信达济南上新街项目策划报告.pptx

城市宏观背景分析城市宏观背景分析1项目定位项目定位4城市房地产市场分析城市房地产市场分析2经济测算经济测算5土地评估分析土地评估分析32n 中华文化的发祥地之一n 历史悠久的名城n 高校云集n 著名旅游城市n“济南多名士”秦代属济北郡。汉初，设济南郡，隋改济南郡为齐州。宋徽宗升州为府。元代设济南路，属中书省。明初置承宣布政使司，治济南府。清沿明制;济南是中华文明的重要发祥地之一趵突泉、大明湖、千佛山，著名的泉城 “海内第一名塑”的灵岩寺彩塑罗汉、济南孝堂山郭氏墓石祠，是我国现存最早的地面房屋建筑.扁鹊，房玄龄、秦琼，李清照、辛弃疾，李白、杜甫、苏轼、曾巩等杰出人物，都先后在济南生活游历 济南是山东的政治中心、经济、文化中心.这里有国家教育部211工程的重点大学山东大学,以及山东师范大学等一系列大专院校n 文化遗产济南城市印象：久远、厚重、辉煌济南城市印象：久远、厚重、辉煌城市经济发展城市规划城市概况城市概况城市概况4城市概况城市概况n济南是中国东部沿海经济大省山东省的省会；n全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心；n全国十五个副省级城市之一；n地处山东半岛中西部，距离北京369公里，距离上海680公里；衔接环渤海和长三角经济圈战略地理区位衔接环渤海和长三角经济圈战略地理区位环渤海南翼和黄河中下游中心城市环渤海南翼和黄河中下游中心城市经济发展空间充足，城市发展动力强劲经济发展空间充足，城市发展动力强劲从城市发展看，济南市具备重要战略地位5n城市总面积为8177平方公里，其中市区面积3257平方公里。n行政区划包括历下、市中、槐荫、天桥、历城、长清6区，平阴、济阳、商河3县和章丘1个县级市。城市概况城市概况济南行政区域划分为“六区”、“三县”、“一市”6机场n济南国际机场位于济南市东北方向的历城区遥墙镇，距市中心28.5公里；n78条航线，平均每周进出港1100个航班，分别通达韩国首尔、日本东京、德国法兰克福、美国洛杉矶和旧金山以及国内40多个大中城市；公路n到2010年，济南市所属公路总里程将达到6322公里，“一环八射”的高速公路网格局将基本形成，高速公路将覆盖济南所有县市，市域高速公路总里程将达到500公里；铁路n境内铁路总里程2987.9公里，覆盖山东全境，幅射140个市、县；运输吸引区约9000万人；是全国铁路网的骨干枢纽、煤炭运输的重要通道；城市概况城市概况-交通交通济南机场济南公路路网济南火车站交通便捷，机场、公路、铁路发展迅速7城市概况城市概况-旅游旅游大明湖千佛山泉城广场趵突泉大明湖n山东省境内著名景点泰山，每年吸引大量游客经停济南市；n市区旅游资源丰富，主要景点趵突泉、大明湖、千佛山、五龙潭、珍珠泉、泉城公园、泉城广场；n济南市年接待游客2500万人，位居全国同级别城市前列；著名泉城，典型旅游城市；城市经济发展城市规划城市经济发展城市经济发展城市概况9n2001-2008年济南市年末常住总人口持续增长，增幅逐渐变大；08年人口总量小幅下降；城市经济发展城市经济发展-人口人口人口保持基本稳定，08年人口出现负增长 济南人口的空间分布逐步由城区济南人口的空间分布逐步由城区向外围扩散，人口重心继续向东西部向外围扩散，人口重心继续向东西部移动；移动；2001200220032004200520062007200801002003004005006007008000%5%10%-5%-10%5835845946136426807206620.13%1.71%3.24%4.64%5.88%5.96%-8.02%2001-2008济南市年末常住南市年末常住总人口人口统计年末常住总人口（万人）增长率（%）济南青岛北京天津沈阳050010001500200066276116951176776年末常住年末常住总总人口（万人）人口（万人）年末常住总人口（万人）GDP持续快速增长，受经济危机影响，09年增幅略有下滑城市经济发展城市经济发展-GDPn2001-2008年，济南经济平稳快速增长，年平均增长率16%；n受经济危机影响，09年GDP增幅略有下降，达到11%，仍高于全国水平；n济南市GDP总量约占北京1/3，低于青岛市与沈阳市；2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 