彭州调研住宅-商业.pptx

成都成都彭州彭州牡丹新城地块牡丹新城地块初步调研报告初步调研报告城市规划产业经济地产市场地块调研城市城市简介介区位区位说明明彭彭州州都都江江堰堰新都新都郫郫县温江温江主城主城区区 彭州位于成都西北区约25公里处，属于大成都的边缘地带，面积约1420平方公里，是成都市面积第二的县级市。经济测算城市规划产业经济地产市场地块调研城市交通城市交通城市城市简介介彭州彭州主城区主城区绕城高速成彭高速成绵高速 彭州经成彭高速与成都绕城高速相连（车程30分钟），经成绵高速可到达什邡市（车程30分钟），成彭高铁经郫县犀浦到彭州，预计于明年开通。成彭高铁经济测算城市规划产业经济地产市场地块调研社会社会经济人口人口结构构城市城市简介介 彭州在大成都区县经济发展中一直趋于中下游，近年，政府提出工业富市，积极引进大型重点工业企业，促进了彭州市经济的快速发展。2011年彭州地区国民生产总值184.88亿元，在整个大成都区县经济排名12位。彭州常驻人口约80万人，市区约30万人，是成都市人口数量第三的县级市。经济测算城市简介城市规划地产市场地块调研 重点企重点企业产业经济支柱型企业辅助型企业石化集石化集团晋林工晋林工业5719厂厂双虎家私双虎家私石化集团2013年投产，主营石化及配套产业，年产80万吨/年聚乙烯和1000万吨/年炼油，年收入约500亿，是彭州乃至四川省的龙头企业晋林工业主营军炮的国防企业，年收入约5亿5719厂主营高压装置及弹簧操控（飞机配件）的国防企业双虎家私主营家具，职工约2.5万人主城区经济测算城市简介城市城市规划划产业经济地产市场地块调研总体体规划划新型生态旅游城市和现代化工业城市；规划远景城市人口控制在55万至65万人，用地70到80平方公里；西南地区国家级的石油化工基地；经济测算城市简介产业经济地产市场地块调研空空间规划划城市城市规划划南部新城南部新城牡丹新城牡丹新城老城区老城区石化基地石化基地 彭州市确定“南拓东扩，北禁西限”的城市发展方向，考虑到石化基地的环境承载量，城市东北向的发展将止于牡丹新城。经济测算城市简介城市城市规划划产业经济地产市场地块调研功能功能规划划牡丹新城：彭州行政文化中心、石化基地的配套新城，距离石化基地约10公里，是未来又一居住集中地，主要承担行政办公、教育、金融服务、高端商务和休闲娱乐等城市功能。南部新城 新的城市综合功能区，为彭州多个产业园和工业集中发展区提供相关的配套服务，主要包括受灾群众安置区、居住新区、滨水商业休闲、办公及金融服务等功能区。经济测算城市简介城市规划产业经济地产市场地块调研产业结构构 彭州自然资源丰富，在十一五之前，都是以农业、药材和旅游作为经济主要收入，经济总量一直不高。从十一五开始，彭州开始产业结构转型，逐渐开始发展以家纺和石化为主的工业，考虑到环境容量，彭州正在逐步取消医药、建材等过去重要但是污染也大的经济产业。十五十五规划划以以农业经济为主主十一五十一五规划划、十二十二五五规划划以工以工业经济为主主经济测算城市简介城市规划产业经济地产市场地块调研产业布局布局 彭州产业经济以工业为支柱，十二五期间，将全力建设四大产业区：市级龙门山生态旅游区、市级现代石化产业区、县级现代农业区和县级家纺服装区生生态旅游区旅游区石化石化产业区区现代代农业区区家家纺服装区服装区主城区主城区经济测算城市简介城市规划产业经济地块调研发展展现状状地地产市市场 彭州老城区以居民自住的多层旧楼房为主，因土地容量有限，目前少有新建楼盘。牡丹新城是新开发热点区域，土地供应大,新建楼盘较多，开发品质也较高，以18-22层的高层为主，片区城市建设和各类配套正处于快速发展阶段。石石化基地建设给牡丹新区带来更为广阔的房地产发展空间，区化基地建设给牡丹新区带来更为广阔的房地产发展空间，区域快速发展，竞争已较激烈。域快速发展，竞争已较激烈。老城老城新城新城经济测算城市简介城市规划产业经济地块调研土地市土地市场地地产市市场 据彭州市国土资源局网站信息，2012年，彭州成交多块工业用地，商住类用地仅成交两块，均在南部新城范围内，成交单价约100万/亩，楼面价约450元/。据非官方消息，牡丹新城范围内，商服用地目前价格约在200万-250万/亩。