第四讲房地产抵押贷款.pptx

第四讲 房地产抵押贷款第一节 房地产抵押贷款概述l一、房地产抵押的概念一、房地产抵押的概念l 抵押是指债务人或者第三人不转移对财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。l 中华人民共和国担保法l 房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。l 城市房地产管理法第46条l对对“房地产抵押房地产抵押”概念的理解：概念的理解：l1.抵押权因债权而产生，随债权消失而消失；抵押权因债权而产生，随债权消失而消失；l2.抵押权的标的物为特定房地产；抵押权的标的物为特定房地产；l3.抵押权是担保物权，不转移对标的物的占抵押权是担保物权，不转移对标的物的占有；有；l4.抵押权为优先受偿权利。抵押权为优先受偿权利。二、房地产抵押中的法律关系l1.抵押当事人抵押当事人l 抵押当事人是抵押关系的主体，即抵押关系中享有权利和承担义务的抵押权人和抵押人。l（1）抵押权人l 是接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或其他组织。抵押权人和债权人必须是同一的。l（2）抵押人）抵押人l 是指以自己的财产为自己或他人的债务是指以自己的财产为自己或他人的债务设定抵押的公民、法人或其他组织。设定抵押的公民、法人或其他组织。l 抵押人具备的条件：抵押人具备的条件：l 第一，必须具有民事权利能力和民事行第一，必须具有民事权利能力和民事行为能力；为能力；l 第二，须对抵押物享有处分权。第二，须对抵押物享有处分权。l2.抵押标的物抵押标的物 l 我国我国担保法担保法第第3434条规定，下列财产可以抵押：条规定，下列财产可以抵押：l抵押人所有的房屋和其他地上定着物；抵押人所有的房屋和其他地上定着物；l抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；l抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物；其他地上定着物；l抵押人依法有权处分的国有机器、交通运输工具和抵押人依法有权处分的国有机器、交通运输工具和其他财产；其他财产；l抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地上的土地使用权；荒丘、荒滩等荒地上的土地使用权；l依法可以抵押的其他财产。依法可以抵押的其他财产。l 担保法担保法第第37条规定，下列财产不得抵押：条规定，下列财产不得抵押：l土地所有权土地所有权l耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权（但使用权（但3434条第条第5 5款，款，3636条第条第3 3款规定除外）款规定除外）l学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他 社会公益社会公益设施设施l所有权、使用权不明或者有争议的财产所有权、使用权不明或者有争议的财产l依法被查封、扣押、监管的财产依法被查封、扣押、监管的财产l依法不得抵押的其他财产依法不得抵押的其他财产房地产抵押贷款的一般抵押形式房地产抵押贷款的一般抵押形式l（1）住房所有权抵押）住房所有权抵押（包括土地使用权抵押在内）l（2）在建工程抵押）在建工程抵押（抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款）l（3）房屋期权抵押）房屋期权抵押（期权的预告登记可进行抵押，我国城市房地产抵押管理办法将房屋期权抵押规定为预购商品房贷款抵押）l（4）土地使用权（以出让方式取得的土地使用权）土地使用权（以出让方式取得的土地使用权）3.房地产抵押合同房地产抵押合同l是指债务人或者第三人不转移对房地产的占是指债务人或者第三人不转移对房地产的占有，将该房地产作为债权的担保而与债权人有，将该房地产作为债权的担保而与债权人达成的权利义务关系的协议。达成的权利义务关系的协议。l 抵押合同作为一种民事合同，它的成立和抵押合同作为一种民事合同，它的成立和生效要遵守一般民事合同的规定；作为一种生效要遵守一般民事合同的规定；作为一种特殊的担保合同，它还必须以书面形式签订，特殊的担保合同，它还必须以书面形式签订，抵押合同必须登记。抵押合同必须登记。4.