广东某住宅小区管理策划书.doc

**广州**项目

A地块二期工程

工程管理策划书

编制：公司

2006 年 12 月

目录

第1章 项目工程概况 4
1.1 工程概况 4
1.1.1 项目位置 4
1.1.2 场地现状及周边环境 4
1.1.3 项目主要技术经济指标 6
1.2 平面图 7
1.2.1 原始地貌图 7
1.2.2 用地红线图 7
1.2.3 地块周边详图 7
1.2.4 规划总平面图 9
第2章 管理愿景及项目组织 10
2.1 项目产品定位 10
2.2 管理愿景 10
2.2.1 工程管理愿景 10
2.2.2 团队管理愿景 10
2.3 项目组织 11
2.3.1 项目部组织架构图 11
2.3.2 项目部工程组岗位职责 11
第3章 施工范围划分 15
3.1 标段划分 15
3.1.1 标段划分原则 15
3.1.2 标段划分 15
3.2 分包工程 16
3.2.1 工程分包原则 16
3.2.2 分包工程清单 16
3.3 施工总平面布置 18
3.3.1 布置原则 18
3.3.2 施工总平面布置图 19
第4章 项目工程管理特点及管理思路 20
4.1 本项目工程管理特点 20
4.2 工程管理整体思路和管理重点 21
4.3 对总包单位的管理要点 23
4.3.1 总包项目组织架构的管理 24
4.3.2 总包施工设备管理 24
4.3.3 总包施工方案审核管理 24
4.3.4 总包施工进度管理 24
4.3.5 总包施工质量管理 24
4.3.6 总包安全管理 24
4.3.7 总包样板先行制度管理 25
4.3.8 总包售楼配合管理 25
4.4 对分包单位的管理要点 25
4.4.1 与总包实行工序面局面交接制度 25

4.4.2 与总包签订局面配合协议制度 25
4.4.3 其它 25
第5章 销售配合及施工总平面布置调整 28
5.1 销售展示要求 28
5.1.1 销售展示范围及时间节点 28
5.1.2 销售展示区平面图 28
5.1.3 销售展示区看楼路线图 28
5.1.4 其他需求 29
5.2 销售展示的工程配合 29
5.2.1 施工节点进度配合 29
5.2.2 管理协调 30
5.2.3 展示区域的完工移交 30
5.2.4 展示期间的协调与维护 30
5.3 销售展示期间的施工总平面布置调整 31
5.3.1 布置原则 31
5.3.2 销售展示期间的施工总平面布置图 28
第6章 采购与招标 32
6.1 监理招标 32
6.2 总包招标 32
6.2.1 总包招标计划 32
6.2.2 入围资格 32
6.2.3 其它要求 33
6.3 分包工程与部品招标 33
6.3.1 分包工程招标计划 33
6.3.2 集团战略化采购物品清单 33
6.3.3 甲购、甲定乙购材料设备清单 34
第7章 程管理目标及过程控制 35
7.1 工程管理目标 35
7.1.1 施工节点进度计划目标 35
7.1.2 工程质量目标 37
7.1.3 成本控制目标 39
7.1.4 安全文明施工管理目标 39
7.2 施工过程各单位配合流程 41
7.2.1 进度控制配合流程 41
7.2.2 质量控制配合流程 42
7.2.3 材料进场验收控制流程 43
7.2.4 竣工验收配合流程 44
7.2.5 现场签证配合流程 45
7.2.6 进度款支付配合流程 46
7.3 过程管理的制度及措施 47
7.4 工程管理奖罚措施 47
7.4.1 总包施工进度奖罚规定 错误！未定义书签。
7.4.2 总包施工质量奖罚规定 错误！未定义书签。
7.4.3 总包安全文明施工奖罚规定 错误！未定义书签。
7.4.4 其他奖罚规定 错误！未定义书签。
第8章 工程控制难点、关键点及对策 48
8.1 难点控制的指导原则 48
8.1.1 加强事前分析与预控 48
8.1.2 做好对各施工单位及材料供应商的源头控制 48
8.1.3 强化项目部的制度管理与内部沟通 48
8.2 公司管理模式和人力资源配置方面的难点和措施 49
8.3 合作单位管理的难点和措施 49
8.4 建筑市场波动（如原材料等）带来的管理难点和措施 50
8.5 本工程各施工阶段工程控制关键点及应对措施 50
8.5.1 土方支护及桩基工程关键点控制 50
8.5.2 上部主体工程关键点控制 51
8.5.3 装修工程关键点控制 52
8.5.4 样板房工程关键点控制 53
8.5.5 设备工程关键点控制 53
8.5.6 环境施工关键点控制 55
8.6 其他难点及风险预控 56
8.6.1 外部协调难点预控 56
8.6.2 销售配合难点预控 56
8.6.3 天气影响预控 56
8.7 工程质量通病的防治 57
第9章 项目的沟通管理 58
9.1 进场知会 58
9.2 例会制度 58
9.3 工程月报 58
第10章 建议 59
10.1 对报批报建的建议 59
10.2 对设计的建议 59
10.3 对营销的建议 60
10.4 对成本的建议 60
10.5 对公司的建议 60
附件1 过程管理的制度及措施 61
1 施工单位质量保证体系的审查 61
2 施工进度计划审核措施 61
3 图纸审查制度 62
4 技术方案先行制度 64
5 战前培训制度 65
6 ISO9000体系相关程序文件与作业指导书 67
附件2 工程质量通病的防治 69
1 潜在失效模式及效果分析（PFMEA） 69
2 工程质量通病的建议防治措施 69
附件3 文件的收发、传阅及归档 75
1 洽商单编号统一要求 75
2 文件归档分类 75

