中冶青岛城阳项目定位深化及规划设计建议.pptx

1 1报告架构报告架构报报告告结结论论市市场场定定位位客客户户定定位位产产品品定定位位项项目目自自身身分分析析2 2第一部分第一部分 项目自身分析项目自身分析3 3物业优势及劣势分析说明项目自身分析项目地块情况SWOT分析分析结论4 4说明说明p 本报告将重点针对项目中的住宅部分进行定位。p 由于本项目的可售商业面积非常小，因此本报告中市场定位部分、客户定位部分、价格定位部分不涉及商业部分，但在产品定位部分中会对商业部分提出相应的规划设计建议。5 5项目地块情况项目地块情况城市区位城市区位p 从大青岛概念看，城阳区位于大青岛主城区偏北位置（北青岛），做为大青岛主城区未来拓展的重要区域，城阳将成为青岛重要的居住区域，项目地块的地理优势凸显。城阳区城阳区崂山区崂山区流亭国际机场流亭国际机场市北区市北区市南区市南区青岛市中心区域青岛市中心区域城阳区政府城阳区政府5 5公里公里2525公里公里1515公里公里2020公里公里李沧商圈李沧商圈崂山国家风景名胜区崂山国家风景名胜区项目地块项目地块四方区四方区李沧区李沧区6 6项目地块情况项目地块情况项目所在区域位置项目所在区域位置项目地块项目地块城阳区城市区域城阳区城市区域城阳东部商圈城阳东部商圈城阳区政府城阳区政府p 项目地块处于城阳中心区域偏东位置，属于城阳东部商圈的中心位置。7 7项目地块情况项目地块情况地块概况地块概况p 地块东面紧邻着奥港国际商业预留地，目前内部为一条自发形成的农贸街。p 地块西面为青威路，为连接青岛市区和即墨市区的公路，车流量大，对地块有一定的噪音影响。p 地块南面为崇阳路，与青威路交界以西为土路待修状态。p 地块北面为和阳路，青威路以西未通。p 地块现状较平整，为净地。崇阳路泰城路和阳路青威路奥港国际预留地项项 目目 地地 块块8 8项目地块情况项目地块情况项目规划设计指标项目规划设计指标用地性质：居住用地用地面积：101027 （合151.5亩），含代征道路面积约12793（合19.2亩）建设用地面积：88217 地上总建筑面积：176434容积率:2.0建筑密度：25，绿地比例：40%建筑控制高度：满足机场净空要求，西南角41米，东北角59米。其他：完全遵照90/70政策9 9SWOT分析分析Strength（优势）处于城阳区东部商圈中心位置，区位条件突出项目容积率、建筑密度低，居住舒适程度高具备交通优势区域居住氛围成熟，配套完善周边教育配套完善Weakness（劣势）宗地东侧为奥港国际商业预留地，经营业态尚未确定，与本项目商业部分销售产生竞争，对居住环境可能会带来一定影响90/70限制，对项目高品质社区打造有一定影响临和阳路、青威路、崇阳路，存在一定噪音干扰地块内部和外部的天然景观资源比较匮乏Opportunitise（机会）政策引导区域发展,区域未来价值显现项目周边产品品质普遍不高，产品特色不显著，为项目带来较大的发展空间项目所在区域，商业前景发展看好，为项目带来更大的升值潜力政府已出台一系列房产新政，刺激商品房销售Threats（威胁）房地产市场的宏观调控措施效果显现，如90/70政策、二套房政策、将进一步考验项目产品竞争力大体量的万科魅力之城及宝龙城市广场项目，结合世纪公园的自然景观，形成高端居住区域，对项目所在区域的价值造成较大冲击1010物业优势及劣势分析物业优势及劣势分析p 本项目将分为住宅与商业两部分物业进行开发。p 根据与开发商的初步沟通结果，确定在176434的地上总建筑面积中，商业部分（包括物管用房面积）的体量确定为20000，相应的住宅部分控制在156434以内。1111物业优势及劣势分析物业优势及劣势分析住宅部分住宅部分p 住宅部分本项目容积率仅为2.0，绿化率亦大于40%，这些指标优于项目周边的楼盘。就整个城阳区域来说，容积率指标相对于万科、宝龙等重点竞品项目还是偏高；但这些竞品项目多集中在“新天地”周围或较偏位置。楼盘名称容积率建筑类型周边竞品奥港国际2.38高层阳光嘉园2高层华鹏馨苑3.8高层区域竞品万科魅力之城2.26花园洋房、高层宝龙国际社区1.76多层、高层青特汇豪景苑1.4多层、高层、别墅都霖美景1.47多层、高层、高层、联排卓越蔚蓝群岛1.59多层、高层、别墅本项目2.0？1212物业优势及劣势分析物业优势及劣势分析商业部分商业部分p 商业部分根据协商，商业部分中的19000要返还给原业主，实际对外销售的部分非常少。