房地产企业内控调查和实地调查程序要点.doc

内控调查和实地调查程序
一、重视实地调查
（1）查看项目：到企业开发项目地进行实地察看和理解，重点察看和理解三个方面：
①开发项目竣工程度：是在建还是已竣工；在建工程量；竣工后与否办理结算手续，与否交付使用，属滚动开发项目共有几期，各期进展状况。
②开发产品类型和用途：是商品房还是商铺门面；是销售还是用于经营、抵债、自用、出租等。
③核算开发建设用地状况，分清是自用还是转让及土地来源状况。
④核算商品房及商铺户数和建筑面积。
（2）查售楼部：
通过查售楼部掌握第一手销售资料，售楼部是销售楼盘重要场所，多种销售信息汇总在这里，然后再传递到财务部。售楼部资料重要有商品房平面图、模型、建筑面积、可售面积、预收房款、销售协议、已售面积等，重点核算预收房款、销售协议、可售总面积、已售面积，理解实际销售状况。
（3）查有关资料，检查时规定企业提供账外资料，如：开发项目立项批复、规划许可证、用地许可证、建设工程施工许可证、土地使用权证、建安协议、工程结算书、房屋预售许可证、售房协议、工程验收立案证、房产测绘汇报等。
房地产企业开发审批过程及批件（补充）
立项审批 由企业向建委提出立项申请，建委与发改委会签审批文献，企业凭立项文献，向发改委申请投资计划
立项批复

规划审批 由规划管理、土地管理、财政部门负责，一般包括办理“两证一书”
即“建筑工程规划许可证”、“规划用地许可证”、“选址意见书”（确定用地范围，审核红线图）
（1）都市规划管理局建设用地许可证、建设工程规划许可证
（2）城镇国有土地使用出让协议以及有关补充协议
（3）国土资源和房屋管理局颁发国有土地使用证
（4）土地开发协议及补充协议（通过协议列支拆迁费和开发费根据 )

施工审批 房地产企业向建委报送规划许可证和规费缴纳凭证等资料，申请施工许可证，由建委、消防、环境保护、市政公用等部门分别负责
（1）建委颁发施工许可证
（2）企业与施工企业施工协议，理解企业建安工程支出

销售审批 根据《商品房销售管理措施》、《都市商品房预售管理措施》
（1）房屋管理局颁发商品房销售（预售）许可证，作为可售面积根据
（2）企业签订所有商品房预售契约和商品房买卖协议，作为衡量销售收入根据。
（3）规划局颁发建设工程规划验收合格告知书和建委颁发建设工程竣工验收立案表（确定开发成本终止日）
（4）房地产管理局测绘队颁发测绘明细等登记表

产权审批 商品房交付使用后，由业主向房管局报送购置房产资料，办理房产证
房屋所有权证，作为检查人员理解企业自用产权、移交产权、转让产权以及销售产权根据

（4）查银行资金往来，由于房地产开发企业多为独资、合作、参股经营，资金掌握在负责人及其少数亲信手中，基本账户、一般账记都很少用于资金进出，周转资金重要是以其法人或其他人员身份办理信用卡，生产经营活动资金以卡结算，账面不反应企业现金流量，因此，对房地产检查时除掌握企业基本账户、一般账户外，还应掌握其银行信用卡账户，掌握资金总量和流向，从中发现问题和寻找线索。
账务和销售台账检查程序
二、经营收入检查
1、“预收账款”不及时结转销售收入或不结转估计利润
　 将预收账款贷方明细与房屋销售协议进行比对，以确定与否有预收账款不及时结转收入状况。
2、分解售房款
　 房地产业营业收入是指销售开发产品所获得所有价款和价外费用，包括收取小房款、停车位款等。而有些单位采用分解售房款形式，将小房款、停车位款等款项不按规定计入经营收入，而计入往来款项，导致少缴营业税和企业所得税 。
价外费用也是企业分解售房款内容
国税发〔〕31号第五条规定， 开发产品销售收入范围为销售开发产品过程中获得所有价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取多种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票，应按规定所有确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外其他收取部门、单位开具发票，可作为代收代缴款项进行
3、以物易物少记收入
