商业项目资产管理合同.doc

商业项目资产管理协议 甲方： 住所地为： 乙方： 住所地为： 甲乙双方就甲方XX商业地产项目（以下简称“本项目”）委托乙方对该项目进行整体资产管理，本项目涉及项目商业策划、开业前招商以及开业后运营管理等具体事项。甲乙双方根据中华人民共和国相关法律法规的规定，双方在平等、自愿的基础之上，本着互惠互利的原则，经充足协商一致，订立商业项目资产管理协议（I）（XX商业项目委托策划、招商服务协议）、商业项目资产管理协议（II）（XX商业项目运营管理协议）以资双方共同遵照执行：一、定义：除上下文另有规定，在本协议中下述用语具有下述含义1. 工作日：扣除周六、周日及中国法定假日的实际工作日。2. 开业日：指按照双方确认的交付时间及交付标准完毕交付手续的前提下，甲乙双方共同确认之本项目实际对外营业的首日。签订本协议时，预计本项目的开业日为2023年5月1日，如实际的开业日需提前或推迟，则按双方共同书面确认之日期为准，本协议中的相关时间节点同时相应提前或推迟。3. CPI指数：是指每年度国家记录局公布的全国消费者物价指数。4. 租金：是指由租户按本项目租赁协议等的约定，应当交纳的承租区域的使用费。5. 租赁协议：为避免歧义，本协议中“租赁协议”是指甲乙双方与第三方就项目内部分区域的使用及支付对价而签订的协议，涉及租赁协议、联营协议等。6. 付租起始日：是指本项目租赁协议中约定的租户在免租期结束后应当开始缴纳租金的第一个月的首日。7. 固定租金：是指本项目租赁协议中约定的租金计算方式，即租金为某一个固定的金额，如人民币X元/平方米/天。8. 纯营业额提成：是指租赁协议中约定的租金计算方式，即租金按营业额的一定比例计算，例如：租赁协议约定每月租金为：当月营业额*X%。9. 固定租金和营业额提成两者取其高：是指本项目租赁协议中同时约定固定租金和营业额提成，在按营业额提成计算出应付租金后与固定租金进行比较，以较高金额为该租赁协议的租金。如月固定租金为人民币X元，月营业额提成为：月营业额*Y%，进行比较后取其高。10. 招商佣金：因乙方的招商行为促使甲方与租户签署正式租赁协议，甲方所需要支付给乙方的酬金。11. 运营收入：是指按年度内或按月度内本项目实现的所有货币收益(保证金、订金、押金及向租户收取的物业管理费除外)，涉及但不限于如下收益：1) 租金（涉及以联营形式取得的租金）收入；2) 运营管理费（向租户收取的管理费扣除物业公司收取的物业管理费后剩余的部分）；3) 租户违约金收入；4) 临时场地租赁收入；5) 广告收入、自动售货机营业额收入、推广费收入；6) 停车场收入；7) 合法出售或以其他合法方式处置第三方所属的陈设品、设备或其他资本资产的所得除去乙方因该处置行为所支出的必要费用以外的收益；8) 运营支出账户产生的利息；9) 经甲乙双方确认的与本项目运营相关的其他收入等。12. 年度预算运营收入：是指甲乙双方于本项目年度预算中共同确认的年度运营收入目的。13. 物业管理费：指该项目的物业公司按照其收费标准收取的物业管理费。14. 运营收入账户：是指由甲方在本项目所在地设立的账户，本项目的所有运营收入，以及租赁意向金、租赁保证金、其它保证金均应所有汇入运营收入账户，乙方有权随时查询该账户情况。15. 运营支出账户：是指由甲方在本项目所在地设立的为乙方用于经营管理支出的专用账户，由甲乙双方共同负责管理。16. 商业研策服务指：乙方根据本项目的实际情况而提供的本项目前期研策服务；服务内容涉及但不限于商业市场研究、商业定位规划、各项财务指标测算、人力资源规划以及研策跟踪服务。17. 商业策划报告：乙方根据本项目的实际情况，在商业市场调研基础上制订的包含本项目商业市场研究、商业定位规划、各项财务指标测算、人力资源规划等完整内容的书面文献。18. 商业规划方案：乙方根据本项目的实际情况而制订的本项目商业业态规划方案、租金/运营收入以及本项目首年度预算，涉及：商业策划报告意向品牌落位、招商率与开业率目的、招商计划、招商推广计划、租金/递增率/运营收入预测、招商推广费与市场推广费预算工作流程、责权体系划分、组织架构、人员进场计划、服务团队。除商业策划报告以外的内容，乙方在本协议签署后两个月内提交甲方讨论。19. 