物业公司财务管理概述.doc

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物业企业财务管理概述物业企业财务管理概述作者：佚名时间：-8-23 浏览量：一、财务管理演变、财务管理概念财务管理是指以企业资金运动全过程为内容,对企业财务活动,即资金、成本和利润所进行计划、决策、控制、考核、监督等管理工作总称。物业管理企业财务管理是对物业管理企业组织财务活动、处理与各方面财务关系一项经济管理工作。 2、财务管理发展筹资财务管理阶段: 9世纪末到20世纪30年代,财务管理重要是估计企业资金需要量和筹集企业所需要资金。重点是筹集资金。内部财务管理阶段: 20世纪30年代到50年代,财务管理重要是进行有效内部控制,管好用好资金。重点是研究企业资金怎样有效地运用。综合财务管理阶段: 从20世纪50年代到目前,财务管理重要是重视投资财务管理、协调收益分派关系。重点是研究投资、酬劳和企业价值评估等问题。 3、财务管理趋势财务管理内容复杂化财务管理范围国际化财务管理手段现代化二、财务管理环境、财务管理环境概念财务管理环境是指影响企业财务管理工作一系列原因总和。 2、企业内部财务管理环境企业形态:指物业管理企业在创立之初向政府有关部门登记时就确定下来资产所有权关系。企业文化:指物业管理企业在长期发展过程中逐渐形成一种气氛,它有着丰富而又很实在内容,其精髓是体目前深入企业广大职工心目中企业精神。财务管理能力:指物业管理企业聚财、用财和生财能力。经营管理:指物业管理企业对物资采购与供应、物业经营出租、发售以及维修、养护等方面管理。组织构造:指物业管理企业组织、领导财务管理工作职能部门构成状况,它包括各职能部门设置及其互相间财务管理职责分工和组织程序。人员素质:指物业管理企业财务管理人员在业务上所掌握财务管理知识、有关法律法规和政策水平,以及具有财务管理决策能力和应付企业内外财务管理环境变化能力。 3、企业外部财务管理环境政治环境:指社会制度、政治体制、政府政策倾向和人民群众政治规定等。经济环境:指国家经济形势和经济发展趋势、产业政策、金融市场状况等原因,它是影响企业经营和财务管理活动最重要原因。法律环境:指影响企业财务管理活动法律、法规总和。三、财务管理目财务管理目就是物业管理企业进行财务管理所要到达目,是评价财务管理活动与否合理原则。在物业财务管理实践中,最具有代表性财务管理目重要有如下几种观点: 利润最大化:指企业利润额在尽量短时间内到达最大。这是一般物业管理企业较普遍理财目。其长处在于经济效益轻易衡量、财务数据直 &nbsp 物业企业财务管理概述作者：佚名时间：-8-23 浏览量：; 观,在一定程度上反应出企业经济效益高下。其缺陷在于: A、导致企业短期行为,为了片面追求利润最大化,某些物业管理企业会放弃某些保养维护性成本支出项目,或者在管理过程中,不重视物业保值增值目而在服务内容上把费用低作为唯一选择。 B、没有反应所获利润与投入资本之间关系,不利于经营成果横向和纵向比较。每股利润最大化:与目相比,其长处是把企业实现利润额同投入资本或股本数进行对比,可以阐明企业盈利水平,可以在不一样资本规模企业或同一企业不一样步期之间进行比较。其缺陷与目相似。管理层酬劳最大化:指企业管理层福利和利益最大化。管理层酬劳最大化缺陷:并不强调企业利润、股票市场价格,或者其他财务管理目最大化。虽然满足了企业管理层欲望,但企业管理层也许因此而作出错误筹资、投资或利润分派等方面决策,从而影响企业利润和股东财富最大化。企业价值最大化:指企业在考虑资金时间价值和从企业长远发展角度合理经营,采用最优财务管理政策不停增长企业财富,使企业价值到达最大化。企业价值不是指帐面资产总价值,而是企业所有财产市场价值。