银行商户集群调查报告-(商圈类).doc

商户集群调查报告

银行商户集群调查报告 (商圈类)

项目名称：ⅩⅩ街商业集群

申报额度：2亿

客户经理： ⅩⅩ

产品经理：

申报机构：ⅩⅩ银行ⅩⅩ市分行（筹）

申报日期：　

21

资料收集要求：
1、商品交易市场地理位置电子地图、市政规划文件等（政府公开资料复印件或信息来源网址）；
2、商户调研报告、访谈记录等工作底稿，被调查商户类型和数量应具有一定代表性，访谈（座谈）商户数量应不少于五户；
3、授信交易市场基本资料信息，如企业法人营业执照、市场内主要楼层分布结构图等；
4、担保方信息资料，如市场管理方、专业担保公司等法人机构提供保证的，应按照《商户授信管理办法》收集公司基础材料、年度财务报告等资料并加盖公章；采用商铺承租权质押的，应收集商铺地理位置和交易价格等资料及其复印件；采用联保方式的，提供联保方身份证明、家庭资产实力等资料；
5、总行依据项目情况，认为需要收集的其他资料。

授信调查人员申明：
本人采取如下所列的调查方式对商户集群进行了调查，在收取所有资料复印件时，认真核对资料原件，保证复印件与原件一致，对调查报告所述事实和数据的真实性和有效性负责，承担相应责任。

客户经理： 年 月 日
产品经理： 年 月 日
团队负责人： 年 月 日

申报单位（公章）：

1、商户集群组织方信息
序号
调查内容
公司机构
调查时间
信息载体
1
市场管理方概况
南昌市市场
物业管理中心
2010-2-3
访谈表
2
商会概况
ⅩⅩ街商会
2010-2-4
访谈表

2、实地调查及访谈记录
序号
调查内容
接触人物
时间地点
信息载体
1
市场概况
郭处长
2010-2-3
访谈表
2
商会概况
杨局长
2010-2-4
访谈表
3
商户概况
周友国
2010-2-3
访谈表
4
商户概况
杨小玲
2010-2-3
访谈表
5
商户概况
李 俊
2010-2-3
访谈表
6
商户概况
雷普曙
2010-2-4
访谈表
7
商户概况
袁思位
2010-2-5
访谈表
8
商户概况
殷 虹
2010-2-5
访谈表
9
商户概况
冯文君
2010-2-5
访谈表
10
商户概况
梁步清
2010-2-5
访谈表
11
商户概况
郑 晖
2010-2-8
访谈表
12
商户概况
涂大妹
2010-2-8
访谈表

3、媒体宣传资料
序号
媒体名称
刊号、页号、网址
题目
附件号
1
江西价格
月刊
2006年第5期
谈谈南昌ⅩⅩ街发展问题

2
江西文明网

实实在在做人
老老实实经商
2009年
9月3日
3
中国房地产策划论坛

南昌万寿宫历史文化街区保护与整治项目
2006年
6月8日
4
腾讯旅游

陈斌 江西三清山旅游集团总裁
2009年
5月21日
5
赣商文化

赣商的标志性建筑——万寿宫
2009年
4月29日

“ⅩⅩ街商业集群”调查报告
一、商圈概况
1、基本情况
南昌万寿宫始建于晋代，历史较悠久如同南京夫子庙、上海城隍庙，是南昌繁华市井中的景观。南昌ⅩⅩ街是在南昌万寿宫基础上演变、发展而来，该商城位于中山路以南，翠花街以东，西面为抚河，东临“八一”南昌起义纪念馆。该商城所在区域正好是南昌商业最繁华的中山路与胜利路ⅩⅩ街交汇处，是南昌市人流车辆最密集的商圈，距离ⅩⅩ银行南昌分行不到1公里的直线距离。

