住宅拆迁补偿价格评估.pptx

学习要求：学习要求：通过本讲的学习，旨在使学生了解住宅拆迁补偿价格评估的程序；熟练掌握各程序的方式方法；熟悉住宅拆迁补偿价格评估一般采用的估价方法等内容。能力目标：（能力目标：（熟练掌握各估价的程序及方式、方法）1、拆迁评估的特点；2、根据房地产评估基本程序，掌握住宅拆迁补偿价格评估的程序；3、熟练掌握住宅拆迁补偿价格评估的方法。学习要求和能力目标展示学习要求和能力目标展示住宅拆迁补偿价格评估程序住宅拆迁补偿价格评估程序一、确定业务二、制定方案三、实施方案四、检查报告五、出具报告六、结果反馈拆迁评估的特点拆迁评估的特点1、政策性强2、工作量大、影响大、涉及面广、关联性强拆迁户数多、估价量大。涉及面广，社会影响大。补偿价格关联性强。3、评估应有灵活性一方面能体现拆迁估价的特性；另一方面也应使估价结果尽可能被拆迁相关利益主体公认和接受，从而推进拆迁工作的顺利实施。4一、确定业务一、确定业务（一）获取估价业务（一）获取估价业务1、城市房屋拆迁补偿估价业务的由来城市房屋拆迁补偿估价业务的由来随着城市日新月异的规划建设、发展，逐渐淘汰了大量不适应城市发展和居民生活水平不断提高的建筑物。城市的土地资源有限，改善城市居民生活质量、提高城市的整体功能、配套设施、美化城市形象，必然要拆除一些功能落后、陈旧的房屋及附属物，并依法对被拆除房屋的所有人和使用人进行补偿和安置。2001年6月6日国务院第40次常务会议通过了新的城市房屋拆迁管理条列，新条列中要求，房屋拆迁货币补偿的金额以房地产市场评估价格确定。一、确定业务一、确定业务（一）获取估价业务（一）获取估价业务2、承接业务*承担房屋征收评估业务的房地产估价机构由被征收人协商选定；协商不成的，可以通过投票、抽签、摇号等公开、公平、公正方式选定。市、县人民政府可以推荐社会信誉好、综合实力强、具有相应资质的房地产估价机构供当事人选择，但不得限制其他符合条件的房地产估价机构参与评估活动。房地产估价机构不得采取迎合被征收人或者房屋征收部门要求、恶意低收费、虚假宣传等不正当手段承揽房屋征收评估业务。一、确定业务一、确定业务（一）获取估价业务（一）获取估价业务3、拆迁当事人采取投票、抽签、摇号的方式确定拆迁项目拆迁人或者接受委托的拆迁单位向社会发布拆迁估价业务信息房地产评估机构可提出拆迁评估作业申请或网上报名拆迁人或者接受委托的拆迁单位投票、抽签、摇号方式确定拆迁项目的评估机构主采用抽签的方式入围的房地产估价机构7 一、确定业务一、确定业务（二）签订拆迁估价委托合同（二）签订拆迁估价委托合同1、房屋征收部门向房地产估价机构出具、房屋征收部门向房地产估价机构出具房屋征收评估委托书；房屋征收评估委托书；2、并与其签订书面房屋征收评估委托合同。、并与其签订书面房屋征收评估委托合同。8一、确定业务一、确定业务 （三）明确估价基本事项（三）明确估价基本事项拆迁估价目的统一表述为：拆迁估价目的统一表述为：“为确定被拆迁房屋的补偿金额提供依据，评估被征收房屋的价值。“被征收房屋价值评估应当明确评估对象，其中评估对象范围包括合法的被征收建筑物及其占用范围内的建设用地使用权和其他不动产，不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑 一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之日为估价时点。明确估价目的明确估价目的明确估价对象明确估价对象明确估价时点明确估价时点一、确定业务一、确定业务（四）拆迁评估的要求（四）拆迁评估的要求 1、拆迁估价应坚持独立、客观、公正、合法的原则。任何单位 或者个人不得干预评估、鉴定行为和结果。2、被征收房屋价值是指被征收的建筑物及其占用范围内的建设用地使用权和其他不动产的价值。因征收房屋造成的搬迁费、临时安置费、停产停业损失以及市、县级人民政府规定的其他补贴和补助费用等在征收补偿方案中明确。前款所述的其他不动产是指不可移动的围墙、假山、水井、烟囱、水塔、苗木等。一、确定业务一、确定业务（四）拆迁评估的要求（四）拆迁评估的要求3、被征收房屋价值评估目的应当表述为“为确定被征收房屋的补偿金额提供依据，评估被征收房屋的价值”。4、同一征收范围内的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产估价机构承担。房屋征收范围大的，可以由两家或者两家以上房地产估价机构共同承担。两家或者两家以上房地产估价机构承担同一房屋征收评估项目的，各房地产估价机构应当就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取等进行沟通协商，执行统一标准。二、制定方案二、制定方案（一）拆迁估价人员的素质要求（一）拆迁估价人员的素质要求1、抽调在管理、技术、群众工作方面有着丰富经验的员工，深入一线与前期工作人员共同调查情况，了解本项目被拆迁人思想动态，入户前集中培训，保证工作人员口径一致。2、要掌握国家相关法律、法规和政策及当地政府的有关规定，准确界定拆迁房屋及其所占土地的权益性质；3、估价人员必须及时学习掌握新的拆迁补偿法规，并按新的规定进行估价。