200905001000150020002500300035000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%1066 1200 1367 1618 1876 2185 2554 3017 231812.57%13.92%18.36%15.95%16.47%16.89%18.13%11.30%2002-2009前三季度前三季度济南市南市GDP统计GDP总量（亿元）增长率（%）济南青岛北京天津沈阳020004000600080001000012000301744361048863543860各城市各城市2008年年GDP统计2008年GDP统计（亿元）11n2002年以来人均GDP增长幅度与北京、青岛保持一致；n2008年济南人均GDP突破4.5万元，与青岛基本持平；n人均GDP的高水平表明济南市城市结构合理，城市经济活力较强；城市经济发展城市经济发展-人均人均GDP20022003200420052006200720080100002000030000400005000060000700002080723362272933160636394420004532130840348924109945444504675604460320206552398628150331884278945824460822002-2008济南市南市年人均年人均GDP比比较济南北京青岛人均GDP与青岛基本持平，经济运行状况良好12城市经济发展城市经济发展-产业结构产业结构济南市以二三产业发展为主，两大产业发展并重n济南市主要以二三产业为主，第三产业发展更为迅猛；n与其他城市对比，济南为典型二三产业并重城市；第一产业第二产业第三产业020040060080010001200140016000%2%4%6%8%10%12%14%16%18%175133015115%10%16.80%2008年年济南市南市产业结构构统计产业增加值（亿元）增长率（%）n城镇居民人均可支配收入增幅稳定，2005-2008年平均增速近18%；n2009年受经济危机影响增幅明显下降；仅为9.2%n人均消费性支出保持高位增长，表明济南市居民消费欲望强烈，具备一定消费能力；收入不断增长，居民生活水平不断提高，改善性住房需求得到释放；城市经济发展城市经济发展-收入、支出收入、支出200320042005200620072008200905000100001500020000250000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%-5.00%11013107981357815340180052080216562-1.95%25.75%12.98%17.37%15.53%9.20%济南市南市2003-2009人均可支配收入人均可支配收入统计城镇居民人均可支配收入（元）增长率（%）20022003200420052006200720080200040006000800010000120001400016000180000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%742683958581922710713123511535113.05%2.22%7.53%16.10%15.29%24.29%济南市南市2003-2009人均消人均消费性支出性支出统计人均消费性支出（元）增长率（%）n 社会消费品零售总额稳步增长，2008年达到1300亿元。自2002年以来，平均年增长率达15%以上n消费品零售总额逐步攀升;居民消费能力逐步增强；n济南社会消费品零售总额与青岛接近，消费能力较强；社会消费品零售总额逐步攀升，经济基本面良好；城市经济发展城市经济发展-消费品零售总额消费品零售总额2002200320042005200620072008020040060080010001200140016000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%4465336218089391103135619.51%16.51%30.11%16.21%17.47%22.94%2002-2008济南市社会消南市社会消费品零售品零售总额统计社会消费品零售总额（亿元）增长率（%）济南青岛北京天津沈阳0500100015002000250030003500400045005000135614644589200015052008年五城市社会年五城市社会消消费品零售品零售总额统计社会消费品零售总额（亿元）15200420052006200720080501001502002500.