是主要资本来源，购买的方式有自己购买或者别人赠送，是一个较好的隐性购买群体。
高收入者：百色有平果铝、德保铝等大型企业，这些企业高管收入高，他们对别墅的购买需求也就更趋于独特。他们购买别墅主要是为了自住，享受生活，追求生活质量，该类客户值得挖掘。
度假投资客：度假投资客是高端度假物业的主要消费群体之一，有较强的购买欲望，对物业升值潜力有较高的要求。
高尔夫球客：有较强的购买能力，购买高端物业主要考虑提升身份、注重舒适性，对物业所在的环境与小区的配套要求高。
省内经商客户：浙江、东北等客商看重百色市的发展，均过来经营生意，这一群体经济实力较强，资本积累及事业上升过程中；非首次置业；关注生活品质；
二、项目主力客户群体
基于市场分析、项目产品的稀缺性以及高单价、高总价的特点，项目主力客户群体如下：
省内经商客户
客户分类
高尔夫球客

政府官员
国内度假投资客

三、主力客户群体置业特征
序号
客户群体
客户特征
置业特征
1
政府官员
担任各部门要职
位高权重，灰色收入是主要资本来源，关注私密性与享受；
2
高尔夫球客
广西各高尔夫俱乐部会员
经济实力强，资本积累或已完成，追求享受
3
省内经商客户
（包含本地客户）
广西区内私营、民营企业主、国企高管
经济实力较强，资本积累及事业上升过程中，非首次置业；关注生活品质；
4
国内度假投资客
全国各地的投资客
已完成资本积累，经济实力强，总价承受力高，多次置业；追求项目升值空间；
目标客户群体主要关注项目环境、社区整体度假氛围营造、户型设计的舒适度、控制面积、球场质量等问题。
四、目标消费群体销售通路

网络、报纸
口碑传播
高尔夫球会
强强联合

项目高尔夫练习场已建成营业，可通过高尔夫文化引导客户，来创造消费需求。
主要以已购客户为主，通过已购客户对项目的口碑，挖掘已购客户所在圈层的其他潜在客户。
与国内知名代理商或者团购企业合作，利用对方所掌握的客户资源，实现项目销售。
通过互联网和报纸对项目推广，介绍项目产品与服务功能，扩大项目影响力与知名度，吸引人们的关注。

五、营销策略
推广策略
序号
分类
媒介
备注
1
球会
广西各地高尔夫球协会
球会合作，掌握球客资源
2
杂志
《旅游地产》、《中国城市旅游》、《中国旅游摄影》、《中国国家旅游杂志》
通过在杂志、3G网络投放项目广告，形成合作互动
3
3G
3G网络
4
报纸
南国早报、右江日报
刊登项目广告
5
旅行社
广西区内各旅行社
与旅行社合作，为项目带来游客消费
通过多方面的合作，扩大项目市场知名度，吸引潜在客户群体关注，为项目销售储备客源。
定价策略
在初期面市价格推出的基础上，视市场实际反馈的情况采取“分阶段提价，平开高走”的策略；配合各销售阶段和项目在市场知名度的稳步提升，价格定位会视当时情况作针对性调升，以期最后稳健地攀升到理想目标价位。
总体销售策略
本项目作为田阳最高档的别墅区，总房款相对于田阳以及周边县份来说较高，以一般的营销手段，已很难完成销售任务。同时本项目建设周期长，工程进度不快，销售周期长。因此本项目的营销操作采用的是抓住有利的入市时机,稳打稳扎，由面到点，（通过网络、报纸等大众媒体提升项目的知名度、美誉度，然后以俱乐部营销锁定目标客户、以一对一营销上门跟进目标客户，）逐步向目标市场推进的策略.
销售执行
目标消费群体组合计划
1. 从预热期至开盘强销期目标消费群以对百色本地和已成为项目高尔夫球客的对项目认知较深的消费者为主，逐渐向周边其他市县辐射；
2. 与团购公司或者代理商合作，由对方开始向自己原有的客户资源进行推广项目，吸引这些潜在客户关注项目；
3. 通过网络广告、报纸广告、户外广告等大众媒体，集中火力地毯式轰炸大范围传递项目信息，大量吸引到访客户。
4. 期间投资客将随以上不同的主力客户消化；
现场准备：
1. 项目氛围营造，宣传资料、样板间等准备充分；
2. 销售现场须配备足够的销售人员并对准大客户进行一对一沟通。

