品牌企业开发模式研究.pptx

专业诚信双赢执行单位：重庆铭腾汇景市场信息咨询有限公司1品牌企业开发模式研究2上海龙湖郦城国际无锡龙湖滟澜山上海招商雍华府成都华侨城纯水岸重庆龙湖悠山郡重庆万科渝园重庆万科悦府重庆龙湖睿城3上海嘉定新城整体规划品牌企业项目分析借鉴品牌企业项目分析借鉴上海龙湖郦城国际社区上海龙湖郦城国际社区4品牌企业项目分析借鉴品牌企业项目分析借鉴上海龙湖郦城国际社区上海龙湖郦城国际社区蓝湖郡蓝湖郡联排别墅联排别墅蓝湖香颂蓝湖香颂联排别墅联排别墅国际公馆国际公馆高层、小高层高层、小高层项目位置嘉定区麦积路双单路物业类型创新里弄式联排别墅、小高层、高层占地面积347222建筑面积500000容积率1.44绿化率35%商业体量200005项目分组团经济技术指标物业类型 一组团联排别墅 二组团联排别墅高层、小高层层数 4层4层23-28层占地面积 8270075000148000 建筑面积 6450045000370000容积率 0.780.62.5面积区间208-235202-28388-135项目规划布局分析项目规划布局分析项目由自然地形规划土地，依靠天然条件打造景观轴线项目由自然地形规划土地，依靠天然条件打造景观轴线“一城两岸三河四镇一城两岸三河四镇“，四个相对独立组团。，四个相对独立组团。蓝湖郡为创新里弄式花院联排，自然水景保留，打造蓝湖郡为创新里弄式花院联排，自然水景保留，打造”两溪两溪+九桥九桥+三湾三湾+一湖一湖“的景观体系；别墅环绕其上；的景观体系；别墅环绕其上；蓝湖香颂为传统联排别墅，组团内部引进自然流水，平蓝湖香颂为传统联排别墅，组团内部引进自然流水，平地造坡，遍植名贵树种，打造社区园林；地造坡，遍植名贵树种，打造社区园林；高层组团则位于溪谷之畔，呈高层组团则位于溪谷之畔，呈T T字型排列，将东西两个字型排列，将东西两个别墅组团自然分割，尽享项目全景资源。别墅组团自然分割，尽享项目全景资源。品牌企业项目分析借鉴品牌企业项目分析借鉴上海龙湖郦城国际社区上海龙湖郦城国际社区6龙湖滟澜山龙湖滟澜山品牌企业项目分析借鉴品牌企业项目分析借鉴无锡龙湖滟澜山无锡龙湖滟澜山项目位于无锡新规划的太湖新区东区东区以太湖国际科技园为载体，重点建设高新技术研发园、大学科技园、软件园、数码设计园、创意研发园；中心区，重点建设太湖新城商务中心、市民中心及各类居住社区；西区以山水城旅游度假区、科教产业园为载体，重点发展创意产业和生态休闲旅游业。7品牌企业项目分析借鉴品牌企业项目分析借鉴无锡龙湖滟澜山无锡龙湖滟澜山类独栋叠拼叠拼小高层小高层湿地公园项目位置无锡太湖新城湖景路以北、净慧西路以西物业类型类独栋别墅、叠拼别墅、小高层占地面积188000建筑面积207000容积率1.1绿化率55%商业体量50008物业类型 类独栋别墅 叠拼别墅 小高层 层数 3层 4层 16层 占地面积 1098004026032940建筑面积 780004800076000容积率 0.711.192.31面积区间290-400170-26070-120项目分组团经济技术指标品牌企业项目分析借鉴品牌企业项目分析借鉴无锡龙湖滟澜山无锡龙湖滟澜山项目规划布局分析项目规划布局分析 项目位于太湖新区坡地之上，尊重自然肌理在原有河流项目位于太湖新区坡地之上，尊重自然肌理在原有河流的基础上对河道进行梳理。的基础上对河道进行梳理。