租户装修补贴：经甲乙双方共同认可为引入本项目的品牌租户而产生的以钞票形式、工程形式或其他形式支付给该品牌商或该品牌商指定方，由甲方承担的补贴费用。20. 招商目的（出租率）：按项目内已签订租赁协议的商铺总套内建筑面积除以项目内可出租的总商铺套内建筑面积计算。21. 开业率：按项目内已开业的商铺总套内建筑面积除以项目内可出租的总商铺套内建筑面积计算。二、 项目概况 1、项目名称：_扬州界龙_商业项目（暂定，最终名称由甲乙双共同拟定）。 2、项目地块四至：东至竹西公园，西至大润发超市，南至竹西路，北至御龙 湾花园住宅社区。 3、项目面积：本项目所涉及建筑楼栋号为A2的商业楼一栋，地上商业建筑面积约为3.4万平方米 ，最终面积以该地块房地产产权证核定的面积为准。4、若政府规划等相关管理部门对A2与毗邻的A3、A4两栋建筑互相以廊桥方式连接的方案能获得批准，则甲、乙双方批准将A3、A4一并纳入本协议项下乙方资产管理范围，但本协议所涉及的商业研策服务费及招商管理服务费等费用均不变；在运营管理期限并入乙方管理范围的，每月的运营管理费等费用不变；涉及招商等具体事项，届时双方就各项具体事项以补充协议方式予以明确。5、签订本协议前，甲方已明确告知乙方该项目的房屋等 已 设定抵押。三、甲乙双方的陈述与保证（一）甲乙双方的陈述与保证：1、每一方均为一家具有法人资格的公司，按法律规定设立并有效存续，在签订本协议时，双方均应提供有效的公司证照；甲方应在本协议签订后，并取得本项目资料（涉及但不限于提供本项目的国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及建设工程施工许可证等）后及时向乙方提供；乙方应向甲方提供订立协议时的本公司营业执照、相关经营许可证照以供甲方考察。2、每一方均具有履行本协议所需的能力，并且具有充足履行其在本协议项下每项责任所需的所有权利。3、本协议对每一方都具有法律的约束力。4、本协议有关的税费由甲乙双方各自依法承担。甲方和乙方应各自承担其在洽谈、准备、签订及履行本协议过程中产生的法律费用及所有相关费用。本协议公证费用（若有）由提出公证因素的一方承担。（二）甲方的陈述与保证1、甲方依法拥有本项目的土地使用权和开发权；当本项目竣工后，甲方将取得本项目合法的经营出租权。2、本协议生效后，未经乙方批准，甲方不得擅自变更协议约定的乙方管理本项目的范围、面积、区域等事项。3、乙方在履行本协议时，不会受到来自于甲方以外的第三方就本项目的产权或经营权发生干预、诉讼、仲裁和其他纠纷。如该等纠纷导致乙方无法正常经营本项目或者需要额外支付费用的，则由此导致乙方的损失均由甲方承担，并且甲方批准乙方终止协议，且乙方有权按本协议第十六条第（一）款第4项的约定追究甲方违约责任；但局限性以导致该项目整体招商、运营影响的诉讼案件或其他任何纠纷不受上述约定限制。4、 在本协议履行期内，甲方批准由乙方独家负责本项目的招商和运营管理，甲方不得再授权任何第三方或自行对外从事与本项目任何空间相关的招商和运营管理活动。5、 甲方保证在本协议有效期内任何第三方所采用任何方式行使抵押权，不会影响到乙方按照本协议继续对该项目进行整体招商、运营经营管理。6、 甲方保证乙方作为管理方对本项目拥有充足的经营管理权（双方约定的甲方管理权除外），除本协议约定事项外，甲方配合乙方的经营管理（涉及但不限于与项目相关的人员聘任、解聘、项目财务管理、项目招商管理等工作）。（三）乙方的陈述与保证1、在协议期内，乙方应为本项目的经营管理组建一专门的管理团队，当年考核业绩未完毕时甲方有权规定乙方更换团队的管理人员。2、 乙方对本项目的经营管理应遵守国家有关房屋使用及相关法律法规和地方政府的规定。3、 本协议生效后，未经甲方书面批准，乙方不得擅自变更协议约定的乙方管理本项目的范围、面积、区域等事项。4、为避免商业业态冲突，未经甲方批准，在自本项目正式开业后壹年内，乙方不得在扬州市区（即邗江区、广陵区和江都区）内承接与本协议项目经营商业业态基本相同的集中式购物中心商业项目的招商、管理业务，但与本协议项目不同的商业业态项目除外（如文化旅游项目、养生养老项目等）。（四）特别约定甲乙双方批准，为了该房屋的开发建设及经营管理的实际需要，甲乙双方都有权成立控股子公司，甲方的控股子公司为对该房屋管理的资产管理公司（以下简称“甲方资产管理公司”），乙方的全资子公司为对该房屋进行经营管理的管理公司（以下简称“乙方管理公司”）。