房地产抵押权的界定房地产抵押权的界定l房地产抵押权是以房地产作为清偿债务的担保财房地产抵押权是以房地产作为清偿债务的担保财产而形成的权利。抵押权具有从属性，主债权一产而形成的权利。抵押权具有从属性，主债权一旦消失，抵押权随着消灭。但如果抵押物灭失，旦消失，抵押权随着消灭。但如果抵押物灭失，因抵押物灭失而得到的补偿、赔偿等仍应作为抵因抵押物灭失而得到的补偿、赔偿等仍应作为抵押财产处理。押财产处理。l房地产抵押权遵循房地产抵押权遵循“房地合一房地合一”与依法登记的原与依法登记的原则。则。l在抵押期间，债权人只持有产权证，不转移对房在抵押期间，债权人只持有产权证，不转移对房屋的占有、使用、处分和收益的权益，但是产权屋的占有、使用、处分和收益的权益，但是产权人和抵押人都不能随意处理房产。人和抵押人都不能随意处理房产。l如果有同一房地产设定两个以上抵押权的：如果有同一房地产设定两个以上抵押权的：l抵押人应首先当将已经设定过的抵押情况书面告抵押人应首先当将已经设定过的抵押情况书面告知抵押权人，并在抵押合同中体现出来；知抵押权人，并在抵押合同中体现出来；l抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值；抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值；l 后一个抵押权担保的债务履行期限不得早于前一后一个抵押权担保的债务履行期限不得早于前一个抵押权所担保的债务履行期限；个抵押权所担保的债务履行期限；l 如果设定抵押之后还有余额，可以再次抵押，但如果设定抵押之后还有余额，可以再次抵押，但不得超出余额部分。不得超出余额部分。三、房地产抵押贷款三、房地产抵押贷款l（一）种类：（一）种类：l1、房屋开发抵押贷款、房屋开发抵押贷款l2、土地开发抵押贷款、土地开发抵押贷款l 上述贷款称为房地产开发建设贷款上述贷款称为房地产开发建设贷款l3、购房抵押贷款、购房抵押贷款l 又称房地产消费贷款，包括商品房抵押又称房地产消费贷款，包括商品房抵押贷款和二手房抵押贷款贷款和二手房抵押贷款房地产抵押贷款：以个人住房抵房地产抵押贷款：以个人住房抵押贷款为例押贷款为例l1、房产抵押贷款所需资料：、房产抵押贷款所需资料：l（1 1）借款人的有效身份证、户口簿；）借款人的有效身份证、户口簿；l （2 2）婚姻状况证明，未婚的需提供未婚证、已离婚的需）婚姻状况证明，未婚的需提供未婚证、已离婚的需出具法院民事调解书或离婚证（注明离异后未再出具法院民事调解书或离婚证（注明离异后未再 婚）；婚）；l （3 3）已婚需提供配偶的有效身份证、户口簿及结婚证；）已婚需提供配偶的有效身份证、户口簿及结婚证；l（4 4）借款人的收入证明（连续半年的工资收入证明或纳）借款人的收入证明（连续半年的工资收入证明或纳税凭证当地）；税凭证当地）；l（5 5）房产的产权证；）房产的产权证；l（6 6）担保人（需要提供身份证、户口本、结（未）婚证）担保人（需要提供身份证、户口本、结（未）婚证等）等）l2、房产抵押贷款的流程：、房产抵押贷款的流程：l（1）向银行提出贷款申请；）向银行提出贷款申请；l（2）银行受理后，对抵押房产价值进行评估，）银行受理后，对抵押房产价值进行评估，根据评估值核定贷款金额；根据评估值核定贷款金额；l（3）签定借款合同等；）签定借款合同等；l（4）办理房地产抵押登记事宜；）办理房地产抵押登记事宜；个人住房期房抵押贷款的法律关系复个人住房期房抵押贷款的法律关系复杂性杂性l相比一般的房地产现房抵押借款，个人住房期房抵押贷款相比一般的房地产现房抵押借款，个人住房期房抵押贷款的法律关系是因借款人、贷款银行和开发商三方当事人的法律关系是因借款人、贷款银行和开发商三方当事人签订签订住房抵押贷款合同住房抵押贷款合同而发生的众多债权债务关系，而发生的众多债权债务关系，是购房合同、借款合同、抵押合同、保证合同和委托合是购房合同、借款合同、抵押合同、保证合同和委托合同关系的混合体。同关系的混合体。l具体反映在：购房人与开发商间形成商品房预购人与预售具体反映在：购房人与开发商间形成商品房预购人与预售人的商品房预售合同关系；购房人与贷款银行间一方面人的商品房预售合同关系；购房人与贷款银行间一方面是借款人与贷款人的借款合同关系，另一方面是抵押人是借款人与贷款人的借款合同关系，另一方面是抵押人与抵押权人的抵押合同关系。同时，为了避免资金划转与抵押权人的抵押合同关系。