注：图中A处为ⅩⅩ街南门，周边为商城各个交易区，后文有详细的分布图。
1991年，南昌市政府以武汉市的汉正街商品市场为模式，批准立项引资开发建设南昌市ⅩⅩ街，经过一年的建设，建筑面积达3.3万平方米的全省市区内最大的室内商品市场全部竣工。1992年5月1日，正式开张对外营业。
2001年6月，ⅩⅩ街投入130余万元资金用于商城亮化美化工程，亮化美化后的ⅩⅩ街和市内其他名胜建筑物一样被装饰得熠熠生辉。购物环境的靓化，吸引了更多的顾客。
多年来，在市委、市政府关怀扶持下，在社会各界的大力支持帮助下，ⅩⅩ街得到了迅速的繁荣和发展，也取得了显著的社会效益和经济效益。市场交易活跃，商品物美价廉深受南昌人以及外地游客的喜爱。
综上所述，南昌ⅩⅩ街地理位置优越，经营历史长久，商业氛围成熟，发展前景广阔，在江西以及湖南、广东等周边省份的批发市场有较强的影响力和市场地位，市场内商户经营状况稳定，盈利能力强，是我行发展商户贷款业务的目标市场。
2、经营规模
ⅩⅩ街自1992年5月1日建成开业以来，规模不断壮大，已由刚建成的3.3万平方米发展到现在的5.3万平方米。目前，ⅩⅩ街现有从业人员5000余人，日均客流量高达2万人次，高峰时达5万人次，日均车流量5000辆次。现有商户总量约2000余户，该市场商户总量近年一直没有较大变化，主要原因是受市中心地理位置限制，无法取得更多的土地用于市场扩容。目前，以ⅩⅩ街为核心，包括中山路、胜利路ⅩⅩ街、翠花街等几条商业街在内，该区域已经成为南昌市目前最繁华的商业街区。
年 份
年销售额
商户总量
2006年
3亿
1000户
2007年
8亿
1250户
2008年
14亿
1600户
2009年
23亿
2000户
3、经营范围
ⅩⅩ街共有6个交易区，经营范围主要为小商品、文具、灯具等。据调查了解，从事服装、箱包、小百货商户数量较多，但户均营业收入较少；从事灯具商户数量约150户，户均营业收入在400万元以上。具体情况如下：
商 区
2009年销售收入（单位：亿元）
销售占比
商户数量
户数占比
一区（服装、箱包、布匹、小百货）
11.7
51%
1300
65%
二区（家纺、花卉）
1
4.2%
150
7.5%
三区（文具、玩具）
1.7
7.2%
160
8%
四区（文具、玩具）
2.1
9.4%
240
12%
五区（灯具）
3
13%
60
3%
六区（灯具、毛线）
3.5
15.2%
90
4.5%
4、优势

ⅩⅩ街正面图
万寿宫与周边其他其他商业集群相比，优势表现在以下几个方面：
1）地理位置优越，交通十分便利，客流量巨大
ⅩⅩ街地处南昌市商业最繁华的中山路与胜利路ⅩⅩ街交汇处，紧邻八一起义纪念馆，与商业中心洗马池相连，当前建筑面积达到5.3万平方米，是南昌市人流车辆最密集的商圈，也是南昌市商业房产售价最高的区块。该区域集商业贸易、房屋开发、旅游景点，吃、住、行、游、购、娱于一体，交通便利，配套设施齐全，日均客流量巨大。
2）“一站式”消费，品类齐全、物美价廉、薄利多销
ⅩⅩ街主要面向劳动、工薪阶层等消费群体，商铺按品类区划，商贾云集、种类齐全、物美价廉、薄利多销，该商城吸引了南昌市、江西省地区各级市县和来自四面八方的众多游客，影响力辐射到浙江、福建、广东、湖南、湖北和安徽等省份。
3）万寿宫是赣商文化传承与发展的策源，是当代赣商的精神殿堂
万寿宫有着深厚的赣文化底蕴，集商贸文化、移民文化和市井文化等多元的文化类型于一体，具有功能的复合性和文化的多样性等特点。万寿宫街区自古至今都是商贾云集之域，同时也是江西总商会的驻地。万寿宫是赣商的标志，赣商的广告，也是赣商财富与实力的象征。万寿宫独特的商业文化也成为其市场竞争力的重要组成部分。
二、市场管理方及商户经营概况
本部分重点调查以下内容：
1、市场管理方资产实力与管理现状；
2、目标市场内商户结构分布状况（销售收入、资产实力、经营年限等）；
3、分析商户金融需求以及同业竞争现状，找出商户金融需求盲点或薄弱点。
通过对目标市场整体经营概况和商户群体结构性调查，为授信方案设计提供基础数据与分析。

