xx恒鑫城建设项目建设可研报告.doc

XX恒鑫置业有限公司
XX恒鑫城建设项目
可行性研究报告

二○一三年十月

XX恒鑫城建设项目可行性研究报告
目录
第一章 总 论 6
一、项目建设单位概况 6
二、项目概况 7
三、可行性研究报告编制依据 12
四、可行性研究报告研究范围 12
五、研究结论及建议 12
第二章 市场分析与营销战略 14
一、当前房产市场现状 14
二、XX县商品房现状与市场需求 15
三、“精品住宅”的市场需求及发展 16
四、本项目特点突出，市场前景乐观 20
五、定价策略 21
第三章 项目选址及建设条件 22
一、项目选址 22
二、建设条件 22
第四章 建设规模及功能标准 26
一、建筑面积和内容 26
二、功能设施标准 26
第五章 建筑方案 28
一、建筑特征 28
二、工程概况 28
三、建筑设计说明 28
四、交通组织 28
五、造型设计 29
六、人防设计 29
七、日照分析： 29
八、建筑装修与构造 30
第六章 结构设计 33
一、结构设计依据 33
二、基本技术参数 33
三、结构设计 34
四、结构计算 35
五、供配电设计 35
六、防雷与接地 36
七、火灾自动报警系统 36
八、可视对讲系统 36
九、有线电视系统 36
十、电话及宽带网络系统 37
十一、综合布线系统 37
十二、电气人防专篇 38
第七章 给排水设计 40
一、设计依据 40
二、设计范围 40
三、室外给水设计 40
四、室外排水设计 41
五、建筑给水排水设计 41
六、管材及接口 43
七、人防给排水设计 43
八、隔振与防噪 44
九、节水、节能环保措施 44
十、消防水池设置 44
十一、消防电梯集水坑 44
第八章 暖通设计 45
一、设计依据 45
二、设计内容 45
三、设计参数 45
四、供暖，空调设计 46
五、通风系统设计 47
六、管材 48
七、保温 48
八、人防物资库通风 48
第九章 消防专篇 49
一、建筑消防设计 49
二、给排水消防设计 50
三、电气消防设计 52
四、消防防排烟设计(暖通) 55
第十章 节能环保措施 57
一、建筑节能设计 57
二、电气节能环保设计 57
三、暖通节能环保设计 57
第十一章 组织管理 59
一、管理组织 59
二、物业管理 59
第十二章 项目实施进度安排 61
一、建设工期 61
二、项目实施进度安排 61
三、项目实施进度表（横线图） 61
第十三章 投资估算与资金筹措 62
一、投资估算 62
二、资金筹措 64
第十四章 经济效益分析 65
一、财务评价基础数据与参数选取 65
二、销售收入估算 65
三、总成本费用估算 66
四、项目财务效益分析 66
五、盈利能力分析 67
六、不确定分析 68
七、财务评价结论 69
第十五章 工 程 招 标 70
一、发包方式 70
二、招标组织形式 70
三、招标方式 70
四、招标内容 71
第十六章 结论与建议 72
一、结论 72
二、建议 72