项目正面临近项目正面临近130130万方太湖湿地公园，将景观最优位置万方太湖湿地公园，将景观最优位置留给类独栋别墅，最大体量布局；留给类独栋别墅，最大体量布局；内部景观溪谷两侧布局溢价空间最高的类独栋别墅；内部景观溪谷两侧布局溢价空间最高的类独栋别墅；临路一侧布置小面积的叠拼别墅，以总价优势规避劣势；临路一侧布置小面积的叠拼别墅，以总价优势规避劣势；高层呈半围合式布局在别墅之后，即满足景观优势，又高层呈半围合式布局在别墅之后，即满足景观优势，又为别墅遮挡外界干扰。为别墅遮挡外界干扰。品牌企业项目分析借鉴品牌企业项目分析借鉴上海招商雍华府上海招商雍华府项目位置上海闵行都市路2988号物业类型双拼别墅、洋房占地面积130000建筑面积134000容积率1.03绿化率35%商业体量2300双拼别墅双拼别墅电梯洋房电梯洋房电梯洋房电梯洋房10物业类型 联排别墅 电梯洋房层数 3层 6-8层 占地面积 5460075400建筑面积 22360109340容积率 0.411.45面积区间208-21958-166项目分组团经济技术指标品牌企业项目分析借鉴品牌企业项目分析借鉴上海招商雍华府上海招商雍华府 项目规划布局分析项目规划布局分析 项目地块方正，中间一条中轴线，中轴线两侧对称布项目地块方正，中间一条中轴线，中轴线两侧对称布局，分为双拼别墅和电梯洋房两种物业类型。局，分为双拼别墅和电梯洋房两种物业类型。项目正面一条天然景观河，全部正面景观摆放，别墅项目正面一条天然景观河，全部正面景观摆放，别墅组团呈扇形布置；别墅组团内部四条横向景观带，循环组团呈扇形布置；别墅组团内部四条横向景观带，循环水景环绕；水景环绕；电梯洋房位于别墅之后，两个对称组团，每个独立组电梯洋房位于别墅之后，两个对称组团，每个独立组团设置景观中庭。团设置景观中庭。11品牌企业项目分析借鉴品牌企业项目分析借鉴成都华侨城成都华侨城纯水岸纯水岸600600亩西区亩西区12一期一期洋房洋房一期一期高层高层二期二期 208 208区（联排别墅）区（联排别墅）二期二期洋房、高层洋房、高层四期四期高层高层三期三期高层高层项目位置成都市金牛区交大立交桥外侧西华大道9号物业类型独栋、双拼、联排别墅、花园洋房、电梯洋房、小高层、高层占地面积400200建筑面积720360容积率1.8绿化率45%品牌企业项目分析借鉴品牌企业项目分析借鉴成都华侨城成都华侨城纯水岸纯水岸13物业类型 一期（洋房、高层）二期（联排、独栋别墅）二期（洋房、高层）三期（高层）四期（高层）层数 洋房4、9层高层18、33层 3、4层 9、33层33层33层占地面积 1080541014155700025000108731建筑面积 1620005298515600088000261375容积率 1.470.562.733.522.4面积区间洋房150-350高层88-155联排210-310双拼380-400独栋460-48070-16070-18080-145项目分组团经济技术指标 项目规划布局分析项目规划布局分析 项目为项目为30003000亩华侨城西区独立组团，占地亩华侨城西区独立组团，占地600600亩，围湖而建，独栋、双拼、联排、花园洋房、亩，围湖而建，独栋、双拼、联排、花园洋房、电梯洋房、小高层、高层多业态组合；电梯洋房、小高层、高层多业态组合；项目前低后高，前疏后密，高低错落有致，全部围湖而视，景观最大化；项目前低后高，前疏后密，高低错落有致，全部围湖而视，景观最大化；项目项目12.912.9万方绿地，万方绿地，5 5万方生态水系、万方生态水系、3 3万方景观湖，丰富的自然资源。万方景观湖，丰富的自然资源。