某某温泉旅游产业中心一期项目可行性研究报告.doc

某某温泉旅游项目可行性研究报告
目 录
目 录 I
第1章 总论 1
1.1 项目背景 1
1.2 项目概况 9
1.3 结论与建议 14
第2章 市场分析与预测 15
2.1 投资环境分析 15
2.2 旅游市场分析 19
2.3 项目市场定位 21
2.4 项目市场预测 21
2.5 市场分析结论 29
第3章 建设规模与内容 31
3.1 建设规模 31
3.2 建设内容 37
第4章 场址选择 38
4.1 场址现状 38
4.2 场址适用性与优势 43
第5章 建筑方案与辅助工程 47
5.1 总体规划方案 47
5.2 建筑方案 51
5.3 辅助工程 53
第6章 节能节水措施 56
6.1 编制依据 56
6.2 节水措施 56
6.3 节能措施 57
第7章 环境影响评价 60
7.1 编制依据 60
7.2 环境现状 60
7.3 主要污染源与综合处理 60
7.4 环境影响评价 65
第8章 劳动卫生安全与消防 66
8.1 指导思想 66
8.2 劳动安全 66
8.3 职业安全卫生健康对策与措施 66
8.4 消防 67
第9章 组织机构与人力资源配置 69
9.1 组织机构 69
9.2 人力资源配置 69
9.3 人员培训 71
第10章 项目实施进度 72
10.1 建设工期 72
10.2 施工进度 72
10.3 施工横道图 74
第11章 项目招投标 75
11.1 招标范围 75
11.2 招标组织形式 75
11.3 招标方式 75
11.4 招标公告发布 75
第12章 投资估算与资金筹措 77
12.1 估算范围 77
12.2 估算依据 77
12.3 估算结果 79
12.4 投资计划与资金筹措 80
第13章 财务评价 81
13.1 财务评价依据 81
13.2 财务评价项目范围 81
13.3 方法和基本参数说明 81
13.4 财务评价 83
13.5 财务评价结论 88
第14章 社会影响分析 89
14.1 社会影响效果分析 89
14.2 社会互适性分析 90
14.3 政策支持性分析 91
14.4 社会风险及对策分析 91
第15章 结论 93
附表一：投资估算明细表 94
附表二：固定资产折旧估算表 95
附表三：销售收入与税金估算表 96
附表四：总成本费用估算表 97
附表五：损益与利润分配表 98
附表六：资金来源与运用表 99
附表七：财务现金流量表（全部投资） 100
附表八：财务现金流量表（自有资金） 101
附表九：还本付息计划表 102
附图：项目总平面图 103
附件 103

105

第1章 总论

1.1 项目背景
1.1.1 项目名称
********温泉****旅游产业中心（****城）一期项目
1.1.2 项目内容
********温泉****旅游产业中心（****城）一期项目，依托独特的温泉资源，以发展体育旅游的群众体育绿地公园建设为主体，完善项目区域内道路等基础设施，配套建设白金五星级国际会议中心酒店(五星级温泉酒店)、酒店公寓、温泉商业小镇，形成复合型旅游产业集群中心，构筑吃、住、行、游、购、娱完整的旅游产业链，打造国际性旅游产业品牌和世界旅游目的地，提高我省旅游产业核心竞争力。
1.1.3 承办单位概况
单位名称：********温泉****城置业有限责任公司
单位住所：****县****镇蒋碗北路
法定代表人：****
注册资金：人民币壹亿元整
公司类型：有限责任公司
营业执照注册号：430124000020910
业务范围：房地产开发与销售；酒店业投资；旅游业投资；游乐场、体育健身与休闲、湿地公园建设、观光农业投资；物业管理；种养殖业经营；商业批发与零售等。
单位概况：********温泉****城置业有限责任公司成立于2009年7月，由****酒店集团股份有限公司、****华丰生物工程有限公司、长沙泉昇置业有限公司和****省益中投资有限公司四位股东联合发起设立。公司的经营宗旨是发展****旅游事业,打造世界旅游目的地，进而与世界旅游接轨。出资人概况见下表：

出资人
出资额（万元）
比例
企业类型
主营业务
****酒店集团股份有限公司
6200
62%
A股上市
公司
酒店、房地产开发、销售、物业管理等，并提
供计算机集成科研成果转让；零售香烟
****华丰生物工程有限公司
1400
14%
有限公司
生物工程技术开发、研究
长沙泉昇置业有限公司
1000
10%
有限公司
房地产开发经营等
****省益中投资有限公司
1400
14%
有限公司
实业投资；房地产开发

