房地产登记技术规程.pptx

一、概述一、概述（一）订立过程（一）订立过程2008年启动后，先后经历年启动后，先后经历40多次修改，全国范围内多多次修改，全国范围内多次征求意见，后于次征求意见，后于2012年颁布，并于年颁布，并于2012年年6月月1日正日正式实施。式实施。（二）制定的基础（二）制定的基础1、国内外登记实践和理论研究成果、国内外登记实践和理论研究成果2、参考国、内外登记相关标准、参考国、内外登记相关标准3、充分征求意见、充分征求意见（三）总体框架（三）总体框架1、总则、总则2、术语和代码、术语和代码3、登记基本单元编码、登记基本单元编码4、登记程序、登记程序5、登记归档、登记归档6、登记资料利用、登记资料利用7、附录、附录A 登记类型登记类型 附录附录B 申请材料要求申请材料要求 附录附录C 申请材料清单申请材料清单 附录附录D 申请业务表申请业务表（四）规程用词说明（四）规程用词说明1 为便于在执行本规程条文时区别对待，对要求严格程度不同的为便于在执行本规程条文时区别对待，对要求严格程度不同的用词说明如下：用词说明如下：1)表示很严格，非这样做不可的：表示很严格，非这样做不可的：正面词采用正面词采用“必须必须”，反面词采用，反面词采用“严禁严禁”；2)表示严格，在正常情况下均应这样做的：表示严格，在正常情况下均应这样做的：正面词采用正面词采用“应应”，反面词采用，反面词采用“不应不应”或或“不得不得”；3)表示允许稍有选择，在条件许可时首先应这样做的：表示允许稍有选择，在条件许可时首先应这样做的：正面词采用正面词采用“宜宜”，反面词采用，反面词采用“不宜不宜”；4)表示有选择，在一定条件下可以这样做的，采用表示有选择，在一定条件下可以这样做的，采用“可可”。2 条文中指明应按其他有关标准执行的写法为：条文中指明应按其他有关标准执行的写法为：“应符合应符合的的规定规定”或或“应按应按执行执行”。2 本规程中以黑体字标志的条文为强制性条文，必须严格执行。本规程中以黑体字标志的条文为强制性条文，必须严格执行。二、二、房地产技术规程房地产技术规程的具体内容的具体内容（一）总则（一）总则1、基本登记规则、基本登记规则属地登记规则属地登记规则登记人员从业要求规则登记人员从业要求规则依申请和依职权登记规则依申请和依职权登记规则房地主体一致规则房地主体一致规则初始登记在先规则初始登记在先规则依法查询规则依法查询规则（二）术语部分（二）术语部分1、利害关系人利害关系人 能够提供证据证明房地产登记结果影响或可能影响其能够提供证据证明房地产登记结果影响或可能影响其合法权益的人。合法权益的人。2、合并办理、合并办理 房地产登记机构依据申请人的申请，将多个独立但相房地产登记机构依据申请人的申请，将多个独立但相互关联的登记事项一并受理，并按登记事项顺序连续互关联的登记事项一并受理，并按登记事项顺序连续办理登记的行为。办理登记的行为。3、房屋登记基本单元代码、房屋登记基本单元代码 房地产登记机构依据本规程编制的与房屋登记基本单房地产登记机构依据本规程编制的与房屋登记基本单元一一对应的代码。元一一对应的代码。（三）登记基本单元编码（三）登记基本单元编码1、编码的定性、编码的定性为房屋编制的房屋登记基本单元代码是房屋的生命周为房屋编制的房屋登记基本单元代码是房屋的生命周期编码，具有惟一性、确定性特点，不得随意变动。期编码，具有惟一性、确定性特点，不得随意变动。2、编码方式、编码方式分宗编码法分宗编码法分幅编码法分幅编码法坐标编码法坐标编码法建设年代编码法建设年代编码法3、坐标编码法、坐标编码法房地产登记基本单元代码应由房地产登记基本单元代码应由26位组成，前位组成，前25位为本位为本体码，最后体码，最后1位为校验码位为校验码具体构成具体构成 第二部分第二部分 申请材料部分相关问题解析申请材料部分相关问题解析第一部分第一部分 房地产登记技术规程房地产登记技术规程附录附录B/C申申 请材料部分概述请材料部分概述第二部分第二部分 附录附录B相关具体问题解析相关具体问题解析第三部分第三部分 附录附录C相关要件具体问题解析相关要件具体问题解析第一部分第一部分 附录附录B、附录、附录C 概述概述 一、附录一、附录B:房地产登记申请材料要求房地产登记申请材料要求 本附录共本附录共18条，分别从申请材料的形式、载体、填条，分别从申请材料的形式、载体、填写方式、房屋面积申请材料、自然人、法人和其他组写方式、房屋面积申请材料、自然人、法人和其他组织的主体证明材料、境外相关法律文书的转递路径等织的主体证明材料、境外相关法律文书的转递路径等进行了规定，以此作为登记机构的采信和应用房屋登进行了规定，以此作为登记机构的采信和应用房屋登记申请材料的依据。