住房公积金知识解说.pptx

住房公积金知识解说（注意：部分数据会随着时间的推移而发生变化，请以实际情况为准）小陆在上海一家国有企业工作三年时间，最近小两口看中了一套商品房，他们都觉得户型和位置否非常适合自己，总价120万，可他们只能筹措到70万，剩余的50万如何筹集，开发商建议可以申请住房贷款。于是，小陆开始为买房的事烦恼起来了选择商业贷款好还是公积金贷款好？公积金贷款要怎么办理？可以办理住房公积金贷款的银行有哪些？到底能贷多少年？最高能贷多少钱？公积金贷款有哪几个步骤，要什么材料？那还款要怎样还？公积金账户里面的余额还能有什么用？目录住房公积金概述住房公积金的缴存和提取住房贷款住房公积金还款常见问题解答住房公积金概述住房公积金的定义住房公积金的构成住房公积金的好处住房公积金的效益分析住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。是住房分配货币化、社会化和法制化的主要形式。住房公积金的定义住房公积金的构成员工个人账户个人缴存部分和公司缴存部分均进入员工个人公积金账户；一般都是由住房公积金管理中心委托银行代为管理。个人缴存部分每月从个人工资中扣除公司缴存部分每月从公司账户中扣除住房公积金的好处购房时符合条件者可以购房时符合条件者可以申请住房公积金低息贷款；申请住房公积金低息贷款；租房时可以租房时可以提取住房公积金；提取住房公积金；公司及个人缴存金额公司及个人缴存金额全部归个人所有，全部归个人所有，相当于公司额外为每个员工投入了一笔住房相当于公司额外为每个员工投入了一笔住房基金，基金，个人总收益增加；个人总收益增加；符合政府政策符合政府政策(退休、出国等）也可以退休、出国等）也可以一次性提取一次性提取。个人缴存住房公积金部分，个人缴存住房公积金部分，免征个人所得税；免征个人所得税；采用商业贷款购买的住房可以采用商业贷款购买的住房可以提取住房公积金；提取住房公积金；住房公积金的效果分析例：假设我司员工A,参加上海社会保险和公积金。上一年度平均应发工资6000元，每月社保个人缴纳660元，每月公积金个人缴存420元，公司缴存420元，全部入个人公积金账户。对该员工是否缴存公积金，每月最终获得的收益做如下分析：该员工通过缴存公积金每个月的收益可比不缴存公积金的收益多456.4元，并且缴存公积金还可享受购房低息贷款的优惠。工资缴存公积金个人社保扣款个人公积金扣款个税扣款 实发工资公积金收益社保收益当月收益合计收益对比员工A6000是66042042.64877.408406606377.4456.4否660079526106605921住房公积金的缴存和提取住房公积金的缴存住房公积金的提取住房公积金的转移住房公积金的缴存缴存范围缴存基数缴存比例市行政区域范围内的企业、民办非企业以及社会团体的在职职工及个体工商户职工本人上一年度月平均工资，缴存基数上下限根据地方政策要求确定，每年调整一次。具体缴存比例根据各地方政策执行，一般个人与单位缴存比例一致，个别地方有例外。以北京、上海、广州、深圳、沈阳、苏州、成都、武汉八个城市为例。住房公积金的缴存城市缴存对象缴存基数缴存比例缴存额度备注下限上限下限上限下限上限北京城镇户籍强制缴存11601261012%12%2783026/上海城镇户籍在职职工强制缴存，个体工商户可以缴存1114116887%7%1561636补充公积金缴存比例超过5%就得缴个税；另外，补充公积金缴存额度没有上下限广州所有在职人员1300227055%20%1309082缴存基数上限是10年该市社平工资的5倍，当缴存基数上限超过社平工资3倍或者缴存比例各超过12%时，超出部分要交个税。