房地产的终极目标经营管理.pptx

四、不一致性房地产市场上的产品不可能做到标准化，不可能有二种完全相同的房地产。五、政策影响性政策影响性是指房地产投资容易受到政府政策的影响。六、对专业管理的依赖性七、相互影响性如政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值。房地产投资分析基本知识房地产投资分析基本知识n第一节第一节 现金流量的构成现金流量的构成n一、现金流量一、现金流量n投资、成本、销售或出租收入、税金、利润投资、成本、销售或出租收入、税金、利润等经济量，是构成房地产开发投资项目现金等经济量，是构成房地产开发投资项目现金流量的基本要素，也是进行投资分析最重要流量的基本要素，也是进行投资分析最重要的基础数据。的基础数据。二、投资与成本l(一)广义投资与成本的概念l 1、投资 l(1)广义的投资：指人们的一种有目的的经济行为，即以一定的资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。投入的资源可以是资金、土地、人力、技术、管理经验或其他资源。l(2)狭义的投资：指人们在房地产开发或投资活动中，为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫支的资金。房地产投资是狭义的投资。n2、成本:是指人们为达成一次或取得一物所必须付出或已经付出代价。n(1)成本的构成：工业投资项目而言，成本由产品的生产成本和产品的销售成本构成。n(2)投资分析中的成本与企业财务会计中成本的区别：n财务会计中的成本是对生产经营活动中实际发生费用的记录，各种影响因素的作用是确定的，所得到的成本数据是唯一的，而投资分析中使用的成本有许多是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算，各种影响因素的作用是不确定的，不同的实施方案会有不同的成本数据。n在投资分析中，根据分析计算的需要还要列入一些财务会计中没有的成本概机会成本、沉没成本、不可预见费用等，这些成本的经济含义及成本中所包含的内容与财务会计中的成本不完全一样。(二)房地产投资分析中的投资与成本n房地产投资项目中投资与成本的特点房地产投资项目中投资与成本的特点表表2-1所示所示 n1.开发项目总投资：n开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金。n(1)开发建设投资：指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用n2.开发产品成本n开发产品成本是指房地产开发项目产品建成时，按照国家有关财务和会计制度转入房地产产品的开发建设投资。n3.经营成本n经营成本是指房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本，主要包括：土地转让成本、出租土地经营成本、房地产销售成本、房地产出租经营成本。三、经营收入、利润和税金n1、经营收入：是指房地产企业向社会出售、出租房地产产品或利用房地产自营时所获得的货币收入。包括销售收入、出租收入和自营收入。n销售收入=销售房屋面积房屋销售单价n出租收入=出租房屋建筑面积房屋租金单价n自营收入=营业额-商业营业成本-自营中的商业经营风险回报2、利润n利润是企业经济目标的集中表现，企业进行房地产开发投资的最终目的是获取利润。n企业利润分为利润总额、经营利润、税后利润（净利润）和可分配利润等四个层次。n利润总额经营利润+营业外收支净额n经营利润经营收入-经营成本-期间费用-销售税金n税后利润利润总额所得税n可分配利润税后利润（法定盈余公积法定盈余公益金+未分配利润）3、税金n税金是国家或地方政府依法律对有纳税义务的单位或个人征收的财政资金。我国房地产开发投资企业纳税的主要税种有：n(1)销售税金。包括营业税、城市维护建设税和教育费附加，又称“两税一费”。目前营业税的税率为5，城市维护建设税和教育费附加，分别为营业税税额的7和3。n(2)土地使用税和房产税。土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税。n(3)企业所得税。n所得税税额应纳税所得额税率n应纳税所得额收入总额准予扣除项目金额第二节第二节 资金的时间价值与资金等资金的时间价值与资金等效值计算效值计算n掌握资金的时间价值的有关计算第三节第三节 房地产投资经济效果评价房地产投资经济效果评价指标指标n一、房地产投资经济效果的表现形式（一）置业投资n1、经济效果：租金、物业增值、减少纳税、股权增加。