【绿城房产集团工程精细化管理指引】.doc

绿城集团
工程精细化管理指引
（试行上、下册368页）

绿城房地产集团有限公司
二 O 一二年九月

-1-

目 录

编制说明 .........................................................................................................................................3

第一部分
组织管理 .....................................................................................................................5

1 工程管理部组织架构及岗位职责 ...............................................................................................6
2 工程管理部团队建设管理指引 ................................................................................................43

第二部分
过程管理 ...................................................................................................................78

3 工程准备阶段管理指引............................................................................................................65
4 工程招投标阶段管理指引........................................................................................................78
5 桩基与基础工程施工阶段管理指引 ........................................................................................90
6 主体工程施工阶段管理指引 ..................................................................................................101
7 装饰工程施工阶段管理指引 ..................................................................................................120
8 安装工程施工阶段管理指引 ..................................................................................................144
9 市政配套工程管理指引..........................................................................................................173
10 工程验收及交付阶段管理指引 ............................................................................................179
第三部分 要素管理 ...................................................................................................................201
11 工程交底与技术评审管理工作指引 ....................................................................................202
12 材料与工程样板管理工作指引 ............................................................................................235
13 成品保护管理工作指引........................................................................................................249
14 工程进度管理指引 ...............................................................................................................259
15 安全与文明施工管理指引....................................................................................................287
16 总分包单位管理工作指引....................................................................................................315
17 监理单位管理工作指引........................................................................................................334
18 工程技术资料及档案管理工作指引 ....................................................................................339
19 项目后评价管理工作指引....................................................................................................363
编 后 语 .....................................................................................................................................368

-2-

编制说明

1

编制背景

绿城集团自 1995 年 1 月成立以来，始终秉承“真诚、善意、精致、完美”的核心价值

观，深入坚持品质之路，全面实施精品战略，努力打造“中国最具完整价值的房地产公司”，

致力于为社会创造文明、和谐、温馨、优雅的居住文化及人文环境，为城市和历史留下优秀

的建筑作品。

营造卓越的产品品质是绿城的企业理想，也是全体绿城人特别是绿城工程系统员工的职

业价值所在。宋卫平董事长指出：“工程精细化管理究其实质是品牌的核心内容，关系到公

司的生存和发展。如果不能养成精细化的意识和习惯、程序和能力，对于国家和民族来讲，

早晚是一个落后的民族；作为一个公司来讲，也许很快被淘汰。这个问题的重要性，在于我

们国家还没有普遍养成行业内自我规范的要求，没有形成良好的习惯和取得良好的结果，谁

先掌握这些，谁就能走在领先的地位，因此，工程精细化管理其重要性不言而喻。”

