汉钢项目概念设计任务书.doc

武汉万科汉钢项目规划概念设计任务书定位报告第一部分 项目概况及用地分析第二部分 设计任务第三部分 设计进度及成果要求第一部分 项目概况及用地分析1.1宗地位置本项目位于武汉市汉阳区。汉阳位于长江、汉水之滨，在武汉以其历史积淀而闻名。近代汉阳是中国民族工业的发详地之一，解放后汉阳也一直扮演者武汉产业支柱地位。汉阳区域在武汉又以风景秀丽而闻名，区域内历史文物景点和新辟风景区交相辉映。1998年市政府宣布汉阳为山水园林城试验区，在2004年公布的武汉新区规划中，汉阳一个重要的定位就是利用发挥传统文化资源和旅游发展优势，建设现代文化旅游中心和富有活力的现代高尚居住区。从宗地区域位置看,虽然项目地处汉阳区,但实际占据武汉市城区的中心位置，无论是距离现有汉口中心的武广商圈、汉阳的钟家村商圈、汉口金融一条街、正在启动的王家墩中央商务区都只有36公里的距离，车行5-8分钟即可到达。而且随着梅子路的修建，与武汉经济开发区也只有10公里的距离，区域位置优越。1.2宗地概况1.2.1宗地现状汉钢项目坐落于汉阳区城区，汉阳区月湖桥以西，东起龙灯堤路，西接武汉船舶职业技术学院，南望琴台路，北临月湖堤路l 地面情况u 地块内建筑主要为工业厂房（汉阳钢铁厂）、办公用房（汉阳钢铁厂办公区、市冶金研究所），建筑面积约4.13万平米。地块内居住用地在地块东北部，主要为汉阳钢铁厂宿舍、船校教师宿舍、月湖老年公寓、铁桥社区，建筑陈旧，但密度小，以低层、多层为主，建筑面积约4.75万平米,总需拆迁面积约9万平米（初步调查结果）。u 地块地势较为平坦，自然标高22.5至24.5米，与周边道路基本持平。u 从琴台路南面变压站过来60千伏高压线主要用于原厂区内的生产供电，厂房搬迁后可直接拆除。住宅楼办公楼学校湖泊水域工业厂房l 地下情况u 地块内无较深的明沟、明渠l 土地的完整性u 地块性质基本比较完整，地块内无需要保护的文物古迹及可利用的构筑物。现场照片1.3用地分析1.3.1四周道路分析 项目东临25米宽龙灯堤路，南邻40米宽琴台路，北面为规划15米宽的月湖堤路。1.3.2四周环境 地块北临汉江，汉江水质为可饮用水源，丰水季节水面清澈，景观较好，在进入枯水季节（11月-2月），汉江水位整体回落，部分河床裸露，对景观影响较大。武汉市政府已将汉江两岸改造纳入到政府市政建设的重点工程，今年启动对汉江航道的整治工作，同时对汉江南岸月湖文化中心段的改造已开始。 地块西临武汉船舶职业技术学院，具备较好得环境、人文景观资源。汉钢南厂宗地船舶学院汉江月湖 地块南临交通干道琴台路，有较大噪音，但规划新建的琴台路主题公园将有效减少噪音污染。琴台路南侧汉阳钢铁厂南区仍在生产，按照政府规划，该区域也属于搬迁范围，预计汉阳钢铁厂南片厂区在未来的1-3年内将全面停产，整体搬迁，对项目的开发销售不会造成较大影响。 地块东面紧邻新建成的月湖景苑项目和月湖桥，景观较好，隔桥东望则是月湖，也是武汉市重点整治目标，预计将来会具备良好的景观条件。1.4宗地地理位置与气候特征武汉地区为亚热带大陆性季风气候，雨量充沛，日照充足，活动积温高，雨热同季，无霜期长，昼夜温差小，年平均气温16.2，最高温度达41.3,最低温度-18.1，年平均相对湿度为70%，全年日照数为2079时，日照率为47%，全年无霜期为241天，最长272天，最短211天。多年平均降水量为1233.4毫米，其中4-10月达941.4毫米。春末夏初为梅雨期，多阴雨天气，常年有大雨和暴雨出现，冬季湿冷，日照偏小，日照率39%。常年风向为NNE。目标地块基本设计条件的详细信息可参见下表：基本设计条件情况简表城市气温2002年绝对温度最 高 41.3最 低 -18.1平 均 16.2城市风象主导风向常年主导风向NNE风向频率玫瑰图（另附图）相对湿度年平均相对湿度为70%日照情况全年日照数2079时日照率年平均日照率47%，冬季日照率39%降雨量全年多年平均降水量为1233.4毫米，其中4-10月达941.4毫米1.5用地范围内的规划市政路现状1.5.1公交系统1.5.2周边配套由于项目处于武汉市城区，同时根据对项目周边的调查，在地块3至6公里范围内，项目在交通、教育、医疗、餐饮配套、商业等各个方面生活配套设施较为齐备，在做好小区配套的基础上，居民生活将非常便利。1.5.3综合分析本项目属于城区用地，紧临城市干道，而且地块原为老工业区和老居民区，现有的市政配套条件应该能够满足项目前几期的开发要求；同时武汉市在城市发展规划中已将该区域列为大型居住区，在市政配套方面也会充分考虑市政配套功能的完善。第二部分 设计任务2.1设计要求2.1.1规划及建筑l 开发分期：整个小区分五期建设。l 建筑风格：l 层数：以9层小高层、18层中高层、26层高层为主，结合4-5层的万科专利住宅产品情景Townhouse（武汉公司称呼）。l 间距： =1.0l 小区管理模式：小区采用封闭式的组团管理模式，但公共区域及公建设施向城市开放。2.1.2交通l 出入口：可延月湖堤路、龙灯堤路、琴台路开设小区人行、车行出入口。