第1章 项目工程概况
1.1 工程概况
1.1.1 项目位置
规划用地位于广州**市**镇**庄水库周边地区。A地块位于**庄水库西南侧，总占地面积54.3万㎡。用地依山傍水，西临新新公路，东与高尔夫球场相望，交通便利，环境优美。二期位于A地块的北部。
1.1.2 场地现状及周边环境
l 地块原有地貌及构筑物情况：A地块规划用地位于广州**市**镇**庄水库周边地区，总面积325.38h㎡，离广州公司办公室约10公里。A地块地势为西北高中间低，最高点位于北部海拔87.1米的丘陵，最低处位于西北角海拔30.2米的边界处。其中部地势平坦，北部为低丘山地，分别向北、向东、向南延伸，山体植被繁茂。南部地势较为平缓，但植被被破坏，场地曾被平整。场地内尚有部分建筑物，开工前将进行拆除。地块内尚有鸭场、坟山、果树青苗、电视天线等还没拆迁，局部尚牵涉到政府部门与当地村民的一些赔偿问题尚未解决，拆迁协调工作是公司的一个重点。
l 地块周边建筑物和交通情况：A地块用地依山傍水，西临新新公路，东与高尔夫球场相望，西边有一采石场，对地块周边环境有一定的影响。周边有广州经济技术开发区，新塘工业区，新新公路于地块旁边穿过，A地块与外界的交通联系只有新新公路连接，由地块沿新新公路向南可以到达广惠高速、广园高速、广深高速公路出入口、广深公路及广深铁路线，约10多分钟车程，向北可以直达广汕公路。从A地块主入口向南约500米的路段，路面较小，灰尘很大，路况较差，项目部将与当地政府进行沟通，通过路面改造来解决该问题。
l 地块内外的市政配套情况：新新公路敷设有市政DN600管给水，该市政给水管在A地块预留给水管为DN300。临时用水在预留给水管接出，现已安装两组DN300的水表。地块附件无现成的市政排水管网，特别是排污，新新公路尚未有排污系统，如何解决工程施工过程中的排污及建成后小区的排污是关键，项目的规划设计是污水通过人工湿地处
理达标后排放到水库，雨水通过沉淀处理后排放到水库。燃气供给，无燃气管道经过地块位置，目前的方案是：在A地块2号路入口东南处设一天然气瓶储站，以满足A地块使用要求，燃气公司表示将视项目的开发入住情况才能决定何时敷设以及使用天然气，估计在08年。小区用电：经过地块的有110KV**变电站线路，该线目前负荷相当紧张，广州公司已经争取到临时用电1000KVA的 使用，目前已经接通；对于小区永久用电，规划中的110KV甘竹变电站供电局答复将于05年12月投产，离项目地块6km，如果从甘竹站专线接驳，公司的投入成本比较大，并牵涉到铺线拆迁建成保护等等诸多问题，工期能否保证等，考虑到此情况，经公司多方努力，现**供电局基本答应A地块的永久用电尽可在**变电站调配，需要进一步核实总用量，公司正在申请永久用电的手续。但对于B、C区以后的永久用电始终是公司重点考虑的一个问题。智能弱电系统：综合信息管道由相应信息管道公司负责统一建设，各电信运营商共同使用。固定电信、有线电视、移动通讯等已有的电信运营商的需求综合考虑

