不动产登记簿册证介绍部不动产登记办肖攀.pptx

部不动产登记办部不动产登记办 肖攀肖攀二零一五年十一月二零一五年十一月 贵州贵州不动产登记簿册证不动产登记簿册证主要内容介绍主要内容介绍不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于归属和其他法定事项记载于不动产登记簿不动产登记簿的行为。的行为。明朝鱼鳞簿册民国登记簿证建国初登记簿证簿册证与登记制度如影随形社会主义市场经济初期社会主义市场经济初期“证出多门证出多门”v20132013年年1111月月2020日，日，国务院第国务院第3131次常务会议决定由国次常务会议决定由国土资源部负责指导监督全国不动产统一登记职责，土资源部负责指导监督全国不动产统一登记职责，基本做到登记机构、基本做到登记机构、登记簿册登记簿册、登记依据和信息平、登记依据和信息平台台“四统一四统一”。v20142014年年1212月月2222日日，国务院发布国务院发布不动产登记暂行条不动产登记暂行条例例。“不动产登记机构应当按照国务院国土资源不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿主管部门的规定设立统一的不动产登记簿”“”“不动不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明产权属证书或者登记证明”。v2012015 5年年2 2月月1313日日，国土资源部印发关于启用不动产国土资源部印发关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知（国土资发登记簿证样式（试行）的通知（国土资发201520152525号文号文），决定从），决定从20152015年年3 3月月1 1日起正式启用日起正式启用开启不动产统一登记新征程开启不动产统一登记新征程3月月1日，姜大明部长在徐州市颁发全国日，姜大明部长在徐州市颁发全国首批不动产权证书首批不动产权证书 3月月1日，胡存智副部长在泸州市颁发四日，胡存智副部长在泸州市颁发四川省首批不动产权证书川省首批不动产权证书 开启不动产统一登记新征程开启不动产统一登记新征程3.2重庆首重庆首本本不动产权证在不动产权证在长寿长寿诞生诞生3.2广西首广西首本本不动产权证在不动产权证在南宁南宁诞生诞生4.1湖北首本湖北首本不动产权证在不动产权证在荆州荆州诞生诞生.3.1 江苏江苏睢宁县睢宁县启用不动产权证书启用不动产权证书3.1 四川四川泸县泸县启用不动产权证书启用不动产权证书3.1 江西首本不动产权证书在江西首本不动产权证书在崇义县崇义县诞生诞生3.1 黑龙江首本不动产权证书在黑龙江首本不动产权证书在林口林口诞生诞生3.2 山东省首本不动产权证书在山东省首本不动产权证书在青岛青岛诞生诞生截止目前，全国280多个市、2000多个县完成职责整合，19个市、89个县区启用了新版权利证书。从土地到房、林，从城市到农村，从分散到统一，蹄疾而 步稳！目目 录录v不动产登记簿册证的总体情况不动产登记簿册证的总体情况v不动产登记申请审批表的主要内容不动产登记申请审批表的主要内容v不动产登记簿的主要内容不动产登记簿的主要内容v不动产权利证书和登记证明的主要内容不动产权利证书和登记证明的主要内容v不动产登记簿证填写示例不动产登记簿证填写示例v不动产登记簿册证的使用要求不动产登记簿册证的使用要求一、登记簿册证的总体情况一、登记簿册证的总体情况v不动产登记簿证样式不动产登记簿证样式包括不动产登记簿、包括不动产登记簿、不动产权证书、不动产登记证明和不动产权证书、不动产登记证明和不动产登记申请审批表。不动产登记申请审批表。v不动产登记簿、不动产权证书和登记证明的不动产登记簿、不动产权证书和登记证明的样式以及证书、证明的印制标准由国土资源样式以及证书、证明的印制标准由国土资源部统一规定，登记申请审批表为示范表格。部统一规定，登记申请审批表为示范表格。（一）如何认识登记簿册证的统一（一）如何认识登记簿册证的统一v统一登记簿册证，统一登记簿册证，是建立和实施不动产统一登记制是建立和实施不动产统一登记制度、落实国务院度、落实国务院“四统一四统一”的要求，也是落实物的要求，也是落实物权法、贯彻不动产登记暂行条例的产物。权法、贯彻不动产登记暂行条例的产物。