其中包括企业品牌、资信等无形资产。因此,企业价值最大化管理目在对企业价值评价中,所重视不是企业已经获得利润水平,而是企业在市场上综合竞争能力和潜在获利能力。长处: A、有助于克服企业在管理上片面性和短期行为 B、反应了对企业资产保值增值规定缺陷: A、企业价值不易认定。对于上市企业,即期市场上股价不一定可以直接揭示企业获利能力;对于非上市企业,其企业价值评价由于受评估原则和评估方式影响不易做到客观和精确。四、财务管理环节财务预测——重要任务:测算各项物业管理方案和经营方案经济效益,为决策提供可靠根据;估计财务收支发展变化状况,以确定管理目;测定各项定额和原则,为编制财务计划、分解各项计划指标服务。财务决策——管理人员在财务目总体规定下,通过专门措施,分析、评价多种方案经济效益,进行综合平衡,从各个备选方案中筛选出最佳方案。财务预算——是以财务决策确立方案和财务预测提供信息为基础,制定重要计划指标。财务预算是财务预测和财务决策详细化,是控制财务活动根据。财务预算编制措施、固定预算含义:固定预算是指以过去实际费用支出为基础,考虑预算期内有关原因也许发生变动及其影响,在过去实际费用基础上增长或减少一定比例确定出预算。也称为增量预算或减量预算编制法。长处:编制简朴,预算编制成本较低;此外,由于固定预算以过去费用支出为基础,费用支出水平控制规定易于为各部门所接受。缺陷:没有结合预算期状况,重新对各项费用支出必要性及其支出水平进行论证,难以实现费用支出效益最大化;同步,由于采用该措施编制预算缺乏挑战性,因而,也难以调动各部门和全体员工控制费用支出积极性。 2、零基预算含义:零基预算是指一切从零开始,通过重新考虑费用预算必要性和各项支出经济效益而编制预算。零基预算编制程序: A、由各部门提出预算期内也许发生费用项目及费用额,而不考虑这些费用项目以往与否发生及发生额是多少; B、将所有费用项目分为必须保证支出费用项目和费用额可以增减变动费用项目两大类; c、对各费用支出额可以增减变动费用项目进行成本效益分析,并按照成本效益率大小进行排序; D、将预算期内可动用经济资源在各费用支出项目之间进行分派。长处:有助于提高管理收费使用效益,改善企业与业主之间关系,从而增强物业管理企业市场竞争能力。缺陷:编制预算工作量相对较大,各费用项目成本效益率确实定缺乏客观根据。财务预算重要内容、收入预算:物业管理企业收入来自物业管理服务和多种经营两个方面。管理服务收物业企业财务管理概述作者：佚名时间：-8-23 浏览量：入是物业管理企业主营业务收入,重要分为管理收入、经营收入和大修收入等。 2、营业成本预算:营业成本是物业管理企业在从事物业管理活动中发生各项直接支出。营业成本预算包括: 直接人工费预算:企业在预算期内直接从事物业管理活感人员工资、奖金和福利费等估计支出; 直接材料费预算:物业管理活动中直接消耗多种材料、辅助材料、燃料和动力、低值易耗品和包装物等方面估计支出。 3、管理费用预算:是从事物业管理活动中所发生间接费用预算。包括物业管理企业管理人员工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费和修理费、水电费、办公费、差旅费、邮电通讯费、租赁费、保险费、劳动保护费、保安费、低值易耗品摊销和其他费用等。 4、财务费用预算:是物业管理企业在预算期内为筹措资金所发生费用预算,包括利息支出、汇兑损失、金融机构手续费和其他财务费用等。 5、资本预算:也称设备维修更新计划,是物业管理企业为实现物业保值和增值,根据设备运行状况和管理服务需要制定有关长期资产购入和更新改造支出预算。 6、现金预算:也称现金流量表,是反应预算期内货币资金流入、流出以及资金调度预算。 