本项目地处城阳东部商圈核心地带，商业设施众多，商业氛围浓厚，并且紧挨城市主干道青威路，整体商业价值较高。项目东侧地块为商业预留地，体量较大，未来可能会与本项目商业形成一定程度的竞争。佳家源利群世正爱丽安中联电子奥港国际商业预留地青威路项目地块项目地块1313分析结论分析结论位于城阳中心城区，区域认可度较高位于城阳中心城区，区域认可度较高道路发达，交通配套完善，出行方便道路发达，交通配套完善，出行方便周边配套齐全，商业业态丰富，生活便捷周边配套齐全，商业业态丰富，生活便捷相对于周边项目，容积率较低，舒适度较高，宜于打造出高品质的社区相对于周边项目，容积率较低，舒适度较高，宜于打造出高品质的社区良好的自身先决条件使得本项目在区域内具有很强的竞争力良好的自身先决条件使得本项目在区域内具有很强的竞争力1414报告架构报告架构报报告告结结论论市市场场定定位位客客户户定定位位产产品品定定位位项项目目自自身身分分析析1515第二部分第二部分 市场定位市场定位1616市场定位市场定位市场定位依据1717市场竞争市场竞争自身限制条件自身限制条件市场定位依据市场定位依据p 三个维度原则价值最大化维度市场竞争维度自身限制条件维度价值最大化价值最大化1818定位价值更高的产品，提升项目的整体价值，满足客户的利益需求市场定位依据市场定位依据p “三个维度”的应用价值最大化通过产品组合的创新与合适的竞争策略运用，塑造项目的核心竞争力，保障实现项目的价值提升市场竞争通过定位的优化与竞争策略的运用，实现本项目的SWOT 动态优化自身限制条件本项目定位本项目定位1919市场定位市场定位战略地位战略地位领导者领导者挑战者挑战者p一线品牌p项目具有无可复制的资源p产品核心优势明显，大规模制造p垄断价格标杆，引领市场潮流p具有持续作战能力市场新进者p具备一定独特资源和生产规模p改变游戏规则p强调新的评估标准p强调产品的特色和价值追随者追随者补缺者补缺者p缺乏独特资源和资金实力p搭便车，借势p以小博大，杀伤战术p价格战的制造者p规模小，快速灵活p目标客户明确，挖掘细分市场价值p抓住某种需求变化趋势，细节创新，打造难以复制的产品p敏锐的机会主义者区域住宅市场区域住宅市场区域住宅市场区域住宅市场挑战者挑战者挑战者挑战者2020市场定位市场定位竞品调查竞品调查项目名称建筑风格SloganSlogan主诉求主诉求卓越蔚蓝群岛西班牙中国私属群岛公园花树水岸 融景于家/160万岛生活国度/源青岛以卓越万科魅力之城德式青岛新天地/二期公园华庭青岛新洋房BLOCK德国小城印象宝龙国际社区英式 北青岛中心亲水生态居住区宝龙送惊喜，换了购房礼/城阳新天地休闲养生大宅青特.汇豪景苑欧式古典 城市私藏品，核心区稀缺景观私宅【豪门盛宴】/鉴证，城市私藏品的诞生/越成功的内心，越容易被细节感动都霖美景德式现代简约城中清流270度大视角，才是心灵的广度/70米的宽楼距，是阳光的追逐尺度华鹏馨苑现代简约缤纷生活从心开始阳光嘉园现代简约繁华之中阳光下，上好位置小户型精选90小户型奥港国际欧式商圈之上，领袖之城商圈之上，领袖之城/筑居国际商圈p区域重点项目如魅力之城、宝龙国际、蔚蓝群岛等建筑风格以欧式为主，受市场热捧，销售情况较好。p本案周边项目如华鹏馨苑、阳光嘉园建筑风格以现代简约为主。竞品调查结果表明，欧式风格的项目的客群接受度较高，销售情况较好竞品调查结果表明，欧式风格的项目的客群接受度较高，销售情况较好2121市场定位市场定位客户访谈客户访谈p访谈中大部分客户对听过的地中海和西班牙风格喜好较多，偏好欧式建筑风格。客户喜欢的建筑风格调查客户喜欢的建筑风格调查 城阳人对欧式风格产品的品质认可度较高，目前市场反应良好的高尚住宅项目，如宝龙、魅力、青特均为欧式风情小镇主题。张先生 城阳某开发公司副总 韩国客户购房喜欢买名牌，对环境的要求很高，喜欢安静，建筑风格喜欢异国风情金先生 魅力之城韩国部置业顾问2222市场定位市场定位思路梳理思路梳理作为进入新市场的挑战者，本项目必定需要别具一格的特色以及价值诉求竞品调查与客户访谈均表明，城阳的客户对欧式风格有着明显的偏好项目地块周边缺乏一个让人印象深刻的欧式风格社区因此，本项目不会是现代简洁，不会是后现代，也不会是“新都市主义”，它会是欧式风格，而且是一种与众不同的欧式风格2323还有什么欧式风格还有什么欧式风格 是与众不同的呢是与众不同的呢？