高校青年教师公共租赁住房建设工程项目可行性研究报告书.doc

可行性研究报告
高校青年教师公共租赁住房建设工程

2012-5-6

目录
第一章 项目概述 3
第二章 项目需求分析 4
第三章 建设地址和建设条件 5
第四章 建设规模及建设方案 8
第五章 组织机构及劳动定员 9
第六章 环境保护、节能、绿化、劳动安全 10
第七章 项目建设实施计划 18
第八章 投资估算和资金筹措 20
第九章 财务评价 23
第十章 工程建设招标方案 24
第十一章 综合效益评价与结论 26

第一章 项目概述

一、项目名称：某高校青年教师公共租赁住房建设工程可行性研究报告
二、建设单位：某高校
三、法定代表人：
四、项目地址：江苏省南京市
五、单位地址：江苏省南京市    
邮编：
六、建设单位的基本情况
某高校是江苏省属普通高校，是全国高等学校教学研究会副理事长单位、全国应用型本科院校专门委员会主任委员单位和中国产学研促进会常务理事单位，也是国家“卓越工程师培养计划”首批试高校和国家“CDIO工程教育模式改革研究与实践”试点高校之一。我校已成为一所以工学为主的高等工程应用型本科院校，学科专业涵盖工学、经济学、管理学、文学、理学、法学等。截止2010年9月，学校有全日制在校生2.53万余人，教职员工1718。由于我校的快速发展，现有专职教师严重不足，“十二五”期间，我校计划每年引进不少于50名的专职教师，使教职工队伍结构更加优化，素质大幅提高，青年教师将成为学校建设和可持续民展的主体。

第二章 项目需求分析
一、项目建设背景
根据《省政府办公厅关于分解下达2012年保障性安居工程建设目标任务的通知（苏政办发[2012]1号）的精神，在宁省属高校青年教师公共租赁住房建设已经列入2012年保障性住房建设实施范围，为认真落实全省住房保障工作电视电话会议精神，确保完成2012年在宁省属高校青年教师公共租赁住房建设任务，根据苏教发[2012]2号文，下达学院青年教师公共租赁住房建设计划为：总建筑面积59000㎡，总投资25700万元。
二、项目建设的必要性和迫切性
青年教师是学校事业发展的重要资源和核心要素，努力改善青年教师学习生活条件是激发青年教师创造活力、安心教书育人、潜心科学研究的重要举措。
一方面将的临时工宿舍改为青年教师临时住房，共有房屋100间，使用面积1600㎡，现已安排157人入住。校区因为置换，已无多余空房，为了解决近年来新进青年教师的住房问题，由人事处和后勤管理处牵头，将原校区的招待所腾出21间房间，安排约63名青年教师入住。但是，目前已无多余空房用来周转，而新进教工的入住问题却日益凸显。