1、目标市场管理方管理概况
（1）行政管理概况
1978年党的十一届三中全会召开以后，南昌市部分待业人员、返城人员陆续在万寿宫侧面的翠花街附近摆摊设点。到了1985年，翠花街一带开始繁荣起来，逐步形成一个小商品批发市场。1990年，南昌市委、市政府在翠华街小商品市场的基础上以武汉市的汉正街商品市场为模式，批准立项引资开发建设，投资5500万元筹建ⅩⅩ街。1991年建成，1992年开始正式营业，主要经营小商品。随后，玩具市场、文具市场、花卉市场、灯具市场、床上用品市场相继开业，整个商城顺利完成了从批发到零售的转型。
2000年ⅩⅩ街管办分离，南昌市市场物业管理中心开始管理商城，该中心为自收自支性质的副县级事业单位，隶属于南昌市经贸委，主要收入来源为出让商铺使用权获得的租金，不收取物业管理费。
除此之外，ⅩⅩ街成立了万寿宫商会。该商会现任会长杨智勇，副会长陈斌。杨智勇出生于1945年，于1992年南昌市ⅩⅩ街落成时开始经商，现任南昌市个体私营经济协会副会长、西湖区个私协会副会长及万寿宫个私分会会长，同时兼任工商联总商会万寿宫会长、南昌市纪委、监察局义务监督员，人大代表。杨智勇连续16年被市工商局、市个体私营经济协会评为“光彩之星”和“文明诚信经营户”；2003年由南昌市纪委、监察局通过2号文件表彰为“先进义务监督员”；2008年由南昌市政府纠风办、监察局表彰为“先进义务监督员”。
陈斌1961年5月出生，江西省余江县人，中共党员，经济师，高级管理师，现任南昌市工商联主席、万寿宫商会副会长。1976年入伍，1987年转业，1995年下海经商，先后创建江西三清山索道有限公司、三清山天门山庄有限公司、ⅩⅩ中国国际旅行社、ⅩⅩ三清大酒店、三清房地产、三清运营管理、婺源三清旅游集团等骨干企业，同时涉足影视文化传媒等相关产业。2000年组建江西三清山旅游集团有限公司，任董事长、总裁。陈斌先后获得全国五一劳动奖章获得者、江西省劳动模范、全国创业之星、联合国国际科学与和平周“和平使者”、江西省2004、2005、2006年度优秀厂、江西省十大经济人物、首届旅游行业十大首席品牌官、全国企业文化建设先进工作者、中国房地产优秀企业家等称号。
（2）目标市场产权状况
目前，ⅩⅩ街占地面积5.3万平方米，共有商户2000余户。商城内共有六个交易区，店铺出租率100%。所有交易区统一由南昌市市场物业管理中心负责管理，且商铺产权归属该管理中心。调查小组从相关管理人员处获悉，商户获得商铺承租权的方式主要是二级承租。承包商先从市场物业管理中心处以30-40元每平方米每月的原始承租价格成片承包，然后整体设计装修后转租给商户。
商铺面积小的只有5平方米，大的商铺有2000平方米。租金价格从70元每平方米每月至500元每平方米每月不等。据调查了解，ⅩⅩ街租金价格一层店面平均500元每平方米每月，二层店面平均400元每平方米每月，三层店面平均300元每平方米每月，翠花街一层店面平均300元每平方米每月，船山路一层店铺平均200每平方米每月。
2、目标市场商业形态分布
ⅩⅩ街共分六大交易区，具体分布情况为一区服装、箱包、布匹、小百货市场，二区家纺、花卉市场，三、四区文具、玩具市场，五、六区灯具及毛线市场。具体情况如下：
交易区
摊位位置
经营种类
商业形态
一区
一楼
箱包、皮具、百货
品牌代理批发兼零售
二楼
童鞋、服装
三楼
童装、棉布、窗帘
四楼
童装
二区
一楼
家纺
品牌代理批发兼零售
二楼
花卉
批发兼零售
三区
一楼
灯具、家纺
品牌代理批发兼零售
二楼
玩具文具批发
四区
一楼、二楼
喜洋文具玩具批发市场
品牌代理批发兼零售
五区
一楼
灯具
品牌代理批发兼零售
二楼
好灯多灯饰城、市场管理处
六区
一楼
灯具城
品牌代理批发兼零售
由于ⅩⅩ街经营品牌较多，调查小组针对重要经营类型的商品品牌进行了列举，具体如下：
灯饰类商品批发兼零售，入驻品牌有：欧司朗、TCL照明、嘉美工程、托维国际、西门子、红树林、华泰、嘉添照明、富源、华兴、建华、雷克、朗士、易格、达美、飞利浦等知名品牌；
家纺类商品批发兼零售，入驻品牌有：多喜爱、伊人岛、蓝丝羽、佳 丽 斯、花雨伞、紫罗兰、梦丽莎、依曼琪、水星家纺、红豆家纺等知名品牌；
窗帘类商品批发兼零售，入驻品牌有：爱家时尚家纺、温馨家纺、欧亚、佳美、文惠、凯旋、凌珑、淑兰等众多知名品牌；
童装品牌批发兼零售，入驻品牌有：婴尚、爱儿健、肯迪儿、米果、小脚印、迪斯尼、蜡笔小熊、爱朵尔、美孩儿、俏皮狗等众多知名品牌；
文具玩具类商品批发兼零售，入驻品牌有：齐心、晨光、真彩、上海、鼎力、人才、天豪等知名品牌；
箱包类商品批发兼零售，入驻品牌有：悠度、艾璞 、蔓陀妮 、风典 、豪撒、贝妮兔、伊凡世家 、丹希璐 、迪桑娜 、卡威伦、米莱恩 等知名品牌。
3、目标市场商业类别分布情况