v统一登记簿册证，统一登记簿册证，是不动产登记制度和不动产权籍是不动产登记制度和不动产权籍调查的重要组成部分（登记依据）；是不动产登记调查的重要组成部分（登记依据）；是不动产登记机构开展登记工作的基本条件（登记机构）；是建机构开展登记工作的基本条件（登记机构）；是建设全国不动产登记信息基础管理平台的基础（信息设全国不动产登记信息基础管理平台的基础（信息平台）。平台）。v统一登记簿册证，统一登记簿册证，有利于建立统一开放竞争有序的有利于建立统一开放竞争有序的市场体系，支撑国家治理能力和治理体系现代化，市场体系，支撑国家治理能力和治理体系现代化，有利于不动产权利人合法权益的保护，便捷登记信有利于不动产权利人合法权益的保护，便捷登记信息查询，方便群众和企业办理登记。息查询，方便群众和企业办理登记。（二）登记簿册证的制定原则（二）登记簿册证的制定原则v登记簿册证制定时面临的形势（登记簿册证制定时面临的形势（swotswot）从分散走向统一从分散走向统一优势优势：土地房屋登记体系相对完整，土地房屋登记体系相对完整，有一批懂理论、会实践的登记人员有一批懂理论、会实践的登记人员队伍。队伍。弱势弱势：对林、农、海的登记了解不对林、农、海的登记了解不深；登记嵌入交易、审批管理环节，深；登记嵌入交易、审批管理环节，剥离登记与管理经验不多。剥离登记与管理经验不多。威胁威胁：不动产和不动产权利体系错不动产和不动产权利体系错综复杂，原有登记信息重叠交错，综复杂，原有登记信息重叠交错，内容标准不一，融合难度大。内容标准不一，融合难度大。机会：机会：国内有很好的基础，国外有国内有很好的基础，国外有很好的借鉴；国务院重视，全面深很好的借鉴；国务院重视，全面深化改革、全面依法行政，改革环境化改革、全面依法行政，改革环境良好。良好。（二）登记簿册证的制定原则（二）登记簿册证的制定原则v专家观点专家观点（张双根）（张双根）“在登记制度实质性统一的各项要素中，登记簿册是不在登记制度实质性统一的各项要素中，登记簿册是不动产登记得以操作的载体，是不动产登记制度赖以存在的基动产登记得以操作的载体，是不动产登记制度赖以存在的基础，因此，登记簿册的统一至关重要。而如何形成统一的登础，因此，登记簿册的统一至关重要。而如何形成统一的登记簿册制度，记簿册制度，在其外部在其外部，需回答应设置哪些种类的登记簿册，需回答应设置哪些种类的登记簿册，以及各登记簿册彼此间的关系；以及各登记簿册彼此间的关系；在其内部在其内部，登记簿册之名称、，登记簿册之名称、各登记栏目及其名称、各登记栏目内可登记的权利与事项、各登记栏目及其名称、各登记栏目内可登记的权利与事项、各登记栏目以及各登记事项间的关系等，这些登记簿册构成各登记栏目以及各登记事项间的关系等，这些登记簿册构成要素应如何协调统一。要素应如何协调统一。”（二）登记簿册证的制定原则（二）登记簿册证的制定原则v统一融合。统一融合。以统一为方向，对相关联的不动产（如地房、以统一为方向，对相关联的不动产（如地房、地林）及不动产权利（如林地所有权、草原所有权与集地林）及不动产权利（如林地所有权、草原所有权与集体土地所有权）有机融合，增强不动产登记体系的科学体土地所有权）有机融合，增强不动产登记体系的科学性和协调性性和协调性v包容创新。包容创新。充分继承吸收原来各类不动产登记已有的登充分继承吸收原来各类不动产登记已有的登记内容，不搞重打锣鼓另开张，借鉴国外做法，适应登记内容，不搞重打锣鼓另开张，借鉴国外做法，适应登记簿电子化的要求，采用表单式的设计，从形式和内容记簿电子化的要求，采用表单式的设计，从形式和内容上进行集成创新。上进行集成创新。v全面准确。全面准确。全面记载不动产的自然状况、权属状况和其全面记载不动产的自然状况、权属状况和其他事项，准确反映不动产权利的归属和内容，确保登记他事项，准确反映不动产权利的归属和内容，确保登记的公信力，更好发挥登记的公示作用。的公信力，更好发挥登记的公示作用。（二）登记簿册证的制定原则（二）登记簿册证的制定原则v便民利民。便民利民。兼顾登记申请人、登记人员及相兼顾登记申请人、登记人员及相关主体的合理需求，科学设置登记信息，统关主体的合理需求，科学设置登记信息，统一权利证书内容，方便企业和群众办理登记，一权利证书内容，方便企业和群众办理登记，满足社会对登记信息的查询要求。满足社会对登记信息的查询要求。v支撑管理。支撑管理。保留原有重要的管理性登记指标，保留原有重要的管理性登记指标，通过登记及有关交易、审批信息的互通共享，通过登记及有关交易、审批信息的互通共享，支撑各部门不动产行政管理和行业监管，为支撑各部门不动产行政管理和行业监管，为国家自然资源资产产权制度、不动产财税制国家自然资源资产产权制度、不动产财税制度改革等奠定基础。