基于精细化管理对公司的重要意义，在工程系统推行精细化管理，是公司深入实施精品

战略、持续提升品牌价值的核心步骤。绿中片区根据宋卫平董事长部署，以“传承、借鉴、

精炼、实用”为基本原则，在梳理总结绿城工程系统以往成就和经验教训的基础上，根据新

的行业技术发展方向与集团发展战略要求，编制了《绿城集团工程精细化管理指引》（简称

“本指引”）。

2

指引使用范围

本指引依据国家有关建设管理法规和绿城集团工程管理程序及产品技术标准编制，是绿

城集团工程管理的法规性文件，适用于工程管理的全过程，主要包括工程的前期准备、招投

标、施工建造、竣工验收、物业移交、保修阶段及工程管理总结。

本指引是指导绿城集团各项目公司、参与绿城集团项目建设的各监理公司和各施工单位

按照国家有关建设法律、法规和绿城集团有关工程管理程序开展工程管理工作的指引手册，

也是集团对各项目公司工程管理实施情况的评价依据。

-3-

3 指引结构说明

本指引共分为工程“组织管理、过程管理、要素管理”三个部分对工程管理涉及的文件

进行了汇编和整理。

在工程过程管理部分针对具体的业务运作要求细分为六个部分内容。其中“1、管理制

度”规定文件的编制目的及适用范围、基本的管理原则、各层级责权关系等；“2、运作流程

图”用图示化的形式说明业务活动开展的程序及方法；“3、流程说明”对运作流程的每个步

骤操作要点进行文字说明；“4、控制要点及标准”反映工程实体对象质量管理的关键控制措

施及工作标准，并提供统一操作方法； 5、表格模板”是将管理方法及验收标准要求格式化，

实现结果证据化； “6、相关文件”指在公司现有相关工程管理及技术规程类文件中对本指

引中此类事项已有明确规定的，本指引直接引用其规定而不再重复进行说明。

4

指引使用注意事项

本指引经过公司批准后立即发布，并生效执行，公司原有工程管理文件与本指引有冲突

的，以本指引为准。

本指引所涉及设计/成本/招采部分内容，主要反映从工程管理角度的操作要求，并不代

替各业务主导部门现执行的文件；如与其现行文件内容不一致，由各业务主导部门另行组织

修订现行文件。

本指引主要反映以土建安装为主线的工程精细化管理要求，关于精装修、景观园林部分

工程精细化管理要求，还需要相关专业主导部门另行出台文件进行规范。

由于涉及公司的业务运作机密和知识产权的保护，未经公司批准，任何人不得复制、外

传本指引所包含的管理文件、表格及模板，违者将视情节轻重给予处理。

5

指引解释与修订

本指引的解释修订权属于绿城集团总工程师办公室，根据发展战略和环境变化的要求，

每年由集团总师室发起对本指引的适用性、有效性做出评价，并根据运行评估结论适时提出

调整修订方案。

当绿城集团战略、总部-城市公司管控模式、项目开发模式、工程相关部门职责设置、权

责设计或业务流程发生较大变化时，应及时修订本指引。

-4-“

第一部分

-5-


组织管理

1 工程管理部组织架构及岗位职责

1.1 工程管理部组织架构
1.1.1 部门组织架构

（1）组织架构框图一（普通型）

经理

副经理

土
建
工
程
师


安
装
工
程
师


景
观
工
程
师


精
装
修
工
程


资
料
管
理

（2）组织架构框图二（专业组型）

经理


主任工程师

副经理（副主任工程师）

土
建
组


安
装
组


景
观
组


精
装
修
组


幕
墙
组


设
计
组


资
料
组

项目公司可根据项目建筑类型、开发模式及具体情况，参照

上述组织架构图组建适合的工程管理部。

-6-

1.1.2 工程管理部人员配置标准
项目公司应根据项目类别按下表配置工程管理部人员。

（1）工程管理部人员配置表 1

-7-项目工程部人员配置表(试行)
项目类别
岗位
别墅（排屋）
多层
高层
经理
1 人
1 人
1 人
副经理
视工程情况可设土建、安装、精装修、景观副经理，但应纳入相关专业岗位定员中。
土建管理
不少于 2 人，1 人/1.5 万
2
m 在建面积或 1 人/15 栋。
不少于 2 人,1 人/3 万㎡
在建面积。
不少于 2 人,1 人/5 万㎡在
建面积。
安装管理
毛
坯
给排水、暖通合计不少于 1
人，排屋 1 人/5 万㎡在建
面积，别墅 1 人/60 栋；电
气、弱电合计不少于 1 人，
排屋 1 人/5 万㎡在建面积，
别墅 1 人/60 栋。
给排水、暖通合计不少于
1 人,1 人/10 万㎡在建面
积；电气、弱电合计不少
于 1 人,1 人/10 万㎡在建
面积。
给排水、暖通合计不少于 1
人,1 人/15 万㎡在建面积；
电气、弱电合计不少于 1
人,1 人/15 万㎡在建面积。
精
装
修
给排水、暖通、强弱电各专
业不少于 1 人,排屋 3 人/5
万㎡在建面积，别墅 3 人
/60 栋。
给排水、暖通、电气、弱
电各专业不少于 1 人,4
人/10 万㎡在建面积。
给排水、暖通、电气、弱
电各专业不少于 1 人,4 人
/15 万㎡在建面积。
精装修管理
1 人/1.5 万㎡装修面积。
1 人/3 万㎡装修面积。
1 人/3 万㎡装修面积。
市政管理
可由土建、安装专业人员兼管。
景观管理
2
不少于 1 人，1 人/3 万 m
景观面积。
不少于 1 人，1 人/3 万㎡
景观面积。
不少于 1 人，1 人/3 万㎡
景观面积。
客服人员
工程营造过程中，可由工程管理人员兼管，竣工验收后不少于 1 人（专职）。
资料员
不少于 1 人，别墅 1 人/100
栋，排屋 1 人/10 万㎡在建
面积。
不少于 1 人，1 人/15 万
㎡在建面积。
不少于 1 人，1 人/20 万㎡
在建面积
注:
1.精装修项目，各专业人员应配置齐全；
2.毛坯项目，给排水、暖通、强电专业人员可调剂；若设有中央空调和集中采暖工程，应另配置暖
通专业管理人员，配置标准按 1 人/10 万㎡在建面积；如弱电专业管理人员具有较高的强电专业知
识，建议强弱电兼管，否则应单独配置；
3.若项目建筑面积超过 20 万㎡的,宜设项目总工程师或技术负责人；
4.若项目公司配置材料、成本、质量督导管理人员，不纳入工程管理部编制；
5.对成熟项目、开发面积小于 5 万㎡的不配置工程分管领导；
6.规模比较大且分期开发的项目，开发初期人员配置可放宽，为后续开工项目适当储备人员。