甲乙双方的子公司成立后，经甲乙双方出具书面担保函及甲乙双方及甲乙双方的子公司签订经营管理变更协议书后，本协议原业主方可变更为甲方资产管理公司，原管理方可变更为乙方管理公司，担保函及变更协议书将作为本协议附件，与本协议同样具有同等法律效力。四、筹备期（即商业策划及招商期间） 1、本项目的整体资产管理期间为：自 2023 年_7月17日起至本项目双方确认的正式开业之日计算到运营期满 10 年止。 2、本项目的资产管理期分为两个阶段：第一阶段为筹备期，即商业规划及招商期，自2023 年_7月17日起至双方确认的正式开业日前一日止；第二个阶段为运营管理期，是指自开业日起至运营期满2023止（按每年365天计算的实际天数）。 3、本协议涉及的期间为第一阶段筹备期，即商业策划及招商期间。商业策划期间：自2023年7月17日甲乙双方签署扬州界龙商业项目全委托管理重要商业条款单之日起，至乙方完毕商业策划，向甲方提交商业策划报告，经甲方审核，甲乙双方按照本协议第六条约定期间点最终予以确认。招商期间：乙方按照双方确认的招商计划，完毕拟定的招商目的，大体期间自2023年9月至2023年4月30日，开业日推迟的，招商期限相应顺延。五、项目工作团队 1、项目人员安排：本协议签订后，乙方按照扬州本地的实际情况，提报项目人员架构、人员预算编制、人员选任（涉及项目总经理及组织架构设定的项目总经理直接下属一级岗位，即项目副总经理及项目总经理助理），并经甲乙双方共同确认后组成项目工作团队。 2、甲方有权对项目团队关键人员来源、资历、服务期限、薪资报酬等提出规定或异议，乙方根据甲方规定选派项目运营人员。项目团队关键岗位人员（涉及项目总经理及组织架构设定的项目总经理直接下属一级岗位，即项目副总经理及项目总经理助理）的录用及更换须征得甲方的书面批准。3、项目工作团队人员属于乙方新招聘员工的，由乙方与该项目人员（经乙方批准的甲方委派人员除外）建立劳动关系，该些人员（涉及乙方现任员工派往参与本项目的人员）的薪资报酬等，经乙方书面报告甲方书面确认后，计入甲方拟定的人员预算成本，由甲方支付相应费用给乙方，乙方按规定发放薪资报酬。 4、双方确认由甲方指派项目总监、财务代表、采购代表及招商运营代表参与并监督乙方在本项目的财务、采购、招商运营等经营管理相关工作，甲方指派人员劳动关系从属于甲方，相关薪资、福利以及根据相关法律、法规规定应付补偿金、补偿金等人工成本由甲方承担与支付。 六、乙方商业策划阶段的工作内容及目的规定(一) 商业策划阶段的工作内容商业策划阶段乙方通过开展该项目的商业研策服务工作，最终向甲方提供商业策划报告，作为该商业项目招商和运营管理的基础。乙方在商业研策阶段的具体工作内容如下： 1、组建工作团队：自筹备期开始后，乙方应安排专门人员与甲方配合及沟通，并建立专业项目团队。 2、开展商业研策服务工作：乙方应当做好该商业项目的宏观背景研究 ，了解城市的商业发展背景，做好商业趋势分析、评估：特别应当符合本地区商业发展的区位特点和发展趋势，做好前瞻性研究，拟定商业定位、商业模式和体量、业态分布、品牌选择和落位、租金水平，营业绩效分析等，在充足调研、进一步研究的基础上，提出既切合实际，又符合发展前景，可以形成区域城市商业中心规模的，产生预期良好经济效益的商业策划方案，制作书面商业策划报告。 3、提交商业研策成果商业策划报告：乙方在上述前期准备后，如期完毕并向甲方提交符合约定规定、内容完备的商业策划报告叁份，以PDF文档格式提交；若甲方规定提交纸质文档的，乙方应提供相应份数纸质文档。4、讨论、修改和最终拟定商业策划报告：甲方收到乙方提交的商业策划报告后，经甲方及有关方面讨论，并在收到乙方报告后七日内对报告提出书面修改意见；必要时甲方组织乙方及有关方面人士举行专门会议商讨商业策划报告的修改；乙方应当充足重视、采纳甲方或研讨会议提出的修改意见，进一步完善商业策划报告。报告初稿经乙方2次修改后即为最终稿。若甲方逾期未送达书面修改意见，则视为甲方已认可乙方提交的报告，该份报告即为最终稿。（二）乙方策划阶段的工作进度：商业策划阶段的工作期间大体如下：1、自乙方收到首期服务费30万元之日起计30个工作日（不含报告确认、修改时间），即乙方在30个工作日内向甲方提交商业策划报告初稿。