n2、经济效果影响因素：受市场状况和物业特性变化的影响。n（二）开发投资n经济效果主要表现：销售收入。可又分开发利润、成本利润率、投资净收益率等指标来衡量。n二、投资回收与投资回报n房地产投资的收益包括投资回收和投资回报两部分n1、投资回收：指投资者对其所投入资本的回收。n2、投资回报：指投资者所投入资本在使用过程中所获得的报酬。n例如金融机构，借款人还本的部分-（投资）回收n借款人支付的利息-为金融机构获得的贷款(投资)回报。三、收益率n1.收益率的概念：n收益率是一个投资回报率，它通常被表示为一个复合年百分率，标明了投资项目在某一计算周期内的连续收益能力。2、收益率的类型n(1)折现率：是一个将未来收益或收入转换成现值的收益率。n(2)内部收益率：代表了某一固定资本投资在其持有期内实际获得的或预期可获得的收益率。它是一个使得该项投资未来收益的现值等于其当前所投入资本价值的收益率。n(3)全部投资收益率：反映了全部己投入资本的收益水平。从概念上来说，全部投资收益率是权益资本收益率和抵押收益率或抵押贷款利率的加权平均。n(4)权益投资收益率：是衡量投资者投入自有资本或自有资金收益水平的指标。它是投资者在投资项目中所投入的自有资本的内部收益率，他考虑了还本付息对自有资金现金流的影响。四、其他投资经济效果评价指标四、其他投资经济效果评价指标n1、现金回报率：反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系，该指标与存款帐户模型所形成的年现金收入类似。在数值上等于扣除折旧前的净收入除以业主的初始现金投资。n例：某商业店铺的购买价格为59.5万元，其中35万元由金融机构提供抵押贷款，余款24.5万元由投资者现金支付。如果该项投资扣除抵押贷款还本付息后的租金收入现金流量为1.96万元，该投资的现金回报率为：1.96/24.5=8%2.还本付息比率：n年经营收入年还本付息数额。n例如：某物业投资的年净经营收入为30万元，年还本付息数额为20万元，该物业投资的还本付息比例为：30/20=1.5。n 例题：某小型写字楼的价值为50万元，其中投资者投入的股本金为20万元，另外30万元为年利率7.5%、期限30年、按年等额均还的抵押贷款。建筑物的价值为40万元，按有关规定可在25年内实现折旧。预计该写字楼的年毛租金收入为10万元，空置和收租损失为毛租金收入的10%，包括房地产租金税、保险费、维修费、管理费、设备使用费和大修基金在内的运营费为毛收入的30%。该写字楼投资的投资回报计算如下表2-3所示：五、通货膨胀的影响n1、在通货膨胀的情况下，现金的购买力会下降，因此投资者往往提高对名义投资回报率的预期，以补偿购买力的损失。也就是说，投资者要提高期望投资回报率以抵消通货膨胀的影响，因为投资者所期望获得的始终是一个实际的投资回报率。n2、通货膨胀不等于房地产增值。n作业：作业：n房地产投资分析的目的是什么？n房地产投资分析中的投资与成本是如何区分的？n房地产开发项目总投资是如何构成的？n房地产投资经济效果的表现形式有哪些？n投资回收与投资回报的概念和区别是什么？n现金回报率和还本付息比率是如何计算的？第四章第四章 房地产开发的程序与管理房地产开发的程序与管理n第一节第一节 房地产开发的主要程序房地产开发的主要程序n一、投资机会选择与决策分析n1、投资机会选择：主要包括投资机会寻找和筛选两个部分。在机会寻找过程中，开发商往往根据自己对某地房地产市场供求关系的认识，寻找投资的可能性，亦即通常所说的“看地”。n2、投资决策分析：主要包括市场分析和项目财务评价两部分。n市场分析：主要分析市场的供求关系、竞争环境、目标市场及其可支付的价格水平。n项目财务评价：是根据市场分析的结果，就项目的经营收入与费用进行比较分析。二、前期工作n前期工作的内容主要包括以下几个方面：n分析拟开发项目用地的四至范围与特征、规划允许用途及获益能力的大小。n获取土地使用权。n征地、拆迁、安置、补偿。n规划设计及建设方案的制定。n与城市规划管理部门协商、获得规划部门许可。n施工现场的水、电、路通和场地平整。n市政设施接驳的谈判与协议。n安排短期和长期信贷。n9.对拟建中的项目寻找预租（售）的客户。n对市场状况进行进一步的分析，初步确定目标市场、租金或售价水平。n对开发成本和可能的工程量进行更详细的估算。n对承包商的选择提出建议，也可与部门承包商进行初步洽商。n开发项目保险事宜洽谈。n获取土地使用权后的最后准备工作就是进行详细设计、编制工程量清单、与承包商谈判并签订建设工程施工承包合同。