l 公交车站：考虑沿路设置公交车停靠站点。l 停车方式：n 不同产品对应不同车位配比： 情景Townhouse类产品1.0个/户（露天停车为主，可适当考虑架空停车） 小高层 0.4个/户n 商业、会所配套车位及访客车位按设计规范基本要求放大1020进行配置 2.1.3公建及配套商业：l 商业配套主要以满足项目内部业主日常生活需要及商务、娱乐需要为主，面积控制在30000平方米左右，商业形态以临街商业为主，集中商业点尽量安排在项目主交通流线节点处。l 商业与会所结合，在项目内形成规模商业、娱乐节点。l 商业的布置与设计应尽量考虑车行业主使用的便利性；l 商业的规划布置应妥善考虑前期（首期）入住业主基本日常生活的需要；会所：l 建议项目会所兼容以下3方面功能：个体业主的高档休闲与娱乐；集体业主（非业主）的商务交际与娱乐。l 会所（两个）总建筑面积建议控制在6000平方米左右（不含依附在一起的普通商业配套），会所形态可根据设计需要进一步明确和安排。l 会所的总体规划与布置应充分考虑项目前期(首期)销售的需要，尽可能保证在项目首期开盘时（或之后不久）能部分落架并具备一定的展示、使用功能。教育配套：l 幼儿园按规划设计规范要求进行配置。l 设24班小学。注：除以上配套外，箱式配电箱、开闭所、垃圾转运点等亦应在规划时考虑适当位置。2.1.4景观l 规划布局以充分挖掘地块周边及内部景观资源为原则，注重城市景观处理，强调周边自然景观与地块内人造景观的延续性及系统的衔接，建筑本体体现滨江滨湖的特色。l 注意景观与建筑的关系，用地中央由南至北在主题公园与汉江之间控制一条不少于80米景观通廊，此范围内建筑高度不宜大于20米，临公园绿化用地布置建筑必须后退绿化边线10米以上。l 应充分考虑宗地内的水资源及地形地貌的利用。l 景观改造需有成本意识。2.2项目规划控制指标要求2.2.1用地情况规划建设用地面积约382000m2，包含代征道路用地约62000m2。2.2.2用地使用强度容积率：建议2.2建筑密度：25%绿地率：=30%第三部分 设计进度及成果要求3.1进度要求以双方签订的设计合同规定的完成时间为准。除实地踏勘外，中期应有不少于两次交流（主要设计人员来汉）。草图阶段应提供不少于两个方案作比较（可通过邮件和传真形式交流）。3.2成果要求3.2.1概念设计说明对任务书中所描述的问题提出相应的解决方案。应着重阐述项目的可持续发展概念，以及建筑规划的风格和主题。其中应考虑生态系统的介入和系列、分阶段实施的可能性。3.2.2综合经济技术指标3.2.3概念设计图纸要求l 规划总平面图：路网、建筑排布（1：1000）。l 地块价值分析图：分析宗地的地块价值，包括重要的景观节点分析。l 规划结构及分析图：以地块价值分析图为基础，通过规划设计体现土地价值，分析建筑分布密度、分期利用与土地价值之间的关系。l 功能分区图：住宅、公建及配套设施分布。l 路网结构及交通分析图：人车流线、小区出入口以及与公交站点的关系，停车方式及停车位的数量，路网的分级及处理方式（1：1000）。l 分期开发规划图：分期建设地块内的交通、配套设施的安排，景观的分期利用（1：1000）。l 景观分析图：景观的组织、重要的景观节点的景观分析及景观结合方式，表达绿化、水系、公共空间及组团内空间之间的关系。l 景观视线分析图：分析地块内住宅的观景情况。l 现状景观与概念设计完成后的景观对比图：反映景观体系及景观利用及改造。l 水案、代征绿地及100米退线的利用方案：提出解决方案，提升地块价值，促进开盘展示。l 组团基本单位分析图：大体的户型配置、组合方式、朝向及间距（1：500）。l 社区中心布置及景观分析图l 示范区分析图：示范区的范围、展示的产品类型、景观利用及售楼处的位置，体现出项目的冲击力。l 体块模型（1：1000）l 表现图3.3提供的附件资料宗地红线图宗地现有地形图现场照片周边交通图附表：户型比例及配置要求（供参考）住宅类型拼接方式户型户型面积户数单元数建筑面积（m2）面积比例情T（5层）板式连接一二层三房两厅两卫储藏，三层以上为四户连排别墅150/1903844866,00010%一梯两户小高层（9层）段板连接三房两厅两卫130153085198,00030%一梯四户小高层（9层）段板连接三房两厅两卫+两房两厅一卫（每层户数对半）126/86468/4682699,00015%一梯四户中高层（18层）段板连接三房两厅两卫+两房两厅一卫（每层户数对半）126/86468/4681399,00015%一梯四户中高层（18层）点式三房两厅一卫+两房两厅一卫（每层三户三房一户两房）110/861404/4681399,00015%一梯四户高层（26层）点式三房两厅一卫+两房两厅一卫（每层三户三房一户两房）110/861404/468999,00015%660,000100%附表：公建配套建筑公共服务设施类型数量建筑面积商业30,60024班小学13,000会所26,000管理用房1,400其它3,00044,000