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第五章 招商模式
招商是开发经营的销售过程，是紧紧围绕天泰山创意城的功能定位、行业及业态选择和经营方式进行的，是实现既定战略目标和构想的具体实践环节和实务操作过程。在基本战略和建设目标确定之后，招商工作是决定天泰山创意城的开发能否实现现代商业意义上成功的关键，因此，必须有开创性的思维、全方位的策划和大手笔的操作。
一、投资招商策略
（一）投资商目标定位
西部开发总体静态投资估算为96亿元，资金需求巨大。除开发商注资外，还必须考虑面向各类投资人的融资。西部开发肩负生态保护、就业安置、产业调整等任务于一身，是小城镇规模的长期建设，因此必须面向那向实力超强、投资理念先进、持有资本时间长的国际型投资人。这些投资机构包括：
1．国际地产基金
开发型国际地产基金:其特征是参与项目开发, 从前期开始介入。如新加坡政府投资公司(GIC)、摩根斯坦利(Morgan Stanley)、德意志银行(Deutsche Bank)、荷兰ING、澳大利亚麦格理银行(Macquarie Bank)。
收租型国际地产基金:其特征是购买有稳定租户成熟物业, 长期持有物业收租盈利, 不介入前期开发。如美国国际集团(AIG)、Rodamca Asia、新加坡政府投资公司(GIC)、新加坡腾飞基金(Ascendas)。
不良资产处置型国际地产基金:其特征是通过收购不良资产(Non-Performing Loan), 将其证券化, 打包处置, 变现盈利。如高盛(Goldman Sachs)、莱曼兄弟(Lehman Brother)、摩根斯坦利(Morgan Stanley)
2．银行系统
西部地区开发建设办公室要与银行建立广泛的联系，开展多种形式的合作：
l 以抵押贷款的形式筹措前期开发资金。由于天泰山创意城前期开发所需资金量巨大，除政府财政资金支持外，还必
须寻求多渠道的融资，银行贷款将是最重要的方式之一。在具体操作上可以将区内土地使用权作为抵押物申请贷款；
l 在天泰山创意城开发商、经营商与银行之间建立起有效的沟通机制，协助区内企业争取银行贷款；
l 牵头成立担保机构，或在入驻企业之间建立起相互担保机制，为区内企业争取银行贷款提供担保；
l 天泰山创意城内引进适当数量的银行网点，为企业、消费者提供更便捷的金融服务。
（二）招商合作方式
对于投资商招商策略的关键是要将投资人的资本结构、投资领域、投资周期、投资经验与项目区的实现开发需要相结合。例如，开发前期，可重点吸引1-2家开发型国际地产基金，并积极与国家开发银行联系，争取更多的授信额度；开发中后期，对于一些长期经营型资产如酒店等可考虑收租型国际地产基金的介入；在经营期，要积极架起银行与区内企业的沟通联系渠道。
针对投资商，还要考虑提供多元化的吸引优惠政策。如：
l 土地免租方式：对于特定开发项目，实行建设土地一定期限使用权免费优惠，要求投资者自己完成部分配套设施
l 项目合作方式：与有意进西部开发的投资者合作，利用西部项目土地和其在西部外的土地价值折现及部分资金组成项目公司，先行开发西部外土地，待时机成熟再开发西部项目土地
l 条件限制低价出售方式：直接将部分项目土地以较低价格售卖给投资者，但附带投资额和投资时间限制条件
l 分时标价方式：对规划中出售的土地，制订并公布出售的初步时间表，根据出售时间的地产评估价值分时出售，造成土地涨价预期，刺激现实购买
l 基建参与优惠方式：投资者如果提前参与部分配套基础设施建设，可在实际购买地时按约定条件享受地价优惠和地段优先权