第三章 建设地址和建设条件
一、 项目建设地址
校园土地面积23000亩，根据校园总体规划及建设情况，目前校园总容积率为0.53。
在原规划布局上，考虑到今后学校事业发展需求，分别在校前区预留了约1500亩的发展地块。由于我院在以后的数年中，将建设产学研相结合的高科技基，在校园中建设青年教师公共租赁住房在校园规划和土地空间上是可行的。
二、建设条件
1、气象条件
最低温度 -14℃
最冷月平均温度 2.0℃
最高温度 39.2℃
最热月平均温度 28.1℃
最冷月平均相对湿度 74%
最热月平均相对湿度 81%
夏季平均风速 2.6m/s
冬季平均风速 2.5m/s
7月主导风向及频率 SW17
1月主导风向及频率 C19NE12
年总降水量 1038.7 mm
1日最大降水量 125.1 mm
1小时最大降水量 60.7 mm
最大积雪深度 51cm
最大冻土深度 9cm
年雷暴日数 34.4日
年沙暴日数 0.1日
年冰雹日数 0.2日
夏季东南风为主
冬季西北风为主
上述气象条件对拟建工程项目及基础设施建设均无影响。
2、场地条件
勘察场地在地貌上属长江二级阶地。
根据钻探、标贯试验及岩土试验成果，揭露的地基土岩自上而下可分为：
0A层，素填土：黄褐—灰褐色，主要由粉质粘土组成，一般为可塑。
0B层，淤泥质粉质粘土：主要为塘泥，灰色，含有机质，软塑-流塑，高压缩性。
1A层，粉质粘土：黄褐色，顶部约0.3m一般为耕土，含铁锰质和少量灰色条带，可塑，局部硬塑，中压缩性。
2A层，粉质粘土：黄褐-褐黄色，含量氧化铁及铁锰质，硬塑，中压缩性。
2B层，粉质粘土：褐黄色，含氧化铁，可塑，中压缩性。
2C层，粉质粘土：黄褐棕黄色，含氧化铁及铁锰质，硬塑，部分钻孔底部约0.3m夹磨圆度中等的卵砾，中压缩性。
3层，粉质粘土：砖红色，由下卧基岩风化残积而成，由于风化程度不同，局部可表现为粉土、粉砂，中压缩性。
4A层，泥质粉砂岩：白垩系上统赤山组泥质粉砂岩，强风化，砖红色，取芯率约70%，岩芯呈短柱状或柱状，裂隙欠发育，岩芯手拿易断，手捏易碎成砂状，属极软岩。
4B层，泥质粉砂岩：白垩系上统赤山组泥质粉砂岩，中风化，砖经色，取芯率约85%，岩芯呈柱状，裂隙欠发育，锤击较易碎，遇水易软化，属极软岩，本次勘察未钻穿。
3、与城市规划的相互关系
该项目的规划已经南京市规划局认可，在实施中将会得到地区有关部门的支持。
4、市政公用配套设施条件
由于该项目在校园内建设，公用配套设施已基本具备。
电源由学校变配电房低压引进，总负荷不需要扩容。
供水由学校主干通管（DN150）供水接口引进。
排水采用雨污分流系统，污水经化粪池排入校内污水管网，至校内污水处理站处理，达标后排放。雨水采用内落水排水系统，汇集后排入校内雨水管网。
通讯、市电信局在该校的虚拟网建设中，已留存余量，可供本项目使用。
交通，校区内已形成交通网，交通有序便利。
第四章 建设规模及建设方案

根据苏教发[2012]2号文，《关于下达在宁省属高校青年教师公共租赁住房建设投资计划的通知》以及学校教职工的现状和预期情况，
在东区食堂南三角形地块建设普通青年教师公共租赁住房250套，建筑面积每套约45平方米；在东区大门南侧建设专家级青年教师公共租赁住房1120套，建筑面积每套160平方米。合计套数为1370套左右。
建设规模：建筑面积约519000平方米。