2、基于本条第(一)款第4项的规定，初稿提交之日起的30个工作日内向甲方提交最终商业策划报告。（三）乙方商业策划阶段的目的规定 乙方商业策划阶段应在充足调研的基础上，高质量地完毕商业策划报告，该报告应符合甲方提出的城市商业副中心的目的规定：1、具有现实性、可操作性：符合订立本协议时扬州本地及商业项目所在区域的经济发展水平、合适消费群消费能力和特点，具有准确的商业定位和恰当的商业模式选择，不出现重大的定位和模式选择失误而导致商业招商方案实行时发生颠覆性调整，从而使甲方错失发展时机，产生预期利益损失；或因调整商业模式等而直接延误双方约定的开业日期。2、前瞻性：但乙方不应保守或因袭现有商业模式，忽视经济发展趋势和前瞻性，导致选择商业模式缺少应变而不能产生应有经济效益和商业价值。（四）商业顾问跟踪服务 1、商业策划报告完毕之日起连续四个月（120天）内，即招商开始起，乙方将根据商业策划报告，开展商业顾问跟踪服务，以检查、考核在实际招商中的贯彻情况和误差，适时提出书面调整方案，供甲方参考。2、商业跟踪顾问服务方式及标准：本协议商业顾问跟踪服务以现场会议、视频会议、电话、电邮等形式进行，在此服务期间内，乙方参与不超过每月3次由甲方召集的现场会议。现场会议地点为甲方指定地点上海、扬州及深圳市范围内，会议时间甲方需提前5个工作日且以书面形式告知乙方，每次现场会议时间不超过一个工作日。 七、乙方招商阶段的工作内容及目的规定（一）乙方招商阶段的工作内容 1、商业策划报告拟定后，乙方按照报告所拟定的商业市场研究、商业定位规划等内容，立即着手组织开展招商活动。 2、招商期间，分为前期招商期、中期招商期和后期招商期。前期招商期自2023年9月1日起至2023年10月31日，中期招商期自2023年11月1日至2023年2月28日，后期招商期自2023年3月1日至2023年4月30日预定开业日前一日。如开业日调整，则招商期间应相应调整。3、定期召开商业例会：本项目在招商过程中，甲乙方应每月召开一次商业例会，乙方应每两周向甲方通报项目推广、招商进度、租户装修等工作进度。必要时，双方均有权召开紧急商业例会，并可根据开业筹备进度调整商业例会的频次。4、按照招商推广计划及甲乙双方商定、甲方审核拟定的招商推广费预算总额范围内，积极推动招商宣传和推广活动。5、对商业例会、乙方自行发现和甲方不时提出招商工作问题和改善、调整建议，及时作出反映和调整。6、按照商业定位和招商计划，做好租户的选择、承租条件的确认，积极配合甲方与商铺租户订立商铺租赁协议，切实贯彻招商目的；同时积极协调与租户关系；租赁协议订立后，负责解决其他具体租赁事务。7、按照商业项目的整体布局和规划，指导租户做好承租商铺的装修装饰，保证商铺开业符合商业项目总体目的；同时积极协调与租户关系；并配合甲方督促租户履行租赁协议及时支付租金。8、配合甲方做好项目整体开业各项筹备工作。9、其他商业策划报告、招商计划及甲乙双方约定的，由乙方在招商阶段应完毕的工作事项等。（二）乙方招商阶段的工作进度 1、前期招商期：2023年9月1日至2023年10月31日前，乙方招商目的（出租率）应达成50%。 2、中期招商期：2023年11月1日前至2023年2月28日，乙方招商目的（出租率）应达成70%。 3、后期招商期：开业之日前一天，2023年4月30日，乙方招商目的（出租率）应达成85%以上。（三）乙方招商阶段的目的规定 1、按期高质量的完毕招商目的，保证项目整体商业定位、业态规划和意向品牌落位和出租率达成预期目的，圆满完毕招商任务。 2、对招商活动进行中发现的问题和新情况，及时沟通协商，采用积极措施和办法，防患未然，尽量避免、减少招商重大失误和租户更换率和退租率增高。 3、在招商推广费预算总额的框架内合理正常使用经费，使推广费用产生预期效果，防止不适当和不必要的支出浪费，杜绝资金滥用。调整招商推广费用预算的，必须通过甲方书面审核批准。 4、乙方应建立严格的规章制度，保证工作团队的工作效率和士气，除甲方按照本协议规定规定撤换的团队人员外，应避免频繁更换团队关键人员的组成，直接影响招商计划的实行。 