房地产行业可行性研究报.doc

房地产行业可行性研究汇报范文格式
目 录
第一章 项目开发背景 2
第二章 项目规划现实状况 2
第三章 项目周围环境及竞争状况分析 2
第四章 产品设计提议 2
第五章 营销方案 2
第六章 开发进度 2
第七章 财务分析及评价 2
第八章 结论和提议 2
第一章 项目开发背景
1.1行业发展背景
从1998年起，国家为拉动经济，扩大内需，出台了以房地产为支柱产业经济政策，房地产业在经历了数年低谷后，终于迎来了黄金发展时期。
据国家记录局最新资料显示，上六个月全国商品住宅销售了6280亿元，比去年增长22.5%，其中销售给个人为1445亿元，比上年增长22.4%，个人购房所占比重为89.9%。
目前我国城镇居民人均居住面积只有13.6平方米，与国外发达国家人均居住面积20—30平方米相比，其差距是十分明显，因此房地产业有着广阔发展空间。
据世界银行记录资料显示，人均GDP到达600-800美元时，住宅产业将进入高速增长阶段。我国人均GDP为830美元，更是到达了870美元，住宅开发占房地产开发总量90%以上。因此，未来几年，伴随GDP深入增长，以住宅为主房地产业将进入一种迅速发展阶段。
字串9

从购置力分析，城镇居民人均可支配收入到达6860元，比去年增长8.5%；此外，城镇居民储蓄存款余额已达7.38万亿元，比去年增长14.7%。伴随收入增长和房改力度加大，居民购房置业意识也在增强。
从消费意向看，有25%人准备今年买房。在准备买房居民中，有34%人是为了处理基本居住问题，51%人是为了扩大居住面积和改善居住条件，5%人用于保值投资，10%人用于经营、出租等其他方面用途。这阐明城镇居民对住房需求已开始从“有房住”向“住好房”方向转变。
目前居民消费构造升级是房地产业发展内在驱动力，也正是增长住房消费良机。
另首先，作为国家支柱产业房地产业，为国家GDP增长奉献了1.9-2.5个百分点。宽松产业政策为房地产业提供了外部驱动力。
由此看来，住宅消费仍有巨大潜在市场。有关专家预测，我国房地产热潮可持续。 字串1
1.2西安市房地产现实状况
本市目前既有房地产开发企业600余家，但实际进行项目开发只有100多家。
据悉，截至9月末，全市金融机构各项存款余额为1867.02亿元，比年初增长87.70亿元，增长4.93％。其中企业存款余额为733.83亿元，比年初减少6.86亿元；储蓄存款余额为877.88亿元，比年初增长75.79亿元。
据理解，今年市上计划开发竣工各类房产505万平方米，完毕投资180亿元，而这180亿元投资首先定位于中低收入居民，市上将引导商品住房开发重点向一般商品房建设转移，通过经济合用房建设组织和管理，将这一定位转化为现实市场行为。同步加紧推进住房分派货币化，全面贯彻住房补助资金，更多将补助发放到购房职工手中，提高居民购置力。市上还将完善住房公积金运行和管理监督机制，充足发挥住房公积金在处理职工住房问题上作用。
字串6

在存量房方面，对于去年或此前开发那些弹性较大空置户型，如既可做写字楼、又能当住宅，既适合一般工薪阶层、又适合贵族房子，开发商也都积极修改调整，滞销局面得到了一定扭转；以枫叶新都市为代表大户型存量住宅，均采用了降价或变相降价解套手段，但效果甚微；而纯写字间空置率仍然保持持续增长态势，除高新开发区外，其他区域写字间销售状况仍然低迷，西安市写字间存量（含在建待售）保守估计不低于80万平方米，专家预言，至少需要5年消化时间。
西安市各类酒店（含招待所、旅社）合计余家，旅游旺季入住率为85%,淡季为40%左右。由于西安市旅游都市优势，经营相对很好，但淡季竞争剧烈。
1.3西安市房地产总体发展趋势预测
党“十六大”提出了全面建设小康社会战略目。根据“十六大”精神，西安市提出到全面实现小康社会都市发展目。其中，实现小康一种重要指标是，到人均住房面积到达20-25㎡。按此计算，考虑人口增长原因，住房缺口尚有8500万㎡-12500万㎡，平均每年有450万㎡-650万㎡住房需求，市场潜力巨大。
据专家分析西安市房地产业将展现如下走势：
⊙市场还将有2-3年迅速增长期。这一时期，市场需求旺盛，开发商利润丰厚。之后将进入10至稳定增长期。
⊙各区域板块之间差距将会深入缩小。
⊙宏观调控力度将会加强，市场将会发展得更为有序和规范。
字串4