市场定位市场定位思路梳理思路梳理卓越蔚蓝群岛选择了“西班牙”万科魅力之城选择了“德国”宝龙国际社区选择了“英伦”意大利托斯卡纳意大利托斯卡纳一种阳光、自然、醇厚、温馨的欧式风格就是本项目的最佳选择青特汇豪景苑选择了“古典”2424 完善的配套，便捷的生活，凸显项目的区位价值立足于中高端发展方向，展现经典异域风情，提升形象力都市宜居生活托斯卡纳印象高尚住区依附于整体社区的高尚品质，以达到产品的价值实现高性价比区位属性产品属性市场属性市场定位市场定位项目市场定位：都市宜居生活，托斯卡纳印象高尚住区项目市场定位：都市宜居生活，托斯卡纳印象高尚住区2525市场定位市场定位案名建议：中冶卢卡印象（卢卡Lucca是意大利托斯卡纳大区城市，以保留较好的古老风貌以及音乐家普契尼闻名）中冶香颂（歌曲艺术）中冶奇安第（基安蒂、吉安帝、吉安第）中冶圣乔维斯（红酒文化）2626报告架构报告架构报报告告结结论论市市场场定定位位客客户户定定位位产产品品定定位位项项目目自自身身分分析析2727第三部分第三部分 客户定位客户定位2828目标客户结论客户定位客户需求特征2929客户来自哪里？客户来自哪里？购买动机是什么？购买动机是什么？通过对本区域内竞品项目的已成交情况进行分析通过对本区域内竞品项目的已成交情况进行分析3030u 区域内已成交客户来源分析p 项目所在区域内主力客群为占52%的城阳本地客户，而青岛市区占到25%，鲜族则占15%。p 客户来源广泛，说明本区域具有较强的吸聚影响力。数据来源：魅力之城、宝龙国际社区、华鹏馨苑、奥港国际、富通广场、林溪美地客户需求特征客户需求特征区域市场调查结果区域市场调查结果3131u 区域内已成交客户置业目的p 客户购房目的统计表明，自住的比例高达71%，保值投资为23%。p 可见，本区域购房客户主要以自住改善型需求为主，保值投资需求为辅。数据来源：魅力之城、宝龙国际社区、华鹏馨苑、奥港国际、富通广场、林溪美地客户客户需求特征需求特征区域市场调查结果区域市场调查结果3232p区域客群主要为城阳本地客户，以民营企业主、政府公务员为主，年龄主要集中在3045岁之间，多为自住改善型需求。p部分客户来自青岛市内以及其他区域，因为城阳具有舒适的居住环境和人文环境，品牌开发商带来的高品质产品获得部分投资者和自住型客户青睐。p城阳外来人口较多，大量的鲜族人在此工作、生活，较好的城市环境成为他们在此置业的原因。客户客户需求特征需求特征区域市场调查小结区域市场调查小结3333目标客户结论目标客户结论目标客群的选定目标客群的选定结合本项目市场定位的特点，目标客群定位如下：目标客群构成：社会新锐目标客群构成：社会新锐+财富成长家庭财富成长家庭+富贵之家富贵之家快速上升的社会新锐稳定发展的财富成长家庭厚积薄发的富贵之家成为项目的主力购买客群以城阳区域为主的自住型客户成为项目的主力客群，同时兼顾在城阳聚居的韩国及鲜族客群3434目标客户结论目标客户结论客户比例估算客户比例估算预计成交客户的组成比例如下：社会新锐：25%财富成长家庭：50%富贵之家：25%购买客户构成购买客户构成3535目标客户结论目标客户结论客群特质客群特质项目的目标客群应该具备如下特质：实力：实力：城市精英，当今和未来社会的中坚力量城市精英，当今和未来社会的中坚力量特征：特征：开放，积极，自信，乐观开放，积极，自信，乐观愿景：愿景：对城市中心区域的发展充满信心，热爱中心生活对城市中心区域的发展充满信心，热爱中心生活情结：情结：对城市中心区域的执着对城市中心区域的执着 ，对欧洲品质生活的憧憬，对欧洲品质生活的憧憬对生活怀有梦想、自信满满，对生活怀有梦想、自信满满，他们对生活有着自己的审美，他们看起来特别随意，其实他们非常挑剔。他们对生活有着自己的审美，他们看起来特别随意，其实他们非常挑剔。他们深信，高品质生活必然从选择他们深信，高品质生活必然从选择他们深信，高品质生活必然从选择他们深信，高品质生活必然从选择高品质的住宅开始高品质的住宅开始高品质的住宅开始高品质的住宅开始3636目标客户结论目标客户结论客群描摹客群描摹社会新锐社会新锐社会新锐社会新锐25%25%25%25%城市地位：社会新兴力量、新青岛人职业特征：韩资企业员工、企事业单位员工、政府公务员、航空公司及关联企业员工年龄特征：25-30岁左右家庭结构：单身贵族、二人世界社会经济地位：工作时间不久，处于快速发展期，经济基础薄弱，受教育程度较高，对品牌高度认可置业特征：对价格敏感，对地段不敏感，对区域成熟度要求不高3737青睐于50到80的一居或紧凑二居的小户型；总价能相对较低；对交通依赖程度较高，看重社区便捷的交通；由于户型面积偏小（1-2室）而又必须尽可能提高使用率；需要充分的储物空间；注重建筑外立面的个性化；希望能用较少的价钱住进高档次的社区，满足小小的虚荣心，在朋友、同事和亲戚面前能有面子。