n在开发方案具体实施以前，还必须制定项目开发过程的监控策略，以确保开发项目工期、成本、质量和利润目标的实现。n三、建设阶段n开发商在此阶段的主要任务是：如何使建筑工程成本支出不突破预算；同时，开发商还要出面处理工程变更问题；解决施工中出现的争议，功签付工程进度款；确保工程按预先进度计划实施。n四、租售阶段n开发商一般要根据市场状况、对回收资金的迫切程度和开发项目的类型来选择出租或出售。n居住物业-以出售为主，多为按套出售；写字楼、酒店、商业用房和工业厂房出租、出售并举，以出租为主。第二节第二节 土地使用权的获取土地使用权的获取n一、开发商获取土地使用权的方式n（一）有关概念n土地使用权出让金：土地使用权受让人为获得土地使用权而支付给政府的金额。n毛地价：政府在出让未经拆迁安置补偿的旧城区土地（俗称“毛地”）、或未进行征地补偿的新区土地（俗称“生地”）使所收取的金额。它通常包括土地使用权出让金和城市建设配套费。n熟地价：当政府出让已具备“七通一平”、“五通一平”和“三通一平”建设条件的土地（俗称“熟地”）时所收取的金额，或土地使用权人将已经具备建设条件的熟地转让时所收取的金额。熟地价包括土地使用权出让金、城市建设配套费和土地开发费。n土地使用费：土地使用者因使用国有土地而需按规定每年支付给政府的费用。n（二）获取土地使用权的方式n行政划拨n市场机制配置土地，分协议、招标、拍卖和挂牌三种方式。二、旧城区房地产开发的特点n（一）旧城区的开发前景n开发项目所处的位置一般比较好。n（二）旧城区状况与开发条件n旧城区人口密集，建筑密度高；n旧城区的建筑物多是危旧房；n旧城区道路狭窄，交通条件较差；n旧城区规划条件显得更为苛刻。三、新区房地产开发的特点n(一)新城区的开发前景：一般处于城市的外围，往往不适于开发商业中心、写字楼、餐饮及娱乐用房。由于空气清新，环境幽静舒适，适于建造高级住宅和公寓。n(二)新城区状况与开发条件n1.有利条件：受周围环境制约少，城市规划条件限制少，拆迁比较容易，费用较低，开发商可以按照顾客的要求进行设计，从获得较好的使用功能和环境景观。对于高级住宅区尤为重要。n2.不利条件：因占用耕地，征地审批非常困难；开发用地为不具备开发建设条件的生地，配套设施需开发商自己建设，道路、绿化费用较高。四、土地一级开发及其模式（一）土地一级开发的概念：n指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或农村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”和“七通一平”建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让和转让的过程。（二）开发模式n以政府为主的模式：组建“政府土地开发公司”，该公司具有政府背景和政府授予的特殊职能，为非盈利性公营事业机构。具体有：n将开发的熟地以成本价交土地管理部门，再由土地管理部门组织以招标、拍卖或者协议出让方出让。n由政府或人大授权，在开发区管委会领导下，代行政府职能，将开发成的熟地直接出让。适合高新技术开发区和工业园区的土地开发。n城市土地管理部门直接以熟地价格向投资者出让国有土地使用权，政府通过其所属的土地发展公司负责在合同规定的期限内，将己出让的待开发土地开发为熟地，交投资者使用。n以民间为主，政府辅助支持的模式n此模式下土地开发者出于利益的驱使，可能会尽量抬高土地转让价格，使政府不易控制地价。（三）土地一级开发的操作程序 进行土地一级开发常用的操作程序是：n做出开发区的近期、中期和长期发展计划。n对开发区范围内的土地利用状况进行详细调查，掌握可开发土地资源现状的数量、质量和分布。n制定开发区哉发展的控制性规划和详细规划。n按确定的优先顺序选择启动开发地块或区域。n由土地管理部门协助办理土地出让（或划拨）手续。n制定拆迁安置补偿方案，并获得政府主管部门批准。n进行现场土地开发工作，达到相应的建设条件。n核算土地开发成本、厘定土地价格，进行熟地转让（或出让）。第三节第三节 城市规划对房地产开发的影响城市规划对房地产开发的影响n一、土地出让和房地产开发过程中的规划管理n（一）土地使用权出让过程中的规划管理n1、制定控制性详细规划。出让的地块，必须具有城市规划行政主管部门提出的规划设计条件及附图。n(1)规划设计条件包括：地块面积、土地使用性质、容积率、建筑密度、建筑高度、停车位数量、主要出入口、绿地率、须配置的公共设施和工程设施、建筑界线，开发期限及其他要求。n(2)附图应当包括：地块区位和现状、地块坐标，、标高，道路红线坐标、标高，出入口位置，建筑界线以及地块周围地区环境与基础设施条件。