品牌企业项目分析借鉴品牌企业项目分析借鉴成都华侨城成都华侨城纯水岸纯水岸14品牌企业项目分析借鉴品牌企业项目分析借鉴重庆龙湖悠山郡重庆龙湖悠山郡项目位置渝北北部新区经开园礼嘉物业类型类独栋别墅、联排别墅、花园洋房、高层占地面积300246建筑面积540442容积率1.8绿化率40%商业体量15000悠山郡悠山郡联排别墅、类独联排别墅、类独栋栋悠山庭院悠山庭院花园洋房、花园洋房、高层高层悠山香庭悠山香庭花园洋房花园洋房悠山时光悠山时光 高层高层15物业类型 悠山郡（类独栋、联排）悠山庭院（花园洋房、高层）悠山香庭（花园洋房）悠山时光（高层）层数 4层 7+1层、18-25层 7层 33层占地面积 113142 73667 53986 47974 建筑面积 8372517680075580191895容积率 0.742.41.44面积区间204-41482-173103-15465-114销售时间2008年4月2008年9月2009年6月 2010年3月项目分组团经济技术指标品牌企业项目分析借鉴品牌企业项目分析借鉴重庆龙湖悠山郡重庆龙湖悠山郡项目规划布局分析项目规划布局分析 项目由三块并排地块组成，围绕项目由三块并排地块组成，围绕100100亩龙塘湖布局。亩龙塘湖布局。中间地块正面龙塘湖，布置联排别墅，中庭两条溪谷中间地块正面龙塘湖，布置联排别墅，中庭两条溪谷贯穿整个组团，注入龙塘湖；贯穿整个组团，注入龙塘湖；两侧地块均为洋房两侧地块均为洋房+高层方式布局，临主干道位置布高层方式布局，临主干道位置布置高层；置高层；两个洋房组团正面龙塘湖布局，内部均打造多条人工两个洋房组团正面龙塘湖布局，内部均打造多条人工水系，水系，30003000余平米水系贯穿整个园区，绕建筑流动。余平米水系贯穿整个园区，绕建筑流动。七大主题园林，以不同季节、不同种类植物带来四季不七大主题园林，以不同季节、不同种类植物带来四季不衰的园林美景；衰的园林美景；品牌企业项目分析借鉴品牌企业项目分析借鉴重庆万科渝园重庆万科渝园+朗润园朗润园项目位置渝北区宝圣大道（西南政法大学对面）物业类型联排别墅、叠拼别墅、高层占地面积229448建筑面积385210容积率1.68绿化率40%商业体量10000渝园渝园联排联排+叠拼叠拼+院落别墅院落别墅朗润园朗润园高层高层17物业类型 渝园（联排、叠拼）朗润园（高层）层数 4层 33、34层 占地面积 18009049358建筑面积 165210220000容积率 0.724.46面积区间联排171-244叠拼127-19119-76销售时间2009年6月2009年6月项目分组团经济技术指标品牌企业项目分析借鉴品牌企业项目分析借鉴重庆万科渝园重庆万科渝园+朗润园朗润园 项目规划布局分析项目规划布局分析 项目被城市支干道划分为两个相对独立组团，由于项项目被城市支干道划分为两个相对独立组团，由于项目处于成熟区域，因此分为两个组团分为两个独立销售。目处于成熟区域，因此分为两个组团分为两个独立销售。别墅项目位于城市次干道宝圣大道上坡段和机场高速别墅项目位于城市次干道宝圣大道上坡段和机场高速之间，地块狭长，受噪音影响较大，临路两侧布置小面之间，地块狭长，受噪音影响较大，临路两侧布置小面积，低总价的叠拼别墅，以总价、赠送、形态为卖点，积，低总价的叠拼别墅，以总价、赠送、形态为卖点，中间部分则为中高端联排别墅；中间部分则为中高端联排别墅；主入口布置主入口布置1100011000大中庭，水系景观居于其间，横大中庭，水系景观居于其间，横向布置一条狭长溪谷，满足住户的亲水性。向布置一条狭长溪谷，满足住户的亲水性。