万寿宫平面图
目前，ⅩⅩ街内一区租金最高，主要经营服装布料与百货，店铺面积普遍偏小，在10—20平米之间，一楼的平均租金为500元每平米每月，四楼的平均租金为300元每平米每月。一区的平均租金为400元每平米每月，租金价格在万寿宫商圈属于较高水平。据了解，一层约有商户450户，二层约有商户400户，三层约有商户300户，四楼童装区约有商户150户。一区是小商铺的主要聚集地，集中了市场内近半数的商户，商铺单个面积在15平米左右。
二区（家纺类）商户多是临街店铺，店铺租金中等，租金价格为300元每平米每月，店铺面积多为20—30平米左右；三四区（玩具文具市场）租金价格为100元每平米每月，店铺面积较小，两个文具玩具批发市场共有商户400余户，单个店铺面积在20平米左右；五六区（灯具类）商户数约150户，店面租金在300元每平米每月，店铺面积普遍较大，大店铺如好灯多灯饰城面积千余平方米，小店铺面积也在40平米以上。
综上所述，整个万寿宫商圈经营种类繁多，商铺出租率100%，转租率低于5%，市场经营情况稳定。
4、目标市场商户结构分布状况
万寿宫市场的品牌代理集中在灯具类，主要实行的销售模式是品牌代理模式，代理权范围多位江西省总代理。该模式下商户均有固定的分销渠道，主要销售方式两种：一是直销，主要是零售，利润是厂价与零售差价；二是批发，利润率稍低但量大，是主要利润来源。万寿宫灯具市场打算集体前往洪城大市场开设分店，届时洪城店主营批发业务，万寿宫主营零售业务。
万寿宫市场有2个区约400户从事文体玩具批发生意，另外约100户商户经营家纺产品，这三类商户的经营模式相对于灯具类商户更集中于零售与小额批发业务，整体经营规模不如灯具类商户大。其余的服装与百货类商户在万寿宫主要经营中低档商品，基本不存在品牌代理。
① 销售收入
年销售金额
户 数
市场占比
备 注
100万以下
1400
70%
主要为小商品类等商户
100-300万
300
15%
主要为文具、玩具类等商户
300-500万
200
10%
主要为家纺类等商户
500万元以上
100
5%
主要为灯具类等商户
② 经营年限（万寿宫市场内的经营年限）
经营年限
户 数
市场占比
备 注
3年以下
100
5%