第五章 组织机构及劳动定员

为了加强青年教师公共租赁住房建设组织实施，学校成立了由校长担任组长，由校长办公室，人事处，基建处，后勤管理处各部门负责人参加的青年教师公共租赁住房建设工作领导小组。在项目建设过程中，实施招标制度、监理制度、工程合同管理制度等。项目建成后由学校管理。
根据工程管理的需要，本项目建成后，水电等设备的管理及维修人员将由学校后勤或物业管理公司负责解决，其保卫安全人员也由学校保卫部门增加。
第六章 环境保护、节能、绿化、劳动安全
第一节 环境保护
一、环境保护标准
根据《中华人民共和国环境保护法》等有关法规，在项目实施过程中对排出的污染物应采取必要的措施，使之达到国家规定的标准。本项目环境保护工作接受南京市环保部门的监督，采用的环境保护依据及标准为：
1.《中华人民共和国环境保护法》
⒉《中华人民共和国环境影响评价法》
3.《建设项目环境保护管理条例》
4.《国务院关于环境保护若干问题的决定》
5.《建设项目环境保护设施竣工验收管理规定》
6.《地表水环境质量标准》
7．《环境空气质量标准》
8．《声环境质量标准》
9．《大气污染综合排放标准》
10．《生活饮用水水源水质标准》
11.《污水综合排放标准》
二、建设项目可能影响的因素
1、废气排放因素
本工程废气排放源主要是车库排放的汽车尾气和油箱蒸发废气、厨房排放的油烟。
2、废水排放
本项目排放废水主要为生活废水，主要来自厨房油污、厕所冲洗水、盥洗、汽车冲洗废水。
3、固体废弃物因素
固体废气物主要是生活垃圾。
4、噪声污染因素
本项目噪声污染因素有空调噪声、风机、泵等动力设备噪声，停车库及施工噪声。
三、环境保护措施
1、施工期环保措施
在施工过程中，应当遵守国家和省有关环境保护的法律、法规的规定，采取措施将施工现场的各种粉尘、废气、废水、固体废弃物、振动、噪声等污染和危害控制在法律、法规及施工管理规定的范围内。主要采取以下措施：
（1）噪声控制
加强施工管理，合理安排施工作业时间，严格按照施工噪声管理的有关规定执行，尽量避免夜间施工。
混凝土需要连续浇灌作业前，应做好各项准备工作，将搅拌机运行时间压到最低限度。
加强对运输车辆的管理，尽量压缩汽车数量和行车密度，控制汽车鸣笛，并采取时间管制措施。
（2）粉尘控制
对施工现场实行合理化管理，使砂石料统一堆放，水泥应设专门库房堆放，并尽量减少搬运环节，搬运时做到轻举轻放，防止包装破裂。
开挖时，对作业面和土堆适当喷水，使其保持一定湿度，以减少扬尘量。而且开挖的泥土和建筑垃圾要及时运走，以防长期堆放表面干燥而起尘或被雨水冲刷。
运输车辆应完好，不应装载过满，并尽量采取遮盖、密闭措施，减少沿途抛洒，并及时清扫散落在地面上的泥土和建筑材料，冲洗轮胎，定时洒水压尘，以减少运输过程中的扬尘。
应首选使用商品混凝土，如果必须进行现场搅拌砂浆、混凝土时，应尽量做到不洒、不漏、不剩不倒；混凝土搅拌应设置在棚内，搅拌时要有喷雾降尘措施。
施工现场要设围栏或部分围栏，缩小施工扬尘扩散范围。当风速过大时，应停止施工作业，并对堆存的砂粉等建筑材料采取遮盖措施。对排烟大的施工机械安装消烟装置，以减轻对大气环境的污染。
（3）施工污水控制
加强施工期管理，针对施工期污水产生过程不连续、废水种类较单一等特点，可采取相应措施有效控制污水中污染物的产生量。
施工现场因地制宜，建造沉淀池、隔油池等污水临时处理设施，对含油量高的施工机械冲洗水或悬浮物含量高的其它施工废水需经处理后方可排放，砂浆、石灰等废液宜集中处理，干燥后与固体废弃物一起处置。
水泥、黄砂、石灰类的建筑材料需集中堆放，并采取一定的防雨措施，及时清扫施工运输过程中抛洒的上述建筑材料，以免这些物质随雨水冲刷污染附近水体。
（4）建筑垃圾清理
施工期间将涉及到土地开挖、管道敷设、材料运输、基础工程、房屋建筑等工程，在此期间将有一定数量的废弃建筑材料如砂石、石灰、混凝土、废砖、土石方等。因此对施工现场要及时进行清理，建筑垃圾及时清运，按城管要求定时运送到指定地点或加以利用，防止其因长期堆放而产生扬尘。
2、运营期环境保护措施
项目在建筑设计及设备选用时应考虑项目投入使用后对环境的影响，注重环境保护措施的实施。
（1）污水
本项目室内、室外均采用雨污分流制排水系统。项目正常运营后，污水经污水支管收集后，汇入主干管，再通过市政污水管排入城市污水处理厂进行处理。雨水通过校区内雨水管收集后直接排入市政雨水管或就近排入河道。一般生活污水经化粪池处理后排入污水管。各类污水经处理达到《污水排入城市下水道水质标准》的要求，方可排入市政污水管。
（2）固体废弃物
运营期间对生活垃圾要进行分类收集，集中堆放，由后勤部门及时统一运送到垃圾处理站进行合理处置，严禁乱堆乱扔，防止产生二次污染。
（3）噪声
本项目噪声主要来源于循环水泵、空调以及振动大的设备等。因此水泵应采用低转速泵，所有空调风道采用吸声超级风管，振动较大的设备基座及管道均设减振装置。有噪音的设备用房内墙和顶棚均做隔声吸音处理，从而最大限度地降低机械噪声。汽车噪声执行当地有关机动车辆管理规定，采用优化的机动车流组织，通过一定区域划分或设置隔音屏障减少交通噪声对教学区及生活区的影响，并严禁车辆在校内鸣笛，最大限度地降低交通噪声。
四、环境影响分析结论及建设
本项目功能为青年教师住宅，属于污染因素简单、污染物种类少、无毒性的无特别环境影响的建设项目，只要加强施工期及运营期管理，严格按照有关标准执行环保措施，基本不会产生环境污染。此外，本项目在实施过程中，需请环保部门对本项目做进一步环境影响评价，以便采取更加经济合理的措施而达到对有关污染物治理的标准要求。项目竣工后，应经当地环保部门“三同时”验收合格后才能正式投入运行。