深圳所有在职人员1320210255%20%1328410/成都所有在职人员850104136%15%1023124/苏州所有在职人员1140129008%12%1823096/沈阳在岗职工1100174608%12%1764190/武汉城镇户籍强制缴存90098258%12%1442358/各地缴存政策中心审核单位申请全部入个人账户单位经办人缴存银行设立单位、职工个人公积金账户每月办理缴存携带住房公积金缴存登记表、住房公积金个人账户设立清册、住房公积金补缴计算表等相关资料发送住房公积金缴存登记表，确定缴存基数、比例、汇缴银行公积金缴存流程图提取方式提取条件提取材料提取额度销户提取职工离、退休住房公积金联名卡、身份证明、住房公积金提取申请表、管委会要求的其他相关证明材料（广州、上海无公积金联名卡）全额完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系户口迁出本市或出境定居职工死亡或被宣告死亡与单位终止劳动关系两年仍未就业，且家庭生活严重困难的与单位终止劳动关系的男性已满50周岁、女性已满45周岁部分提取职工纳入本市城镇居民最低生活保障范围（沈阳、广州无此规定）住房公积金联名卡、住房公积金提取申请表、家庭成员关系证明材料以及管委会要求的其他相关证明材料（广州、上海无公积金联名卡）全额提取，保留账户职工本人、配偶及其直系亲属因重大疾病造成家庭生活严重困难的（沈阳、广州、苏州暂无此规定）不得超过个人承担的费用、购买、建造、翻建、大修自住住房不超过申请时账户内的存储余额，且不超过购房总价款偿还购房贷款本息的不得超过商贷部分当年还款金额房租超出家庭工资收入的规定比例的（沈阳、成都无此规定）不超过发生的租房总额住房公积金的提取各地提取政策共同点城市提取条件提取额度武汉考取全日制大学（含研究生）辞职读书销户提取账户内所有余额与所在单位终止劳动关系时个人账户余额在1000元以下销户提取账户内所有余额职工家庭遭遇火灾、地震，造成家庭生活特别困难不得超过个人承担的损失总额深圳偿还个人贷款本息的，可按月提取，其他地方都按年提取不超过实际还贷额职工提取后的住房公积金账户余额不应低于职工申请当月的月应缴存额北京遇突发事件，造成家庭生活困难的不超过个人承担的损失总额上海重复建立住房公积金账户需合并的需合并的账户可销户提取各地提取政策不同点中心/银行审核提交申请申请人缴存银行申请表、提取证明材料、身份证明材料同意申请的凭证提取凭证员工指定的账户将资金转入提取流程住房公积金的转移员工需异动到外地的，个人公积金账户余额可以异地转移，具体转移情况如下表：城市可否转入可否转出转移后缴存时间可转额度北京可以可以不连续个人账户所有余额（公司+个人）上海可以不可以广州可以可以武汉可以可以苏州可以可以沈阳可以可以成都可以可以深圳相关政策暂未出台，暂不可以转移各地转移对比职工向转入地单位申请转移转入地住房公积金管理中心转出地住房公积金管理中心转入地单位开立员工个人账户递交员工申请书、员工身份证复印件发送员工申请书、身份证复印件、公积金缴存凭证复印件、住房公积金异地转移联系函资金转账至转入地住房公积金管理中心、发送住房公积金异地转移办结单、转账证明转入地住房公积金管理中心公司账户将该资金转入转入地单位个人账户转移流程图公积金贷款商业贷款组合贷款公积金贷款与商业贷款的比较住房公积金贷款目前，深圳住房公积金贷款政策尚未出台，因各地相关贷款政策都不尽相同，现对其他七个城市贷款政策进行逐一说明。（注：以下举例均不考虑贷款人的还款能力以及信用等其他参考信息）住房公积金贷款n公积金首套房贷款：认定第二套及以上住房公积金贷款只看借款申请人是否办理过住房公积金贷款，暂时不包括办理过商业性个人住房贷款的记录n 二手房：已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产(上海以房龄在5年以上的房子认定为二手房)n 房龄：自房屋竣工验收合格交付使用之日起开始计算房屋的年限名词释义：举例：甲、乙二人为夫妇，甲公积金缴存基数为3000，乙公积金缴存基数2500。