浙江海宁某工程项目建议书.doc

目 录

一、项目概况 - 2 -
二、立项理由、目的、意义 - 2 -
三、国家及省****建设现状 - 4 -
1、******的概念和作用 - 4 -
2、国家及我省******建设现状 - 5 -
四、市场分析 - 6 -
五、项目选址及建设条件分析 - 7 -
1、自然环境 - 7 -
2、气候条件 - 8 -
3、地震烈度 - 8 -
4、交通条件 - 9 -
5、项目选址意向 - 9 -
六、工程建设方案 - 9 -
1、项目功能定位 - 9 -
2、建设规模 - 10 -
3、功能设置 - 10 -
七、工程项目实施进度 - 11 -
八、投资估算及资金筹措 - 11 -
九、财务及社会效益初步分析 - 12 -
1、财务分析 - 12 -
2、社会效益分析 - 15 -
十、结论 - 16 -
附件01：嘉兴市各县（市、区）******情况对比 - 17 -
附件02：周边交通条件图 - 17 -
附件03：规划设计条件书 - 17 -
附件04：规划用地红线图 - 17 -
附件05：用地意向文件 - 17 -
附件06：****项目投资估算表 - 17 -
附件07：**号文件 - 17 -
附件08：海宁市人民政府专题会议纪要第21期 - 17 -
附件09：收入、成本费用及盈余估算表表 - 17 -
附件10：运营期还款资金来源证明 - 17 -
附件11：合作协议 - 17 -