单位负责人：****，男，汉族，1960年9月出生，浙江温州人，中共党员，****大学工商管理研究生，高级经济师，国家级酒店星评员，****省第十一届人大代表。现任****实业控股集团有限公司法人代表、党委书记、董事长，****酒店集团股份有限公司董事长，中国旅游饭店业协会副会长、中国名酒店组织副理事长、****旅游饭店业协会第一副会长、****湘菜产业促进会副会长。
近年来，****先生获得多项荣誉。2001年荣获国际金钥匙组织“终身荣誉会员”称号，同年被****省旅游局评为“优秀总经理”；入选2003年中国饭店业年度十大人物；2003年荣获****青年企业家“鲲鹏奖”； 2004年荣获美国优质科学学会颁发的“世界最佳饭店经营者奖”；2007年荣获“2007中国创建绿色旅游饭店特别贡献奖”；2008年荣获“中国饭店业30年最具影响力人物”、改革开放三十年“全国企业文化建设突出贡献人物”；2009年3月在亚洲酒店论坛暨第四届中国酒店星光奖颁奖典礼上荣膺“改革开放三十年影响中国酒店30人”殊荣，同年4月荣获“全国饭店人力资源管理最佳贡献奖”。
项目提出的过程：****酒店于2008年10月29日召开四届董事会第四次会议，审议通过了关于签订《********温泉****城项目合同书》、《********温泉****城项目补充合同书》的议案、关于签订《****温泉国际旅游区开发经营权转让协议》的议案、关于出资设立********温泉****城股份有限公司的议案。2009年1月16日，****酒店与****县人民政府签订《********温泉****城项目合同书》及《********温泉****城项目补充合同书》。
********温泉****旅游产业中心（****城）项目开发建设和规划控制面积约7平方公里，投资40亿元，创****集团投资规模之最，拟建设成为长株潭城市群的后花园、世界级的温泉胜地和国际旅游产业中心。项目用地范围西起****温泉乌江以东500米处，东接偕乐桥乡及黄茅山一带，南与湘乡接界，北至东雾山。项目依托****温泉建设群众体育绿地公园、生态主题公园、湿地公园、农业观光园、室内外游泳池、网球场等休闲健身场所，配套建设白金五星级国际会议度假中心酒店(五星级温泉酒店)、酒店公寓、温泉商业小镇，完善旅游产业基础配套设施，打造新型国际旅游产业中心，形成一个集旅游、文化、购物、娱乐、体育、休闲于一体的，面积达7平方公里的旅游之城。********温泉****城开发周期为5年，在2013年12月30日之前完成项目的整体开发建设。其中：********温泉****旅游产业中心（****城）一期项目投资11.58亿元，资金来源为********温泉****城置业有限责任公司注册资金1亿元，银行贷款4.5亿元，剩余资金由公司股东根据项目开发进程共同追加投资；第二、三期的投资将按合同与规划分期进行，滚动开发。
********温泉****旅游产业中心（****城）一期项目以体育旅游和会务旅游为主题，结合城镇整体规划，将温泉旅游资源与体育旅游产业互补融合，倡导全民健身的体育旅游新理念，打造服务项目地居民、辐射长株潭城市群，吸纳国内外游客的国际旅游产业集群中心而提出。
1.1.4 可行性研究报告编制依据
⑴ 与委托方签订的协议；
⑵ 委托方提交的项目概念性方案设计要点、土地勘测定界技术
报告书；
⑶ 国家及地方有关建筑工程设计规范和标准；
⑷ 国家计委计办投资[2002]15号审定的《投资项目可行性研究指南（试用版）》；
⑸ 国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；
⑹ ****县人民政府和****酒店关于《********温泉项目合作开发意向协议》（2009年1月18日）；
⑺ ****县人民政府给********温泉****城置业有限责任公司用地位置的草图 （2006年3月27日）；
⑻ 2009年1月16日，****酒店与****县人民政府签订《********温泉****城项目合同书》及《********温泉****城项目补充合同书》；
⑼ 《********温泉国际旅游度假区总体规划》；
⑽ 《国务院关于加快发展旅游业的意见》（国发[2009]41号；
⑾ ****省《关于加快旅游项目建设和旅游市场主体培育的若干意见》；
⑿ 《****省旅游产业强省建设战略实施纲要》；
⒀ 《国务院办公厅关于加快发展体育产业的指导意见》（国办发〔2010〕22号）；
⒁ ****省省委、省政府《关于加快发展旅游产业的决定》
⒂ 其它相关文件、规范、规程及强制性条文。