经济测算城市简介城市规划产业经济地地产市市场地块调研经济测算房房产市市场2012年1月-11月彭州市区住宅销售情况单位：销售面积（万）销售均价（元/)彭州市目前住宅成交主要集中在牡丹新城，其次是南部新城，销售均价为4000元/,平均每月销售3.7万住宅。备注：上表中2012年8月数据缺失城市简介城市规划产业经济地地产市市场地块调研 根据相关监测数据，近年彭州市年度市场销售量约40万，年度新增销售量约40万，存量销售去化率约56%，市场存量持续在60万以上。彭州房地产市场潜在供应较大，没有更多的购买人群来源，有效需求有限，未来销售压力较大。经济测算彭州市近年房地彭州市近年房地产销售面售面积去化率去化率销售销售总面积总面积（万（万）新增新增总面积总面积（万（万）存量存量总面积总面积（万（万）存量面积去化率存量面积去化率2010年42.1 54.6 48.6 86.6%2011年43.9 64.3 67.5 65.0%2012年37.3 33.9 66.9 55.7%备注：上表中2012年数据为2012年1月-11月的合计城市简介城市规划产业经济地块调研消消费特点特点地地产市市场收入水平不高，有效购买力相对不足；购房者以本地人为主，当地人大多数有自己房产，尤其是各大型企业的职工，购房大多是为了改善居住条件；投资客不多，高收入者更多到成都购房；石化基地职工在牡丹新城购房比例较大；注重小区居住环境，看重绿化；经济测算城市简介城市规划产业经济地产市场地地块调研研区位区位说明明地块1老城区老城区牡丹牡丹新城新城石化石化基地基地地块2地块3经济测算城市简介城市规划产业经济地产市场地地块调研研 三块地位于牡丹新城范围内，界于泰安北路和彭什路之间，靠近五星级酒店和市政公园。地块1地块2地块3中冶公司另一储备地块约57.5亩经济测算城市简介城市规划产业经济地产市场地地块条件条件地地块调研研 三块地均地势平坦，政府初步规定容积率均为3.地块1约102.44亩，地块2约77.29亩，地块3约26.34亩.三块地共计约206亩。待拆迁老厂经济测算地块1地块2地块3城市简介城市规划产业经济地产市场周周边情况情况地地块调研研 。2号地西北面：加油站经济测算七里香溪别墅区待拆迁旧厂加油站锦城国际安置小区城市简介城市规划产业经济地产市场楼楼盘调研研地地块调研研锦城国际紫光兴城中节能广场朋成远界丹郡F区地块1、2、3经济测算城市简介城市规划产业经济地产市场地地块调研研 地块所在片区容积率平均为3.8，但紧邻地块的锦城国际达到了4.99，住宅均价在3800-4200元/左右,地理位置较好的丹郡F区最高可到4700元/。片区商铺面积普遍不大，现阶段临街商铺销售均价在20000元/以上，核心地段的商铺可售到25000元/。经济测算名称名称占地面占地面积（亩）容容积率率物物业形形态在售均价在售均价（元（元/）锦城国际944.99高层3800紫光兴城902.99高层4300商铺22000中节能广场893.8高层47商铺23000朋成远界823高层4000丹郡F区664.2高层4000城市简介城市规划产业经济地产市场发展方向展方向地地块调研研参考以下因素：片区目前基础设施便利，但人流不够，；片区有效需求有限，竞争激烈；不在新城核心区域，临主干道面积不多；地块分散，面积不大，有异形地；周边住宅较多，靠近星级酒店和市政公园；片区容积率普遍不高，多为高层+商业街；项目初步判断：中小规模异地开发+现金流产品+商住全部出售 整体定位：中高档城市高层 经济测算城市简介城市规划产业经济地产市场地块调研 初步考虑1号地靠牡丹大道，石化基地配套的延续，未来车流人流较大，八面风位置考虑餐饮街；2号地大部分临规划路，商业氛围不够，考虑临街社区商业；3号地近老城区，周边成熟住宅较多，八面风位置考虑小型集中商业-生活广场。