同时，为了避免资金划转中的麻烦，购房人委托贷款银行以购房人的名义将贷款中的麻烦，购房人委托贷款银行以购房人的名义将贷款转存入开发商的帐户，又形成贷款转存委托合同关系；转存入开发商的帐户，又形成贷款转存委托合同关系；开发商与贷款银行间则存在保证人与借款债权人的保证开发商与贷款银行间则存在保证人与借款债权人的保证合同关系。法律关系的复杂性导致住房抵押贷款合同的合同关系。法律关系的复杂性导致住房抵押贷款合同的主体呈现多元化、重叠化的特点。主体呈现多元化、重叠化的特点。开发商的保证责任开发商的保证责任l在办理预购商品房贷款抵押中，银行为了减少自身的风险，在办理预购商品房贷款抵押中，银行为了减少自身的风险，通常要求开发商通常要求开发商全程担保贷款全程担保贷款。开发商对借款人按期还款。开发商对借款人按期还款的担保责任只存在于借款人办理产权证书之前，而非借款的担保责任只存在于借款人办理产权证书之前，而非借款人在办理产权证书之后，对不能还款没有设定任何义务。人在办理产权证书之后，对不能还款没有设定任何义务。l在建筑物的保质期间，开发商负有保证房屋不存在瑕疵的在建筑物的保质期间，开发商负有保证房屋不存在瑕疵的责任，但这种保证责任是一种品质担保，是一种广义意义责任，但这种保证责任是一种品质担保，是一种广义意义上的担保。这个阶段，开发商仅对贷款的本金、利息、罚上的担保。这个阶段，开发商仅对贷款的本金、利息、罚息、复息、行使抵押权的费用及违约金等超出抵押物价值息、复息、行使抵押权的费用及违约金等超出抵押物价值的部分，负保证责任，和物的担保相比处于附从地位。开的部分，负保证责任，和物的担保相比处于附从地位。开发商承担保证责任的另一种情况是抵押的楼房灭失、毁损，发商承担保证责任的另一种情况是抵押的楼房灭失、毁损，保险公司赔偿的金额不足以支付贷款金额时，开发商要对保险公司赔偿的金额不足以支付贷款金额时，开发商要对其不足部分承担保证责任。在这两种情况下，开发商和购其不足部分承担保证责任。在这两种情况下，开发商和购房人承担连带责任，其保证期间是房人承担连带责任，其保证期间是住房抵押贷款合同住房抵押贷款合同规定的还款时间届满后加两年。规定的还款时间届满后加两年。（二）房地产抵押价值评估（二）房地产抵押价值评估l 房地产贷款额度一般以抵押物估价的一定房地产贷款额度一般以抵押物估价的一定抵押率来确定。抵押率来确定。l 房地产抵押率房地产抵押率=贷款额与抵押房地产估价贷款额与抵押房地产估价现值的比率。现值的比率。l 抵押房地产的估价现值以售房合同的房价抵押房地产的估价现值以售房合同的房价为准（二手房基于现场评估），抵押率由银为准（二手房基于现场评估），抵押率由银行根据借款人的实际情况而定，一般不超过行根据借款人的实际情况而定，一般不超过70%70%。l 房地产抵押估价为确定房地产抵押贷款额度提供房地产抵押估价为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，工作内容：价值参考依据，工作内容：对房地产抵押价值进行对房地产抵押价值进行分析、估算和判定，它包括审核房地产产权证书的分析、估算和判定，它包括审核房地产产权证书的真实性、可靠性，并在综合考虑市场变化、利率趋真实性、可靠性，并在综合考虑市场变化、利率趋势等因素的基础上，对抵押房地产的价值进行评估，势等因素的基础上，对抵押房地产的价值进行评估，决定该贷款金额与抵押物价值的比率。决定该贷款金额与抵押物价值的比率。房地产估价方法房地产估价方法l为规范估价，维护抵押当事人合法权益，防范房地产为规范估价，维护抵押当事人合法权益，防范房地产信贷风险，信贷风险，20062006年建设部制定了年建设部制定了房地产地价估价指房地产地价估价指导意见导意见，提出了对抵押贷款的估价的规范要求。，提出了对抵押贷款的估价的规范要求。l在在中华人民共和国国家标准房地产估价规范中华人民共和国国家标准房地产估价规范中，中，房地产估价方法有两种类型：房地产估价方法有两种类型：l一种是通用的估价方法，如市场比较法、收益法、成一种是通用的估价方法，如市场比较法、收益法、成本法、假设开发法；本法、假设开发法；l另一种专用于地价评估的城市基准地价修正法和路线另一种专用于地价评估的城市基准地价修正法和路线法。法。1、市场比较法、市场比较法l是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格做适当修正。即以房地产的市场交易价格价格做适当修正。即以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。