5、招商目的基本完毕，乙方应积极配合甲方做好商业项目开业准备工作；乙方做好向运营管理阶段过渡的各项工作，保证开业后的运营管理和继续招商任务均能切实推行，有条不紊。 6、2023年2月28日，因乙方因素，乙方的招商目的未达成70%的，甲方有权解除本协议，双方不再追究对方违约责任，但需按本协议约定进行人工成本等相关清算。此后三个月，乙方应做好办理项目移交手续，做好撤出工作，以利于甲方选聘新的招商单位或由甲方自行接手工作；乙方不得有任何影响甲方商业项目的行动和作为。7、若因非乙方因素（如不可抗力、政府行为或甲方逾期履行本协议约定义务等因素）导致乙方上述招商阶段工作进度迟延的，招商阶段工作进度应根据实际情况相应顺延，不视为乙方违约。八、甲方的配合事项 （一）甲方提供乙方工作场地和必要的办公设施1、甲方应在招商工作开始前，为乙方免费提供符合本项目招商需求以及符合乙方规定的专门招商中心的场地以及办公软硬件设备（涉及但不限于沙盘、多媒体、办公家具等）。2、上述所涉及到办公软硬件设备、设施、网络等均由乙方向甲方提报预算及方案，经甲方审核和核准后，由甲方负责购置；甲方所提供的办公软硬件设备所有权归甲方所有。（二）项目IT系统建设1、甲方根据乙方规定以及本项目的实际情况免费提供本项目运营所需的IT弱电机房；甲方承担构建本项目计算机网络所需的硬件设备（涉及但不限于：互换机，防火墙，路由，收银机，无线Wifi设备，磁带机，机柜，服务器，视频会议设备，不间断电源设备）的所有费用。具体由乙方负责根据本项目进行选型以及实行，由甲方负责购置。2、 在本协议期间内，甲方根据本项目实际情况以及乙方运营管理需求应负责提供相关软件系统采购费用。甲乙双方在此确认本项目主业务系统采用乙方现有成熟的主业务系统，该系统在本项目实行费用为40万元（肆拾万元）（该费用为软件系统费用，不包含硬件设备费用）。该系统自开通之日起首年（12个月）免维护费用，自该系统开通正式启用十二个月后，即免费正式启用期满后的次月起计算，甲方每年（按365天）向乙方支付4.5万元（肆万伍仟万元）系统维护费用，付费时间为每个使用年度的首月内。协议期内该系统的更新升级费用由甲乙双方另行协商。上述费用均于年度预算中列支；其他运营管理所需信息系统，根据实际需要，经甲方审核确认后，由甲方负责购置，乙方负责根据本项目进行选型以及实行。3、 上述由甲方采购的硬件设备以及软件系统所有权归甲方所有，并无偿授权乙方在本协议期间内使用。所采购的设备、系统等均由甲方自行向供应商购买维保服务。4、 甲方和乙方同时拥有本项目各类运营数据，涉及但不限于：租户信息、营业金额数据、会员及其消费信息、项目财务数据等。乙方有义务为上述数据提供系统接口，以保证甲方享有所有运营数据信息。 （三）甲乙双方的工作配合1、工程例会：本项目在建设施工过程中，甲乙双方应每两周召开工程例会；甲方应向乙方说明项目的施工进度及工作安排，乙方应针对建筑施工上的问题提出建议。双方均有权召开紧急工程例会，并可根据工程进度调整工程例会的频次。2、 在工作过程中，双方应保持电话、邮件等方式的平常联络，及时沟通项目信息及工作进展情况。3、 对于甲方的规定及工作成果意见反馈，乙方应在3个工作日内予以相应回复。4、 根据工作实际开展需要，双方可以协商召开紧急会议，但必须提前2个工作日以书面形式告知对方，双方协商会议地点、时间、议题等。5、 甲方有义务向乙方提供其他各类工作进展情况，涉及但不限于规划设计工作进度、工程进度、各项审批进展等，以便乙方可以更加紧密配合项目进展完毕项目工作。6、 项目交付：项目交付时间由双方另行协商并书面确认。项目的交付标准应按照双方共同书面确认的项目设计方案及其他特殊设施及设备清单为准。7、当本项目完毕交付后，所有在交付范围内的设备、物品，如因乙方因素导致人为损害的，则由乙方负责解决，并承担维修、更换的责任；如因非乙方因素导致的人为损害，以及非人为损害的，则乙方应告知甲方，甲方负责对该类损害进行维修、更换。九、乙方筹备期的服务费用及支付方式筹备期服务费用由商业研策服务费、筹备期基本管理费、招商佣金组成。（一）商业研策服务费及支付方式1、商业研策费用标准为：人民币 120 万元（壹佰贰拾万元），其中包含乙方提供本项目商业策划报告甲方应支付费用60万元（陆拾万元），以及本项目商业策划报告完毕后乙方提供连续4个月（即120天）的跟踪服务甲方应支付费用60万元（陆拾万元）。