度改革等奠定基础。（三）登记簿册证的基本关系（三）登记簿册证的基本关系申 请 受 理发 证登 簿审 核不动产登记申请审批表不动产登记簿样式不动产权证书和登记证明样式覆盖登记全流程覆盖登记全流程（依申请依申请、依嘱托、依职权）、依嘱托、依职权）（三）登记簿册证的基本关系（三）登记簿册证的基本关系不动产登记申请不动产登记簿不动产权证书和登记证明不动产登记审批登记原因证明材料登记原因证明材料登记过程中相互关联登记过程中相互关联 二、不动产登记申请审批表二、不动产登记申请审批表v 二、不动产登记申请审批表二、不动产登记申请审批表v1 1、不动产登记申请审批表是借鉴台湾的做法，、不动产登记申请审批表是借鉴台湾的做法，将登记申请表和登记审批表合并，旨在提登将登记申请表和登记审批表合并，旨在提登记效率，并非将申请程序和审批程序合并。记效率，并非将申请程序和审批程序合并。不动产登记申请审批表为示范表格，各地可不动产登记申请审批表为示范表格，各地可参照使用，也可以根据实际情况，从便民利参照使用，也可以根据实际情况，从便民利民和方便管理出发，进行适当调整。民和方便管理出发，进行适当调整。二、不动产登记申请审批表二、不动产登记申请审批表v2 2、登记原因的证明文件，即申请人申、登记原因的证明文件，即申请人申请登记必须提交的证明材料。在条例请登记必须提交的证明材料。在条例的具体实施细则出台以前，的具体实施细则出台以前，可以依据可以依据条例（条例（D16D16），参照现有规定，结合），参照现有规定，结合地方模式和实际情况，地方模式和实际情况，要求申请人提交要求申请人提交材料（材料（申请材料公示申请材料公示）。条例的实）。条例的实施细则施行以后，依照新的规定。施细则施行以后，依照新的规定。二、不动产登记申请审批表二、不动产登记申请审批表v3 3、不动产登记审批情况。登记审批可以分为、不动产登记审批情况。登记审批可以分为审核和核定程序。登记审核可以采取初审、审核和核定程序。登记审核可以采取初审、复审两审制，简单登记案件或者有条件的地复审两审制，简单登记案件或者有条件的地方可以采取一审制，具体由专业的登记人员方可以采取一审制，具体由专业的登记人员根据条例等填写审核意见。核定是登记根据条例等填写审核意见。核定是登记机构有关负责人对登记结果的核查审定。登机构有关负责人对登记结果的核查审定。登记的具体审批程序可以由地方根据实际情况记的具体审批程序可以由地方根据实际情况自行确定。自行确定。v审核与核定。审核与核定。审核审核-登簿，法定登记程序，登簿生效；核定，内部登簿，法定登记程序，登簿生效；核定，内部行政程序，登记机构对外承担法律责任，可授权，非核定生效。行政程序，登记机构对外承担法律责任，可授权，非核定生效。二、不动产登记申请审批表二、不动产登记申请审批表v4 4、不动产登记过程中所需的、不动产登记过程中所需的受理和不予受理受理和不予受理文书文书（D17D17）、）、实地查看和调查文书实地查看和调查文书（D19D19）、）、不予登记文书不予登记文书（D22D22）、）、查询文书查询文书（D27D27）、）、询问文书询问文书（物权法）、（物权法）、公告文书公告文书（细则）等（细则）等书表卡册，可以按照登记簿的记载内容，结书表卡册，可以按照登记簿的记载内容，结合本地实际和工作需要，自行确定和印制合本地实际和工作需要，自行确定和印制v行政程序要正当，避免引起行政复议、诉讼。行政程序要正当，避免引起行政复议、诉讼。v登记信息不同于一般政府信息，查询应按照物权法、条例的规则。登记信息不同于一般政府信息，查询应按照物权法、条例的规则。过于原则，灵活性不足过于原则，灵活性不足三、不动产登记簿三、不动产登记簿v不动产登记簿的法律地位不动产登记簿的法律地位 物权公示的载体物权公示的载体 物权状况最权威的证明物权状况最权威的证明 登记公信力的实现途径（善意取得）登记公信力的实现途径（善意取得）【镜像原则，幕帘原则，损害赔偿原则】【镜像原则，幕帘原则，损害赔偿原则】改变改变“重证轻簿重证轻簿”的观念的观念 三、不动产登记簿三、不动产登记簿v其他国家和地区登记簿设置情况其他国家和地区登记簿设置情况v德国：德国：德国的不动产登记簿有德国的不动产登记簿有土地登记簿、地上权登记簿土地登记簿、地上权登记簿以及住宅所有权登记簿以及住宅所有权登记簿。土地登记簿主要记载土地所有权和。