72
XX县工程咨询事务所
第一章 总 论
一、项目建设单位概况
1.单位名称：XX恒鑫置业有限公司
2.项目负责人：
3、联系人：
4、联系电话：
4.注册资本：人民币800万元
5.经营范围：房地产开发、经营，投资兴办商贸实体；园林绿化；建筑工程施工；水暖安装；室内外装饰；土石方工程；防水工程；
6.公司资金运转正常，无不良债务； 年净产值1200万元。
7.组织机构：公司现有各类经营管理人员和专业技术人员百余人。实行董事会领导下的总经理负责制，其组织结构如下：
（1）总经理室：负责公司内部机构设置，公司的经营决策与指挥，公司管理人员的选聘与任免，以及公司内部各部门之间行政、业务的协调，公司管理制度的修改与调整。
（2）办公室：负责公司往来文件收发，文书档案管理，公司行政文件的草拟及方案处理，行政往来业务的接待，办公用车的管理以及领导交办的其他工作。公司员工的招聘与解聘，公司内部人员调配。
（3）计财部：负责公司财务计划制定和资金的筹措与调度，保证国家财税政策的贯彻落实。
（4）工程部：具体负责公司承担的工程项目洽谈、发包签约与实施，为客商提供工程项目服务。
（5）成本控制部：具体负责公司工程成本的控制，把关工程质量的标准。
（6）营销策划部：负责公司楼盘的广告宣传销售经营，策划推介等一系列活动促进楼盘快速营销以及房产的策划工作。
（7）物业部：负责公司所属的物业管理，如公共设施、道路、水、电、气、绿化、环卫等维护、修缮，为业主提供全方位服务。
（8）保安部：负责公司和物业管理区域的安全保卫、消防工作。
公司实行规划、开发、管理、销售、服务一体化，一贯秉承“积极、创新、和谐、高效”的经营理念，开拓进取。公司的宗旨是：为客户创造生活--提供高质量的住宅产品和服务，让人们的生活更加简便、高效、丰富多彩；为社会创造价值--服务社会。
二、项目概况
1、项目名称：XX恒鑫城建设项目
2、项目建设背景：
（1）项目区社会经济状况
XX县位于安徽省的北部，地处苏、鲁、豫、皖四省交界处，东与江苏省徐州、连云港、盐城、淮安、宿迁相连，北与山东省泰安、荷泽、济宁、临沂接邻，西与河南省周口、商丘、开封为亲，居于二十多个城市的大淮海经济区的最中心位置。铁路东临京沪、北连陇海、西接京九，符夹线，青阜线贯通全境，另有21条总计200多公里的铁路专用线连接各大中型企业；全县公路里程545公里，有6条国道、省道从市中心穿过，途经市区的京（北京）台（台州）、连（连云港）霍（霍尔果斯）、盐（盐城）许（许昌）高速公路分别设置出入口；上海铁路局XX战略物流基地每年物流规模达到300万吨，年吞吐量100万吨的青龙山港口，可将货物直入淮河、长江；空运距江苏徐州观音机场仅50公里，全程高速公路可以直达。
XX县矿产资源得天独厚，现已探明的有煤、铁、铜、金、石灰石、高岭土等13种，以煤为最，地质储量60亿吨，远景储量240亿吨。目前拥有XX矿业集团、皖北煤电集团、地方所属矿井18对，2008年原煤产量达2830万吨，居全国第四位，还有杨柳、邹庄、青东等大型矿井正在建设。
XX县依托丰富的煤炭资源，大力发展煤电加工业，延伸煤电资源的产业链，提高资源综合利用率，现已建成煤化工规模500万吨，电力装机200万千瓦。
城镇化水平不断提高。按照相濉一体化发展战略，建设县城区面积20平方公里，并架构起50平方公里的县城区框架。2008年全市城镇化率达到48.3%，在全省处于较高水平。XX经济开发区已完成投资7.3亿元，完成开发面积23平方公里，实现七通一平，按照开发区发展规划，初步建成工业园区、民营科技园区、教育园区、商住园区、综合服务区等。现已入驻工业企业210家，2008年实现工业增加值13亿元，开发区财税收入9710万元，建成教育园区，实现从小学到高中阶段的国民教育，建成御苑居小区，正在建设凤凰城小区、玉兰花城小区，现已入住居民510户。
XX镇处于淮海经济圈内，位于三条省道（s202、s203、s303）交汇处，距正在建设中的盐(城)许(昌)高速入口处仅3分钟路程，连霍高速、合徐高速入口处仅25公里，徐州观音机场70公里,连云港口仅200公里;青阜铁路穿境而过，并附设集仓储、货运为一体的铁路物流中心，年到发量达300万吨。XX镇区位优越，交通便捷，承东启西，是中西部省区通往苏、浙、沪的必经之路，是沿海地区产业梯度转移的首选之地。
资源产业优势：XX镇地处XX平原，小麦、黄豆、棉花等农副产品产量丰富、质优量大;矿产资源得天独厚，XX煤矿、徐楼铁矿坐落在境内,是机械制造、纺织、服装、建材等产业的最佳生产基地，煤化工、纺织、服装、机械制造、建材产业链条长，前景极广阔;劳动力资源丰富，是开拓中西部市场的桥头堡，工业发展恰逢其时。
人文环境优势：XX镇历史悠久，隋唐至清设驿站,国家级重点文物保护单位—隋唐运河柳孜码头遗址坐落境内,正在申报世界文化遗产;XX百姓善民善邦，民风淳朴，人心思上，发展意识浓厚，创业愿望强烈，构成了独特的人文环境。招商引资政策优惠，政策环境宽松，为投资企业实行了“一条龙”服务、“一站式”审批，专人全程跟踪服务。
随着XX镇经济的快速发展，居民收入越来越高，盼望居住条件改善的要求越来越强烈。为此，XX恒鑫置业有限公司提出建设XX恒鑫城建设项目。该项目建成后，将成为一个环境优雅、设施齐全、风格独特、交通便捷的中高档住宅，能满足居住环境的高要求。因此本项目建设是必要的、也是可行的。
（2）XX市XX县房地产发展现状
2009年XX县完成房地产投资2.8亿元,全县土地完成开发建设面积 7.52万㎡，同比增长47.66%，2009年新开工11.28万㎡，同比增长90.05%，房屋销售面积7.88 万㎡，同比增长 81.28%。
（3）XX县住宅市场调查
XX县鼎苑小区，位于沱河路百货商业东侧，楼层高19层，平均单价3500元/m2；溪岸茗苑小区，位于虎山南路，楼层高6层，平均单价2700元/m2；正在开发建设的居住小区包括XX影都小区，位于淮海路苏果超市南侧，楼层高24层，平均预售价4500元/m2；丽豪苑小区位于XX火车站东侧，靠近XX市5马路，楼层高6层，平均预售价3000元/m2；XX开发区凤凰城小区，位于XX开发区银杏西路，XX中学新校区北侧，楼层高6-19层，其中6层楼房平均售价3200元/m2；XX开发区玉兰花城小区，位于XX开发区玉兰路南侧，靠近御苑小区，楼层高6层，平均售价2800元/m2。
3、建设地点
该项目选址XX县XX镇淮六路东侧，距XX市约30公里，距宿州市40公里，有市区直通班车，交通十分便利。通讯条件非常便利，镇区内有邮电、金融、通讯、医院、学校、工商、法院、政府等部门。
4、占地面积
该开发项目总占地面积33021平方米，约49.5亩。
5、建设规模及内容
（1）建设规模
本项目建设11栋多层住宅，配套建设幼儿园一座。总建筑面积为52769平方米，其中：住宅建筑面积45203平方米；商业建筑面积6015平方米；以及包括幼儿园、物业管理用房、社区管理用房等配套设施约1551平方米。容积率1.60，建筑密度26.5%，绿化率35%,住宅户数500户，居住人口1900人。停车位400辆。
（2）建设内容
具体建设内容如下表：
序号
项目名称
规模
单位
备注
1
总用地面积
33021
平方米
约49.5亩
2
总建设面积
52769
平方米