1.1.5 编制范围
依据国家有关政策、法律、法规，对项目建设的概况、项目的市场状况、项目建设规模及建设内容、场址选择、工程方案、节能节水、环境影响评价、劳动安全卫生、项目实施进度、投资估算与资金筹措、财务评价等方面进行全面论证。
1.1.6 项目提出理由与意义
⑴ 项目提出的理由
旅游业是一个综合关联高，辐射带动性强的产业，已成为全球最大的经济产业和强劲发展的永续性“朝阳产业”。目前，我国人均GDP已经超过3000美元，这是世界公认的旅游业爆发性增长阶段。《国务院关于加快发展旅游业的意见》（国发[2009]41号），提出“要把旅游业培育成为国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业”。****省省委、省政府出台的《关于加快发展旅游产业的决定》明确将旅游业作为我省经济发展的支柱产业，增强旅游产业配套能力，通过5-10年努力，实现由旅游资源大省向旅游产业强省的跨越。
****省旅游资源丰富，旅游发展势头强劲，2009年成为全省第七个千亿产业，旅游产业发展面临前所未有的机遇。在发展大旅游产业的背景下，现代旅游消费市场和经济的战略发展迫切需要能够引领****旅游产业发展的优秀旅游项目出现。********温泉****旅游产业中心（****城）一期项目是旅游产业政策、经济与市场环境催生的产物。项目依托独特的温泉资源，进行旅游资源的有效整合和提升，以群众体育绿地公园建设为主体，以国际会议度假中心（五星级温泉酒店）、酒店公寓及基础设施为配套，定位于****旅游产业链的互补性发展，打造具有国际影响力的新型旅游产业集群中心和旅游休闲新地标，形成旅游产业发展的强劲合力和引领带动作用，加快向旅游强省转变的步伐。因而，市场竞争项目的缺位、独特的温泉资源、有利的政策环境以及资本的有效组合为本项目开发提供了一个恰当时机。
从国际惯例看，孤立的体育场地缺乏人气引力和辐射能力，难以获得发展的支撑条件，而单一的旅游资源和概念也不足以支撑旅游项目的可持续性发展。体育产业和旅游产业的融合互动、有效整合才能构筑发展势头最强劲、最具发展潜力的产业链。在整合****温泉资源，结合********温泉****旅游产业中心提供的行、住、食、游、购、娱等综合性配套服务的基础上，本项目将实现推进城镇发展目标、全面提升区域旅游价值、统筹城乡体育规划、提高群众体育设施水平、提升项目后续价值、全面激活区域经济发展多目标的有机统一。项目的实施将大大强化****作为世界级温泉旅游度假胜地的吸引功能，提高****旅游产业的核心竞争力。
⑵ 项目建设必要性
1) 响应国务院、****省旅游产业战略性发展的需要
《国务院关于加快发展旅游业的意见》（国发[2009]41号）和****省省委、省政府出台的《关于加快发展旅游产业的决定》将旅游产业定位于鼓励大力发展和重点支持发展的产业，明确指出：要把旅游业培育成为国民经济的战略性支柱产业，增强旅游产业配套能力。省、市、县、镇规划****镇为旅游型城镇和“世界温泉之乡”。因而，本项目作为一个由社会资本投资的大型旅游产业项目，是响应国家产业政策和区域发展定位的需要。
2) 填补****省旅游产业缺乏国际水准的复合型旅游项目的需要
****省是一个旅游资源大省，拥有张家界与湘西凤凰为代表的山水型旅游项目、以人文旅游为代表的韶山、花明楼伟人故里与红色旅游项目、以历史文化为代表的南岳衡山项目等，但旅游资源的品牌形象和世界影响力尚待进一步发掘。****省缺乏一个具有世界旅游品牌定位的高品质复合型旅游项目。
********温泉****旅游产业中心（****城）一期项目定位于具有国际影响力的新型旅游产业集群中心和中部地区旅游休闲新地标。项目的高端定位将视野放在全世界，将市场竞争定位为“中部第一”，这对于拉升****旅游的品牌形象和整体品位有着强大的示范作用和标杆作用。通过本项目，将填补华中地区缺乏国际商务会议中心的空白，将在放大温泉资源效应的同时成为比肩博鳌的区域旅游标志，将跨越式地提升****旅游竞争力、吸引力和集聚力，打造出“温泉湘军”、“会务湘军”的知名旅游品牌。
本项目将成为****旅游发展史上具有里程碑意义的巨大手笔，成为****旅游业特别是休闲度假旅游的崭新亮点，成为****旅游决胜于中部、崛起于中国、放眼于世界的高悬旗帜，成为****旅游接待世界游客的新客厅和世界游客了解****旅游的新窗口。
3) 是****温泉全面提质及周边旅游资源整合提升的需要