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%94.1122.1146.4177.9210.729.76%19.90%21.52%18.44%2004-2008济南市旅游南市旅游业总收入收入旅游业总收入（亿元）增长率（%）城市经济发展城市经济发展-旅游业收入旅游业收入n2004-2008年旅游业总收入持续高位增长，平均增幅在20%左右；旅游业收入持续增长，带动城市经济发展城市规划城市规划城市经济发展城市规划城市概况城市现状o济南北侧受黄河及铁路线区隔，交通受阻，发展受限；o城市南侧为山区，以自然保护区、景区为主，交通受阻，发展受限；o东西两侧地势平坦，交通便捷，城市被迫向东西方向发展 城市建成区范围广，城市规模快速增长，受南北方向自然条城市建成区范围广，城市规模快速增长，受南北方向自然条件及城市现状影响，城市被迫向东西两侧发展件及城市现状影响，城市被迫向东西两侧发展城市规划城市规划城市核心区城市规划城市规划济南市城市总体规划(20062020年)o构筑“一心三轴十六群”的城镇空间组织结构，即以济南为核心，形成三条城镇聚合轴，组建十六个城镇组群，促进市域城镇统筹协调发展；o中心城建设用地集中在北部黄河和南部山区之间的适宜建设区域，用地发展方向在现状城区用地的基础上，主要向东西两翼拓展；o近期城市发展以向东为主，远期逐步完善城市总体布局。远期主城区发展以腊山新区建设为主，完善燕山新区的建设，从而带动旧城区的提升和改造，有机疏解旧城区；o济南近年启动了一批重点规划发展区域及重点基础设施建设项目，城市的快速发展和升级进入了实质性阶段。城市核心区依然为重点发展区域；城市核心区依然为重点发展区域；主城区向东西两翼迅速扩张，城市核心区价值更为突显；主城区向东西两翼迅速扩张，城市核心区价值更为突显；中心城市效应日显，将对办公、商业类物业产生更高需求；中心城市效应日显，将对办公、商业类物业产生更高需求；未来城市发展方向为以中心城区为核心，东西为两级协同发展19n西进、东拓、北跨、南控、中疏的总体城市发展策略，奠定了城市发展方向；n城市南北两级受限，东西向呈现纺锤型发展；依据城市规划，城区，城西、城东呈现三级协同发展态势，城市核心区尤为重要城市规划城市规划城市宏观背景分析城市宏观背景分析1项目定位项目定位4经济测算经济测算5城市房地产市场分析城市房地产市场分析2土地评估分析土地评估分析3房地产板块分析房地产板块分析房地产市场概况房地产市场概况典型项目分析典型项目分析08年济南市固定资产投资额达1400亿元，增幅近23%；08年济南市房地产投资额暴增至270亿元，增幅近41%；固定资产投资，房地产投资均高速增长，市场面良好房地产市场概况房地产市场概况200320042005200620072008020040060080010001200140016000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%50465185610161151141529.17%31.49%18.69%13.29%22.94%2003-2008济南市固定南市固定资产投投资统计固定资产投资(亿元)增长率（%）2003200420052006200720080501001502002503000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%8911012116019327423.60%10.00%32.23%20.63%41.97%2003-2008济南市房地南市房地产开开发投投资统计房地产开发投资额（亿元）增长率（%）土地市场土地市场2004-2009土地成交面积统计土地成交面积统计200420052006200720082009（1-11）住宅类用地(万)131.8123.9864.64400.42553.68397.77商服类用地（万）12.7116.467.94107.88149.8558.52共计（万）144.5240.4472.58508.3703.53456.29n07、08两年，济南市土地成交量暴增，07年全年土地成交面积为06年6倍；n开发企业主要以济南市企业为主，国内品牌开发商相继进入，拿地成本相对较低；n09年新增供应土地477万，成交456万，几乎售罄；07、08年土地成交面积激增。