住宅
45203
平方米

商业用房
6015
平方米

配套用房
1551
平方米

3
机动车停车位
400
辆

6
容积率
1.6
—

7
建筑密度
26.5
%

8
绿地率
35
%

9
居住户数
500
户

10
居住人口
1900
人

6、项目总投资：本项目固定资产投资10000万元。全部投资由建设单位自筹。
7、建设性质：新建
8、建设周期：1年。
三、可行性研究报告编制依据
（1）《住宅建筑规范》GB 50368-2005
（2）《住宅设计规范》GB 50096-1999
（3）《城市居住区设计规范》GB 50180-93
(4)国家房地产开发有关政策；
(5)XX县建设项目规划设计条件通知书；
(6)项目区地质勘探资料；
(7)《民用建筑节能设计标准》 JGJ 26-95；
(8)建设部《房地产开发项目经济评价方法》；
(9)项目单位关于编制该项目可研报告委托书；
(10)项目单位提供的其它资料；
（11）国家相关的法律、法规及建筑设计规范。
四、可行性研究报告研究范围
根据该开发项目项目初步规划方案，本研究工作范围主要是住宅市场分析及营销战略，建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。
五、研究结论及建议
本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，符合XX开发区建设规划，项目建设规划手续已在办理，建设资金完全自筹，现场建设条件具备。针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和XX已有一部分收入较高的住房消费群体，户型规划为中高档住宅，根据对XX住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。本项目开发土地利用XX的商住用地，对盘活国有资产，推进产业结构调整，有明显的社会效益。
从目前房地产市场分析，商品住宅结构性的矛盾还很突出，建议在下一步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再作进一步的市场调研，尤其是面积较大的联排商品房，如完全作为住宅，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型或面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。