为导向求取估价对象的价值。l适用范围：房地产开发用地、普通商品住宅、适用范围：房地产开发用地、普通商品住宅、写字楼、别墅、商铺、标准厂房等。写字楼、别墅、商铺、标准厂房等。2、收益法、收益法l 是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率、收益乘数将其转化为价值来求取估价对象率、收益乘数将其转化为价值来求取估价对象价值的方法。其本质是以房地产的未来预期收价值的方法。其本质是以房地产的未来预期收益为导向来求估值。益为导向来求估值。l适用范围：能够创造收益或具有潜在收益的房适用范围：能够创造收益或具有潜在收益的房地产。如旅馆、商店、游乐场、影院、加油站、地产。如旅馆、商店、游乐场、影院、加油站、停车场、仓库等。停车场、仓库等。3、成本法、成本法l又称成本逼近法，是以房地产的重新开发建设又称成本逼近法，是以房地产的重新开发建设成本为导向求取估值的方法。其实质是以房地成本为导向求取估值的方法。其实质是以房地产的重新开发建设成本为导向，或者说以房地产的重新开发建设成本为导向，或者说以房地产价格各个构成部分的累加为基础求取估值。产价格各个构成部分的累加为基础求取估值。l适用范围：既无收益又很少发生交易的房地产，适用范围：既无收益又很少发生交易的房地产，如公用公益类型房地产、市场发育不够、或类如公用公益类型房地产、市场发育不够、或类似房地产交易实例很少的地区。如钢厂、机场、似房地产交易实例很少的地区。如钢厂、机场、标志性建筑。标志性建筑。4.假设开发法假设开发法l又称预期开发法，是预测估价对象未来开发完又称预期开发法，是预测估价对象未来开发完成后的价值，然后减去预测的未来开发成本、成后的价值，然后减去预测的未来开发成本、税费等求取估值。税费等求取估值。l适用范围：具有开发或再开发潜力的房地产，适用范围：具有开发或再开发潜力的房地产，如待开发的土地、在建房地产项目、可装饰装如待开发的土地、在建房地产项目、可装饰装修改造或改变用途的旧房。修改造或改变用途的旧房。5、基准地价修正法、基准地价修正法l是在政府确定并公布了基准地价的地区，利用是在政府确定并公布了基准地价的地区，利用有关调整系数将估价对象宗地所处地段的基准有关调整系数将估价对象宗地所处地段的基准地价调整为估价对象宗地价格的方法。地价调整为估价对象宗地价格的方法。l适用范围：主要适用于完成基准地价评估的城适用范围：主要适用于完成基准地价评估的城镇土地，特别适用于在短期内需要对大范围土镇土地，特别适用于在短期内需要对大范围土地进行估价的情形。地进行估价的情形。6、路线价法、路线价法 是在特定的街道上设定标准临街深度，从中是在特定的街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗地求取平均价格，此平均选取若干标准临街宗地求取平均价格，此平均价格就是路线价，然后再配合深度指数表和其价格就是路线价，然后再配合深度指数表和其他修正率表，用数学方法算出临近同一街道的他修正率表，用数学方法算出临近同一街道的其他宗地价的一种估价法。其他宗地价的一种估价法。适用范围：房屋拆迁补偿、房地产税收。适用范围：房屋拆迁补偿、房地产税收。（三）房地产抵押权的实现（三）房地产抵押权的实现l 房地产抵押权的实现，是指债务履行期届房地产抵押权的实现，是指债务履行期届满，债务人不履行债务时，抵押权人依法律满，债务人不履行债务时，抵押权人依法律规定的程序处分抵押房地产，以抵押的房地规定的程序处分抵押房地产，以抵押的房地产变卖、拍卖价款或以折价方式产变卖、拍卖价款或以折价方式 优先受偿，优先受偿，以实现其债权。以实现其债权。l 债权期限未届满，有以下情形之一时，债权期限未届满，有以下情形之一时，抵押权人也可以依法实现抵押权：抵押权人也可以依法实现抵押权：l抵押人死亡，或者被宣告死亡无人代为履行到抵押人死亡，或者被宣告死亡无人代为履行到期债务的；或者抵押人的合法继承人、受遗赠人期债务的；或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的；拒绝履行到期债务的；l抵押人被依法宣告解散或者破产的；抵押人被依法宣告解散或者破产的；l抵押人违反有关法律规定擅自处分抵押房地产抵押人违反有关法律规定擅自处分抵押房地产的。的。抵押权实现的方式抵押权实现的方式l（1）折价）折价l 是指抵押权人以确定的价格取得房地产所是指抵押权人以确定的价格取得房地产所有权以受偿其债权。