目前，甲公积金账户余额为6000元，乙为5000元，现购买首套一手房采用公积金贷款30年，满足其他贷款条件，则他们可贷额度为（6000+5000）*40=44万元。（采用等额本息还款每月应还2335.2元，30年后总共产生40.07万元利息；采用等额本金还款产生的利息共计32.43万元）可贷额度=共同贷款人公积金账户余额之和*40城市贷款条件贷款限额贷款比例备注首套房二套房上海1、只有参加住房公积金制度的职工才有资格申请住房公积金贷款；2、申请贷款前连续缴存住房公积金的时间不少于六个月；3、配偶一方申请了住房公积金贷款，在其未还清贷款本息之前，配偶双方均不能再获得住房公积金贷款；4、具有较稳定的经济收入和偿还贷款的能力；5、没有尚未还清的数额较大、可能影响住房公积金贷款偿还能力的其他债务。个人最高可贷30万元，家庭最高可贷60万元个人最高可贷额度20万元，家庭最高可贷额度40万元。首套住房在90平米以下的贷款额度不可超过房价的80%，90平米以上的贷款额度不可超过70%。二套房贷款额度不可超过房价的40%。所购房屋房龄在5年以上的贷款年限最多只有15年。上海贷款政策1、定义：补充公积金是指公司在为员工在缴足普通公积金后，愿意再额外出一笔钱用于公积金，员工自己也要同比例缴存公积金，存入员工个人补充公积金账户，属于公司给员工的一项福利。2、缴存政策：补充住房公积金单位和个人的缴存比例在1%-8%之间，由单位自行确定，缴存基数没有上、下限，但是当员工和单位缴存比例各超过5%后，超过部分需缴纳个税。3、贷款优惠：个人使用补充公积金贷款最高可贷10万元。举例：甲、乙二人为夫妇，甲公积金缴存基数,为3000，乙公积金缴存基数2500。目前，甲公积金账户余额为6000元，乙为5000元，补充公积金账户都有3000元，现购买首套一手房采用公积金贷款30年，满足其他贷款条件，则他们可贷额度为（6000+5000）*40+（3000+3000）*20=56万元。（采用等额本息还款每月应还2972.07元，30年后总共产生50.99万元利息；采用等额本金还款产生的利息共计41.27万元）可贷额度=共同贷款人公积金账户余额之和*40+补充公积金账户余额*20上海贷款政策-补充公积金举例：甲、乙二人为夫妇，甲月公积金缴存基数3000元，乙月缴存基数2500元，现购买首套一手房采用公积金贷款期限30年，满足其他贷款条件，则该夫妇可贷额度为（3000+2500-400）53.07=96.1万元，所以该夫妇最高可贷80万元。（采用等额本息还款每月应还4245.81元，30年后产生的利息共计72.8万元；采用等额本金还款产生的利息共计58.96万元）可贷额度=（共同贷款人月缴存基数之和-400）万元贷款月均还款额城市贷款条件贷款比例贷款限额备注首套房二套房北京1、具有稳定的职业和收入，信用状况良好，有偿还贷款本息的能力；2、购买、建造、翻建、大修自住住房；3、符合委托人规定的有关贷款的住房公积金缴存条件；4、提供委托人认可的担保；5、借款人夫妻双方均无尚未还清的住房公积金贷款和住房公积金政策性贴息贷款；6、足额正常缴存住房公积金12个月（含）以上且申请贷款时处于缴存状态；7、符合委托人规定的其他条件。住房面积在90平方米以下的贷款额度不超过房价的80，90平米以上的贷款额度不超过房价的70贷款额度不可超过房价的60%最高额度为80万元（不区分家庭和个人）对于个人信用评估报告评定的信用等级为AAA级的借款申请人，贷款额度可上浮30%；AA级的贷款额度可上浮15。购买政策性住房的借款申请人不受北京住房公积金缴存时限限制。北京贷款政策举例：甲、乙二人为夫妇，甲公积金缴存基数,为3000，乙公积金缴存基数2500，缴存比例都为5%，甲公积金余额10000元，乙公积金账户余额8000元，现购买首套一手房采用公积金贷款30年，满足其他贷款条件，则他们的可贷额度=(10000+3000*0.05*2*2*360)*2+（8000+2500*0.05*2*2*360）*2=82.8万元80万，所以该户可贷额度是80万。