一、项目概况
Ø 项目名称：海宁市****
Ø 建设地点：海宁市经济开发区南北大道西侧、斜桥港南侧区域
Ø 项目主管单位：**局
Ø 建设单位：海宁市****投资有限公司（拟设立）
Ø 项目性质：新建
        该项目建设于海宁经济开发区，总占地面积100亩，投资总额约 24985万元，总建筑面积约8万平方米。其中一期占地约60亩，建筑面积5万平方米（18层科研办公综合楼3万平方米、孵化楼及配套设施2万平方米），投资额约18996万元。二期占地约40亩，建筑面积3万平方米（孵化楼），投资额约5989万元。
海宁市****投资有限公司（拟设立）作为项目建设主体，注册资金6000万元，其中海宁****投资公司出资3600万元，海宁市**投资开发有限公司出资2400万元，双方约定注册资金一年内到位。目前正在办理公司设立报批手续。
二、立项理由、目的、意义
2005年，我市采用租用社会场地的方式设立了海宁市******（留学人员创业园）。经过近三年运行，**建设取得了初步成效，形成了项目层次较高、资助力度较大、服务意识强的孵化特色。但由于场地受限、在孵企业较少，****对全市高新技术产业发展的推动作用还不明显，与建设创新型城市的标准和要求还有较大差距。2007年上半年，
分管副市长率领由科技、经贸等部门负责人组成的调研组，对我市及周边地区的****运行和发展建设情况进行了专题调研，对我市****扩容和未来发展提出了相关建议。
****扩容建设意义和必要性主要体现在以下几方面。
1、贯彻党的十七大精神和省委十二届二次全会精神的需要。
为促进国民经济又好又快发展，党的十七大报告对提高自主创新能力、加快转变经济发展方式提出了更高的要求。浙江省委《关于认真贯彻党的十七大精神，扎实推进创业富民创新强省的决定》要求“加快建设企业研发机构、博士后科技创新基地、科技企业孵化器、留学人员创业园区等创新载体”，并对“两创”战略作了全面部署。当前中央和省委已把自主创新和“创新创业”这个主题摆到了十分突出的位置。
结合海宁实际，推进“两创”战略，加快创新型城市建设，全面推动第三次跨越，必须更加突出创新发展，把创新创业作为发展的根本驱动力。推动市****扩容升级，是当前推动创新创业工作的一个重要抓手。
2、调整产业结构和发展高新技术产业的需要。海宁市产业以工业为主，工业又以纺织、皮革等传统产业为支柱，传统产业发展驱动力不足，致使全市经济总量增速不快、后劲不足。而高新技术产业发展步伐缓慢，一直是海宁市工业经济发展的一块软肋，与慈溪、余姚等经济发达县市在高新技术新兴产业推动下，经济整体持续走强形成较大反差。因此，海宁市在着力提升传统支柱产业的同时，必须考虑推进高新技术产业发展，必须加快创新创业平台的建设。
3、竞争日趋激烈和形势发展的需要。近年来，由于******（科技
企业孵化器）在促进科技成果转化，孵化和培育科技型中小企业等方面发挥着日益重要的作用，成为各地竞相发展的创新创业载体。周边县市在建设时间、规划起点、规模等方面都已走前海宁前面。例如，嘉善****占地面积113亩，一期投资7500万元，建筑面积3.7万平方米，目前正计划启动2幢28层、1幢20层的二期建设。秀洲、桐乡、平湖等地的****也都达到了较大规模，而且都在推进新一轮建设。再如，绍兴县正在建设面积3万平方米、高18层的科技创新大厦;慈溪正在建设面积35000平方米、投资1亿元的****服务**。
本****建设项目的落成有利于对我市****扩容升级，改善环境条件，扩大规模容量，增加孵化企业，把******真正建设成为我市推动调整产业结构、转变经济发展方式的重要基地，成为培育高新技术企业的孵化基地，成为吸引海内外高智人才落户海宁、服务海宁、建设海宁的重要平台。
三、国家及省****建设现状
1、******的概念和作用
******，也称科技企业孵化器，是以促进科技成果转化、培养高新技术企业和企业家为宗旨的****服务机构。其主要功能是：以种子期和初创期科技型中小企业为服务对象，为入孵企业提供研发、中试生产、经营的场地，通讯、网络和办公等方面的共享设施，提供政策、管理、法律、财务、融资、市场推广和培训等方面的服务，以降低创业企业的创业风险和创业成本，提高企业的成活率和成功率。******在推动高新技术产业的发展，孵化和培育科技型中小企业等方面发挥
了巨大作用。
2、国家及我省******建设现状
自1987年6月武汉诞生第一个科技企业孵化器（******）起，我国孵化器事业已走过了20个年头。20年的实践表明，科技企业孵化器作为连接科技创新源头和高新技术产业的桥梁，培育科技型企业和企业家的平台，已成为提高科技自主创新能力的关键环节，成为创新成果商品化和产业化的重要载体。
“十五”期间，我国孵化器事业高速发展，新建的孵化器超过过去10年的总和，孵化能力和孵化服务质量显著提高，对经济和社会发展的作用显著体现。至2006年底，全国拥有各类科技企业孵化器近600家，其中国家级169家。全国孵化器的在孵企业达到42000家，在孵企业年技工贸总收入实现1625亿元，创造直接就业机会72万多个，已累计毕业企业达15931家，已培养出境内外上市公司50余家。2006年1月，胡锦涛总书记在视察厦门火炬创业服务**时，充分肯定和强调了孵化器在培育科技企业和科技企业家方面的重要作用。我国以《中小企业促进法》、《国家中长期科技发展规划纲要》等法规明确了科技企业孵化器的法律地位。《科技企业孵化器“十一五”发展规划纲要》具体阐明了国家对孵化器的支持方向。
以传统制造业、民营经济为主要特征的浙江省，在科技企业“孵化器”的建设上呈现出蓬勃发展的态势，孵化器建设对全省科技、经济和社会的作用和意义日益明显。茅临生副省长多次在全省科技工作会议上高度评价科技企业孵化器建设工作，要求将此作为全省科技战线围绕经济工作主战场、发挥科技有力支撑的重中之重来抓。2005年
省政府出台了《关于加快科技企业孵化器建设与发展的若干意见》（浙政发〔2005〕38号）的政策文件。至2006年底，浙江省共有各类科技企业孵化器64家，总孵化面积达到136万平方米，在孵企业近2200家，在孵企业从业人员超过3万人，总收入近40亿元，累计毕业企业300多家。一个以综合性孵化器为主体，以专业孵化器为特色，大学科技园、留学生创业园、软件创业园、中俄科技合作园并存，布局合理、功能齐全、类型多样、主体多元的具有浙江特色的科技企业孵化器发展格局正在形成，已成为造就新生科技型企业的重要源头。
嘉兴市从2000年开始有了第一家科技企业孵化器——嘉兴市****服务**，此后各县（市、区）基本建成了孵化器。目前全市孵化器共拥有孵化场地20万平方米，在孵企业273家，总收入2.3亿元。嘉兴市和嘉善县******已成为国家级孵化器，秀洲区、海盐县****分别成为省级孵化器，桐乡市****扩容升级后正在争创省级孵化器。为进一步推进嘉兴市科技企业孵化器建设与发展，嘉兴市政府出台了2007（37）号文件《关于加快科技企业孵化器建设与发展的若干意见》，提出了加快科技企业孵化器建设与发展的指导思想、基本原则与目标任务。
嘉兴市各县（市、区）******情况对比[附件：01]
四、市场分析
我市现有******经过三年的运行，已取得了初步成效，但由于场地较小，容纳孵企业有限。这种局面不但制约了我市一些急需政策和
技术支持的中小型高新技术企业的发展，同时也限制了我市高新技术产业的发展。为了惯彻省市《关于加快科技企业孵化器建设与发展的若干意见》有关规定，加强对中小型高新技术企业的扶持力度，推进“两创”战略实施，加快我市创新型城市建设，我们决定拟投资新建海宁市****项目。
本项目与传统的工业园区相比有以下优势，对中小型高新技术企业具有很强吸引力：
1） 周边交通便利，客货运输通畅；
2） 建设标准高，内部功能设置合理，配套设施齐全，容积率低，绿化率高，环境优美；
3） 有浙江大学海宁科技发展研究**、各类大专院校及大企业的科研机构入驻我**，为孵化企业提供技术支撑；
4） 进驻本**的孵化企业可以申请获得5-20万元的创业创新种子资金，其科技项目可以优先申报各级各类科技计划项目；
5） 财政贡献奖励：进驻本**的孵化企业在孵化期内及孵化期满后，所得税地方留成部分可以按企业对地方财政的贡献大小享受财政奖励；
6） 市财政对进驻本**的孵化企业给予1～3年房屋租金补贴，同时本项目租金较周边同类型房屋低2元/（㎡·月）。
五、项目选址及建设条件分析
1、自然环境
本项目坐落在我市经济开发区内，南北大道边上。该地区地处长江
三角洲杭嘉湖平原，地势平坦，陆地高程4米～8米（吴淞高程）。我市属北亚热带海洋性湿润气候区，气候温和，雨量较丰，日照充足，四季分明。
2、气候条件
该地区属于热带季风气候，全年温和湿润，四季分明，日照充足，降水充沛。其历年平均气象资料如下：
2.1气温：
平均气湿：16.9℃
极端最低气温：-5.4℃
极端最高气温：36.9℃
2.2 相对湿度
年平均相对湿度为80%。
2.3 降雨量
年平均总降雨量为1032.4㎜。
2.4 气压
年平均气压为1016.5㎜。
2.5 日照
全年日照时数为1585.6h，日照百分比为36%。
2.6 风速
年平均风速为2.6m/s。
3、地震烈度
根据《中国地震烈度区划图（1990）》，本项目所在地区抗震设防烈
度为6度。按建设部《建筑抗震设计规范》GBJ11-89的规定，按6度设防。
4、交通条件
本项目坐落在我市南北大道边上，交通便利，客货运输通畅。海运方面上海港、宁波港环抱周围。航空方面距上海浦东机场车程1.5小时、虹桥机场车程1小时，杭州萧山机场车程40分钟。公路有沪杭甬高速、杭浦高速、320国道越境而过，01省道横贯全境[附件：02]。
5、项目选址意向
本项目选址于海宁市经济开发区内，南北大道西侧、斜桥港南侧区域（天通装备工业园以北）[附件：04]，总用地面积100亩，一期工程用地60亩，二期工程用地40亩，用地性质初定为科研与商办用地。以上选址用地已具备出让条件[附件：05]。
六、工程建设方案
1、项目功能定位
本项目建成后满足全市创业创新需求，为****企业提供场地、咨询、管理、配套设施等公共服务，建成集研发、中试、产业化、现代服务业和商务办公于一体的公共创业服务平台。
力争建成后五年内，达到国家级综合性孵化器的标准，成为我市培育高新技术企业和现代服务企业的示范基地，辐射、带动全市高新技术产业和现代服务业的发展。