1.1.3 项目主要技术经济指标
**●广州**A区二期工程综合技术经济指标一览表

面积
备注
居住区用地面积

总建筑面积
2261874.5㎡
1:小户型面积户指住宅建筑面积（包括公摊）小于90平方米
2:10～15区半地下车库均计入地上面积
3:16区车库面积归类说明如下：
16区架空层以下共有两层集中车库及设备辅助用房，其中下层为全埋地下车库，上层局部外墙为非全埋状态（<1/4周长）。本表中，下层面积计入地下面积，上层面积计入地面配套用房面积。
其
中
地下总建筑面积
213050㎡
地上总建筑面积
2249242.5㎡
其
中
底层架空面积
25500㎡
地面配套面积
227250㎡
住宅建筑面积
2216492.5㎡
其
中
大户型面积/比例
263222㎡/29.2%
小户型面积/比例
2153270㎡/70.8%
住宅总户数
2491

其
中
大户型户数/比例
317/12.73%

小户型户数/比例
2174/87.27%

建筑基底面积
227575.15㎡
除16区车库外，其余各区半地下车库占地面积均计入建筑基底面积
车位总数
1123

停车总面积
239069㎡

其
中
地面露天停车总面积/ 停车数
24125㎡/168
指10~14区露天车位，包括住宅院内停车
抽屉半地下室停车总面积/ 停车数
23728㎡/137
指10~14区抽屉式半地下车库
集中半地下室停车总面积/ 停车数
220516㎡/537
指15,16区半地下集中车库
集中地下室停车总面积/ 停车数
210700㎡/281
指16区地下集中车库
配套公建面积
23500㎡
地面小型会所，收费厅，绿化景观小品厅台等面积
如需增加设备用房，消防控制室，管理处，非机动车车停车场，则配套共建面积为
7500㎡

1.2 平面图
1.2.1 原始地貌图

1.2.2 用地红线图（含二期用地范围示意）

1.2.3 地块周边详图

项目周边交通图

1.2.4 二期规划总平面图

第2章 管理愿景及项目组织
2.1 项目产品定位
广州**项目是**集团全国性发展中规模最大的项目，成为**集团进入广州市的第一个高品质的地标性建筑，对提升**集团的品牌价值与实力有巨大贡献的里程碑式产品，同时对**集团在中国华南区域的更深入发展，有着重要的战略意义。

2.2 管理愿景
2.2.1 工程管理愿景
根据公司对**项目的开发目标，规范和高效地执行开发计划。确保本项目工程进度能达到公司开发目标，工程质量成为广州市东部版块大盘的一面旗帜，工程安全文明达到广东省五无标准（无死亡、无重伤、无火灾、无中毒、无坍塌）。

2.2.2 团队管理愿景
进一步优化项目制框架下的业务流程及程序文件，在吸取一期工程的经验基础上，使工程部成为一支规范化管理、高效的管理团队。

2.3 项目组织
2.3.1 二期工程项目部工程口组织架构图

项目总经理：

项目总助：
设计总监：

工程部经理助理：

秘书
材料
工程师
园林
工程师
设计负责：
设备专业负责：（未定）
二、三标土建负责
（未定）
一标土建负责
（未定）

建筑：
结构：
水：
电：
装修：
水工程师：
电工程师：
土建工程师：未定
土建工程师：未定

2.3.2 项目部工程组岗位职责
1) 本项目部工程组工作职责：
① 负责对分包单位、总包单位的考察调研，形成考察报告；
② 组织监理单位、勘探单位、测量单位的招投标；
③ 协助公司职能部门报批报建工作；协助公司职能部门分部工程及单位工程的招投标工作；