二、开发招商策略
开发商是对外合作的重点，也是前期合作联盟的主体。对开发商的招商既包括一级开发商也包括各类二级开发商，其中，一级开发商招商合作又是重中之重。
1．开发商类型（详见开发模式）
2．招商范围与标准
（1）总体开发的控股企业
l 投资能力：可疑自由支配的自有资金应达到区域开发总投资15%，即便5亿元左右。天鸿、北辰、万科等属于这类开发商。
l 区域规划与整体策划能力。应当在市场策划特别是国际市场的运做方面有丰富的经验。SOHO、勘德置地、北辰、万通等属于这类企业。
l 对文化地产有成功的运做经验。今典投资属于这类企业。
l 对大区域整体开发和大市政建设有丰富经验。北京城市开发集团属于这类企业。
l 规划调整与协调能力（具体到该区，重点是指与军队的协调能力）。
（2）二级开发企业
l 规范化的运作风格。对于中低当住宅开发，最好在石景山有成功的开发项目。
l 项目管理能力
l 项目经营的倾向性
根据我们的定位，石景山西部地区有相当比重的开发面积属于商业、写字楼和酒店，这部分物业面临的市场有限，不能向住宅那样在短期内销售，需要做长期经营的准备，因此，我们在招商过程中，就应当有这种准备，挑选那些具有项目经营倾向的投资者参与经营。从这个角度看，专业的房地产开发公司不是我们的招商目标，相反，那些具有投资意向的企业如中粮、中油、中远下属的开发商更适合。
三、经营招商策略
经营商对西部地区的影响更为长远。西部从落后山区向充
满产业生机的城区转变，必须依靠各类经营商的成功经营、共同努力、共创品牌。天泰山创意城待吸引的酒店、零售、餐饮、娱乐服务等各类专业服务业要具有以下特殊性：
首先，开发商与经营商的关系定位必须超越买卖关系，上升为战略合作伙伴的高度。天泰山地区重新的高档定位与现状差距较大，心理转换成本高。因此商家尤其是首批商家的入驻会存在较大风险。
第二，西部地区亟需迅速改善落后形象，招揽人气，重塑品牌。单靠开发商的建设投资与对外宣传难以解决根本问题，必须依靠前期大量的知名经营商拉动品牌身价，依靠特色经营商震憾眼球，使目标客户群耳目一新，并借用他们已有的忠实客户群来培育市场。
第三，西部提倡的生态、健康、体验经济理念比较超前，能够深刻领会并运用自如的经营商较少，因此奇货可居。为达成既定目标，开发商不仅要说服经营商进入，还要说服他们理解并同意以新的标准对已有经营改造升级，完成文化层面经营与产品经营层面的复合。
（一）酒店经营商
根据天泰山创意城的发展定位，创意商务区以及综合服务都将提供部分酒店设施。但是两个功能分区所提供的酒店食宿接待服务定位目标不同、经营档次不同，在整体区域中也将发挥不同的作用。
1．创意商务区酒店
创意商务区主要针对商务企业及游客提供会议度假服务，是天泰山创意城酒店经营的核心组成，对整体区域经营能力、对外形象具有至关重要的作用。由于该酒店经营主要面向高端的商务企业，因此必须具备国际一流的商务酒店经营能力。建议天泰山创意城重点跟踪以下15家国际品牌酒店服务商。这15家企业均属全球酒店100强之内，同时非常积极地涉足中国区业务。
l 洲际集团。在中国共有２６家假日酒店，１５家皇冠酒店及４家洲际酒店。２００８年以前，酒店数目还将翻番至８０家，将以“每星期一家的速度”在中国扩张。
l 圣达特。在中国酒店15座，多为特许经营，计划5年内
在华发展40家中档天天连锁酒店，55家速8经济酒店
l 万豪集团。在中国酒店39座，在全球范围包括中国坚持不带资管理，计划未来数年内在中国再开发7家丽思-卡尔顿酒店。
l 雅高集团。在中国管理的酒店有35家，其中索非特21家、诺富特12家、宜必思2家。
l 希尔顿集团。将顶级奢华品牌康拉德引入中国，正在亚洲寻找合作伙伴，准备首次在亚洲区域引入中端酒店品牌希尔顿的斯堪的克，首选城市是北京和上海。在华酒店5座，为委托管理。
l 喜达屋。在中国有19家酒店，2006年计划新开13家；
l 香格里拉。总部设在香港的香格里拉酒店集团目前拥有香格里拉和商贸饭店两个品牌，计划在2007年投资4亿美元在中国兴建9家香格里拉酒店。
l 凯悦。在中国酒店4座，委托管理，计划三年内开9家新酒店，凯悦、君悦、柏悦将全部亮相。北京银泰中心凯悦的柏悦2007年开业。
l 德国凯宾斯基饭店股份有限公司，是欧洲历史最悠久的豪华饭店管理公司，目前在全球管理着61家国际标准五星级酒店，自身拥有30多家豪华饭店。澳大利亚的第一大酒店集团旅游酒店及休闲有限公司（THL），是一家总部位于悉尼的酒店管理公司，将在2005年底于北京开出第一家四星级商务酒店Pacific nternational，之后也会在上海引入此品牌。
l 最佳西方，是全球单一品牌最大的酒店连锁集团，拥有4100多家成员酒店，分布在全球80多个国家和地区。
l 西班牙环球企业集团，与中国国旅集团积极推动建立战略合作伙伴关系。作为西班牙最大旅游集团，环球看好中国酒店业的发展前景，将尽快投资中国酒店行业。
l 新加坡莱佛士集团，总部设在新加坡，专营新加坡顶级豪华酒店及度假村酒店，其麾下拥有莱佛士（RafflesHotels
&Resorts）和瑞士酒店（SwissotelHotels&Resorts）两个品牌。
l 新加坡PANPACIFIC。全球拥有70多家酒店的新加坡豪华
酒店式公寓集团PANPACIFIC于2005年5月在上海成立中国区域办事处，计划2005年内开出中国区第一家品牌酒店式公寓。
l 新加坡辉盛国际管理公司。新加坡辉盛国际管理公司计划于2至3年内在上海沪开出3家酒店式公寓。
除考虑针对以上15家国际知名品牌酒店经营商重点招商外，还要结合具体开发模式，考虑吸引一部分国内酒店经营者。如二级项目开发如吸引中远、中化、中粮等国有大型企业集团进入，这些企业本身是开发经营的复合体，具有自身专业的酒店经营团队，可负责项目从开发、经营、管理等全程服务。
2．综合服务区酒店
中心风情小镇---综合服务区内的酒店设施主要面向家庭观光游客以及去门头沟旅游的过境游客提供经济型住宿。该类顾客由于收入限制，更愿意接受清洁、廉价、提供基本服务的酒店，因此可以安排一些2-3星级的经济型酒店。经济型经济管理公司即包括国内成长的一些国有及民营企业，同时也包括一些正大举进入中国的外资品牌经济型酒店。
l 锦江国际酒店管理公司
l 六洲酒店有限公司
l 建国国际酒店管理有限公司
l 雅高酒店下属宜必思品牌
l 东方酒店管理有限公司
l 新亚酒店管理有限公司
l 如家和美酒店管理有限公司
l 康年国际酒店集团
l 豪生酒店管理有限公司
l 中旅饭店有限公司
l 华天国际酒店管理公司
l 开元旅业集团
l 香港中旅酒店管理有限公司
l 北京天贵宾馆
l 奥士凯宾馆
l 北京王府井大万酒店
l 北京东方晨光青年旅馆