天量土地成交在后期形成爆发式供应可能性较大20042005200620072008200901002003004005006007008000.00%100.00%200.00%300.00%400.00%500.00%600.00%700.00%-100.00%-200.00%144.5240.4472.58508.3703.53 456.29-72.02%79.48%600.33%38.41%-10.05%2004-2009年年1-11月土地成交面月土地成交面积统计土地成交面积（万）增长率（%）2009年济南市居住用地及商业金融年济南市居住用地及商业金融服务类用地挂牌成交面积汇总服务类用地挂牌成交面积汇总25住宅类用地住宅类用地26月份月份土地位置土地位置土地面积土地面积()成交价格成交价格（万元）（万元）所属公司所属公司土地性质土地性质成交单价成交单价(元元/平平米米)楼面地价楼面地价(元元/)成交时间成交时间容积率容积率2009.2经七路与经十路之间，纬十二路两侧9027251452山东银座置业有限公司居住57002009.2.16二环东路西侧，胶济铁路以北172583882山东大强房地产开发有限公司居住22491047 2009.2.19地上2.15，地下1.252009.4正大城市花园二期插花地(历下区浆水泉路西侧)66302950山东友谊集团有限公司居住44502009.4.16地上1.91地下0.55解放东路南侧插花地(解放东路南侧，浆水泉路东侧)630246济南鲍德房地产开发有限公司居住39002009.4.16地上2.15地下0.8高新区汉峪片区旅游路南侧地块(小汉峪村西山坡，旅游路南侧)12308833234济南东拓置业有限公司居住270015002009.4.16地上1.8地下0.9槐荫区津浦铁路西侧、铁路配件厂南侧4063710668山东连城置业有限公司居住26251085 2009.4.20地上2.42地下0.5槐荫区经十路南侧、腊山河西侧25138951763山东外海置业投资有限公司居住20591125 2009.4.20地上1.83地下0.82009.6市立二院西侧地块(槐荫区经一路南侧、市立二院西侧)81696150济南发祥伟业置业有限公司居住752824292009.6.2地上3.1，地下0.8高新区雅居园西侧地块(泺大街以南、鲁源开发项目以东、经十东路以北)209436283济南东拓置业有限公司居住300017652009.6.2地上1.7，地下0.8盛福片区B-2-2号(历下区贤文路西侧)11234529491山东巨匠房地产开发有限公司居住262510942009.6.3地上2.4，地下1.1山东新龙维创置业有限公司地块(历下区利农庄路南侧)9230山东新龙维创置业有限公司居住330020502009.6.3地上1.61，地下0.4527月份月份土地位置土地位置土地面积土地面积()成交价格（万成交价格（万元）元）所属公司所属公司土地性质土地性质成交单价成交单价(元元/平米平米)楼面地价楼面地价(元元/)成交时间成交时间容积率容积率2009.8奥体东侧3-1A地块(体育北路南侧，体育东路东侧)3333410500济南茗筑华丽置业有限公司居住315022502009.8.13地上1.4，地下0.7奥体东侧3-1B地块(体育北路南侧,体育东路东侧)3333410500山东万维置业有限公司居住315022502009.8.13地上1.4，地下0.7奥体东侧3-1C地块(体育北路南侧，体育东路东侧)5790722152山东三箭房地产开发有限公司居住382521252009.8.13地上1.8，地下0.9奥体安置房南侧地块(奥体安置房南侧,龙洞路以东)11142730085山东艺林房地产开发有限公司居住270015882009.8.13地上1.7，地下0.8九曲片区A-2A-1、B-1B-4、C-1C-2、C-41679215305908中海地产集团有限公司居住18222009.8.17花园路与化纤厂路东南角G043号地655013100祥泰实业居住200002009.8.19经十路以南、莲花山北侧地块一：49197.6地块二：35403.212436山东经世置业有限公司居住147011322009.8.31地块一：地上1.5，地下0.75地块二：地上1.02，地下0.55天桥区西工商河东侧，工人新村中街西侧118213275山东艺林房地产开