********温泉已有2000多年历史，是我国三大著名高温复合温泉之一，素有“天然药泉”之称。温泉养生概念带动了****旅游资源的开发，但受各种因素的制约，其影响力仅在周边区域，所产生的经济效益与其资源价值极不相称。****旅游资源的全面激活，需要进行全方位的提质。****城项目以“打造温泉胜地，建设中部博鳌”为战略定位，将根据“两型社会”要求，把中部****城建设成长株潭城市群的后花园、世界级的温泉胜地和国际旅游度假会议中心。由此可见，中部****城项目的高档次、大视野、高标准、高品位，应和了****温泉的总体规划要求，将会全面激活****温泉的资源效应，强化****温泉国际旅游度假区的高端定位，进一步完善****温泉国家旅游度假区的旅游功能，提升****温泉的品牌形象和竞争能力，使****温泉这一优质旅游景区“如虎添翼”，对于推动****温泉旅游发展起着重要的支撑作用。与此同时，长沙市围绕把长沙建成区域性的旅游中心城市和全国最佳旅游城市的目标，深度开发旅游资源，实施旅游“1886”工程。无疑，本项目在长沙旅游版图中，有着浓墨重彩的一笔。它将成为长沙市休闲度假旅游的具有区域标志性意义的重要旅游目的地。
4) 是旅游产业前瞻性定位、互补性发展、转型升级和区域经济发展的需要
体育产业和旅游业作为当今世界发展势头最强劲、最具发展潜力的产业，二者的有效整合将带来巨大的经济效益，体育旅游作为一种新兴的旅游产品具有巨大的市场空间。本项目整合****温泉资源，以群众体育绿地公园建设为主体，完善行、住、食、游、购、娱等综合性配套服务，通过****温泉度假、体育健身休闲的互补性结合，旅游产业发展的前瞻性定位，以及旅游业、体育业、会务经济及相关产业的联动效应实现对当地经济的拉动作用，是提升城市形象和全面激活区域经济发展的需要。未来****将全面提质为一个宁静、温馨、自然、生态的现代温泉城和国际旅游度假区，成为县域经济发展的次中心。
5) 是完善体育设施水平，提升城市体育形象的需要
《国务院办公厅关于加快发展体育产业的指导意见》国办发〔2010〕22号指出体育产业发展要努力满足广大人民群众日益增长的多元化、多层次的体育需求，不断增强体育市场供给，努力向人民群众提供健康丰富的体育产品。
2009年3月至5月形成的《长沙体育场地普查报告》显示：截至2009年3月31日，全市共有各类体育场地(馆)5362个，对外开放的有2518个，占46.96%；其余2844个属于内部使用，占53.04%。平均每万人体育场地拥有数为8.14个。在市内五区，体育场地面积为206.2万平方米，人均0.77平方米。而《****省长沙市人民政府关于加强城区体育场地建设和管理的意见》规定，务必在2007年底前完成人均体育场地面积1.08平方米的体育设施建设，目前的水平与这一标准还存在较大差距。《****县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》（2006-2010）指出要加强公共体育设施建设，广泛开展全民健身运动。然而，目前****县域内尚无一处标准化、大型群众性体育场所。另据相关资料显示，日本人均体育场地面积为19平方米，欧美发达国家则更高。以上数据表明，长沙市体育场地设施建设仍然缺乏，体育场地及设施的人均水平仍然偏低，尤其对公众开放的体育场馆更是明显不足。
本项目的主要子项目群众体育绿地公园，符合《国务院办公厅关于加快发展体育产业的指导意见》中大力发展群众体育产品，满足群众多层次体育需求的任务目标，将对长沙体育设施水平和城市体育形象的提高起到极大推动作用。同时，群众体育绿地公园拟建设3000座的游泳跳水馆、5000座的多功能体育馆，总投资规模达3.75亿元，符合《****省重点项目申报条件与审批暂行规定》的申报条件：“社会发展类项目——5000座以上体育馆、3000座以上游泳馆、2000座（或者多功能）影剧院建设项目；其他重要的社会发展项目——投资额在3亿元以上，主体子项目符合条件和标准的，可打捆列入重点建设项目”。
1.2 项目概况
1.2.1 拟建地点
********温泉****旅游产业中心（****城）项目位于****省****县****镇东南侧，西起****温泉乌江以东500米处，东接偕乐桥乡及黄茅山一带，南与湘乡接界，北至东雾山。其中********温泉****旅游产业中心（****城）一期项目作为****城的重要组成部分，用地范围集中在整个****城项目用地的中心位置，占地面积2300亩，项目位置是典型的****丘陵地形，基地北部为自然山体，东西两侧为规划用地，南面为规划绿地。项目后期开发用地沿一期项目地块东西两侧扩展。
图一：项目所在地示意图