土地登记簿主要记载土地所有权和土地负担，地上权登记簿记载地上权，在土地登记簿上，地土地负担，地上权登记簿记载地上权，在土地登记簿上，地上权被作为土地负担加以登记，而在地上权登记簿，记载的上权被作为土地负担加以登记，而在地上权登记簿，记载的则是地上权本身的各种交易。住宅所有权独立于土地所有权，则是地上权本身的各种交易。住宅所有权独立于土地所有权，可以自由流转或执行，有专门的登记簿。可以自由流转或执行，有专门的登记簿。v土地登记簿包括标题和状态目录、三个分栏两大部分。分别土地登记簿包括标题和状态目录、三个分栏两大部分。分别展现土地的自然状况、权利状况、负担和限制展现土地的自然状况、权利状况、负担和限制,以及变更与以及变更与注销情况注销情况三、不动产登记簿三、不动产登记簿“标题标题”记载作出登记的地方法院名称、登记簿的编号及簿页号码。记载作出登记的地方法院名称、登记簿的编号及簿页号码。1 1和和“状态目录状态目录”记载土地的自然状况，主要包括地籍块号码、土地用途、面积、地籍记载土地的自然状况，主要包括地籍块号码、土地用途、面积、地籍块图片等。块图片等。1第一分栏记载土地的所有权关系，包括取得所有权的法律原因第一分栏记载土地的所有权关系，包括取得所有权的法律原因第二分栏记载土地上的各种负担与限制，如地上权、地役权、破产扣押第二分栏记载土地上的各种负担与限制，如地上权、地役权、破产扣押考虑担保物权发生频率高，第三分栏专门记载土地债务、抵押权与定期金债务。考虑担保物权发生频率高，第三分栏专门记载土地债务、抵押权与定期金债务。三、不动产登记簿三、不动产登记簿三、不动产登记簿三、不动产登记簿v其他国家和地区登记簿设置情况其他国家和地区登记簿设置情况v日本：日本：日本的不动产登记簿分为两大部分：日本的不动产登记簿分为两大部分：标示部分和权利部分。标示部分用于记载有标示部分和权利部分。标示部分用于记载有关土地和建筑物标示的事项，如土地所在地、关土地和建筑物标示的事项，如土地所在地、土地号数、土地种类、土地面积等；建筑物土地号数、土地种类、土地面积等；建筑物的所在地、房屋号数、种类、构造、室内面的所在地、房屋号数、种类、构造、室内面积等。权利部分分为甲部和乙部，其中甲部积等。权利部分分为甲部和乙部，其中甲部事项栏记载有关所有权的事项，而乙部事项事项栏记载有关所有权的事项，而乙部事项栏记载有关所有权以外的权利事项。栏记载有关所有权以外的权利事项。标示部记载土地的地图号、地址、地号、土地类型、土地面积、原图及日标示部记载土地的地图号、地址、地号、土地类型、土地面积、原图及日期、登记日期期、登记日期甲区记载有关所有权的事项，包括顺位号、登记目的、受理日期和受理号、甲区记载有关所有权的事项，包括顺位号、登记目的、受理日期和受理号、登记原因、权利人等登记原因、权利人等乙区记载有关所有权以外的权利事项，如地上权、抵押权，包括顺位号、乙区记载有关所有权以外的权利事项，如地上权、抵押权，包括顺位号、登记目的、受理日期和受理号、登记原因、权利人等登记目的、受理日期和受理号、登记原因、权利人等三、不动产登记簿三、不动产登记簿v其他国家和地区登记簿设置情况其他国家和地区登记簿设置情况v 我国台湾我国台湾：分标示部、所有权部及其他项权利部，：分标示部、所有权部及其他项权利部，依次排列分别注明页次，并于标示部用纸记明各部依次排列分别注明页次，并于标示部用纸记明各部用纸之页数。登记簿就登记机关辖区情形，按照乡用纸之页数。登记簿就登记机关辖区情形，按照乡（镇、市、区）或地段加以登记，其中土地按照地（镇、市、区）或地段加以登记，其中土地按照地号编成，而建物按照建号编成。在土地登记簿上要号编成，而建物按照建号编成。在土地登记簿上要标明地上建筑物的建号，在建物登记簿注明土地的标明地上建筑物的建号，在建物登记簿注明土地的地号。登记簿按照地号或建号的顺序，采用活页加地号。登记簿按照地号或建号的顺序，采用活页加以装订，并在页首附录索引表。区分所有建物共用以装订，并在页首附录索引表。区分所有建物共用部分仅建立标示部，及附加区分所有建物共用部分部分仅建立标示部，及附加区分所有建物共用部分附表，其建号、总面积及权利范围应于各区分建物附表，其建号、总面积及权利范围应于各区分建物的所有权状中记明，不另发所有权状。的所有权状中记明，不另发所有权状。三、不动产登记簿三、不动产登记簿三、不动产登记簿三、不动产登记簿三、不动产登记簿三、不动产登记簿三、不动产登记簿三、不动产登记簿v从其他国家和地区看，具体形式上，大都根从其他国家和地区看，具体形式上，大都根据不动产自然信息、权利信息等区分了不同据不动产自然信息、权利信息等区分了不同的簿页部分。