　 房地产业中以房换地或以房抵债等销售房产形式普遍存在，换取土地或抵偿债务均为销售房地产获得收入不一样形式，应按照市场销售价确认收入申报缴纳营业税、企业所得税。某些房地产开发企业往往采用直接冲减成本或者长期挂往来账形式隐瞒收入，逃避税款。
3、以物易物少记收入
　 如对某房地产开发企业进行检查时，发现该单位资金相称困难，而与某建筑企业往来账户“应付账款”却一次性付清了所欠工程款，应深入检查。
4、实现销售不及时确认收入
对已办妥移交手续，按协议协议应所有收回售房款，因购房者原因未及时收回，企业往往采用不及时入账方式推迟收入确实认或者隐瞒收入，影响营业税、企业所得税。对此问题以检查售房协议和委托代售协议为主，严格按协议规定时间确认收入，并与经营收入科目进行对比，查找企业少记收入问题。
在核算房地产企业销售收入时，购房协议假如真实、完整、数量齐全，可以真实反应房地产企业销售价格、销售面积、销售收入金额及实现时间，但由于税务人员只能掌握企业一方提供协议，对购房户一方协议不能一一查对，因此部分房地产企业为到达少缴税款目，常常在向税务人员提供购房协议或协议中作虚假改动，或以种种理由不如数提供协议，致使税务检查人员无法全面掌握企业房屋销售真实状况。
5、以假代建真开发名义开发产品少申报收入，导致少缴税款
名为代建、实为销售房地产，减少营业税计税根据，偷逃税款。这种偷税方式多以土地所有方名义报建，所需资金由开发方代垫，实际是开发企业以转让部分房屋所有权为代价，换取了部分土地所有权，而土地所有方以转让部分土地所有权为代价换取了部分房屋所有权。
双方均发生了纳税义务，一方为销售不动产，另一方为转让无形资产。对假代建检查要以协议协议为主，严格执行代建四个条件即：以委托方名义办理房屋立项及有关手续；与委托方不发生土地使用权、产权转移；与委托方事前签订委托代建协议；不以受托方名义办理工程结算。
6、周转房、配套设施、开发产品出租收入不按规定确认收入
周转房、配套设施、开发产品出租收入不按照规定时间、金额确认收入，导致少纳营业税、房产税、企业所得税等。检查时要对收入账户进行认真查对，并结合实地检查，确认存在问题。
7、拆迁赔偿收入不按规定确认收入
对于拆迁改造赔偿给搬迁户住房，不按照规定全额计收入或者不计收入，导致少纳税款。房地产开发企业对老城区或故居民区进行开发时，对原住户普遍采用建成后新居等面积安顿，即“拆一还一，多增补价”方式，如需增长面积则以市场价或优惠价发售。企业往往仅按差价部分记入营业收入，即对原住户增长面积购房款，可以记入收入或预收账款缴纳税款。而对“拆一还一”等面积部分视为开发成本，不记收入，少纳营业税等。
8、银行按揭贷款资金不及时结转收入，滞纳税款
采用银行按揭方式销售开发产品，其首付款应于实际收到日确认收入实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入实现。而企业不按照规定及时足额结转收入，偷逃税款。
如在对某房地产开发企业进行检查时发现该企业银行存款账户余额为700万元，问询会计时会计回答是贷款，经深入检查原始凭证为个人购房银行贷款，随即会计又说这种银行按揭贷款银行不让动，因此不应交纳税款。通过检查人员耐心解释，该单位承认了少纳营业税和企业所得税事实。检查时可以从银行存款账入手，检查银行按揭保证金账户存款余额（银行规定按揭贷款5-7%不容许动用），可以推算银行按揭贷款数额，与结转收入数比较，查找涉税问题。  
9、委托销售房产不按规定确认收入
委托销售房产单位与开发企业之间售房资金往往被开发企业记入往来账户，或短期借款而不记入收入。对这种现象检查，以包销或委托销售协议、协议作为检查重点，对所销售房产销售清单中地点、价格、结算时间、数量、手续费进行认真查对，发现问题。
10、不全额确认收入，逃避纳税
房地产业营业收入是指销售开发产品所获得所有价款和价外费用，包括代收款项和代垫款项，如煤气集资费、暖气集资费、有线电视费等。而企业往往将上述代收、代垫性质费用通过往来账户核算，逃避纳税。检查时要将当期纳税申报表与营业税计税根据仔细查对，发现问题。如对某企业进行检查时，其他应付款账户贷方余额87万元，会计称已申报缴纳营业税，检查人员将营业税计税根据进行了认真查对，发现未申报，导致少缴营业税。