1.2.2 建设规模与目标
********温泉****旅游产业中心（****城）一期项目以立足中部、面向全国、辐射世界的旅游目的地、游客集散地为目标定位，依托独特的温泉资源，以发展体育旅游的群众体育绿地公园建设为主体，完善项目区域内道路等基础设施，配套建设大型国际会议度假中心(五星级温泉酒店)、酒店公寓和温泉商业小镇，形成复合型旅游产业集群中心，构筑吃、住、行、游、购、娱完整的旅游产业链，以温泉度假、体育旅游和会务经济为主题，打造国际水准的高品质复合型旅游产业品牌。项目总用地面积2300亩，项目内容及规模如下表：
项目内容
用地面积（亩）
建筑面积（㎡）
群众体育绿地公园
1,228.68
49,890.00
白金五星级国级会议中心酒店
243.31
145,986.73
温泉商业小镇
33.49
20,094.10
酒店公寓
734.13
244,711.22
道路用地
60.39

合计
2,300.00
460,682.05

1.2.3 主要建设条件
⑴ 旅游产业是我国的战略性支柱产业，属于国家鼓励发展和重点支持的行业，项目的实施得到了政府的高度重视和大力支持。
⑵ 城乡居民对体育休闲旅游的需求逐步提高，政府大力加强公众体育设施建设、推动全民健身计划的开展、提高居民身体素质的决心使群众体育绿地公园建设实施成为可能。
⑶ 不可复制的****温泉成为项目建设最具竞争力的优势资源，****温泉资源与项目构成战略性互补协同的关系，有利于最大化旅游产业发展的合力。
⑷ 项目符合产业规划和城镇整体发展规划。群众体育绿地公园的立项、环评、国土手续均已办妥，有利于项目的顺利实施。
⑸ 城市现有的上水、下水、供电、煤气、供暖、通讯和道路等设施能满足项目建设要求。
⑹ 政策的支持、竞争项目的缺位、市场需求的推动为项目实施提供了良好的外部条件。
⑺ 项目建设投资主体自有资金比较充足，投资能力较强，经验丰富，为项目成功实施提供了较强保障。
⑻ 群众体育绿地公园建设满足人们日益增长的强身健体的需要，提高了体育设施水平，具有显著的社会效益。
⑼ 项目建设符合《****省重点项目申报条件与审批暂行规定》，有望获得政策支持。
⑽ 经初步勘测，项目建设地基本无地质不利因素。项目所在地位置优越，交通便利，工程建设所需材料均可在城区及周边购买，项目建设条件较好。
1.2.4 建设工期
本项目总建设周期为2年，工期安排为2010年1月-2011年12月。
项目内容
工期安排
建设时间（月）
白金五星级国际会议中心酒店
2010年1月-2010年12月
12
群众体育绿地公园
2010年3月-2011年5月
15
酒店公寓
2010年8月-2011年8月
12
温泉商业小镇
2011年5月-2011年12月
8
道路等配套设施
2010年10月-2010年12月
3