4、掌握中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国土地管理法、城市房屋拆迁管理条列、城市房屋拆迁估价指导意见及当地制定的实施细则和其他有关规定。二、制定方案二、制定方案（二）拟定拆迁估价作业方案（二）拟定拆迁估价作业方案房屋拆迁方案了解项目基本情况制定估价技术路线资料归档各级审核装订报告并签字盖章收费、出具报告整理相关资料并分析搜集相关资料及工具项目总预算报告入户调查二、制定方案二、制定方案（二）制定拆迁估价技术路线（二）制定拆迁估价技术路线1、标准样本房屋标准样本房屋一般是指在被拆迁房屋所在区域的环境状况下，模拟新建普通住宅商品房。若拆迁区域环境状况特殊，也可根据区域环境状况确定标准样本房屋。确定标准样本房屋的基本条件；搜集、选择具有代表性的标准样本房屋；用市场比较法评估出该标准样本房屋的市场价格；以此为基准，据拆迁房屋的特性，选择合适的评估方法；评估确定其他拆迁房屋的市场价格。二、制定方案二、制定方案（二）制定拆迁估价技术路线（二）制定拆迁估价技术路线2、典型房屋：对需拆迁的该片区房屋，按照建筑类型、建造年代、建筑结构、使用用途等因素，按照先大类、后小类划分成不同房屋的类别；统一房屋类别，搜集、选取一个“典型房屋”；选用市场法、成本法或者是其他的合适方法，对该“典型房屋”评估其市场价格；在此基础上，评估确定其他需拆迁的住宅的市场价格。二、制定方案二、制定方案（二）制定拆迁估价技术路线（二）制定拆迁估价技术路线3、市场指导价：市场指导价：市场指导价市场指导价=房屋区位补偿价房屋区位补偿价+房屋重置成新价房屋重置成新价市场指导价：市场指导价：以区位指导价为基础；房屋区位补偿价房屋区位补偿价：是某个特定的地价区段的单价或楼面地价，它代表或反映着该地价区段内土地价格的正常和总的水平；房屋重置成新价：房屋重置成新价：指采用估价时点的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的指出和应获得的利润。三、实施方案三、实施方案（一）拆迁评估流程图（一）拆迁评估流程图1.现场入户调查现场入户调查 前期准备：a、成立项目组，制定方案，统一作业标准；b、准备相关材料及工具；c、确定土地级别及基准地价；d、收集资料，建立档案；入户调查：a、登记表一、表二 b、权属资料（拆迁人、拆迁公司）c、登记户口、人数（拆迁公司）d、营业执照、有线、电话（拆迁公司）三、实施方案三、实施方案（一）拆迁评估流程图（一）拆迁评估流程图2.外业调查对被拆迁房屋及附属物的现状情况进行核查、登记；现场勘察中，应按照规定认真做好被拆迁人的权属资料与实物的核对；现场勘察记录和影像资料的拍摄；统计汇总。三、实施方案三、实施方案（一）拆迁评估流程图（一）拆迁评估流程图3.内业整理并测算将外业资料整理；与拆迁公司核对权属、面积；根据公司内部所制定的必要表格，选择合适的方法对估价对象进行评估。4.确定结果5.根据实际情况，对估价结果做必要的调整、修正；6.撰写估价报告；7、各级审核；8、出具报告；9、收费、将报告交付委托人；估价师做必要的答疑；10、估价资料等归档（结合“房地产评估程序”）。三、实施方案三、实施方案（二）搜集相关资料（二）搜集相关资料1.市场背景资料明确估价对象市场背景应该搜集资料的内容；选择合适的途径进行搜集（结合“房地产评估程序”）；选用合适的估价资料，包括“一手资料”和“二手资料”；将资料进行归档、整理；三、实施方案三、实施方案（二）搜集相关资料（二）搜集相关资料2.选择可比实例分各个不同权属的住宅；明确各个住宅所要搜集资料的内容；选择合适的途径；搜集其所需的各种的资料；将其归档整理，以备其用。三、实施方案三、实施方案（二）搜集相关资料（二）搜集相关资料3.估价对象确定估价对象住宅所要搜集资料的内容；明确搜集资料的途径；结合“房地产评估程序”内容，搜集估价对象本身的一些资料；结合实地查勘，认真核对权属、面积等因素；将资料归档，以备其用。22三、实施方案三、实施方案（三）估价对象相关影响因素分析（三）估价对象相关影响因素分析 1.个别因素2.区域因素3.自身因素4.最高最佳使用分析三、实施方案三、实施方案（三）估价对象相关影响因素分析（三）估价对象相关影响因素分析1.个别因素估价对象所处地点、位置；建筑物的结构、格局、层高、楼层及朝向；拆迁的面积、建筑物的建成年代；建筑物的外观、基础设施、配套设施、装修情况等描述；房屋拆迁许可证的证号等。三、实施方案三、实施方案（三）估价对象相关影响因素分析（三）估价对象相关影响因素分析2.区域因素日照、温度、湿度等气候条件；当地居民的职业、教育水平、社会阶层等 居住环境的状况；街道的宽度、构造等状况；离市中心的距离及交通设施状况；商业街的配置状况；上下水、煤气等市政配套设施状况；学校、公园、医院、邮电局等公众设施配套状况；景观、绿地等自然环境状况。三、实施方案三、实施方案（三）估价对象相关影响因素分析（三）估价对象相关影响因素分析3.