有权以受偿其债权。l必须由双方订立折价合同，在决定协议价格必须由双方订立折价合同，在决定协议价格时，应参照市场价格时，应参照市场价格l折价合同的订立不得损害其他抵押权人的利折价合同的订立不得损害其他抵押权人的利益，同一宗房地产设置了多个抵押权，应按登益，同一宗房地产设置了多个抵押权，应按登记的先后顺位清偿。记的先后顺位清偿。l（2）变卖）变卖l 是指抵押权人出卖抵押房地产，以所得是指抵押权人出卖抵押房地产，以所得价款优先清偿抵押债权的一种方式。价款优先清偿抵押债权的一种方式。l抵押物的变卖不得对抗优先购买权抵押物的变卖不得对抗优先购买权l抵押物的变卖，若使抵押权人的主债全部实抵押物的变卖，若使抵押权人的主债全部实现债权，抵押权消灭；若部分实现债权，抵押现债权，抵押权消灭；若部分实现债权，抵押权消灭，主债权未受清偿的部分，抵押权人可权消灭，主债权未受清偿的部分，抵押权人可以以主债权人的身份向主债务人追偿以以主债权人的身份向主债务人追偿。l（3）拍卖）拍卖l 是指以公开竞价的形式，将抵押房地产是指以公开竞价的形式，将抵押房地产转让给最高应价者的买卖方式。转让给最高应价者的买卖方式。l 为了保障抵押债权人的利益，抵押房地为了保障抵押债权人的利益，抵押房地产的拍卖，依法对抗其他人（如承租人，其产的拍卖，依法对抗其他人（如承租人，其他共有人等）的优先购买权。他共有人等）的优先购买权。（二）抵押房地产处分价款的分配（二）抵押房地产处分价款的分配l1.支付处分抵押房地产的费用支付处分抵押房地产的费用l2.扣除抵押房地产应缴纳的税款扣除抵押房地产应缴纳的税款l3.若土地使用权为行政划拨，应扣除土地使若土地使用权为行政划拨，应扣除土地使用权出让金，上缴国家用权出让金，上缴国家l4.偿还抵押权人债权本息及支付违约金偿还抵押权人债权本息及支付违约金l5.赔偿由债务人违约而对抵押权人造成的损赔偿由债务人违约而对抵押权人造成的损失失l6.剩余金额还给抵押人剩余金额还给抵押人第二节 抵押贷款的还款形式与计算l l一、抵押贷款利率构成一、抵押贷款利率构成l 贷款利率在资金市场上表现为资金的价格，这一贷款利率在资金市场上表现为资金的价格，这一价格的高低，在市场经济国家里，除了受社会平均价格的高低，在市场经济国家里，除了受社会平均利润率和国家政策影响以外，主要应该取决于抵押利润率和国家政策影响以外，主要应该取决于抵押资金的市场供求关系。资金的市场供求关系。l 资金的资金的供给供给因素因素:贷款人的资金成本、发放贷款的贷款人的资金成本、发放贷款的管理成本和坏帐违约损失管理成本和坏帐违约损失l 资金的资金的需求需求因素：有购买愿望的家庭数量、家庭收因素：有购买愿望的家庭数量、家庭收入水平、家庭规模、年龄结构、住宅偏好、愿意支付入水平、家庭规模、年龄结构、住宅偏好、愿意支付的利率的利率金融基础知识金融基础知识：抵押贷款利率的构成因素抵押贷款利率的构成因素 是指扣除预期通货膨胀率以后的实际收益率，是指扣除预期通货膨胀率以后的实际收益率，这是吸引人们进行储蓄的动力。抵押贷款利率这是吸引人们进行储蓄的动力。抵押贷款利率必须高于零的预期的真实利率必须高于零的预期的真实利率。1.预期的真实利率预期的真实利率l 假定假定1 1年期的贷款为年期的贷款为1 1万元，合同利率为万元，合同利率为10%10%，年底贷款人将收回年底贷款人将收回1100011000元的本息。如果通货膨胀元的本息。如果通货膨胀率为率为6%6%，年底所收回的，年底所收回的1100011000元实际价值为元实际价值为1037710377元，实际抵押贷款利率小于元，实际抵押贷款利率小于4%4%（377/10000377/10000）。）。l 结论：如果贷款人欲得到结论：如果贷款人欲得到4%4%的真实收益，名义的真实收益，名义利率必须大于利率必须大于10%.10%.2.预期的通货膨胀率预期的通货膨胀率3.贷款风险贷款风险l 贷款风险贷款风险是指贷款实际收益的不确定性，或者说是是指贷款实际收益的不确定性，或者说是实际收益与预期收益的偏差。实际收益与预期收益的偏差。l 住宅抵押贷款的风险主要有以下四类：住宅抵押贷款的风险主要有以下四类：l第第类是坏帐风险类是坏帐风险(default risk)(default risk)l第二类是利率风险第二类是利率风险(interest risk)(interest risk)l第三类是提前付款风险第三类是提前付款风险(prepayment risk)(prepayment risk)l第四类是其他风险。