3-5年
300
15%

5年以上
1600
80%

③ 家庭净资产
家庭净资产
户数
市场占比
备注
100万以下
600
30%
主要集中在小商品类商户
100-300万
900
45%

300万以上
500
25%

5、目标市场内商户金融需求分析
在结算方面，商户选择金融机构遵循便利、就近、高效的原则，选择南昌商业银行、邮政储蓄银行、农业银行或农村信用合作社；在融资需求方面，走访结果普遍表明，主要为短期流动资金贷款，金额区间20—100万，虽然金额不大，但有贷款意愿的商户数量较多；贷款授信2-3年，单笔贷款期限1年，希望能够采取“随借随还”方式；还有一些中、高端经营户因为增加代理品牌、扩大经营规模、扩充销售渠道的需要希望贷款期限能有3-5年；利率费用控制在年利率5-7%；申请方式要求手续简便、快捷，在10日以内；在担保形式上，选择房产抵押贷款与联互保贷款的商户数居多，在强担保先行的情况下部分商户愿意支付相应的费用接受担保公司担保。
为了新建店面，联合扩张，充分发挥行业集聚效应，抢占更多的市场份额，一些大的经营户有联互保的融资需求，比如ⅩⅩ街内50余户经营中高档灯具的商户在洪城大市场888号投资兴建洪城灯具城，面积5万平方米，单个店面100平方米，计划4月18日开业，希望以联保的形式获得贷款1000万元。
许多商户希望我行网点或自助银行能够入驻商城，部分商户要求提供小额信用贷款，一些经营规模较大的商户对我行以存款折抵贷款利息的优惠措施表示出浓厚的兴趣。
行业
商铺
主营项目
年销售额
贷款用途
融资金额
陶瓷
景德镇景艺
陶瓷批发
陶瓷批发
900万
进货
50万
窗帘
凯旋窗饰布艺专卖店
布帘、卷帘、竹门帘、软门帘、垂直帘
300万
接受外单加工需垫款购买材料
30万
家纺
人民家纺
中高档床上用品
200万
进货
20万
灯具
好灯多灯
饰城
30多个国内一线灯饰品牌
1000万
ⅩⅩ街内新建专卖店进货
50万
玩具
蓝精灵
玩具行
汇乐、金日等各类益智玩具的批零兼售
300万
进货
20万
花卉
心蕊花卉
绢花、干花、藤条、花篮等
300万
进货
5万
童装
爱儿健童装
爱儿健等品牌童装
500万
进货
30万
按行业分类商户融资需求实例
6、金融同业竞争现状
目前ⅩⅩ街内设有南昌银行网点2个，洪都农村商业银行网点1个，毗邻胜利路附近有交通银行、农业银行、工商银行、邮政储蓄银行网点各1个。根据对商户的走访，调查小组了解到：
南昌银行：万寿宫的2000余户商户中共有下岗职工600多户。2008年以来，南昌银行针对下岗职工发放5万元无息贷款，商户凭借下岗证、身份证、营业执照等可获得贷款2—3次。对于以担保公司担保方式进行贷款的商户，南昌银行要求其存入贷款金额12.5%的保证金，担保公司收取贷款金额2%的担保费用。
农业银行：据ⅩⅩ街商会会长介绍，自2003年以来，万寿宫商户与农业银行合作较多，主要方式是信用贷款，即将结算账户开在农业银行，农业银行按照其年度留存额的一定比例进行授信。单户具体贷款金额从几万元至上百万元不等。对于结算业务，农业银行收取单笔千分之五的手续费；通过农业银行的电话转账卡进行转账，每笔业务手续费20元封顶。
交通银行：2009年交通银行联保贷款年利率执行基准上浮20%；交通银行为万寿宫商会副会长级别的商户提供60万元的信用贷款。
农村信用合作社（洪都商业银行）：洪都商业银行提供联保贷款的年利率执行基准上浮30%。在ⅩⅩ街创设之初，杨智勇代表南昌市个体私营经济协会，主动与南昌市农村合作信用社取得联系，于2005年共同推出了“商户创业信誉贷款”制，并率先在ⅩⅩ街试点。实行该制度以来，经过杨智勇的推荐，ⅩⅩ街先后有150余名个体工商户获得了共约1800万元的信用贷款。
本部分工作重点内容以下：
1、 设定授信客户准入标准，对商户界定既要保质，也要保量；
2、 授信合作担保方式设定，要注重组合运用，同时保证主次分明、重点突出；
3、 单户最高额度和期限设计，应有利利于提高工作效率，实现总分行间工作量平衡。
通过授信方案设计，明确具体要素与流程，保证单户授信能够实现“批量营销、标准作业”。

