资源描述
收购XX县水口寺原则化 农贸市场可行性研究汇报
（草稿）
重庆XX畜牧有限企业
一月十三日
目录
第一章 总论
1.1项目简介
1.2简要结论
第二章 项目建设背景及必要
2.1项目建设背景
2.2 项目建设必要性
第三章 市场建设可行性
3.1市场开发空间广阔
3.2自然条件优越
3.3交通便利，交通组织好，地缘条件较为优越
3.4市场具有一定辐射能力
第四章 项目优劣势分析
4.1 优势分析
4.2 劣势分析
第五章 投资估算与资金筹措
5.1建设规模
5.2 收购内容
5、3资金筹措
5、4财务分析
第六章 管理模式及人力资源配置
6.1管理模式
6.2人力资源配置
6.3员工培训
第七章 社会影响评价
9.1社会影响分析
9.2互适性分析
9.3社会风险分析
9.4社会评价结论
第八章 风险分析
10.1风险原因识别
10.2风险评估
10.3风险防备对策
第九章 结论
第一章 总论
1.1项目简介
1.1.1项目名称：XX县水口寺原则化农贸市场
1.1.2项目单位：XX食品集团有限企业
1.1.3项目性质：收购平街一层、二层市场
1.1.4建设地址：水口寺农贸市场位于XX县政府所在地昌元街道
1.1.5建设内容：本项目建设内容为收购市场，一层按现代化农产品市场原则，分区设置蔬菜、肉类、水产、粮油、干副、特色农产品等交易区，二层建为娱乐、餐饮等区域。建设成为符合“洁净整洁、提档升级”规定原则化农贸市场。
1.1.6建设规模：本项目用地面积约 亩，建筑面积为8090㎡。
1.1.7项目总投资：本项目总投资为 万元。其中：市场收购费用 万元、工程建设其他费用 万元。
1.1.8资金来源：资金来源由XX集团筹资投入。
1.2简要结论
按照国务院26号文及市政府第28次常务会会议规定内容，为推进重庆三级食品市场体系建设，搞好“菜篮子”工程，实现市政府“保供应、稳物价、安民生”目规定，拟收购XX县水口市农贸农贸市场。一层按现代化农产品市场原则，分区设置蔬菜、肉类、水产、粮油等交易区，二层建为娱乐、餐饮等综合市场。建设成为符合“洁净整洁、提档升级”规定原则化农贸市场。在引领XX农产品市场流通体系发展，保证城镇食品供应安全、物价稳定等方面具有重要现实意义。项目建设是必要。
项目具有良好社会效益。项目建设能彻底变化XX县农产品市场落后状态，完善XX县农产品市场流通体系，保障农产品供应安全、便捷。项目建设对稳定物价，保障民生具有重要作用。项目可以增进农产品产销对接，加紧农业产业构造调整，延长农业产业链，增进农业经济发展，增长农民收入，处理当地大量失地农民就业问题。
综上，项目建设是必要。
第二章 项目建设背景及必要
2.1项目建设背景
2.1.1统筹城镇综合配套改革试验区设置
6月，国家发改委同意重庆设置统筹城镇综合配套改革试验区。2月，《国务院有关推进重庆市统筹城镇改革和发展若干意见》（国发〔〕3号）文中指出，“加紧推进统筹城镇综合配套改革，着力处理‘三农’问题”，“一直把处理好‘三农’问题作为所有工作重中之重，加大以工促农、以城带乡力度，把基础设施建设和社会事业发展重点放在农村，增进城镇经济社会一体化发展”。“统筹市区、城镇与乡村发展，加紧小城镇建设，积极发展农村非农产业，壮大县域经济，发挥工业化、城镇化及大中都市对农业农村发展辐射带动作用。”形成有助于科学发展与社会友好新体制，增进经济社会又好又快发展，努力把重庆建设成为西部地区重要增长极，长江上游地区经济中心和城镇统筹发展直辖市，在西部地区率先实现全面建设小康社会目。
2.1.2XX县经济社会发展状况
XX县位于重庆市渝西，距主城区89公里，版图面积1079平方公里，辖21个乡镇街道。据记录，全县地区生产总值到达156.5亿元，增长39.1％，其中：照明电器、轻纺化工、农副产品深加工五大主导产业总产值133.03亿元，占全县总产值85%，支撑作用增强。XX财政收入已到达30亿元。
2.1.3XX县农贸市场状况
XX县城区共有农贸市场4个，包括水口寺市场、民生市场，东门市场（正在升级改造），在建市场一种北安新都市场。
1、水口寺市场，位于县城老区，既有交易面积2.49万平方米，有交易摊位个，年交易量10.5万吨，年交易额5.65亿元，从业人员2500人左右，现正在进行新建升级。估计4月可投入使用。
