新华苑二期地产项目计划立项可行性研究报告doc.doc

新华苑二期地产项目计划立项可行性研究汇报计划立项可行性研究汇报目录一、 项目总论11 项目背景 111 项目名称 112 开发企业 113 承担可行性研究工作单位 1 .1. 4. 研究工作根据1. 1 .5. 项目建设和内容 12 可行性研究结论 121 市场预测 122 项目建设进度 123 投资估算和资金筹措 124 项目综合评价结论二、 项目投资环境和市场研究21 市场宏观背景211 全国投资环境212 深圳市投资宏观背景213区域发展及前景预测214 宏观市场与本项目发展借鉴 22 区域市场分析 221 区域市场界定 222 供应分析 223需求分析 224 经典物业调查 225 市场分析有关结论 三、 项目分析及评价31 地块解析311 交通条件312 地形、地势313 规划限制条件32 项目SWOT分析33 项目评价四、 市场定位及项目评估41 项目定位42 方案评估意见五、 项目开发建设进度安排51 有关工程计划阐明52 施工横道图六、 投资估算与资金筹措61 项目总投资估算 62 资金筹措 七、 销售及经营收入测定71 各类物业销售收放估算72 销售利润八、 财务与敏感性分析81 获利能力分析82 社会效益和影响分析九、 可行性研究结论与提议91 拟建方案结论性意见92 项目风险及防备提议一、 项目总论1.1 项目背景1.1.1 项目名称本项目位于深圳市宝安区龙华镇，北临东环二路，南临龙华国土所，西临新华中学，地块编号为A82-0041，项目一期已于成功开发建设，现进行二期开发，项目名称为“新华苑”(二期)。. 1.1.2. 开发企业新华苑(二期)将由深圳市源发实业有限企业全资独立开发。源发实业有限企业是一家重协议、守信用单位，已独立或合作开发了乐景花园、源发大厦、源胜大厦，龙胜大厦，新华苑一期等多种项目，有丰富地产项目开发经验和较强资金实力。1.1.3. 承担可行性研究单位 由于本项目规模较小，总投资额局限性3000万元，因此，由源发实业有限企业筹划部担任该项目可行性研究。 由于源发实业有限企业尚有几十万平方米商住面积待开发，因而加强了企业人才建设，现已组建完善了一支专业房地产市场研究和开发管理队伍。1.1.4. 研究工作根据 本项目可性行研究根据为：深圳市尤其是龙华房地产现实状况、深圳市工程造价信息、本项目地块价值。1.1.5. 项目建设和内容 新华苑(二期)占地面积8384.80平米，规定计容积率面积29344.43平米，容积率为3.5，其中住宅27945.18平米，商业1399.25平米。 1.2. 可行性研究结论1.2.1. 市场预测结论 目前龙华房地产市场价格状况，住宅售价在3300元-4000元/M , 一层临街商铺售价在10000元-15000元/M 。根据本项目所在地段优势和周围环境优势，本项目住宅售价可达3500元/M ，临街铺面售价可达10000元/M 。保守估计，本项目利润可达_1489万元。况且，伴随地铁四号线动工，龙华地产市场又掀起一轮热潮，许多在售项目销售速度应于深圳市平均水平，并且房价增幅也不小于全市平均水平。总之，本项目风险极小，利润可观，前景看好。1.2.2. 项目建设速度 本项目已在即开始进行市场研究和方案设计，通过近一年工作，现已基本完毕方案工作。计划本项目于七月动工，十二月份通过竣工验收，并所有实现销售。1.2.3. 投资估算和资金筹措 本项目建设资金，完全使用开发商源发实业有限企业自有资金。1.2.4. 项目综合评价 新华苑(二期)自身具有地处龙华中心广场地段优势和景观优势，又处在龙华这个升值潜力最大热点片区市场，加上对项目精确市场定位和优秀方案设计，可以说，这是一种“短、平、快”精品项目，风险极小，利润可观、前景乐观!二、 项目投资环境和市场研究2.1. 市场宏观背景2.1.1. 