第二章 市场分析与营销战略
一、当前房产市场现状
进入2009年以来，在加快住宅建设和深化城镇住房制层革的推动下，以住宅为主体的房地产市场，总体上呈现平稳发展的态势。主要表现在：
1、商品房开发投资稳步回升。2006年房地产业超速发2007年下半年受宏观调控影响。商品房投资逐步增加，2007年，全县国民生产总值增长的16.8%中，房地产开发的贡献率达到2.5个百分点以上。
2、在住房分配货币化和各地促进房地产市场政策推动下，居民对住房消费的投入迅速增加，购房积极性大大提高，新的消费热点正在逐步形成。
3、住房公积金制度逐步完善，个人住房消费贷款迅猛发展。近几年来，住房消费信贷迅速发展起来，有力地支持了居民房，成为启动房地产市场的一大亮点。
4、房地产二、三级市场联动效应突出，三级市场渐趋活跃。房地产二、三级市场联动从理论探讨转向广泛的实践，房屋置换活动蓬勃展开，必将成为住宅市场的一个热点。
5、2008年下半年以来，受到全球金融危机的影响，房地产市地低迷不振，但由于XX县属于中部地区的欠发达县，房地产价格本来就不是虚高，再加上消费需求量大，当地政府大力支持，因此，房地产市场的波动并不太明显，在这一轮经济危机中呈现中稍降在态势。
6、房地产产业链条较长，能够带动建材产业、运输服务业等相关产业的发展；房地产属于劳动密集型产业，能够提供更多的劳动就业岗位；房地产具有投资规模大的优势，对当前拉动经济复苏具有重要意义。为此，中央和地方出台了一系列房地产开发优惠政策。
XX市作为新兴的能源城市，是华东地区重要的煤电能源基地，XX矿业、皖北煤电以及地方矿井28对。近年来，矿区开采推行新的用工制度，即用人不养人，充分提高职工 的福利待遇，但是不再建设职工福利分房与其他社会事业，这样富裕起的矿区职工考虑到子女就学等，纷纷到XX市及XX县城购房居住，充分享受城市现代的文明生活。另外，XX老城开发、县医院综合楼建设及其他重大项目建设，大批的居民拆迁，政府采用货币化补偿，客观需要一批新开发的房地产业，用于拆迁居民户的安置。
二、XX县商品房现状与市场需求
XX县住宅建设速度加快，城市居民人均居住面积1998年达到了10.98平方米。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每户总建筑面积还比较小。从城市居民住房构成现状来看，商品住宅市场蕴藏着巨大的需求潜力。根据有关市场调查资料，目前有26%的市民住房是“单位建房”，约占39%属“房改房”，占19%是“私房”，只有16%的住房是居民“购买的商品房”。从以上现象可以看出，目前商品房在市民住宅构成中所占的比例仍然很小，商品房的消费潜力和商品住宅的市场空间很大。随着住房制度改革的进一步深入，住房分配货币化，住房消费信贷扩展和住房二级市场的开放，商品住宅将成为居民主要的住房来源。
再从每户住房总建筑面积来看，目前居民住房60平方米(指建筑面积，下同)以下的占38.96%，60～80平方米的占33.8%，81～100平方米的占14.82%，101～120平方米的占8.02%，121～140平方米和141平方米以上的分别只占2.82%和1.57%，有近87.58%的家庭住房面积在100平方米以下。随着居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房宽敞、舒适、功能齐备及居住环境典雅，每套住宅面积在100平方米以上住房户数将比现在有较大幅度地提高，住房的升级换代蕴藏巨大的消费潜力。
三、“精品住宅”的市场需求及发展
“人与自然和谐发展”是21世纪对城市新型住宅小区呼唤，也是今后对城市住宅小区开发建设的要求。随着城乡居民收入的日益增加，物质文化生活水平不断提高，居住条件也从只要求户内宽敞、舒适，转移到对住宅的功能、品质、科技含量等方面来，不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地率高。根据县域经济社会发展，以及商品房今后发展趋势预测，这类“精品住宅”将有不小的市场消费需求，并将逐步成为城市居民今后商品住房的重要选择条件。
1、住宅市场趋向细分化
随着福利分房制度的结束，个人购房将成为住宅消费市场的主流。在住宅市场日趋活跃，消费者面临多种选择的今天，一个楼盘吸引消费者的前提应该是启己与众不同的个性，换句话说，住宅细分是今后住宅市场的发展趋势。前两年，住宅市场针对一些消费群体，推出高标准、多户型新型住宅，由于住宅小区环境优美、品质高雅，售价合理，刚刚推出就能销售60%以上，经营火爆。从中可以看出，住宅市场的一个发展方向是住宅市场细分化，对住宅从业人员的专业化程度要求也越来越高。市场对规划、设计、营销管理、施工质量的敏感度越来越高，并要求从业人员的专业水平也应随之提高。
2、商品房市场进入品牌角逐时代