三、集群授信方案

1、目标客户准入标准
年销售收入100万元以上+家庭净资产50万元以上+经营年限3年以上。
2、授信合作担保方式
（1）抵押
A、产品类型：个人授信额度循环（经营性）贷款；
B、对象：贷款主体限于ⅩⅩ街经营商户；
C、额度：贷款金额最高限额＝评估价值*抵押成数
类 型
最高担保成数
普通住宅抵押
80%
高档住宅、别墅
70%
商业用房抵押
60%
D、期限：抵押额度有效期最长5年，额度下单笔贷款期限最长不超过1年，非授信单笔贷款最长期限5年；
E、利率：抵押最低执行基准利率上浮15%；
F、资金用途：经营周转；
G、还款方式：额度授信的按照个人额度循环贷款的相关要求执行，非授信单笔贷款按照单笔的商户贷款的相关要求执行。
（2）担保公司担保
A、产品类型：个人授信额度循环（经营性）贷款；
B、对象：贷款主体限于ⅩⅩ街经营商户；
C、额度：贷款金额不超过年销售收入的30%
授信金额
销售收入
家庭净资产
从业年限
30万元（含）以下
100万元以上
50万元以上
3年
30-100万元（含）
200万元以上
100万元以上
3年
100-200万元（含）
300万元以上
200万元以上
5年
200-500万元（含）
500万元以上
300万元以上
5年
D、期限：额度有效期最长2年，额度下单笔贷款期限最长不超过1年；
E、利率：最低执行基准利率上浮20%；
F、资金用途：经营周转；
G、还款方式：按照个人额度循环贷款的相关要求执行。
（3）联保、互保
A、产品类型：个人授信额度循环（经营性）贷款；
B、对象：贷款主体限于ⅩⅩ街经营商户，若借款人在我行已有抵押或按揭贷款，抵押额度不计入联保、互保额度；
C、额度：贷款金额不超过年销售收入的30%
联保
授信金额
销售收入
家庭净资产
从业年限
50万元（含）以下
100万元以上
100万元以上
3年
50-100万元（含）
300万元以上
100万元以上
5年
100—200万元（含）
500万元以上
200万元以上
5年
200-300万元（含）
1000万元以上
300万元以上
5年
互保
授信金额
销售收入
家庭净资产
从业年限
50万元（含）以下
500万元以上
300万元以上
5年
50-100万元（含）
1000万元以上
300万元以上
5年
D、期限：额度有效期最长1年，额度下单笔贷款期限最长不超过1年；
E、利率：最低执行基准利率上浮30%；
F、资金用途：经营周转；
G、还款方式：按照个人额度循环贷款的相关要求执行。
（4）共同担保（抵押+非关系自然人保证）
A、产品类型：个人授信额度循环（经营性）贷款；
B、对象：贷款主体限于ⅩⅩ街经营商户；
C、额度：贷款金额最高限额＝评估价值×抵押成数
类 型
最高担保成数
普通住宅抵押
100%
高档住宅、别墅
90%
商业用房抵押
80%
D、期限：额度有效期最长1年，额度下单笔贷款期限最长不超过1年；
E、利率：最低执行基准利率上浮25%；
F、资金用途：经营周转；
G、还款方式：按照个人额度循环贷款的相关要求执行。
（5）小额信用
A、产品类型：个人授信额度循环（经营性）贷款；
B、对象：贷款主体限于ⅩⅩ街经营商户；
C、额度：贷款金额最高限额＝在我行日均存款余额×150%，且单户最高限额50万元。
授信额度（万）
销售收入
从业年限
净资产
10万元以下
100万元以上
3年以上
50万元以上
10-30万元
200万元以上
5年以上
100万元以上
30-50万元
300万元以上
8年以上
100万元以上
D、期限：额度有效期最长1年，额度下单笔贷款期限最长不超过1年；
E、利率：最低执行基准利率上浮40%；
F、资金用途：经营周转；
G、还款方式：按照个人额度循环贷款的相关要求执行。
3、额度总量测算
目标市场内目标客户群体总量约2000户，本年度可拓展商户总量占比（即“开发深度”）20%，单户平均融资金额约为50万元，以此预计市场合作额度约为： 20000万元，即目标客户群体总量×拟开发深度×单户平均融资量=目标市场合作额度。
本部分重点要求如下：
1、 确定市场开发落地支行和具体经办人员，明确开发措施和开发责任；
2、 针对不同类别层级、采用不同担保方式的商户，拟定差异化风险管理措施。
四、服务团队与风险管理

