工程成本管理方法.doc

工程成本管理办法近年来,在房地产行业的巨额盈利能力的驱使下, 许多企业纷纷参与到房地产建设中来;同时各房地产企业又经历着国家宏观政策的调控,使得房地产行业失去暴利回归正轨,并面临着前所未有的激烈竞争。中小房地产企业要想在竞争中立于不败之地, 则必须更有效的控制工程成本，加强工程成本管理, 以适应市场经济发展的要求，才能不断提升企业的核心竞争力。一、 房地产项目成本的组成关于房地产项目成本的基本组成，主要有以下十部分内容：1、土地费用主要包括城镇土地出让金、土地征用费、拆迁安置补偿费、商业配套费、相关土地的契税印花税、资信评估等等； 2、前期工程费主要指政府规费规费（市政公用基础设施配套费、教育附加费、建设垃圾费、散装水泥、专项资金预收款、人防地下室易地建设费、散装水泥与墙改发展基金、土地测桩测设费、工程质量监督费、档案编制指导费、白蚁防治费、招投标管理费、综合服务费、施工图审图费、消防设施建设费（审图费）、人防设施建设咨询费、预测面积费和实测面积费、房价定费、预售许可证费、疾控卫生防疫审核费、室内有害物质检测、室外环保测试费、规划竣工测绘费、施工验收费、自来水设计前测绘费、房产交易费、房产初始登记费、入住许可证费，“二书一证费”、常年垃圾清理费、住宅门牌及小区平面图制作费、排污配套费、污水外排费、维修基金费等组成）、规划设计费，可行性研究费，地质勘查费、三通一平费、临时设施费等费用组成。3、建筑安装工程费主要是指建造过程中所发生的总包工程建安工程费、分包工程建安工程费、甲供材料及甲供设备费；4、配套设施建设费包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。公共配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如超市，菜场等商业网点）等所发生的费用。5、营销费用主要是指开发项目在销售过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。如办产权证费、中介代理费、销售广告费、销售前成品保护费、空房自用房物业管理费、售楼处及样板房装修费等等。6、财务费用：主要是指借贷款费用与利息。7、房产品销售税金主要是指营业税及附加、所得税、土地增值税8、开发间接费主要有：物业维修基金（不可售部分）、前期物业管理费、物业开办费等。9、管理费用是指房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括所有管理人员工资、差旅费、办公费、工会经费、五险一金、职工教育费、其他管理费用等。10、不可预见费不可预见费分为可预见的不可预见费（如人工、材料、机械价格波动）和不可预见的不可预见费两大块。二、如何对工程项目进行有效的成本控制1、建立规范的、统一的、标准的责权利相结合的成本管理制度与模式建立规范的、统一的、标准的责权利相结合的成本管理模式，应在民主集中制的原则和规范化、统一化、标准化的原则指导下建立。需要对每个部门、每个人的工作职责和范围进行明确的界定，并赋予相应的权利，把计划的方针、任务、目标和措施等加以逐一分解落实，对责任部门（人）的业绩进行检查和考评，并同其工资、奖金挂钩，做到奖罚分明，真正做到责、权、利相结合。以便调动职工的积极性和主动性，促使员工共同为项目的成本管理献计献策。2、实行项目全员控制原则成本控制涉及到项目组织中的所有部门员工的工作，并与每一个员工的切身利益有关，因此应充分调动每个部门和每一个员工控制成本、关心成本的积极性，真正树立起全员控制的观念。一个项目的成本控制能否成功是个多方位多层次的过程，不能简单的说由某个部门负责，应该加强各部门之间的合作，要多沟通多互动，从前期的规划、扩初到施工图设计、招标、预算、施工、结算等等，众多环节都要有不同部门的沟通配合才能更好的取得最好的效果。3、项目全过程成本控制项目成本的发生涉及到项目的整个周期中的各个环节，从准备土地投标开始到项目的财务结算结束，一直都有项目成本的产生，所以成本控制工作应该始终贯穿于项目建设的整个过程，按阶段主要可分为：投资决策阶段、设计阶段、实施阶段和结算审核阶段。