l 北京好友宾馆
l 金龙宾馆
l 北京城市青年酒店
l 北京如家客栈前门店
l 北京国人宾馆
l 北京新华苑宾馆
l 北京市朝阳富豪宾馆
l 北京飞鹰宾馆
l 北京远东国际青年旅社
3．合作方式
专业酒店管理公司一般采取以下合作方式：
l 全权委托管理：即接受酒店业主方委托，发挥专业特长和酒店集团管理优势，在业主董事会授权范围内，对酒店的日常事宜有自主权和决定权。业主与专业酒店管理公司通过合同形式，界定酒店经营的有关权利和义务，快速提高酒店经营水平。根据品牌酒店的管理模式和业主要求，设计符合委托酒店的管理模式并建立一整套科学完善又可行的规章制度，通过酒店管理公司的营运使委托酒店的资产保值增值；为委托酒店培养和造就一批合格的酒店经营管理人才和具有良好素质的员工队伍；建立完善的客源网络和销售队伍，确保完成委托酒店的经营指标。
l 酒店新建、改扩建筹建、筹备：根据项目经营目标、投资预算，结合当地的市场，周围的环境、风俗、消费趋向、消费水平，参与项目的筹建和筹备。对酒店的功能布局、经营方向、服务项目、组织结构等提供咨询、策划工作，最大限度地减少遗憾工程，以最经济合理的投资，获取最大的效益。酒店高级专业管理人士对项目设施、设备进行系统的分析策划，制定可行性实施报告。从宾客的角度，检讨酒店建筑设计图纸，建议一切必须的改善及改良工程。
（二）旅游经营商
1．旅游经营商分类
（1）专业旅游开发商。传统旅游景点的开发往往由国家单一投资，因而产业一些专业旅游开发商。
（2）旅游业投资商。多是一些上市公司，考虑到资产的良性循环，投资旅游产业。
（3）复合旅游地产开发商。此类企业投资旅游景点不是单一项目投资,而是区域旅游-房地产组合投资，成片大规模开发，其利益体现为核心项目收入与带动性收入的结构安排。核心项目收入是前期最重要的收入，但不一定是区域最大的收入。除景区收入外，区域开发商将享受土地升值收入、项目合作收入、房地产开发收入等等。例如，别墅销售是最直观的收入；产权酒店为产权销售与酒店经营双重收入；分时度假是通过时权销售酒店业务；旅游商业街区可以销售商铺，也可出租；中央游憩区开发可以销售商铺、出租商铺、经营娱乐项目等；旅游小城镇开发，是旅游房地产的提升，包括了公共设施建设开发、土地开发、旅游产业开发三重任务，其收入也由这三个产业中获取。
表5-1
公司简称

经营范围

主营业务

黄山旅游

旅游接待、服务，旅游商品开发、销售，旅游运输，饮食服务，旅游资源开发，组织举办与旅游相关贸易活动，信息咨询
宾馆的经营与管理、索道的经营与管理、 园林管理与出票的出售、旅行社业务以及其它业务
大连圣亚