投资收益篇
一、 项目用地
项目整体规划用途
项目用地性质分类表
序号
分类
面积
备注
1
高尔夫用地
1200亩
租赁形式取得
2
水库面积
400亩
免费使用水库
3
房开面积
1100亩
挂牌出让方式取得
4
旅游用地
300亩
未定
项目土地计划流程
征地进程情况表
序号
分类
面积
备注
1
远期规划
3000亩
高尔夫用地1200亩（已租），水库面积400亩，房开面积1100亩(包含已取得地块)，旅游用地300亩
2
已经取得
土地
约469亩
别墅用地88亩，住宅用地350亩（未定开发何类产品），商业用地20亩，会所用地10.8亩
3
即将取得
约400亩
用于房开，目前正在审批过程中
4
后期取得
约531亩
住宅用地约231亩，旅游用地300亩

二、项目开发流程
目前已完成征地的

别墅用地88亩
住宅用地350亩
商业用地20亩
会所10.8亩
高尔夫土地已租赁约1200亩

开发面积
开发时间点

已在开发，预计1年内开发完成
已取得土地
88亩

别墅

3年开发完成
已取得土地
350亩

低层住宅（别墅）

3年开发完成
即将取得土地
400亩

低层住宅（别墅）

居住氛围已基本形成，商业住宅同时开始开发，需2年
商业20亩
住宅约230亩
商业
低层住宅（别墅）

房开项目已经基本完成开发，政策允许的情况下，开发高尔夫
970亩，打造18洞标准高尔夫球场

18洞标准高尔夫球场

项目房开开发还需9年时间，于2020年完成

三、已取得土地经济指标（未包含会所用地）
分项
数据
分项
数据
总用地面积：
458亩
总用地面积：
305334.86㎡
总建筑面积：
388754㎡
商业建筑面积：
17411㎡
住宅建筑面积：
350070㎡
别墅建筑面积：
21273㎡
绿化率：
约30%
绿化面积：
90962㎡
备注：
以上数据根据以下规划指标进行预测：
别墅：容积率0.348，
住宅：容积率≤1.5，建筑密度≤43%，绿化率≥30%
商业：容积率≤1.3，建筑密度≤41%，绿化率≥25%
项目已取得住宅用地350亩、商业用地20亩具体规划尚未确定，现对这两类产品进行预规划：
住宅：别墅、联排别墅、4～5层电梯情景洋房
商业：上下两层商业

已取得地块位置图
商业地块20亩
会所用地10.8亩
别墅地块88亩

正在审批中的
约400亩

高尔夫练习场230亩（租赁）
住宅202亩
住宅148亩

四、88亩别墅用地投资收益估算
分项
数据
分项
数据
总用地面积：
88亩
总用地面积：
58667㎡
总建筑面积：
21273㎡
绿化面积：
17600㎡
1、土地费用
序号
名 称
计算公式
金额(万元)
楼面地价
1
别墅土地费
88亩
5万元/亩
440.00
345元/㎡
2
土地印花税
总地价
0.05%
0.22