全国投资环境宏观经济环境状况中国经济运行形势，是亚洲金融危机以来最佳一年，不仅由于数据上出现高速增长，更需要注意是经济运行中，出现了四个比较突出亮点： 第一种亮点:宏观经济增长速度加紧同步，微观企业经济效益明显提高，民间投资大幅度低于国家投资局面得到改观。值得注意是，微观层面增长不是靠行政干预，像当年国企脱困时实行债转股、划账、减少利率等手段得到，这些利润增长是实实在在。 第二个亮点:通货紧缩趋势基本结束。在1998年5年多时间里，4年物价指数都很低。国家制定扩大内需政策，实行积极财政政策，都是为了处理通货紧缩问题。在，生产制造价格指数和消费价格指数，双双终于出现上升。应当说物价指数出现上升原因重要是经济增长内在需求动力开始增长，市场活力也逐渐增长。 第三个亮点:消费构造升级和产业构造调整初见成效，中国出现了新经济增长点。从前后开始，汽车业、钢铁业、石化行业，以及数码产品、通信、旅游、餐饮服务等行业，都成为国民经济新经济增长点。 并且，从目前掌握数据来看，这轮经济回升是以市场需求为基础，各个行业增长将是可以持续。未来中国人均GDP将到达3000美元以上，（上海已经超过5000美元），中产阶级在不停扩大，这是可以形成竞争力。 第四个亮点:我们保持了国际收支双顺差和人民币汇率稳定，这阐明我国金融系统抗风险能力在加强。年，中国经济成功抵御了伊拉克战争和非典两大冲击，进入新一轮扩张周期。初步预测，年国内生产总值增长，比上年提高个百分点。年，中国经济将继续保持持续、稳定发展并展现十大趋势。l 现实经济靠近潜在经济增长水平，有望增长l 社会总供求关系有所改善，物价水平小幅回升l 经济增长对就业带动作用增强，城镇就业有所增长l 外汇储备增长减缓，人民币汇率基本稳定l 消费需求明显回升，消费构造继续升级l 投资增速高位回落，市场导向型企业投资仍然活跃l 进出口恢复平稳增长，贸易顺差减少l 税制调整稳步推进，积极财政政策功能转型l 货币政策强化微调预调，货币信贷适度增长l 坚持全面、协调、可持续发展观，各项改革向纵深发展全国房地产市场前瞻经济繁华带动房市平稳增长 国家记录局记录， 年我国国内生产总值为 亿元，按可比价格计算，比上年增长 ，是 年以来增长最快年份。按季度记录， 去年一季度 增长， 二季度增长 ，三季度由原先公布 修订为增长 ，四季度增长 。这表明持续6 年扩张性宏观经济政策对经济增长起了很大增进作用，1997 年亚洲金融危机爆发后， 一直困扰我国通货紧缩压力问题将深入缓和， 我国持续6 年扩张性财政政策获得了良好成效，居民消费价格指数变动在 年即转负为正， 年居民消费价格指数和社会零售价格指数都将转入上涨趋势。 中国经济内在自主成长机制和能力明显增强，国民经济运行正处在新一轮周期上升期， 政策环境有利经济发展，同步外部环境改善，世界经济将走出低谷等原因都将增进 年国民经济深入繁华。 年房地产市场成为增进国民经济发展巨大力量，同步高速发展国民经济，不停提高居民收入水平以及居民对改善居住条件巨大需求潜在，也必然成为支撑房地产市场平稳发展基础力量， 年我国将把扩大消费作为扩大内需着力点， 作为我国近年来消费重要增长点住房消费， 年将继续升温。 房产投资增长速度将趋于平稳 年是我国房地产业自1998 年以来投资增幅最快一年，在持续5 年年均增长近20%基础上， 年前11 个月，我国房地产开发投资额到达8285 亿元，同比增长了32.5% 。据国家发改委和国家统局公布数据， 年，中国房屋销售价格比上年上涨4.8% 。 年上海房价涨幅超过20%，成为全国增长速度最快都市，对于 年上海房地产市场发展，市场出现多种预测。上海市已在土地供应、房地产交易制度和交易方式、供应构造等方面采用等措施，克制房地产价格过快增长。 导致我国房地产投资增速过快原因重要包括：扩张性财政政策导致国民经济总投资高增长，也影响了房地产市场；居民住房需求上升以及地方政府对土地供应放宽；房地产业高利润率吸引大量资金涌入，导致房地产投资长期保持高速增长，成为总投资需求增长一种重要构成部分。 