建设、经营水族馆、海洋探险人造景观

水族馆

华侨城

旅游景区、旅游及娱乐项目的策划、规划设计与建设管理；旅游配套工程和设施的规划设计与建设管理；旅游交通服务；旅游景区设备制造；旅游商品的设计、开发、制作与销售；酒店经营管理；餐饮服务；景区供水、供电及其
管理：景区管理及项目制作技术输出；旅游组团观光；旅游人才培训；影视媒体网络建设与 节目制作；其它实业投资与产权交易
旅游业及与旅游配套的供水、供电、水电安装维修

张家界

旅游资源开发、旅游基础设施建设和旅游配套服务、张家界至国内国际航空运输航线包机业务、与旅游有关的高科技开发服务以及证券投资及咨询服务等
旅游基础设施的开发、建设、运营及旅游景点的配套服务；旅游组团；建筑安装等
西安旅游
主营：国内商业，饮食供应，物资供销，居民服务，分支机构经营旅游服务兼营：资源开发，技术开发
旅游服务、国内商业、饮食供应、 物资供销、居民服务等

京西旅游

旅游项目投资及管理、饮食服务， 文化娱乐服务，出租汽车客运， 旅游信息咨询；销售百货、工艺美术品，宝玉石加工；建筑工程施工

门头沟旅游饭店、景点和旅游商品

峨眉山

主营：峨眉山游山票、客运索道、水电开发供应、旅游宾馆、旅行社、旅游汽车客运等兼营：旅游纪念品、商贸等
风景区游山票及园林业务、索道客运、宾馆、水电综合开发和其他旅游相关服务