n2、规划设计条件通知书及其附图或审定设计方案通知书及其附图，是城市国有土地使用权出让合同的重要附件。n3、办理建设用地规划许可证，必须持有附具城市规划行政主管部门提供的规划设计条件及附图的土地出让合同。n4、土地使用权权属证明。（二）房地产开发过程中的规划管理n开发项目选址、定点审批阶段。n开发商持：n计委批准立项文件n 开发建设单位或其主管部门申请用地的函件n 工程情况简要说明和选址要求n 拟建方案n 开发项目意向位置的地形图及其他相关材料-向城市规划管理部门提出开发项目选址、定点申请，由城市规划管理部门审核后向城市土地管理部门发征询意见表。n开发商持：n征询意见表n征地和安置补偿方案n经城市土地管理部门盖章的征地协议n项目初步设计方案n批准的总平面布置图或建设用地图-报城市规划管理部门审核，由城市规划管理部门下发选址规划意见通知书。申请建设用地规划许可证阶段。n开发商持 n城市计划部门批准征用土地的计划任务n市政府批准征用农田的文件n 地形图n选址规划意见通知书n有关协议与函件n其他相关资料-开发商向城市规划管理部门提出申请，城市规划管理部门颁发建设用地规划许可证。规划设计条件审批阶段。n开发商持 n 城市计划管理部门批准的计划任务n 开发商对拟建项目的说明n拟建方案示意图n 地形图n 设计单位提供的控制性规划方案n其他相关资料-向城市规划管理部门提出申请，经城市规划管理部门审核后，下达规划设计条件通知书及用地红线图。设计方案审批阶段n 委托设计机构完成方案设计n 设计方案报审表n项目设计方案总平面图n 各层平立剖面图n 街景立面图n方案说明书n其他相关资料-开发商向城市规划管理部门提出设计方案审批申请，城市规划管理部门签发规划设计方案审批通知书。建设工程规划许可证阶段n开发商持：n 城市建设主管部门下达的年度施工业务批准文件n工程施工图纸n工程档案保证金证明n行政主管部门审查意见和要求取得的有关协议-向城市规划管理部门提出申请，城市规划管理部门签发建设工程规划许可证。竣工验收阶段。n开发项目竣工后，城市规划管理部门将参与项目的竣工验收工作，以检查项目开发建设过程中有关规划要求设施是否得到遵守，配套建设的基础设施和公共服务设施是否已同期建设完毕。二、开发项目规划设计方案中的主要技术经济指标n（一）经周期开发项目技术经济指标n居住区总用地：指居住区范围内的总用地面积，包括居住用地、公共建筑用地、道路用地、绿化用地。n居民每人占地：指居住区内人均用地指标，包括人均居住用地、人均公共建筑用地、圆锥道路用地、人均绿化用地。n3.居住区总建筑面积：指居住区范围内的总建筑面积，包括居住建筑面积和公共建筑面积。n总户数、总人口、平均每户人口：指居住区内可容纳的总户数、总人口及总；人口与总户数之比。n平均每户居住建筑面积：指居住区内居住建筑面积与总户数之比。n居住建筑密度：指居住建筑对居住用地的覆盖率，即：居住建筑密度=居住建筑基底面积/居住建筑用地面积。n容积率n容积率=居住建筑面积/居住建筑用地面积。n人口毛密度：指居住区内可居住的总人口与总用地面积之比。n人口净密度：指居住总人口与居住建筑用地面积之比。n平均层数：指居住建筑面积与居住建筑基地总面积之比。n高层比例：一般七层以上为高层住宅，即高层住宅建筑面积占总建筑面积的比例。n住宅间距：指相邻居住建筑之间的距离。n居住区平均造价：指居住区总造价与居住区总建筑面积之比。n建设周期：指自工程开工至全部工程完工之间的持续时间。（二）非居住区开发项目技术经济指标n建筑容积率：项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物计算在内，但注明不计算面积的附属建筑物除外。n总建筑面积：指开发项目各栋、各层建筑面积的总和。n地上建筑面积：指地上各层建筑面积的总和。n建筑密度：建筑覆盖率，指项目用地范围内所有建筑物的基底面积之和与规划建设用地面积之比。n规划建设用地面积：指项目用地规划红线范围内的土地面积。n建筑高度：指城市规划建设管理部门规定的建筑物檐口高度上限。n绿地率：规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。停车位个数：指在规划用地范围内设置的地面和地下停车位的个数。n有效面积系数：指建筑物内可出售或出租建筑面积与总建筑面积之比。第四节第四节 政府对房地产市场的干预政府对房地产市场的干预n一、政府制定干预房地产市场政策的原则n（一）目标的确定。n这些目标通常包括：n使存量房地产资源得到最有效的使用。n保证为各类生产生活需要提供适当的入住空间。n引导新建项目的位置选择。