改革开放以来，我国出现过三次经济过热，即1984 年-1985 年、1988 年-1989 年和1993 年-1994 年经济过热， 这三次经济过热都是由于投资过高增长导致。假如目前这种投资趋势深入上升话，也许会再一次引起经济过热。 针对这种危险， 年政府出台了一系列针对房地产市场政策， 年经济政策环境将保持平稳，政府将逐渐加紧土地市场，房地产金融市场以及房地产市场制度建设，以适应经济发展需要。国家记录局预测 年第一季度房地产业企业景气将略有回调，不过仍会高于上年同期水平或与上年同期基本持平。 年政府在肯定和保持房地产市场健康发展同步，将继续采用一系列措施，通过加强土地市场建设， 压缩房地产信贷，加紧和完善房地产信息搜集系统等，克制部分地区增长过快房地产投资，合适控制房地产市场价格， 增进房地产市场健康发展，防止泡沫经济产生危害国民经济和社会安定。 房地产市场构造发生变化 l 中低价房将逐渐成为市场主体 目前，中国房地产市场出现了一部分高档、大户型住宅空置，而可供老百姓挑选房子少而又少现实状况。 年，建设部将通过房地产项目规划、土地供应等调控手段压缩单位和个人自建住房比重，对中国房地产市场供应构造进行调控，从而提高我国房地产市场化程度，发展中低价位、中小户型商品住宅，以满足更多一般百姓购房需求。 年，建设部将继续加大对各地经济合用住房建设力度和管理，满足更多一般百姓购房需求。建设部住宅与房地产业司副司长沈建中说：“我们国家中低收入家庭是我们房地产市场里面消费主体。因此从构造调整目来看重要是要更多来满足中低收入家庭住房需求。也就是说我们要更多来提供某些中低价位、中小户型产品，来供应市场，来满足中低收入家庭需求。” l 房地产二级市场深入发展 伴随人民收入水平提高，改善生活质量、提高住房品质成为消费者新置业观念。二手房大量入市为消费者提供了极大选择空间， 年房地产二手市场将得到将受到更多消费者推崇。“置业升级”不仅提高了百姓住房品质，也为实现房地产一、二、三级住宅市场联动起到了极好作用。，据个人状况从低到高梯级消费模式不仅活跃了整个房地产市场，也为处在不一样生活阶段百姓提供了安居最佳选择。 被称为一级半市场“空置房”市场将因政策及市场等原因而大幅放量，空置房因其具有价格廉价、无期房风险、投资及自住价值较高等优势而受到购房者格外青睐，“有人没房住，有房没人住”空置房现象将得到有效改善。空置房大量上市，将成为增进社会经济机制正常运转，处理百姓住房问题有效途径。同步，与证券市场不确定性相比，投资房地产收益率和稳健性着实对投资客有着巨大吸引力，并且地产保值、增值功能最为明显，投资性置业将使一部分投资 客趋之若鹜。年，住房改革制度成效将逐渐显露，百姓在满足居住需求后，会在投资意识引导下投资房产。伴随几年来一手商品房投资回报率下降，二手房将因其价格低、地段好、物业配套成熟而成为重点投资对象。 l 商铺成为新投资热点 年全国各地普遍出现商铺投资热潮。多家外地、外籍大型商家已经或计划入驻北京； 天津商铺投资市场也开始启动，外来投资者逐渐增长；上海市10 月初投资型房产展示交易会上，黄金地段商业用房再次成为关注焦点；杭州商铺投资市场走势仍然活跃；深圳也有更多中小投资者开始亲密关注商铺市场投资。伴随 年开发量增长，商铺供求关系正趋于缓和， 商铺资源稀缺性开始弱化，但专未来几年，商铺市场总体状况将是铺源充足，但仍然需求不小于供应。这种供求不平衡状态也许会持续一段时间，重要来自三个方面需求：一是国内商业企业需求；二是外资进入中国需求；三是国内其他投资者需求。 目前上海商铺平均回报率则到达8到10 。由于平均回报率仍维持在较高水平，因此商铺供应量持续增长。有关记录显示，未来3 年中上海新增商铺面积将达700 万平方米。从整个房地产市场来看，已经形成梯级型消费市场。商铺是一种好投资工具，大部分商铺会越用越升值，而商铺抗跌性和抗波动性优于住宅房，商铺投资趋势将加强。 另首先，对于商铺构造不一样业态目前提出了越来越多特殊规定。这在很大程度上规定发展商在总体布局上进行详细论证，在规划阶段就趋于理性。 