（2）项目工程管理部人员配置表 2

-8-项目工程部人员配置表(试行)
项目类别
岗位
创新别墅
创新（法式）排屋
城市综合体
经理
1 人
1 人
1 人
副经理
视工程情况可设土建、安装、精装修、景观副经理，但应纳入相关专业岗位定员中。
设计管理
不少于 1 人，1 人/10 万㎡
项目建筑面积。
不少于 1 人，1 人/10 万
㎡项目建筑面积。
不少于 2 人，1 人/8 万㎡项
目建筑面积。
土建管理
2
不少于 2 人，1 人/1 万 m
或 1 人/12 栋。
不少于 2 人,1 人/1.5 万
㎡在建面积。
不少于 3 人,1 人/3 万㎡在
建面积。
安 装 管
理
毛
坯
给排水、暖通合计不少于
1 人，1 人/5 万㎡在建面
积或 1 人/60 栋；电气、
弱电合计不少于 1 人，1
人/5 万㎡或 1 人/60 栋。
给排水、暖通合计不少于
1 人，1 人/5 万㎡在建面
积；电气、弱电合计不少
于 1 人，1 人/5 万㎡在建
面积。
给排水、暖通、电气、弱电
各专业不少于 1 人,4 人/15
万㎡在建面积。
精
装
给排水、暖通、强弱电各
专业不少于 1 人,3 人/4 万
㎡在建面积或 3 人/50 栋。
给排水、暖通、强弱电各
专业不少于 1 人,3 人/4
万㎡在建面积。
给排水、暖通、电气、弱电
各专业不少于 1 人,4 人/8
万㎡在建面积。
精装修管理
1 人/1.2 万㎡装修面积
1 人/1.2 万㎡装修面积
1 人/2 万㎡装修面积
市政管理
可由土建、安装专业人员兼管
景观管理
不少于 1 人，1 人/2.5 万
2
m 景观面积。
不少于 1 人，1 人/2.5 万
㎡景观面积。
不少于 1 人，1 人/2.5 万㎡
景观面积。
客服人员
工程营造过程中，可由工程管理人员兼管，竣工验收后不少于 1 人（专职）
资料员
不少于 1 人，1 人/80 栋或
1 人/7 万㎡的在建面积。
不少于 1 人，1 人/8 万㎡
的在建面积。
不少于 1 人，1 人/15 万㎡
的在建面积。
注:
1.精装修项目，各专业人员应配置齐全；
2.毛坯别墅、排屋项目，给排水、暖通、强电专业人员可调剂；若设有中央空调和集中采暖工程，应
另配置暖通专业管理人员，配置标准按 1 人/8 万㎡在建面积；若弱电专业管理人员具有较高的强电
专业知识，建议强弱电兼管，否则应单独配置；
3.对城市综合体，幕墙管理人员已列入土建管理人员编制；
4.若项目公司成立设计管理部，设计管理人员不纳入工程管理部编制；
5.若项目建筑面积超过 15 万㎡的,宜设项目主任工程师；
6.若项目公司配置材料、成本、质量督导管理人员，不纳入工程管理部编制；
7.规模比较大且分期开发的项目，开发初期人员配置可放宽，为后续开工项目适当储备人员。