2、费用支付方式为：商业策划报告费用：扬州界龙商业项目全委托管理重要商业条款单（附件三）签订后七日内支付该费用的50%，即30万元（叁拾万元）；甲方在乙方提交商业策划报告并收到乙方相应金额的发票后十个工作日内支付该费用的30%，即18万元（壹拾捌万元）；甲方在双方确认最终商业策划报告并收到乙方相应金额的发票后十个工作日内支付该费用剩余的20%，即12万元（壹拾贰万元）；跟踪服务费：在跟踪服务开始后，甲方应于每月20号前支付下月乙方跟踪服务费15万元（壹拾伍万元）（收到乙方相应金额的发票后）。（二）招商管理服务费及支付方式1、招商基本管理费：为人民币 18 万元（壹拾捌万元）/月；自 2023 年7 月 17 日起至本项目实际开业前一日，不满一个月的按实际天数计算。2、 支付方式：（1）上述基本管理费甲方应于每月 20 日前向乙方支付下月基本管理费的85%.即15.3万元（壹拾伍万叁仟元），每月预留15%，即2.7万元（贰万柒仟元）的基本管理费作为招商管理费的考核费用。（2）若本项目按照甲乙双方协商确认的开业日开业且开业率达成85%（含）以上，甲方在项目开业后十五日内一次性向乙方全额支付前期预留的基本管理费考核费用。（3）若本项目按照甲乙双方协商确认的开业日，因乙方的因素开业率未达成85%（含）以上，甲方有权不再支付预留的基本管理费考核费用。（4）上述每次款项支付前，乙方需向甲方提供相应金额的发票。3、基本管理费包含乙方总部（非本项目人员）每月4人次出差至项目本地的差旅费用，即当月4 次单人深圳至扬州往返机票费用、不超过8晚的项目本地单人住宿费用（上限标准为400元/晚/人，即月上限总额为3200元）、不超过800元的市内交通费用、不超过800元的出差补贴费用；超过上述费用标准，则由甲方实报实销；上述所有出差需求均由甲乙双方于事前共同书面确认。4、基本管理费不涉及项目人员成本以及行政办公费用。（三）招商佣金及支付方式1、招商佣金标准如下：固定租金或固定租金与营业额提成两者取其高租户支付2个月起始固定租金纯营业额提成租户支付甲乙双方书面确认的商家开业且免租期结束后全年平均月收益的 2倍2、 支付方式：（1）招商佣金由甲方分二次向乙方支付。（2）按照上述第一种方式，即固定租金等形式，计算佣金的，租赁协议签订后在租户向甲方支付不低于2个月租金的保证金（特殊情况以最终三方签订的租赁协议约定的保证金为准）后甲方按上述约定的佣金标准向乙方支付70%的招商佣金，当租户开业后甲方向乙方支付剩余30%的招商佣金。（3）按照上述第二种方式，即纯营业额提成租户，计算佣金的，租赁协议签订及租户向甲方支付保证金后，甲方先行按该租户保证金的70%的标准支付部分佣金，当租户开业后甲方向乙方支付保证金的30%的招商佣金；如三方签订的租赁协议中无保证金约定的，则先行以甲乙双方确认的预测月租金两倍的70%的标准支付部分佣金，当租户开业后支付预测月租金两倍的30%的招商佣金。租户免租期结束后的一个自然年度（12个月）结束后的首月，该租户纯营业额数据记录完毕后，按照第二种计算方式，根据双方书面确认的商家免租期结束后全年平均月收益的2倍为标准，佣金双方多退少补。（4）招商佣金由甲乙双方根据上述约定标准，每月底记录一次，并于次月20日前甲方根据相关租户的佣金结算标准和计算出的支付金额向乙方支付相应的佣金。每次招商佣金支付前，乙方需向甲方提供相应金额的发票及招商佣金支付确认书。（5）除本协议另有约定外，若甲方签订租赁协议并收取保证金后，项目开业前该租户违约导致租赁协议终止的，则乙方应退还甲方就该租户已支付的招商佣金，且若已没收该租户保证金或该租户支付违约金的，则甲乙双方各获得保证金（或违约金）的50%；乙方为该商铺重新招商的，甲乙双方按新招商租户的佣金标准按照上述规定重新计算和支付佣金。（6）项目开业后乙方团队的招商工作不再收取佣金，项目开业后租户违约导致租赁协议终止的，乙方所有已收取的招商佣金无需退还。所有与招商相关的费用列入年度预算，经甲方批准后方可执行。（四）项目账户1、本协议签署后20个工作日内，甲方应在本项目所在地设立一个运营收入账户（或以书面形式向乙方指定一个现有账户作为运营收入账户），运营收入账户由甲方单独管理，但乙方有权随时查询运营收入账户情况。