然而商业地产发展速度应与都市区域商业发展相协调。目前中国中小都市商业发展有失衡趋势，由于普遍缺乏消费能力，商铺市场迅速发展将带来较大市场风险，因此对于中小都市商业地产开发应持谨慎态度。 l 房地产金融市场深入多元化改革 年出台一系列政策使房地产金融途径单一弊端受到了广泛质疑，房地产金融市场中银行所占比例过大对于银行自身、房地产业以及国民经济，都存在极大不安全隐患。 房地产开发属资金密集型产业，在成熟房地产业中开发商重要资金来源不是银行贷款，也不是上市发行股票，而重要通过债券、不动产基金和互助会等形式来自行筹资， 国内地产业一种软肋就是资金途径单一化。 年，我国房地产金融市场开始了多元化改革，房地纷纷拓展融资渠道，由于受目前多种原因影响，各地重要采用了信托产品形式， 年年末，全国出现了房地产信托热，但由于信托产品先天有一定局限性，又受到严格政策限制，并不能完全满足房地产金融市场创新需要。 在今年股市转暖、利率市场化改革不停推进金融大背景下，出于比价效应，投资人在参照其他金融产品收益率时，对信托产品收益预期必然会大大提高，进而拉升了房地产项目投资财务成本。一部分资金将会在股市投资收益预期提高状况下，进入证券市场，从而分散对房地产投资。 年， 我国房地产金融市场将深入进行多元化改革， 我国近3 个月以来房地产信托基金数量增幅达500%，房地产上市企业普遍提出或是正在进行大规模融资；另首先，央行存款准备金上调、社会资金收紧；建立现代金融企业，发展多样化金融机构，发展机构投资者和债券市场， 尤其是资产证券化、利率市场化等等手段和措施，变化目前“一刀切”式金融监管制度，同样也是房地产对金融行业提出时代规定。 2.1.2. 深圳市投资宏观背景宏观面持续向好，GDP:2860.51亿元,比上年增长了17.3%；固定资产投资:946.49亿元,比上年增长20.1%；规模以上工业总产值:5073.77亿元,比上年增长29.1%。，深圳经济继续保持迅速增长，本市生产总值(GDP)到达2860.51亿元，比上年增长了17.3%，完毕固定资产投资946.49亿元，比上年增长20.1%，规模以上工业总产值到达5073.77亿元，比上年增长29.1%。在经济持续迅速增长影响下，深圳房地产业继续保持健康发展，房地产投资通过高速增长后，已开始展现增速回落；房地产市场总体展现：供求总量基本均衡、供求构造基本合理、房地产价格基本平稳运行特性；各级房地产市场景气程度高，且需求持续旺盛。总体来看，深圳房地产市场展现健康、平稳、理性发展局面。2.1.3. 深圳市房地产市场状况，深圳房地产市场经历了非常不平凡一年，年初SARS风潮、24小时通关，年中CEPA签订、国务院18号文下发，年末宝安、龙岗都市化提速、加紧国际化都市建设等等利好或不利原因，均在一定程度上对年度房地产市场有一定影响。不过从整体来看，外部原因对深圳房地产市场影响并不明显，年度房地产市场在需求持续旺盛引导下，保持着迅速、平稳、理性发展，供求总量基本均衡，供求构造基本合理，房地产价格基本平稳。 房地产市场需求持续旺盛，需求增长势头趋于平稳，住宅、商铺需求持续增长 根据市规划与国土资源局网上立案预售协议资料显示，本市商品房销售面积为868.46万平方米，与去年791.70万平方米相比增长了9.7%，市场需求持续旺盛，但增长势头已从去年23%高增长答复到1998年以来平均水平，房地产市场需求增长势头已开始趋于平稳。 从销售商品房类型来看，本市住宅销售面积为806.56万平方米，比同期增长11.34%，住宅销售面积占商品房销售总面积93%；办公楼销售面积为15.73万平方米，比减少12.32%，办公楼销售面积占商品房销售总面积1%；商铺销售面积为43.99万平方米，占商品房销售总面积11%，比同期减少5.11%。 从各月份住宅销售状况来看，住宅需求持续旺盛，销售面积持续增长。