主要区别在于土地、房屋是一的簿页部分。主要区别在于土地、房屋是一簿还是两簿。簿还是两簿。v我国采取我国采取“一簿一簿”设计。设计。涉及房、林、地、海等多种不动产，涉及房、林、地、海等多种不动产，一簿能够统一，利于信息集中；权利设立和处分时，遵循一簿能够统一，利于信息集中；权利设立和处分时，遵循“房地一体房地一体”和和“地林一致地林一致”原则，房地登记簿分开，可能产原则，房地登记簿分开，可能产生权利分别处分；房地合一的地方，登记簿合一。生权利分别处分；房地合一的地方，登记簿合一。三、不动产登记簿三、不动产登记簿v目前的登记簿样式，按照条例的规定目前的登记簿样式，按照条例的规定（D8D8），主要分为宗地和宗海基本信息、不），主要分为宗地和宗海基本信息、不动产权利登记信息、其他事项登记信息三大动产权利登记信息、其他事项登记信息三大部分。部分。共有共有2626张表单张表单（2 2张张基本信息基本信息+10+10张张权权利信息利信息+5+5张张事项信息事项信息+6+6张张附图附图+2+2张张封面封面+1+1张张目录目录）。主要是实现登记簿以宗地、宗海为）。主要是实现登记簿以宗地、宗海为单位进行编成，应对复杂的不动产权利体系。单位进行编成，应对复杂的不动产权利体系。v基本信息部分基本信息部分分别反映宗地、宗海的坐落、分别反映宗地、宗海的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况。界址、空间界限、面积、用途等自然状况。三、不动产登记簿三、不动产登记簿v权利登记部分权利登记部分反映不动产权利的主体、类型、内容、来源、反映不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况。具体包括土地所有权，建设用期限、权利变化等权属状况。具体包括土地所有权，建设用地使用权、宅基地使用权，房地产权，海域、无居民海岛使地使用权、宅基地使用权，房地产权，海域、无居民海岛使用权，构（建）筑物所有权，土地承包经营权、农用地的其用权，构（建）筑物所有权，土地承包经营权、农用地的其他使用权，林权，其他相关权利八个部分。其中，房地产权他使用权，林权，其他相关权利八个部分。其中，房地产权登记包括项目内多幢房屋和独幢（层、套、间）房屋等两种登记包括项目内多幢房屋和独幢（层、套、间）房屋等两种情形，并附带建筑物区分所有权业主共有部分登记信息。情形，并附带建筑物区分所有权业主共有部分登记信息。v 内容基本分为权利人信息、登记类型和登记原因信息、内容基本分为权利人信息、登记类型和登记原因信息、权利期限和权利价格信息、定着物（房屋、构筑物、林木、权利期限和权利价格信息、定着物（房屋、构筑物、林木、矿产等）自然状况信息、不动产权证号信息以及附件信息。矿产等）自然状况信息、不动产权证号信息以及附件信息。记载集体土地（包括林地和草原）所有权、国家土地所有权记载集体土地（包括林地和草原）所有权、国家土地所有权记载国家建设用地使用权、集体建设用地使用权和宅基地使用权，限于空地记载国家建设用地使用权、集体建设用地使用权和宅基地使用权，限于空地记载国家建设用地使用权、集体建设用地使用权和宅基地使用权及其房屋所有权记载国家建设用地使用权、集体建设用地使用权和宅基地使用权及其房屋所有权记载国家建设用地使用权、集体建设用地使用权和宅基地使用权及其房屋所有权记载国家建设用地使用权、集体建设用地使用权和宅基地使用权及其房屋所有权记载建筑物区分所有权业主共有部分【天然共有、法定共有、约定共有】记载建筑物区分所有权业主共有部分【天然共有、法定共有、约定共有】记载海域使用权和无居民海岛使用权记载海域使用权和无居民海岛使用权记载地上构筑物所有权、海域和无居民海岛上的构筑物、建筑物所有权记载地上构筑物所有权、海域和无居民海岛上的构筑物、建筑物所有权记载耕地、草地、水域滩涂等非林地的承包经营权，以承包之外方式取得的草原使用权、水域滩涂养殖权等记载耕地、草地、水域滩涂等非林地的承包经营权，以承包之外方式取得的草原使用权、水域滩涂养殖权等。附记栏可以记载土地经营权（转入主体、期限等），为土地经营权抵押贷款提供条件。附记栏可以记载土地经营权（转入主体、期限等），为土地经营权抵押贷款提供条件。记载林地所有权、林地承包经营权和以承包之外方式取得的林地使用权，以及森林林木所有权、使用权记载林地所有权、林地承包经营权和以承包之外方式取得的林地使用权，以及森林林木所有权、使用权记载取水权、探矿权和采矿权等法律规定的其他权利。