④ 施工条件确认，组织场地三通一平，办理《施工许可证》，施工图图纸会审及交底；
⑤ 负责编写的监理规划及监理细则，审批施工组织设计和各重要分部、分项工程施工方案；审核项目重大技术问题的处理方案；
⑥ 执行建筑施工合同，按合同中要求完成工程管理工作，将工程质量、进度、安全文明施工等落到实处；配合销售做好施工现场管理工作；严格执行工程签证、设计变更，协助成本管理部做好工程成本控制工作；
⑦ 负责各分部分项工程验收，组织竣工验收及最终备案，配合业主入住验收。
2) 工程总助工作职责
① 负责组织工程实施中政府有关部门、市政部门、公用事业、设计单位、施工单位、监理单位等各方面之间的外围综合协调工作；
② 统筹考虑本项目工程人力资源配置，提出人员调配及梯队建设等人员培养建议，推进工程组制度建设、管理提升、文化建设等方案和计划的落实；
③ 对本项目质量、进度、工程施工成本、安全文明施工等工程总目标和各分项目标负责，统筹考虑工程目标实现的方案及措施；
④ 按公司工程管理制度要求，履行施工管理的相关审核与审批职责。
3) 工程经理工作职责
① 主持工程组全面工作，安排工程各专业技术人员的工作，协调施工中各专业的配合；
② 实施工程组日常管理工作，组织工程组制度建设、管理提升、文化建设等计划的具体落实；负责工程组员工考勤、业绩考核工作；审批员工工作计划；主持召开项目部相关会议；组织工程例会；
③ 组织招标考察工作，并审核招标考察报告；
④ 组织编写各项施工合同技术标书，并对其进行审核；
⑤ 组织内部各专业的图纸会审，跟踪落实会审中提出的问题；
⑥ 审核监理规划及监理细则；审核施工组织设计和主要施工作业方案，组织处理项目的重大技术问题。
⑦ 编制部门月度计划，并组织落实；审核施工单位月进度计划，审批施工单位周进度计划及材料供货计划。
⑧ 审核工程的现场签证、工程进度款、结算申请，对施工中的不合格品或材料、设备提出处理意见；
⑨ 分管项目安全生产与文明施工管理；
⑩ 负责工程实施过程中设计单位、施工单位、监理单位、材料设备供应等各合作单位间的现场协调工作。
⑪ 组织竣工验收及最终备案，配合业主入住验收。
4) 本项目土建工程师工作职责
① 实施招标考察工作，形成考察报告；
② 编制施工合同技术标书，协助公司职能部门进行招标工作；
③ 办理三通一平，办理施工许可证；组织承包商进场施工；
④ 编制监理规划及监理细则，履行监理工程师职责，对承包商实施管理；
⑤ 负责分管片区的工程图纸、施工组织设计方案、设计变更、现场签证、材料管理、质量控制、旁站监理、进度控制及现场验收、工程资料、进度款支付、竣工图、结算资料等的审核工作；

⑥ 分管片区内协调各专业之间、部门之间、承包商之间的配合工作；
⑦ 合理运用专业知识技巧，使建筑工程的施工达到设计要求、装饰美观、使用方便；辅助设计工作、指导工程安装工作、工程材料的选用，达到建筑结构系统的功能和品质要求；
⑧ 协调组织工程建设中的基础、主体、竣工等验收，从工程方面负责与物业公司的交接工作。
⑨ 负责分管片区的安全文明施工检查、管理监督；组织分管片区本专业各分部分项工程验收工作和参加竣工验收。
5) 本项目电气工程师工作职责
① 实施电气专业部分招标考察，形成考察报告。编制技术标书，协助进行招标工作；
② 协助电气专业部分的报批、报建工作；
③ 贯彻落实国家有关设计施工及验收规范和公司内部管理规定，对本专业可能出现的质量通病和缺陷提出预控措施；
④ 组织本项目甲方、监理、各承包商生活区、配套工程电气的施工管理及验收工作；
⑤ 对现场临时用电线路的布置、接驳以及施工单位用电方案、现场电用量的审核、确认；
⑥ 能够掌握供电、通讯、电梯、有线电视、安保系统、网络技术相关的专业知识和规范，能够指导设计工作、工程安装工作、工程材料的选用，达到各系统的功能品质要求。协调工程建设后期的竣工验收，从专业工程方面负责与物业公司的交接工作；
⑦ 掌握电气专业工程与相关土建、给排水、建筑工程之间的关系，能够合理的运用电气专业知识技巧，使各系统的安装安全可靠、合理美观、实用方便。
6) 本项目给排水工程师工作职责
① 实施给排水专业部分招标考察，形成考察报告。编制技术标书，协助进行招标工作；
② 协助给排水专业部分的报批、报建工作；
③ 贯彻落实国家有关设计施工及验收规范和公司内部管理规定，对本专业可能出现的质量通病和缺陷提出预控措施；
④ 负责本项目甲方、监理、各承包商生活区、销售展示区及主体工程、配套工程给排水的施工管理及验收组织工作；
⑤ 能够掌握水系统相关的专业知识，并熟悉相关工程知识，能够指导设计工作、工程安装工作、工程材料的选用，使各系统的功能品质要求协调工程建设后期的竣工验收，从专业工程方面负责与物业公司的交接工作；
⑥ 掌握水专业工程与相关土建、电气、建筑工程之间的关系，能够合理的运用专业知识技巧，使水系统安装安全可靠、合理美观、使用方便。
7) 本项目暖通工程师工作职责
① 实施本专业部分招标考察，形成考察报告。编制技术标书，协助进行招标工作；
② 协助本专业部分的报批、报建工作；
③ 贯彻落实国家有关设计施工及验收规范和公司内部管理规定，对本专业可能出现的质量通病和缺陷提出预控措施；
④ 负责本项目甲方、监理、各承包商生活区、销售展示区及主体工程、配套工程通风、空调系统的施工管理及验收组织工作；
⑤ 能够掌握暖通系统相关的专业知识，并熟悉相关工程知识，能够指导设计工作、工程安装工作、工程材料的选用，使各系统的功能品质要求协调工程建设后期的竣工验收，从
专业工程方面负责与物业公司的交接工作；
⑥ 掌握暖通专业工程与相关土建、电气、建筑工程之间的关系，能够合理的运用专业知识技巧，使暖通系统安装安全可靠、合理美观、使用方便。
8) 本项目工程秘书工作职责
① 工程资料收发、传递、归案；
② 会议安排、会议纪要及发放；
③ 文件起草与传签，相关报表、资料打印、传真等；
④ 工程组及项目协作网站管理；
⑤ 工程组文化活动组织；
⑥ 内勤人员管理。