社会新锐的关注点社会新锐的关注点目标客户结论目标客户结论客群描摹客群描摹客群特征定位：中端一次置业客户客群特征定位：中端一次置业客户3838目标客户结论目标客户结论客群描摹客群描摹财富成长家庭财富成长家庭财富成长家庭财富成长家庭50%50%50%50%城市地位：社会中产阶层职业特征：政府公务员，教师、医生、工程师等专业人士，公司中层管理人员年龄特征：30-40岁左右家庭结构：三口之家社会经济地位：处于事业稳定发展期，有一定的事业基础和经济基础，受教育程度较高，对文化和生活品质要求较高置业特征：对价格敏感，对地段较敏感，对区域成熟度要求较高3939青睐于100左右的舒适两居或小三居产品；对交通依赖程度较高，看重社区便捷的交通；注重享受城市中心生活，看重社区高品质服务功能及周边商务、商业氛围；关注周边教育配套；注重社区的整体品质与园林景观。财富成长家庭的关注点财富成长家庭的关注点目标客户结论目标客户结论客群描摹客群描摹客群特征定位：中端二次置业客户，以改善型需求为出发点客群特征定位：中端二次置业客户，以改善型需求为出发点4040富贵之家富贵之家富贵之家富贵之家25%25%25%25%城市地位：社会上层职业特征：企业高层管理者、私营企业主、高级公务人员、日韩产业业主年龄特征：35岁以上家庭结构：以三口之家为主，兼有三代同堂社会经济地位：成熟期向自我实现过渡，有一定的社会定位和财富，对文化和生活品质要求较高，追求舒适高品质生活置业特征：对价格敏感度较低，对地段较敏感，对区域成熟度要求较高目标客户结论目标客户结论客群描摹客群描摹4141更加关注产品的细节，注重宅所在整体楼盘中的领袖地位；对户型需求以舒适型三居、四居为主；关心自己的邻居是谁，希望能同和自己身份、地位相似的人毗邻而居；多次置业，购房心理成熟，具有一定的长线投资性质；完善的全方位的物业管理、高品质的服务；社区及其周边商业、休闲配套需完善，如餐厅、酒吧、会所、健身设施等，尤其看重社交功能。富贵之家的关注点富贵之家的关注点目标客户结论目标客户结论客群描摹客群描摹4242报告架构报告架构报报告告结结论论市市场场定定位位客客户户定定位位产产品品定定位位项项目目自自身身分分析析4343第四部分第四部分 产品定位产品定位4444建筑风格建议产品定位及产品设计原则产品定位总体规划设计建议户型设计建议园林景观建议物业管理建议装修建议配套设施规划建议设备设施及智能化建议新技术应用建议4545建筑风格建议产品定位及产品设计原则产品定位总体规划设计建议户型设计建议园林景观建议物业管理建议装修建议配套设施规划建议设备设施及智能化建议新技术应用建议4646产品定位及产品设计原则产品定位及产品设计原则规避风险规避风险/迎合市场迎合市场/寻求突破寻求突破/切实可行切实可行 p规避风险规避风险以提高产品适销性为目的，趋利避害，不做市场已证明不适销或未来不适销的产品p迎合市场迎合市场根据客户需求，定制化地为目标客户设计其需要的产品p寻求突破寻求突破根据项目限制条件和市场预期判断，现有产品的基础上使用新理念、新技术p切实可行切实可行设计方案必须适合于本项目，经济、技术、施工等具有可操作性4747建筑风格建议产品定位及产品设计原则产品定位总体规划设计建议户型设计建议园林景观建议物业管理建议装修建议配套设施规划建议设备设施及智能化建议新技术应用建议4848我们的客群需要什么？我们能做什么？我们的客群需要什么？我们能做什么？4949p根据对目标客群关注点的梳理，结合市调结果的印证，可对客户需求得出如下结论：区域市场以高层产品为主，市场竞争激烈，而洋房产品供应相对较稀缺，因此市场上有洋房产品的项目表现较好，如万科魅力之城等。在城阳，洋房等低层产品市场接受度高于高层、高层产品。区域市场以90左右二居和120以下房型去化速度较快。社会新锐需求面积较小的一居或两居，强调空间的使用率以及建筑的个性化；财富成长家庭多选择90的中等户型，关注社区环境及周边配套；富贵之家青睐面积较大的户型，以舒适型三居为主，强调项目的品质感。总体规划设计建议总体规划设计建议5050p我们产品规划建议：产品形态：为跳出周边市场的竞争和弱化客户对区位的抗性，需通过洋房产品提升项目品质，结合具体经济指标，本项目规划为高层和花园洋房的混合社区高层和花园洋房的混合社区。