（探矿权、采矿权仍按现有模式登记发证记载取水权、探矿权和采矿权等法律规定的其他权利。（探矿权、采矿权仍按现有模式登记发证）三、不动产登记簿三、不动产登记簿v其他事项登记部分其他事项登记部分反映不动产权利的限制和反映不动产权利的限制和提示事项，包括抵押权和地役权登记、预告提示事项，包括抵押权和地役权登记、预告登记、异议登记、查封登记等五个部分。登记、异议登记、查封登记等五个部分。v内容基本分为权利人或者申请人信息、登记内容基本分为权利人或者申请人信息、登记类型和登记原因信息、权利有关期限和价格类型和登记原因信息、权利有关期限和价格信息、不动产登记证明号以及附件信息等。信息、不动产登记证明号以及附件信息等。记载不动产上设定的地役权情况记载不动产上设定的地役权情况记载不动产的一般抵押权、最高额抵押权（含在建建筑物抵押）记载不动产的一般抵押权、最高额抵押权（含在建建筑物抵押）记载不动产买卖、抵押预告登记的事项记载不动产买卖、抵押预告登记的事项记载利害关系人申请异议登记的事项记载利害关系人申请异议登记的事项记载不动产查封、轮候查封等有关事项记载不动产查封、轮候查封等有关事项三、不动产登记簿三、不动产登记簿v 另外，另外，一个宗地或者宗海内，有一个宗地或者宗海内，有两两个以上个以上不动产单元的，应填写不动产权不动产单元的，应填写不动产权利登记目录页和不动产权利及其他事项利登记目录页和不动产权利及其他事项登记信息封面页。按一个不动产单元一登记信息封面页。按一个不动产单元一本、一类不动产权利或事项登记信息一本、一类不动产权利或事项登记信息一页，填写本数和页数。页，填写本数和页数。v 此时，登记簿分为两大版块：此时，登记簿分为两大版块：宗地宗地宗海基本信息宗海基本信息+不动产权利和事项登记信不动产权利和事项登记信息息。方便信息管理。方便信息管理。三、不动产登记簿三、不动产登记簿v1.1.总体思路总体思路v物的编成物的编成两级编制两级编制v 突出突出宗地、宗海宗地、宗海的主体性地位，将同一宗地、的主体性地位，将同一宗地、宗海范围的所有不动产编入同一不动产登记簿；宗海范围的所有不动产编入同一不动产登记簿；v 突出突出不动产单元不动产单元作为基本登记单位的基础性作作为基本登记单位的基础性作用，用不动产单元号串联不动产的自然状况、权属用，用不动产单元号串联不动产的自然状况、权属状况和其他事项登记信息，确保一个宗地宗海一簿、状况和其他事项登记信息，确保一个宗地宗海一簿、一个不动产单元一本、一类权利事项登记信息一页一个不动产单元一本、一类权利事项登记信息一页的逻辑性和层次感。多个登记簿可以归集成册。的逻辑性和层次感。多个登记簿可以归集成册。三、不动产登记簿三、不动产登记簿v1.1.总体思路总体思路v 第一、物的编成与人的编成第一、物的编成与人的编成。受登记制度和历。受登记制度和历史习惯影响。其本身是信息排列组合方式不同，是史习惯影响。其本身是信息排列组合方式不同，是技术差异，不是制度差别。但统一编成方式，有利技术差异，不是制度差别。但统一编成方式，有利于信息系统统一，也能够助推规则统一。于信息系统统一，也能够助推规则统一。第二、登记单位与编成单位第二、登记单位与编成单位。房地信息不关联、。房地信息不关联、单证上市交易现象存在；以地海为基，符合地单证上市交易现象存在；以地海为基，符合地-楼楼-房逻辑，通过房屋落宗落户，实现权属、面积、图房逻辑，通过房屋落宗落户，实现权属、面积、图形上的房地一致；将登记业务与登记簿管理同步统形上的房地一致；将登记业务与登记簿管理同步统筹考虑。筹考虑。三、不动产登记簿三、不动产登记簿v1.1.总体思路总体思路v一簿多页一簿多页活页方式活页方式v 不动产权利的首次、变更、转移、不动产权利的首次、变更、转移、注销、更正和其他登记，在登记簿上记注销、更正和其他登记，在登记簿上记载。纵向记载不动产权利及其他事项的载。纵向记载不动产权利及其他事项的首次登记信息，横向记载变更登记、转首次登记信息，横向记载变更登记、转移登记、注销登记、更正登记等信息。移登记、注销登记、更正登记等信息。三、不动产登记簿三、不动产登记簿v1.1.总体思路总体思路v一簿多页一簿多页活页方式活页方式v 当当一个不动产上只有一个不动产上只有1 1一一2 2种权利时，只需要种权利时，只需要填写其中的几页内容。如国有建设用地使用权登填写其中的几页内容。如国有建设用地使用权登记，需要填写宗地信息页、附图页和建设用地使记，需要填写宗地信息页、附图页和建设用地使用权登记信息页；如建设用地使用权和房屋所有用权登记信息页；如建设用地使用权和房屋所有权登记，需要填写宗地信息页、附图页和房地产权登记，需要填写宗地信息页、附图页和房地产权登记信息页、附图页。