2、民生市场，既有交易面积0.16万平方米，有交易摊位500余个，年交易量6万吨，年交易额2.6亿元，从业人员600人左右。
3、东门市场，位于老城区，交易面积0.5万平方米，现正在升级改造。
4、北安新都市场，位于县城新区，建成后将有交易面积1.5万平方米。
2.1.4.XX县农贸市场存在问题
1.各集市规模小，市场管理水平低
从XX县农贸市场经营状况来看，规模小，市场交易水平不活跃，多数农贸市场还处在小集散市水平，市场管理仅停留于坐收管理费、摊位费上，缺乏信息、征询、代管、代理服务，不能满足市民需要，脏乱差现象严重。
2. 经济辐射能力较弱
目前，XX县大多数农产品大都在本县销售，经济辐射范围不大，经济辐射能力较弱。目前，完善市场体系和市场设施时非常必要。
2.2 项目建设必要性
2.2.1建设原则化农贸市场，是国家和市政府规定。
国务院26号文献《国务院有关深入增进蔬菜批发生产保障市场供应和价格基本稳定告知》提出了合理规划布局蔬菜批发市场、农贸市场和小区菜店，保证批发市场和菜市场建设用地。要增长零售网点，积极推进规范菜市场发展；国办发18号文献《有关统筹推进新一轮“菜篮子”工程建设意见》提出“深入贯彻贯彻科学发展观，统筹推进新一轮“菜篮子”工程建设，通过加强生产能力建设、完善市场流通设施、加紧发展方式转变、创新调控保障机制，推进“菜篮子”工程建设步入生产稳定发展、产销衔接顺畅、质量安全可靠、市场波动可控、农民稳定增收、市民得到实惠可持续发展轨道，更好地满足人们生活日益增长需要。”总体思绪；市政府第28次常务会议决定“完善区县（自治县）二级食品批发市场和农村乡镇、村社、都市小区、学校、厂矿三级食品零售市场，形成全市三级食品市场体系”。
2.2.2建设原则化农贸市场，是满足居民日益增长生活消费需要。
XX县城区既有4个农贸市场，但均难以满足城镇居民消费和都市发展需求。水口寺原则化农贸市场建立对于带动渝西片区经济发展，缩小城镇商贸差距具有重要作用。通过收购水口寺市场，推进农产品基地建设，搭建农产品销售平台，引导农业生产及构造调整，增进都市对农村在资金、技术、人才等方面投入，推进城镇资源双向对接和双向互动，从而带动农民增收。同步，以市场为平台，以便捷现代交通网络为纽带，增进城镇联络，为都市发展增添新功能和带动农村发展能力，加紧城镇统筹建设步伐。
2.2.3建设原则化农贸市场，是增进XX县“菜篮子工程”建设和地方经济发展需要。
目前，XX县人口达85.56万，县城既有常驻人口23.87万人左右，将到达30万人。全县农产品（食品）供需量将伴随人口增长而增长。假如辐射周围地区人口食品销售，年食品消费总额将倍增。民生所需食品消费是通过批零市场交易实现，食品消费量大，市场容量也对应要大。水口寺原则化农贸市场建成后，将改善和优化城镇市场功能，提高区域经济竞争力和辐射力，同步，深入增强县政府调控市场价格能力，引导市场所理化竞争，对“保供稳价”起到积极作用。因此，收购水口寺原则化农贸市场，有助于XX县实行“流通旺市”工程，加紧培育市场集群，推进“大市场、大流通”，实现和增强对周围汇集辐射，实现商贸流通业新跨越，助推XX县经济迅速增长。
综上所述，本项目建设是必要。
第三章 市场建设可行性
3.1市场开发空间广阔
XX县版图面积1079平方公里，耕地面积57788公顷，总人口85.56万人，其中农业人口 万人，辖15个镇，6个街道，为市场开发提供了广阔空间。XX县昌元街道是XX县政治、经济、文化中心，距重庆市主城区93公里，距成都市主城区246公里。辖2个行政村、7个小区居委会，版图面积57.92平方公里，其中城区面积12平方公里；总人口13万多人，其中都市居民10万多人。街道财政总收入突破8000万元，工业企业总产值达10亿元。
昌元境内通讯发达，信息畅通，水、电、气供应充足。成渝高速公路、成渝铁路、成渝公路、高速公路贯穿全境，境内有客（货）运火车站，交通十分便捷。昌元街道是中国重庆畜牧科技城关键区，有中国（XX）畜牧交易市场。是中国三大地方优良猪——XX猪产源地。境内有上万人西南大学XX校区（原四川畜牧兽医学院）；有XX县工业园区；有重庆市畜牧科学研究院等教学科研单位，拥有国内一流畜牧兽医教学科研力量。是全国最大良种仔猪产销基地和西南地区最大饲料兽药集散地。同步又有拓新红城、荣恒半岛等10几种商住楼盘。
3.2自然条件优越