编号：JXH-1.1.2-1
工程管理部人员花名册表

项目名称：
填写日期：
年 月
日

-9-序号
姓 名
性 别
岗 位
主要工作职责
备 注

1.2 部门职责及岗位描述

1.2.1 部门职责

（1）按照公司统一部署，全面负责项目工程的具体实施。

（2）按照公司要求，做好团队建设工作。

（3）负责项目工程开工前的各项准备工作。

（4） 负责对勘察、施工、监理等的招标和年度考核工作，参与设计、材料设备等的招标

工作。

（5）负责工程施工过程中质量、进度、成本、安全文明的控制管理。

（6）负责工程文件、资料、档案的管理。

（7）负责工程各项验收管理工作。

（8）负责与公司内外各单位、部门的沟通、联系、协调工作。

（9）配合公司前期、规划、项目定位、营销策划、成本测算等管理工作。

（10）配合项目工程交付及交付后维保管理工作。

（11）配合项目工程客户服务、质量督导、园区服务体系建设等管理工作。

- 10 -

1.2.2 岗位描述

l
一、 基本信息
岗位名称
工程部经理
岗位编号

所在部门
工程管理部
岗位级别

直接上级
副 总 经 理 /总 经 理 助 理
直接下级

岗位定员

版本号



二、 工作关系

（1）工程部经理岗位说明书

直接上级

工程分管领导

内部联系
外部联系

集团各职能部门、项目公
司各部门及专业公司各
级人员
本职位

工程部经理

政府各职能部门、设计、监
理、勘察、施工等合作单位

直接下级

工程部及专业公司派驻项
目的管理人员

三、 工作职责

序号

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10
职责描述
掌握集团公司 ISO9000 质量管理体系文件及工程精细化管理要求，按照公司统一部署，
全面负责项目工程的管理、组织、规划工作，明确工程质量、进度、成本、安全文明目
标。
主持部门管理工作，负责工程管理部组织架构的建设，明确管理人员的分工职责，建立、
健全工程管理各项规章制度。
参与项目设计、勘察、监理、施工、材料设备的招标工作。组织项目工程各项招标工作，
及合同的起草、评审、签订工作。
根据质量管理目标制定本项目的具体质量管理方案，明确各工程管理人员的具体质量职
责，检查、督促、指导工程管理人员实现质量目标。
全面负责工程管理部团队建设和本体建设工作，制定并落实企业文化学习、各项培训、
考核计划。
根据进度管理目标，制定本项目总体及分阶段进度计划和具体进度控制方案，明确各阶
段具体工程管理人员的进度管理职责，检查、督促、指导工程管理人员实现进度目标。
根据安全生产文明施工管理目标制定本项目的具体实施方案，明确各工程管理人员的具
体职责，检查、督促、指导工程管理人员实现安全生产文明施工管理目标。
负责对监理的协调管理工作，督促工程管理人员对监理工作的检查和考评。
负责与政府职能部门、公用事业单位、集团职能部门、项目公司各部门和设计、施工、
监理等各参建方的沟通、联系和协调工作。
配合项目前期、规划、产品策划、成本测算、营销策划等管理工作；项目工程交付及交
付后维保管理工作；负责组织完成项目工程营造总结及后评价工作。
- 11 -