⊙住宅开发将向“郊区都市化”方向发展。
⊙概念炒作日益缺乏市场，消费者对开发商重视产品开发理性回规呼声将越来越高。
⊙房地产开发企业门槛将逐渐提高，资金密集度和技术密集度规定越来越高。
⊙开发企业出现两极分化，专业化、品牌化企业将主宰市场，弱者或被迫形成企业联盟，或被淘汰出局。
⊙房地产行业相对较高利润空间，将使得越来越多投资者进入这一行业，必将给既有开发企业形成巨大冲击，并会影响整个房地产市场格局。同步也将影响房地产价格稳中趋降。
⊙差异化竞争、个性化经营、 产品创新，将成为房地产开发新军和非品牌型企业制胜市场必由之路。
⊙消费者金字塔中部群体将成为未来市场中流砥柱，商品房住宅单位面积向经济实用中小套型转变亦为大势所趋。
⊙多种大盘推出，将是西安数年来积聚消费能量得到有效释放，并将变化西安房地产市场格局，市场竞争也将空前剧烈。 字串1
1990-西安市房地产市场各项指标比较
指标 1990年
人均居住面积 6.1m2 10.37m2 10.9 m2
房地产投资 1.86亿元 66.9亿元 180亿元
房地产开发企业数量 省市两级共200家 市注册企业600余家 700余家
房地产开发企业性质 国营占绝对主导地位 28.8%为国营 70%以上为民营
商品房开发面积 10万m2 销售面积205.8万m2 销售面积500万m2
个人购房所占比例 局限性10% 93% 95%
以上是我们对于本项目开发宏观环境和中观环境研判，尤其是写字楼物业开发形势不容乐观，对于本项目规划、市场定位、营销提议等在此背景下展开。 字串4
第二章 项目规划概况
2.1基本状况
项目名称：西宝花园-通宇大厦
建设基址：西安市碑林区振兴路中段
土地性质：居住用地。（本筹划案按商品房开发用地为筹划根据）
占地面积：6371.4㎡（9.56亩）
总建筑面积：36264㎡（方案1） 39864㎡(方案2)
住宅面积：7200㎡（方案1） 10800（方案2）
综合楼面积：21776㎡（不含地下室） 层高：22层
写字间面积：12096㎡ 层高：3-14层 共12层
酒店套房面积：8064㎡ 层高：15-22层 共8层
附楼面积：960㎡ 层高：4层
写字间酒店配套功能面积：2175㎡
公建面积：1608㎡(综合楼地下二层设备间及住宅楼地下室)
地下停车场面积：4320㎡（地下停车场设计根据在第四章详述）
总户数：406（方案1） 430（方案2）
容积率：5.97（方案1） 6.53（方案2）
绿地率：30%
2.2规划建筑物：框剪构造 字串5
方案1
序号 工程名称 建筑面积（㎡） 层数 备注
1 综合楼 21776 22 写字间酒店（不含地下部分）及部分派套功能
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2 住宅 7200 12 不含地下部分
3 地下停车场 4320 1 地下一层
4 综合楼附楼 960 4 会议室宴会厅及部分派套功能
5 公建 1608 综合楼地下二层设备间及住宅楼地下室
合计 36264
方案2
序号 工程名称 建筑面积（㎡） 层数 备注
1 综合楼 21776 22 写字间酒店（不含地下部分）及部分派套功能
2 住宅 10800 18 不含地下部分
3 地下停车场 4320 1 地下一层
4 综合楼附楼 960 4 会议室宴会厅及部分派套功能
5 公建 1608 综合楼地下二层设备间及住宅楼地下室
合计 39864
第三章 项目周围环境及竞争状况分析
本届重要对本项目微观环境做调研分析。
3.1项目地块价值分析
3.1.1 概况
本项目地块属于城南板块，位于城南板块和城内板块接合部，交通便利。作为写字间、酒店、高层住宅，区域开发成熟，住宅与写字楼人气仅次于西南板块（西高新）。面临振兴路都市支线道路，闹中取静，适合于个性内敛企事业单位和人群。但作为写字间、酒店，弱化了商业价值，可以说是利弊参半。
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3.1.2 商务用房价值与竞争状况
从中观环境看，目前西安市已建在建待售写字楼面积需要5年时间消化，竞争压力巨大；从微观环境看，此区域距离城区、南郊、西高新较近，交通便利，周围小区配套成熟，区域内同类物业销售经营状况良好，假如可以实现产品差异化，必然具有竞争优势；从宏观环境看，电视塔CBD和西高新CBD规划对本项目长期经营效益会有一定影响，短期内尚不会形成压力。
周围写字楼调查表
项目名称 地址 层数 总面积（㎡） 售价 （元/㎡） 租价 （元/㎡） 售租率 备注
海联大厦 振兴路北口西 9 5000 5500 50 50% 地下车位租金300元/月
精英大厦 振兴路中段 8 3000 55 90%
