苏州新区项目可行性分析报告.docx

苏州新区项目可行性分析汇报(一)
苏州新区项目可行性分析汇报一、总论
1、项目建设背景
苏州新区枫桥镇农工商总企业下属新泰房地产开发企业由于资金局限性，不能及时启动本项目。恰逢整个江苏省企业改制，故意转让本项目，这是能得到这个项目重要外在原因。枫桥镇为了能改善居民生活质量和提高当地区房地产整体水平，因此但愿找到能开发高品质住宅开发商。而浙江省尤其是杭州市房地产开发企业不管是资金实力，还是开发水平在全国来说可谓是首屈一指。这是能转让到并开发内在原因。根据苏州都市总体规划发展以及新区枫桥镇片区控制性规划规定，该片区将是新区乃至整个苏州重要住宅区。我司通过对苏州全面认真市场调研，对项目区位环境进行反复分析比较，根据苏州目前房地产现实状况与发展趋势，只要做出能满足苏州市都市居民新住房规定和高品质，同步定位精确，完全不用紧张项目销售，并且有丰厚利润。
该项目已经获得了土地使用权证和项目规划许可证，各项目谈判工作已相继展开。
2、项目概况
该地块位于苏州新区何山路和塔园路交叉口。紧接苏州科技学院，有良好文化气氛。道路宽阔交通便捷，有何山大桥与古城区相连。项目占地126亩，其中120亩是建住宅用地，6亩是建配套幼稚园用地。容积率为2.0，总建筑面积为16万平方米，小高层和多层相结合，沿街底层为商业配套用房（约占5%）。具有一定开发规模，并能品牌延续提供保障，给企业带来良好社会效益和经济效益。
本项目建设资金完全由我司自筹，局限性部分通过土地抵押和预售房款处理。
二、苏州市简介
苏州位于长江三角洲中部、江苏省东南部，东经l19°55'--121°20'，北纬30°47'--32°02'之间。东邻上海，西傍无锡，南接吴江，北依长江，面积8488.42平方公里，占全省面积8.27％。市区392.3平方公里，其中建成区68平方公里，古城区14.2平方公里。所属六县市面积为：常熟市1094平方公里，张家港市772.4平方公里，太仓市620平方公里，昆山市864.9平方公里，吴县市1257.42平方公里，吴江市1092.9平方公里。，苏州市完毕国内生产总值1760亿元，经济总量在长江三角洲位居第二，列全国第六，人均GDP按现行汇率折算超过3600美元，显示出强劲增长势头。整个市人口580.53万，城区人口为80万。新区经济发展保持良好发展势头，整年实现工业销售产值400亿，同比增长17%；完毕国内生产总值160亿，同比增长14.2%；实现财政收入20.5亿。正在启动二期开发。
三、苏州市住宅市场分析
1、此前苏州市住宅市场分析
在这之前，苏州市住宅水平一直维持在工业园区2300元/m2，古城区2500元/m2，而新区住宅价格也一直在元/m2左右徘徊。究其原因不外乎如下几点：
1）、土地价格是一种首要原因。土地作为稀缺性资源，政府没能做好土地供应长期规划。开发商可以通过项目可行性汇报，以很廉价价格向政府规定划拨土地。这导致了土地成本在整个项目中只占很小一部分。
2）、整个苏州住宅以零星分散建设为多，不重视整个小区环境、园林、文化方面建设。使一大批想变化住房质量居民找不到合适住宅，贵了又觉得不合算。
3）、居民居住观念没有变化。大多数苏州人认为，过了苏杭大运河就觉得离开了都市，到了郊区。并且也一直认为苏州新区是一种工业区，不合适居住。同步，枫桥镇一直以来治安、环境都不好，在一定程度上限制了该区域房价。
4）、消费观念也限制了整个苏州市房价。许多苏州居民留恋于“小桥、流水、人家”，只要有地方住，能吃饱，不会用剩余钱去改善居住环境和投资于房产。
5）、这段时间里，虽然有出现过许多有助于住宅发展政策（例如货币化分房实行），但一直没能使苏州房地产更上一种台阶。
2、以来苏州市住宅市场分析
是苏州房价飞涨一年。10月份，苏州市土地全面实行招投标。这对于苏州整个房地产市场是一种重要转折点，从至，开发商获得土地维一途径就是市场招投标，土地市场更趋于公平。与此同步，政府出台了一系列有关政策。
1）、苏州强化“强市富民”意识，努力使全市经济继续在高平台、低波动中运行，全市经济继续走强。同步，变化全市居民消费观念。
2）、规范房地产开发，改善投资环境，使房地产开发逐渐走上规模化、集约化经营。把房地产开发作为都市新经济增长点，大力发展城镇建设。
3）、在市区范围内，加紧土地供应制度改革，停止新批量土地开发项目，对存量土地开发项目采用限制态度，使开发总量得到控制。同步，积极引导开发企业参与园区、新区开发建设。
4）、加强都市建设步伐，动迁量大幅上升和货币安顿政策使市场上对商品房需求迅速膨胀。
3、苏州新区住宅市场详细分析
苏州去年10月份拍卖土地中还没有一块形成楼盘，而许多开发商已经闻风相继提高楼盘价格。据苏州市建设局市场调查记录：苏州市今年房价总体上涨了14.8%。
现简介一下苏州新区最新居价：
序号
楼盘名称
住宅类型
价格（元/m2）
1
运盛美之苑
小高层（复式）
3600~3800
2
名城
多层公寓
3200（均价）
3
格林花园
多层公寓
3000（均价）
4
阳光水岸
小高层
3500（均价）
5
丽景苑
高层
4500（均价）
综上；新区住宅均价公寓在3000元/m2，小高层在3500元/m2，复式楼中楼在3600元/m2。