1、服务团队
商圈对口服务支行为南昌分行，客户经理为熊志勇，产品经理毛靓，团队负责人为万洪倩；支行拟采取的主要营销措施和服务手段为：1、通过南昌市建材商会、各区域开发商及物业管公司进行商户融资产品的宣传，确保宣传到户；2、通过商会和市场管理方，掌握市场上中、高端商户的资料（包括其兴趣、爱好），以座谈会、电影专场等形式来宣传我行的商贷通产品。
2、风险分析与应对措施
（1）商圈整体性风险
经过近20年的发展，ⅩⅩ街已发展为较为成熟的日用百货大市场。目前，以ⅩⅩ街为核心，包括中山路、胜利路ⅩⅩ街、翠花街等几条商业街在内，该区域已经成为南昌市目前最繁华的商业街区。该商圈内经营的商品主要为居民日常消费的日用百货，为生活必需品，销售模式为批零兼售。因此，不论从市场氛围，还是经营商品的自身风险来看，该商圈的整体性风险较小。
（2）商户个体性风险
该商圈经营户均具有多年从业经验，个人信用意识良好，经营较为稳健，主要以家庭、家族经营为主，骨干经营户都取得了某些产品的经销权、代理权。市场通过十年来的经营，大部分的经营户基本上完成初期资本原始积累。市场管理方对商户的准入有较严格的标准，且市场管理方和商会对每个商户的经营状况都较为了解，90%以上的商户都为本地人且在本地拥有房产。因此，即使个别商户经营不善，但变成违约风险的可能性较小。
3、风险管理措施
（1）整体合作额度检查
通过对各渠道信息，包括但不限于商会、商户、政府、中介机构等信息，及时了解商圈的重大变化。对借款人所处商圈经营变化情况进行检查，检查内容包括商圈是否出现总交易量下降、租金水平下滑、出租率降低、换手率提高、贷款客户是否存在集体欠款、重大负面信息，国家出台政策或所在城市建设是否对商圈发展购成重大不利影响等风险情况。由分行个人贷款管理岗的人员每季进行检查，并提交贷后的检查报告。
（2）贷后管理精细化
第一，经办客户经理每月通过访问上下游客户、周边商户、家访、经营场所上门访问等方式，结合查看资金流水、税单、租金缴款单等手段，检查比例100%，检查内容包括但不限于以下：
A.借款人联络方式的检查。对借款人联络电话、住址等是否发生变化的检查；
B.资金结算状况。结算帐户经营现金流是否正常，归行比例是否达到与我行约定水平；
C.借款人经营情况检查。对借款人生产、经营及销售状况是否稳定、贷款资金使用及资金回笼是否正常、财务状况是否良好、经营地址是否改变、是否有新的重大投资等的检查；
D.借款人家庭情况检查。借款人婚姻状况、子女情况是否发生变化的检查；
E.其他重大情况检查。是否存在借款人转卖房产、房产被司法查封、健康状况发生恶化及其他不利变化等的检查。
第二，培养商会的联系人和市场管理方的联系人，对联保、互保的客户实时监测，提供一定的费用，要求商户联系人每月对借款人的日常经营情况、客户的资金使用情况、是否有重大的投资情况、管理费和租金的缴纳等进行监测。
第三，要求担保公司明确1-2名有责任心的工作人员作为联系人，负责每月对其担保的客户进行监测，并每月提供监测报告给我行，我行再结合客户经理的贷后检查报告进行对比，以便能更加清楚的掌握借款人的真实经营状况。
五、申报结论
鉴于：1、ⅩⅩ街是南昌市最大的综合型交易大市场之一,客户长期经营，大多完成原始积累，风险可控；2、目前，已有多家行在ⅩⅩ街推行信用贷款，数家金融机构也拟推行信用贷款，而我行现有产品和定价在同业间无优势，在此情形下我行在ⅩⅩ街推行信用贷款迫在眉睫；3、南昌分行小微企业金融部人员配置齐整，且ⅩⅩ街离分行营业部距离很近，为我行顺利在ⅩⅩ街推行信用贷款提供条件。