发有限公司居住277119792009.8.31地上1.4，地下0.452009.9龙洞B地块(历下区龙泉湖南侧，龙洞路西侧)11879960500山东才高置业有限公司居住509329962009.9.9地上1.7，地下0.8华阳路以东，华能路以南131218600济南市鑫达房地产开发建设总公司、山东博格达置业有限公司居住655527322009.9.9地上2.4，地下0.72009.10郎茂山项目A地块(市中区郎茂山路东侧，二环南路以北)6213524699山东海信房地产开发有限公司居住39752009.10.19地上2.38，地下1.0高新区正丰路2号地块(体育西路以东、正丰路以西，康虹大街南侧)11208968000济南东拓置业有限公司居住60672009.10.1928商业金融服务类用地商业金融服务类用地29月份月份土地位置土地位置土地面积土地面积()成交价格成交价格（万元）（万元）所属公司所属公司土地性质土地性质成交单价成交单价(元元/平米平米)楼面地价楼面地价(元元/)成交时间成交时间容积率容积率2009.4槐荫区经十路南侧、腊山河西侧330808800山东外海置业投资有限公司商服26608502009.4.20地上3.13地下0.82009.6原济南市园林局地块(市中区玉函路西侧)54854682山东省塑料工业有限公司商业金融业8536208202009.6.2地上0.41，地下0.09盛福片区B-2-1号(历下区贤文路西侧)224388078山东巨匠房地产开发有限公司商业金融360010292009.6.3地上3.5，地下1.4大舜天成地块(历下区和平路南侧，山大路东侧)273.8214山东大舜天成置业有限公司商服780015762009.6.3地上4.95，地下1.82009.7历下区青年东路插花地块(历下区青年东路以东，经十路以北)25261251山东省广播电影电视局商业金融业49512009.7.10魏家庄商业地块(市中区纬一路以东、经二路以南)6784749973济南万达商业广场置业有限公司商业金融业736515672009.7.292009.8历下区泉城路以北1089735济南市城市建设投资管理中心商业6748107112009.8.14地上0.63历下区泺源大街南侧7221040济南万基置业有限公司商业1440014552009.8.14地上9.9，地下2.2经十东路以北，燕山新区A-1地块210089295山东黄金地产有限公司商服442511672009.8.14地上3.79，地下1.6九曲片区A-13699113206中海地产集团有限公司商业金融1420711162009.8.17其中地上3.2，地下0.6）九曲片C-36590715027中海地产集团有限公司商业金融22809912009.8.17其中地上2.3，地下1.0槐荫区北园大街南侧、兴济河西侧4953.582275济南汇邦建设服务中心商业金融459310582009.8.31地上2.8，地下1.130月份月份土地位置土地位置土地面积土地面积()成交价格成交价格（万元）（万元）所属公司所属公司土地性质土地性质成交单价成交单价(元元/平米平米)楼面地价楼面地价(元元/)成交时间成交时间容积率容积率2009.9市中区纬一路西侧、经八路南侧15536(商服)+60972(居住)58988山东三箭房地产开发有限公司商服260710862009.9.16商服：地上2.4，地下1.5居住：地上3.1，地下1.2东航三角地45308600中石化加油站及公共绿地1780044500 2009.9.18地上0.4地下0.1市中区胜利大街1632716165山东出版集团有限公司商业金融 990018002009.9.25地上5.5地下2.12009.10铁路职业技术学院A地块(历下区解放路北侧，山大路西侧)3001365700深圳华强房地产开发有限公司商服2189039802009.10.19地上5.5地下2.4天桥区北园大街北侧，柳行头河东侧496276济南红星美凯龙世博家居生活广场置业有限公司商服555920582009.10.19地上2.7地下0.72商品房市场商品房市场-棚户区改造棚户区改造棚户区改造间接影响商品房市场nn济南市计划通过旧城改造，逐步消除二环路以内的棚户区，力争在济南市计划通过旧城改造，逐步消除二环路以内的棚户区，力争在“十一五十一五”期间，改造完成旧期间，改造完成旧城区城区5050的棚户区；的棚户区；nn济南旧城改造中可