2、建设规模
征地100亩（一期60亩，二期40亩），建筑面积8万m2，一次规划、分步实施。
建筑形态：18层高层不超过3万平方，食堂、宿舍5000平方左右，其余均为标准厂房型的孵化用房（4或5层），具体如下：
一期项目：建筑面积5万m2。建筑形态以高层建筑为主（适合智力服务型和研发型企业入驻），包括1幢18层主楼及3层裙房/30000 m2，3幢5层孵化楼/15000m2，1幢5层公寓楼/5000m2，公寓楼包含食堂、宿舍等设施。
二期项目：建筑面积3万m2。建筑形态孵化楼为主（适合生产型高新技术企业入驻），包括6幢5层孵化楼/30000 m2。
3、功能设置
高新技术企业中试和产业化场地建筑面积45000m2：用于电子信息、光机电一体化、新材料、新能源等领域孵化企业的研发、办公和生产。容纳此类企业50家左右。
研发和现代服务业场地建筑面积15000m2：用于研发型企业实验、办公，电子商务、创意设计、软件设计、科技中介等智力服务型企业的办公、经营，国内外大公司设立的技术支持、咨询机构办公场所。容纳此类企业50家左右。
技术市场、会议、展示、综合服务场地建筑面积15000m2：浙江大学海宁发展研究**，引进各类大专院校及大企业的研究机构和小型实验室，会议**、技术培训交流**、产品展示**，管理用房等。