近年来，本市住宅市场一直保持着 “一二季平稳、六九月飘红、年末劲涨”销售规律；而9月1日国务院下发有关增进房地产市场持续健康发展告知（国发【】18号），使房地产行业及消费者信心明显增强，增进了年末房地产市场迅速发展，并使整年住宅销售保持较高增长。 根据1998年以来销售记录，非住宅物业中，写字楼销售总体展现98年以来平均水平，表明其买卖需求并非因宏观原因利好而出现较大变化，除极个别写字楼能做到大部分发售外，多数写字楼继续展现租、售并重局面。商铺物业尽管今年有所减少，但仍保持着去年销售规模，实际销售量高于1998平均销售水平近两倍，表明商铺物业买卖需求继续旺盛。 图1 各月份住宅销售面积图（单位：平方米）住宅新增供应明显下降，住宅市场整体展现“供”不不小于“求”局面 ，本市商品房同意预售面积854.35万平方米，比去年同期下降19.27%，其中住宅同意预售面积为694.42万平方米，比去年同期下降27.77%，供应下降幅度较大。 总体来看，刚刚过去是深圳房地产市场供求关系大调整一年。针对商品房供应增长过快趋势，政府加大了房地产市场调控力度，尤其是土地市场宏观调控获得了明显效果。，政府采用了特区内停止新批房地产用地、继续控制整年房地产用地供应（100公顷以内）、将存量土地纳入计划、取消特区外“购房入户”、启动房地产预警系统等等调控手段。伴随系列房地产调控措施出台，商品房供应增长过快势头于年初得以遏制，房地产供应得到有效控制，并直接引至年度房地产市场平稳发展。 从供求对比来看，住宅同意预售面积比住宅销售面积少112.14万平方米，新增供求比为0.86：1，求略不小于供。从整年住宅同意预售面积与住宅销售面积对比来看，新增商品住宅尚有206万平方米未销售，因此市场供求状况有助于消化前年过剩商品住宅，使房地产市场总量愈加趋于平衡。 从各区域住宅新增供求对比来看，南山区和盐田区新增供应不小于需求，龙岗区、福田区、罗湖区、宝安区均新增供应不不小于需求，尤其是龙岗区、福田区新增供求比分别到达0.58：1和0.66：1，这两区新增住宅供不应求现象较为突出，极有助于消化存量。表1 各区住宅供求关系分析同意预售面积（万m2）比例（%）实际销售面积（万m2）比例（%）新增供求比罗湖区71.2810.2791.4911.340.78：1福田区111.4716.05168.6020.900.66：1南山区270.9339.02215.9326.771.25：1盐田区22.833.2920.232.511.13：1宝安区132.6319.10163.1220.220.81：1龙岗区85.2812.28147.2018.250.58：1合计694.42100.0806.56100.00.86：1南山、宝安、龙岗区住宅销售面积所占比例上升较大，房地产市场热点西移和向特区外转移趋势十分明显 从各区住宅销售来看，宝安、南山、福田、龙岗四个区住宅销售面积分别占全市住宅销售总面积20%、27%、21%、18%，南山区住宅销售面积仍然稳居首位。从和各区住宅成交面积所占比例对比来看，南山区、宝安区、龙岗区所占比例有较大增长，房地产市场热点西移和向特区外转移趋势十分明显。伴随特区内用地日益减少，西部通道、地铁线开通，宝安、龙岗两区全面都市化启动，这种发展趋势将会越来越明显。 图2 与各区域住宅成交面积所占比例图（外圈为数据）各区住宅价格均有一定上涨，总体价格水平继续保持平稳 从价格来看，按照建筑面积计算住宅销售均价为每平方米5680元/平方米，与相比上涨了2.55%。 从各区住宅销售价格来看，各区住宅价格均有所上涨。福田区、罗湖区、南山区住宅均价为8211元/m2、7746元/ m2、6282元/ m2，分别比上涨6.5%，16.1%，4.3%，而特区外宝安、龙岗两区住宅价格分别为3768元/ m2、3487元/ m2，分别比上涨2.3%和3.23%。虽然各区价格均有所上涨，但由于特区外住宅价格较低、交易量所占比例大且价格增长幅度小，导致全市房地产总体价格水平上涨幅度不大。 