以利用的居住用地为平方公里；济南旧城改造中可以利用的居住用地为平方公里；nn济南目前共有大小的棚户区数百个，主要集中在槐荫区、天桥区以及历下区，其中以槐荫区最多；济南目前共有大小的棚户区数百个，主要集中在槐荫区、天桥区以及历下区，其中以槐荫区最多；nn济南市加速推进旧城棚户区改造，年内将有占地亩的个棚户区得到改造，预计拆济南市加速推进旧城棚户区改造，年内将有占地亩的个棚户区得到改造，预计拆迁万平方米，动迁约万户；迁万平方米，动迁约万户；商品房市场商品房市场-成交成交近年来济南市商品房成交面积较低，市场呈现供不应求态势；2001-2008年济南全市商品房价格呈现快速上涨态势，平均增长率11.17%；成交量较低，呈现供不应求态势，先期土地取得未形成有效商品房供应200120022003200420052006200720080500100015002000250030003500400045000%5%10%15%20%25%1858206823072831302632663776386011.30%11.56%22.71%6.89%7.93%15.62%2.22%2001-2008济南市商品房价格南市商品房价格统计商品房均价（元/）增长率（%）200120022003200420052006200720080501001502002503003504000%10%20%30%40%50%60%13119425625725825931836148.09%31.96%0.39%0.39%0.39%22.78%13.52%2001-2008济南市商品房南市商品房销售面售面积统计商品房成交量统计（万）增长率（%）房地产板块分析房地产板块分析房地产市场概况房地产市场概况典型项目分析典型项目分析34房地产板块分析房地产板块分析1234561）高新区、历城区板块：）高新区、历城区板块：城市主要发展方向，地产热点板块，汇集城市主要发展方向，地产热点板块，汇集众多城市资源，市场发展热点地区，中高众多城市资源，市场发展热点地区，中高端项目积聚地；端项目积聚地；2）千佛山片区：）千佛山片区：济南环境资源最优越区域，顶级住宅聚济南环境资源最优越区域，顶级住宅聚集区；集区；4）市中区：）市中区：城市面貌较差但自然环境相对较好，楼盘城市面貌较差但自然环境相对较好，楼盘档次参差不齐；档次参差不齐；5）槐荫区版块：）槐荫区版块：旧城，配套设施齐全旧城，配套设施齐全,城市城市面貌较差，楼盘档次参差不面貌较差，楼盘档次参差不齐；齐；6）天桥区板块：）天桥区板块：工业区，区域意向差，档次参工业区，区域意向差，档次参差不齐；差不齐；3）城市核心板块：）城市核心板块：文教配套齐全，城市交通及生活配套方便，文教配套齐全，城市交通及生活配套方便，城市属性明显，市民认知度高，高端项目集城市属性明显，市民认知度高，高端项目集聚地；聚地；35房地产板块分析房地产板块分析1234561)高新、历城区：高新、历城区：产品类型：小高层、高层产品类型：小高层、高层价格：价格：5000-7000元元/2)千佛山片区：千佛山片区：产品类型：小高层、多岑、别墅产品类型：小高层、多岑、别墅价格：价格：10000-15000元元/4)市中区：市中区：产品类型：多层、小高层、高层产品类型：多层、小高层、高层价格：价格：5000-6500元元/5)槐荫区版块：槐荫区版块：产品类型：小高层、高层产品类型：小高层、高层价格：价格：3500-5500元元/6)天桥区板块天桥区板块产品类型：多层、小高层产品类型：多层、小高层价格：价格：3000-5000元元/3)城市核心板块：城市核心板块：产品类型：小高层、高层产品类型：小高层、高层价格：价格：8000-10000元元/36济南市各房地产板块典型项目统计济南市各房地产板块典型项目统计板块名称板块名称项目名称项目名称产品类型产品类型价格（元价格（元/）天桥区板块清泉名苑小高层、高层均价：5000舜清苑新区多层均价：4000槐荫区板块世佳戎居小高层、高层均价：5500金鼎艺墅广场多层均价：3400市中区板块中南名邸小高层、高层均价：6400生态印象小高层、高层均价：5550高新、历城区板块康桥颐东小高层、高层均价：5800丰奥嘉园小高层、高层均价：5300城市核心板块保利大明湖小高层、高层待定海尔绿城全运村别墅、多层、小高层均价：13000千佛山片区板块历山名郡多层，小高层均价：14100房地产板块代表项目房地产板块代表项目房地产板块分析房地产板块分析房地产市场概况房地产市场概况典型竞争项目分析典型竞争项目分析38商业项目信息汇总商业项目信息汇总项目名称项目名称开发商开发商项目地址项目地址产品类型产品类型总建筑面积总建筑面积（）容积容积率率已售已售面积面积（）户型户型区间区间（）主力户型面积主力户型面积（）（）销售销售价格价格（元元/）精装标准精装标准鲁商广场山东鲁山置业有限公司鲁商广场位于历下经十路与玉函路交汇处东南（泉城公园西临）。