配套设施建筑面积5000m2：宿舍、食堂等。
七、工程项目实施进度
本工程计划在3年左右完成，具体工程进度安排如下:
1、2008年7月20日～2009年2月28日，完成可行性研究、初步设计和施工图设计等前期工程筹建工作。
2、2009年5月17日～2011年5月17日，完成一期建安工程及智能化施工。
3、2011年5月17日～2011年12月31日，完成二期建安工程施工；完成建筑装修、市政工程、园林绿化工程的招标及施工。
八、投资估算及资金筹措
1、项目总投资估算：
本项目总投资24985万元，其中一期投资18996万元，二期投资5989万元 [附件：06]
2、资金筹措：
自筹资金:14985万元
商业银行申请贷款:10000万元。其中一期贷款7000万，二期贷款3000万元
根据协议及财政局、科技局、经发区管委会三方签署备忘录，双方股东按比例（60%：40%）落实建设资金，首期安排注册资本6000万，剩余资金投入根据工程进度计划进行安排。银行贷款，业主现已着手与银行商谈。具体资金安排见下表
建设期资金来源表
序号
部 门
建设期(万元)
合计(万元)
07～08
09
10
11
1
企业自筹

15000
1.1
****投资公司(科技经费)
1800
1800
2700
2700
9000
1.2
**投资开发有限公司
1200
1200
1800
1800
6000
2
商业贷款

10000
2.1
商业贷款
0
2000
3000
5000
10000
3
合计

25000
九、财务及社会效益初步分析
1、财务分析
（1）财务评价依据
该单位执行《企业会计制度》，自负盈亏；依法缴纳各项税金及附加，经营期暂定自2011年至2021年。
（2）主营业务收入估算
a、一期项目直接经济收益
除去公用配套设施及公摊面积后，一期项目实际可出租面积约35250m2 ，其中主楼22500㎡，孵化楼12750㎡，同时需保留20%的空房，以便做到随时可以引进项目。出租达到高峰后，每年租金收入维持在379万元左右。
详细估算如下表：
年度
主楼
孵化楼
租金
合计
出租率
出租面积
（m2）
租金
（万元）
出租率
出租面积
（m2）
租金
（万元）
1
20％
4500
70
20％
2250
22
92
2
50％
11250
176
50％
6375
61
237
3
80％
18000
281
80％
10200
98
379
4
80％
18000
281
80％
10200
98
379
[注：该地段主楼租金按每平方每月13元计算，孵化楼租金按每平方每月8元计算]
b、二期项目直接经济收益
除去公用配套设施及公摊面积后，二期项目实际可出租面积约25500m2 ，同时需保留20%的空房，以便做到随时可以引进项目。出租达到正常年份收入维持在196万元左右。
详细估算如下表：
年度
出租率
出租面积（m2）
租金（万元）
1
20％
5100
49
2
50％
12750
122
3
80％
20400
196
4
80％
20400
196
（注：孵化楼租金按每平方每月8元计算）
c、经计算在暂定经营期内共可收取租金5198万元