近年来，特区内罗湖区、福田区土地资源日益减少，房地产开发用地基本用尽，土地供不应求，导致这两区住宅价格有较大幅度上涨。由于近两年供应房地产开发用地绝大部分集中在特区外，此后几年房地产市场热点必将继续向特区外转移。伴随特区外住宅销售面积所占比重加大，全市房地产市场平均价格仍将保持稳定。 目前，特区内商品住宅价格基本高于特区外一倍，且不一样区域住宅价格差距较大。伴随深圳基础设施不停完善、通关深入便利、地铁开通等，特区内外差异将逐渐减少，房地产市场价格差距也将逐渐减小。住宅市场继续以三房、二房、四房为主力，居民居住水平不停提高 从销售住宅户型来看，三房、二房和四房继续为住宅市场主力户型，占住宅市场交易总量八成以上。其中，三房住宅销售面积占住宅销售总面积42%，二房住宅占住宅销售总面积比例为23%，四房住宅占住宅销售总面积17%。从主力户型价格来看，三房住宅均价为每平方米5006元，为成套住宅中最低；二房住宅次之，到达5340元；四房住宅均价到达6464元。总体来看，主力户型价格比上年上涨2.5%左右。 从和销售住宅户型构造对比来看， 销售住宅中四房比重略有增长，三房比重稍有减少，表明购房者消费水平和居住水平均有一定程度提高。 图3 与销售住宅户型构造对比（上图为数据）住宅销售价格分布基本保持稳定，价格构造基本合理从新增住宅销售价格梯度分布来看，具有如下特点： 单价在4000元如下住宅，均价3208元，占住宅销售总面积29%； 单价在40006000元住宅，均价5029元，占住宅销售总面积30%； 单价在60008000元住宅，均价6917元，占住宅销售总面积22%； 单价在800010000元住宅，均价8846元，占住宅销售总面积13%； 单价在10000元以上住宅，均价12219元，占住宅销售总面积6%。 由上述数据看，住宅价格分布构造与具有一定差距，即8000元如下中低价位住宅占总交易量比例比下降了5个百分点，而8000元以上高价位住宅则上升5个百分点。产生这种状况原因，与今年特区内各个区域高价位住宅热销有关，不过总体来看低价位和中等价位住宅仍占绝大多数，住宅价格构造基本合理，可以满足不一样层次消费需求。 图4 与住宅销售价格分布构造对比（上图为数据）2.1.3. 区域发展及前景预测 龙华镇位于深圳市北部，毗邻福田区，全镇面积98万平方公里。 龙华作为深圳市“后花园”，以超前眼光，高起点，高原则进行全面规划，全镇城区面积52平方公里，已开发25平方公里，功能齐全，配套合理，获得“广东 省规划先进镇”称号。龙华被省、市、辨别别定位为“广东省首批中心镇”“深圳市五个次中心之一”“深圳卫星城第一站，”“深圳物流园区”。今年，龙华撤镇改为街道办事处，再次揭开了龙华发展历史篇章。龙华各项经济指标数年均列宝安各镇前列，人均收入大幅增长。龙华交通四通八达，已发展成为连接特区内外 ，珠三角地区“黄金走廊“。现从龙华至皇岗口岸仅需十五分钟。地铁四号线启动，更缩短了龙华与市区时间距离，使龙华真正成为深圳“后花园”。龙华文教卫生也有很好基础。全镇已经有中学两所，小学20所，幼稚园19所，龙华中心小学民治小学分别是省一级学校和市一级学校。龙华医院和龙华人民医院具有先进医疗设备和医疗水准。市政府将龙华镇靠近中心区一侧19.38平方公里土地规划为中心区后备住宅基地，使龙华与中心区已是血肉相连。地铁四号线进入实质阶段，使龙华“城区”面目更为清晰。而相对于中心区约800元/M 住宅价格。龙华仅每平米3000多元住宅价格，显然有较大上升空间，这也是众多房地产商争相“屯兵”龙华诱因所在。2.1.4. 宠观市场与本项目发展借鉴近年全国房地产市场发展迅猛，与否存有“泡沫”，与否过热争论已进行了两年，然而房地产投资仍在稳步加大，房价仍大稳步上升。除杭州、温州等个别都市房地产热度偏高外，全国房地产市场可以说是健康良性地发。国家对房地产信贷严控也正是防止“泡沫”有力手段。因此，本项目是在一种健康市场环境中开发。