泛美大厦 南稍门什字 29 40000 5000 35 95% 租价不含多种服务费
伟业佳大厦 南关正街 21 36500 5500 55 90% 车位租金100元/月
调研分析：此区域写字楼入住率良好，需求旺盛；售价普遍在5000-5500元/㎡，租价（均价）为50-55元/㎡×月。
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西安市部分三星级酒店调查表
酒店名称 原则间折扣价（元/㎡×天） 套房数 地址
陇海大酒店 220 308 解放路
建苑大厦 260 177 五味什字
钟鼓楼大酒店 268 130 社会路
延炼大厦 268 192 南二环
东方大酒店 298 286 小寨西路
都市酒店 208 138 南大街
鸿业大酒店 198 258 含光北路
民航大厦 230 劳动南路
金海大厦 210 莲湖路
文商酒店 218 骡马市
解放饭店 160 363 火车站
万达圣和酒店 150 友谊东路
民生大酒店 258 143 南大街
房地大厦 188 东五路
钟楼饭店 340 321 钟楼
从上表可见，大部分三星级酒店原则间价格在200-300之间，客房数差距较大，重要是建筑规模原因限制；整年平均住房率大体在40%-60%。经理解，酒店经营风险较大，客房数少了，经营成本摊销大，客房数多了，空置率风险较大，因此提议本项目酒店客房数控制在250-280之间，基准价格为200元/㎡×天。本方案经济核算住房率基数为50%。 字串6
本项目长期经营效益重要体目前酒店及配套功能经营上，而从调研状况看，经营状况很好三星级酒店，如钟楼饭店具有独特地理位置和老字号品牌效应；民航大厦以商办为主，优势在于旅游资源和旅游管理经验；陇海大酒店除了良好地理位置外，更重要是经营管理水平很好，以会议接待为主。
另首先，酒店客房收入受经营管理成本、客房数量、淡旺季等综合原因影响，收入有限，不也许有太大突破。但对应配套服务功能，如餐饮娱乐，由于利润率较高，较高上座率对利润影响较大，成为大多数酒店追求目重点。
因此我们提议，本项目经营以会议接待为主，商务出租和旅游散客为辅，以提高入住率为目，尤其是以配套服务功能经营管理为重点。酒店管理充足考虑自身经营管理能力和资源，提议引进专业酒店管理企业进行经营管理。
3.1.3 住宅价值与竞争状况
此区域周围同类在售住宅楼盘较少，可比性不强，以高层高档楼盘和一般多层住宅为主，两者之间有一种明显价格空档（高档楼盘价格在4500元/㎡以上，名为住宅，实为商住；低端一般住宅为2500-2600元/㎡）。这也是本项目产品差异化定位最佳入市机会。
从以上调研分析可见，本区域住宅、写字楼、酒店物业微观环境很好。写字楼需求较旺，住宅提议采用差异化方略，即切入高端与一般住宅之间中端市场。
字串3
第四章 产品设计提议
4.1综合楼
字串2
4.1.1写字间
目前西安市各类物业中写字楼竞争最为剧烈，提议采用新技术、新材料，打造在西安市适度超前智能化、生态化写字楼。智能化概念在新建写字楼中已经得到普遍运用，生态化概念是一种新兴概念，重要体现为：采光充足，通透性好，定期换新风，换气系统加氧，建筑材料和装修材料采用高原则环境保护材料，减少有害物质排放，杜绝写字楼综合症；具有较高绿化率，尽量采用空中花园。
综合楼外观风格提议：
稳重大方后现代主义风格，切忌呆板，体现智能化、生态化主题。
楼层：3-18层
面积：12096㎡
户数：12096÷（100×20%+150×30%+220×40%+300×10%）=66
户型配比：
面积（㎡） 比例（按户数%） 备注
100-110 20% 1、各户型内部按功能分割；2、大户型集中于高层。
150-160 30%
200-220 40%
300-320 10% 字串7
4.1.2酒店：按三星级原则设计
楼层：15-22层，共8层
客房总面积：8064㎡
户数：270
户型：
户型（㎡） 功能 套数 楼层 备注
22-26 2单人床原则间 241套 15-21层 1、均为使用面积；2、公摊比按75%计算。3、24-25层透光户型为豪华套，不透光户型为原则间。4、双人床原则间设在15层不透光部分。
20-22 1双人床原则间 12套 15层
40-50 豪华原则间 17套 22层
小计 270套 15-22层
4.1.3配套功能：
功能 面积（㎡） 楼层 计算根据 备注
会议室 大（1个） 360 附楼3层及主楼3层局部 1.5㎡/人 可同步容纳200人
中（2个） 200 附楼4层 2㎡/人 100人
宴会厅（中餐厅） 360 附楼2层及主楼2层局部 可同步容纳200人以上
厨房 160 附楼4层
大堂 400 1
商务中心 50 1
酒吧（咖啡厅、茶秀） 200 2
歌舞厅 200 2
美容美发 100 1
桑那按摩 200 1
字串7