住宅餐饮街 社区商业牡丹大道泰安北路彭什公路生活广场1号地2号地3号地经济测算算商商业业态分布分布图商商业体量体量城市简介城市规划产业经济地产市场地块调研根据：商街面积=临街长度*进深*层数*80%餐饮街=532米*20米*1层*80%=17024 社区商街=473米*12米*1层*80%=4540 集中商业=5000*2层=10000 经初步估计，底商（餐饮商业街+社区商业街）约2.2万，集中商业约1万，合计约3.2万备注：地块临街长度由CAD图测得 经济测算算城市简介城市规划产业经济地产市场地块调研经济测算算模模拟经济指指标建建设用地面用地面积206亩容容积率率4总建筑面建筑面积747593地上建筑面积549336 其中：商业32000 住宅497432 配套公建19904地下建筑面积198257机机动车位位4236个个 其中：住宅3980个 商业256个 周边楼盘平均容积率=3.8，本项目按容积率=4计算经济指标。经济指指标城市简介城市规划产业经济地产市场 地块调研 目标净利润：15%目前市场住宅销售均价为4000元/,本项目制定住宅目标销售均价4500元/,车位目标销售均价70000元/个。住宅500元/市场正常增长率近石化基地精致的园林绿化高于片区水准的建筑品质100元/50元/100元/150元/支撑点目标客户群：石化基地工作人员、石化配套产业链从业人员、老城区改善居住环境者经济测算算生活广场+餐饮街100元/销售目售目标城市简介城市规划产业经济地产市场 地块调研 目前片区商铺销售均价为20000元/，本项目制定商铺目标销售均价为23000元/,集中商业目标销售均价为8000元/。商业3000元/市场正常增长率近石化基地前瞻的建筑规划主题型生活广场1000元/500元/1000元/500元/支撑点目标客户群：石化配套产业链的小企业主、投资者经济测算算城市简介城市规划产业经济地产市场地块调研经济测算算 住宅目标销售均价：4500元/底商目标销售均价：23000元/集中目标商业销售均价：8000元/目标净利润率：15%总收入=住宅收入+商铺收入+集中商业收入+车位收入 =4500元/*497432+23000元/*22000 +8000元/*10000 +4236个*70000元/个 =约31.21亿元 净利润=总收入*15%=约4.7亿元 收益收益预估估城市简介城市规划产业经济地产市场地块调研经济测算算 项目开目开发非土地成本非土地成本单价估算表价估算表成本成本类别 住宅住宅（元（元/）临街商街商铺（元（元/）集中商集中商业（元（元/）地下室（元地下室（元/)前期费用 180180180180建安费用 1800180030002500基础设施配套费 400400400400管理/营销/税费 5402760960200 财务费 100100100100分摊公建配套费6868680综合非土地成本合非土地成本单价价30883088530853084708470833803380非土地总成本=497432*3088元/+22000 *5308元/+10000 *4708元/+4236个*42*3380元 23.01亿元非土地成本非土地成本预估估城市简介城市规划产业经济地产市场地块调研经济测算算 根据：净利润=收入-非土地成本-土地成本-25%企业所得税*10%企业所 得税预征税率，推算出以下公式：土地单价=170.2万/亩楼面单价=638元/若要实现若要实现15%15%的目标销售净利润，的目标销售净利润，在住宅目标销售均价为4500元/、商铺目标销售均价为23000元/、集中商业目标销售均价为8000元/、车位目标销售均价为70000元/个和容积率=4的情况下，土地单价不能超过土地单价不能超过170170万万/亩亩0.85*总收入-总非土地成本土地亩数0.85*31.21亿元-23.01亿元206亩*10000土地成本土地成本预估估城市简介城市规划产业经济地产市场地块调研经济测算算 土地单价每变动10%（约17万元/亩），将引起净利润变动约7.5%（约7.5亿元）土地单价和净利润敏感性测算表土地单价和净利润敏感性测算表土地单价变化率土地单价变化率土地单价土地单价（万元（万元/亩）亩）净利润净利润（亿元）（亿元）净利润变化率净利润变化率-20%1365.414.89%-10%1535.057.45%0%1704.70.00%10%1874.35-7.45%20%2044-14.89%敏感性分析敏感性分析END