桂林旅游

游船客运、公路旅行客运、汽车出租、旅游观光服务；旅游贸易、旅游工艺品制造、销售
漓江游览、 旅游汽车客运、出租车和旅行社业务

2．合作方式
国内传统旅游景区的开发投资主体不合理，要么是国家单一投资，要么是国家、集体、个体乃至农民多家投资。单一投资容易导致投资总规模小于游客总需求，形成投资饥渴；多家投资则容易导致投资总规模大于游客总需求，使投资风险无限扩大，而当投资者的利益得不到相应的保证时，人们追求眼前利益的本能便被激活了，恶性竞争、肆意破坏旅游资源便不可避免。
近些年我国一些旅游景区的开发采取了新的尝试，比如四川省的民营企业投资旅游景区开发的碧峰峡模式、国有企业投资旅游景区开发的海螺沟模式和沿海股份制企业投资旅游景区开发的熊猫基地三种模式，以及被业界誉为中国旅游管理最现代化的旅游企业华侨城的“曲阜模式”等等，采取合资、独资、股份制合作、租赁、承包、出让开发权等多种手法。考虑到天泰山旅游区的开发规模以及独特的生态理念与目标定位，建议采取“碧峰峡模式”，即天泰山旅游景区的50年经营权“下放”给一个独立的企业，让其独家投资、垄断经营。该种模式有利于确保投资主体进行长远规划，将景区资源保护与合理开发利用相结合，注重有效管理营销，避免短期行为。
3．招商策略
建议将天泰山五大旅游景观带采用标准流程包装、对外融资。
l 项目包装：聘请旅游行业的投资银行对项目进行包装，设计融资方案。改变传统招商引资的做法，采用公开融资的流程进行操作，对项目进行各个方面的包装，制作规范的商业计划书，组织有资格的中介机构如：会计师事务所、律师事务所、评估事务所等在尽职调查基础上，由其提供相应的履行诚信义务的财务报告、评估报告、法律意见书、投资分析报告等。经过这些具有可信度的资料包装之后，可以吸引海内外的寻求最大程度的项目价值最大化和项目风险最小化。
l 项目推介：采取多种方式结合推介融资方案。如在媒体上推介可利用报纸、网站、电视等手段，包括建立自己的网站、发行自己的刊物和在大型有影响的网站上、报纸上、电视频道上发布项目等。活动推介包括路演和招商会的方式。通过各种形式，一方面推介项目，让不同背景有意向的投资商了解项目，另一方面扩大项目的影响，提升项目周边的土地价值。
（三）休闲娱乐类经营商
1．招商标准
西部的绿色山林是生态经济与休闲经济的复合体。因此，在商业业态上，要注重对休闲娱乐业经营商的吸引。具体来说，休闲娱乐业经营商包括正餐企业、休闲餐吧企业、健身娱乐类企业。
根据餐饮行业的特点，对正餐企业的招商标准是，菜品口味与服务并重，实力与特色并重，在京开首家分店的企业优先考虑，绿色餐饮、养生食疗等与天泰山创意城生态理念相吻合的企业优先考虑。
对休闲餐吧、健身娱乐企业的招商标准是要求主题鲜明，风格与特色突出，具有独特的个性，尤其是具有与休闲、环保、绿色色主题相符合的企业。
2．待选品牌
表5-2 休闲娱乐行业的招商待选品牌
特色正餐企业
茶楼、咖啡、酒吧等休闲餐饮
健身娱乐企业
丰泽园、全聚德、全素斋、东来顺、北海御膳、谭家菜、五湘斋、四川饭店、成都文君酒家、杭州楼外楼、上海梅龙镇、美林阁、西贝莜面村、便宜坊、白魁老号、淮扬春、萃华楼、起士林、豫园绿波廊、大三元、汇珍楼、能人居、昆明大滇园、广西刘三姐酒楼、广州粤海楼、广东烧鹅仔、东北小土豆、重庆冠生园、重庆小洞天、南京状元楼、沈阳聚宾楼、顺德清晖园、北京年糕李、爆肚冯、豆腐脑白、马兰拉面、香妃烤鸡、烧饼白、馄饨侯、龙抄手、天津狗不理、沈阳老边饺子、开封第一楼、武汉老通城、台湾四海永和、西北面酷、状元粥铺、郭汤元、钟水饺、陈麻婆豆腐、西安孙家羊肉泡馍、武汉四季美、上海城隍庙、重庆颐之食、太原清和元、昆明德兴园、长沙橘子洲头、绍兴咸亨酒家
张一元、吴裕泰、元长厚、老舍茶馆、五福茶艺、香港鸿记茶楼、陆羽茶室、重庆十八梯、上海湖心亭、昆明今雨轩、广州闲云居、成都圣淘沙、南魁光阁、大理三道茶、杭州青藤
青鸟、麦乐迪、钱柜、怡辉女子健身、中体倍力、亚力山大健身中心
（四）物业服务商
1．物业管理公司分类
物业管理管理公司主要分成三类。一是发展商经营的附属物业管理公司；二是独立经营的物业管理公司；三是测量师行兼营的物业管理公司。
（1）自主经营型
所谓自主经营型是指开发商、业主将自有的物业不是委托给专业的物业管理企业管理，而是由自己单位内部设立物业管理部门来管理。
自主经营型按其对物业的使用和经营方式又可分为：
自有自用型。这一类大多数是收益性物业，如商场、宾馆、度假村、厂房、仓库等 。这些单位往往在自己企业内部设立不具有独立法人资格的物业管理部门来管理自己的物业；
自有出租型。开发商、业主和物业管理企业合而为一，来经营管理自己的出租物业 ，实质上是一个拥有自己产业的物业管理企业。
自主经营型的物业管理区域一般规模都不大。如果本单位所属的物业管理部门成为独立的法人单位，这个物业管理企业与原单位(开发商、业主)就应该订立委托管理服务合同。自主经营型也就向委托管理型转换了。
（2）委托管理型
即开发商、业主采用招投标或协议的方式，通过“物业管理服务合同”委托专业化的物业管理企业，按照“统一管理，综合服务”的原则，提供劳务商品的管理行为。
如果物业的产权属于两个或两个以上的业主，就由业主管房小组或业主委员会代表业主 承担业主自治管理的职能。
（3）代理经租型
即指业主除物业管理权外，还将经租权也委托给物业管理企业，由物业管理企业全权代表业主招揽租户，签订租赁合同。
代理经租型的物业管理费用的收交也有两种方式：一种是物业管理费包含在租金里，由业主支付，一般只包括基本费用；另一种是不包含在租金里，由承租人或使用人向物业管理企业支付。
根据天泰山独特的经营理念，我们认为应通过公开、科学的招标方式选择最二类委托管理型的专业物业管理公司。
2．待选企业
2005年中国地产年会曾经评比国内物业管理公司的100强，根据其资产实力、管理能力、人力素质、物业管理经验等进行综合打分。天泰山创意城的物业管理公司也尽量从前50名实力强劲、理念先进的物业管理公司，运用招标方式选拨经营理念最为吻合、优秀而规范的物业公司。名单如下。
表5-3
名次
公司名称
得分
1
上海陆家嘴物业管理有限公司
91.27
2
北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司
91.25
3
第一太平戴维斯（Savills）中国公司
91.23
4
深圳市中海物业管理公司
89.93
5
上海中星集团申城物业有限公司
89.85
6
戴德梁行房地産顾问（深圳）有限公司
89.58
7
北京金融街物业管理有限责任公司
89.56
8
上海上房物业管理有限公司
89.54
9
北京万科物业管理有限公司
89.53
10
上海高力国际物业服务有限公司
89.52
11
深圳市赛格物业管理有限公司
89.5
12
深圳市福田物业发展有限公司
89.49
13
上海科瑞物业管理发展有限公司
89.37
14
深圳市鹏基物业管理有限公司
89.11
15
深圳市华侨城物业管理有限公司
89.09
16
北京城建物业管理有限责任公司
89.03
17
深圳中航物业管理有限公司
88.95
18
北京万通鼎安国际物业管理顾问有限公司
88
19
深圳市万科物业管理有限公司
87.33
20
上海宝钢源康物业管理有限公司
86.72
21
番禺祈福物业管理有限公司
86.69
22
上海外高桥物业管理有限公司
86.67
23
深圳市万厦居业有限公司
86.66
24
上海申能物业管理有限公司
86.28
25
北京中海物业管理有限公司
86.26