11、代建工程、提供劳务过程中节省材料、下脚料、残料留归企业所有，与否按公允价确认收入。
12、客户放弃购房定金有否及时转作其他业务收入 。
13、商品房售后服务收入，如代客装修、清洁等获得收入有否作其他业务收入。
 14、代建工程、提供劳务持续时间超过12个月，与否按照竣工比例法确认收入实现。
15、有忽视同销售未申报销售收入状况，重要检查① “固定资产”、“营业外支出”、“营业费用”“应付福利费”开发产品（库存商品）等科目、看有无将开发产品用于本企业自用、捐赠、广告、样品、福利、奖励等方面
② “长期投资”、“应付股利”、“利润分派”“库存商品（开发产品）等科目，看有无用作对外投资及分派给股东或投资者。”
③ “应付帐款”、“长期借款”、“短期借款”、“库存商品（开发产品）等科目”，看有无以房抵债。
④ “生产成本”、“固定资产”、“库存商品”、“开发产品”看有无以开发产品偿还拆迁还建面积，以开发产品换取其他单位或个人非货币性资产。
16、合作开发房地产项目收入
（1）合作建房行为认定
国税发[1995]156号规定：合作建房，是指由一方（如下简称甲方）提供土地使用权，另一方（如下简称乙方）提供资金，合作建房。
（2）不一样合作建房方式所得税处理
国税发[]31号第三十六条规定： 企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人企业，按下列规定进行处理：
（一）凡开发协议或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分派开发产品，企业在初次分派开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分派给投资方开发产品计税成本与其投资额之间差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方投资额视同销售收入进行有关税务处理。
（二）凡开发协议或协议中约定分派项目利润，应按如下规定进行处理：
1、企业应将该项目形成营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分派该项目利润。同步不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除有关利息支出。
2、投资方获得该项目营业利润应视同股息、红利进行有关税务处理。凭开发企业主管税务机关出具证明按规定补交企业所得税。
第三十七条规定： 企业以换取开发产品为目，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目，按如下规定进行处理：企业应在初次获得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目获得开发产品（包括初次获得和后来应获得）市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。
三、各税种检查
（一）营业税检查
1、采用预收款方式销售不动产、转让土地使用权，有无不按预售收入（含定金）缴纳营业税，不申报或者少申报税款现象。
2、采用“还本”方式销售商品房时，与否是扣除“还本”收入再申报纳税。
3、银行按揭款收入有否申报纳税，有否挂于往来帐如“其他应付款”不作预收帐款申报纳税。
4 、以房换地，在房产移交使用时有否视同销售不动产申报纳税。
5、开发商以房产赔偿给拆迁户，与否按规定申报缴纳计征营业税
6、以房产作为利润分派给合作各方，在房产移交使用时有否视同销售不动产申报纳税。
7、房产企业在销售不动产过程中收取价外费用如管道煤气开户费等有否申报纳税。
8、将房产、土地等不动产或无形资产抵债转让给其他单位或被法院拍卖房产，有否视同销售不动产或转让无形资产申报纳税。
9、开发商将未售出房屋、商铺、车位出租，其获得租金收入有否申报纳税 。
10、开发商聘任境外企业进行设计、施工、监理、销售筹划、代销包销等业务，如这些境外企业在境内既没有经营机构，又没有代理人状况下，开发商有否代境外企业扣缴有关营业税。