户型面积：结合市场分析和90/70政策，高层户型面积控制在50-110，洋房主力户型面积控制在120-140。整体风格：通过建筑外立面、园林景观等精心设计与施工，体现项目高品质感，打造出与当地气候、人文条件相吻合的国际化的托斯卡纳风情的社区。总体规划设计建议总体规划设计建议5151p地块内部价值判断总体规划设计建议总体规划设计建议地块内部分析地块内部分析地块北侧、西侧、南侧的边缘部分，临近市政道路，商业属性较强，适合于开发商业设施，尤以西侧临近青威路的部分商业价值最高受市政道路、环境、商业等外部环境的影响，适于开发中端品质的层数较多住宅产品中部核心地带，受外部环境影响较小，地块价值最高，南向遮挡较少，适于开发品质最高的多层、洋房等产品5252本项目为板式高层和花园洋房的混合社区，另有部分商铺。结合地块现状条件，住宅楼均采用南北向布置。花园洋房应位于价值最高的地块中部和南部，层数建议为5.5层，该区域要通过“台地化”的土方施工，地形抬高，与周边部分形成一定高差，加以边际处园林植物的围合设计，能成为相对独立的一个组团。高层则在花园洋房北面、东面分散布置，呈半围合状态，建议全为品质较好的板楼，12-18层。为降低建筑密度、提高楼间距、增加居住舒适度，可考虑底商形式，建议沿北侧和阳路与西侧青威路设置二层临街商业，采用高层底商与独立商铺相结合的形式。南侧沿崇阳路部分，为不影响花园洋房的 采光、视野和居住品质，不设底商和独立商铺，但可酌情临街的高层建筑设计底商。总体规划设计建议总体规划设计建议总平面布局总平面布局5353总体规划设计建议总体规划设计建议总图排布建议总图排布建议商业部分花园洋房部分高层部分图例机动车（行人）出入口人行出入口北北两层底层商业两层底层商业两层底层商业两层底层商业两层底层商业局部两层底层商业两层底层商业两层底层商业局部两层底层商业本方案由思源根据对地块综合分析得出，仅供参考，以设计院最终方案为准本方案由思源根据对地块综合分析得出，仅供参考，以设计院最终方案为准5454社区交通出入口设在建设用地范围南侧崇阳路与北侧和阳路，但可考虑在西侧青威路开设人行出入口。项目中部的花园洋房区域采用严格的人车分流的模式，对高层部分与商业部分不做硬性要求。社区的停车为地下停车库结合地面停车位，根据规划指标需提供约1765个，车位数量明显偏多，建议适当减少。地下车库的层高可适当提高，以考虑日后改造为立体车库的可能。总体规划设计建议总体规划设计建议交通组织交通组织5555总体规划设计建议总体规划设计建议样板示范区规划样板示范区规划p样板示范区要把项目产品潜质外化，是一个项目的营销和品牌形象最好的表现形式和着力点。p样板示范区的基本规划原则如下：包括销售中心、园林鉴赏区与示范单位销售中心、园林鉴赏区与示范单位三大部分；示范区靠近市政主路，对外展示效果佳，交通通达性较好；囊括洋房与高层两大类产品；易于形成一个相对围合的空间，与周边建筑工地有效分隔，最大限度的减少施工对客户安全和心理的不良影响，降低销售抗性；保证客户由外入内的连续性，能切身感受到项目优秀品质，体验到未来居住生活的惬意。5656总体规划设计建议总体规划设计建议样板示范区规划建议样板示范区规划建议p样板示范区位于地块西北侧销售中心位于项目西侧，利用双层的临街商铺改建，临近佳家源、利群等商场，展示性较好，便于吸引购物人群的参观，同时紧临青威路，交通方便；示范单位的选择如图所示，涵盖了板式高层与花园洋房两种产品形式，在楼内设立主力户型实楼样板间；销售中心与示范单位围合的空间开辟为园林鉴赏区。销售中心园林鉴赏区洋房实楼样板间高层实楼样板间5757总体规划设计建议总体规划设计建议样板示范区建议样板示范区建议p销售中心的风格应与项目整体风格保持一致，同时根据目标客群的喜好，针对性地进行室内风格和档次的装修设计。5858总体规划设计建议总体规划设计建议样板示范区建议样板示范区建议p 样板示范区各部分及看房通道的设计和施工，都要确保客户的安全，同时与建筑风格相搭配。5959总体规划设计建议总体规划设计建议样板示范区建议样板示范区建议p 整个示范区要呈现出美轮美奂、醒目别致的景观画面，成为同区域项目中的“标杆”，打动客户，让其获得极佳的感官印象，为之心动，为产品的销售打下好的基础。