深圳市房地产市场相比全国更为健康，市场化程度更成熟，也更理性，近两年“豪宅大比拼”“海湾大决战”“小户型大塞车”，看似刀光剑影，全都安全着陆。这阐明，关键是你适合做什么样产品，你产品针对何种目市场。这种重市场研究，重产品创新科学态度，是本项目发值得借鉴财富。2.2区域市场分析2.2.1. 区域市场界定： 本项目属于龙华片区市场，大体上与龙华街道办事处辖区范围一致。而目客户群则是龙华街道辖区人口，以福田区为主体初次置业者和龙华街道办周围城镇人口共同构成。2.2.2. 供应分析：龙华商品房开发量在宝安区不算最大，但销售额和销量却一直排在前列。就发展形式而言，龙华片区是目前深圳市较为活跃且最有发展前景片区之一：二线关扩建，地区上优势共享，深圳市新中心区优质配套（六大市政工程），成为新中心区“后花园”最大居住区之一；地铁四号线开通在即；龙华镇是深圳市乃至全国卫星镇，良好生态环境、交通、市政配套加上人才配置，使龙华发展一天比一天好；表目前外资、台资、港资、中资大型企业进驻；在房地产方面，最为明显是到今年上六个月为止，已经有近100万土地被各大名牌发展商成功圈走（城建圈40万，泰华圈13万，金地圈26万，龙华经济发展企业圈18万），加上万科和深圳物业集团及上海凯城集团等大型房地产开发商既有土地发展量，龙华未来楼市定会是深圳市继福田区后又一热点区域。不过就现实状况而言，梅林关外除万科四季花城、风和日丽、丰泽湖山庄、锦绣江南花园、漂亮365等几种大盘外，其他项目开发水平都比较粗放。不管从前期规划设计、环境设计、户型设计，还是从后期营销执行和物业管理，都未能做到规范化，更不用说超前意识；而另首先，许多项目在开发过程中未能站在消费者角度考虑问题，小区平常生活配套设施明显局限性，不能满足小区居民平常生活所需。由于龙华片区是小区，首先商业配套及市政设施不够，另首先居民尚未建立在本片区消费良好习惯。由于没有大型商场，居民若购置大件或耐用品要到市内购置，令这里中小型商家没生意或生意淡薄，导致这里商品房面积未能深入放大，价格也不能得到对应提高。应当说，伴随龙华地区居住人口深入增长，这里商业用房需求量将会越来越多，价格也会逐渐稳定提高，尤其对于某些位处新旧商业中心、人流量密集生活小区及交通便捷大面积商铺，其价值将会首先被挖掘出来。龙华片区是目前深圳市较为活跃且最有发展前景片区之一，未来将会是深圳市继福田区后又一热点区域。目前龙华房地产开发、规划、设计、营销、小区配套尚处初级阶段。伴随龙华地区居住人口深入增长，这里商业用房需求量将会越来越多，价格也会逐渐稳定提高2.2.3. 需求分析： 龙华开发量在宝安各镇不算最大，但销售量却一直位居前列，整年销售面积达80万平方米。从对龙华置业者抽样调查中，我们得出如下结论：对小区规模需求：51%受访者倾向于居住大规模小区，46%倾向于中等规模小区，只有3%受访者倾向于小规模小区 ，大中型小区是大多数置业者偏好。对建筑类型需求：受访者中30%乐意选择高层物业，42%偏好小高层物业，15%选择多层物业，13%回答无所谓。目前龙华市场以多层为主，开始出现部分小高层和高层物业。从调查中显示，小高层和高导 潜在需求量大，市场前景广阔。对小区配套需求，调查显示：在龙华置业者中对居住环境和完善成熟生活配套区这两方面规定较突出，进而也成为影响其选择楼盘重要原因。会所、泳池为置业者最重视设施。商业配套、学校、交通车也受到了较大关注。对户型需求，置业者对二房两厅户型需求占85%。四房、五房及一房一厅、独身公寓需求为15%，其中最受欢迎是三房，尤以三房两厅两卫需求量最大。二房两厅面积需求在65%-75M，三房两厅面积需求在85-105 M。对价格承受力：价格方面3000-3500元/ M是消费者普遍能接受区向。但考虑到地价，建材上涨原因，及消费者实惠心理，超过10%即3300-3800元/ M就是理性价格区向。调查客户中，95%客户选择银行按揭付款方式，70%业主但愿朋代在1500元-元之间，对物业总价但愿在30万元左右。2.2.4. 