如贷款或投资的流动性第四类是其他风险。如贷款或投资的流动性(liquidity)(liquidity)或市场可售性或市场可售性(marketability)(marketability)抵押贷款利率的确定抵押贷款利率的确定l i=r+p+fl 公式表明，为了确保贷款人能够获得公式表明，为了确保贷款人能够获得预期的真实利预期的真实利率率r，贷款利率中必须包含，贷款利率中必须包含预期的通货膨胀率预期的通货膨胀率f和足够和足够的的风险补偿风险补偿p以补偿他们所承担的各种风险。以补偿他们所承担的各种风险。r、p、f三者之和就是贷款利率三者之和就是贷款利率i。如果贷款人低估了上式中任。如果贷款人低估了上式中任何一个部分，他都将遭受经济上的损失。何一个部分，他都将遭受经济上的损失。二、住房抵押贷款的利率和还款形式二、住房抵押贷款的利率和还款形式l1、固定利率抵押贷款、固定利率抵押贷款(Fixed rate(Fixed rate mortgage,FRM)mortgage,FRM)这是住房抵押贷款的最常见形式，其特点是贷这是住房抵押贷款的最常见形式，其特点是贷款利率固定，不随市场利率的变动而变动，每月款利率固定，不随市场利率的变动而变动，每月偿还金额相等，直至该抵押贷款全部偿还为止。偿还金额相等，直至该抵押贷款全部偿还为止。固定利率住房抵押贷款容易给贷款人遭遇利率风险，固定利率住房抵押贷款容易给贷款人遭遇利率风险，主要有延展风险（借短贷长的风险）和提前偿付风险。主要有延展风险（借短贷长的风险）和提前偿付风险。当市场利率上升时，会提高资金来源成本，由于贷款当市场利率上升时，会提高资金来源成本，由于贷款利率时固定时，借短贷长风险就出现；利率时固定时，借短贷长风险就出现；当市场利率下降，贷款人倾向于低成本融资，提前还当市场利率下降，贷款人倾向于低成本融资，提前还贷，银行面临提前收回款的再投资风险收益下降的风险。贷，银行面临提前收回款的再投资风险收益下降的风险。l2、可调节利率抵押贷款、可调节利率抵押贷款l 即放款人根据支付给存款者利率的高低来调整利即放款人根据支付给存款者利率的高低来调整利率，利率的变化情况通过每个月的利息支付反映出来率，利率的变化情况通过每个月的利息支付反映出来 。l3、分级偿还抵押贷款、分级偿还抵押贷款l 此类贷款利息率和偿还期固定，偿还期的最初几此类贷款利息率和偿还期固定，偿还期的最初几年偿还额较低，以后随着借款人收入增加而增加，依年偿还额较低，以后随着借款人收入增加而增加，依次偿还的金额呈阶梯状分布。它是专为年轻家庭设计次偿还的金额呈阶梯状分布。它是专为年轻家庭设计的一种方式，其目的是帮助借款人在工薪基础上付款。的一种方式，其目的是帮助借款人在工薪基础上付款。它受到年轻人的普遍欢迎。它受到年轻人的普遍欢迎。l2、可调节利率抵押贷款、可调节利率抵押贷款l 即放款人根据支付给存款者利率的高低来调整利即放款人根据支付给存款者利率的高低来调整利率，利率的变化情况通过每个月的利息支付反映出来率，利率的变化情况通过每个月的利息支付反映出来 。l3、分级偿还抵押贷款、分级偿还抵押贷款l 此类贷款利息率和偿还期固定，偿还期的最初几此类贷款利息率和偿还期固定，偿还期的最初几年偿还额较低，以后随着借款人收入增加而增加，依年偿还额较低，以后随着借款人收入增加而增加，依次偿还的金额呈阶梯状分布。它是专为年轻家庭设计次偿还的金额呈阶梯状分布。它是专为年轻家庭设计的一种方式，其目的是帮助借款人在工薪基础上付款。的一种方式，其目的是帮助借款人在工薪基础上付款。它受到年轻人的普遍欢迎。它受到年轻人的普遍欢迎。常见的固定利率还款形式的还款常见的固定利率还款形式的还款额计算额计算l l1 1、等额本金偿还的抵押贷款、等额本金偿还的抵押贷款 （constant amortization mortgage，CAM）l 每月还款额由两部分组成：一部分是清偿的本金，每月还款额由两部分组成：一部分是清偿的本金，另一部分是当月应付的利息。另一部分是当月应付的利息。l 清偿的本金等于将贷款总额按月均摊，可以根据清偿的本金等于将贷款总额按月均摊，可以根据如下公式计算：如下公式计算：l 当月应付利息当月应付利息=当月贷款余额当月贷款余额年利率年利率1212l例：假定有一笔等额本金偿还的抵押贷款，例：假定有一笔等额本金偿还的抵押贷款，贷款额度为贷款额度为10万元，贷款期限为万元，贷款期限为30年，贷款年，贷款利率为利率为12%。