26
上实物业管理（上海）有限公司
85.91
27
深圳市天健物业管理有限公司
85.9
28
国贸物业酒店管理有限公司
85.89
29
中房集团北京物业公司
85.67
30
上海东湖物业管理公司
85.64
31
北京大成物业管理有限公司
84.75
32
上海复瑞物业管理有限公司
84.74
33
深圳熊谷物业管理有限公司
84.31
34
北京京威物业管理有限公司
84.3
35
上海四平物业管理有限公司
84.29
36
北京华润物业管理有限公司
84.27
37
山东鲁能物业公司
83.79
38
北京悦豪物业管理有限公司
83.68
39
深圳信和物业管理有限公司
83.46
40
上海新长宁集团新华物业有限公司
83.35
41
深圳市保利物业管理有限公司
83.34
42
上海中山物业有限公司
82.22
43
深圳市城建物业管理有限公司
82.07
44
北京网信物业管理有限公司
82.06
45
宁波经济技术开发区联合物业有限公司
81.67
46
深圳市百仕达物业管理有限公司
81.52
47
北京裕展物业管理有限公司
81.47
48
深圳卓越物业管理有限公司
81.45
49
仲量联行测量师事务所（上海）有限公司
81.44
50
陕西金鑫太平物业管理有限公司
81.42
（五）经营商退出机制
经营商退出包括商家自动退出和被清理退出两种情况。
1．自动退出
商家自动退出有可能是因为经营不善，也有可能是因为经营方向转移，还有可能是经营权转手谋利。天泰山创意城应设计完善的退出机制，使之成为有利的招商和营运环境之一。
商家正常的自动退出应不设任何障碍，但是应在企业管理委员会的监督下进行，并符合相关程序和商业区管理条例。原则上反对经营权转手谋利的行为。
2．清理退出
清理退出是项目建成后的重要管理工作之一。天泰山创意城的独特定位与高尚形象对区内经营者有很高的要求。一旦经
营企业不能达到上述要求，经营出现偏差，对整体区域产生恶性影响，就要及时清理退出。
天泰山创意城经营者的清理退出分为三种情况，每种情况下经营企业被清理退出的原因不同，而实施清理劝退的主体也不相同。
（1）经营企业处于以下情况时，由西部的行政管理机构---街道办事处负责清理退出：
l 经营企业违反国家有关法律法规，已被依法追究法律责任，予以处罚和制裁；
l 出现欺诈顾客的现象；
l 出现严重的产品质量和服务质量问题；
l 严重违反区域管理条例的其他情况。
（2）经营企业处于以下情况时，由天泰山创意城的开发经营主体负责清理退出：
l 逾期不缴纳租金或房款；
l 长期不开展正常经营活动；
l 经营活动对商业区整体环境产生了不利影响；
l 违背了在租赁合同中所承诺的其他内容；
（3）经营企业处于以下情况时，由天泰山创意城的企业联合会负责清理退出：
l 所开展的经营活动与周边经营气氛不符，干扰了其他商家的正常经营；
l 不正当经营，蓄意恶性竞争；
l 企业品牌因自身原因出现大幅贬值，与天泰山创意城的高尚形象严重不符；
企业联合会是由经营商户代表组成的自律型组织，采取协商投票的方式对天泰山创意城的经营实施控制。当经营商出现以上情况时，企业联合会先期可采取劝说、警告的方式进行协调。当警告和严重警告均无效时，企业联合会负责将有关经营商清理出天泰山创意城。
四、创意企业招商策略
（一）协会招商
与协会的合作将是天泰山创意城启动的关键策略。创意产
业作为支撑西部长期发展的主导产业，必然经历外部植入-集聚发展-壮大成熟-对外辐射等几个产业发展阶段。考虑到西部地区的落后现状，初期必须引入核心机构，以培植产业萌芽，并迅速形成对创意型企业的号召力与吸引力。
因此，特精选与创意相关的重点十大行业协会作为西部产业发展的“种子”，以免费或低廉租金吸引协会总部入驻，或是将协会的培训、交流分支机构放置于创意商务区。
（1）重点备选协会　
l 中国智慧产业协会：智慧产业协会是为社会提供智慧、知识和精神文化产品的各个行业的总称，具体涵盖教育产业、科技产业、文化产业、体育产业、咨询业、培训业、策划业、软件开发、网络服务、商标专利、新闻出版、影视演播、娱乐业、设计业、文博艺术产业、旅游产业等。