随着住宅市场的不断发育和竞争的日趋激烈，住宅市场品牌商品房的出现势在必行。在商品房日益走向买方市场的今天，消费者对于商品房的关注将越来越具体全面，不仅要求住宅居住舒适、环境优美、配套齐全，还要考虑文化品位、今后改造余地以及升值潜力等等，这些都是促成品牌商品房出现的客观环境。同时，开发商也会逐渐认识到品牌在住宅开发中的作用，加大投资力度，全面提升楼盘品质，瞄准高品质商品住宅这一诱人的市场。在去年房地产及相关产业展示会上，许多购房者已把咨询的重点由价格区位转向开发商的品牌。商品房市场出现品牌角逐趋势的原因，主要有：
(1)先富者的市场潜力。本市改革开放30年来，经济快速发展，社会全面进步，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消费水平居国内中等城市中上水平，据有关资料统计，富裕家庭约占6％左右，最近两年，富裕家庭这一比例又有提高，今后还将进一步提高。这部分富裕家庭对中高档商品住房的需求很大，形成先富者市场潜力。
(2)商业消费潜力。近年来煤炭销售旺盛，价格涨幅接近1倍。为XX市经济发展提供强大的支撑，人口聚集效应进一步升华，发展房地产开发一直是本市经济发展的重点之一。今后私营企业也越来越多，私营企业主的住房需求趋旺，随着多种所有制成分共存的发展，大面积户型住宅可办公和居住两用，因此高档次的商品住房将形成一定的市场需求。
(3)项目区位市场潜力。世纪辉煌开发项目位于XX镇内，环境得天独厚，是开发高品质的精品住宅小区不可多得的地段位置，加上开发建设条件优越，开发品牌商品住宅具有无可比拟的区位优势，并蕴藏着巨大的区位市场潜力。
3、消费者对住宅质量和物业管理的关注
消费者购房是个人的投资置业行为，因此质量是购房者首要关注的问题。住宅质量要从几个方面进行全面考虑。一是安全性方面，主要是结构安全和设备安全。二是功能性方面，住宅应具有完备的居住功能，将来高价格的住宅应是最好的住宅。三是舒适性方面，包括卫生、日照、通风、室外环境等。四是适用性方面，一个家庭在不同时期有着不同的家庭结构，对住宅消费也有不同的要求，因此会形成若干即期消费。所以，住宅设计要超前并考虑可改造。物业管理是消费者购房考虑的另一重要因素。对于购房者来说，包括售后服务内容的物业管理与住宅本身的质量同等重要，他们要求物业管理具有多种功能和高品位，收费合理，物有所值。
4、住宅开发及开发商向规模化发展
近年来，城市住宅开发数量发展过快，但开发规模和档次不高。目前县城已有各类资质的房地产开发企业10多个，存在开发成本高、恶性竞争、粗制滥造、哄抬地价等问题。新时代住宅不仅要求户内居住舒适，有足够的居住空间，功能设施齐全，还要有合理的销售价格。房地产开发商只有通过大规模、低成本开发，才能满足用户的要求。住宅开发向规模化发展，形成新的住宅市场竞争，也促使开发商向规模化方向发展。从本市最近两年的房地产市场上也能看出这一变化，一批实力雄厚、具有丰富操作经验的大型房地产开发企业将涌现出来，并占市场主导地位。
5、住房消费逐步成为居民消费热点和投资手段
随着本市城镇居民收入水平的逐步提高，住宅消费将逐步成为居民消费热点和投资手段。目前，本市居民购房除直接居住或自用外，有近15%是用于投资保值、增值或出租，这与本市市民近几年生活水平很快提高不无关系。这标志着居民生活由“温饱型”向“小康型”的过渡。随着城市耐用消费品逐步饱和后，消费热点将转向住房、汽车消费，这是一个必然的趋势。随着居民消费水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消费支出的平均比重将由5.1%上升到12%左右。其中中低收入的家庭为6%～10%，中高收入家庭为13%—16%，富裕家庭占20%--30%，加上银行住房按揭贷款的支持，住房消费热，点将加快形成。个人购房的比例也1990年的28%增加到2000年的50%，目前这一比例已超过60%，并保持逐步上升的势头。
四、本项目特点突出，市场前景乐观
该项目选址XX县XX镇淮六路东侧距XX市约30公里，距宿州市40公里，有市区直通班车，交通十分便利。通讯条件非常便利，镇区内有邮电、金融、通讯、医院、学校、工商、法院、政府等部门。
随着XX镇经济的快速发展，居民收入越来越高，盼望居住条件改善的要求越来越强烈。为此，XX恒鑫置业有限公司提出建设XX恒鑫城建设项目。该项目建成后，将成为一个环境优雅、设施齐全、风格独特、交通便捷的中高档住宅，能满足居住环境的高要求。
本项目在市场上有极大的优势，能满足消费者对生活环境的高追求和生活空间舒适性要求。市场定位已体现在高档次、智能化、配套齐全、设计合理、售价适中，本着以人为本的原则，取胜于市场。
五、定价策略
1、价格定位。
根据乡镇目前房地产屋源交易信息，结合同类商品房销售价。
2、价格优惠策略。拟采用以下策略：①付款方式优惠；② 集团购买优惠；③选择购买优惠；④特殊消费对象优惠；⑤其他优惠措施。
3、价格浮动策略。宜采用浮动售价：①展销会期促销优惠价；②限期销售优惠浮动价；③正常销售期段浮动价；④其他浮动措施。
4、定价方式。主要按期房价、现房价、综合价、集团购买价，并考虑楼层差、朝向差、地段位置差。定价方式突出小区“卖点”和住宅小区内环境、地段位置、楼层及朝向等购房因素的差异。