经典物业调查山湖林海物业名称山湖林海位置梅林关口发展商深圳丰泽湖山庄有限企业代理商上海聚仁物业企业物管企业戴德梁行承建商戴德梁行物管收费多层0.8元园林规划不详开盘时间.9.20.入伙时间.8.楼宇状况部分封顶建筑面积/占地面积30万m销售阶段开盘期户型面积套数比例实用率销售状况及分析22175-8916167%89%认购三房客户相对较多某些房322105-1187732%自身配套会所、泳池、幼稚园、小学、超市、住户专车售楼电话装修原则住宅毛坯折后均价4300区域配套该项目地处梅林关口，周围基本无完善配套交通状况410、508、302、370、F2楼盘重要卖点及突出营销方式大小区与关内物业相比价格优势投资客户群深圳市白领、附近换房当地人、附近工业基地科技人员及管理人员楼盘总体评价：山湖林海目前一期已基本售罄，山水大盘是其吸引客户购置重要原因，待外墙建筑包装拆除之后，市场承认程度更好，现价格已上涨。其实该项目有许多不利原因，位置较为偏僻，周围环境差，二期开发对一期住户带来影响等。惠 宁 阁物业名称惠宁阁位置梅龙公路与民治公路交汇处发展商深圳潜龙实业有限企业代理商自售物管企业深圳潜龙物业管理企业承建商不详物管收费1.8园林规划不详开盘时间.4.入伙时间.3.楼宇状况封顶售楼电话建筑面积/占地面积/销售阶段中后期折后均价3600户型面积套数比例实用率销售状况及分析11157201485%一房销售70%左右，两房约65%，三房销售不理想，约30%左右22179-856042322105-1146344自身配套泳池、幼稚园、专车装修原则住宅毛坯区域配套商业：农村信用社教育：民治小学、星星幼稚园、潜龙幼稚园服务：南北药行、龙华人民医院、佳旺超市、酒楼交通状况410、508、302、F2、621、620楼盘重要卖点及突出营销方式交通便利价格优势成熟小区投资客户群关内外工薪阶层、当地部分投资客户及换房农民楼盘总体评价：本楼盘定位是面向工薪阶层低价物业，但实际价格在龙华处在高端市场，并且户型面积偏大，柱位构造不合理。在销售过程中出现了部分朝向户型和面积偏大户型滞销。此楼盘交通极为便利，但位于重要交通干道交叉口，对后来生活质量有一定影响。风和日丽物业名称风和日丽位置人民路与工业东路交汇处发展商深圳市物业工程开发企业代理商世联物管企业深圳市国贸物业管理企业承建商不详物管收费0.8园林规划不详开盘时间/4入伙时间/9楼宇状况脱外墙售楼电话总建筑面积360000总占地面积17万平米销售阶段中后期折后均价3600户型面积套数比例实用率销售状况及分析22168-781723787三期已销售95%左右32180-8842932292-10419642422121-1265612自身配套会所、泳池、运动场、超市、菜市场、专车装修原则住宅毛坯区域配套商业：建行、农行、农村信用社教育：新华中学、英文幼稚园服务：万众城、龙华人民医院、百佳超市、酒楼交通状况410、508、302、370、F2楼盘重要卖点及突出营销方式大小区成熟配套独特小区文化价格优势交通便利投资客户群关内外白领、工薪阶层、当地原居民、公务员、在龙华工作私企业主楼盘总体评价：本楼盘启动了龙华大盘外销市场局面，引进友好、关爱小区文化塑造楼盘形象，成功吸引了大量关内置业客户。现阶段销售三期丽红苑开盘市场反应良好。锦绣江南物业名称锦绣江南位置人民路与布龙公路交汇处发展商龙华镇经济发展总企业代理商黑马物管企业深圳万厦物业管理企业承建商中外建南方有限企业物管收费0.8园林规划范亚易道开盘时间/5入伙时间/7楼宇状况在建、封顶售楼电话建筑面积400000占地面积21万销售阶段中期折后均价3500户型面积套数比例实用率销售状况及分析22168-812526888一期已销售完毕，三房比很好销32181-886617322100-1295411422127-128184自身配套会所、幼稚园、小学、泳池、运动场、商业步行街、专车装修原则住宅毛坯区域配套商业：建行、农行、农村信用社、教育：新华中学、英文幼稚园服务：