l 世界艺术家协会：世界艺术家协会（World Artists Association），是世界各地艺术家，自愿组成的国际新型艺术家联谊组织，是目前世界上规模最大的，具有广泛国际影响的艺术团体之一。 世界艺术家协会宗旨，是“弘扬世界艺术，促进国际交流”。总部设于国际大都市香港，充分发挥香港的特殊优势，网络辐射全球。世界艺术家协会，为弘扬世界艺术，促进国际交流，团结世界艺术家，相继在香港、曼谷成功地主持举办了多届世界华人艺术大会，影响深远，被中国新华社《参考信息》誉为世界最大的艺术活动之一。世界艺术家协会，还参与主持《世界艺术家名人录》、《世界华人艺术大奖作品选集》等编辑工作
l 中国旅行社协会：成立于1997年10月，是由中国境内的旅行社、各地区性旅行社协会或其他同类协会等单位，按照平等自愿的原则结成的全国旅行社行业的专业性协会，协会接受国家旅游局的领导、民政部的监督管理和中国旅游协会的业务指导。该协会旨在代表和维护旅行社行业的共同利益和会员的合法权益，总结交流旅行社的工作经验，开展与旅行社行业相关的调研，为旅行社行业的发展提出积极并切实可行的建议； 向主管单位及有关单位反映会员的愿望和要求，为会员提供法律咨询服务，保护会员的共同利益，维护会员的合法权益； 制订行规行约，
发挥行业自律作用，督促会员单位提高经营管理水平和接待服务质量，维护旅游行业的市场经营秩序； 加强会员之间的交流与合作，组织开展各项培训、学习、研讨、交流和考察等活动；加强与行业内外的有关组织、社团的联系、协调与合作； 开展与海外旅行社协会及相关行业组织之间的交流与合作。目前协会下属会员单位家，并定期编印会刊和信息资料，为会员提供信息服务
l 中国广告协会：是国内广告行业的重要行业组织。其主要任务是制定行业自律规定，规范经营行为，开展争创文明先进单位活动，促进广告市场健康有序的发展。开展企业资质评审话动，扶植优势企业发展，促进产业结构的优化调整。加强广告学术理论研究，积极开展中外广告学术理论交流，促进和引导中国广告思想理论的发展。开展国际交流与合作，与世界各国广告协会建立联系，代表中国广告界参加世界广告组织和活动，组织中国广告界参加国际性的广告赛事。开展广告发布前咨询工作，为广告主、广告公司、媒介广告部提供法律援助。协会目前编辑出版现代广告杂志，及时传递行业管理信息，发布行业统计数据，促进广告思想理论的发展和经营秩序的规范。
l 北京市科学技术协会：成立于1963年7月，是北京地区科学技术工作者的群众组织，是由全市性学会、协会、研究会、区县科协和企事业单位科协组成。现拥有高级学会、协会、研究会144个，区县科协18个，企业科协190个，高等院校科协8个，共有以科学家、工程师为主体的会员30多万人。市科协广泛开展“学术交流、科学普及、咨询服务”、“科学技术座谈会”、 “金桥工程”、 “科技周”等多种活动。近几年，市科协系统每年举办国内外学术交流活动1800多次，交流学术论文1万余篇。每年举办科普展览300多个，科普讲座700多场，培训班3000多个，组织青年少科技活动300多场次，每年完成科技咨询服务项目约4000多项，技术合同实现金额约5亿多元。全市参加市科协组织活动的有数百万人次。
l 北京创业投资协会（北京科技风险投资股份有限公司）：成立于1998年10月28日，注册资本5亿元人民币，由
北京国际信托投资有限公司、北京国际电力开发投资公司、中青旅控股股份有限公司、北京市国有资产经营有限责任公司、北京市海淀区国有资产投资经营公司、北京市大地科技实业总公司等六家股东组成。公司重点投资于信息技术、现代农业与生物医药、新材料等三大领域，并依托对本土风险投资发展方向的把握，以及丰富的“人脉”资源，整合了一批快速成长的项目，累计投资46个项目，实现投资额3亿多元。
l 中国民间文艺家协会：最早成立于1950年3月29日的中国民间文艺家协会,至今已经走过半个多世纪的风雨历程.在1987年改现名前,她一直称中国民间文艺研究会。中国民间文艺家协会是中国民间文艺工作者的温馨之家.在她的周围,云集着全中国最著名的民间文艺大师及最具权威的民间文艺研究家、翻译家、教育家、出版家.她致力于组织、规划、指导全国性民间文学、民间艺术及民俗的考察、采集、保护、传承,并育成有关人才,开展有关国际交流活动,组织有关学术、展览、演出活动,举办旨在奖励各种民间文艺成果的"山花奖"评奖,保护民间文艺工作者的正当权益,全方位推动中国民间文艺事业发展、进步。