记申请材料的依据。【提示提示】对条文适用应注意区分的问题：对条文适用应注意区分的问题：1、本章节中无强制性条文、本章节中无强制性条文 2、应区分条文中关于、应区分条文中关于“应应”、“宜宜”、“可可”等等标准用语的适用程度。标准用语的适用程度。二、附录二、附录C:主要登记类型申请材料清单主要登记类型申请材料清单 本附录共分为所有权登记申请材料表、抵押权登记本附录共分为所有权登记申请材料表、抵押权登记申请材料表、地役权登记申请材料表、预告登记申请申请材料表、地役权登记申请材料表、预告登记申请材料表和其他类型登记申请材料表五种。除其他类型材料表和其他类型登记申请材料表五种。除其他类型登记申请材料表以外，其余四种均分别包括设立、变登记申请材料表以外，其余四种均分别包括设立、变更、转移和注销登记申请材料表。更、转移和注销登记申请材料表。【提示提示】对条文的把握应注意的问题：对条文的把握应注意的问题：1、材料名称、材料名称 2、原件、复印件的使用、原件、复印件的使用 3、备注内容的使用、备注内容的使用第二部分第二部分 附录附录B 相关条文具体问题分析相关条文具体问题分析B.0.1 本条以强制性标准术语本条以强制性标准术语“应应”规范申请材料纸张要求，以引规范申请材料纸张要求，以引导性标准术语导性标准术语“宜宜”对申请材料的幅面尺寸进行了规定。对申请材料的幅面尺寸进行了规定。主要订立的原因在于房产档案的归档保护要求。主要订立的原因在于房产档案的归档保护要求。B.0.2 本条主要从档案保管的角度，对应用于申请登本条主要从档案保管的角度，对应用于申请登记的材料进行了规定，采用了引导性立法和禁止记的材料进行了规定，采用了引导性立法和禁止性立法相结合的立法方式，兼顾灵活性和特殊性性立法相结合的立法方式，兼顾灵活性和特殊性 实践常见问题：涂改申请材料、使用复写纸、实践常见问题：涂改申请材料、使用复写纸、热敏纸等不利于保存的纸载体。热敏纸等不利于保存的纸载体。B.0.3 本条中涉及的三个问题：本条中涉及的三个问题：1、中文与规范汉字在立法用语中的区分、中文与规范汉字在立法用语中的区分2、少数民族语言文字的使用问题、少数民族语言文字的使用问题3、外国语言文字的使用问题、外国语言文字的使用问题B.0.4 本条涉及的问题有：本条涉及的问题有：1、姓名（名称）的使用、姓名（名称）的使用2、少数民族语言姓名（名称）的使用、少数民族语言姓名（名称）的使用3、外国语言姓名（名称）的使用、外国语言姓名（名称）的使用B.0.5 本条涉及对本条涉及对 申请材料中数量、日期、编号的表述方式。申请材料中数量、日期、编号的表述方式。主要问题：主要问题：1、数字使用方式的规范对登记安全性和规范性具有保障、数字使用方式的规范对登记安全性和规范性具有保障作用。作用。2、实践案例：、实践案例：同时使用拼音、大写汉字数字表示模式和阿拉伯数字同时使用拼音、大写汉字数字表示模式和阿拉伯数字表示方式创建楼盘表产生的登记问题。表示方式创建楼盘表产生的登记问题。某房地产开发企业采用某房地产开发企业采用1-1号和号和1-一号或者一号或者1-A号对相同号对相同房源进行销售，在房屋登记机构未实现房屋以图管理之房源进行销售，在房屋登记机构未实现房屋以图管理之前导致房源数据监管困难。前导致房源数据监管困难。B.0.6 本条采用的是引导性用语，不是强制性条款，目的在本条采用的是引导性用语，不是强制性条款，目的在于引导性建立申请材料传递的规范性和安全性于引导性建立申请材料传递的规范性和安全性B.0.7 解析：本条的规定引导性地对资料的传递安全解析：本条的规定引导性地对资料的传递安全性进行了规定性进行了规定B.0.8本条中涉及的几个相关概念：本条中涉及的几个相关概念：1、原件与复制件的证明效力；、原件与复制件的证明效力；几类实践中常见的概念：几类实践中常见的概念：原本，是制作人最初制作的，保存在制作人手中原本，是制作人最初制作的，保存在制作人手中的文书。的文书。正本，是指照原本全文抄录或印制并与原本具有正本，是指照原本全文抄录或印制并与原本具有同等法律效力的文件。正本出自原本，效力等同同等法律效力的文件。正本出自原本，效力等同原本，只是日常使用范围不同。