写字楼,商业2100002.8大部分商业已整售给银座商场，在售部分商铺商铺300左右不详商铺25000-50000毛坯明湖天地明湖天地建设发展有限公司历下区济南经一路（明湖东路段）南侧写字楼,商业1000002.5商铺剩余9套90-140不详均价：19000毛坯蓝石趵北六号济南蓝石置业有限公司趵突泉北路6号商铺,多层写字楼14000不详已售罄80-400不详商铺一层：40000；二层21000地下商铺：20000毛坯泉乐坊商业步行街济南汇泉新世界置业有限公司泉乐坊位于济南核心区域县西巷，是连接大明湖和泉城路的泉畔商业街商业（3层）500001.2只剩2套40-400不详售价：一层：45000二层：33000三层：20000不详39商业项目信息汇总商业项目信息汇总项目名称项目名称开发商开发商项目地址项目地址产品类型产品类型总建筑面积总建筑面积（）（）容积容积率率已售面积已售面积（）（）户型区间户型区间（）（）主力户型面积主力户型面积（）（）销售价格销售价格（元（元/）精装标准精装标准发祥巷济南发祥置业有限公司发祥巷位于经一路至经二路，纬五路至纬六路之间高层、小高层住宅；商铺2200003.33大部分已售出70-130不详均价：11000不详银座晶都国际山东银座地产有限公司市中区顺河街商铺,写字楼1500005尾房销售不详不详15000不详泰府广场济南融新投资发展公司省府前街和泉城路交叉口的东北角，南邻济南市“商业金街”泉城路单体商业110000不详近期开盘不详不详预计一层：80000；地下：50000不详红尚坊济南瑞丰投资有限公司省府前街红尚坊项目位于山东省人民政府大门前省府前街两侧商铺552000.82010年1月开盘20-8040预计：50000不详40写字楼项目信息汇总写字楼项目信息汇总项目名称项目名称开发商开发商项目地址项目地址产品类型产品类型总建筑面积总建筑面积（万）（万）容积容积率率已售面积（万已售面积（万）户型区间户型区间（）（）主力户型面积主力户型面积（）（）销售价格销售价格（元（元/）精装标准精装标准蓝石趵北六号济南蓝石置业有限公司趵突泉北路6号商铺,多层写字楼14000不详已售罄80-400不详不详毛坯明湖湾开元广场山东省新开元置业有限公司趵突泉北路1号（大明湖西南门对面）多层写字楼90000不详未开盘不详不详12500-14100不详明湖天地明湖天地建设发展有限公司历下区济南经一路（明湖东路段）南侧写字楼,商业1000002.5写字楼剩余11套90-130147-400100均价：9000毛坯鲁商广场山东鲁山置业有限公司鲁商广场位于历下经十路与玉函路交汇处东南（泉城公园西临）。写字楼,商业210000不详大部分写字楼已售出写字间150-200左右；200写字间均价14000精装修银座晶都国际山东银座地产有限公司市中区顺河街商铺,写字楼1500005尾房销售商务办公面积82190不详不详不详41住宅项目信息汇总住宅项目信息汇总项目名称项目名称开发商开发商项目地址项目地址产品类型产品类型总建筑面积总建筑面积（万）（万）容积容积率率已售面积已售面积（万）（万）户型区间户型区间（）（）主力户型面积主力户型面积（）（）销售价格销售价格（元（元/）精装标准精装标准阳光100济南阳光壹佰房地产开发有限公司槐荫区济南市阳光新路小高层，高层17800001.78 4期未开盘55-200909000不详海尔绿城全运村济南海尔绿城置业有限公司历下区经十东路以南，奥体中心南侧独栋别墅、多层、小高层高层；产权式酒店、五星级酒店商业18000001.23 