3
土地契税
总地价
3.0%
13.2

4
小计
453.42

备注
房开用地是采用挂牌出让的方式取得，取得后政府将通过返还的方式返还土地款，最终价格5万元/亩。
2、报建费用
序号
名 称
计算公式
金额(万元)
1
城建配套费
土建中(议)标价
2%
51.06
2
教育附加费
土建中(议)标价
0%
0.00
3
报建费
土建中(议)标价
0.10%
2.55
4
招标费
土建中(议)标价
0.40%
10.21
5
质检费
土建中(议)标价
0.25%
6.38
6
人防建设费
建筑面积
10元/㎡
21.27
7
白蚁防治费
建筑面积
2元/㎡
4.25
8
墙改费
建筑面积
4.6元/㎡
9.79
9
消防配套费
建筑面积
3元/㎡
6.38
10
城市规划综合费
建筑面积
2元/㎡
4.25
11
垃圾清运费
综合价
50
12
劳动保护费
土建中(议)标价
0%
0.00
13
职工意外伤害保险
土建中(议)标价
0.30%
7.66
14
噪音、防雷费
建筑面积
4元/㎡
8.51
15
小 计
182.32
3、前期费用
序号
名 称
计算公式
金额(万元)
1
勘探、定点
综合价
15
2
设计费
建筑面积
20元/ ㎡
42.55
3
审图费
设计费
10%
4.25
4
水、电设备费
综合价
50
5
围墙
综合价
40
6
小 计
151.80
4、建安工程费
序号
名 称
计算公式
金额（万元）
总建面积（m2）
万元/m2
1
别墅土建费
21273
0.12
2552.76
2
小 计
2552.76
5、项目策划、广告费
序号
名 称
计算公式
金额（万元）
销售总收入
费率
1
策划、广告
18082
2.50%
452.05
3
小 计
452.05
6、基础设施及配套建设费
序号
名 称
计算公式
金额(万元)
1
区内配套工程
（给排水，电网等）
占地面积之30％
700元每平方
1232.06
2
区内绿化工程
17600㎡
300元每平方
528
3
小 计
1760.06
7、总投资估算
序号
名 称
计算公式
金额(万元)
1
土地费
综合价
453.42
2
报建费用
综合价
182.32
3
前期费用
综合价
151.80
4
建安工程费
综合价
2552.76
5
项目策划、广告费
综合价
452.05
6
基础设施配套费
综合价
1760.06
7
工程监理费
土建费用
1%
25.53
8
管理费
销售总收入
1.5%
271.23
9
不可预见费
销售总收入
1.0%
180.82
10
税费
销售总收入
14.00%
2531.49
11
小 计
8561.49
8、销售总收入
序号
名 称
计算公式
金额（万元）
销售面积
万元/m2
1
可售别墅面积
21273
0.850
18082.08
2
小 计
18082.08
备注
目前别墅销售价格
9、项目盈利
序号
项目名称
金额（万元）
1
销售收入
18082.08
2
总投资(包含营业税)
8561.49
利润亏盈
9520.59

10、项目静态效益分析
序号
项目名称
计算公式
金额（万元）
1
销售收入
/
18082.08
2
总投资(包含营业税)
/
8561.49
3
静态总利润
销售收入-总投资
9520.59
4
企业所得税
静态总利润×25%
2380.15
5
项目静态总利润
（所得税后）
静态总利润-企业所得税
7140.44
6
项目投资利润率
静态总利润/总投资额
111.20%
7
项目投资净利润率
项目静态总利润（所得税后）/总投资额
83.40%
备注
因项目在持续拿地中，因项目各项规划未明确，在调整中，无法对项目开发进程所需资金投入进行估计，故本方案测算未包括借贷利息与财务费用，仅对项目整体的收益情况进行测算
通过对项目已在开发88亩别墅地块进行投资收益测算，项目共需投资约8561.49万元（包含土地费用），可实现18082万元的销售收入，可创造约7140.44万元静态总利润，投资净利润率达83.4%，经济效益十分明显。
五、其他房开地块经济效益预估
分类
内容
土地费用
房开用地是采用挂牌出让的方式取得，取得价格分别为住宅20万元/亩，商业25万元/亩，取得后政府将通过返还的方式返还土地款，最终价格5万元/亩。
销售价格
后期别墅销售价格1万～1.3万元/㎡，联排别墅8500元/㎡，4～5层带电梯情景洋房5000～8000元/㎡，商业两层均价7500元/㎡，最终实现项目销售均价8500元/㎡
以下地块测算数据
土地费用：5万元/亩
销售价格：低层住宅8500元/㎡,商业按7500元/㎡
备注
未包括财务成本费用与借贷利息成本