原本一般保存在原本，只是日常使用范围不同。原本一般保存在制作者手中或存档备查，正本则发送给行政相对制作者手中或存档备查，正本则发送给行政相对人。人。副本，是正本的相对概念，是比照原本全文抄录副本，是正本的相对概念，是比照原本全文抄录或印制但效力不同于原本的文件。制作副本的目或印制但效力不同于原本的文件。制作副本的目的，是为了告知有关单位知晓原本文件内容，即的，是为了告知有关单位知晓原本文件内容，即副本一般是发送给主行政相对人人以外的其他须副本一般是发送给主行政相对人人以外的其他须知晓原本内容的有关单位或个人。知晓原本内容的有关单位或个人。节录本，是指制作者以摘抄的方式，节录原本或节录本，是指制作者以摘抄的方式，节录原本或正本文书内容的一部分而形成的文书。节录本只正本文书内容的一部分而形成的文书。节录本只反映原本内容之一部分，就此而言，其作用与原反映原本内容之一部分，就此而言，其作用与原本作用是有较大差异的。本作用是有较大差异的。译本，是指运用其他国家或民族的文字将原本或译本，是指运用其他国家或民族的文字将原本或正本翻译而形成的文书。正本翻译而形成的文书。复制件，是指运用影印技术，将原本、正本、副复制件，是指运用影印技术，将原本、正本、副本、节录本、译本摄影或复印而形成的文书。本、节录本、译本摄影或复印而形成的文书。2、当事人提供原件，却不能留存原件，如何证明登、当事人提供原件，却不能留存原件，如何证明登记机构履行了审慎、合理的审查责任；记机构履行了审慎、合理的审查责任；同时提交原件和复印件，由登记机构直接履行比同时提交原件和复印件，由登记机构直接履行比对职责，留存复印件，但需要注意的是登记机构对职责，留存复印件，但需要注意的是登记机构应通过签署比对一致的印章来表现审查责任实施应通过签署比对一致的印章来表现审查责任实施的过程。的过程。3、如何认定不能提供原件比对的复制件具有与原件一、如何认定不能提供原件比对的复制件具有与原件一样的效力。样的效力。遵循谁作出谁证明为一般要求，存档机构和公证机构遵循谁作出谁证明为一般要求，存档机构和公证机构为补充的证明规则。为补充的证明规则。实践中常见问题例如：实践中常见问题例如：街道办在结婚证上加盖印章证明原件与复印件一街道办在结婚证上加盖印章证明原件与复印件一致。致。申请人对自己持有的相关公文书加盖自己的印章申请人对自己持有的相关公文书加盖自己的印章进行证明。进行证明。登记时涉及的部分规划、土地等方面的行政许可登记时涉及的部分规划、土地等方面的行政许可文件，其已经依照法律规定存放在城建档案馆，申请文件，其已经依照法律规定存放在城建档案馆，申请人不可能提供原件进行比对，只能提供复制件。人不可能提供原件进行比对，只能提供复制件。可以确认的是存档机构可以确认的是存档机构 申请登记时提供委托书原件与复印件一致的公证申请登记时提供委托书原件与复印件一致的公证B.0.9 本条是申请材料的核心所在：合法、有效本条是申请材料的核心所在：合法、有效其中主要注意三个方面的问题其中主要注意三个方面的问题1、本条选择放弃、本条选择放弃“真实性真实性”作为基本原则的构成要素作为基本原则的构成要素2、关于登记申请材料合法性的把握、关于登记申请材料合法性的把握合法性的把握可以归纳以下两点：合法性的把握可以归纳以下两点：1、物权变动原因证明材料的制作主体合法；、物权变动原因证明材料的制作主体合法；2、物权变动原因证明材料记载的内容与相关、物权变动原因证明材料记载的内容与相关立法无直接冲突立法无直接冲突3、关于登记申请材料有效性的把握要点、关于登记申请材料有效性的把握要点（1）关于申请主体身份证明材料的有效性判断）关于申请主体身份证明材料的有效性判断：第一：关于自然人的身份证明有效性判断第一：关于自然人的身份证明有效性判断身份证明材料严重破损影响对信息的认知身份证明材料严重破损影响对信息的认知2013年年1月月1日起一代身份证停止使用日起一代身份证停止使用港澳居民通行证末尾年检升位港澳居民通行证末尾年检升位台湾同胞通行证采用一证一号台湾同胞通行证采用一证一号2、主体身份证明材料有效性判断的争议点主要存在于、主体身份证明材料有效性判断的争议点主要存在于企事业单位提交的未年检或超出有效期限的营业执照企事业单位提交的未年检或超出有效期限的营业执照或组织机构代码证。或组织机构代码证。