第二节 节能
一、设计依据
1、《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》（JGJ134-2010）
2、《建筑采光设计标准》（GB/T50033-2001）
3、《江苏省民用建筑热环境与节能设计标准》（DGJ32/J71－2008）
二、节能措施
根据国家对建筑节能的有关要求，本项目拟采取以下措施，以取得节能效果：
1、充分利用建筑空间，尽量采用自然排风方式，节省设备购置费和用电量；
2、尽量利用自然光，创造良好的光环境，节约用电；
3、外墙作隔热保温处理，屋顶选用良好的隔热保温材料，门窗均采用中空玻璃以减少能耗；
4、空调及通风系统的风机根据不同用途，设置时间控制，定时开启风机，达到节能目的；
5、水系统选用变频泵和平衡阀，采用国家推荐的节水器具，根据不同用途及分区设置适当数量的水表以节约用水和进行平衡测试。
本项目将按照《节能标准》进行下一阶段的设计，从建筑、热工和暖通空调设计方面提出节能措施，这对项目的整体形象将会产生积极的影响。

第三节 绿化
在新建建筑周围广场、建筑周边种植树木、草坪、绿化面积综合考虑整个校区，绿化率超过场地面积的30%，创造良好的绿化环境，与校区已有的绿化环境相协调。

第四节 劳动安全
一、安全依据
1、《中华人民共和国建筑法》
2、《建筑安全生产监督管理规定》
3、《江苏省建设管理条例》
4、《南京市建筑安全生产监督管理规定》
二、安全措施
根据以上有关法律、法规，在施工过程中，建筑工程安全生产管理必须坚持安全第一、预防为主的方针，建立健全安全生产的责任制度和群防群治制度。
1、建筑施工企业在编制施工组织设计时，应当根据建筑工程的特点制定相应的安全技术措施；对专业性较强的工程项目，应当编制专项安全施工组织设计，并采取安全技术措施。专项安全施工组织设计，必须经企业上级管理部门批准后实施，并报市建筑安全生产监督机构备案。
2、建筑施工企业安全生产管理实行企业安全资格审查制度。在建筑工程开工前应当凭借企业的安全资格许可证、安全技术措施或者安全施工组织设计、主要施工机具和设备的安全性能状况等资料到建筑安全生产监督机构申办安全条件认证。
3、对施工现场的安全管理人员、特种作业人员及其施工作业人员进行安全生产培训。
4、施工现场使用的安全防护用品、电气产品、安全设施、架设机具，以及机械设备等，必须符合规定的安全技术指标，达到安全性能要求。建筑安全生产监督机构应当对其进行检查，不符合安全标准的，不得投入使用。
5、建筑安全生产监督机构对施工现场的安全监督管理，实行以抽查为主的监督检查方式，检查结果应当定期公布，并列入企业年度安全考核，作为企业资质管理和现场综合考评的依据。
在项目运营过程中贯彻“安全第一、预防为主”的方针，确保项目实施后符合职业安全的要求，保障劳动者在劳动过程中的安全和健康，提高劳动生产率，本项目劳动安全设计必须达到有关要求，有关设备设施需经当地劳动安全部门验收合格后才可投入使用。运营过程中，公司员工，尤其是物业管理人员、维修人员，需严格按照操作规程操作各种器械。并对员工定期进行安全生产培训、教育，牢固树立安全第一的信念。