1.2.5 项目投入总资金及资金来源
经估算，该项目总投资为115,878.71万元，资金来源为自筹70,878.71，银行贷款45,000万元。
1.2.6 主要技术经济指标
表1-1主要技术经济指标
序号
项目
单位
指标
1
总用地面
亩
2,300.00
1.1
群众体育绿地公园
亩
1,228.68
1.2
五星级温泉酒店
亩
243.31
1.3
酒店公寓
亩
734.13
1.4
温泉商业小镇
亩
33.49
1.5
道路等基础设施
亩
60.39
2
建筑面积
㎡
460,682.05
2.1
群众体育绿地公园
㎡
49,890.00
2.2
白金五星级国际会议度假中心酒店
㎡
145,986.73
2.3
酒店公寓
㎡
244,711.22
2.4
温泉商业小镇
㎡
20,094.10
3
总投资
万元
115,878.71
3.1
群众体育绿地公园
万元
37,484.31
3.2
五星级温泉酒店
万元
26,854.19
3.3
酒店公寓
万元
42,891.83
3.4
温泉商业小镇
万元
3,039.59
3.5
道路等基础设施

5,608.79
4
资金筹措

4.1
自有资金
万元
70,878.71

自有资金率

61.17%
4.2
银行贷款
万元
45,000.00

银行贷款率

38.83%
5
建设期利息
万元
1931.04
6
设计规模

6.1
体育公园最大游客接待量
万人/年
235
6.2
五星级温泉酒店最大游客接待量
万人/年
24
7
建设工期
月
24
7.1
群众体育绿地公园
月
15
7.2
五星级温泉酒店
月
8
7.3
酒店公寓
月
12
7.4
温泉商业小镇
月
8
7.5
道路等基础设施
月
3
8
财务评价

8.1
投资利润率
%
15.75%
8.2
财务内部收益率
%
14.73%
8.3
财务净现值
万元
19373.18
8.4
项目动态回收期
年
14.57
9
容积率

9.1
群众体育绿地公园

0.06
9.2
五星级温泉酒店

0.90
9.3
酒店公寓

0.50
9.4
温泉商业小镇

0.90
10
绿化率
%

10.1
群众体育绿地公园
%
64.85%
10.2
五星级温泉酒店
%
42.50%
10.3
酒店公寓
%
47.50%
10.4
温泉商业小镇
%
45.00%

1.3 结论与建议
1.3.1 结论
本项目具有战略性产业意义，有利于整合旅游资源，塑造国际旅游品牌形象，引领****旅游产业跨越发展，全面激活区域经济。群众体育绿地公园建设有利于提升体育服务设施水平，推动全民健身计划开展，满足人们日益增长的强身健体需求，社会效益显著。项目实施具备经济、社会、财务可行性，对旅游产业的引领和区域经济的拉动，以及国际旅游形象的提升意义重大。
经充分的比选论证，本项目具备较强的市场竞争力，市场前景较好。且无重大工程技术问题，具有经济、财务、社会、环境可行性。
1.3.2 建议
积极做好各项项目前期准备工作，加强各利益主体的沟通，抓紧落实资金，整合资源，认真开展施工前的设计、招标等工作。项目建设引进竞争机制，通过招投标形式择优选择施工企业，监理单位等，以保证工程项目质量、进度，使投资按预期计划得到控制，并满足预期目标。