关于营业执照的法定内容不全的处理关于营业执照的法定内容不全的处理关于营业执照法定事项变动（例如法定代表人变动关于营业执照法定事项变动（例如法定代表人变动未申请办理营业执照变更登记），原营业执照的有效未申请办理营业执照变更登记），原营业执照的有效性问题性问题未年检的营业执照能否用于房屋登记的问题未年检的营业执照能否用于房屋登记的问题营业执照超过了证载有效期限是否能用于房屋登记营业执照超过了证载有效期限是否能用于房屋登记的问题的问题3、法院法律文书、仲裁委员会法律文书和公证机构公、法院法律文书、仲裁委员会法律文书和公证机构公证文书有效性的判断证文书有效性的判断 首先，关于作为房地产登记申请材料的法院法律文首先，关于作为房地产登记申请材料的法院法律文书。该类文书应当遵循诉讼法关于法律文书的规定，书。该类文书应当遵循诉讼法关于法律文书的规定，应证明其属于已经发生终局性效力的法律文书。应证明其属于已经发生终局性效力的法律文书。其次，关于作为房地产登记申请材料的公证书。其次，关于作为房地产登记申请材料的公证书。对公证书有效性的判断主要集中在是否为具有公证对公证书有效性的判断主要集中在是否为具有公证合法职能的公证机构出具上，而不对其内容进行实体合法职能的公证机构出具上，而不对其内容进行实体上的审查。上的审查。B.0.10 本条列示了各类登记申请主体的身份证明类型。本条列示了各类登记申请主体的身份证明类型。1 境内自然人和未成年人境内自然人和未成年人居民身份证领取范围：居民身份证领取范围：居住在中华人民共和国境内的年满十六周岁的中国公居住在中华人民共和国境内的年满十六周岁的中国公民，应当依照本法的规定申请领取居民身份证；未满民，应当依照本法的规定申请领取居民身份证；未满十六周岁的中国公民，可以依照十六周岁的中国公民，可以依照居民身份证法居民身份证法的的规定申请领取居民身份证规定申请领取居民身份证 几个居民身份证的实践问题：几个居民身份证的实践问题：关于申请人和其身份证照片不符的处理关于申请人和其身份证照片不符的处理关于居民身份证有效期已过的身份证有效性问关于居民身份证有效期已过的身份证有效性问题题关于外观破损，内容不可辨认的身份证有效性关于外观破损，内容不可辨认的身份证有效性问题问题关于机动车驾驶证能不能代替身份证使用问题关于机动车驾驶证能不能代替身份证使用问题关于人口信息查询单、身份证领取通知单能否关于人口信息查询单、身份证领取通知单能否代替身份证使用问题代替身份证使用问题关于护照和身份证是否具有同等法律效力问题关于护照和身份证是否具有同等法律效力问题关于临时身份证能否用于办理房屋登记问题关于临时身份证能否用于办理房屋登记问题2 军人军人2004年年1月月1日实施的日实施的中华人民共和国居民身份证中华人民共和国居民身份证法法将现役军人、武装警察、服刑人员、劳教人员将现役军人、武装警察、服刑人员、劳教人员纳入了发证范围。纳入了发证范围。对军人证明身份的材料以对军人证明身份的材料以2004年年1月月1日作为分界点，日作为分界点，在此时间之前，其身份证明材料不涵括居民身份证，在此时间之前，其身份证明材料不涵括居民身份证，在此之后则包括了居民身份证或军队出具的其他身在此之后则包括了居民身份证或军队出具的其他身份证明材料。实践中应优先要求其提供居民身份证份证明材料。实践中应优先要求其提供居民身份证申请登记。申请登记。3 中华人民共和国香港、澳门特别行政区自然人中华人民共和国香港、澳门特别行政区自然人中国公民因私事往来香港地区或者澳门地区的暂行中国公民因私事往来香港地区或者澳门地区的暂行管理办法管理办法第十四条规定，第十四条规定，“港澳同胞来内地，须申港澳同胞来内地，须申请领取港澳同胞回乡证。港澳回乡证由广东省公安厅请领取港澳同胞回乡证。港澳回乡证由广东省公安厅签发。签发。”1999年年1月月15日启动了香港来往内地通行证新日启动了香港来往内地通行证新编码规则。编码规则。港澳居民来往内地通行证于港澳居民来往内地通行证于1999年年1月月15日启用。通行日启用。通行证为卡式证件，通行证有效期分为证为卡式证件，通行证有效期分为3年和年和10年两种，持年两种，持证人年满证人年满18周岁的为周岁的为10年有效，未满年有效，未满18周岁的为周岁的为3年有年有效。效。1、通行证号码组成规则、通行证号码组成规则 通行证证件号码共通行证证件号码共11位。第位。第1位为字母，位为字母，“H”字头字头签发给香港居民，签发给香港居民，“M”字头签发给澳门居民；第字头签发给澳门居民；第2位位至第至第11位为数字，前位为数字，前8位数字为通行证持有人的终身号，位数字为通行证持有人的终身号，后后2位数字表示换证次数，首次发证为位数字表示换证次数，首次发证为00，此后依次，此后依次递增。