6060总体规划设计建议总体规划设计建议样板示范区建议样板示范区建议样板间要选取主力户型或是销售中相对存有难度的户型；样板间的装修与布置一定要与项目整体品质相契合，同时又要考虑目标客群的审美情趣；对于不同的户型要考虑其实质性的作用，如小户型装修要以功能的全而精为主，大户型则凸显居住的舒适度与家庭的温馨感。样板示范区的建设进度尽可能的提前，样板示范区的建设进度尽可能的提前，争取开盘前能完整的呈现给客户，以配合项目整体营销策略和进度争取开盘前能完整的呈现给客户，以配合项目整体营销策略和进度6161建筑风格建议产品定位及产品设计原则产品定位总体规划设计建议户型设计建议园林景观建议物业管理建议装修建议配套设施规划建议设备设施及智能化建议新技术应用建议6262户型设计建议户型设计建议住宅部分住宅部分户型配比建议户型配比建议约约25%25%，面向社会新锐，面向社会新锐约约50%50%，面向财富成长家庭，面向财富成长家庭约约25%25%，面向富贵之家，面向富贵之家6363户型设计建议户型设计建议住宅部分住宅部分户型配比建议户型配比建议p根据该户型设计建议，本项目可提供约1630套可售住房。其中花园洋房住房约230套，按每单元一梯2户、平均层数5层计算，共需23个单元；户型均为110-150的大户型，包括三居、四居与部分顶跃户型，主要面向富贵之家。高层住房约1400套，按每单元一梯3.2户、平均层数15层计算，共需要29个单元；户型以90以下的小户型为主，包括一居、紧凑两居、舒适两居、紧凑三居等多种户型，充分满足社会新锐与财富成长家庭的需求，同时也有少部分110的舒适三居给收入较高的财富成长家庭与喜欢住高层的富贵之家。6464户型设计建议户型设计建议住宅部分住宅部分户型设计建议户型设计建议在花园洋房的顶层部分考虑设置跃层的大户型。花园洋房部分首层、二层可以设计为赠送地下一层和下沉式庭院。在每个面积区间，进行多户型方案设计，丰富产品线。在规划可行的前提下，标准层层高尽可能高。户型设计需要精密设计，要求平面紧凑、功能细化、尺度合理，打造舒适住宅、经济实用住宅两类产品。在户型设计中用一些创新的手法，增加额外使用面积，进一步增加舒适性，例如运用步入式飘窗、入户花园、错层露台等。6565户型设计建议户型设计建议住宅部分住宅部分户型设计建议户型设计建议户型设计中增加额外使用面积户型设计中增加额外使用面积增加额外使用面积的方法很多，根据青岛的实际情况以及我们项目的特点，我们选取了几种能用于本项目的，而又没有政策风险的方式：6666户型设计建议户型设计建议住宅部分住宅部分增加额外使用面积增加额外使用面积通过步入式飘窗，可以使业主获得更多的有效使用空间。其主要的技巧是把带窗外墙向外推移，不做窗台而与楼面平齐。相关建筑设计规范规定：层高2.2米以下的空间不计入建筑面积，因此只要飘窗部分层高不超过2.2米，便可有效增加有效使用空间而不占用建筑面积。步入式飘窗的设计，给业主提供了额外增加的可利用空间，同时也使户内空间更明亮、舒适。p方式一：运用步入式飘窗方式一：运用步入式飘窗高度小于2.2米6767户型设计建议户型设计建议住宅部分住宅部分增加额外使用面积增加额外使用面积由于入户花园和阳台只计一半建筑面积，我们可以通过做入户花园和阳台，增加住宅有效使用空间，同时改善住家环境，提高舒适度。入户花园和大阳台作为私人空间，增加了实际面积，提高舒适度。考虑到部分业主可能会将入户花园封闭起来使用，在设计中应考虑相应的保温措施，将垫层里面预先埋上地暖管，待业主入住以后接通供热管线就能作为一个正常的房间使用。p方式二：入户花园和大阳台方式二：入户花园和大阳台6868户型设计建议户型设计建议住宅部分住宅部分增加额外使用面积增加额外使用面积由于露台不计入建筑面积，我们可以通过赠送大露台增大使用空间。在奇数层或偶数层将阳台设计为不算面积的大露台，赠送客户。建议在高层设计中应用。p方式三：赠送大露台方式三：赠送大露台6969户型设计建议户型设计建议住宅部分住宅部分增加额外使用面积增加额外使用面积由于地下室不计入建筑面积，我们可以通过赠送地下室来增大使用空间。对于一层和二层住户，赠送地下室，通过楼梯将地下室与一层、二层的客厅相连，使得楼上楼下有机结合起来。建议在花园洋房设计中应用。