n满足特殊群体的需要n（二）政策的连续性与协调性n体现新旧政策的衔接。n体现与相关政策的衔接配套n体现多元性与系统性的统一。n（三）政策的针对性和导向性n（四）政策的公平性和效率二、房地产市场的宏观调控n（一）土地供应计划的调控n（二）城市规划的指导n（三）地价的杠杆作用n（四）税收的功能n（五）租金的控制n（六）金融杠杆的作用n（七）住房政策的影响。三、房地产市场行为的规范n（一）资质审查n（二）产权登记n（三）建立房地产价格评估制度n（四）交易程序的规范化n作业：作业：n房地产开发的主要程序包括哪些？n何谓房地产开发的前期工作？试结合本地的实际操作情况作一简要说明。n土地一级开发的模式有那些？n政府制定干预房地产市场政策的原则有哪些？一、财务评价的基本概念n1、财务评价：是根据国家现行财税制度和价格体系，分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况，据以判别项目的财务可行性。n2、主要表现：n财务效益-生产经营过程中的经营收入；n财务支出（费用）-主要表现为开发项目总投资、经营成本和税金。二、财务评价的主要技术经济指标n财务内部收益率n（1）含义：是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。它是评估项目盈利性的基本指标。n（2）计算公式nnn（CI-CO）t（1+FIRR）-1=0nt=0 n（3）经济含义：是项目在这样的折现率下，到项目终了时，所有投资可以被完全收回。n（4）可通过内插法求，内插法计算公式为：n|NPV1|+（i2-i1）nFIRR=i1+n|NPV1|+|NPV2|n（5）表明：项目投资所能支付的最高贷款利率。如果贷款利率高于内部收益率，项目投资将会面临亏损。n当FIRR ic，认为项目在财务上是可以接受的。n2、财务净现值法n（1）财务净现值（FNPV）的概念：指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率，将各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。n（2）计算公式为：n nnFNPV=（CI-CO）t（1+ic）-1nt=0 n（3）当FNPV0，项目在财务上可以接受。n3、动态投资回收期n（1）概念：指项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。n（2）计算公式：n nn（CI-CO）t（1+ic）-1=0nt=0 n动态投资回收期=累计折现值开始出现正值的年数-1n 上年累计折现值的绝对值n +n 当年净现金流量的折现值n如果PtO，FIRR14.78214，故该项目可行。例55某公司购买了一栋写字楼用于出租经营，该项目所需的投资和经营期间的年净收入情况如下表所示。如果当前房地产市场上写字楼物业的投资收益率为18，试计算该投资项目的财务净现值和财务内部收益率，并判断该投资项目的可行性；如果在10年经营期内年平均通货膨胀率为5，问公司投入该项目资本的实际收益率是多少?解：1在不考虑通货膨胀的情况下，计算项目实际现金流量的财务净现值和财务内部收益率(或称表面收益率)，计算过程如下：上表中注：现值系数由公式1(1十i)n计算得来，其中i为折现率n为年数，18为第一次试算，其所对应的净现值即为所求的财务净现值，由于净现值为正，故选用19进行第二次试算。从上表的数值可以得出，该投资项目的财务净现值为371.93万元，项目的内部收益率的数值可以通过内插法计算得到：内部收益率18+1.0371.93371.93一(一635.34)18.3718由于该项目的财务净现值大于零，财务内部收益率大于写字楼平均收益率水平，因此该项目可行。2计算项目实际收益率 实际收益率(Rr)、表面收益率(Ra)和通货膨胀率(Rd)之间的关系式为：(1十Ra)(1+Rr)(1+Rd)通过计算已得到Ra18.37，又已知Rd=5，所以Rr可以通过下式计算得：(1+0.1837)=(1+Rr)(1+0.05)，求解得RrO.1273 因此，该项目投资的实际收益率为12.73。第六节 房地产开发项目评估的不确定性分析一、房地产开发项目财务评价中的主要变量分析l1、土地成本。土地成本是房地产开发项目评估中一个重要的计算参数。在进行项目评估时如果开发商还没有获取土地使用权，土地成本往往是一个未知数。l2、建造成本。l（1）由于建造成本的估算时间与承包商报价时间之间建立了购置土地使用权等一系列前期准备工作，两者往往相差半年到一年时间，这期间可能会由于这个材料和劳动力价格水平的变化到资金的成本出现上涨和下跌的情况。