健身房 150 1
洗衣房 200 院中另建
合计 2176 主体1-2层，裙楼2-3层，不含洗衣房
4.2住宅
4.2.1方案1
总面积：7200㎡
层高：12层
户数：48
户型：2梯4户
两种户型：120-140㎡ 160-180㎡
或4种户型：120-140㎡两种 160-180㎡两种
顶层4套复式
根据：从市场角度，140-160㎡户型是最不好销。
4.2.2方案2
总面积：10800㎡
层高：18层
户数：72
户型：1梯4户
两种户型：120-140㎡ 160-180㎡
或4种户型：120-140㎡两种 160-180㎡两种
顶层4套复式
4.2.3分析提议
12层和18层区别：12层只需1部电梯，18层必须设置两部电梯，构造上也略有差异。12层单位建安成本约为1300元，18层为1500元左右。
1梯4户和2梯4户区别：按12层，前者需一种消防通道，1部电梯，后者需2个消防通道，2部电梯，因此提议：若建12层，应为1梯4户；若建18层，则重要看户型设计和公摊面积比较。
4.2.4户型设计提议：
动静分区，主卧朝阳，通透性好，采光好，以3室2厅2卫为主立户型，大户型可做4室2厅2卫，每户两卫，复式2-3卫，复式考虑露台和跳空层，尽量防止“黑屋”，总公摊（不包括地下室）控制在7-8%，户内有效使用面积尽量大（90%以内）
4.3停车场
⑴需求：住宅户均0.5个停车位，需36个（按方案2）；写字间户均1.5个停车位，需99个；酒店户均0.5个，50%住房率，需57个；合计需192个停车位。
⑵地下停车场设计根据：
地下停车场平面示意图 字串1
两种建设方案：
地下停车场立面示意图
方案① 方案②
字串4