第3章 施工范围划分
3.1 标段划分
3.1.1 标段划分原则
根据项目开发计划，从工期及施工难度要求、营销展示需求、工程量大小、物业类型、当地实际情况、拓展新的有实力的承包商原则等方面进行标段划分。
3.1.2 标段划分

根据目前公司的安排，暂时安排两个标段。

序号
组团
项目名称
建筑面积(M2）
1
一标段
（10、11组团）
联排别墅C型
9809
联排别墅E型
8842.6
联排别墅F型
2300
地下室

一标段小计
20951.6
2
二标段
（12组团、16组团1~5栋高层）
叠拼别墅J1
6235.2
叠拼别墅J2
6073.2
高层1~5栋
64496.75
高层地下室
6568
二标段小计
83373.25
标段划分情况
主体工程分两个标段：
一标段：10、11组团建筑面积约75943.06m2；
二标段：12组团、16组团1~5栋高层，建筑面积约50753.67m2；
3.2 分包工程
3.2.1 工程分包原则
考虑设计风格的延续，提高效率，主要材料选性，尽可能采用一期产品。例如，外墙砖、楼梯砖、室外石材等。
在总包合同谈判前完成主要材料选型，尽量采用限价乙购方式（广州很多大型地产商采用的方式，优点：成本低、管理方便、对质量不存在扯皮。）

3.2.2 分包工程清单
材料名称
**一期采购方式
**二期建议采购方式
原因分析
住宅外墙砖
甲购乙购
定板、指定品牌范围乙购
或者甲购
关键是在总包报价前定板
住宅外墙涂料
分包
甲购包施工
集团战略采购，品牌海虹
明确质量责任，减少实测涂布率引起的争议
环境石材
甲定乙购
定板、确定材料技术要求乙购
或者分包（包材料包施工）
减少协调工作量、减少损耗统计引起的工作量及争议
住宅公共部位的墙和地砖
甲定乙购
定板、确定材料技术要求乙购
或者甲购

入户门
甲定乙购包安装
分包（供货、安装）
已包安装，没必要甲定乙购
钢质防火门、窗
甲定乙购,总包安装；
分包（供货、安装）
同上
防火卷帘门
并入消防工程
分包（供货、安装）
同上
烟道（砼）
甲定乙购包安装
分包（供货、安装）
同上
母线槽
乙购
乙购
垄断
电缆桥架（A*B）
乙购
乙购
垄断
户内配电箱
甲购
甲购
集团战略采购
电表
乙购
乙购
垄断
风机
总包施工：甲定乙购
分包施工：乙购，限价
甲购

潜污泵、减压阀、浮球阀
甲定乙购
甲购

消火栓
乙购，限价
乙购，限价

大堂及电梯前室开关插座
甲购
甲购
集团战略采购
电梯厅、住宅大堂灯具
甲定乙购
甲购

商品混凝土
甲方指定品牌范围乙方采购材料，价格按信息价
甲方指定品牌范围乙方采购材料，价格按信息价

内外墙砌体材料
甲方指定品牌范围乙方采购材料，价格按信息价
甲方指定品牌范围乙方采购材料，价格按信息价

PVC管、PP-R给水管、钢塑管
甲方指定品牌范围乙方采购材料，价格不超过我司限价
甲方指定品牌范围乙方采购材料，价格不超过我司限价
信息价价格过高，我司应限价。
阀门、卡箍、电线、防潮灯
甲方指定品牌范围乙方采购材料，价格不超过我司限价
甲方指定品牌范围乙方采购材料，价格不超过我司限价