p方式四：赠送地下室方式四：赠送地下室在地下室改建的影音室 7070二层餐厅处设置户内楼梯户型设计建议户型设计建议住宅部分住宅部分增加额外使用面积增加额外使用面积p如何将部分地下一层面积赠送给二层如何将部分地下一层面积赠送给二层7171利用公共楼梯下的空间往下，穿过一层户型设计建议户型设计建议住宅部分住宅部分增加额外使用面积增加额外使用面积p如何将部分地下一层面积赠送给二层如何将部分地下一层面积赠送给二层7272到达地下一层，赠送部分面积地下室布局方式仅为示意户型设计建议户型设计建议住宅部分住宅部分增加额外使用面积增加额外使用面积p如何将部分地下一层面积赠送给二层如何将部分地下一层面积赠送给二层面积的赠送应符合青岛当地规划部门相关规定，规避政策风险；面积的赠送应符合青岛当地规划部门相关规定，规避政策风险；同时还应符合建筑外立面的整体风格同时还应符合建筑外立面的整体风格7373户型设计建议户型设计建议住宅部分住宅部分户型借鉴户型借鉴户型借鉴户型借鉴7474户型设计建议户型设计建议住宅部分住宅部分户型借鉴户型借鉴p 50平米户型参考小巧舒适型一居室，卧室和客厅朝南；阳光餐厨；交通面积小，充分利用空间。7575户型设计建议户型设计建议住宅部分住宅部分户型借鉴户型借鉴p 85平米舒适两居户型参考舒适两居，独立餐厅，居住惬意南北通透，通风良好客厅和主卧室都朝南7676户型设计建议户型设计建议住宅部分住宅部分户型借鉴户型借鉴p8090平米舒适两居户型参考全南向户型，主要功能空间全部朝南；可满足两口之家、三口之家对居住空间的需求；内部空间紧凑合理，客厅、餐厅一体化设计，利用率高；L型厨房，直线操作，流线省力；预留收纳空间，可用作洗衣房。7777户型设计建议户型设计建议住宅部分住宅部分户型借鉴户型借鉴p8090平米紧凑三居户型参考经济型三居室，拥有完备的功能空间，兼具空间利用的高效性与经济性；可满足两口之家、三口之家对居住空间的需求；一梯两户，使用率高；南北通透，通风采光条件优越，舒适性高；内部空间紧凑合理，实用性高。7878户型设计建议户型设计建议住宅部分住宅部分户型借鉴户型借鉴p110平米三居户型参考舒适三居，全明设计南北通透，通风良好客厅和主卧室都朝南，充分享受阳光生活景观餐厅，惬意享受主卧室带有独立卫生间，提供生活便利7979户型设计建议户型设计建议住宅部分住宅部分户型借鉴户型借鉴p115平米三居户型参考舒适三居南北通透，通风良好客厅和两个卧室都朝南，充分享受阳光生活主卧室带有独立卫生间，提供生活便利8080户型设计建议户型设计建议住宅部分住宅部分户型借鉴户型借鉴p120平米三居户型参考舒适三居南北通透，通风良好功能分区明确，独有家政空间，餐厨联合创造独有生活乐趣；起居室和两个卧室都朝南，充分享受阳光生活主卧套房设计，带有独立卫生间，使用便捷舒适8181户型设计建议户型设计建议住宅部分住宅部分户型借鉴户型借鉴p花园洋房户型参考8282户型设计建议户型设计建议住宅部分住宅部分户型借鉴户型借鉴p花园洋房户型参考8383户型设计建议户型设计建议住宅部分住宅部分户型借鉴户型借鉴花园洋房一层花园洋房一层三房二厅二卫三房二厅二卫 150一层入户花园设计户型方正，功能区划比较合理全明户型，通风采光佳独立主卧空间，私密性较好8484户型设计建议户型设计建议住宅部分住宅部分户型借鉴户型借鉴花园洋房二层花园洋房二层三房二厅二卫三房二厅二卫 145南北通透，玄关入户保证私密性附带宽大露台宽阔横厅设计卫生间干湿分区8585户型设计建议户型设计建议住宅部分住宅部分户型借鉴户型借鉴花园洋房三层花园洋房三层三房二厅二卫三房二厅二卫 125南北通透附带宽大露台宽阔横厅设计卫生间干湿分区8686户型设计建议户型设计建议住宅部分住宅部分户型借鉴户型借鉴花园洋房顶层花园洋房顶层(跃层跃层)四房二厅三卫四房二厅三卫 160复式结构，会客与起居动静分离跃层独立主卧空间，附送超大露台建议花园洋房的顶跃户型着重突出性价比，建议花园洋房的顶跃户型着重突出性价比，面积适中，压低总价，同时提供较多的赠送面积面积适中，压低总价，同时提供较多的赠送面积8787户型设计建议户型设计建议商业部分商业部分沿北侧和阳路、西侧青威路、南侧崇阳路建设的临街商铺基础标准为：双层建筑，单层面积80-90，首层层高4.5m，二层3.9-4.2m，门面宽5-9m，进深12-15m左右。注意底商与独立商铺在设计上的区别。8888建筑风格建议产品定位及产品设计原则产品定位总体规划设计建议户型设计建议园林景观建议物业管理建议装修建议配套设施规划建议设备设施及智能化建议新技术应用建议8989建筑风格建议建筑风格建议整体风格整体风格p本项目住宅与商业建筑均采用统一的意大利托斯卡纳风格意大利托斯卡纳风格。