市场背景因素社会因素：社会治安状况、城市化和房地产投机和城市化等因素；经济因素：经济发证状况，储蓄、消费、投资水平，利率、物价（特别是建筑材料价格）等因素；行政因素：影响房地产拆迁的一些制度和政策，如国家颁布的有关住宅拆迁的制度和政策、税收政策等因素；国际因素：国与国之间的关系。各国的政治、经济、文化等都在相互渗透，也就会影响到其他国家的和地区。其他：估价师认为还需要搜集并说明的因素。三、实施方案三、实施方案（三）估价对象相关影响因素分析（三）估价对象相关影响因素分析4、最高最佳使用分析 所谓最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用，是指法律上允许，技术上可能，经济上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用 （1）保持现状前提 （2）装饰装修改造前提 （3）转换用途前提 （4）重新利用前提27The Risk三、制定实施三、制定实施（四）选择估价方法（四）选择估价方法估价方法估价方法市场法成本法当地标准市场法成本法收益法假设开发法国有土地上房屋征收与补偿条例第二十三条 被征收房屋价值应当根据评估对象和当地房地产市场状况，选用市场法、收益法、成本法、假设开发法进行评估。其中，被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有租金或者经营收入的，应当采用收益法评估。当地标准如地方制定了拆迁补偿的办法，估价人员在估价时，应遵循其规定。收益法假设开发法三、制定实施三、制定实施（四）选择估价方法（四）选择估价方法因拆迁的估价目的，一般所选择的方法以下列居多市场法成本法当地标准选用的方法三、实施方案三、实施方案（五）确定估价结果（五）确定估价结果1、用市场法计算标准样本房屋价格标准房地产价格可比实例价格交易情况修正交易日期修正区域因素修正个别因素修正其它因素修正2、测算房屋拆迁评估价款房屋拆迁评估价款（标准房地产价格标准重置价）K拆迁房屋重置成新价朝向修正楼层修正其它因素修正建筑面积设备、装修及附属物价格。其中标准重置价是指标准样本房屋的重新建造成本价格）房屋拆迁评估的基准价格=（标准房地产价格标准重置价）K三、实施方案三、实施方案（六）撰写报告（六）撰写报告1、整体报告拆迁范围内全部拆迁房屋的货币补偿而计算出的总价格，所出具的估价报告；与一般报告的要求相同；在整体报告的基础上，再做分户报告。2、分户报告据拆迁的地段、用途、建筑结构等因素的影响下，对每套被拆迁房屋的补偿价格而出具的报告；如果是一幢楼，应区分所有权来出具报告；分户报告应与整体报告相辅相成。3131四、检查报告四、检查报告 三级审核三级审核评估人员自审审核小组初审技术总监与项目技术负责人终审23132房地产估价报告五、出具报告五、出具报告现场答疑：拆迁期间，估价人员应配合拆迁人尽可能的入户做解释、宣传工作，打消被拆迁户的疑虑，配合拆迁工作。一般应将估价所采用的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价产生的过程解释清楚。六、结果反馈六、结果反馈（一）无异议（一）无异议1、估价方取得拆迁结案表；2、委托方对估价报告的意见反馈；3、估价人员对意见进行整理，并总结经验，不断改进工作，以备下次参考；4、将已完成的项目进行资料归档，归档资料见“房地产评估程序”里面的内容。六、结果反馈六、结果反馈（二）有异议（二）有异议1、拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价结构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估；2、拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。估价结果改变的，应重新出具估价报告，估价结果没有改变的，出具书面通知。拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在10日内出具估价报告。3、拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内，可以向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会（以下简称估价专家委员会）申请技术鉴定。六、结果反馈六、结果反馈（二）有异议（二）有异议4、估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见。估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告；估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告。5、受理拆迁估价技术鉴定后，估价专家委员会应当指派3人以上（含3人）单数成员组成鉴定组，处理拆迁估价技术鉴定事宜。鉴定组成员与原估价机构、拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。原估价机构应当配合估价专家委员会做好鉴定工作。36Thank You