- 12 -11
负责召开工程部周例会、晨会、各类专题会议，督促完成部门晨会记录、部门日志及各
类会议纪要的编制。
12
完成领导安排的其他工作。
四、 责权范围
1
主持、召开工程部周例会、每日晨会，根据会议要求，会后形成会议纪要，督促 资料员
每月底汇总上报集团总工程师办公室。
2
每月组织工程质量安全大检查，形成检查记录并录入部门管理者报告。
3
每周工地现场巡查不少于 3 次，并形成检查记录。
4
每周组织不少于一次企业文化、制度或业务学习，并形成记录。
5
严格执行公司工作笔记制度，每月签批部门员工工作笔记。
6
与部门员工沟通交流每月不少于 3 人次，每位员工每年不少于 2 次，并在工作笔记上按
月列表记录。
7
每月完成部门管理者报告。
8
对部门办公环境、员工行为规范进行检查督导。
9
完成对部门员工月度、半年度、年度的工作考核。
10
参加各类设计、样板评审。
11
组织或参加各类技术交底和专题会议。
12
参加各类施工方案评审。
13
组织或参加各类工程验收工作。
14
参加每周的监理例会。
15
每月二十五日前完成监理月报的审批。
16
对监理、施工单位上报的各类文件，三个工作日内完成批复或流转。
五、 任职资格
1
需具备大专以上学历，相关专业毕业，从事本行业工作 5 年以上，绿城司龄宜 3 年以上，
具备相应的理论和实践经验，并有客服投诉处理的工作经历，通过集团工程部经理资格
认证，综合考评合格后取得上岗资格。
2
深刻理解公司企业文化理念和价值观，能够向下属讲解宣贯公司文化理念，对社会的突
发事件有自己的独立观点和认识。
3
品行端正，诚实守信，吃苦耐劳，顾全大局，积极乐观。
4
工作认真负责，勇于承担责任。
5
具有较强的管理能力和协调能力，善于沟通和应变。
6
善于学习，具有较强的文字和语言表达能力。
7
五十周岁以下，身体健康，精力充沛。

l


一、基本信息


（2）工程部副经理岗位说明书

岗位名称
所在部门
直接上级
岗位定员
工程部副经理
工程管理部
工程部经理
根据项目实际需要设置
岗位编号
岗位级别
直接下级
版本号

二、工作关系

直接上级

工程部经理

内部联系

集团各职能部门、项目公
司及专业公司各级人员


本职位

工程部副经理

外部联系

分管范围相对应的政府各职
能部门及合作单位

直接下级

分管范围相对应的专业公
司派驻人员

三、工作职责

序号

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10
职责描述
掌握集团公司 ISO9000 质量管理体系文件及精细化管理要求，协助部门经理做好前期
管理、现场工程管理、组织协调、内部团队建设、信息管理、工程营造总结等工作。