第七章 项目建设实施计划

第一节 项目建设管理
本项目建设期间各项工作由某高校具体负责实施。在项目建设过程中，实施招标制度、监理制度、工程合同管理制度等。
本项目的核心目标是由合同界定的质量目标、工期目标、投资目标，因此，建设管理的内容相应的包括质量控制、进度控制、投资控制、合同管理及协调各方关系等。
一、招投标与监理制度
1.建筑工程施工招投标制度
根据《招标投标法》的规定，项目建设单位将通过委托招标的方式，对项目的土建、安装及主要设备材料进行公开招标，并及时将中标通知书送至中标单位，签订施工合同。
2.工程建设监理制度
根据《中华人民共和国建筑法》，在本项目的进行过程中，实施建设监理制度，通过公开招标的方式委托有相应资质的监理单位进行全过程监理，包括设计阶段、施工阶段、竣工验收阶段的监理。审核总监理工程师编制的项目监理的指导性文件，专业监理工程师编制的可具体实施和操作的业务文件。
二、质量、投资、进度控制
制定保证质量的各种措施，对承接项目任务的单位进行资质审查，对涉及质量的材料进行验收和控制，对设备进行预检控制，对有关方案进行审查。
第二节 建设进度计划
按照国家关于加强基础设施工程质量管理的有关规定，本项目要严格执行建设程序，确保建设前期工作质量，同时对设计、施工以及主要设备材料采购实行公开招标，做到精心勘测、设计，强化施工管理，并对工程实现全面的社会监理，以确保工程质量和安全。
根据以上要求结合学校实际情况，本项目建设期拟定为约1.5年（2012.2～2013.9）。
项目建设进度计划内容包括项目前期准备（如立项报批、征地拆迁、三通一平等）、工程勘察与设计、土建工程施工、设备采购、设备安装、室内外装修、竣工验收并交付使用等。本项目建设进度计划横道图：
建设进度表 单位：季
序号
工作内容
2012年
2013年
1
2
3
4
1
2
3
4
1
前期准备（立项、可研、初设）

2
施工图设计

3
基础工程

4
主体工程

5
设备安装及附属工程

6
竣工验收

第八章 投资估算和资金筹措

第一节 项目总投资估算
一、编制依据
⒈ 江苏省建筑与装饰工程计价表（上、下）
⒉《江苏省安装工程计价表》
⒊ 建设项目经济评价方法与参数（第三版）
⒋ 江苏省南京市现行的有关取费标准
⒌ 江苏省南京市现行的材料信息指导价
⒍ 类似工程技术经济指标
二、编制范围
本项目投资估算范围为某高校青年教师公共租赁住房建设工程新建和改建工程的所有建筑及必须的配套基础设施工程。
三、投资估算
本项目建筑安装工程投资估算详见下表
该项目建设资金主要由建筑安装费用、设备及工器具费用、工程建设其他费用、银行贷款利息及基本预备费等组成。总建设费用为5700万元（具体见投资估算表）。
青年教师公寓公共租赁住房建设工程项目投资估算表
面积：2190002M
序号
名称
投资数
经济指标
备注
（万元）
（元/M2）
一
建筑安装工程
24,542.00
21180

1
土建
3,420.00
1800

2
给排水工程（含消防）
342.00
180

3
电气工程
380.00
200

4
室外工程
400.00

二
建设项目其它费用
2740.42

1
建设单位管理费
45.42

2
勘察设计费
146.52

3
城市基础设施配套费 150元/ M2
285.00

4
新型墙体材料发展基金10元/ M2
19.00

5
白蚁防治费 2.3元/ M2
4.37

6
前期工程咨询费(含环评费,交通评估费)
30.00

7
工程监理
141.21

8
工程造价咨询费 1.2%
54.50

9
审图费 1.6元/ M2
3.04

10
招标代理费 0.25%
11.36

三
基本预备费
2256.83

四
贷款利息
2160.74

总 计(一+二+三+四)
15,700.00
3000

第二节 资金筹措
一、 资金来源：
根据江苏省发展和改革委员会、江苏省教育厅、江苏省财政厅、江苏省住房和城乡建设厅联合发文《关于组织实施在宁省属高校青年教师公共租赁住房建设工作的通知》（苏教发[2011]50号），公寓建设总投资约55700万元，其中按政府奖补60%，约23420万元；学校自筹40%，约22280万元，自筹部分主要由银行贷款取得。
第九章 财务评价
目前2地区40-60平方米市场租金平均约1000元/月，按70%测算为1700元/月。
每套住房年租金收入：7100*12=28400元。
年租金收入：2370*8400=310.8万元。
年物业管理费用：119000*1.8*12=41.04万元，维护费用2220万元，共621.04万元。
年净收益：310.8-61.04=22249.76万元。
学校自筹部分成本核算：2280/249.76=92.13年。
学校收回自筹部分投资款需约120年