（采用等额本息还款每月应还4245.81元，30年后产生的利息共计72.8万元；采用等额本金还款产生的利息共计58.96万元）可贷额度=(公积金账户余额+公积金月缴存额2至法定退休月数)2城市贷款条件贷款比例贷款限额备注首套房二套房广州1、广州市常住户口的，申请公积金贷款时已连续缴存住房公积金6个月以上（含6个月）；2、非广州市常住户口的，申请公积金贷款时已连续缴存住房公积金12个月以上（含12个月）；3、具有稳定的职业和稳定的收入来源，有偿还贷款本息的能力；4、购房首期付款符合规定；5、签定了购买住房的合同或协议；6、所购房屋可用于抵押；7、符合委托人和受托人规定的其他条件。住房面积在90平方米以下的贷款额度不得超过房屋总价的80，90平米以上的贷款额度不得超过房屋总价的70贷款额度不可超过房价的40%，不受房屋面积限制一人最高贷款额为50万元，两人或两人以上最高贷款额为80万元二手楼贷款期限最长不超过20年，贷款期限可以延长到法定退休年龄后5年广州贷款政策举例：甲、乙二人为夫妇，甲公积金缴存基数3000元，缴存比例8%；乙缴存基数2500元，缴存比例10%，现购买首套一手房采用公积金贷款30年，满足其他贷款条件，则可贷额度=（3000*0.08*2+2500*0.1*2）/0.1*0.45*12*30=158.76万元40万元，所以该户最高可贷40万元。(采用等额本息还款每月应还2122.91元，30年后产生的利息共计36.4万元；采用等额本金贷款产生的利息共计29.48万元)可贷额度=共同贷款人月缴存额之和实际缴存比例 12（月）0.45贷款期限（实际缴存比例选取较高的）城市贷款条件贷款比例贷款限额备注首套一手房首套二手房二套房成都1、具有完全民事行为能力的自然人，且不超过国家规定的法定退休年龄；2、有城镇常住户口或有效居留身份证明的职工；3、申请时主借款人及所在单位已连续一年以上按时足额缴存住房公积金；4、借款申请人及配偶没有支取公积金用于支付购房首付款，同时未曾申请取得过公积金贷款或取得的公积金贷款已结清；5、借款人有购买住房的合同或协议，且首期付款不低于所购住房价值的规定比例；6、借款人有稳定的经济收入，信用良好，有相应的贷款偿还能力；7、能提供成都公积金管理中心认可的担保方式；8、成都公积金管理中心规定的其他条件。住房面积在90平方米以下的，贷款额度不可超过房价的80%；90平方米以上的，贷款额度不可超过房价的70%房龄低于10年的，贷款额度不可超过房价的70；10年以上的，贷款额度不可超过房价的60贷款额度不可超过房价的50%最高可贷额度40万（不分个人与家庭，不区分首套房与二套房）二手房住房公积金个人住房贷款期限加按揭房产楼龄原则上不超过30年（含），其中按揭房产楼龄最长为20年（含）。成都贷款政策举例：甲、乙二人为夫妇，甲缴存基数3000，乙缴存基数2500，现购买首套一手房采用公积金贷款30年，满足其他贷款条件，则可贷额度=（3000+2500）*0.45*12*30=89.1万60万，则该家庭可贷60万元。（采用等额本息还款每月应还3184.36元，30年后总共产生54.64万元利息；采用等额本金还款产生的利息共计44.22万元）可贷额度共同贷款人缴存基数之和4512（月）贷款期限城市贷款条件贷款限额、比例备注首套一手房首套二手房二套一手房二套二手房武汉1、正常足额缴存住房公积金达6个月及以上的在职职工；2、借款人持有合法身份证件，且具有完全民事行为能力；3、借款人及其配偶信用记录良好；4、有稳定的经济收入和按时归还公积金贷款本息的能力；5、无尚未还清的公积金贷款；6、同意以所购、建住房进行贷款抵押，或以国债、银行定期存单、有价证券等管理中心认可的方式提供担保。60万元40万元50万元40万元缴存公积金满6个月的可以将商业贷款转公积金贷款。