第三章 项目选址及建设条件
一、项目选址
该项目选址XX县XX镇淮六路东侧距XX市约30公里，距宿州市40公里，有市区直通班车，交通十分便利。通讯条件非常便利，镇区内有邮电、金融、通讯、医院、学校、工商、法院、政府等部门。
二、建设条件
1、气候条件
XX市地处北温带，属北方型大陆气候，气候温和，四季分明、光照充足，日照时数为2315.8小时，日照度为52.2%，无霜期202天。
年均气温：14.5℃
极端最高气温41.1℃
极端最低气温：-21.3℃
年均相对温度：70%
主导风向：东北风
平均风速：3.1m/s
风压：343kn/平方米
年最高降雨量：1441.1mm（1964年）
年均降雨量862.9mm
日最大降雨量：249.7mm（1957年7月14日）
最大冻土深度：20cm
地震烈度：6度
2、水文条件
XX市位于淮河流域中游，二、三级支流范围里，隶属于华北平原南部的XX平原中部。
XX市水资源总量包括地表水和地下水两部分，全市多年平均地表水资源量为1619.72×104立方米/年，多年平均地下水资源总量为8155.09×104立方米/年，地表水和地下水资源的枯丰基本依赖降水补给的多寡，地下水资源赋存于地层的多孔介质之中，水的运动较为缓慢。近年来，城区及近郊区地下水位大幅度下降，给水能力逐年减少，呈现超采现象，应该予以防范。全市水资源的水质较好，均为重碳酸钙型，矿化度小于1.0克/升，但其钙镁离子偏高，导致水的硬度较大。
3、地质地貌
XX市地处XX平原中部，地势自西北向东南微倾，除东北部有少量低山地形分布外，其余为广阔平原。其主要类型是：山丘、平原、湖洼地、河流。
山脉主要分布在北部及中部偏东，系泰山余脉，海拔在60～400米之间，余者皆为一望无际的平原。其海拔高度23.5～32.4米，面积2354.5平方公里，占全市总面积的85%。以横贯平原中部的古隋堤（今宿永公路）为界，北部为黄泛冲积平原区，土壤肥沃，地面平整，地下水丰富；南部为古老河湖沉积平原，地势较低，地下水位较高，地瘦质差，但增产潜力大。
封闭型湖洼地主要分布在四铺、XX、铁佛等地区，全系耕地。总面积为86.67平方公里。
XX市域境内水系发达，沟渠纵横，河流多系人工河道，河道平直，水量受季节影响，变化较大，夏季水流量大、水流急，冬季河水变浅，水流缓慢。
由于煤炭的开采，造成地表塌陷积水而形成湖泊。至1991年底，全市辖区内形成大小塌陷湖泊30余个，常年积水面积7.98平方公里，占总塌陷面积的38%，多年平均蓄水量为3040万立方米，占全市平均地表蓄水量的34.4%。塌陷湖泊水质好、浮游生物多、污染少，适合鱼类生长。
5、工程地质条件
XX市东、西有寒武、奥陶系地质构成。山丘平行延伸两侧，其余均为平原，海拨一般为2.5-32.5米，地势由西北向东南倾斜，坡度为万分之一。北区第四纪地层分布广泛，地基承载力山前地带可达18吨/平方米。地下水层多为石灰岩层隙间水，含水较丰富。项目区最大冻土深度20厘米，地震烈度6度。建设用地的综合自然条件较好。
XX区域大地构造属中淮地台鲁西隆起区南极，区境范围内除寒武系、奥陶系有部分裸露外，其余均为第四系掩盖，低山残匠占全部总面积的4.7％。
本区第四系分布广泛，孔隙水储存于第四系砂层之中，主要大气降水为主补给水源。浅层地下水流向与地形坡降及河流方向一致， 由西北向东南。地下水位升降随季节(降水量)变化，地下水对混凝土无侵蚀作用。
根据项目区地质普查钻孔揭露地层属第四级河流冲击相地层，分述如下：
①粉质粘土，浅褐黄色，可塑状，中偏高压缩性，在埋深约1米以上及2.2-3.5米，粉粒含量较多，部分段为粉土，松散状，结构性差。
②粘土，棕褐色，青灰色，可塑性偏硬，中等压缩性，见少量淡水螺壳，完整。
③粉质粘土，黄绿色，硬塑状，中等压缩性，含有钙质结核，在埋深约6米处较富集。
④粉细砂，浅黄色，级配性差，中密，本层埋深7.1米钻至15.0米未揭穿。层厚不详。
除第一层外，其他各层地基承载力标准值均在140KPa以上。
6、施工条件
施工场地平整开阔，施工运输可利用现成的铁路、公路和城市道路。高标号水泥、砂石、石灰等建筑材料当地产量可观，能满足供应，运距短、价格便宜。其它建筑材料在当地市场上容易购得。施工用水、用电、通讯可以利用开发区已有设施就近解决。