品牌企业项目分析借鉴品牌企业项目分析借鉴重庆万科悦府重庆万科悦府项目位置北部新区金开大道（棕榈泉对面）物业类型联排别墅、高层占地面积138140建筑面积376737容积率2.73绿化率30%商业体量78000一期联排别墅一期联排别墅二期高层二期高层三期高层三期高层19物业类型 一期（联排、双拼别墅）三期（高层）四期（高层）层数 4层 33层33层占地面积 8270072727148000建筑面积 4500040000370000容积率 0.70.62.5面积区间联排180-190双拼230-25070-130130-180销售时间项目分组团经济技术指标品牌企业项目分析借鉴品牌企业项目分析借鉴重庆万科悦府重庆万科悦府 项目规划布局分析项目规划布局分析 项目地块方正，别墅以宫城格局规划，南北两条中轴项目地块方正，别墅以宫城格局规划，南北两条中轴线，将项目自然分割四个小组团，彼此对称。线，将项目自然分割四个小组团，彼此对称。联排别墅采用院落式布局，每四栋联排别墅围合成一联排别墅采用院落式布局，每四栋联排别墅围合成一个独立的组合，双拼别墅则全部采用行列式排列，坐北个独立的组合，双拼别墅则全部采用行列式排列，坐北朝南；朝南；二期由二期由7 7栋高层一字型排列，享受别墅景观和湖景资源栋高层一字型排列，享受别墅景观和湖景资源 项目三期为一块飞地，约项目三期为一块飞地，约2525亩，前后两个景观湖，蝶亩，前后两个景观湖，蝶式结构，前后均可享受湖景，打造为大面积景观豪宅。式结构，前后均可享受湖景，打造为大面积景观豪宅。品牌企业项目分析借鉴品牌企业项目分析借鉴重庆龙湖睿城重庆龙湖睿城项目位置北部新区金开大道（棕榈泉对面）物业类型联排别墅、高层占地面积106688建筑面积160035（计容面积）（总建筑面积215671）容积率1.5绿化率30%商业体量22788联排、叠拼别墅联排、叠拼别墅花园洋房花园洋房高层高层商业商业21物业类型 一期（联排、叠拼别墅）二期（洋房）三期（高层）层数 3+1层 6层22层占地面积 477332726018558建筑面积 381873816555675容积率 0.81.43面积区间叠拼172-226联排205-235120-18039-53销售时间2007年6月2008年8月2008年9月项目分组团经济技术指标品牌企业项目分析借鉴品牌企业项目分析借鉴重庆龙湖睿城重庆龙湖睿城 项目规划布局分析项目规划布局分析利用河道、绿地、高层将差异大的业态分开，既满足利用河道、绿地、高层将差异大的业态分开，既满足各业态的需要求，也保证了项目品质；各业态的需要求，也保证了项目品质；东西分区东西分区高档住宅区高档住宅区&商业及小户型高层。商业及小户型高层。洋房布置在南侧可减少高层对大院别墅的影响，商业洋房布置在南侧可减少高层对大院别墅的影响，商业尽量接近学校大门、公交站点。高层布置在远端；尽量接近学校大门、公交站点。高层布置在远端；南北分区南北分区大院别墅大院别墅&花园洋房花园洋房 商业商业&小户型高层小户型高层 22品牌企业规划总结品牌企业规划总结 项目均为多组团独立开发，每个独立组团均有单独的景观中心；保留地块原始的地形地貌，园林植被；多为单排景观高层，以别墅景观作为其景观，同时隔离道路对高品质产品的影响 高层布置在靠近商业、交通站点位置；利用河道、绿地、高层将差异大的业态分开，既满足各业态的需要求，也保证了项目品质；内部均布置溪谷水景，保证住宅的亲水性；前低后高，前疏后密，高低错落排布；临路位置布置高层或低总价产品，以价格规避噪音影响。23