第2章 市场分析与预测

2.1 投资环境分析
2.1.1 政策环境
2009年12月1日，国务院下发《国务院关于加快发展旅游业的意见》，明确将旅游产业定位为“战略性支柱产业”和“人民群众更加满意的现代服务业”，标志我国旅游产业发展的又一个春天的到来。****省从法规、政策上强力支持旅游产业快速发展。《关于推动“两型社会”建设促进****旅游产业发展合作备忘录》、《关于加快发展旅游产业的决定》、《关于加快旅游项目建设培育旅游市场主体的意见》、《****省旅游产业强省建设实施纲要》，对旅游项目建设给予系列扶持政策，明确从2009年开始，连续三年将全省旅游产业发展主题确定为“旅游项目建设年”，提出促进旅游产业发展的“251”旅游项目建设工程（全省重点支持20个重大旅游项目，市州重点支持50个重点旅游项目，县市区重点支持100个重要旅游项目）、“1286”旅游产业发展工程（“1”是指实现一个总体目标，即加快实现由旅游资源大省向旅游产业强省转变；“2”是指实现两个具体目标，即实现总量翻番，跻身全国十强；“8”是指实施八大战略举措，即加大政府主导力度、突出项目带动策略、努力培育市场主体、大力推进集约发展、加快接轨融入步伐、创新市场营销手段、提升旅游服务质量、推进人才兴旅工程战略；“6”是强化六大保障措施，即思想保障、组织保障、规划保障、政策保障、机制保障、投入保障），启动实施“352”旅游创建工程（在全省创建30个旅游强县、50个特色旅游名镇、200个特色旅游名村），力争通过3-5年，达到完成投资2000亿以上、旅游业总收入突破2000亿元的目标。优良的政策环境是****旅游千亿元大跨越的动力之源。
2.1.2 经济环境
按经济学界认识：人均GDP达到1000美元，进入国内旅游需求增长期，旅游形态主要是观光旅游；人均GDP达到2000美元，旅游形态开始向休闲旅游转化，进入出国旅游增长期；人均GDP达到3000美元，旅游形态开始向度假旅游升级；人均GDP达到5000美元，开始进入成熟的度假经济时期。2009年我国人均GDP已达到3678美元，这是世界公认的旅游业爆发性增长阶段，亦是旅游业向休闲度假升级转型的阶段。作为休闲度假旅游产品的最主要代表温泉旅游，急速升温，逐步发展成为一门新型产业，并成为国民经济发展的一个新的增长点。本项目定位于休闲度假型旅游项目，符合经济发展规律。
2.1.3 产业环境
旅游业是一个综合关联高，辐射带动性强的产业，已成为全球最大的经济产业和强劲发展的“朝阳产业”。2009年是****旅游具有里程碑意义的一年，旅游业总收入首次突破千亿大关。全省接待入境旅游者126万人次，同比增长13.49%；接待国内旅游者14880万人次，同比增长16.99%；实现旅游总收入1055亿元，同比增长23.87%。在跨过千亿“门槛”后，****旅游响亮地喊出做大做强****战略性支柱产业的口号。力争到2014年，实现旅游总收入超过2000亿元，相当于全省GDP的15%左右，与2009年相比，旅游总收入和其相当于全省GDP的比重均翻一番，跻身全国十强。近年来，集旅游度假，休闲养生，健康理疗于一体的温泉产业，在旅游市场中显示出强劲的势头。资料显示，2008年我国温泉企业一共接待游客2130多万人次，销售收入近45.7亿元，其产业链产值为510多亿元。良好的产业环境成为项目的外在催化剂。
2.1.4 旅游资源环境
****省共有等级旅游区（点）126家，其中，4A级及以上旅游区（点）38家。****旅游产品的优势表现以下三个方面：一是世界级旅游品牌已经形成。目前我省张家界（包括索溪峪）已成为世界自然景观一绝闻名于世。在国内，张家界作为自然景观第一品牌的地位已不可动摇；二是拥有一定数量的国家级景区景点。除了张家界之外，****还拥有包括南岳、凤凰、岳阳楼、韶山在内的一批国内较有影响的景区景点；三是初步建立起了功能齐备、品类齐全的旅游产品。目前建成的十五大景区整体上构成了****旅游景点布局合理、品种多样和容客能力较强的格局。
****省的温泉旅游资源总量丰富。全省共有温泉旅游资源85处（30度以上温泉），是全国温泉资源最为丰富的省份之一。从客源来看，****省温泉旅游客大多数是省内游客。从分布地区来看，长沙****县****温泉的游客大多数来至长株潭、常德、益阳等周边地区；张家界的客源以张家界、长沙、常德、益阳等地为主；郴州则以省外的广东、江西客源为主。从旅游的空间结构来看，温泉旅游的旅游空间结构比较单一，以单纯泡温泉为主，停留时间短，旅游消费低，不利于当地旅游业的发展。
2.1.5 区位环境
****旅游的区位优势现表为：****位于中国人口最稠密，经济发展最快，旅游消费能力最强的经济区域内，客源充足；****地处我国中心地区，属沿海的内地，内地的前沿，既便于接待东南沿海和港澳台地区游客观光旅游和休闲渡假，又是内地游客赴沿海开发地区和境外旅游的重要通道，有利于发展过境旅游；武广高铁开通开启湘粤鄂旅游黄金通道，将带动****旅游升温；****北倚长江，京广线穿中而过，交通十分便利，游客集散快捷；****处于桂林、井冈山、黄山、黄果树、三峡等旅游热点的中心区，有利于加强横向联合，建立网络系统。特有的区位优势有利于旅游产业集群中心的的打造。
2.1.6 项目区域环境
****县隶属长沙市，是全国经济百强县，****省著名的旅游资源大县，首批中国17个旅游强县之一，拥有六大类、36种基本类型的旅游资源。****县是长沙的西大门，是一体化中长株潭通往****五分之三以上地区的必经之路和第一驿站，交通发达便利，县域经济综合实力稳居****省前三强。2009年****实现区域生产总值310亿元，财政总收入18.38亿元，全社会固定资产投资258亿元，全社会消费品零售总额99亿元，城镇居民人均可支配收入达到16665元，城镇化率达到42.41%。2009年全国县域经济基本竞争力排名第84位。目前，****有420平方公里被纳入“两型”社会长沙大河西先导区。
地处********县西南部的****镇拥有得天独厚的温泉资源， 省、市、县对****开发建设空前重视。规划将****打造成立足中部、面向全国、辐射世界的旅游目的地、游客集散地。****县委政府明确把****发展作为县域经济新的增长点，把****建设成****的次中心，确定了“演绎温泉文化、打造世界****”的“1234”规划，即确立一个目标：建设宁静、温馨、自然、生态的现代温泉城和国际旅游度假区；坚持二个定位：把****建设成县域经济发展的次中心，****乃至中部地区最具影响力的旅游目的地和集散地；构建三个中心：商务会议中心、健身康体中心、休闲度假中心；打造四大品牌：温泉文化、生态湖泊、森林氧吧、风情小镇。****区位良好，交通便利，与毛泽东故居韶山、刘少奇故居花明楼成“品” 字形排列，各相距30-40km。东距长沙火车站90km，黄花国际机场110km，石长铁路、洛湛铁路交错其旁，交通便利。从长沙出发，沿长常高速公路、宁灰公路到****共477km，只有90分钟的车程。目前正在修建长花灰韶高等级公路,将著名旅游景点韶山、花明楼、****连成一体,从长沙出发只需要40分钟。
结论：政策的支持、区位的优势、竞争项目的缺位、市场需求的推动为项目实施提供了良好的外部条件。
2.2 旅游市场分析
2.2.1 旅游市场总体规模及增长情况
2009年国内旅游收入从1996年的1375亿元提高到10200亿元，年均增幅达15.9%，超过了GDP增长速度；国内旅游人次从1996年的6.29亿人次增长为19.02亿人次,年均增幅为8.6%；人均旅游花费从1996年的218元/人次，上升为536.3元/人次，年均增幅达7.0%。国内旅游市场总体规模及增长情况如下图：