l（2）当线路工程开工后，由于今日材料价格和因公费用发生变化，导致建造成本改变。但自动改变对开发商是否有影响，要看承包合同的形式如何。l3、租金和售价。在项目评估过程中，租金和售价的缺点是通过与市场上近期成交的类似物业的租金和售价进行比较、修正后得出的。这种比较湿衣裳也含着一个基本假设，既不考虑通货膨胀因素以及租金和售价在开发期间的增加或减少，而决意“左和双引号今天”的足迹和售价水平估算。l4、开发期与租售期。项目开发期由前期、建造期组成。l5、资本化率。l6：容积率及有关设计参数。当项目用地面积已定时，游戏力的大小就决定的项目和建设建筑面积的数量，而建筑面积直接关系到项目的租金和销售收入以及总建造成本。在有关项目的可供出租或出售的面积的变化也很重要。l7、贷款利率。贷款利率的变化对开发项目财务评价结果的影响是很大的。另起一行巴空置率。对建成后用于出炉的房地产开发项目评估，空格这里的估计对于计算项目的有效租金收入非常重要。l此外项目投资中股本金或借贷资金之间的比例，预计租金上涨率等的变动也都对项目评估结果产生较大的影响。（二）房地产置业投资中的不确定因素l1.购买价格l2.权益投资比例l3.空置率l4.运营成本二、盈亏平衡分析l(一)盈亏平衡分析的基本原理l 1.含义:盈亏平衡分析是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下，研究投资项目产品成本、产销量与盈利的平衡关系的方法。盈亏平衡分析就是要找出项目方案的盈亏平衡点。l 2.盈亏平衡分析的基本方法是:建立成本与产量、销售收入与销量之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。l盈亏平衡分析有线性盈亏平衡分析和非线性盈亏平衡分析。(二)房地产项目的盈亏平衡分析l 房地产项目的盈亏平衡分析，有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于平衡点的设置。临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。l 保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。l 单个风险因素临界值的分析计算可以采用列表法和图解法进行，多个风险因素临界值组合的分析计算可以采用列表法进行。1 1最低租售价格分析。租金和售价，是房地最低租售价格分析。租金和售价，是房地产项目最主要的不确定性因素，能否实现预定产项目最主要的不确定性因素，能否实现预定的租售价格，通常是房地产开发投资项目成败的租售价格，通常是房地产开发投资项目成败的关键。的关键。最低售价是指开发项目的房屋售价下降到预定最低售价是指开发项目的房屋售价下降到预定可接受最低盈利时的价格，房屋售价低于这一可接受最低盈利时的价格，房屋售价低于这一价格时，开发项目的盈利将不能满足预定的要价格时，开发项目的盈利将不能满足预定的要求。求。最低租金是指开发投资项目的房屋租金下降最低租金是指开发投资项目的房屋租金下降到预定可接受最低盈利时的水平，房屋租金低到预定可接受最低盈利时的水平，房屋租金低于这一水平时，开发投资项目的盈利将不能满于这一水平时，开发投资项目的盈利将不能满足预定的要求。足预定的要求。最低租售价格与预测租售价格之间差距越大，最低租售价格与预测租售价格之间差距越大，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。说明房地产项目抗市场风险的能力越强。n2最低租售数量分析。最低销售量和最低出租率，也是房地产项目最主要的不确定性因素，能否在预定售价下销售出理想的数量，或在一定的租金水平下达到理想的出租率，通常是开发投资项目成败的关键。n 最低销售量是指在预定的房屋售价条件下，要达到预定的最低盈利所必须达到的销售量。最低出租率是指在预定的房屋租金水平下，要达到预期的最低盈利所必须达到的出租率水平。n 最低销售量与可供销售数量之间的差距越大，最低出租率的值越低，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。n 3最高土地取得价格。最高土地取得价格是指在开发项目销售额和其他费用不变的条件下，保持满足预期收益水平所能承受的最高土地取得价格。土地取得价格超过这一价格时，开发项目将无法获得足够的收益。最高土地取得价格与实际估测的土地取得价格之间差距越大，开发项目承受土地取得价格风险的能力越强。n 4最高工程费用。