11、因受让方违约而从受让方获得违约金、赔偿款、利息收入与否并入营业额中申报纳税。
12、销售给关联企业房屋价格与否合理。
13、单位将不动产免费赠与他人有否视同销售不动产申报纳税。
14、纳税人转让在建项目与否按规定申报纳税 。
15、以应税无形资产投资入股，不参与被投资企业利润分派，不共担投资风险，其获得实物或其他（包括获得固定利润）赔偿收入有否申报纳税。
16、以不动产投资入股获得固定收入，不承担风险，与否按“租赁业”申报营业税。
（二）土地增值税检查
1、未竣工清算项目与否按规定预缴土地增值税，竣工清算后与否按规定期限到地方主管税务机关汇算清缴。
2、申报计征土地增值税收入额与否包括包括货币收入、实物收入、其他收入等所有收入。
3、申报扣除项目与否符合税法规定，其中：
（1）纳税人在已征用和拆迁好土地上进行开发，这部分土地拆迁赔偿费与否又做反复扣除？
（2）纳税人行政管理部门（总部）为管理和组织经营活动而发生管理费用，与否作为开发间接费用直接扣除而不作为房地产开发费用扣除
（3）在房地产竣工之前发生，计入有关房地产成本利息支出与否已作为房地产开发成本计算扣除，而在计算房地产开发费用扣除时又反复计算？
（4）房地产开发费用，与否在“利息（获得土地使用权所支付金额房地产开发成本）×5%”以内计算扣除。凡不能按房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明，房地产开发费用与否按“（获得土地使用权所支付金额房地产开发成本）×10%”以内计算扣除。
（5）在扣除与转让房地产有关税金时，对已计入管理费用印花税与否反复扣除。
（6）从事房地产开发纳税人与否按《细则》第七条（一）、（二）项规定（即获得土地使用权所支付金额和房地产开发成本）计算金额之加计20%扣除。
（7）增值额计算，合用税率、应纳税额与否对
（二）房产税检查
1、有否将生产经营用房产、出租房产与免税房产混淆，未按规定申报纳税。
2、免税房产变化用途转为应税房产后，与否按规定申报纳税。
3、  新建房屋应从建成或使用次月起计算缴税，检查时应注意：
（1）自行建造应税房产交付使用后，有否长期挂“在建工程”帐，既不办理竣工结算，也未申报缴纳房产税。
（2）固定资产未入帐，但已办理了工程结算或已实际使用房产与否准时缴纳了房产税。
（3）企业新建房产未验收，但已交付使用，与否仅就转入固定资产帐部份缴纳了房产税，而对留在“在建工程”帐部分未申报纳税。
4、已办房改手续职工住宅，固定资产帐未变化、仍提固定资产折旧，有否缴纳了房产税。
5、新建办公楼、招待所，有否把内部照明设施装修工程另设帐核算，未并入固定资产房产原值缴纳房产税。
6、企业将房产、车库、仓库出租获得租金收入，与否仍原值缴纳房产税。
7、有否将与房屋不可分割多种附属设备或不单独计算价值配套设施（如暖气、下水管等）从房产原值剥离出来，少缴房产税。
8、对原有房屋进行改建、扩建后，应作为固定资产核算部分与否按规定增长了房屋原值，计缴了房产税。
9、对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借商品房与否按规定计缴房产税。
（二）土地使用税检查
1、已征用未开发土地与否也按规定申报缴纳土地使用税。
　 2、未销售商品房占用土地与否缴纳了土地使用税。
（二）印花税检查
各类购销协议、建筑安装工程承包协议、财产租赁协议、借款协议、产权转移书据与否按规定贴花。

四、成本检查要点
房地产开发企业必须将开发产品建导致本合理划分为直接成本和间接成本，开发产品建导致本是指开发产品竣工前发生各项支出，包括：土地征用及拆迁赔偿费，前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费，公共设施配套费，开发间接费用，借款费用等。成本费用重要审核开发成本及其明细科目，重点注意如下几种方面：与否精确辨别期间费用和成本，开发产品建导致本和销售成本界线，有无虚列、重列有关成本费用。