字串8
  字串5

方案①经济核算：
经济指标 额度 计算根据
面积 4320㎡ 停车场为地下1层，不包括地下二层设备间
停车位 123个 35㎡/个
造价 693万元 1600元/㎡
出租 效益 44万元/年 租价300元/个×月
回收期 15.8年 693÷44
发售 效益 738万元 6万元/个
利润 45万元 738-693
方案②经济核算：
经济指标 额度 计算根据
面积 7630㎡ 停车场为地下1、2层，不包括地下二层设备间
停车位 191个 40㎡/个
造价 1378万元 1800元/㎡（土方、构造、防水等成本增长）
出租 效益 68.8万元/年 租价300元/个×月
回收期
发售 效益 1146万元 6万元/个
利润 -232万元
综合比较分析上述两个方案，方案②明显投资大，效益差，因此提议采用方案①。
⊙注：停车位售价核算：
目前市场价为10万元/个，但销售状况不好。
按租售价格关系计算，一般西安市消费者投资商业及写字楼物业年回报率为8%-10%，这里按8%计算， 字串9
300（元/个×月）×12（个月）÷8%=4.5万元/个
投资住宅（买房出租）年回报率一般为4%-6%，这里按5%计算，300（元/个×月）×12（个月）÷5%=7.2万元/个
综合以上两类投资物业状况，我们认为车位价格应定位在6万元/个。
⑶本项目可以提供停车位：地下停车场为123个；综合楼门前停车场约15个停车位；住宅楼西侧空地建做停车场停车位约30个。合计168个停车位。
⑷供需差额为24个。
⑸停车场使用管理：
①综合楼门前15个和楼后（裙楼下）30个车位供酒店使用；地下停车场95个车位供住户和写字间共同使用；住宅楼东侧30个供写字楼顾客使用。
②提议使用IC卡管理系统，可以有效处理不一样顾客管理问题，包括来访客户车辆管理（临时IC卡）。
第五章 营销方案
5.2.项目经营方案
5.2.1方案A
写字楼中留出4000㎡自用办公，其他写字间出租；酒店自营；配套功能可自营或内部承包或出租；住宅楼40户按成本价内部销售，其他按市场价对外销售；停车场除酒店留用57个，机动车位留出11个外，其他100个出租。
字串1

5.2.2方案B
写字楼中留出4000㎡自用办公，其他写字间发售；酒店自营；配套功能可自营或内部承包或出租；住宅楼40户按成本价内部销售，其他按市场价对外销售；停车场除酒店留用57个，机动车位留出11个外，其他发售。
5.3价格定位：
项目 销售均价 （元/㎡） 出租均价 （元/㎡×月） 可租售面积（㎡） 备注
写字间 5200 50 12096
酒店客房 200/天 7056
配套功能 100 1616 不计会议室
停车场 6万元/个 300/个 100个
住宅内部销售 2730（方案1） 6000 只计土地成本和建安成本
2330（方案2）
住宅公开销售 3300 1200（方案1）
4800（方案2）

第六章 开发进度
本项目在资金充足状况下，宜采用同步开发方略，即综合楼与住宅楼同步进行（同步竣工）。开发周期估算为2年。此开发进度作为本方案经济核算根据之一
附表1开发进度模拟表
字串4
第七章 财务分析及评价
7.1 项目总投资估算
项目总投资包括土地费用、前期工程费用、建设配套费、建筑安装工程费用、室外工程费、建设监理费、建设单位管理费、预备费以及建设期贷款利息等项。
A、 土地费用
本项目占地9.56亩，每亩450万元，土地总价值为4302万元。
B、 前期工程费用包括工程勘察费、工程设计费、前期工程征询费等项费用。按建安成本2%取费。
C、 建设配套费用包括招投标费、市政设施配套费、消防设施配套费、天然气公网初装费、抗震设计审查费、定额编制管理费、质量监督费、劳保统筹基金、新型墙体材料专题费用、“结建”人防工程押金、散装水泥保证金、排污费、环卫费、水增容费、电力增容工程费等。按建安成本10%取费。
D、 建筑安装工程费用
根据有关建设工程造价指标，结合本项目实际状况，住宅楼按1300元/㎡（方案1），1500元/㎡（方案2），综合楼按1600元/㎡，写字楼装修按600元/㎡，酒店及配套服务功能装修按1000元/㎡计算，本项目建筑安装工程总造价为8472万元（方案1），9168万元（方案2）。
字串3