热销中110-200140小高层：12000-13000高层：11000-12000别墅：14000-15000小高层、高层精装别墅：毛坯济南万达广场济南万达商业广场置业有限公司经四纬一路交汇处住宅、城市综合体10000003已售完90-280不详13500豪宅精装3000元/公寓精装1000元/普宅毛坯名仕豪庭香港南益集团历下区经十路和浆水泉路交接口路南小高层、高层18层、27层、30层10000002二期不详二期不详90一期：5000预计二期9000不详鲍德现代逸城（未开盘）济南鲍德房地产开发有限公司解放东路中段南侧多层,小高层,高层2700002.150不详不详不详不详保利大明湖（明年开盘）保利山东置业有限公司历下区大明湖畔城市综合体210000不详不详不详待定精装修42住宅项目信息汇总住宅项目信息汇总项目名称项目名称开发商开发商项目地址项目地址产品类型产品类型总建筑面积总建筑面积（万）（万）容积容积率率已售已售面积面积（万）万）户型户型区间区间（）主力户型面积主力户型面积（）（）销售销售价格价格（元元/）精装标准精装标准文华园山东文华园住宅开发建设有限公司和平路与历山路交汇处南行50米路东高层1600003.5不详55-131不详10000厨卫装修巴黎花园济南华黎房地产开发公司经一路与顺河高架桥交叉处，明湖西路303多层、小高层2000001.98三期只剩两套56-14290两居8000毛坯历山名郡山东省三名投资有限公司历下区大润发向南150米路西商住公寓,板楼,小高层2200001.8尾房销售150-500不详9900厨卫精装中建文化城山东省中建房地产开发公司文化东路16号（原中建八局大院）高层2300002.3908年售罄36-170不详9800小户型精装修欧洲城济南康都置业有限公司济南市经一路与纬一路的交汇处，项目东至影壁后街，南至馆驿街，西至纬一路，西北至经一路低层、小高层住宅2627003.05未开盘50-130不详8000毛坯发祥巷济南发祥置业有限公司发祥巷位于经一路至经二路，纬五路至纬六路之间高层、小高层住宅；商铺2200003.33一期售罄；二期未开盘37-13080；130一期均价：7300不详43核心区域住宅、写字楼、商业存在以下特点在售项目几乎所省无几，供应量较大项目多集中在城市边缘区；多数项目尚未开盘，济南核心区域面临无房可售的尴尬局面；普通住宅价格集中在11000-13000元/；商业价格集中在30000-40000元/；写字楼价格集中在12000-14000元/；典型竞争项目分析典型竞争项目分析44总结总结目前，济南商品房市场在售项目多已售罄或尚未开盘，出现供不应求态势；2007年土地年土地成交面积：成交面积：500万万2007年商品年商品房销售面积：房销售面积：310万万2008年土地年土地成交面积：成交面积：700万万2008年商品年商品房销售面积：房销售面积：360万万而大量的土地成交未形成有效供给，交易量保持在低位徘徊土地成交到入市一般需要两年时间，明后年商品房供应量出现爆发性上涨可能性较大，市场潜在土地存量较大，本案潜在竞争较为激烈；城市宏观背景分析城市宏观背景分析1项目定位项目定位4经济测算经济测算5城市房地产市场分析城市房地产市场分析2土地评估分析土地评估分析3地王分析地王分析土地价格预判土地价格预判47济南市近期济南市近期“地王地王”一览一览序号序号土地座落土地座落总面积总面积（公顷）（公顷）签定日期签定日期成交价成交价（万元）万元）容积率容积率楼面地价楼面地价（元（元/）土地土地单价单价取得单位取得单位1体育西路以东、正丰路以西、康虹大街南侧居住11.22009.10680002.326376066济南东拓置业2花园路与化纤厂路东南角G043号地（居住）2.02509.8.19131002.922306468元/431万/亩祥泰实业3槐荫区经十路经七路交叉口西南侧（加油站、公共绿地）0.45309.9.178600地上0.4，地下0.14746018984元/1266万/亩中石化4济南历下区解放路北侧、山大路西侧的铁道职业技术学院旧址（商服）3.00109.10.1965700地上5.5，地下2.4地上：3981地下：277221900元/1460万/亩深圳华强纵观济南市近期成交地王，主要存在以下特点：纵观济南市近期成交地王，主要存在以下特点：成交项目的规模普遍偏小，除东拓置业地块外，其他地块土地面积均为成交项目的规模普遍偏小，除东拓置业地块外，其他地块土地面积均为3 3万平米左右；万平米左右；虽总体土地单价较高，但地块容积率指标相对较高，折合楼面地价约虽总体土地单价较高，但地块容积率指标相对较高，折合楼面地价约2000-40002000-4000元不等，风险相对降低；元不等，风险相对降低；地块三土地属性为加油站及公共绿地属性，参照性不强；地块三土地属性为加油站及公共绿地属性，参照性不强；土地评估分析土地评估分析地王分析地王分析土地价格预判土地价格预判4