建议给予“ⅩⅩ街商业集群”商户授信额度2亿元，额度有效期1年，担保方式包括房产抵押、共同担保、担保公司担保、联保及互保。具体方案如下：
1、借款人准入条件：1）借款人经营场所在ⅩⅩ街内；2）在ⅩⅩ街经营3年以上；3）年销售收入100万元以上；4）家庭净资产50万元以上。
2、房产抵押方式：1）普通住宅抵押率最高80%，高档住宅（房价高于当地平均住宅价格三倍以上）抵押率最高不超过70%，商业用房抵押率最高60%；2）利率下限为基准上浮15%。
3、共同担保方式：1）限房产抵押+非关联自然人保证方式；2）非关联自然人（保证人）须属于我行“民易贷”办法规定的客户群体；3）利率下限为基准上浮25%；4）普通住宅抵押率最高100%，高档住宅（房价高于当地平均住宅价格三倍以上）抵押率最高不超过90%，商业用房抵押率最高80%。
4、专业担保机构保证方式：1）限于我行已审批通过且具备全程担保资格的专业担保公司，须落实反担保手续；2）授信金额30万元（含）以下的准入条件为：年销售收入100万元以上，家庭净资产50万元以上，从业年限3年以上；授信金额30-100万元（含）的准入条件为：年销售收入200万元以上，家庭净资产100万元以上，从业年限3年以上；授信金额100-200万元（含）的准入条件为：年销售收入300万元以上，家庭净资产200万元以上，从业年限5年以上；授信金额200-500万元（含）的准入条件为：年销售收入500万元以上，家庭净资产300万元以上，从业年限5年以上；3）单户授信金额不超过借款人年销售额的30%，期限最长1年；4）利率下限为基准利率上浮20%。
5、小额信用方式：1）贷款金额最高限额＝在我行日均存款余额×150%，且单户最高限额50万元，具体准入标准如下：
授信额度（万）
销售收入
从业年限
净资产
10万元以下
100万元以上
3年以上
50万元以上
10-30万元
200万元以上
5年以上
100万元以上
30-50万元
300万元以上
8年以上
100万元以上
2）期限最长1年；3）利率下限为基准利率上浮60%。
6、联保、互保方式：1）成员须在该商圈从事同一小类的商户；2）具体准入条件如下：
联保
授信金额
销售收入
家庭净资产
从业年限
50万元（含）以下
100万元以上
100万元以上
3年
50-100万元（含）
300万元以上
100万元以上
5年
100—200万元（含）
500万元以上
200万元以上
5年
200-300万元（含）
1000万元以上
300万元以上
5年
互保
授信金额
销售收入
家庭净资产
从业年限
50万元（含）以下
500万元以上
300万元以上
5年
50-100万元（含）
1000万元以上
300万元以上
5年
3）单户授信金额不超过借款人年销售收入的30%，其中联保方式单户最高300万元，互保方式单户最高100万元，期限最长1年；4）利率下限为基准利率上浮30%，保证金比例不低于10%。
7、商户在我行办理日常结算业务，6个月内在我行的结算额原则上不低于贷款敞口金额。
8、项目下授信额度的使用灵活运用各担保方式的组合，项目启用6个月内，房产抵押及共同担保类授信额度原则上不低于已发放额度的50%。