p托斯卡纳(意大利语为Toscana)是位于意大利中西部的一个大区，文艺复兴之城佛罗伦萨、海滨小城比萨与著名古城锡耶纳这三座意大利文明发祥地的美丽城市均位于该大区之内。9090建筑风格建议建筑风格建议风格释义风格释义托斯卡纳式建筑体现出醇厚粗朴的风格，包括暖色调的外立面颜色、粗朴而富有天然质感的材料，在细部构造上具有鲜明的特点。9191建筑风格建议建筑风格建议细节要点细节要点细节构造坡面屋顶，坡度平缓，多用两坡屋顶与四坡屋顶的组合，砖红色陶制的S瓦和半筒瓦9292建筑风格建议建筑风格建议细节要点细节要点 细节构造屋檐多用小连券檐口装饰9393建筑风格建议建筑风格建议细节要点细节要点 细节构造雅黄色STUCCO涂料墙面，可考虑进行拉毛处理9494建筑风格建议建筑风格建议细节要点细节要点 细节构造墙面部分区域可考虑用粗犷的文化石进行贴面9595建筑风格建议建筑风格建议细节要点细节要点 细节构造门廊与窗多呈拱形，窗洞略小9696建筑风格建议建筑风格建议细节要点细节要点细节构造建筑常在局部设计挑高的连券拱敞廊，其中柱拱比例多为经典的文艺复兴比例，即正方与半圆 9797建筑风格建议建筑风格建议细节要点细节要点细节构造阳台也可采用拱顶的形式，铸铁镂空栏杆的运用也较多9898建筑风格建议建筑风格建议细节要点细节要点细节构造铁艺的运用较多，局部可采用铸铁雕花的装饰9999建筑风格建议建筑风格建议参考案例参考案例龙湖系列100100建筑风格建议建筑风格建议参考案例参考案例广州利海托斯卡纳101101建筑风格建议建筑风格建议参考案例参考案例深圳万科城102102建筑风格建议产品定位及产品设计原则产品定位总体规划设计建议户型设计建议园林景观建议物业管理建议装修建议配套设施规划建议设备设施及智能化建议新技术应用建议103103p本项目三面靠近市政道路，存在一定的噪音和粉尘污染，且无现存景观（如天然水系、公园等）可以借景，周边环境较差。优美的社区内部环境对本项目整体形象的打造和品质的提升至关重要优美的社区内部环境对本项目整体形象的打造和品质的提升至关重要园林景观建议园林景观建议规划理念规划理念104104园林景观建议园林景观建议规划理念规划理念 配合体验式营销，刺激客户购买欲望营销推广层面营销推广层面 打造高品质社区的必备条件客户需求层面客户需求层面异域风情异域风情 感观打动感观打动 投入成本不高，易于形成差异化市场竞争层面市场竞争层面105105园林景观建议园林景观建议规划理念规划理念本项目景观设计主题应体现纯正的意大利托斯卡纳意大利托斯卡纳地域文化，景观小品、园林建筑、地面铺装、微地形的塑造等都要符合这一主题，达到与建筑物的高度融合。沿街商铺的建设会将社区与外部环境加以有效区隔，本项目的园林景观形成“内敛”的大围合态势。项目地块内部无现状自然景观可利用，场地较为平整且面积不大，绿地率要求达到40%，因此需要打造出独具一格的内部主题景观，增强视觉冲击力，凸显项目品质。要保证社区中部和南部的花园洋房组团能获得最佳效果的园林资源与景观视野。106106园林景观建议园林景观建议整体风格整体风格p托斯卡纳当地最典型的气候是阳光下的蓝天白云，而线条柔美起伏的山丘、葡萄园、橄榄树、挺拔的铅笔柏是当地的独有特色。107107园林景观建议园林景观建议风格释义风格释义托斯卡纳式的景观本质上是要展现原生态的乡村田园风光，其特点包括蜿蜒舒缓的坡地地貌、错落有致的植物层次、高大挺拔的树阵、漫坡的草坪与花境等。108108园林景观建议园林景观建议风格释义风格释义营造景观时要力求把大自然的优美恬静和生活的悠然闲适与托斯卡纳风格的建筑相协调，突出对自然化景观的表现和对细部节点的深度刻画；特别是在植物材料（大树及地被）与铺装材料的运用方面要有大的手笔。109109园林景观建议园林景观建议设计要点设计要点景观设计景观设计景观设计景观设计精致化亲和度细节决定一切，精致的产品才能真正打动客户近人尺度的景观环境，形成亲切和谐的邻里空间提高景观环境可参与度，实现外部空间的实用价值参与性110110园林景观建议园林景观建议设计要点设计要点p景观设计要结合社区道路、停车位、附属设施（变配电用房、地下室人防出口）等全面考虑，尽可能对其进行园林化处理；p对社区内部空间进行自然有效的划分，形成多层次交往的邻里场所，注意空间的自然过渡，从公开到私密：社区环境楼间环境入户花园（灰空间）等；p可适当的引入水系让社区富有灵动感，做到绿化与水景紧密结合，营造丰富的景观空间层次，形成优雅、安静、富有文化品位的休憩地；p