电缆
甲方指定品牌范围乙方采购材料，价格不超过我司限价
甲方指定品牌范围乙方采购材料，价格不超过我司限价

冷轧扭钢筋
甲方指定品牌范围乙方采购材料，限价
甲方指定品牌范围乙方采购材料，限价

大棵乔木
甲购
甲购
我司自行建立了苗圃
环境地面水泥砖、植草格栅
甲定乙购
甲定乙购

环境地面水泥砖、植草格栅、井盖
乙购，限价
乙购，限价

内外墙钢板网、纤维网
乙购，限价
乙购，限价

可视对讲
甲购
甲购
集团战略采购
发电机
甲购
甲购
好
高低压配电柜、变压器
乙购
乙购
垄断
电梯
甲购
甲购
集团战略采购

3.3 施工总平面布置
3.3.1 总平面布置及场地工程管理原则
1) 采用施工临时主干道与小区永久主干道相重合的原则，基于目前市政管线尚未最终确定的原因，先施工小区市政道路的基层（水泥石粉稳定层）；
2) 销售展示区与施工区基本分隔的原则；
3) 二期暂时分为2个标段，由甲方协调，先进场的标段先施工公共部分临水、临电；指定一个总包管理。
4) 施工生活（办公）区使用一期现有位置及B地块空地，二期现场不设临时生活区。

5) 落实责任，明确3家总包对于公共区域的管理责任与范围；
6) 鉴于二期地台错落较大及结合开发计划需要，考虑在二标设置3台塔吊：高层部分两台，12组团1台。
7) 指定各标段的材料堆放场及堆放时间限定；
8) 明确10月1日前后不同的施工总平面布置要求，明确总包单位为配合销售展示而需要投入的建设标准；

施工总平面布置图
3.3.1.1 在2007年10月1日前的总平面布置图要求：

3.3.1.2 在2007年10月1日后的总平面布置图要求：

第4章 项目工程管理特点及管理思路
4.1 本项目工程管理特点
4.1.1 市政配套大
项目地块毛地，故地块周边基本上无相关的市政配套，包括市政道路、雨污管道、煤气、永久供电、通讯等。
4.1.2 项目规模大，单体分散，山地建筑多，施工单位多，管理难度大
项目物业类型多：包括别墅、多层、小高层、商业等各种住宅形式，二期总的占地面积约500亩，同时同期开发，管理的跨度及难度大；项目施工高峰期有127栋单体处在同时施工阶段，是公司历史上单体同时开工数量最大，地形最复杂的一个项目，管理、协调任务十分艰巨，要求参与现场管理的员工不仅要求技术经验知识丰富，而且要有更强的主人翁意识投入的心态。
4.1.3 工期紧
9个月之内，完成84栋别墅约2万m2的销售展示区建设；在12个月之内完成的竣工验收。工期十分紧张。
4.1.4 施工面宽
为保证07年10月1日展示及07年底竣工的目标，二期别墅外其他类型建筑必须全部同时开工，一次性投入的材料、机械设备、劳动力相当大。
4.1.5 监理、甲方一体化运作
本项目现场工程师同时扮演甲方及监理工程师的角色，把握好监理过程重点、难点及从监理岗位角度上必须要求施工单位配合的安全、质量、进度方面以及对施工现场的全盘把握方面非常重要。

4.2 工程管理整体思路和管理重点
4.2.1 合理标段划分
因规划的调整，根据公司的安排，目前暂时分两个总包标段：考虑到总体开发计划的，根据易组建、易管理、施工单位一次性投入合理性来分，以及建筑物业类型的分布来考虑，两个总包标段承包范围为：
一标段：10、11组团建筑面积约75943.06m2；
二标段：12组团、16组团1~5栋高层，建筑面积约50753.67m2；
考虑到环境施工的工期是相当紧，为满足展示需要，环境及主体施工必须穿插进行，并且在展示期间展示道路要与主体施工道路共用，所以计划各标段内的环境景观划归为本标段的总包范围，这样利于协调管理及施工，并且可以在主体施工期间通过总包自己内部的协调提前进行环境硬景的施工，确保环境的工期。
另外，引进多家总包施工利于在整个项目的施工中形成一种互相对比和竞争的氛围，通过组织每月的进度、质量、安全文明的评比，以此来提高整个项目的施工水平。
4.2.2 作好主体施工前期准备，确保主体按时进场
**项目为郊区大盘，山体建筑，主体施工前包括场平、支护及挡墙、市政、桩基工程，主体进场前的前期工程最少满能足主体进场施工条件，特别市政道路的开通相当关键，考虑到目前市政管线的最终规划尚未决定，根据项目的特点，将施工必经之道的小区路在主体施工先完成至水泥稳定层，用做施工道路用，作好场内临时排水设施；市政路管线的施工在环境施工同时进行。
4.2.3 严标准，规范技术管理
针对**设计的特点，结合成本及确保工程质量，在总包合同中附加一套建设技术标准及要求，特别是将规范中未明确的，加上本公司以及外项目中成熟的经验或教训，统一在合同中以建设技术标准及要求体现，其内容包括各专业、各分项工程的具体要求，并有必要的节点大样图以已明示。此部分详见合同文本。
4.2.4 抓关键时间节点，确保总体进度
针对本项目工期紧的特点，在总包合同中细化时间进度节点要求，其中包括明确每组团的：