最高工程费用是指在预定销售额下，要满足预期的开发项目收益要求，所能承受的最高工程费用。最高工程费用与预测可能的工程费用之间差距越大，说明开发项目承受工程费用增加风险的能力越大。n 5最高购买价格。对于房地产置业投资项目，初始购买价格对能否实现预期投资收益目标非常重要。最高购买价格是指在这样的购买价格水平下，项目投资刚好满足投资者的收益目标要求。最高购买价格高出实际购买价格的数额越大，说明该置业投资项目抵抗风险的能力越强。n 6最高运营费用比率。运营费用比率是指投资性物业中运营费用支出占毛租金收入的比率。该比率越高，则预示着投资项目所获得的净经营收入越低，进而影响到投资项目的投资绩效。最高运营费用比率，是指满足投资者预期收益目标时的运营费用比率。最高运营费用比率趣高，投资项目抵抗风险的能力越强。n 7多因素临界点组合。多个风险因素同时发生变化，引起开发项目济效益指标的变化，达到临界点，这时各因素变化值则组合成为多因素临界点组合。多因素临界点组合的寻找可通过计算机完成。三、敏感性分析n(一)敏感性分析的概念n1.含义：敏感性分析是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。2.敏感性分析的目的在于：n（1）找出影响项目经济效益变动的敏感性因素，分析敏感性因素变动原因，并为进+步进行不确定性分析(如概率分析)提供依据。n （2）研究不确定性因素变动引起项目经济效益值变动的范围或极限值，分析判断项目承担风险的能力。n （3）比较多方案的敏感性大小，以便在经济效益值相似的情况下，从中选出不敏感的投资方案。n 根据不确定性因素每次变动数目的多少，敏感性分析可以分为单因敏感性分析和多因素敏感性分析。(二)敏感性分析的步骤n 房地产项目敏感性分析主要包括以下几个步骤：n 1确定用于敏感性分析的经济评价指标。通常采用的指标为内部收益率，必要时也可以选用财务净现值、开发商利润等其他经济指标。在具体选定评价指标时，应考虑分析的目的，显示的直观性、敏感性，以及计算的复杂程度。n 2确定不确定性因素可能的变动范围。n 3计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值。n 4通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，作出进一步的分析。(三)单因素与多因素敏感性分析 n单因素敏感性分析是敏感性分析的最基本方法，进行单因素敏感性分析时，首先假设各因素之间相互独立，然后每次只考察一项可变参数的变化而其他参数保持不变时，项目经济评价指标的变化情况。n 多因素敏感性分析是分析两个或两个以上的不确定性因素同时发生变化时，对项目经济评价指标的影响。由于项目评估过程中的参数或因素同时发生变化的情况非常普遍，所以，多因素敏感性分析也有很强的实用价值。四、风险分析n(一)风险分析的界定 n 在项目经济评价中采用的基础数据(如投资、成本费用、租售价格、开发周期等)大部分来自对未来情况的预测与估算，由此得出的评价指标及作出的决策具有很大的风险。为了给项目投资决策提供更可靠和全面的依据，在经济评价中除了要计算和分析基本方案的经济指标外，还需要进行不确定和风险分析，并提出规避风险的对策。n不确定分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险因素确定发生概率未知条件下的抗风险分析，它不能代替风险分析。风险分析常用的比较成熟的方法是概率分析法，它不但考虑了风险因素在未来变动的幅度，还考虑了这种变动幅度在未来发生变动的可能性大小及对项目主要经济效益指标的影响。(二二)风险分析的一般过程和方法风险分析的一般过程和方法对一个房地产项目进行风险分析的过程，可以分为三个阶段：即风险辨识、风险估计、风险评价(见图)。n习题：1某家庭过去5年月收入2400元，每月存人银行50准备购房，现利用该存款本利作为部分购房款，其余房款向银行申请住房抵押贷款，银行要求贷款10年还清，家庭收入现为2400元月，预计月增06，初步安排月收入的40用于还款。问该家庭有偿还能力的住房价格应控制在多少?如市场房价为2400元m2，则所选住房建筑面积应控制在多少?(银行存款利率6，贷款利率9，复利按月计息)n 2某投资者以BOT方式，投资2000万元获得凤凰山收费隧道25年的经营使用权，期望投资实际收益率为16，预计随着当地经济的发展，过洞车辆每年将以2增长率增加，若每车次平均收费10元，保持25年不变，考虑3的年通货膨胀率，问现日均通过车次为多少时，刚好达到投资者期望的投资收益目标?