XX县位于四川盆地川中丘陵川东平行岭谷区交接处，重庆市西部。距重庆市区88.5公里，距成都市区246公里。东邻重庆市大足县、永川区，西接四川省隆昌县，南邻四川省泸州市，北与四川省内江市、安岳县接壤。总面积1079平方公里。素有“渝西明珠”、“海棠香国”等美称。XX是畜牧名县，畜牧资源优势和科技优势明显，是全国畜牧兽医科技示范县和国家无规定动物疫病区示范区，1998年经重庆市政府同意成立中国重庆畜牧科技城。XX猪、鹅、蜂在重庆市畜牧业中占有举足轻重地位和作用。XX猪是世界八大名猪、中国三大名猪之一，母猪存栏量常年在10万头左右，占全市十二分之一；肉鹅出栏量150万只左右，占全市六分之一；蜂产品1400多吨，占全市四分之一。全县形成了以猪、竹、茶、桑为支柱产业，以无公害蔬菜、养蜂、禽蛋、孵抱、名贵花木、水稻制种、中药材等为优势产业农业产业化格局。为市场开发发明了极有利条件。
3.3交通便利，交通组织好，地缘条件较为优越
3.4市场具有一定辐射能力
该市场运行后可以辐射周围X公里范围，目前可辐射人口近X万人，到，该市场可辐射XX人口左右。
第四章 项目优劣势分析
4.1 优势分析
4.1.1项目建设获得XX县政府大力支持
该市场建设获得了XX政府大力支持，该市场建成营运后，政府承诺立即取缔现以街为市水口寺临时农贸市场，并所有迁入新市场。
4.1.2房屋构造合理、交通以便
该市场为6月并投入使用，框架构造，交通便利。6月并投入使用。按照一般规律，平方米以上农贸市场辐射半径约1公里左右。则该市场辐射面积可达10平方公里左右。覆盖了XX县昌元镇街道、昌洲街道和两个工业园区及周围地区10万余人。由于是中心城区，人口稠密。人们习惯到农贸市场购置价廉物美肉菜。按商委有关领导对农贸市场客户群定位提议，该地区适合农贸市场消费人群定位规定。
4.1.3产权清晰
该市场为重庆市庆顺房地产开发有限企业所有，产权清晰，无产权纠纷。
4.2 劣势分析
该市场负一楼已经与“永辉超市”签到25年租赁协议。无疑将占去当地农副产品交易一定份额。
第五章 投资估算与资金筹措
5.1收购内容
拟收购水口寺农贸市场地处XX县昌元街道水口寺。目前产权属于重庆市庆顺房地产开发有限企业，该市场于，在原有老市场基础上修建。6月投入使用。 详细收购面积见下表：
楼层
用途
建筑面积
（平方米）
土地权证
备注
平街一层
商业
3760
收购
二层
商业
4330
收购
合计
8090
该市场业主急于资金回笼，愿将该市场一、二层整体发售。
通过企业派员对水口寺市场周围房价进行摸底调查，商品住宅房3000元—3500元平方米、商品门面15000元—0元平方米。由于我们是整体收购，经测算，合计均价为7000元左右较为适合，（注：收购价请集团企业派人调查决定）。其收购总价为：面积8090m2 *价7000元/m2=5663万元。
5.2资金筹措
1、提议集团投资 万元。
2、贷款： 万元。
3、市原则化市场验收合格资金30万元
4、XX县政府市场整顿配套30万元（待贯彻）
合计5723万元。
5、3财务分析
经初步测算，该项目重要财务指标如下：
1、 年营业收入： 万元
2、 年费用总额为： 万元
3、 年利润总额： 万元
本项目收购市场，平街一层按现代化农产品市场原则，分区设置蔬菜、肉类、水产、粮油、干副、特色农产品等交易区，二楼改建为娱乐、餐饮等区域，建设成为符合“洁净整洁、提档升级”规定原则化农贸市场。
第六章 管理模式及人力资源配置
6.1管理模式
XX食品集团按照“企业法”规定组建成立子企业，按现代化企业管理制度规定进行规范管理。在董事会领导下，实行总经理负责制。总经理是董事会执行机构，是企业经营活动最高执行者，对董事会负责，执行董事会各项决策，全面综合指挥下属各级部门。
6.2人力资源配置
人力资源配置本着“精简、高效”原则，员工X人，清洁工X人。
6.3员工培训
所有员工经考试合格并通过有关专业知识培训和职业安全教育后方能正式上岗。
第七章 社会影响评价
7.1社会影响分析
农产品批发市场是“保供应、稳物价、安民生”民心工程，是都市“菜篮子”工程重要构成部分，也是处理农产品销售困难、增长农民收入重要渠道。XX县及周围地区目前缺乏现代化综合性农产品批发市场，既有市场普遍存在规模小、业态落后、交通混乱等问题，严重制约了当地农产品流通体系发展。因此，建设大型综合性农产品批发市场，在引领渝东农产品市场流通体系发展，保证城镇食品供应安全、物价稳定等方面具有重要现实意义，规定也越来越迫切。项目社会影响分析如表所示。