E、 室外工程费
室外工程包括小区道路、绿化及小区内各项构筑物等内容。根据本项目实际状况，按50元/㎡计算，本项目室外工程费为320万元。
F、 工程建设监理费
按建安工程总造价1%计算，合计为85万元。
G、 建设单位管理费
按前六项费用之和2%计提。
H、 预备费
由于项目开发可预见性较强，预备费按建安成本6%计提。
I、 建设期利息
按本项目建设期二年，贷款额1亿元，每年贷款5000万元，年贷款利率5%计算，利息总额为500万元（每年为250万元）。
K、项目总投资估算
综合以上1至10项费用，本项目总投资估算为15487万元（方案1），16342（方案2）。
项目总投资估算表（方案1）
费用名称 费用数量（万元）
1.土地费用 4302
2.前期费用 169
3.建设配套费 847
4.建安工程费（含装修费） 8472
5.室外工程费 320
字串9

6.工程监理费 85
7.管理费 284
8.预备费 508
9.建设期财务费用 500
10.总计 15487
项目总投资估算表（方案2）
费用名称 费用数量（万元）
1.土地费用 4302
2.前期费用 193
3.建设配套费 917
4.建安工程费（含装修费） 9168
5.室外工程费 320
6.工程监理费 92
7.管理费 300
8.预备费 550
9.建设期财务费用 500
10.总计 16342 字串9
7.2财务评价
7.2.1方案A+1
即住宅12层48户，写字间所有出租（除自用部分外），酒店（及配套功能）自营，停车场出租100个。
7.2.1.1财务盈利能力动态分析
A、营业收入
营业项目 营业收入（万元） 计算根据
住宅楼销售 1794 内部发售2330元/㎡，公开销售3300元/㎡
写字间出租 486/年 90%出租率；50元/㎡
酒店客房营业收入 972/年 按50%住房率，平均按2床原则间200元/㎡×天
配套功能营业收入 335/年 200元/㎡×月，不含会议室
停车场出租 36/年 300元/㎡×月×个
合计 1829/年 未计住宅楼销售收入1794万元
B、营业利润（未计建设成本）
营业项目 营业利润（万元） 计算根据及阐明
住宅楼销售 1794 一次性收入
写字间出租 486/年 90%出租率；物业管理费用由住户承担，保平经营；
酒店客房营业收入 486/年 按50%利润率计算
配套功能营业收入 168/年 按50%利润率计算，不含会议室
停车场出租 36/年 100%出租率
合计 1129/年 未计住宅楼销售利润1794万元
C、所有投资现金流量表 单位：万元
时间项目
现金流入量 合计 7794 463 -5409
自有资金投入 1000
主营业务收入 1794 457 1829
借入资金 5000
现金流出量 合计 7786 7701 707
土地费用 3000 1302
前期费用 169
建设配套费 847
建安工程费 3000 5472
室外工程费 100 220
工程监理费 40 45
管理费 130 154
利息 250 250 250
偿还借款本金
其他费用 250 258 457
现金净流量 6 -7238 -6116
D、投资回收期估算：
项目总投资回收期为（15487-1794）÷（1193-250）=14.5年。（假定贷款本金14.5年后偿还，经营期每年只支付利息）
E、投资回报率计算
按50年经营周期（不变价）计算，[1192×（50-12.5）+1794]÷15487=300%
字串5