有资料显示：****旅游资源总体居全国前8位。2009年****省实现旅游总收入1099.47亿元，实现国内旅游收入1053.52亿元，占全国旅游收入的10.3%；接待国内旅游人数1.59亿人次，人均旅游消费达662元/人次；****旅游占全国12位。2009年全年****城镇居民人均旅游消费219元。根据****省旅游发展目标，到2014年实现旅游总收入2000亿元（相当于全省GDP的15%左右），年均增幅将达20%，旅游排名力争上升至全国前10位。
2009年****县实现旅游总收入25亿元，游客量达550万人次。预计2020年游客量将达到2121万人次，游客规模年均目标增长率为26%；旅游收入达85亿元，旅游收入年均目标增长率21.8%。
****旅游资源丰富，旅游发展形势喜人。但依然存在景区景点联动合力不强、整体形象模糊、核心竞争力不强、旅游购物偏低（游客人均购物消费不到100元，旅游购物仅为旅游总收入的16％，比全国水平低10个百分点。国际上，许多国家旅游业中购物收入占旅游总收入的60％以上。）等问题。因而，在发展大旅游背景下，突出****特色，抓大旅游品牌建设，放眼全球定位，打造高品质复合型世界知名旅游品牌，完善旅游产业链，增强旅游产业配套功能，强化旅游购物环节，提升休闲度假品质，增加高端客源市场是发展****旅游市场的客观需要。
2.2.2 温泉度假分析
中国是个多温泉的国家，全世界已发现温泉6000多处，我国已探明的有2600多处，占五分之二，居世界首位。****共有温泉旅游资源85处（30度以上温泉），是全国温泉资源最为丰富的省份之一，其中********温泉为全国著名三大高温复合温泉之一。据相关统计，2007年全国温泉企业总接待人数2100万人次，年销售收入40亿人民币，产业链值500多亿元。2008年我国温泉企业一共接待游客2130多万人次，销售收入近45.7亿元，其产业链产值为510多亿元。
从客源来看，****省温泉旅游客大多数是省内游客。从分布地区来看，长沙****县****温泉的游客大多数来至长株潭、常德、益阳等周边地区；张家界的客源源以张家界、长沙、常德、益阳等地为主；郴州则以省外的广东、江西客源为主。从旅游的空间