本项目的所有运营收入，以及租赁意向金、租赁保证金、其它保证金均应所有汇入运营收入账户。2、 本协议签署20个工作日内，甲方应在本项目所在地设立一个运营支出账户，用于支付本项目乙方用于经营管理的所有运营款项。乙方负责管理支出账户，甲方财务业主代表对乙方所有支付享有审核权，项目财务印章由甲方财务业主代表与乙方项目财务负责人共同管理。乙方根据年度预算按季度提前二十个工作日向甲方提报下季度资金计划，该计划经甲方书面确认后，甲方应按季度提前十个工作日向乙方预付下季度各类款项（涉及：应支付于乙方的费用、该阶段发生费用以及列出预算的其他费用）至支出账户，预付标准根据年度预算拟定。3、 甲方应保证在本项目在开业前后的任何时候运营支出账户余额至少足够支付根据本协议约定不少于一个月的该阶段内甲方应支付费用涉及但不限于：1) 甲方应按月向乙方支付的基本管理费；2) 预算提成管理费；3) 招商推广费、市场推广费（该类费用以甲方已经审核批准的为准）；4) 招商佣金；4、 各阶段期间，经甲方批准的预算外费用，甲方亦应自批准之日起十个工作日内将相应费用汇入运营支出账户。5、 本协议中约定的所有甲方应向乙方支付的款项，实际支付时间均以乙方如下账户收到相应款项时间为准：十、甲方的权利义务1、甲方有权对乙方工作团队的招商业绩予以监督，对当年考核业绩未完毕时甲方有权规定乙方更换团队的相关人员；2、商业策划阶段，甲方有权对乙方提交的商业策划报告提出修改意见或异议，有权审核和最终确认商业策划报告。3、在乙方的商业服务跟踪期内，甲方一旦发现问题，有权规定乙方适时调整商业策划报告中明显不合理部分和内容，以提高和改善商业策划报告的可操作性。4、甲方有权审核租户品牌落位及租赁条件和监督乙方的招商活动，但不应违反本协议第三条第（二）4款的约定且不影响乙方自主开展招商活动。甲方审核乙方的招商推广费用预算和使用情况。5、甲方有权在乙方严重违约的情况下，根据本协议行使协议解除权，并按照本协议约定和法律规定规定乙方承担违约责任，补偿甲方损失。6、本协议生效后，甲方应为本项目选聘适格的设计、规划以及施工单位，因此产生的相关费用由甲方承担。7、甲方须安排专门部门/人员与乙方配合及沟通，以促使双方工作的顺利进行。8、甲方对外之媒体报道如有涉及乙方的内容，必须事先征得乙方书面批准；9、甲方应根据乙方规定为乙方免费提供合适的办公场地，并按乙方需求装修完毕，并及时采购完毕所需的办公软、硬件设备、设施（涉及但不限于：办公家具、电脑、打印机、复印机、投影仪、各类办公软件、邮件系统等）。10、甲方应按协议约定准时向乙方支付筹备期基本管理费、招商佣金等；如因甲方自身因素导致付款延误，或因甲方的迟延付款致使乙方工作需延迟的，甲方应承担违约责任，并且因此产生的其他相关费用以及第三方对乙方的索偿均应由甲方承担。11、甲方应按本协议约定承担开业筹备期内经甲方审核拟定支付的项目成本（涉及项目人员成本费用、办公成本费用及招商推广费用等）合理必要费用。 12、甲方有责任协调项目物业管理公司服从乙方管理，全力配合乙方开展项目的经营管理，并与乙方签订相关物业服务协议，以明确乙方与物业管理公司间的权利义务关系。13、甲方承诺不得以甲方或甲方其它存在关联关系的第三方聘用乙方在职工工或离职未满一年的员工，否则视为甲方违约，需补偿乙方人民币100万元/人（乙方批准的除外）。十一、乙方的权利义务 1、乙方应当按照本协议约定的目的规定，认真尽职地组织本商业项目的商业研策工作，如期完毕商业策划报告；并按照甲方提出的修改意见，及时修改完善商业策划报告。 2、乙方应按照商业策划报告和招商计划，按照商业定位的规定和本协议拟定的招商阶段的工作内容、目的规定，保质保量地如期完毕招商计划，达成预期招商商户招商率和开业率，圆满完毕招商目的。 3、乙方有权规定甲方按照本协议约定的期限和金额，支付约定的各项费用涉及商业研策服务费用、商业跟踪服务费用、招商阶段管理费、招商佣金等服务费用。甲方无协议约定根据而未支付的情况下，乙方有权规定甲方就延期付款根据本协议承担违约金。4、乙方有权在甲方严重违约的情况下，根据本协议行使协议解除权，并按照本协议约定和法律规定规定甲方承担违约责任，补偿乙方损失。