每年为300%÷50=6%
7.2.1.2 盈亏平衡分析
A、住宅销售平衡点是
[（15487-8472）÷36264+1300]÷3300=98%
即发售掉98%面积才可以到达盈亏平衡点。（其中假设内部购置部分除建安成本和土地成本外，其他费用所有摊入其他建筑）
B、酒店经营平衡点
200×50%×50%÷200=25%
即住房率到达25%可以保本经营。
C、写字楼经营平衡点
物业管理费按5元/㎡×月计算，保平点是5÷50=10%
即出租率到达10%即可以保本经营。
7.2.1.3 敏感性分析
由于住宅楼公开销售在本方案中所占比例很小，因此敏感性影响可以忽视不计。对于本方案影响较大是酒店住房率和写字楼出租率。
变化原因 变化幅度 利润（万元） 年投资利润率(%)
基数 0 1192 6.0
出租率 +10% 1376 6.9
+5% 1284 6.4
-5% 1102 5.6
-10% 1010 5.1
7.2.2方案A+2 字串5
即住宅18层72户，写字间所有出租（除自用部分外），酒店（及配套功能）自营，停车场出租100个。
7.2.2.1财务盈利能力动态分析
A、营业收入
营业项目 营业收入（万元） 计算根据
住宅楼销售 3222 内部发售2730元/㎡，公开销售3300元/㎡
写字间出租 486/年 50元/㎡
酒店客房营业收入 972/年 按50%住房率，平均按2床原则间200元/㎡×天
配套功能营业收入 335/年 200元/㎡×月，不含会议室
停车场出租 36/年 300元/㎡×月×个
合计 1829/年 未计住宅楼销售收入3222万元
B、营业利润（未计建设成本）
营业项目 营业利润（万元） 计算根据及阐明
住宅楼销售 2982 一次性收入
写字间出租 486/年 90%出租率；物业管理费用由住户承担，保平经营；
酒店客房营业收入 486/年 按50%利润率计算
配套功能营业收入 185/年 按50%利润率计算，不含会议室 字串4
停车场出租 36/年 100%出租率
合计 1193年 未计住宅楼销售利润3222万元
C、投资回收期估算：
项目总投资回收期为（15487-3222）÷（1193-250）=13.。（假定贷款本金13.后偿还，经营期每年只支付利息）
D、投资回报率计算
按50年经营周期（不变价）计算，[1193×（50-11.59）+3222]÷15487=310%
每年为310%÷50=6.2%
7.2.2.2 盈亏平衡分析（略）
7.2.2.3 敏感性分析（略）
7.2.3方案B+1
即住宅12层48户，写字间所有发售（除自用部分外），酒店（及配套功能）自营，停车场发售100个车位。
7.2.3.1财务盈利能力动态分析
A、 营业收入
营业项目 营业收入（万元） 计算根据
住宅楼销售 1794 内部发售2330元/㎡，公开销售3300元/㎡
写字间发售 4210 5200元/㎡
酒店客房营业收入 972/年 按50%住房率，平均按2床原则间200元/㎡×天
配套功能营业收入 335/年 200元/㎡×月，不含会议室
停车场发售 600 6万元/个
合计 1307/年 未计销售收入6604万元
B、营业利润（未计建设成本）
营业项目 营业利润（万元） 计算根据及阐明
住宅楼销售 1794 一次性收入
写字间发售 4210 一次性收入
酒店客房营业收入 486/年 按50%利润率计算
配套功能营业收入 168/年 按50%利润率计算，不含会议室
停车场出租 1000 一次性收入
合计 654/年 未计住宅楼销售利润6604万元
C、所有投资现金流量表 单位：万元
时间项目
现金流入量 合计 9000 4818 -1576
自有资金投入 1000
主营业务收入 3000 3604 1307
借入资金 5000
现金流出量 合计 7786 7701 903
土地费用 3000 1302
前期费用 169
字串7