贷款限额不区分个人与家庭，借款人单方正常缴存住房公积金的，贷款额度不超过房屋总价的50，但公积金月缴存额达1400元以上不受该条限制。住房面积在90平方米以下的贷款额度不得超过房价的80，90平米以上的贷款额度不得超过房价的70房龄在10年以内的，贷款额度不超过房价的70；1120年的，贷款额度不超过房价的60；2130年的，贷款额度不超过房价的50。贷款额度不可超过房价的40%贷款额度不可超过房价的40%武汉贷款政策举例：甲、乙二人为夫妇，甲缴存基数3000，乙缴存基数2500，现购买首套一手房采用公积金贷款30年，满足其他贷款条件，则可贷额度=（3000+2500）*0.5*12*30=99万40万，所以他们可贷额度为40万元。(采用等额本息还款每月应还2122.91元，产生的利息共计36.4万元；采用等额本金还款产生的利息共计29.48万元)城市贷款条件贷款限额贷款比例备注首套一手房二套一手房二手房沈阳1、申请人所在单位按规定为职工连续足额缴存住房公积金满12个月；2、申请人及共同申请人无连续3次或累计6次的不良信用记录；3、购房的首付款不低于规定比例。4、申请人具有稳定的经济收入和偿还贷款能力；5、申请人同意提供中心认可的贷款保证方式；6、申请人及共同申请人（含配偶）没有尚未还清的贷款或其他债务；7、申请人所购买楼盘的开发企业已与中心签订保证协议。申请人一方缴存住房公积金，贷款的最高限额为25万元；申请人及共同申请人双方缴存住房公积金，贷款的最高限额为40万元；家庭成员三人以上共同申请贷款的最高限额为50万元。贷款额度不可超过房价的70%贷款额度不可超过房价的60%房龄在5年以内的，贷款比例不高于房价的60%，房龄在5-20年的，贷款比例不高于房价的50%。贷款的最低期限为1年，最高期限为20年贷款期限是25年与房龄之差可贷额度=共同贷款人缴存基数之和50%12个月贷款年限沈阳贷款政策举例：甲、乙二人为夫妇，使用纯公积金贷款，甲缴存基数3000，乙缴存基数2500，现购买首套一手房采用公积金贷款30年，满足其他贷款条件，则可贷额度=（3000+2500）*0.35*12*30=69.3万50万，所以该夫妻最高可贷50万元。（采用等额本息还款每月应还2653.63元，产生的利息共计45.53万元；采用等额本金还款产生的利息共计36.85万元）可贷额度=共同贷款人缴存基数之和35%12贷款年限城市贷款条件贷款限额贷款比例备注一手房二手房首套房二套房二手房苏州1、借款人申请之月前连续按期足额缴存住房公积金六个月以上；2、购房首期付款不低于规定比例；3、能够落实贷款担保；4、借款人和配偶及其他共有产人均没有住房公积金贷款债务，个人信用状况良好。个人最高可贷30万元，两个人最高可贷50万元，高层次人才可贷200万元（不区分首套、二套房）个人最高可贷21万，家庭高可贷35万（不区分首套、二套房）住房面积在90平米以上不可超过房价的70%，90平米以下不可超过房价的80%不超过房价的50%不超过房价的70%苏州贷款政策前提条件：1、单个人贷款、贷款期限30年；2、缴存比例取当地最低要求缴存比例；3、不考虑贷款人的还款能力以及信用等其他参考信息。首套一手房城市个人最高贷款额度（万元）账户余额（元）缴存时长（月）个人与公司月缴存额之和（元）缴存基数（元）北京80/1211154646上海30750063002142广州本市户籍503400063003000非本市户籍12武汉60/614008750苏州30/6/2381沈阳25/6/1389成都40/12/2470深圳贷款政策暂未上线最高贷款额度条件个人申请银行初审银行复审担保公司审批抵押登记中心复审银行发放贷款无担保公司的有担保公司的签订借款合同住房公积金贷款流程图商业贷款条件1、具有合法有效的身份证明。2、必须有稳定合法的经济收入，能够提供相应的收入和资产证明。3、具有完全民事行为能力的自然人，无不良信用记录。4、与卖方签定有效的购房合同或购房协议。