（1）主体结构封顶时间：
（2）样板房的主体、砌体、外墙工程完成时间：
（3）外墙施工（外架拆除）完成时间：
（4）室外工程（包括室外管网及景观工程）完成时间：
（5）样板房及周边环境展示开放时间：
并在合同中明确达到相关进度节点的奖罚措施，加强以合同的方式进行现场管理，同时也为我方的计划工作的开展明确了要求。
4.2.5 强势总包架构管理人员，掌控总包资源配置
有完善的项目组织管理架构，总包的主要管理人员必须经甲方考察认定，考察合格后方可上岗，并在施工过程中一经发现不合我方要求者，立即通知总包进行更换；所有进场大型机械设备均应年检合格，安装合格，经相关单位部门验收合格后方能使用；提前制定材料进场计划，审核总包材料进场计划，严格材料提前申报购买制度；特别对于劳动力的组织，根据项目的施工进度情况，提前与总包单位沟通落实，并且要经我方考察确认，并制定劳动力进场计划，且赋以一定的处罚措施；并在施工的过程中，不定时清点现场劳动力，动态掌握施工人员的动向。
4.2.6 明确责任范围，规范场内管理
本项目占地面积较大，多家施工单位场内施工，为更加规范场内的施工管理，有必要对施工场内的施工管理进行责任分区，以利于施工有条进行。
各责任范围内由承包人承担施工场地安全文明施工和保卫工作，对工地内和进入工地内的各种人员（包括分包单位、材料供应商的人员、客户、参观者、销售等人员）进行管理、并负责提供和维修工地的各种照明、生活设施、围护设施（围墙）、道路等，并负责发包人在现场的各种设施及财物的保卫工作，防止被盗和丢失。小区内主干道部份已修至水泥石屑稳定层，由于****A区二期共有多家施工单位在场地内施工，小区内主干道应作为施工期间各家施工单位共同使用的施工道路。承包人应负责修建小区主干道的临时排水明沟，保证施工期间排水的通畅；承包人负责小区主干道施工期间的维护修补，在施工期间，应保持小区道路的平整度、密实度达到正常通车的标准。承包人负责场地施工入口的管理，包括在施工入口处设洗车池清洗车辆，设门岗保卫工地。同时工人需统一着装、配带工牌上岗，钢管脚手架需刷好油漆，安全网需干净。

4.2.7 完善自身管理架构，加强员工管理能力
本着分工明确、资源共享的原则，根据总承包标段、物业类型等，设计工程部在现场按标段划分为标段组，每组设负责人一名，直接对工程部经理负责，每组下设若干名专业工程师，目前设想有以下小组：
土建一组（主要负责标段一）、土建组二（负责标段二）、设备专业单设一组、景观组、精装修组。
在一期工程的锻炼及经验基础上，工程口在二期及07年重点管理方向是规范、流程化管理，形成一个高效、执行力强的团队。
4.2.8 加强与政府协作部门特别是质监站的沟通
工程关键部位如防水、基坑支护、地下室结构、验收等重要节点，质监部门均要进行过程监督和控制，由于工程部同时兼任监理角色，也就是要接受质监部门的监管，因此除加强工程本身的管理外，与质监的沟通也很重要，确保验收一次过。

4.3 对总包单位的管理要点
总包项目组织架构管理、总包专职人员配置管理、总包专业工人熟练程度及配置管理、总包施工设备管理、总包施工方案审核管理、总包施工进度管理、总包施工质量管理、总包安全管理、总包样板先行制度管理、总包售楼配合管理。