建设配套费 847
建安工程费 3000 5472
室外工程费 100 220
工程监理费 40 45
管理费 130 154
利息 250 250 250
偿还借款本金
其他费用 250 258 653
现金净流量 1214 -2883 -2479
D、投资回收期估算： 单位：万元
现金流量 回收额 未回收额
总投资 15487
现金流入：
第一年 3000 3000 12487
次年 3604 3604 8883
第三年 654 654 5229
…… 654 654
第十五年 654 654 381
第十六年 654 651
回收期=15+（381÷654）=15.6年
项目总投资回收期为15.6年。
E、投资回报率
按50年经营周期（不变价），[654×（50-10）+6604]÷15487=212%
每年为212%÷50=4.2%
7.2.3.2 盈亏平衡分析（略）
7.2.3.3 敏感性分析
本方案敏感性重要表目前住宅及写字楼、停车场价格及成本变动。（详表略）
7.2.4方案B+2
即住宅18层72户，写字间所有发售（除自用部分外），酒店（及配套功能）自营，停车场发售100个车位。 字串1
7.2.4.1财务盈利能力动态分析
A、 营业收入
营业项目 营业收入（万元） 计算根据
住宅楼销售 3222 内部发售2330元/㎡，公开销售3300元/㎡
写字间发售 4210 5200元/㎡
酒店客房营业收入 972/年 按50%住房率，平均按2床原则间200元/㎡×天
配套功能营业收入 335/年 200元/㎡×月，不含会议室
停车场发售 600 6万元/个
合计 1307/年 未计销售收入8032万元
B、营业利润（未计建设成本）
营业项目 营业利润（万元） 计算根据及阐明
住宅楼销售 1794 一次性收入
写字间发售 4210 一次性收入
酒店客房营业收入 486/年 按50%利润率计算
配套功能营业收入 168/年 按50%利润率计算，不含会议室
停车场出租 1000 一次性收入
合计 654/年 未计住宅楼销售利润8032万元
C、所有投资现金流量表 单位：万元
时间项目
字串5

现金流入量 合计 9000 6246 -844
自有资金投入 1000
主营业务收入 3000 5032 1307
借入资金 5000
现金流出量 合计 7786 8397 903
土地费用 3000 1302
前期费用 169
建设配套费 847
建安工程费 3000 6168
室外工程费 100 220
工程监理费 40 45
管理费 130 154
利息 250 250 250
偿还借款本金
其他费用 250 258 653
现金净流量 1214 -2151 -1747
D、投资回收期估算： 单位：万元
现金流量 回收额 未回收额
总投资 16342
现金流入：
第一年 3000 3000 13342
次年 5032 5032 8310
第三年 654 654 7656
…… 654 654
第十四年 654 654 462
第十五年 654 462
回收期=14+（462÷654）=14.7年
项目总投资回收期为14.7年。
E、投资回报率（略）
6.2.4.2 盈亏平衡分析（略）
6..2.4.3 敏感性分析（略） 字串2
以上四种方案比较分析：
四种方案投资回收期基本靠近，不过四种方案前期资金回收额差异较大，本项目资金回收除了前期销售外，重要靠后期经营收入，A方案后期经营资金成本压力较大，但长期经营收益也对应较大。B方案则相反，前期回收额较小，后期经营资金成本压力较大，但长期经营收益也对应较小。
7.3自有资金核算
7.3.1建设期自有资金
以上方案自有资金核算是假定为万元，根据实际状况和借款额度增减。
7.3.2经营期自有资金占用
项目 资金占用量(万元) 计算根据
固定资产投入 790 酒店设施：2万元/每间客房；配套功能设备：1000元/㎡;酒店管理办公设备：50万元；
流动资金及税费 486 酒店管理费用：营业额50%
不可预见费 128 上述两项费用之和10%
合计 1404
第八章 结论和提议
1. 本项目开发条件成熟，市场需求旺盛。
字串8

2. 本项目投资回收重要靠酒店后期经营，经营风险较大，因此我们认为本项目投资风险较大。提议引进专业酒店管理企业进行经营管理，减少经营风险。
3. 本项目建设成本较高（重要是地价原因），加重了后期销售和经营难度。
4. 由于自用写字间和住宅内部销售（实际是赔本销售）比例较大，同样加重了经营承担，延长了投资回收期。
5. 本项目投资回收期较长，借款财务费用占后期经营成本40%左右，财务成本过大，因此提议尽量减少贷款额度。
字串9
附表1开发进度模拟表
时间项目
2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
前期可行性论证
设计招标
建筑设计
园林设计
三通一平
工程施工
装修施工
内部认购
正式销售
酒店开始营业
字串3