第四章 建设规模及功能标准
一、建筑面积和内容
（1）建设规模
本项目建设11栋多层住宅，配套建设幼儿园一座。总建筑面积为52769平方米，其中：住宅建筑面积45203平方米；商业建筑面积6015平方米；以及包括幼儿园、物业管理用房、社区管理用房等配套设施约1551平方米。容积率1.60，建筑密度26.5%，绿化率35%,住宅户数500户，居住人口1900人。停车位400辆。
（2）建设内容
具体建设内容如下表：
序号
项目名称
规模
单位
备注
1
总用地面积
33021
平方米
约49.5亩
2
总建设面积
52769
平方米

住宅
45203
平方米

商业用房
6015
平方米

配套用房
1551
平方米

3
机动车停车位
400
辆

6
容积率
1.6
—

7
建筑密度
26.5
%

8
绿地率
35
%

9
居住户数
500
户

10
居住人口
1900
人

二、功能设施标准
住宅的室内环境，设备与设施，以及消防、安全防护等基本要求须符合《安徽省城市住宅建设标准》和有关规范，并按中高档住宅有关标准设计。
1、住宅装饰及设施标准：住宅为初装修，厨房、卫生间一次装修完成。①外墙：高级外墙涂料；②内墙：厨、卫为彩釉面砖，其余为双飞粉；③顶棚：厨、卫为塑料扣板吊顶，其余为飞粉；④地面：厨、卫为防滑地砖，其余为无砂地坪；⑤门窗：高级塑钢窗带纱窗；分户门：复合防盗门；户内门：实木镶板门，实木填芯蒙板门；⑥厨房设施：洗涤盆；⑦卫生间设施：台下盆或立柱盆、坐便器、浴盆；⑧阳台：铝合金封闭式阳台；⑨其他：楼梯间踏步为面砖，墙面喷塑，塑料扶手。
2、小区配套设施：小区设有院内花园、草地、水池、休息厅、停车库、室外消防、配电房、公共照明、电子防盗系统、通风及火灾报警系统、闭路电视及通信系统以及保安监视系统等。