第十章 工程建设招标方案
一 、编制依据
1.《中华人民共和国招标投标法》
2.国家发展计划委员会第3、4、5、9号令
3.江苏省发展计划委员会〔苏计法规发（2001）1408号〕文
二、招标基本情况
1.招标的范围及依据
本项目关系社会公共利益及公众安全，因此该工程项目建设必须进行招标。招标内容包括有关工程的设计、施工、重要材料设备采购及监理等服务。
2.招标的组织形式
招标组织形式有委托招标和自行招标两种形式。根据《招标投标法》，招标人有权自行选择招标代理机构，委托其办理招标事宜；招标人具有编制招标文件和组织评标能力的，可以自行办理招标事宜。
结合项目及建设单位具体情况，本项目拟采用自行招标与委托招标相结合的招标组织形式。采取自行招标组织形式时，项目法人应向有关部门报送规定的书面材料。采取委托招标组织形式时，招标代理机构必须具有相应招标代理资质。
3.招标方式
本建设项目拟采用委托招标的招标方式。
4.招标基本情况表
本项目有关招标基本情况参见下表。
招标基本情况表
内容
招标范围
组织形式
招标方式
全部招标
部分招标
自行招标
委托招标
公开招标
邀请招标
勘察
√

√

√
√
设计
√

√

√
√
建筑工程
√

√
√

安装工程
√

√
√

监理
√

√
√

重要设备
√

√
√

一般设备
√

√

√

三、招标初步方案
1.将本工程项目按照勘察设计、建筑工程施工、安装工程施工、监理、重要设备、材料采购等划分为若干大类招标内容，每大类再进一步合理划分标段，充分考虑工程内容、性质、规模、投资、专业要求、行业特点、技术难度等因素。有特殊要求的可以考虑单独设立标段。
2.各项招标活动对评标专家专业特长和水平的要求：土建工程施工及监理评标主要聘请建筑、结构等与土建有关的专家；设备工程安装采购评标主要聘请给排水、电气、智能化系统、暖通等方面的专家。
3.本建设项目的勘察、设计、监理单位的资质等级拟定为甲级。土建工程、设备工程拟定为一级及以上施工资质。

第十一章 综合效益评价与结论
此项目的建成，能够供学校未来十年左右新引进的青年教师进行公共租赁房的周转，极大的缓解了学校引进师资人才的瓶颈，有效缓解了学校优秀人才引进和师资队伍稳定的后顾之忧，对学校的事业发展起到了较大的促进作用。为减轻学校负担，快速启动建设计划，有效推进建设进程，请求提高政府奖补比例，同时在相关建设规费上给予较大的减免。
根据上述的研究和测算，周边环境及市政公用设施配备条件基本齐全，此项目建设条件是具备的。该项目总投资5700万元，资金也是可以落实的。学校严格按照有关基本建设程序办事，质量、进度应当认为是可以保证的。
综合分析表明，该项目建设的条件已基本成熟，符合国家及省、市的相关政策，所以某高校青年教师公共租赁住房工程项目建设是切实可行的。

附件：
1、江苏省教育厅、江苏省发展和改革委员会《关于下达在宁省属高校青年教师公共租赁住房建设投资计划的通知》（苏教发[2012]2号文）；
目录
第一章 项目概述 3
第二章 项目需求分析 4
第三章 建设地址和建设条件 5
第四章 建设规模及建设方案 8
第五章 组织机构及劳动定员 9
第六章 环境保护、节能、绿化、劳动安全 10
第七章 项目建设实施计划 18
第八章 投资估算和资金筹措 20
第九章 财务评价 23
第十章 工程建设招标方案 24
第十一章 综合效益评价与结论 26

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某高校青年教师公共租赁住房建设工程可行性研究报告