表表 每月付款额与贷款余额（本金等额偿还每月付款额与贷款余额（本金等额偿还方式）方式）（1 1）月数月数（2 2）当月贷款当月贷款余额余额（3 3）利息利息（12%1212%12）（4 4）每月偿还每月偿还本金本金（3 3）（）（4 4）每月付款每月付款额额（2 2）（）（4 4）月未贷款月未贷款余额余额1 12 23 34 4.36036010000010000099722.2299722.2299444.4499444.4499166.6699166.66.277.78277.7810001000997.22997.22994.44994.44991.67991.67.2.782.78277.78277.78277.78277.78277.78277.78277.78277.78.277.78277.781277.781277.781275.001275.001272.221272.221269.441269.44.280.56280.5699722.2299722.2299444.4499444.4499166.6699166.6698888.8898888.88.0 0图图 贷款清偿与贷款余额模式（本金等额偿贷款清偿与贷款余额模式（本金等额偿还）还）年份年份月付款月付款30年年0年份余额余额30年年0100 0001277.78l评价：评价：l这种方式这种方式过于注重本金的清偿过于注重本金的清偿，使得每月还，使得每月还款额总是以一定比例递减，而这恰恰与居民款额总是以一定比例递减，而这恰恰与居民收入水平和抵扣贷款房地产价值稳步提高相收入水平和抵扣贷款房地产价值稳步提高相违背。违背。2.等额本息的抵押贷款等额本息的抵押贷款 （constant payment mortgageconstant payment mortgage，CPMCPM）l 现在国际上最为普遍的房地产抵押贷款，现在国际上最为普遍的房地产抵押贷款，所谓等额本息的抵押贷款，与等额本金偿还所谓等额本息的抵押贷款，与等额本金偿还法相似，利率在贷款期间内固定不变，所不法相似，利率在贷款期间内固定不变，所不同的是每月付款是恒定的。同的是每月付款是恒定的。lMp每月付款额；每月付款额；lP贷款总额贷款总额ln贷款年限贷款年限lRn年名义利率年名义利率表表1010万元、万元、万元、万元、3030年期、利率为年期、利率为年期、利率为年期、利率为12%12%的抵押贷款的抵押贷款的抵押贷款的抵押贷款第第第第1 1年每月还款情况年每月还款情况年每月还款情况年每月还款情况月份月份贷款余额贷款余额每月还款每月还款偿还的利息偿还的利息偿还的本金偿还的本金1 19999971.30971.301028.71 1000.00000.0028.7028.702 29999942.31942.311028.7999.71999.7128.9928.993 39999913.04913.041028.7999.42999.4229.2829.284 49999883.47883.471028.7999.13999.1329.5729.575 59999853.60853.601028.7998.83998.8329.8729.876 69999823.44823.441028.7998.54998.5430.1630.167 79999792.97792.971028.7998.23998.2330.4730.478 89999762.19762.191028.7997.93997.9330.7730.779 99999731.12731.121028.7997.62997.6231.0831.0810109999699.72699.721028.7997.31997.3131.3931.3911119999668.02668.021028.7997.00997.0031.7031.7012129999636.00636.001028.7996.68996.6832.0232.02合计合计12344.411980.4364.00364.00图每月付款额中本金与利息的变化趋势图每月付款额中本金与利息的变化趋势每月付款额每月付款额金额金额年份年份1028.6元元051015202530本金本金利息利息图贷款余额的变化趋势（等额本息偿还方式图贷款余额的变化趋势（等额本息偿还方式图贷款余额的变化趋势（等额本息偿还方式图贷款余额的变化趋势（等额本息偿还方式）余额余额年份年份100 000元元05101520253085 705.7元元46 241.3元元3.3.