项目已征得的350亩土地经济效益预估
总建筑面积：350002㎡
土地费用5万元/亩
低层住宅销售价格：8500元/㎡
测算基础数据同88亩别墅地块
序号
项目名称
计算公式
金额（万元）
1
销售收入
/
297501.49
2
总投资(包含营业税)
/
110851.14
3
静态总利润
销售收入-总投资
186650.35
4
企业所得税
静态总利润×25%
46662.59
5
项目静态总利润（所得税后）
静态总利润-企业所得税
139987.76
6
项目投资利润率
静态总利润/总投资额
168.38%
7
项目投资净利润率
项目静态总利润（所得税后）/总投资额
126.28%
项目即将征得的400亩土地经济效益测算
总建筑面积：400002㎡
土地费用5万元/亩
低层住宅销售价格：8500元/㎡
测算基础数据同88亩别墅地块
序号
项目名称
计算公式
金额（万元）
1
销售收入
/
340001.70
2
总投资(包含营业税)
/
126744.87
3
静态总利润
销售收入-总投资
213256.83
4
企业所得税
静态总利润×25%
53314.21
5
项目静态总利润（所得税后）
静态总利润-企业所得税
159942.62
6
项目投资利润率
静态总利润/总投资额
168.26%
7
项目投资净利润率
项目静态总利润（所得税后）/总投资额
126.19%
项目后期规划231亩土地经济效益测算
总建筑面积：231001㎡
土地费用5万元/亩
低层住宅销售价格：8500元/㎡
测算基础数据同88亩别墅地块
序号
项目名称
计算公式
金额（万元）
1
销售收入
/
196350.98
2
总投资(包含营业税)
/
73214.45
3
静态总利润
销售收入-总投资
123136.53
4
企业所得税
静态总利润×25%
30784.13
5
项目静态总利润（所得税后）
静态总利润-企业所得税
92352.40
6
项目投资利润率
静态总利润/总投资额
168.19%
7
项目投资净利润率
项目静态总利润（所得税后）/总投资额
126.14%
项目商业20亩土地经济效益测算
总建筑面积：17410㎡
土地费用5万元/亩
低层住宅（商业配套）销售价格：7500元/㎡
测算基础数据同88亩别墅地块
序号
项目名称
计算公式
金额（万元）
1
销售收入
/
13058.21
2
总投资(包含营业税)
/
6847.42
3
静态总利润
销售收入-总投资
6210.79
4
企业所得税
静态总利润×25%
1552.70
5
项目静态总利润
（所得税后）
静态总利润-企业所得税
4658.10
6
项目投资利润率
静态总利润/总投资额
90.70%
7
项目投资净利润率
项目静态总利润（所得税后）/总投资额
68.03%
六、项目房开1100亩总体收益情况表
序号
分类
总投资（万元）
销售收入（万元）
静态收入（万元）
1
88亩别墅
8561.49
18082.08
7140.44
2
350亩
110851.14
297501.49
139987.76
3
即将取得400亩
126744.87
340001.70
159942.62
4
后期规划取得231亩
73214.45
196350.98
92352.40
5
商业20亩
6847.42
13058.21
4658.10
6
会所10.8亩（销售中心）
500
/
/
7
合计
326719.37
864994.46
404081.32
项目房开总投资：32.7亿元
项目房开总静态收益：40.4亿元
通过对规划房开面积1100亩投资收益测算，项目共需投资约32.7亿元，可实现86.5亿元的销售收入，可创造约40.4亿元静态总利润，投资净利润率达123..7%，经济效益十分明显。
七、项目目前已投资额度估算
土地费用
序号
名 称
计算公式
金额(万元)
1
别墅土地费
88.00 亩
5万元每亩
440.00
2
住宅土地费用
350.00 亩
5万元每亩
1750.00
3
商业土地费用
20.00 亩
5万元每亩
100.00
4
土地印花税