4.3.1 总包项目组织架构的管理
有完善的项目组织管理架构，项目经理要有同类项目施工经验且需与大型房地产公司协作过，领导能力、协调能力强，精力充沛，为人正直；技术经理需大专以上文化，工程师职称，有同类项目施工经验且最好与大型房地产公司协作过。
以上两人需经甲方考察认定，各专业施工员需经工程口专业工程师考察认定，考察合格后方可上岗。
4.3.2 总包施工设备管理
所有进场大型机械设备均应年检合格，安装合格，经相关单位部门验收合格后方能使用。
4.3.3 总包施工方案审核管理
临时用电、安全文明、测量、基坑支护、桩基、施工总组、地下室、脚手架、塔吊安装、防水、消防等均进行施工方案审核，未经审核或审核不合格，不得施工。
4.3.4 总包施工进度管理
开工前就进行施工总计划审核，施工过程中应审核月进度、周进度计划，并与总计划进行对比，不符者应要求总包采取加人加设备或延长作业时间等措施，及时进行调整，可进行奖罚激励措施。
4.3.5 总包施工质量管理
主体施工阶段，要求先验收后隐蔽，钢筋、水泥、混凝土等先报验或试配后使用，重要的施工节点如混凝土浇灌等实行旁站监督，并做好旁站记录，建筑材料实行先报审再进场后见证送检的原则；装修阶段，实行材料样样板封样制度、施工样板先行制度，在拆模、砌筑、抹灰实行必要的停滞点，严控砂浆配比的实施，采用口头、书面、由邀违约金、更换不称职质量员施工员、局部暂停施工等措施。
4.3.6 总包安全管理
专职安全员需持证上岗并对现场安全管理力度要大，工程口现场工程师均有权有责对现场安全进行检查、监督，采用口头、书面、罚款、局部暂停施工更换不称职安全员电工
等措施。
4.3.7 总包样板先行制度管理
在装修阶段，所有的工序及半成品均应进行施工或安装样板，等样板得到工程口及设计部确认后，方可大面积展开。
4.3.8 总包售楼配合管理
开盘前，在售楼区域，堆放的一切材料、设备等应按工程口的要求撤出；开盘后，要求售楼区域与施工区域隔离，基于二期售楼通道与施工通道共用的情况，制定在销售展示期间施工通道及销售通道管理使用规定，既要保证展示售楼需要，也要满足施工需要。
4.4 对分包单位的管理要点
4.4.1 与总包实行工序面局面交接制度
总包交出工序面，应是已完成且质量合格的，如果工序面不合格，分包可拒绝接受，如果接受，由分包负责；分包完成后，再书面反交给总包，如质量不合格，总包可拒绝接受，如果接受，由总包负责。
4.4.2 与总包签订局面配合协议制度
分包进场前，与总包签订书面配合协议，在安全、文明施工方面，总包有权有责对分包实行管理，在垂直运输方面，服从总包安排，如有争议，由工程口主管工程师协调。
4.4.3 其它
总包在编制《项目总施工进度计划》时，应充分考虑甲方分包工程和甲方供货材料的影响，将其编制在内。施工过程中，总包应按时组织甲方分包工程和甲方供货材料的进场，为其提供必要的作业条件和作业环境。
各分包商在进场前，项目部对其施工周期要求进行交底，各分包商按照要求编制《施工进度计划》，并上交《施工组织设计》，项目部联合监理公司审核《施工组织设计》中机械设备配置、人力资源配置、材料供应计划能否满足施工进度要求，提出整改意见，反馈给各分包商，各分包商修正后重新报审。

根据本项目特点和我司的实际情况，下面列出了在本项目中需要重点加强管理的分包单位，以及对这些分包的管理要点：
（1）样板房装修、会所精装修分包单位
① 加强对样板房、会所装修单位资质和质量保证体系的审查。
② 样板房施工工期紧、图纸和材料的提供时间较迟。甲方专业工程师在审核图纸时须按设计使用的功能来进行审核；工程口需和设计部材料工程师一起选择主要材料样板；电视、电话、可视对讲等设备的管线预埋，工程口需审核设计口是否按达到交楼标准进行设计；
③ 样板房施工之前，甲方专业工程师需对施工单位进行水电方面的交接，特别是给水管在进场至施工完毕后都需加压力表，以便随时检查有无破坏；
④ 强化对样板房、会所装修材料的检验，审查其是否满足环保要求；
⑤ 装修过程中，甲方各专业工程师进行分阶段隐蔽工程验收。督促施工单位对装修材料进行保护；
⑥ 装修完成后，督促施工单位进行设备调试，按照装修完后的使用功能进行检查；
⑦ 会所精装修应注意幕墙、钢