序号
社会原因
影响范围、程度
也许出现后果
l
对居民收入影响
直接影响较小
2
对居民就业影响
有一定正面影响
增长就业机会
3
对弱势群体(妇女、小朋友、残疾人员)影响
影响较小
4
对地区文化、教育、卫生影响
有一定正面影响
提高食品安全
5
对地区基础设施、社会服务容量和都市化进程影响
影响一般
可加速都市化进程
6
对少数民族风俗习惯和宗教影响
影响较小
7.2互适性分析
从直接受益者来看，从广大群众来看，本项目建设可以增长一定就业，增长收入，为群众提供安全可靠食品，提高人民生活质量。从地方政府来看，本项目对增进加紧地方城镇化建设，并发明较高税收，社会效益明显。从长远来看，本项目实行必将对当地加紧社会经济发展起积极增进作用。可见，当地政府组织和广大人民群众都对本项目持有肯定、积极支持态度。
社会对项目适应性和可接受程度分析表
序号
社会原因
适应程度
也许出现状况
1
不一样利益群体
适应
支持肯定态度
2
当地组织机构
适应
支持肯定态度
3
当地技术文化条件
适应
能保障本项目开展
7.3社会风险分析
本工程符合当地广大群众规定，不损害其他群体利益，不会产生、激化社会矛盾。伴随我国社会经济发展，人民生活水平提高，对农产品质量规定也将越高，本项目建设满足人民日益增长物质文化规定，综上所述，本项目无社会风险。
7.4社会评价结论
本项目建设符合地区农产品市场发展需要，符合城镇统筹需要，同步也是使广大农户农产品有了更多更广销售渠道，可以能加农民收入，提高生活水平，保障食品供应和食品安全，项目社会效益明显。
第八章 风险分析
8.1风险原因识别
建设项目风险，是指由于某些不确定性原因存在，导致项目实行后偏离预期成果而导致损失也许性。项目风险贯穿于项目建设和生产运行全过程。本项目是基础设施建设项目，根据其特点，参照本类项目实行和运行状况，其风险重要有如下几种：
按风险原因对投资项目影响程度和风险发生也许性大小，我们把风险分为一般风险、较大风险、严重风险和劫难性风险四个等级。根据该项目实际状况，该项目各项风险风险程度见下表：
风险原因和风险程度分析表
序号
风险原因名称
风险程度
严重
较大
一般
较小
1
市场风险
√
2
资金风险
√
3
利率
√
4
资金来源中断
√
5
资金供应局限性
√
6
政策风险
√
7
外部协作条件风险
√
8
社会风险
√
8.3风险防备对策
从上述分析中可以各个风险其程度都较小，不过，为了合理有效地做到事前控制，使各项风险发生概率和后果降到最低点，提议做好如下防备对策：
1.组建好企业班子，强化市场经营招商，切实做好市场经营招商工作。
2.积极争取政府支持，做好市场宣传工作，提高市场著名度，保障市场较快很好运行。
3.项目在建设过程中，保证资金及时到位，合理安排资金使用计划，做好投资控制。
4.做好与外部交通运送、供水、供电等重要外部协作配套部门沟通和协调，保证项目运行顺利。
第九章 结论
原则化农贸市场建设是“保供应、稳物价、安民生”关键，是民心工程，是都市“菜篮子”工程重要构成部分，也是处理农产品销售困难、增长农民收入重要XX县及周围地区目前缺乏原则化农贸市场，既有市场普遍存在规模小、业态落后、脏乱差现象突出。为适应都市发展，保证城镇食品供应安全，处理XX缺乏现代农贸市场现实状况，物价稳定等方面具有重要现实意义，项目建设是非常必要。
项目具有良好社会效益。项目建设能彻底变化XX县农产品批发市场落后状态，完善XX县农产品市场流通体系，保障农产品供应安全、便捷。项目建设对稳定物价，保障民生具有重要作用。项目可以增进农产品产销对接，加紧农业产业构造调整，延长农业产业链，增进农业经济发展，增长农民收入，处理当地大量失地农民就业问题。
该市场收购平均单价XX元/㎡，估值适中，后期具有较大增值空间。本项目总投入XX万元，经测算，项目投资回收期为XX年，1-30年平均净利润XX万元，投资经济效益XX可行。
综上，本项目实行符合集团发展三级农产品现代流通体系需要，有助于增强对农产品终端市场控制力，提议收购。不过项目经营效益低，回收期较长，具有一定市场经营风险，后期经营是本项目实行成败关键。
1月18日
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