要动态、有效地控制好工程造价，就必须在上述四个阶段的每一步都加强控制。投资决策阶段和设计阶段工程成本的控制的重要性，不是容质疑的，设计费虽然只占工程全部费用的不到1%，但它对工程造价的影响程度可达到70%以上，设计质量对整个工程建设的效益是至关重要的，在满足项目使用功能的前提下，合理的设计将使工程造价大幅降低，加强对设计阶段的成本控制，能达到事半功倍的效果。要在设计阶段控制好工程成本应着重做好以下几方面的工作：优选设计单位。 积极推行限额设计。实行设计的奖罚制度。建设项目实施阶段的成本控制可分为招投标阶段、施工阶段二个阶段；（1）招标投标阶段：推行工程招投标是控制工程造价的有效手段。要搞好招标投标工作，第一是把好资格审查关，杜绝一切索贿受贿等破坏招标投标纪律的现象；第二是加强标底管理，保证标底编制的准确性和保密性；第三招标文件制定关：建设单位对招标文件的制定是否重视或者说其制定的招标文件水平高低直接影响到该项工程建筑成本的高低，因为在招标文件中要明确规定招标人对招标项目投标报价要求、采用的材料价格和评标标准等所有实质性要求和条件，它是工程建设单位和施工单位双方签订合同和进行工程结算的主要依据。所以我们一定要制定科学的评标定标方法、投标报价要求，选择中标单位的标准应从工程报价合理、工期短、企业信誉良好、施工经验丰富等方面考虑。评标时，先评技术标，后评商务标，做到公开、公平、公正的三公原则。第四把好工程合同签订关。工程合同是工程建设单位和施工单位之间就工程有关的权利和义务而签订的协议。工程合同签订是建设单位在基建管理工作中必须把好的又一重要关口，因为工程合同不但明确规定了建设单位和施工单位双方的权利和义务，还包含有要求工程必须达到的质量等级、建筑工期、采用何种材料、何种价格以及价款支付期限等重要内容，这些内容对建筑工程成本的高低有着非常直接的影响。如果双方签订的工程合同内容齐全、逻辑严密、双方的权利义务对等，其最后的工程成本就可能合理，反之，成本就有可能偏高。 （2）施工阶段：在施工阶段的成本控制主要是以下几点作为重点：A：加强对施工方案的审查。合理的施工方案，可以缩短工期，保证工程质量，提高经济效益。 B：健全设计变更审批制度，把好工程变更签证关。工程变更是指业主根据需要在工程施工过程中对原图纸进行的更改。既然对原有图纸进行了更改，就必然会引起施工工程量的变动，而工程量的变动也就必然会引起原签订合同价款的增加或减少，特别是有些工程变更较多，工程量增减变化大，又不需经过招标，其最后结算依据仅凭建设单位代表的变更签证，这样变更签证关就显得尤为重要。可以说，工程变更签证是否把关严格直接影响建筑工程成本的高低。设计如有变更，一是要尽量提前变更，因为变更越早，损失越小；二是在每一变更设计之前，必须进行工程量及造价增减分析，并经原设计单位同意。如果变更后工程造价突破总概算，必须经有关部门审查，要切实防止通过变更设计增加设计内容、提高设计标准、提高工程造价的情况发生。C：对工程现场签证手续严格把关。避免出现工程管理人员只管签证，不算经济帐的现象，造成投资失控的严重后果。D：做好反索赔工作。我们往往把重点放在了如何应对施工单位的索赔，而常常忽视了反索赔条款的应用，做好反索赔工作，需要有充分有力的证据，应利用监理的作用，保存好现场工程图片等原始资料。结算审核阶段：工程结算价作为工程造价的最终确定价，结算审核是一项非常重要的工作，审核必须以国家制定的相关规范、预算定额以及该工程的招标文件和工程合同为依据，除了应对工程量、定额套用、取费标准等必做工作进行审查外，应着重做好以下几个方面的工作：结算资料的收集，对工程从招投标开始到竣工验收为止，所有的工程资料都要收集齐全，对整个工程情况有个全方位的了解。结算资料的正确性审核，就是对结算资料与实际施工是否相符进行核对，如竣工图的正确性，联系单是否重复签证等等。对包干价工程的工作内容进行逐项审核，审查施工单位是否严格按照合同规定执行相应内容。对咨询单位审核报告的审查，咨询单位由于现场情况不是很熟悉，往往会出现错误的审计，因此对他们的报告也应该进行仔细的审查。