递增。2、通行证号码变化规则、通行证号码变化规则 由于通行证遗失、损坏或者有效期到期等原因，由于通行证遗失、损坏或者有效期到期等原因，港澳居民需换发通行证。港澳居民换发通行证后，港澳居民需换发通行证。港澳居民换发通行证后，新通行证和原通行证号码相比，证件号码第新通行证和原通行证号码相比，证件号码第1位至位至第第9位相同，代表换证次数的第位相同，代表换证次数的第10位和第位和第11位数字位数字会发生变化。首次换证，第会发生变化。首次换证，第10位至第位至第11位数字变为位数字变为01；再次换证，由；再次换证，由01变为变为02，依此类推。新旧通，依此类推。新旧通行证号码前行证号码前9位相同，表明为签发给同一持证人。位相同，表明为签发给同一持证人。样本：4 中华人民共和国台湾地区自然人应提交台湾居民来往大陆中华人民共和国台湾地区自然人应提交台湾居民来往大陆通行证或台胞证；通行证或台胞证；中国公民往来台湾地区管理办法中国公民往来台湾地区管理办法第十三条规定，我第十三条规定，我国台湾同胞来往内地应经相关机关办理旅行证件。国台湾同胞来往内地应经相关机关办理旅行证件。1992年年5月启用的台湾居民来往大陆通行证（以下简称台胞证）是月启用的台湾居民来往大陆通行证（以下简称台胞证）是台湾居民来往大陆和在大陆居留、旅行的重要身份证件。台湾居民来往大陆和在大陆居留、旅行的重要身份证件。台胞证号码由证件持有人终身号、签发次数、签发机关代台胞证号码由证件持有人终身号、签发次数、签发机关代码码3部分组成，证件号码前部分组成，证件号码前8位阿拉伯数字为证件持有人终位阿拉伯数字为证件持有人终身号，后身号，后2位为签发证件的次数，括号内的英文字母或阿拉位为签发证件的次数，括号内的英文字母或阿拉伯数字为签发机关代码；自伯数字为签发机关代码；自2006年年6月起，福建、江苏和月起，福建、江苏和上海省、市公安机关签发的上海省、市公安机关签发的5年有效台胞证，取消了签发机年有效台胞证，取消了签发机关代码；自关代码；自2008年年9月月25日起，台胞证号码实行日起，台胞证号码实行“一人一一人一号、终身不变号、终身不变”。样本：5 华侨华侨6 外籍人士外籍人士7 境内企业法人境内企业法人境内企业法人的主体身份证明需要厘清企业营业执照和组织境内企业法人的主体身份证明需要厘清企业营业执照和组织机构代码证之间的关系。机构代码证之间的关系。关于组织机构代码证和企业营业执照之间的关系关于组织机构代码证和企业营业执照之间的关系营业执照营业执照作为其以该类主体从事生产、经营活动的主作为其以该类主体从事生产、经营活动的主体身份证明。组织机构代码是指根据代码编制规则编制，体身份证明。组织机构代码是指根据代码编制规则编制，赋予每一个组织机构在全国范围内唯一的、始终不变的识赋予每一个组织机构在全国范围内唯一的、始终不变的识别标识码，而组织机构代码证就是组织机构代码识别标识别标识码，而组织机构代码证就是组织机构代码识别标识的载体和法定凭证。的载体和法定凭证。组织机构代码证是作为公司存在的一个身份证，但该身组织机构代码证是作为公司存在的一个身份证，但该身份证对公司本身而言不产生实质性影响，只是法律要求公份证对公司本身而言不产生实质性影响，只是法律要求公司必须获取该身份证；而企业法人营业执照是证明公司是司必须获取该身份证；而企业法人营业执照是证明公司是否成立、能否从事民事活动、承担法律责任的直接凭证。否成立、能否从事民事活动、承担法律责任的直接凭证。8 境内机关法人、事业单位法人和社团法人境内机关法人、事业单位法人和社团法人机关法人可以直接持编办文件或组织机构代码机关法人可以直接持编办文件或组织机构代码证申请办理登记证申请办理登记 事业单位则必须持事业单位则必须持事业单位法人证书事业单位法人证书作为作为要件要件军队作为一类特殊主体不在组织机构证明颁发军队作为一类特殊主体不在组织机构证明颁发的范畴内的范畴内9 境外企业法人境外企业法人本条存在的问题：本条存在的问题：境外与国外概念的区分境外与国外概念的区分境外企业法人是否可以直接在境内以自己名义直境外企业法人是否可以直接在境内以自己名义直接申请办理房地产登记接申请办理房地产登记10 境内经营性其他组织境内经营性其他组织11 境内非经营性其他组织境内非经营性其他组织12 境外其他组织境外其他组织本条存在的问题解析：关于其他组织关于其他组织境外其他组织的房地产登记问题境外其他组织的房地产登记问题关于实践中的几类特殊主体的房地产登记问题关于实践中的几类特殊主体的房地产登记问题其他组织：其他组织：主要见于担保法和民事诉讼法的司法解释中。