房地产设计管理风险控制要点.doc

房地产设计管理风险控制要点
一、总平面设计风险控制
1、总平指标控制
1.1建筑面积：产权总面积误差不能超3%；
物管、门卫、商业配套面积必须满足规划要求
1.2停车位布置：地下停车位、地面停车位、自行车位
2、总平布置及建筑定位控制
2.1小区出入口：道路开口宽度满足消防车道宽度及道闸安装要求
2.2红线周边关系：有没有对业主使用及心理造成影响
2.3.建筑与红线及道路关系：考虑阳台、消防车道影响
3、地下室范围影响
3.1地下室范围应不影响开盘区域
3.2考虑深基坑回填对周边平台及道路影响
3.3地下室退红线是否满足规划要求
4、车道、地面出入口影响
4.1考虑车道顶棚对一、二楼住户采光、防盗等影响
4.2考虑下地下室车道布置位置是否合理
5、建筑总平标高控制
5.1建筑标高及航空限高控制：考虑女儿墙顶标高对建筑高度影响、控制屋面装饰构架不能超过航空绝对限高
5.2 正负零标高确认：考虑周边道路标高关系、考虑市政排水管网高度、考虑总平景观标高关系，小区大门正负零与市政道路的关系。
5.3 考虑地下室、车道出入口标高关系
6、总平配套设施及配套用房控制
6.1设计前期控制：所有配套用房应有设计图纸，并报相关部门审核；所有配套用房定位、标高等严格按规划图纸实施。
6.2配套用房应考虑后期对业主的影响，并告知业主；消防水池、化粪池等是否在一楼私家花园内；现场销售模型应与总图对应；垃圾房、配电室等是否对业主使用造成影响
6.3游泳池、景观构筑物影响：结构荷载考虑、游泳池设备用房布置
7、安装总平控制
7.1总平管井、消火栓等与私家花园、道路、停车位协调控制；出地面通风井对总平影响、烟道对总平影响
7.2安防系统和景观配合：大门须设置对讲系统，周边需设置防盗系统
二、外立面设计风险控制
外立面应严格按照外立面审查通过的效果图实施，并对外立面材料、分隔、栏杆、幕墙、空调位、安装管道等重点关注。

21、人们发现银河系以外还有类似银河系一样庞大的恒星集团，如：仙女座星系、猎犬座星系，目前人类已发现了超过100亿个河外星系。1、外立面材料选择及分隔控制点
1.1分隔及材料选用考虑成本因素

9、在17世纪，人们发现把两个凸透镜组合起来明显提高了放大能力，这就是早期的显微镜。2.2考虑施工可实施性
2.3外保温时保温厚度对外立面影响：线条厚度、保温范围、门窗安装等

6、蚜虫是黄色的，在植物的嫩枝上吸食汁液，每个蚜虫只有针眼般大小，在10倍放大镜下我们可以看清它们的肢体。2.4考虑结构及建筑细部处理：不同材料分隔处应采用线条分隔或过渡
2、外立面栏杆、幕墙控制点
2.1成本及可实施性

答：①利用微生物的作用，我们可以生产酒、醋、酸奶、馒头和面包等食品。②土壤中的微生物可以分解动植物的尸体，使它们变成植物需要的营养素。③在工业生产和医药卫生中也都离不开微生物。2.2结构配合、实际使用及外立面效果的影响
2.3注意对使用及收边收口处理
2.4使用安全性考虑
3、外立面空调控制要点
3.1空调位、空调洞位置需同外立面协调
3.2空调大小满足安装需求
3.3空调位置便于后期安放
三、建筑方案设计风险控制

5、垃圾的回收利用有哪些好处？建筑方案涉及内容较多，重点就验收风险、安全防盗、使用功能性进行控制。
1、验收风险问题： 建筑方案需要满足现行规范，对“住宅设计规范”、“民用建筑设计通则”、“住宅建筑规范”、“建筑设计防火规范”、“高层民用建筑设计防火规范”等规范强制性条文必须遵守，对于规范较模糊的地方须有相应的措施。
2、安全防盗问题

二、问答题：2.1公共区域及立面线条等对防盗影响
2.2二层门厅等设有雨棚处防盗问题

答：硫酸铜溶液的颜色逐渐变浅，取出铁钉后，发现浸入硫酸铜溶液中的那部分变红了。2.3一层大厅内防盗问题
2.4结构拉板等对防盗影响
3、使用功能性问题

12、放大镜和显微镜的发明，大大扩展了我们的视野，让我们走进微小世界，让我们看到了微生物和细胞。3.1各专业交叉配合
3.2叠合图
3.3加强意识、预见性，站在业主角度看问题。
3.4使用合理性：门窗开启扇大小与方式满足通风要求（房间不得小于1/20，厨房不得小于1/10,0.6m2)；外门开启方式不影响通行和家具搬放、内门窗不影响使用，外窗便于清洗、便于空调搬放。

16、在北部天空的小熊座上有著名的北极星，可以借助大熊座比较容易地找到北极星。黑夜可以用北极星辨认方向。四、重大技术风险控制

25、意大利的科学家伽利略发明了望远镜，天文学家的“第三只眼”是天文望远镜，可以分为光学望远镜和射电望远镜两种。1、地基处理：全面了解场地内的地质情况，对可能出现的地基处理方案进行充分的预估，并结合工期、成本形成可行性分析处理报告。
2、基础形式：结合项目结构形式和地质情况全面分析，就可选用的基础方案在工期、成本上进行充分分析比对，并形成分析处理报告。
3、安装系统：结合项目档次和分期安排，对供配电、给排水系统在成本、可行性、工期等方面进行分析比对，并形成分析处理报告。