1、土地款，在开发成本科目中，对此项要审核其有关协议及票据，确定其详细金额及面积，属共有成本，如单期开发按总可售面积分摊，如多期滚动开发，则按占地投影法，依占地面积进行分摊，如有多摊应调减。
2、土地契税及其他，在开发成本科目中，应与土地款一起计入土地使用费总额，进行分摊。
3、规划设计费、勘测费、景观设计费，属前期工程费用，共有成本，要审核其协议，确定其是分期签定还是一次性签定，如分期签定，应按协议约定当期工程可售面积分摊，例如协议只约定了此项费用属一期工程，那就以一期可售面积为分摊基数；如以总项目一次性签定，则以总可售面积为分摊基数。
4、土地平整款、围墙款，属前期工程费用，共有成本，依总可售面积进行分摊。
5、智能化系统，在开发成本科目中，共有成本，是以分期或分户为单位签定协议，详细以协议约定为准，其分摊基数也应为分期可售面积或已售户数。
6、监理企业监理费，在开发成本科目中，共有成本，一般是分期签定,其分摊基数应为分期可售面积。
7、建筑工程款，在开发成本中，属直接成本，重要包括下列16项。
（1）售楼部工程款，应单独归集成本，如做固定资产管理，在建成后转为固定资产，同步按规定可计提折旧，如移交给其他部门，应在移交时作视同销售销售处理（内资）。
（2）桩基工程款，以结算价格和协议为基数审核其发票完整性和真实性，如发票未能在当期收回应以当期实际收回发票金额为扣除基数，按已售面积和未售面积进行分摊,如属虚假发票不仅不予列支其有关成本，也要对此部份做偷税处理。
（3）土方工程款，以结算价格和协议为基数审核其发票完整性和真实性，如发票未能在当期收回应以当期实际收回发票金额为扣除基数, 按已售面积和未售面积进行分摊.
（4）土建工程款，以结算价格和协议为基数审核其发票完整性和真实性，如发票未能在当期收回应以当期实际收回发票金额为扣除基数，按已售面积和未售面积进行分摊,对其付款状况也要核算，看有关款项与否已完全支付，付款与所收取发票与否一致，对已收取发票但长期未支付款项工程款，应调查核，防止企业以税率差偷逃税款。
（5）付水务集团自来水报装费、安装材料款，审核有关协议，看工程是整个项目还是分期，如为整个项目应按总可售面积分摊，如分期应按当期工程可售面积分摊，以结算价格为基数,审核其发票完整性和真实性,按已售面积和未售面积进行分摊，审核企业有无将应由施工方承担代垫水费列入成本。
（6）电力用电工程款，这是施工方代开发商交电费，看开发商与否已支付给施工方，以当期支付数为扣除基数, 按已售面积和未售面积进行分摊, 审核企业有无将应由施工方承担代垫电费列入成本。
（7）自购用于外墙磁砖、地砖、外墙砖瓦涂料、烟道款、防盗门款，以结算价格和协议为基数审核其发票完整性和真实性，如发票未能在当期收回应以当期实际收回发票金额为扣除基数，按已售面积和未售面积进行分摊,对其付款状况也要核算，看有关款项与否已完全支付，付款与所收取发票与否一致。
（8）垃圾清理费，以实际发生数为扣除基数，按已售面积和未售面积进行分摊。
（9）小区内市政工程款，按结算价格和协议为基数审核其发票完整性和真实性，如发票未能在当期收回应以当期实际收回发票金额为扣除基数，按已售面积和未售面积进行分摊。
（10）景观工程款, 以实际发生数为扣除基数，按已售面积和未售面积进行分摊
（11）下水道材料工程款, 以实际发生数为扣除基数，按已售面积和未售面积进行分摊
（12）道路开口费分摊, 以实际发生数为扣除基数，按已售面积和未售面积进行分摊。
（13）天然气建设费, 看工程是整个项目还是分期，如为整个项目应按总可售面积分摊，如分期应按当期工程可售面积分摊，以结算价格为基数,审核其发票完整性和真实性,按已售面积和未售面积进行分摊
（14）会所土建工程、水电费安装工程款及装饰款, 应单独归集成本，在建成后转为固定资产，同步按规定可计提折旧，如移交给其他部门，应在移交时作视同销售销售处理。
（15）开闭所工程款,此项产权归供电部门所有，为整个项目成本，应以总可售面积为基数，按已售面积和未售面积进行分摊。
（16）有无将自用、出租、等非转让，销售开发产品成本记入已转让、销售开发房产成本，多摊主营业务成本：如有企业将自用商品房直接作如下处理：借：主营业务成本、货:开发产品、未视同销售。