主要见于担保法和民事诉讼法的司法解释中。1依法登记依法登记领取营业执照的独资企业、合伙企业；领取营业执照的独资企业、合伙企业；2依法登记领依法登记领取营业执照的联营企业；取营业执照的联营企业；3依法登记领取营业执照的依法登记领取营业执照的中外合作经营企业；中外合作经营企业；4经民政部门核准登记的社会团经民政部门核准登记的社会团体；体；5经核准登记领取营业执照的乡镇、街道、村办经核准登记领取营业执照的乡镇、街道、村办企业；企业；6法人依法设立并领取营业执照的分支机构；法人依法设立并领取营业执照的分支机构；7中国人民银行、各专业银行设在各地的分支机构；中国人民银行、各专业银行设在各地的分支机构；8中国人民保险公司设在各地的分支机构等中国人民保险公司设在各地的分支机构等几类特殊主体的房地产登记问题：几类特殊主体的房地产登记问题：其一破产中的破产管理人其一破产中的破产管理人 自自2007年年6月月1日实施日实施企业破产法企业破产法后，我国立后，我国立法将原法将原企业破产法（试行）企业破产法（试行）中使用的清算组概念中使用的清算组概念放弃，而选择了破产管理人的概念。放弃，而选择了破产管理人的概念。破产管理人，是指破产案件受理后依法成立的，在破产管理人，是指破产案件受理后依法成立的，在法院的指导和监督之下全面接管债务人企业并负责债法院的指导和监督之下全面接管债务人企业并负责债务人财产的保管、清理、估价、处理和分配等事务的务人财产的保管、清理、估价、处理和分配等事务的专门机构。专门机构。其二工会法人其二工会法人 其三村民委员会和居民委员会其三村民委员会和居民委员会13 外国驻华使馆、领馆和外国驻华办事机构、国外国驻华使馆、领馆和外国驻华办事机构、国际组织驻华代表机构际组织驻华代表机构解析：解析：该类主体目前没有其他的上位立法进行明确，参该类主体目前没有其他的上位立法进行明确，参照照机动车登记条例机动车登记条例的规定对该类主体进行了的规定对该类主体进行了规定。规定。B.0.11解析：解析：本条主要规定了主体身份证明信息发生变动的本条主要规定了主体身份证明信息发生变动的处理方法。遵循谁出证、谁证明为一般规则，公处理方法。遵循谁出证、谁证明为一般规则，公证和认证方式为补充的处理方式。证和认证方式为补充的处理方式。注意：主体同一性证明不能等同变更登记情形注意：主体同一性证明不能等同变更登记情形B.0.12 几个实践中的问题：几个实践中的问题：在各环节重复要求出具房产测绘成果在各环节重复要求出具房产测绘成果各历史发展环节中不通标准下测绘成果的适用各历史发展环节中不通标准下测绘成果的适用B.0.13本条规范了共同共有与按份共有在登记实践中的处理方式。本条规范了共同共有与按份共有在登记实践中的处理方式。两者的区分两者的区分二者成立的原因不同；享有的权利不同；分割的限制不同；二者成立的原因不同；享有的权利不同；分割的限制不同；对共有物的管理不同；对应有部分的处分不同；共有关系对共有物的管理不同；对应有部分的处分不同；共有关系的存续期间不同。的存续期间不同。具体的处理方式具体的处理方式共有性质表述；份额表述。共有性质表述；份额表述。B.0.14实践中常见的问题：实践中常见的问题：1、法律明文规定的业主共有部分范围较狭窄，、法律明文规定的业主共有部分范围较狭窄，且内涵、外延不清，不能跟上实践中日趋多样化且内涵、外延不清，不能跟上实践中日趋多样化的建筑形态，例如室内游泳池，又如室内消防栓的建筑形态，例如室内游泳池，又如室内消防栓属于公共设施，但却不能满足房屋登记的要求，属于公共设施，但却不能满足房屋登记的要求，其不属于一种房屋建筑。其不属于一种房屋建筑。2、房屋预销售时，开发企业与购房人对相关涉、房屋预销售时，开发企业与购房人对相关涉及建筑物区分所有部分未作约定，但申请登记时及建筑物区分所有部分未作约定，但申请登记时双方发生争议。例如小区架空层。双方发生争议。例如小区架空层。