若其设定抵押权、地役权登记信息页、附图页。若其设定抵押权、地役权、查封等其他登记事项时，不需换薄，直接在权、查封等其他登记事项时，不需换薄，直接在原有登记簿上增加登记页。登记簿可以续页。原有登记簿上增加登记页。登记簿可以续页。三、不动产登记簿三、不动产登记簿v2.2.制作使用制作使用v 第一、登记簿由登记机构按照统一的登记簿样第一、登记簿由登记机构按照统一的登记簿样式自行制作使用。式自行制作使用。登记机构可结合地方实际，针对登记机构可结合地方实际，针对不同的权利登记事项，对登记簿做相应调整，但不同的权利登记事项，对登记簿做相应调整，但不不得随意减少登记簿的内容得随意减少登记簿的内容。v 登记簿应当采用电子介质，暂不具备条件的，登记簿应当采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质。采用电子介质的地区，应按照可以采用纸质介质。采用电子介质的地区，应按照登记簿的样式，对现有登记信息系统进行升级改造。登记簿的样式，对现有登记信息系统进行升级改造。采用纸质介质的地区，应按照统一登记的模式，采采用纸质介质的地区，应按照统一登记的模式，采用活页等方便增页和编订的方式制作登记簿。用活页等方便增页和编订的方式制作登记簿。三、不动产登记簿三、不动产登记簿2.2.制作使用制作使用v 第二、注意新老登记簿册衔接。第二、注意新老登记簿册衔接。建立新建立新旧登记簿册关联关系，确保登记信息可追溯，旧登记簿册关联关系，确保登记信息可追溯，每一项登记的前世今生通过登记簿可以查询。每一项登记的前世今生通过登记簿可以查询。v 纸质登记资料要尽快数字化，整理后进入数据库。纸质登记资料要尽快数字化，整理后进入数据库。v 新登记簿要与原来登记信息衔接，可注记前一手登记信息新登记簿要与原来登记信息衔接，可注记前一手登记信息的宗地号、房屋编码或者证书号。的宗地号、房屋编码或者证书号。v 登记簿更新与登记簿更正登记簿更新与登记簿更正。“房屋登记机构作出未改变登记内房屋登记机构作出未改变登记内容的换发、补发权属证书、登记证明或者容的换发、补发权属证书、登记证明或者更新登记簿更新登记簿的行为，公民、法的行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理。人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理。”最高人最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定（法释民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定（法释201020101515号）号）【登记簿形式、样式变化，内容不变；登记簿内容发生变化】【登记簿形式、样式变化，内容不变；登记簿内容发生变化】三、不动产登记簿三、不动产登记簿v3.1 3.1 三个编号三个编号v 宗地、宗海代码宗地、宗海代码，在权籍调查中形成的宗地、宗海编码。，在权籍调查中形成的宗地、宗海编码。v 业务号业务号，是登记业务收件的编号，由登记机构自行编制。如，是登记业务收件的编号，由登记机构自行编制。如可以用可以用201503010001201503010001，表示，表示20152015年年3 3月月1 1日第日第1 1个收件。个收件。v 不动产单元号不动产单元号，不动产单元是适应不动产统一登记的理论与，不动产单元是适应不动产统一登记的理论与技术创新，条例规定技术创新，条例规定不动产登记以不动产单元为基本单位进不动产登记以不动产单元为基本单位进行登记，不动产单元具有唯一编码行登记，不动产单元具有唯一编码。总体上，将土地（宗地）、。总体上，将土地（宗地）、房屋（幢层套间）、林地（宗地）、海域（宗海）、承包地（地房屋（幢层套间）、林地（宗地）、海域（宗海）、承包地（地块）有机融合，以确保土地与房屋、土地与林木、海域与海上构块）有机融合，以确保土地与房屋、土地与林木、海域与海上构筑物等一体登记；宗地、宗海或者宗地、宗海筑物等一体登记；宗地、宗海或者宗地、宗海+土地或者海域的定土地或者海域的定作物组成不动产单元，宗地、宗海号作物组成不动产单元，宗地、宗海号+土地或者海域定作物编号作土地或者海域定作物编号作为不动产单元编号，具体划分与编码规则，依据不动产权籍调查为不动产单元编号，具体划分与编码规则，依据不动产权籍调查技术方案。