(不考虑资金年内收支影响；假定投资发生在年初，经营收入、经营费用发生在年末；年经营费用为年经营收入的20)n3，某投资者以分期付款的方式购买了一个写字楼单元，之后用于出租经营。项目现金流量如下表，目标收益率；ic=15，试确定项目的财务净现值、财务内部收益率及动态投资回收期，并判断项目财务可行性第七章第七章 房地产开发建设房地产开发建设过程过程第一节 建筑工程施工的招投标一、建筑工程施工招投标的基本概念1.房地产开发项目建筑工程施工的招投标：是指房地产开发商设定“开发项目建筑工程施。工”这一标的，招清若干个建筑承包商进行秘密报价竞争，由房地产开发商从中选择优胜者，并从中选择优胜者，并与之达成协议，签订合同的过程。2.目的：房地产开发商通过招标方式发包建筑工程，其目的在于选择“适当”的承包商。二、工程建设项目的招标方式(一)公开招标 1.含义：公开招标，是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。2.意义：公开招标使开发商有较大的选择范围，开发商可以在众多的投标者之间举择报价合理、工期短、信誉良好的承包商，同他签订承包合同，将工程委托他负责完成。3.适用：适用于工程项目规模较大、建设周期较长、技术复杂的开发项目建设。(二)邀请招标 邀请招标，是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。采取邀请招标方式，由于被邀请参加竞争的投标人有限，开发商不仅可以节省招标费用，而且可以提高招标工作的效率，节省时间。但是这种招标方式限制了竞争范围，把许多可能的竞争者排除在外，这样也就缩小了开发商的选择余地。邀请招标方式一般适用于那些工程性质比较特殊、要求建筑承包商有专门经验的技术人员和专业技术，只有少数建筑承包商能够胜任的建设项目，或者是公开招标的结果未产生出中标单位的建设项目，以及由于工期紧迫或保密的要求等原因而不宜公开招标的建设工程。(三)公开招标和邀请招标的区别1发布信息的方式不同。2.选者的范围不同。3竞争的范围不同。4公开程度不同。5时间和费用不同。三、招标机构四、招标程序(一)中请招标房地产开发商向当地建设主管部门办理建设工程开工审批手续。经批准后持建设主管部门同意招标的“建设工程开工审批表”和招标申请书，开发商可向当地招投标管理部门登记、申请招标，并领取招标用表。开发商只有在获得招标批准后，方可进行招标。(二)编制招标文件 当开发商的招标申请获得批准后，即庇着手准备招标文件。招标文件是开发商向投标人介绍工程情况和招标条件的熏要文件，也是签订工程承包合同的基础。（三）编制招标工程标底(四)确定招标方式，发布招标公告或邀请投标函(五)投标人资格审查企业注册证明和资质等级；主要施工经历；技术力量简况；施工机械设备简况在施工的承建项目；资金和财务状况。(六)招标工程交底及答疑(七)开标、评标和决标（八）签定合同第二节 建筑工程施工的合同形式一、建筑工程施工的合同形式一、建筑工程施工的合同形式 (一)按计价方式不同划分 1固定价格合同。双方在专用条款内约定合同价款包含的风险范围和风险费用的计算方法，在约定的风险范围内合同价款不再调整。风险范围以外的合同价款调整方法，一般在专用条款内约定。固定价格合同有固定总价合同和固定单价合同两种。(1)固定总价合同。固定总价合同就是按照商定的总价签订的承包合同；它的特点是以图纸和工程说明书为依据，明确承包内容和计算标价，并一笔包死。在合同执行过程中，除非开发商要求变更原定承包内容或者设计图纸，承包单位一般不得要求变更承包价。(2)固定单价合同。在没有施工详图就需要开工，或虽有施工图但工程的某些条件尚不完全清楚的情况下，既不能比较精确地计算工程量，又要避免使开发商与承包商任何一方承担过大的风险，此时采用固定单价合同比较合适。2成本加酬金合同。这种合同的基本特点是：按工程实际发生的成本(包括人工费、材料费、施工机械使用费、其他直接费和施工管理费以及各项独立费，但不包括承包商的管理费和应交所得税)，加上商定的总管理费和利润，来确定总包价。这种合同方式主要适用于开工前对工程内容尚不十分清楚的情况，如边设计边施工的紧急工程或较为特殊的开发项目。3可调价格合同。这是指合同价款可根据双方的约定而调整，双方在专用条款内约定合同价款的调整方法。可调价格合同中合同价款的因素包括：法律、行政法规和国家有关政策变化而影响合同价款；工程管理部门公布的价格调整；一周内非承包人因停水、停电、停气造成停工累计超过8小时；双方约定的其他因素。4计量估价合同。计量估价合同以工程量清单和单价表为计算的依据，通常由开发商委托设计单位或造价工程师提出工程