贷款余额的计算贷款余额的计算l（1）现值法（未来法）现值法（未来法）l 等额还款方式等额还款方式的抵押贷款中，计算每月还的抵押贷款中，计算每月还款额的理论基础是款额的理论基础是“贷款期间内每月还款额贷款期间内每月还款额的现值之和等于贷款本金的现值之和等于贷款本金”。l 现值法就是根据未来要偿还款项的折现现值法就是根据未来要偿还款项的折现值计算贷款余额的方法，即将还未偿还的款值计算贷款余额的方法，即将还未偿还的款项折现到（提前还款）某时点的现值余额。项折现到（提前还款）某时点的现值余额。l现值法计算公式现值法计算公式l 如果按年还款：如果按年还款：MBMB为贷款余额，为贷款余额，P P为每年还款额。为每年还款额。PPPPP012kK+1n nl 如果是按月还款：现假定贷款已经清偿如果是按月还款：现假定贷款已经清偿t年，也就年，也就是说贷款期限还有是说贷款期限还有（n-tn-t）年，或者说借款人还需偿付）年，或者说借款人还需偿付（n-tn-t）1212次款项次款项，贷款才能全部清偿。，贷款才能全部清偿。MBMB：贷款余额：贷款余额M MP P：每月付款额：每月付款额t t：已付款年数：已付款年数为现值因素，可在利率表中查找为现值因素，可在利率表中查找（2）终值法）终值法l终值法（过去法）是基于已经历时间的贷款和还终值法（过去法）是基于已经历时间的贷款和还款累计值而计算贷款余额的方法。即银行信贷额款累计值而计算贷款余额的方法。即银行信贷额在已还款期间的本息累计额在已还款期间的本息累计额-借款人还款期间已借款人还款期间已偿还的本息累计额偿还的本息累计额l PPPPP012kK+1n n贷款余额的应用贷款余额的应用1：一次性还款数额和：一次性还款数额和利率变化时的每期还款额计算利率变化时的每期还款额计算l央行会每隔一段时间对存贷款利率进行调整，由此商央行会每隔一段时间对存贷款利率进行调整，由此商业银行贷款利率也会调整，会影响到每期还款额的变业银行贷款利率也会调整，会影响到每期还款额的变化。如何计算新贷款利率下的还款额。化。如何计算新贷款利率下的还款额。l方法很简单，先求出银行贷款利率发生变化时点上的方法很简单，先求出银行贷款利率发生变化时点上的贷款余额，再以这个余额作为未来继续摊还的本金，贷款余额，再以这个余额作为未来继续摊还的本金，按照求解标准年金现值的方法反过来求解每月本利平按照求解标准年金现值的方法反过来求解每月本利平均摊还额即可。均摊还额即可。贷款余额的应用贷款余额的应用2：计算贷款人成：计算贷款人成本本l由于未来通货膨胀率的不确定性，必然引起由于未来通货膨胀率的不确定性，必然引起货币市场资金价格的变动，而这种变动是一货币市场资金价格的变动，而这种变动是一种难以预测的变动。利率抵押贷款的利率虽种难以预测的变动。利率抵押贷款的利率虽然每隔几年会调整，如果利率调整幅度小于然每隔几年会调整，如果利率调整幅度小于通胀率幅度，则贷款人会面临通货膨胀风险，通胀率幅度，则贷款人会面临通货膨胀风险，由此会发生损失。由此会发生损失。例：一笔例：一笔1010万元的固定利率抵押贷款，贷款万元的固定利率抵押贷款，贷款期限为期限为3030年，贷款利率为年，贷款利率为10%10%，根据计算，每，根据计算，每月付款额为月付款额为877.60877.60元。元。l假定假定:(1)(1)该贷款将在第该贷款将在第1010年底提前清偿，则提前还款年底提前清偿，则提前还款额为多少？额为多少？l （2 2）如果银行贷款后接着发生了通货膨胀，通货）如果银行贷款后接着发生了通货膨胀，通货膨胀率为膨胀率为3%3%，贷款发放后银行将遭遇多大损失？，贷款发放后银行将遭遇多大损失？因此，贷款人的损失额为：因此，贷款人的损失额为：100000-83730.12=16269.88100000-83730.12=16269.88（元）（元）第第10年底提前还款额年底提前还款额=三、住房抵押贷款融资分析三、住房抵押贷款融资分析l l1.贷款的边际成本贷款的边际成本l 贷款的边际成本是评价不同贷款方案的贷款的边际成本是评价不同贷款方案的常用工具。即多贷所带来的成本负担。常用工具。即多贷所带来的成本负担。l 假设一房产的购买价格为假设一房产的购买价格为10万元，借款人面万元，借款人面临两种贷款方案：临两种贷款方案：l 方案一：贷款比例为方案一：贷款比例为80%，贷款期限为，贷款期限为25年，年，年贷款利率为年贷款利率为12%；l 方案二：贷款比例为方案二：贷款比例为90%，贷款期限为，贷款期限为