（3）科技经费及配套资金
根据协议及承诺，海宁市科技局每年拨入科技经费1500万元，**投资开发有限公司投入配套资金每年1000万元，预计合计25000万元。
（4）经营成本估算
经营期间经营成本费用估算合计18442万元，其中：税金及附加915万元，固定资产折旧10922万元，无形资产<土地使用权>426万元,管理费用730万元,应付贷款利息5449万元。
相关成本费用计算说明：
1) 营业税按租金收入的5%计缴，城建税按流转税的7%计缴，教育费附加按流转税的3%计缴，地方教育附加费按流转税的2%计缴，房产税按租金收入的12%计缴。
2) “固定资产—房屋建筑物”的折旧提取，均按照税法的规定年限20年，年折旧率4.75%,残值率为5%进行提取。
3) “无形资产—土地使用权”按50年进行分摊。
4) 管理费用的预算，均按10名管理人员及其他费用进行匡算。
5) 贷款利息的匡算，均按照长期贷款的基准利率7.83%，上浮20%进行计算。
（5）财务效益分析
对2011年至2021年的经营期进行财务预测分析，根据测算收入合计30198万元，成本费用支出合计18442万元，盈余11756万元，可用于还贷10000万元；由于盈余结余均为科技经费及配套资金结余，所以所得税费均未考虑。详见后附《收入、成本费用及盈余估算表》。

（6）借款偿还期为10.01年
Pd=（11-1）+17/1773=10.01（年）
（7）不确定性分析
对项目财务状况进行分析，经营期租金收入5198万元，难以维持正常的企业运作。该项目是否能够持续经营，主要是科技经费及配套资金是否能保证及时、足额到位。
（8）财务评价结论
综上所述，该项目的经济效益主要是体现在社会效益上，为**企业提供场地、咨询、管理、科技服务，推动产业结构调整与优化，实现经济的第三次飞跃。随着我国对科技的扶持力度不断加大，只要确保科技经费及配套资金的足额投入，从财务角度反映，该项目在财务评价上是可行的。
2、社会效益分析
本项目主要是为****企业提供场地、咨询、管理、配套设施等公共服务，是未来我市推动产业结构调整与优化、转变经济发展方式的重要基地。
本项目在加快我市创新城市建设，实现经济的第三次飞跃，具有深远的社会效益。建成满负荷运行后，可容纳约50家生产型企业和50家服务型企业，年技工贸总收入预计2亿元，年上缴税金800万元，提供就业岗位1000人以上，引进硕士及高级职称以上人才100人以上。正常流转后，每年可向社会输送成长型科技企业5～10家。

十、结论
1、该项目符合《国家中长期科技发展规划纲要》、《科技企业孵化器“十一五”发展规划纲要》等国家政策，符合浙政发〔2005〕38号《关于加快科技企业孵化器建设与发展的若干意见》的规定，符合国家及省市“两创”战略的要求。
2、该项目与我市在南北大道两侧加快企业总部建设、发展总部经济的规划布局相符合。
3、该项目建成后，可容纳100家孵化企业以及浙江大学海宁开展研究**等机构的落户。这类企业及科研机构的入驻是加快我市创新型城市建设，全面推动第三次跨越的根本驱动力，有利于推动我市产业结构升级、转变经济发展方式，有利于引进海内外高智人才落户海宁、服务海宁、建设海宁。
4、该项目主要是为高新技术企业提供公共服务，不以赢利为目的，主要的直接经济收入来自房租，正常年份租金收入约575万元/年。为确保运营期正常进行商业贷款还本付息，海宁市科技局和海宁市**投资公司每年共同筹资2500万元/年。
综上所述：该项目技术可行，符合省市有关技术经济政策，并具有很好的社会经济效益，建议上级有关部门批准本项目建议书，以便尽快开展以可行性研究为**的项目建设前期工作。

附件01：嘉兴市各县（市、区）******情况对比
附件02：周边交通条件图
附件03：规划设计条件书
附件04：规划用地红线图
附件05：用地意向文件
附件06：****项目投资估算表
附件07：**号文件
附件08：海宁市人民政府专题会议纪要第21期
附件09：收入、成本费用及盈余估算表表
附件10：运营期还款资金来源证明
附件11：合作协议