第五章 建筑方案
一、建筑特征
结构的安全等级为二级，设计使用年限为50年，抗震设防类别为丙级，地基基础设计等级为乙级，地下室防水等级为二级。
二、工程概况
1、设计概念
通过理性设计，本项目小区将成为居民生活休息的乐园，精神回归的家园，均好性、经济性是设计规划的乐园，健康、活力、舒适是规划设计的目标。
三、建筑设计说明
本项目建筑为11栋多层住宅，配套建设幼儿园一座。多层设计为砖混结构。本项目以多层建筑为主，设计要求按国家规范要求进行设计。抗震烈度为6度。
1-2层：沿路布置商业大厅及商业入口，层高5.1米；
3-6层：住宅楼，层高2.90m，局部设有阁楼层；具体户型及面积见规划设计方案；
屋面层：设备用房、疏散屋面。
四、交通组织
1、本工程内、外门厅入口处设有残疾人坡道，满足无障碍设计要求；
2、办公及住宅人员垂直交通采用楼梯方式。考虑到使用者不同和分开管理方便的问题，底层设置了各自入口门厅。
五、造型设计
1、强调简洁大方、富有雕塑感的形体
建筑形体由多种元素组成，充分照顾两条道路街角关系和沿路建筑景观。主体建筑以竖向线条为主，形体简约完整，力求在建筑形体上创造挺拔的建筑效果。在简洁大方的形体内，注重开窗及广告位等处的细部设计，并注重材质的变化与对比。建筑主楼挺拔、强劲，裙楼庄重、大方，建筑整体造型既统一又有变化，融合并创造该地段和谐的建筑群体关系，整体建筑形象与城市经济相适应。
2、丰富的形体穿插关系
主楼设计以体块穿插为主，体块之间相互咬接，形体丰富，体块感强烈；
3、强调细部设计
在简洁大方的形体内，注重开窗等处的细部设计；
4、注重材质的变化
墙面以天然石材构成，主楼以真石漆饰面，大小玻璃窗及玻璃体块与天然石材相互呼应，对比中有统一；
六、人防设计
应XX县人防办的要求，项目建设六级乙类物资库，平战二用。人防建筑面积约为70 m2。
七、日照分析：
楼房南北间距约25m~43m，东西间距13m，由XX县建委对日照进行分析，自身建筑及北侧建筑满足2h的大寒日日照标准要求。
八、建筑装修与构造
1、屋面１（上人屋面）：防水等级为Ⅱ级，二道防水设防。
（1）20厚1:25水泥砂浆广场砖铺地
（2）40厚细石混凝土刚性层
（3）３厚SBS改性沥青防水卷材（聚脂胎）防水层
（4）20厚１：３水泥砂浆找平层
（5）40厚挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板保温层
（6）Ｃ10陶粒混凝土找坡层，最薄处３０厚
（7）２厚851防水涂膜
（8）钢筋混凝土屋面板
2、屋面2（不上人屋面）：防水等级为Ⅱ级，二道防水设防。
1）银灰色漆保护层
2）３厚SBS改性沥青防水卷材（聚脂胎）防水层。
3）20厚１:3水泥砂浆找平层
4）40厚挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板保温层
5）Ｃ10陶粒混凝土找坡层，最薄处30厚
6）２厚851防水涂膜
7）钢筋混凝土屋面板，网架结构
外墙粉刷层中掺适量防渗、防裂剂，分层粉刷。
（1）外墙实体 (一～二层裙房部分)：外干挂大规格优质细磨花岗岩,内贴聚苯保温板（具体厚度待节能计算后确定）；
（2）主楼立面 (四～顶层)：优质真石漆，内贴聚苯保温板；
3、内墙面：（墙体材料为200厚煤矸石空心砖和120厚GRC板）
（1）地下室设备用房和车库：白色防霉涂料；
（2）楼梯间、值班室、消防控制室、办公室：白色内墙乳胶漆涂料；
（3）商业、前室、办公及住宅入口门厅、营业厅：高级干挂大理石墙面；
（4）卫生间：防水砂浆粘贴优质彩色釉面磁砖，贴至吊顶高度。墙下部300高为C20混凝土防水带；
（5）各层新风机房、空调机房：50厚矿棉吸声板墙面；
（6）主楼住宅及办公内部空间由用户自行装修。
4、楼、地面：
（1）库房、办公、公共走道：600×600高级防滑地砖贴面；
（2）楼梯间：高级防滑地砖贴面，踏步加铜质防滑条；
（3）各层新风机房、空调机房：20厚水泥砂浆；各层新风机房、空调机房：20厚水泥砂浆；
（4）消防控制室、弱电间：优质防静电架空地板，h＝150；
（5）卫生间：防水砂浆粘贴优质防滑地砖，下设2厚851防水涂膜防水层，并沿墙上翻300。
5、顶棚：
（1）卫生间：轻钢龙骨铝合金条板吊顶；
（2）商业营业厅、办公及住宅入口门厅：轻钢龙骨、微穿孔铝合金吸声板吊顶；
（3）楼梯间、库房：白色室内乳胶漆涂料；
（4）消防控制室、各层新风机房、空调机房：50厚矿棉吸声板平顶。
6、门窗：
部分外门窗为深灰色断热铝合金框、浅镀膜Low-E玻璃窗和浅镀膜玻璃幕墙。
（1）窗：
90～100系列深灰色亚光铝合金窗框料，浅镀膜玻璃；
（2）门：
阳台、上屋面门：亚光铝合金料，透明玻璃；
房间门：乙级木质防火门；
管道井门：丙级木质防火门；
人防部分：各类专用门。
7、楼梯栏杆与扶手：
（1）交通筒内疏散楼梯：不锈钢栏杆与扶手；
（2）营业厅楼梯： 不锈钢栏杆与扶手；
8、落水管：镀锌焊接钢管。
9、设备管井： 每层楼层处用与楼板相同耐火极限的混凝土封堵。
10、设计房型：每户房型面积70-100平方米，达到住宅套型的多样化。

第六章 结构设计
一、结构设计依据
1、混凝土结构设计规范（GB50010-2002）
2、建筑混凝土结构技术规程（JGJ3-2002）
3、建筑抗震设计规范（GB50011-2001，2008年版）
4、建筑地基基础设计规范（GB50007-2002）
5、建筑桩基技术规范（JGJ94-2008）
6、建筑结构荷载规范（GB50009-2001，2006年版）
7、人民防空地下室设计规范（GB50038-2005）
8、已颁布的各有关规范、规程等。
二、基本技术参数
1、基本风压：W0=0.40KN/㎡，地面粗糙度为B类。
2、基本雪压：S1=0.5KN/㎡
3、地震作用：本地