5、乙方有提出建筑设计方面建议的义务和职责：在项目的设计阶段，乙方将配合项目的建筑设计师对建筑设计方案、室内设计方案、景观设计方案，标记（VI）设计方案等给予专业意见供甲方参考。6、乙方有提出建筑施工方面建议的责任：乙方应协助业主方对建筑工程中的质量管理、时间管理、成本控制、设计方案调整和各方关系协调等工作提供支持并提出可行性的建议。7、乙方有保证租赁协议全面履行的责任：乙方在招商过程中，对租户资质、档次等要进行严格的审核，对生效的租赁协议应全面地负责监督租户履行，发生问题应及时有效地进行解决。8、乙方有租户关系管理的责任：乙方应设计综合租户关系管理手册及装修手册，以便明确所有租户的权利和义务。此外，乙方应负责与租户在装修过程中对于施工事项进行协调并对租户提交的设计方案进行审查，促使各租户的装修方案与整个项目设计风格协调一致。9、乙方对外之媒体报道如有涉及甲方部分，涉及但不限于公司名称、相关资料等，必须事先征得甲方书面批准。10、乙方承诺不得以乙方或乙方其它存在关联关系的第三方聘用甲方在职工工或离职未满一年的员工，否则视为乙方违约，需补偿甲方人民币100万元/人（甲方批准的除外）。十二、项目成本、预算及审批流程 （一）项目成本1、项目平常成本和开支（1）项目团队人员成本：筹备期发生费用包含筹备期所有项目人员成本（涉及但不限于薪酬、福利、补偿金、补偿金等）、差旅等行政办公费用以及列入筹备期预算的其他为本项目支出的费用。筹备期发生费用由甲方承担，并按照本协议约定支付至项目支出账户，由甲乙双方于当月结束后十个工作日内进行结算，同时乙方向甲方提供相应金额的发票；若有局限性，则由甲方立即补足，若有结余，则自动结转为次月费用预算。（2）由甲方承担办公场地和办公设备设施购置成本；（3）由甲方承担办公场地以及招商中心的水、电、固定电话、网络费用（含网络开通费用）、低值易耗品等办公行政费用。2、 招商推广费（1）本项目的招商推广费由甲方承担，并由甲乙双方在拟定本项目整体商业规划方案时共同拟定招商推广费总额，具体金额以年度预算为准。招商推广费年度预算及招商推广计划双方书面拟定后，由甲方按季度提前十个工作日将招商推广费预付至项目运营支出账户，招商推广活动由乙方自主决定并执行，乙方的任何招商推广活动均应事先知会甲方人员，甲方有权知情和监督。年度结束后十五个工作日内，甲乙双方进行年度招商推广费结算，甲方有权查阅招商推广费使用情况明细及相应凭证，未用完的预付招商推广费自动结转为次年招商推广费预算。（2）招商推广费涉及但不限于：媒体投放费用：涉及：电视、报纸、杂志、网络、户外媒体等投放广告及宣传项目所产生的费用；招商工具费用：涉及：制作招商手册、招商短片、项目模型以及其他印刷品和招商工具所产生的费用；推广活动费用：涉及：举办招商论坛、记者招待会、签约典礼、租户及媒体交流活动所产生的费用；上述招商推广费不涉及招商中心的设计、建造、装修及实行设采购、安装等费用，以及除上述推广活动以外，甲方提出的其他招商推广活动费用。（3）招商推广费用如需增长，或者超过年度预算的，则乙方应以书面形式向甲方进行申请，经甲方审核批准确认后，由甲方另行预付至运营支出账户，或由甲方直接向第三方服务商支付。3、 租户装修补贴（1）在招商过程当中，经甲方认可，引入国际品牌或特殊业态及品牌而产生的以钞票形式、工程形式或其他形式的补贴费用由甲方另行承担；但所有享有装修补贴的租户均应通过甲方书面核准。（2）甲乙双方根据本项目甲乙双方共同拟定租户装修补贴费用预算，甲方应在租户装修补贴费用预算确认后十个工作日内，按预算将租户装修补贴预付至运营支出账户，如实际租户装修补贴费用超过预算，需由乙方以个案申报的形式提报甲方，经甲方确认后方可执行。（3）如涉及甲方提供装修补贴的租户在签订租赁协议并支付保证金后违约，导致租赁协议解除的，若已没收租户保证金（或违约金的），则该等保证金（或违约金）优先填补甲方损失。剩余部分（如有），则甲乙双方各获得保证金（或违约金）的50%。（二）预算及审批流程1、平常报告机制：甲方有权根据项目不同阶段工作需要安排乙方进行周、月度、季度或年度报告；甲方有权进行年度、半年度及不定期审计。乙方应听取甲方意见并就经营管理中的各项问题积极采用相应的改善措施； 2、关于开支费用预算：乙方根据上一年度CPI指数，向甲方提报年度开支费用预算，开支费用预算涉及年度开支费用预算以及月度支