l 中国信息产业商会：是由在中国从事信息及信息技术研究、开发、信息产品的生产、流通和服务，以及从事基于网络化应用与电子信息增值服务的企事业单位自愿参加而组成的全国性民间社团组织，于1990年5月经中华人民共和国民政部批准成立，并经民政部注册、登记，具有全国性社会团体法人资格。中国信息产业商会以“联合、服务”、 “开发信息资源、开拓信息市场、发展电子商务、服务四化建设”为宗旨，维护会员的合法权益，促进商会会员事业兴旺发达，努力发展信息产业，促进以网络化应用为核心的电子信息服务业的发展和市场繁荣，加强国际电子商务往来，推进中国及全球的信息化事业。
l 北京电子商会：北京电子商会成立于l993年2月20日，是经北京市民政局核淮、登记注册，由北京地区工商企业经营电子产品的单位及团体自愿组成的、跨地区、跨部门、不以营利为目的的社团组织。其宗旨为坚持改革开放的方
针。执行国家有关电子产业 发展的方针政策，按照发展社会主义市场经济的原则，通过本会的工作促进电子产品生产与国外贸易的不断发展。壮大会员的经济实力，扩大商会的社会影响，维护会员的合法权益，为北京电子行业的生产经营培育良好的市场环境。北京电子商会的主要任务：在会员和政府部门之间发挥桥梁和纽带作用维护会员的合法权益，反映会员的意见和要求；传达政府的方针政策，协助政府部门对电子产品的经营进行指导、协调、咨询服务，监督会员正确地执行国家的方针政策。
l 中国企业文化促进会（China Enterprise culture Association）是1993年由文化部和中宣部有关部门共同筹建，1994年由民政部批准注册成立的国家一级社会团体，现主管单位为中国文联。协会的主要职能是负责开展企业文化建设万里行、理论研讨、经验交流、成果评审、举办企业文化讲座、培训企业文化管理人才、组织有关专家开展企业文化重点课题的研究和调查、建设为企业服务的信息网络、编辑出版中国企业文化杂志和有关书籍、宣传、创建名牌产品和塑造名牌企业、组织以企业文化建设为纽带的各类经贸活动、咨询服务、展览展示、组织全国企业系统职工的文体活动、业余文艺观摩演出、书画摄影、体育比赛、培养企业文艺骨干、组织国内外企业文化之间的交流等。该协会在大型活动的主办方面成就显著，包括举办首届中国企业形象推展会、中国企业文化高层论坛、中国管理文化创新论坛、中国人力资源高峰论坛、中国食品行业企业文化高层研讨会、中国策划大会、全国诚信用户满意工程创建活动、中国企业文化万里行活动、中国首席文化官论坛、中国职业经理人大会等。2004年在北京科博会期间与其他机构共同发起组织了首届“创意中国产业联盟”，并举办“创意中国行动”成果展览。
（2）合作方式
l 对有可能迁移至天泰山的协会总部赋予其优先选择办公地点的权力，并最大程度给予价格优惠；
l 对有可能迁移至天泰山的协会总部负责人给予住宅、别墅优先购买权，并给予一定价格优惠；

l 对于其分支机构（如培训中心、交流中心、管理中心、会员中心等）迁移至天泰山的协会部赋予其优先选择办公地点的权力，并较大程度给予价格优惠；
l 对于各入驻协会总部或二级分支机构给予天泰山商务旅游的贵宾待遇，其在酒店、会议中心、商业中心、娱乐中心的消费给予最低折扣；
l 对于由各协会推荐进入天泰山的办公企业，不仅给办公企业本身，也酌情给协会一定奖励；
（二）创意企业招商
针对创意型企业的招商是整体招商工作的重头戏，是天泰山创意城产业职能能否实现的重要环节。作为区域的产业载体，创意型企业是天泰山创意城长期经济繁荣、经济总量提升的的关键，是对其他居住、商业、旅游板块具有显著带动作用的活跃力量。
创意型企业更追求产业集群效应。从欧美发达国家的经验看，创意型员工并不太看重“在什么企业办公”，而是更看重“在什么地方办公”；创意型产业不是“人才顺应老坂”，而是“老板牵就员工”，员工对工作、生活、交流环境的追求至关重