0.05%
1.15
5
土地契税
总地价
3.0%
68.70
小计
2359.85
备注：所有可开发地块均通过正规的招拍挂方式取得，根据之前与政府的约定，虽然起拍价可能是20万元每亩或25万元每亩，但最终土地价款政府会以其他方式返还，以确保所有可开发地块均不超过5万元每亩。
已投资额估算
分类
已征
土地费用
高尔夫练习场
投入费用
高尔夫租赁费用
已在建设
别墅费用
会所
建设费用
合计
金额
（万元）
2359.85
300
648
500
500
4307.85万元
其他费用
迁移树苗赔偿金：约5692.15万元
合计
约1亿元
备注
目前已经建设22栋别墅，建筑面积按每栋140㎡，
成本1500元/㎡，预计需500万元
项目已投资额约1亿元
八、项目开发总投资收益情况预估
分类
高尔夫
水上游乐园
房开
旅游用地
合计
面积
1200亩
400亩
1100亩
300亩
3000亩
投资额
0.4亿元
2亿元
32.7亿元
3亿元
38.1亿元
静态
效益
/
/
40.4亿元
/
40.4亿元
开发总收益
房开静态收益—高尔夫投资—水上游乐园投资—旅游用地投资
=（40.4—0.4—2—3）亿元
=35亿元
备注
房开
房开静态效益已是房开物业总销售收入—总投资后的净利润，所以本次开发总收益无需减去房开物业的总投资额
高尔夫
高尔夫在项目房开开发完成后开发18洞标准高尔夫球场：投资费用包括租金、高尔夫建造费、维护成本等，本高尔夫投资未计算后期18洞标准高尔夫球场维护成本。
水上游乐园
水上游乐园投资费用以水上游乐实施与水上游乐园岸上设施的打造进行预估。
旅游用地
旅游用地未知是卖还在自留物业，本测测算按自留物业来测算，成本主要以建安成本与土地费用为主。
九、项目未来两年所需投资费用与房开收益情况预估：
分类
即将取得地地价款
88亩别墅
120亩低层住宅
合计
时间点
1年内
1年内
别墅开发完成后下一年内
2年
投资
2061万元
7608万元
37508万元
47177万元
静态
利润
/
7140.44万元
47919.41万元
55059.85万元
2年
总收益
计算公式：静态投资 — 即将取得地地价款
52998.85万元(折合：约5.3亿元)
备注
即将取得地地价款：以5万/亩测算，面积约400亩
88亩别墅投资费用=后期开发投资费用 — 别墅土地费用 — 已建设别墅费用
120亩低层住宅投资费用=后期开发投资费用—土地费用
别墅开发完成后下一年内开发量按120亩开发量计算

十、小结
由于项目核心规划组团布洛陀小镇规划达3000亩，在开发过程中采用一边开发一边拿地的方式逐渐开发，目前已经建设好的会所、高尔夫练习场，已投入部分资金，后期开发将以房开为主，待房开项开发已快完成时，进行项目18洞标准高尔夫球场开发与旅游用地开发。

项目建议与结论
一、项目主要问题与建议
项目主要问题：
Ø 项目目前处在前期建设阶段，配套缺乏，无生活、度假氛围。
Ø 土地征用的问题：项目大部分建设用地为集体用地、山地、村庄等，是国家土地政策中保护的土地，土地的征用将需要层层审批，影响项目开发进度。
Ø 项目总规划规模大，拿地速度慢，并开发周期长，不确定因素多；
Ø 从已取土地证的房开项与高尔夫投资在基于市场判断前提下的经济效益处于亏损阶段，为实现经济效益还需要后期拿地并结合大量的营销手法来提升项目价值，这将对项目整体运营和营销能力提出很高的要求；
问题解决办法和建议：
Ø 争取政府支持；
Ø 先通过一些配套设施的打造，完善项目配套，营造居住氛围；
Ø 需合理规划项目各区的功能，控制开发节奏，保障项目建设期内的资金流充裕；
Ø 施工阶段，严格控制建设成本；
Ø 项目的价格突破对于提高项目经济效益、提升企业品牌及其重要，应注重项目的整体营销策划和营销推广；
项目风险：
市场风险
Ø 广西区内高尔夫场所较多，多数项目已建成营业，配套完善，居住、度假、旅游氛围已形成，因此，本项目未来将面临除区域因素之外的全面竞争，如何对项目进行定位，如何更好的实现项目定位将是本项目最大的市场风险。
建筑工期和本体风险
Ø 项目规模较大，总投资额高，合理的运作资金是项目顺利开展的重要保障。
政策风险
Ø 百色未来重点发展现代农业物流，政府在旅游地产项目的扶持是否持续，因此，政策规划将对本项目属性有差异化风险；
Ø 国土资源部明令禁止别墅类用地的土地供应，项目开发存在政策风险；
风险防范建议：
Ø 合理安排资金筹措计划，保证资金充足；
Ø 作好项目前期的市场调研和客户需求调查；
Ø 在规划、建筑立面、产品、物管等方面尽可能采取超越市