3、立法仅规定了房地产开发企业申请房屋所有、立法仅规定了房地产开发企业申请房屋所有权登记时应对共有的公共场所、公用设施和物业服权登记时应对共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，实践中非房地产开发务用房等房屋一并申请登记，实践中非房地产开发企业的其他房屋登记申请主体是否也应当承担与房企业的其他房屋登记申请主体是否也应当承担与房地产开发企业相同的建筑物区分所有登记申请义务地产开发企业相同的建筑物区分所有登记申请义务？B.0.15 应注意的实践问题：应注意的实践问题：【不制作调解书不制作调解书】下列案件调解达成协议，人下列案件调解达成协议，人民法院可以不制作调解书：（一）调解和好的离民法院可以不制作调解书：（一）调解和好的离婚案件；（二）调解维持收养关系的案件；（三）婚案件；（二）调解维持收养关系的案件；（三）能够即时履行的案件；（四）其他不需要制作调能够即时履行的案件；（四）其他不需要制作调解书的案件。解书的案件。法院制作并送达了民事调解书，该类文书一经双方签法院制作并送达了民事调解书，该类文书一经双方签收即生效。收即生效。部分生效民事调解书对房屋权属信息记载不准确或缺部分生效民事调解书对房屋权属信息记载不准确或缺失，民事调解笔录对民事调解书的补证失，民事调解笔录对民事调解书的补证记入民事调解笔录，且经双方当事人、审判人员、书记入民事调解笔录，且经双方当事人、审判人员、书记员签名或者盖章，但依法未制作民事调解书的民事调记员签名或者盖章，但依法未制作民事调解书的民事调解协议。解协议。B.0.16 本条规定了公证前置的具体情形。本条规定了公证前置的具体情形。注意：本条取消了赠与前置公证情形。注意：本条取消了赠与前置公证情形。B.0.17 本条规定了公证材料的要式。本条规定了公证材料的要式。遵循一般以不动产所在地公证为原则，但涉及的单方遵循一般以不动产所在地公证为原则，但涉及的单方法律行为公证除外法律行为公证除外境外公证的转递和认证路径境外公证的转递和认证路径B.0.18本条规定了涉外司法文书的法律适用本条规定了涉外司法文书的法律适用 1、承认和认可的适用路径、承认和认可的适用路径 2、立法和司法实践有盲区的涉外司法文、立法和司法实践有盲区的涉外司法文书保留了普通公文书适用的方式书保留了普通公文书适用的方式第三部分第三部分 附录附录C相关要件具体问题解析相关要件具体问题解析C.1.1 国有土地上的房屋所有权初始登记国有土地上的房屋所有权初始登记 解析：几项实践中的特别要件解析：几项实践中的特别要件建设工程施工证明的适用建设工程施工证明的适用合作（联建）协议和产权分割清单合作（联建）协议和产权分割清单 的法律适用的法律适用表表C.1.2 集体土地上的房屋所有权初始登记申请材料集体土地上的房屋所有权初始登记申请材料 解析：几项实践中的特别要件解析：几项实践中的特别要件房屋符合城乡规划的证明房屋符合城乡规划的证明 房屋测绘报告或村民住房平面图房屋测绘报告或村民住房平面图 区分集体土地使用权的不同取得主体的身份证明区分集体土地使用权的不同取得主体的身份证明C.3 国有土地上的房屋所有权转移登记申请材料国有土地上的房屋所有权转移登记申请材料 解析：几项实践中的特别要件解析：几项实践中的特别要件遗赠公证书和接受遗赠公证书遗赠公证书和接受遗赠公证书 注意区分遗嘱继承和遗赠情形。注意区分遗嘱继承和遗赠情形。约定协议，主要适用于房屋单独与共有之间以及按份约定协议，主要适用于房屋单独与共有之间以及按份共有之间的转化。共有之间的转化。企业清算的证明和房屋所有权转移的证明企业清算的证明和房屋所有权转移的证明 作价入股协议作价入股协议（应注意个体工商户、个人独资企业、（应注意个体工商户、个人独资企业、一人有限责任公司与其投资人之间的房屋所有权转化一人有限责任公司与其投资人之间的房屋所有权转化 问问题）题）C.1.4 集体土地上的房屋所有权转移登记申请材料集体土地上的房屋所有权转移登记申请材料 解析：解析：实践中应注意的两个问题：实践中应注意的两个问题：房、地转移顺序问题房、地转移顺序问题转让情形和受让主体的身份限制问题转让情形和受让主体的身份限制问题C.1.5 房屋所有权变更登记申请材料房屋所有权变更登记申请材料 解析：解析：注意区分身份证明变动和房屋权利人姓名注意区分身份证明变动和房屋权利人姓名（名称的变化）（名称的变化）注意区分土地从集体土地变为国有土地产生的登记注意区分土地从集体土地变为国有土地产生的登记事项事项C.1.6 房屋所有权注销登记申请材料房屋所有权注销登记申请材料解析：解析：注意区分放弃所有权与约定共有注意区分放弃所有权与约定共有注意区分房屋灭失和房屋因自然灾害成为危房注意区分房屋灭失和房屋因自然灾害成为危房 C.2.1 一般抵押权设立登记申请材料一般抵押权设立登记申请材料 集体所有建设用地使用权证明的适用。