7、估计损益表:又称年度利润计划,是在经营决策基础上,综合反应物业管理企业预算期内收入、成本费用和净利润预算。 8、估计资产负债表:或称估计财务状况表,是揭示物业管理企业资产、负债和股东权益在预算期末水平及其构成预算。物业管理企业财务预算编制财务预算编制程序、编制方式:“二下一上式” 一下:首先将财务规划确定估计损益表分部门下达,作为各部门编制预算控制目; 一上:各部门根据控制目规定,结合自身实际状况,编制出分季度预算草案,并上报物业管理企业财务部门; 二下:财务部门对各部门预算草案进行汇总和综合平衡,编制出正式财务预算,并报物业管理企业管理层,然后再由管理层交业主在奉讨论同意后,正式下达给各部门执行。 2、财务预算编制程序根据有关法规和管理服务协议规定,编制资本预算及年度收入预算; 以收入预算为基础,制定营业成本预算,即直接材料费和直接人工费预算; 根据收入预算,编制管理费用预算; 根据收入预算、营业成本和管理费用预算等,并进而结合物业管理企业收付款政策和资本预算,编制现金预算; 综合所有各项预算,编制利润预算和估计资产负债表。财务预算编制过程、收入预算 2、营业成本预算 3、管理费用预算 4、现金预算 5、估计损益表财务控制——是在财务管理过程中,运用特定手段,对企业财务活动施加影响或调整,以便实现预算指标。财务控制目: 、贯彻财务预算或财务计划; 2、及明纠正偏差; 3、提供决策根据。财务预算控制内容: 、将财务计划各项预算指标分派贯彻到企业各部门; 2、通过会计核算反应和监督企业各部门有关指标实际完毕状况; & 物业企业财务管理概述作者：佚名时间：-8-23 浏览量：nbsp; 3、定期把实际完毕状况同财务预算指标进行对比分析,找出存在偏差,并分析产生偏差原因,提出减少成本费用途径,制定纠偏有效措施; 4、对责任部门和负责人进行评价和考核; 5、根据考核成果和奖惩措施进行奖励和惩罚; 6、调整预算。财务控制系统构成要素、组织系统实行财务预算控制基本规定是实行责任中心制,即在企业内部划小预算单位,各预算单位成为责任中心,每个责任中心均有明确责任和控制范围。根据所负责任和控制范围不一样,责任中心分为成本中心、费用中心、利润中心和投资中心。 2、信息系统内部信息:财务预算数据和实际执行成果数据外部信息:市场预测、市场行情、政策法规变动等。 3、考核制度考核一般做法:根据财务预算数据,找出实际发生成果与财务计划规定之间差异,分析产生这种差异原因,贯彻负责人,并提出补救措施,最终形成财务汇报,并作为企业决策和采用行动根据。 4、奖惩制度奖惩是根据业绩考核成果,对业绩突出者予以奖励,对导致严重损失责任者予以惩罚行为。财务控制环节）建立财务预算控制系统建立财务预算控制组织系统 A、专门机构设置 B、人员配置 c、岗位责任确实立 D、责任中心、利润中心与投资中心建立建立财务预算控制信息系统 A、建立多种量化控制原则 B、信息反馈系统建立考核制度和奖惩制度 2）检查监督:根据信息系统确立原则,实行监督、检查,比较实际执行成果与原则之间差异; 3）分析原因:实际执行成果与财务预算原则之间必然会产生偏差,那么,究竟是什么原因产生这些偏差,责任者是谁,应当予以明确; 4）纠正偏差:提出纠正偏差对策,并组织实行,尽最大努力减少损失; 5）奖惩兑现:根据监督检查成果,贯彻责任,兑现奖惩措施。财务分析——运用特定措施,对企业财务活动过程及成果进行分析评价,通过财务分析,掌握企业各项财务计划完毕状况,评价财务状况,研究和掌握企业财务活动规律性,改善财务预测、决策、预算和控制,提高企业经济效益。

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