技术方案。三、不动产登记簿三、不动产登记簿v3.1 3.1 三个编号。三个编号。v 管理单位和登记单位。管理单位和登记单位。分散登记时期，宗地、宗海既作分散登记时期，宗地、宗海既作为土地、海域调查管理的基本单位，也作为土地登记、海域为土地、海域调查管理的基本单位，也作为土地登记、海域登记的基本单位。统一登记后，管理和登记相对分离，宗地、登记的基本单位。统一登记后，管理和登记相对分离，宗地、宗海只作为土地、海域的管理单位，登记的基本单位统一为宗海只作为土地、海域的管理单位，登记的基本单位统一为不动产单元。土地、海域调查仍以宗地（海）为单位，宗地、不动产单元。土地、海域调查仍以宗地（海）为单位，宗地、宗海编码仍然有效，继续使用。不动产权籍调查以不动产单宗海编码仍然有效，继续使用。不动产权籍调查以不动产单元为单位。元为单位。登记信息相互关联。登记信息相互关联。不动产的自然状况、权利状况和其不动产的自然状况、权利状况和其他事项以及每个权利和权利人通过他事项以及每个权利和权利人通过不动产单元号不动产单元号关联【关联【簿内簿内】。不动产登记的申请、受理收件、审核、发证以及资料归】。不动产登记的申请、受理收件、审核、发证以及资料归档通过档通过业务号业务号关联【关联【簿外簿外】。】。三、不动产登记簿三、不动产登记簿v 不动产单元号（江西南昌，空格分段）不动产单元号（江西南昌，空格分段）v 360103360103 001002001002 GB00012GB00012 F00210012F00210012行政区划行政区划代码代码地籍区和地籍区和地籍子区地籍子区宗地号宗地号定作物定作物代码代码三、不动产登记簿三、不动产登记簿 建设用地建设用地360103 001002 GB00012 W00000000360103 001002 GB00012 W00000000建设用地使用权首次登记建设用地使用权首次登记建设用地和房屋建设用地和房屋360103 001002 GB00012 F00210012360103 001002 GB00012 F00210012建设用地使用权和房屋所有权首次登记建设用地使用权和房屋所有权首次登记项目项目F99990001F99990001 幢幢F00010001F00010001三、不动产登记簿三、不动产登记簿v3.2 3.2 权利类型权利类型v 遵循遵循“物权法定物权法定”的基本原则，法律有规定的的基本原则，法律有规定的都予以确认。填写具体的权利类型，包括集体土地都予以确认。填写具体的权利类型，包括集体土地所有权、国家土地所有权、国有建设用地使用权、所有权、国家土地所有权、国有建设用地使用权、宅基地使用权、集体建设用地使用权、土地承包经宅基地使用权、集体建设用地使用权、土地承包经营权、林地使用权、草原使用权、水域滩涂养殖权营权、林地使用权、草原使用权、水域滩涂养殖权等法律规定的权利。等法律规定的权利。v 不动产权利和事项登记信息页的权利名称只是不动产权利和事项登记信息页的权利名称只是簿页归总名称，并非法定物权。如房地产权表示建簿页归总名称，并非法定物权。如房地产权表示建设用地使用权与房屋所有权，农用地的其他使用权设用地使用权与房屋所有权，农用地的其他使用权表示以承包之外方式取得的草原使用权、水域滩涂表示以承包之外方式取得的草原使用权、水域滩涂养殖权等（养殖权等（国有农用地的使用权国有农用地的使用权）。）。三、不动产登记簿三、不动产登记簿v3.3 3.3 土地使用面积土地使用面积v 即权利人在一宗地内使用的土地面积。即权利人在一宗地内使用的土地面积。使用权面积和独用面积、分摊面积使用权面积和独用面积、分摊面积。土地权。土地权利人的使用权面积与宗地面积一致的，可以利人的使用权面积与宗地面积一致的，可以不填写；房屋所有人的独用土地面积与宗地不填写；房屋所有人的独用土地面积与宗地面积一致的，可以不填写；共同使用的土地，面积一致的，可以不填写；共同使用的土地，填写按份额或者分摊的土地面积；一个宗地填写按份额或者分摊的土地面积；一个宗地内一般不会同时出现独用面积和分摊面积。内一般不会同时出现独用面积和分摊面积。三、不动产登记簿三、不动产登记簿v3.3 3.3 土地使用面积土地使用面积 v 对住房用地进行一定方式的土地分摊，是体现对住房用地进行一定方式的土地分摊，是体现房屋所有权人享有土地权利的一种方式。房地分别房屋所有权人享有土地权利的一种方式。房地分别登记地方采取土地