集体所有建设用地使用权证明的适用。立法规定：乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独立法规定：乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押用范围内的建设用地使用权一并抵押 形式多样的主债权合同形式多样的主债权合同抵押合同的表现形式抵押合同的表现形式C.2.2 一般抵押权转移登记申请材料一般抵押权转移登记申请材料 解析：解析：本部分应关注对抵押担保的主债权已转让的证明的把本部分应关注对抵押担保的主债权已转让的证明的把握。握。房屋抵押权只能因主债权被转让而转让。主债权转让房屋抵押权只能因主债权被转让而转让。主债权转让的起因可以是多种多样，但大致可以分为两类的起因可以是多种多样，但大致可以分为两类 协议转让协议转让 基于客观原因转让基于客观原因转让 C.2.3 一般抵押权变更登记申请材料一般抵押权变更登记申请材料 因客观原因导致的变更因客观原因导致的变更因当事人意愿产生的变更：顺位变化、债务履行期因当事人意愿产生的变更：顺位变化、债务履行期限展期等限展期等C.2.4 最高额抵押权设立登记申请材料最高额抵押权设立登记申请材料 解析：解析：主债权合同的特殊性主债权合同的特殊性最高额抵押合同的特殊内容：限额和确定期限最高额抵押合同的特殊内容：限额和确定期限已存在债权的证明和抵押当事人同意将该债权纳入已存在债权的证明和抵押当事人同意将该债权纳入最高额抵押权担保范围的证明最高额抵押权担保范围的证明 C.2.5 最高额抵押权转移登记申请材料最高额抵押权转移登记申请材料 解析：解析：注意对最高额抵押权进行确定的问题。注意对最高额抵押权进行确定的问题。C.2.6 最高的抵押权变更登记申请材料最高的抵押权变更登记申请材料 解析：解析：债权确定时间和最高债权额，这两项变更的，如果涉债权确定时间和最高债权额，这两项变更的，如果涉及影响到其他抵押权人（预告登记权利人）利益的，及影响到其他抵押权人（预告登记权利人）利益的，还需提交其他抵押权人（预告登记权利人）的书面同还需提交其他抵押权人（预告登记权利人）的书面同意证明意证明 C.2.7 最高额抵押权确定登记申请材料最高额抵押权确定登记申请材料 解析：解析：注意把握最高额抵押权担保的债权已确定的证明的多注意把握最高额抵押权担保的债权已确定的证明的多种表现方式种表现方式C.2.8 在建工程抵押权设立登记申请材料在建工程抵押权设立登记申请材料 解析：解析：注意申请材料中对用于抵押的工程尚在建设的证明注意申请材料中对用于抵押的工程尚在建设的证明文件的把握文件的把握注意在建工程设定最高额抵押的问题注意在建工程设定最高额抵押的问题C.2.9 在建工程抵押权转移登记申请材料在建工程抵押权转移登记申请材料 解析：解析：注意申请材料中对项目转让的立法要求问题注意申请材料中对项目转让的立法要求问题C.2.10 在建工程抵押权变更登记申请材料在建工程抵押权变更登记申请材料 解析：解析：注意在建工程变更与商品房预售两种情形竞合的处理注意在建工程变更与商品房预售两种情形竞合的处理C.2.11 一般抵押权、最高额抵押权或在建工程抵押权一般抵押权、最高额抵押权或在建工程抵押权注销登记申请材料注销登记申请材料 解析：解析：注意区分三种情形所提交的权利证书，一般抵押权和注意区分三种情形所提交的权利证书，一般抵押权和最高额抵押权注销登记需提交房屋他项权利证书，在最高额抵押权注销登记需提交房屋他项权利证书，在建工程抵押权注销登记需提交登记证明。建工程抵押权注销登记需提交登记证明。C.3 地役权登记申请材料地役权登记申请材料 解析：解析：地役权合同地役权合同 房屋所有权证书（房地产权证书）。区分供役地和房屋所有权证书（房地产权证书）。区分供役地和需役地的不同组合方式而不同需役地的不同组合方式而不同。地役权转让证明地役权转让证明 的适用问题的适用问题包括利用目的、利用方法、利用期限、利用范围等包括利用目的、利用方法、利用期限、利用范围等地役权内容变化的适用地役权内容变化的适用 C.4 预告登记申请材料预告登记申请材料 解析：解析：注意把握预购商品房预告登记转移证明注意把握预购商品房预告登记转移证明：继承、遗：继承、遗赠、婚姻、生效裁判赠、婚姻、生效裁判