5、支付了规定比例的首付款(一般是不低于所购房屋总价的30%)或在贷款银行存入了不低于首付款的存款。6、贷款人年龄在18-65周岁，不同年龄所贷款年限的限制有所不同。7、贷款银行规定的其他条件。商业贷款最高可贷额度即为房价的70%商业贷款条件借款人申请银行审核银行发放贷款抵押登记签订借款合同首付款支付证明，买卖合同，身份证明，收入证明，发展商已签名保证的贷款申请审批表在国土局进行产权登记、公证部门办理房产产权抵押登记售房单位账户出具付清房款证明商业贷款流程图组合贷款组合贷款是住房资金管理部门运用政策性住房资金、商业银行利用信贷资金向同一借款人发放的贷款，是公积金贷款和商业性贷款组合的总称。同时满足商贷和公积金贷款条件的，即可申请组合贷款。其中商贷部分按照商贷利率执行，公积金贷款部分按照公积金贷款利率执行。提交申请公积金管理中心初审公积金管理中心对公积金贷款部分复审经办银行对商贷部分复审中心合并资料并通知贷款人公积金贷款部分面签贷款人公积金贷款部分面签通知银行领取审核通知单组合贷款流程图发放贷款公积金贷款商业贷款贷款对象必须是连续缴存公积金时间达到中心要求且在职的员工具有完全民事行为能力的人贷款额度有贷款比例、贷款限额、个人公积金账户余额等方面的限制首付款比例不得低于30%贷款手续需经过公积金管理中心审核，银行审核，担保中心审核只需银行审核贷款利率五年以上贷款利率4.9%五年以上贷款利率7.05%其他规定要求有担保人用房子做抵押商业贷款与公积金贷款的差异住房公积金还款方式 一年期以内的公积金个贷，应当于到期时一次还本付息；一年期以上的公积金个贷，应当按月或者按年偿还贷款本息。住房公积金贷款的按月还款方法有：等额本息还款法和等额本金还款法两种。贷款本金月利率（1+月利率）还款月数等额本息还款法月还款额=（1+月利率）还款月数1贷款本金等额本金还款法月还款额=+（贷款本金已还本金累计额）月利率贷款期月数计算公式：假设使用公积金贷款30万元，贷款期限30年，采用等额本息还款法和等额本金还款法每月应还款额如下表：第1个月第2个月第3个月第.个月第358个月 第359个月 第360个月 还款总额等额本息还款法1592.181592.181592.18.1592.181592.181592.18573185.2等额本金还款法2058.332054.932051.53.843.54840.14836.74521112.5采用等额本金还款法的前期还款压力比较大，但是总的贷款利息相对等额本息还款法低，个人申请贷款时可根据当前还款能力采取最适合的还款方法。举例说明公积金贷款还款主要有两个途径，一是每月定期向还款账户里存入不少于当月的应还款金额；另一种是委托公积金管理中心扣除公积金账户余额以偿还贷款，当余额不足时再向还款账户里补足还款额进行还款。公积金贷款商业贷款组合贷款有公积金账户从公积金账户中扣款，公积金账户余额不够时从银行还贷账户扣款从公积金账户中扣款，公积金账户余额不够时从银行还贷账户扣款从公积金账户中扣款，公积金账户余额不够时从银行还贷账户扣款无公积金账户不存在从银行还贷账户中扣款不存在还款途径常见问题解答1、问：公积金账户余额可否作为购房首付？答：公积金的使用前提是建立在已经产生消费情况下，所以不可以。2、问：工作调动到异地能提公积金现金吗？答：一般情况下，到异地工作，如户口迁移或外地户籍，可以提取公积金现金；如户口未迁移，不能提取公积金现金，但可以将账户转移到异地新工作单位。3、问：新房装修可否提取公积金？答：目前只有深圳可以提取，其他地方暂时不可以。4、问：如何查询本人住房公积金账户余额情况？答：拨打公积金管理中心电话、登陆公积金管理中心网站、凭本人身份证到缴存经办银行或者公积金管理中心查询。5、问：夫妻双方都缴存公积金可否申请两份贷款？答：不能。根据住房公积金管理条例规定，夫妻双方有一方有贷款未还清的，不可以再次申请住房公积金贷款。6、问：在A地买房,可不可以用B地的住房公积金贷款？答：视情况而定。