负责所分管工程的质量、进度、成本、安全文明的把控及与其他专业的协调工作。

负责检查、督促、指导下属员工的工作，并做好下属员工的日常考评工作。

负责组织所分管工程的各项招标工作，参与所分管工程合同起草、评审、签订工作。

负责审查所分管工程施工组织设计，主持组织施工图纸技术交底会，提出建设性意见，
负责分管工程的重大技术方案评审。

负责组织收集、整理建筑“四新”技术，对其应用进行把控。

根据项目总体开发计划，负责制定所分管工程的阶段性进度计划，并督促落实。

负责做好分管工程各类变更的把控和签证工作。

负责审核施工单位上报的安全生产文明施工专项方案，明确各管理人员的具体职责，
检查、督促、指导下属员工落实安全生产文明施工。

负责定期或不定期对勘察、施工、监理等供方进行评价和考核，并上报部门经理，督
促其落实改进。

- 13 -

- 14 -11
协助部门经理召开工程部周例会、晨会、各类专题会议，督促完成部门晨会记录、部
门日志及各类会议纪要的编制。
12
负责协调组织分管工程的各项验收工作。
13
完成领导安排的其他工作。
四、责权范围
1
参加工程部周例会、每日晨会，审核下属员工周计划、总结。
2
参加每周的监理例会。
3
每月参加工程质量安全大检查，形成所分管工程的检查记录。
4
每周工地现场检查不少于 5 次，发现并解决问题，做好检查记录，对问题整改结果进
行验证。
5
对监理、施工单位上报的各类文件，二个工作日内完成批复或流转；
6
每周协助组织不少于一次制度或业务学习。
7
严格执行公司工作笔记制度，经授权每月签批下属员工工作笔记。
8
参加各类设计评审、样板评审、施工方案评审，以及组织或参加各类技术交底和专题
会议、组织或参加各类工程验收工作。
9
协助部门经理完成对下属员工月度、半年度、年度的工作考核。
10
检查、督促、指导、支持下属员工各项工作。
五、任职资格
1
需具备大专以上学历，相关专业毕业，从事本行业工作 4 年以上，绿城司龄宜 1 年以
上，具备相应的理论和实践经验，经公司综合考评合格后取得上岗资格。
2
理解公司企业文化理念和价值观，能够向下属讲解宣贯公司文化理念，对社会的突发
事件有自己的独立观点和认识。
3
品行端正，诚实守信，吃苦耐劳，顾全大局，积极乐观。
4
工作认真负责，勇于承担责任。
5
具有较强的管理能力和协调能力，善于沟通和应变。
6
善于学习，具有较强的文字和语言表达能力。
7
身体健康，精力充沛。

（3）专业工程师/专业管理员岗位说明书

一、基本信息

岗位名称
所在部门
直接上级
岗位定员
专业工程师/专业管理员
工程管理部
工程部经理/副经理
岗位编号
岗位级别
直接下级
版本号

二、工作关系

直接上级

工程部经理/副经理

内部联系

集团各职能部门、项目公


本职位

外部联系

司及专业公司各级人员
专业工程师/
专业管理员
分管范围相对应的政府各职
能部门及合作单位

直接下级

无

三、工作职责

序号

1

2
3

4

5

6

7

8

9

10

11

12
职责描述
掌握集团公司 ISO9000 质量管理体系文件及精细化管理要求，负责分管工程的质
量、进度、成本、安全文明的把控。
负责处理本专业设计相关问题和联系工作，将设计意图传达至施工、监理方。
负责对分管工程进行日常质量检查和控制，对出现的问题督促整改。
负责分管工程的进度检查和控制，按照既定的工作计划和时间节点，比对工程实
际进度状况，出现偏差时督促相关单位及时采取措施。
参与分管工程的各项招标工作。
负责对所分管工程，审核工程签证并对工程量进行复核。做好分管工程各类变更
的把控、签证和相关原始状况的实测记录。
负责审核施工单位上报的安全生产文明施工专项方案，检查工地的安全文明施工
落实情况，维护工地形象，避免出现安全事故。
负责分管工程与其他专业的协调工作。

负责对所分管工程监理单位的管理，并考核。

负责收集、整理本专业建筑“四新”技术，对其应用进行过程控制。

协助做好前期管理、内部团队建设、信息管理、工程营造总结等工作。

完成领导安排的其他工作。

四、责权范围
- 15 -

- 16 -1
参加工程部周例会、每日晨会，周例会前 1 天上报周计划、总结。
2
每天工地现场检查不少于 2 次，累计时间不少于 4 小时；对所分管工程的隐蔽工
程进行重点把控、检查、验收，发现并解决问题，遇到特殊问题及时上报上一级
领导，对问题整改结果进行验证；每周对所分管工程完成不少于一次的全面检查；
做好日常管理中的记录和影像资料留置、存档工作。
3
参加每周的监理例会，每月二十四日前协助完成所分管工程监理月报的审核。
4
每月参加工程质量安全大检查，形成所分管工程的检查记录。
5
对监理、施工单位上报的各类文件，二个工作日内完成批复或流转。
6
严格执行公司工作笔记制度和工程部内务电子化管理要求，保证工程营造过程记
录的完整性和可追溯性。
7
参加各类设计、样板评审，熟悉和审核施工图纸，参加图纸会审、各类施工方案
评审，及时发现和解决问题。
8
组织或参加各类技术交底、专题会议及质量通病防治研讨工作。
9
参与分管工程的阶段性进度、质量、安全文明施工验收并负责落实。
10
熟知合同条款，并在工程实施过程中严格执行，及时处理所分管工程的工程联系
单。
11
做好对所分管工程监理单位的管理，并对其进行考核。
12
完成月度、半年度、年度的工作考